Bình luận các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS)? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS

PHÙNG THỊ HƯƠNG LAN. KT33D
Đề 11: Bình luận các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh
bất động sản (KDBĐS)? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm
pháp luật trong KDBĐS.
Lời nói đầu.
Kinh doanh Bất động sản là một hoạt động đang diễn ra rất sôi động trên thị
trường. Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối
với các nhà đầu tư. Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng
cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại nhiều lợi
nhuận nên các nhà đầu tư đua nhau tìm đến với thị trường bất động sản. Điều này
khiến chị thị trường kinh doanh bất động sản trở nên hỗn loạn và nhiều khi không
kiểm soát được. Để thu được lợi nhuận cao, các nhà kinh doanh bất động sản đã thực
hiện không ít những hành vi bị cấm hay còn gọi là hành vi vi phạm pháp luật trong
kinh doanh bất động sản để thu lợi ích về cho mình. Mặc dù pháp luật đã đưa ra rất
nhiều chế tài nhằm hạn chế các hành vi vi phạm đó nhưng cũng chỉ hạn chế được một
phần.
Nội dung
I.Hoạt động kinh doanh bất động sản, những hành vi vi phạm pháp luật trong
kinh doanh bất động sản.
1. Khái quá về hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản. Khái niệm kinh doanh bất động sản được đề cập trong
khoản 2 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (KDBĐS), thì: “Kinh doanh bất
động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lợi”. Và khoản 3 điều 4 luật KDBĐS 2006 quy định về kinh doanh dịch vụ bất
1
BẤT ĐỘNG SẢN HỌC KỲ
PHÙNG THỊ HƯƠNG LAN. KT33D
động sản: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định

giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động
sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.” Có thể thấy, hoạt động kinh
doanh bất động sản bao gồm các khái niệm riêng lẻ nhưng lại thể hiện cái nhìn tổng
quan về mọi mặt của hoạt động KDBĐS.
2. Các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong KDBDS, các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh tranh
kiếm lời, điều này có thể gây nên sự lũng loạn của thị trường và xâm hại nghiêm
trọng đến khách hàng. Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động
KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động
KDBĐS.
Tai Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản (2006) pháp luật quy đinh các hành vi
bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi:
Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi
giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật
này.
Thứ hai: Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.
Thứ ba: Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ tư: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên
thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Thứ sáu: Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất
động sản trái pháp luật.
2
BẤT ĐỘNG SẢN HỌC KỲ
PHÙNG THỊ HƯƠNG LAN. KT33D
Thứ bảy: Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản
không đúng quy định của Luật này.
Thứ tám: Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh
bất động sản trái quy định của pháp luật.
Thứ chín: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào

hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ mười: Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.
II. Các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động
sản và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong
KDBĐS.
1.Các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Việc quy định ra các hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt các hành vi bị
cấm đó. Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 17
Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức
độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu
thuế theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất
động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ
hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm,
kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
3
BẤT ĐỘNG SẢN HỌC KỲ
PHÙNG THỊ HƯƠNG LAN. KT33D
4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất
động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng
hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động
một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại
trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh
doanh bất động sản.”
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dưới bị xử

lí dưới các hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình
sự. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất
động sản là xử phạt vi phạm hành chính. Có thể thấy các nhà làm luật cũng có phần
nương nhẹ cho hoạt động kinh doanh bất động sản vì đây là một hoạt động kinh
doanh nhằm làm phát triển nền kinh tế.
1.1Chế tài hành chính.
Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh doanh bất động sản được quy định
tại Nghị định số 126/2004/NĐ-CP và đến ngày 27.02.2009 Chính phủ đã ban hành
Nghị định 23/2009/NĐ-CP (Nghị định 23), để thay thế.
Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả nói
chung:
1. Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000
đồng;
2. Các hình thức xử phạt bổ sung:
a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh, chứng chỉ hành nghề;
4
BẤT ĐỘNG SẢN HỌC KỲ
PHÙNG THỊ HƯƠNG LAN. KT33D
b) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.
3. Các biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm hành
chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm;
b) Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do
hành vi vi phạm hành chính gây ra;
c) Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hành chính gây ra theo quy định của
pháp luật.
4. Đối với những hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt tiền
theo quy định tại Nghị định này còn bị xử lý theo quy định tại Nghị định số
180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng
đô thị.
Xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá
nhân, tổ chức có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về các hành vi vi
phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua sàn
giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định về huy động vốn,
chuyển nhượng dự án), về thành lập và hoạt động sàn giao dịch BĐS, về đào tạo kiến
thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, về định giá và quản
lý, điều hành sàn giao dịch BĐS. Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị
buộc thực hiện đúng quy định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy
phép đào tạo từ 1-3 năm hoặc không thời hạn, bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới,
định giá BĐS, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm
hoặc không thời hạn; nếu tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng Giấy CNĐKKD từ 1-
3 năm hoặc không thời hạn.
5
BẤT ĐỘNG SẢN HỌC KỲ