Tiểu luận BÁO CÁO PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Công ty CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT BÀ RỊA - VŨNG TÀU

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG
PHÒNG KHOA HỌC CÔNG NGHỆ , HỢP TÁC VÀ SAU ĐẠI HỌC
***********************
TIỂU LUẬN MÔN HỌC
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
ĐỀ TÀI

BÁO CÁO PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
CTY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT BÀ RỊA - VŨNG TÀU
Sàn niêm yết : HOSE
Mã chứng khoán : HDC
Ngành : BẤT ĐỘNG SẢN – XÂY DỰNG

Giáo viên : TS NGÔ QUANG HUÂN
Học viên : TRẦN HỮU ÁI
MSHV : 410080Q
LỚP : MBA 04
TP. Hồ Chí Minh –
05/
2010
1

MỤC LỤC
I- LỚI MỞ ĐẦU .
II- TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY .
1- Thông tin chung
2- Lịch sử hình thành .
3- Ngành nghề kinh doanh .
4- Chiến lược kinh doanh và đầu tư .
III- PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY .
1. Phân tích tỷ lệ .

1.1 Nhóm tỷ lệ về khả năng thanh toán .
a- Tỷ lệ lưu động (CR) .
b- Tỷ lệ thanh toán nhanh (QC).
c- Tỷ lệ thanh toán tức thời .
1.2 Nhóm tỷ lệ hiệu quả hoạt động .
a- Hiệu suất sử dụng tổng tài sản .
b- Vòng quay hàng tồn kho .
c- Kỳ thu tiền bình quân .
1.3 Nhóm tỉ lệ tài trợ .
a- Tỷ lệ nợ/tổng tài sản (D/A).
b- Tỷ lệ thanh toán lãi vay (ICR) .
1.4 Nhóm tỉ lệ đánh giá khả năng sinh lợi .
a- Doanh lợi ròng (NPM).
b- Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) .
c-Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) .
1.5 Nhóm tỷ lệ đánh giá theo góc độ thị trường .
a-Tỷ lệ P/E (P/EPS) .
b- Chỉ số EPS NI/TỔNG CP .

2. Phân tích cơ cấu.
3. Phân tích Dupont.
4. Phân tích hoà vốn và đòn bẩy tài chính .
2
4.1 Phân tích hoà vốn .
4.2 Đòn bẩy tài chính .
III- LƯƠNG GIÁ CHỨNG KHOÁN .
a. Lương giá theo phương pháp dòng thu nhập cổ phiếu .
b. Lượng giá theo chỉ số P/E .
c. Lương giá theo phương pháp sử dụng chỉ số EVA.
d. 4-Tổng hợp kết quả định giá cổ phiếu của ba phương pháp.

IV- LẬP DANH MỤC ĐẬU TƯ HIỆU QUẢ .
1- Hệ số hoàn vốn kỳ vọng , độ lệch chuẩn , hệ số biến thiên của HDC.
2- Tìm mã chứng khoán tương quan nghịch .
V- KẾT LUẬN .
VI- TÀI LIỆU THAM KHẢO .
**************************
3
I-LỜI MỞ ĐẦU :
Quản trị tài chính là một bộ phận quan trọng của quản trị doanh nghiệp. Tất cả các hoạt
động kinh doanh đều ảnh hưởng tới tình hình tài chính của doanh nghiệp, ngược lại tình hình tài
chính tốt hay xấu lại có tác động thúc đẩy hoặc kìm hãm quá trình kinh doanh. Để phục vụ cho
công tác quản lý hoạt động kinh doanh có hiệu quả các nhà quản trị cần phải thường xuyên tổ
chức phân tích tình hình tài chính cho tương lai.
Chính vì vậy, phân tích tình hình tài chính là một việc làm vô cùng cần thiết. Phân tích
tình hình tài chính doanh nghiệp nhằm đánh giá được đầy đủ, chính xác tình hình tổ chức, phân
phối, sử dụng và quản lý các loại vốn và nguồn vốn của doanh nghiệp, vạch rõ khả năng tiềm
tàng và xu hướng phát triển của doanh nghiệp trong tương lai. Thông qua việc quản lý, sử dụng
các nguồn vốn, đề xuất các biện pháp cần thiết và có hiệu quả để khai thác tới mức cao nhất
những khả năng tiềm tàng để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn phục vụ tốt cho sản xuất kinh
doanh.
Tài liệu dùng để phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp chủ yếu dựa vào các số liệu
trên báo cáo tài chính được lập theo định kỳ trong đó bảng cân đối kế toán được sử dụng nhiều
nhất trong việc phân tích vì nó phản ánh khá đâỳ đủ tình hình tài chính của doanh nghiệp. Kết
quả của việc phân tích tình hình tài chính cho ta biết thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp tại thời điểm phân tích.
Kết cấu tiểu luận gồm có 3 phần :
1- Phần 1 là Bản cáo bạch của Cty phát triển nhà BR-VT được thể hiện trong file WORD .
2- Phần 2 là các báo cáo tài chính và các tính toán chi tiết theo công thức trên bảng tính Excel
3- Phần 3 là phần phân tích tài chính của HDC được trình bày trên file word .
II- TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY :

1-Thông tin chung :

Tên Cty : Cty phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu
Tên tiếng Anh : Ba Ria – Vung Tau House Development Joint Stock Company
Tên viết tắt : HODECO
Trụ sở chính : Số 2, Trương Công Định, TP.Vũng Tàu .
Vốn điều lệ : 107.973.910.000 đồng.
Điện thoại : 84-(64) 385 62 74 - Fax: 84-(64) 385 62 05
Người phát ngôn : Lê Viết Liên
Email :
Website :
Ngành nghề : Bất động sản .
Ngày thành lập : 29/09/2001
CT- HĐQT kiêm TGĐ : Đoàn Hữu Thuận
4
2- Lịch sử hình thành:
• CTCP Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu tiền thân là Doanh nghiệp Nhà nước – Công ty
Phát triển nhà được thành lập ngày 29/05/1990 của Ủy ban Nhân dân đặc khuVũng Tàu Côn Đảo.
• Ngày 29/10/1990, Công ty Phát triển nhà sát nhập với 2 xí nghiệp: Xí nghiệp Dịch vụ nhà
đất và Xí nghiệp Xây dựng nhà thuộc Sở Xây dựng đặc khu Vũng Tàu Côn Đảo.
• Ngày 03/12/1997, UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu thành lập lại Doanh nghiệp Công ty Phát
triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (theo quyết định 388 của Chính Phủ).
• Ngày 26/09/2001, Thủ tướng Chính phủ quyết định chuyển Doanh nghiệp Công ty Phát
triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu thành CTCP Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu.
• Công ty bắt đầu niêm yết với mã HDC ngày 08/10/2007 trên sàn giao dịch chứng khoán
TP Hồ Chí Minh. Tổ chức tư vấn: công ty chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt
Nam. Kiểm toán độc lập: công ty tư vấn Tài chính kế toán và kiểm toán AASCchi nhánh Vũng
Tàu.
• Tổng số lao động của công ty tính đến thời điểm hiện nay là 540 người. Công ty có 04 xí
nghiệp trực thuộc

3- Ngành nghề kinh doanh:
• Kinh doanh Phát triển nhà
• Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp
• Xây dựng các công trình giao thông
• Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng
• Sản xuất bê tông và các sản phẩm khác từ xi măng, vữa
• Kinh doanh các dịch vụ du lịch
• Nuôi, chế biến bảo quản thuỷ sản và các sản phẩm từ thuỷ sản
• Đại lý dịch vụ bưu điện.
4- Chiến lược kinh doanh và đầu tư :
Hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty tập trung vào các lĩnh vực sau :
Lĩnh vực đầu tư và kinh doanh địa ốc: Là hoạt động chủ lực của Công ty. Trong thời
gian vừa qua Công ty đã thực hiện được nhiều dự án nhà ở lớn, xây dựng các khu đô thị mới và
cũng đã đầu tư xây dựng một số chung cư cho CB-CNV và người lao động trên địa bàn tỉnh Bà
rịa Vũng tàu. Trong tương lai, hướng đầu tư của Công ty sẽ được chọn lọc kỹ nhằm vào các phân
khúc thị trường có tiềm năng như liên doanh với các đối tác trong và ngoài nước xây dựng các
căn hộ từ mức trung bình tới cao cấp ở nội thành, vùng ven và TP HCM đồng thời kết hợp đầu tư
các dự án nhà thấp tầng xây dựng theo quy hoạch với tiêu chí đẹp, tiện nghi, góp phần hình thành
các khu đô thị mới, hiện đại. Bên cạnh đó, dành một phần vốn đầu tư xây dựng các chung cư nhà
ở xã hội cho các đối tượng.
Ngoài ra vấn đề đầu tư và phát triển, đa dạng hoá các sản phẩm, dịch vụ nhằm tạo thêm
nhiều nguồn tiền lưu thông và lợi nhuận bổ sung cũng được Công ty quan tâm và đầu tư một cách
thỏa đáng. Trong thời gian vừa qua, một số lĩnh vực mới mà Công ty đã quan tâm và đầu tư như:
kinh doanh vật liệu xây dựng (bê tông thương phẩm, các loại ống cống ly tâm, gạch lát con sâu);
xây dựng siêu thị kết hợp văn phòng tại khu 21 tầng. Đây là một trong những dự án lớn trên địa
bàn tĩnh. Ngoài ra, Công ty cũng đã đa dạng hoá nhiều hoạt động như : dịch vụ du lịch, dịch vụ
cho thuê bất động sản phục vụ . Điều này nhằm khai thác các cơ hội mang lại lợi nhuận cho Công
ty .
5
III-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY

Trong phân tích tài chính, các nhà phân tích sử dụng phương pháp phân tích so sánh,
phương pháp phân tích tỷ lệ và phân tích tài chính Dupont. Phương pháp phân tích tài chính hay
được các nhà phân tích sử dụng hơn vì các tỷ lệ tài chính cung cấp những ý nghĩa đầy đủ về mối
quan hệ giữa giá trị riêng rẽ trên các báo cáo tài chính. Các tỷ lệ tài chính được phân tích trong
mối quan hệ với toàn bộ nền kinh tế, với đặc thù của mỗi ngành và luôn sử dụng số liệu quá khứ
để phân tích.
1. Phân tích tỷ lệ : ( Phần tính các tỷ lệ tài chính cơ bản chi tiết trên file Excel)
1.1 Nhóm tỷ lệ về khả năng thanh toán :
a- Tỷ lệ lưu động (CR) là tỷ lệ giữa TSNH/NNH : Tỷ lệ này được thiết kế ra để đo
lường mối liên hệ hoặc “sự cân đối” giữa tài sản ngắn hạn (chủ yếu là tiền mặt, các chứng khoán
bán được trên thị trường, các khoản phải thu và các khoản dự trữ) với nợ ngắn hạn (chủ yếu là
các khoản phải trả, các phiếu nợ vãng lai phải trả và phần sắp đến hạn phải trả của khoản nợ dài
hạn).
Hệ số thanh toán ngắn hạn càng lớn chứng tỏ khả năng thanh toán của DN càng tốt, song
khả năng sinh lời của tài sản lại kém do DN phải đánh đổi giữa khả năng thanh toán với khả năng
sinh lời nhằm tránh rủi ro phá sản DN. Tất nhiên, cần phải so sánh với tỷ lệ trung bình ngành
cũng như toàn bộ thị trường để có kết luận chính xác
Theo kinh nghiệm, đa số cho rằng tỷ lệ này ít nhất nên là 2/1 đối với phần lớn các hoạt
động kinh doanh .Nếu nợ ngắn hạn tăng nhanh hơn tài sản ngắn hạn, thì tỷ lệ lưu động sẽ giảm
xuống và báo hiệu tình trạng tài chính Cty có thể đang có vấn đề khó khăn rắc rối .
Tỷ lệ lưu động của HDC trong các năm đều thấp so với với tỷ lệ trung bình của
ngành. Tuy khả năng thanh toán tương đối tốt , nhưng năm 2009 là năm có tỷ lệ thấp nhất
1,49%/ 2, 01% của ngành.
b- Tỷ lệ thanh toán nhanh (QC) là tỷ lệ giữa TSNH-TK/NNH : khi xác định hệ số
thanh toán ngắn hạn, ngoài tiền mặt, chứng khoán thanh khoản và các khoản phải thu, chúng ta đã
tính cả hàng tồn kho trong giá trị tài sản ngắn hạn đảm bảo cho nợ ngắn hạn. Tuy nhiên, trên thực
tế hàng tồn kho kém thanh khoản hơn vì mất thời gian và chi phí tiêu thụ mới có thể chuyển
thành tiền. Do vậy, hệ số thanh toán nhanh được sử dụng để phản ánh khả năng thanh toán của
DN, mà không cần phải chịu tổn thất khi phải bán các khoản tồn khi loại tài sản kém lỏng nhất
trong tài sản ngắn hạn của DN. Điều này Cty HDC làm không tốt vì tỷ lệ thanh toán nhanh

rất thấp so với tỷ lệ trung bình của ngành .( 33% so với ngành 80% ).
c- Tỷ lệ thanh toán tức thời: tỷ lệ đo lường khả năng thanh toán của DN một cách hữu
hiệu nhất phải nói đến là hệ số thanh toán tức thời, nó cho biết khả năng thanh toán các khoản nợ
bằng tiền và chứng khoán dễ bán của DN. Cty HDC là Cty bất động sản nên sản phẩm thường
có thời gian xây dựng lâu , tỷ lệ thanh toán tức thời không khả thi là do đặc thù nghề
nghiệp
1.2 Nhóm tỷ lệ hiệu quả hoạt động :
a- Hiệu suất sử dụng tổng tài sản: ( Vòng quay tổng tài sản )
Phản ánh hiệu quả sử dụng tổng tài sản nói chung. Tỷ lệ này cho biết bình quân mỗi đồng
tài sản tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu
Hiệu suất sử dụng tổng tài sản = Doanh thu/Tổng tài sản ròng bình quân
6
Với mỗi ngành nghề khác nhau, tỷ lệ này rất khác nhau. Tỷ lệ nầy của HDC từ năm 2007
đến 2009 đều cao hơn mức trung bình của ngành , cho thấy một đồng tài sản của Cty tạo ra được
nhiều doanh thu hơn so với bình quân ngành mặc dù có năm tăng năm giảm .HDC cần giữ xu
hướng tăng đều trong tương lai để luôn sử dụng tài sản có hiệu quả hơn .
b- Vòng quay hàng tồn kho :
Việc xác định số vòng quay hàng tồn kho cũng có thể dựa vào doanh thu bán hàng. Tuy
nhiên, giá vốn hàng bán phản ánh chính xác hơn, vì trong giá vốn hàng bán không bao gồm cả
phần lợi nhuận DN thu về trong lượng hàng hóa bán ra.
Vòng quay hàng tồn kho càng cao càng cho thấy DN bán hàng nhanh và hàng tồn kho
không bị ứ đọng nhiều. Có nghĩa, DN sẽ ít rủi ro hơn nếu nhìn thấy trong báo cáo tài chính,
khoản mục hàng tồn kho giảm qua các năm. Tuy nhiên, chỉ số này quá cao cũng không tốt, vì như
thế có nghĩa là lượng hàng dự trữ trong kho không nhiều, nếu nhu cầu thị trường tăng đột ngột thì
khả năng DN bị mất khách hàng và bị đối thủ cạnh tranh giành thị phần. Thêm nữa, dự trữ
nguyên liệu vật liệu đầu vào cho các khâu sản xuất không đủ có thể khiến cho dây chuyền bị
ngưng trệ. Vì vậy, vòng quay hàng tồn kho cần đủ lớn để đảm bảo mức độ sản xuất đáp ứng được
nhu cầu khách hàng.
Năm 2009 HDC có vòng quay thấp hơn 2008 là 20% , điều nầy cho thấy có hàng tồn
kho cao hơn các năm trước .Có thể có sản phẩm xây dựng dỡ dang tăng thêm trong dự án

mới triển khai
c- Kỳ thu tiền bình quân = (các khoản phải thu) / (doanh thu trung bình hàng ngày)
Quy tắc theo đa số cho rằng, kỳ thu tiền bình quân không nên vượt hạn thực tế phải thanh
toán theo quy định của các điều kiện bán hàng của công ty quá 10 hoặc 15 ngày. Để kiểm tra tính
thanh khoản của tài sản, các nhà phân tích sẽ đo lường tính lỏng của khoản phải thu.
Nếu DN thu hồi được khoản nợ của mình càng nhanh thì càng có khả năng thanh toán
khoản nợ trong ngắn hạn. Nói cách khác, vòng quay các khoản phải thu phản ánh tốc độ biến đổi
các khoản phải thu thành tiền mặt. Chỉ số này là thước đo quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt
động của DN. Điều nầy HDC làm khá tốt vì tỷ lệ kỳ thu tiền bình quân đạt 112,59% .Tuy
nhiên so với các năm trước thì giảm hơn có thể do có nhiều dự án mới khởi công .
1.3 Nhóm tỉ lệ tài trợ :
a- Tỷ lệ nợ/tổng tài sản (D/A) NPT(TD)/NGVỐN(TA) :
Khả năng tự tài trợ của doanh nghiệp đã giảm hằng năm 0,10%. Chỉ tiêu này chứng tỏ
doanh nghiệp đã không có sự độc lập về mặt tài chính bởi phần lớn tài sản của doanh nghiệp hiện
có được đầu tư bằng vốn vay. Các khoản nợ, vay, nộp ngân sách tăng thể hiện tính thiếu chủ
động, linh hoạt trong công tác quản lý và sử dụng vốn. . Từ đó nợ ngắn hạn vẫn tăng đều hàng
năm .Năm 2009 tăng 24% so với năm 2008 đã thể hiện tình hình tài chính của doanh nghiệp
có số nợ phải trả chiếm 74% trên tổng tài sản , đứng ở mức trung bình ngành về hệ số nợ.
Điều nầy làm lãi vay tăng , ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận của Cty . Mặc dù , tài sản cố định
của HDC đã được khấu hao 55% và cuối năm 2008, trong đó 5,9 tỷ đồng nguyên giá TSCĐ đã
được khấu hao hết nhưng vẫn còn sử dụng được .
b- Tỷ lệ thanh toán lãi vay (ICR) EBIT/I:
Trong khi nợ vay rất cao nhưng tỷ lệ trả nợ của Cty HDC rất thấp. Năm 2008 là 29,7% và
năm 2009 chỉ có 8,06% , ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận trước thuế .Khả năng trả lãi thấp sẽ gây
thiệt hại cho cổ đông ( có thể là do phương pháp phân bổ chi phí ), bởi cổ đông chỉ có lợi khi lợi
nhuận tạo ra lớn hơn lãi phải trả cho việc sử dụng nợ .
7
1.4 Nhóm tỉ lệ đánh giá khả năng sinh lợi :
a- Doanh lợi ròng (NPM) NI/TNS :
Ý nghĩa của tỷ suất này nhằm phản ánh quan hệ giữa doanh thu và lợi nhuận , nhằm cho

biết một đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận cho cổ đông .Tỷ suất càng cao phản ánh
lợi nhuận sinh ra từ hoạt động kinh doanh càng lớn, tỷ lệ lãi trong doanh thu có tỷ trọng lớn làm
tiêu chuẩn để đánh giá hoạt động có hiệu quả . Tỷ lệ này của Cty HDC tăng đều hàng năm . Năm
2005 là 9% đến năm 2009 là 25% .Điêu nầy cho thấy Cty HDC hoạt động có hiệu quả trên
sổ sách nhưng không biết đã được phân bổ hết chi phí chưa vì chi phí quản lý và lãi vay rất
lớn .
b- Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) NI/A:
ROA là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa lợi nhuận thu về của DN với tất cả lượng tài sản
tham gia vào sản xuất - kinh doanh hay tổng vốn của DN (nợ, vốn cổ phần ưu đãi và cổ phần
thường). Bởi vậy, lợi nhuận ở đây được hiểu là thu nhập ròng từ hoạt động, tức thu nhập sau thuế
(trước khi trả cổ tức) cộng với tổng chi phí trả lãi cho khoản nợ.
ROA = (Thu nhập sau thuế + Tổng chi phí trả lãi)/Giá trị tổng vốn bình quân
Chỉ tiêu này đo lường khả năng sinh lợi trên 1 đồng vốn đầu tư vào DN . Cty HDC có tỷ
lệ ROA tăng dần theo từng năm , điều nầy cho thấy hiệu quả sử dụng đồng vốn đầu tư có hiệu
quả . Năm 2005 là 2,13% đến năm 2009 là 9,88% so với lệ của ngành là 8,70% cao hơn
nhưng khả năng sinh lời của tài sản chưa cao, chỉ đứng ở mức trung bình ngành .
c-Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) NI/E :
ROE là thước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy được tạo ra
bao nhiêu đồng lời. ROE càng cao càng chứng tỏ DN sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông,
nghĩa là DN đã cân đối mộtcách hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay để khai thác lợi thế
cạnh tranh của mình trong quá trình huy động vốn, mở rộng quy mô.
ROE = Lợi nhuận ròng/Vốn cổ phần.
Chỉ tiêu này nói lên khả năng tạo lợi nhuận của 1 đồng vốn mà họ bỏ vào SXKD của DN .
Cty HDC đã sử dụng đồng vốn có hiệu quả cao . Năm 2009 có tỷ suất là 38,23% tăng 30% so
với năm 2008 (27,2%) và 47% so với ngành ( 20,40%). ROE của HDC đứng mức cao trong
ngành và có tính ổn định hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành qua các năm. Hiệu quả sử
dụng vốn chủ sở hữu khá tốt. Cty nên phát huy thế mạnh này .
1.5 Nhóm tỷ lệ đánh giá theo góc độ thị trường :
a-Tỷ lệ P/E (P/EPS) :
Tỷ lệ chi trả lợi tức cổ phần nói lên DN chi trả phần lớn thu nhập cho cổ đông hay giữ lại

để tái đầu tư. Đây là một nhân tố quyết định đến giá trị thị trường của cổ phiếu.Vậy tỷ lệ lợi
nhuận giữ lại = 100% - Tỷ lệ chi trả lợi tức cổ phần . Cty HDC tỷ lệ nầy giảm dần qua các năm ,
năm 2009 chỉ có 11% so với ngành bất động sản là 36,40% , và ngành xây dựng là 12,9 % có
xu hướng giảm dần giống như những Cty bất động sản khác .Nhưng tỷ lệ tăng trong năm 2009 so
với năm 2008là 9,13% lại có dấu hiệu tích cực lả lợi tức trên mộtcổ phiếu tăng so với năm 2008.
( 4996 đ / 2190 đ ) .
b- Chỉ số EPS NI/TỔNG CP :
8
EPS là một chỉ tiêu tổng hợp phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Lãi chia cổ đông được tạm tính từ mức lãi sau thuế trừ cho lãi phải trả cho cổ đông CP ưu đãi và
phần chia cho đối tác trong liên doanh, góp vốn khác .EPS càng cao giá trị cổ phiếu càng cao .
Thể hiện Cty làm ăn có hiệu quả , HDC đang có xu hướng phát triển tốt . EPS tương đối ổn định
qua các năm. Tỉ lệ chia cổ tức đứng ở mức khá trong ngành .


2. Phân tích cơ cấu : ( chi tiết trên file Excel )
Báo cáo phân tích cơ cấu là một bảng bao gồm tỷ trọng của từng khoản mục của báo cáo
tài chính,trong đó tất cả khoản mục của bảng cân đối kế toán được so sánh với tổng giá trị tài sản
và tất cả các khoản mục của báo cáo kết quả kinh doanh được do sánh với doanh thu. Các tỷ lệ
trong báo cáo phân tích rất hữu ích trong việc so sánh nhanh quy mô giữa hai DN khác nhau và
kiểm tra xu hướng trong nội bộ một DN .


PHÂN TÍCH CƠ CẤU BẢNG BÁO CÁO KẾT QUẢ KINH DOANH
ĐVT 1.000.000 đồng .
Chỉ tiêu

Tỷ
trọng
Số

tuyệt
đối
2007 2008 2009 2007 2008 2009
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 100.00% 100.00% 100.00% 274,012 301,011 304,806
2. Các khoản giảm trừ doanh thu 8.90% 0.54% 0.04% 24,387 1,637 119
3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp
dịch vụ 91.10% 99.46% 99.96% 249,626 299,374 304,686
4. Giá vốn hàng bán 81.52% 80.58% 61.15% 203,506 242,545 186,391
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp
dịch vụ 18.48% 18.88% 38.81% 46,119 56,830 118,296
6. Doanh thu hoạt động tài chính 2.14% 1.49% 1.38% 5,346 4,485 4,193
7.Chi phí tài chính 2.97% 2.13% 4.29% 7,415 6,402 13,086
- Trong đó: Chi phí lãi vay 1.12% 0.52% 4.09% 2,799 1,569 12,452
8.Chi phí bán hàng 0.27% 0.52% 0.02% 677 1,562 70
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp 2.88% 3.00% 5.27% 7,177 9,040 16,076
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 14.50% 14.72% 30.60% 36,196 44,309 93,258
11. Lợi nhuận khác -0.07% 0.02% -1.75% -170 51 -5,329
12. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 14.43% 14.74% 28.85% 36,026 44,360 87,929
13. Chi phí thuế TNDN hiện hành 3.95% 3.48% 3.48% 9,855 10,466 10,603
14. Chi phí thuế TNDN hoãn lại 0 0 0
15. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh
nghiệp 10.48% 11.26% 25.37% 26,171 33,894 77,325
16. Lợi ích của cổ đông thiểu số
17. Lãi cơ bản trên cổ phần 3 3 7
18. Cổ tức
Trong các năm vừa qua, HDC đã đẩy mạnh vào hoạt động tài chính. Cụ thể, công ty có
chiến lược đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực tài chính ngân hàng. Được thể hiện qua việc tăng khoản
mục đầu tư tài chính qua các năm. Mặc dù tỉ lệ đầu tư tài chính của HDC còn rất nhỏ so với tổng
tài sản nhưng cũng cho thấy năng lực quản lý khá tốt của ban quản trị, khá nhạy cảm với diễn
9

biến thị trường tài chính.
Năm 2009 mặc dù doanh thu đạt 304,8 tỷ đồng, tương đương năm 2008 . Tuy nhiên lợi
nhuận sau thuế đạt 77,325 tỷ đồng, tăng 57% so với năm 2008 (tương đương tăng 34 tỷ đồng). Có
sự tăng trưởng này là do doanh thu trong năm được ghi nhận chủ yếu từ hoạt động kinh doanh
chính cuả công ty là bất động sản, trong đó gồm doanh thu toà nhà khu nhà ở đồi 2 Phường 10,
một phần dự án Khu đô thị mới Phú Mỹ Tân Thành. Tỷ lệ lợi nhuận tăng cao hơn doanh thu là
do Dự án KĐT mới Phú Mỹ có tỷ suất lợi nhuận cao, đồng thời dự án được hưởng ưu đãi đầu
tư nên được miễn giảm thuế TNDN.
Mức tăng trưởng lợi nhuận của HDC khá cao, trung bình giai đoạn 2005 – 2008 mức tăng
trưởng này đạt 75.50% . Tỉ lệ giá vốn hàng bán/ doanh thu đang có xu hướng giảm dần, chứng tỏ
các công ty quản lý tốt các yếu tố chi phí đầu vào và do giá nguyên vật liệu có xu hướng giảm
trong thời gian qua . Điều này thể hiện hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đang tiến triển
tốt.
Trong cơ cấu báo cáo kinh doanh tỷ lệ chi phí mỗi năm mỗi tăng , dù năm 2009 HDC có
lợi nhuận khá cao nhưng chi phí quản lý lớn chiếm 20% , chí phí lãi vay khá lớn chiếm 15% trên
tổng lợi nhuận ròng . Đây là hệ quả của việc sử dụng đồng vốn vay quá lớn , chí phí quản lý
không hiệu quả lãng phí .Đặc biệt năm 2008 dù chi phí trả lãi vay thấp hơn các năm trước , có thể
do chưa phân bổ nhưng EPS bị giảm mạnh .Nếu được phân bổ đúng có thể EPS còn giảm mạnh
hơn.
PHÂN TÍCH CƠ CẤU BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN
ĐVT 1.000.000 đồng

Tỷ trọng Số tuyệt đối
2007 2008 2009 2007 2008 2009
TỔNG CỘNG TÀI SẢN (A)
100.00
%
100.00
%
100.00

%
577857 564904 782922
Tài sản 95.41% 94.67% 87.13% 551324 534775
1. Tiền và các khoản tương đương
tiền
4.33% 1.10% 0.02% 25046 6234 120
2. Các khoản đầu tư tài chính ngắn
hạn
0.62% 0.30% 0.46% 3591 1717 3635
Dự phòng giảm giá đầu tư ngắn hạn -0.14% -0.37% -0.03% -801 -2078 -267
3. Các khoản phải thu ngắn hạn
(KPT)
23.97% 16.92% 12.17% 138521 95554 95291
Phải thu khách hàng 13.11% 9.95% 5.81% 75765 56192 45466
Trả trước cho người bán 9.08% 3.40% 3.17% 52441 19191 24839
Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi
4. Hàng tồn kho 66.10% 76.04% 67.83% 381989 429548 531084
Dự phòng giảm giá hàng tồn kho
5. Tài sản ngắn hạn khác 0.38% 0.30% 0.26% 2178 1722 2064
II - TÀI SẢN DÀI HẠN
4.59% 5.33% 12.87% 26533 30129 100729
1. Các khoản phải thu dài hạn

2. Tài sản cố định 4.07% 4.58% 6.95% 23525 25868 54434
2.1. Tài sản cố định hữu hình 3.69% 3.24% 3.05% 21308 18306
23914
- Nguyên giá 7.88% 8.76% 7.92% 45526 49467 62005
- Giá trị hao mòn luỹ kế -4.19% -5.52% -4.87% -24218 -31161 -38092
2.2. Tài sản cố định thuê tài chính
- Nguyên giá

10
682193
- Giá trị hao mòn luỹ kế
2.3. Tài sản cố định vô hình 0.38% 1.27% 0.92% 2218 7181 7169
- Nguyên giá 0.39% 1.28% 0.92% 2230 7206 7206
- Giá trị hao mòn luỹ kế -38
2.4. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 2.98% 23352
3. Bất động sản đầu tư 5.11% 40011
- Nguyên giá 5.21% 40779
- Giá trị hao mòn luỹ kế -0.10% -768
4. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 0.50% 0.73% 0.69% 2867 4141 5392
5. Tài sản dài hạn khác 0.02% 0.02% 0.11% 141 121 892
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN (TA) 100.00
%
100.00
%
100.00
%
577857 564904 782922
I - NỢ PHẢI TRẢ (TD) 79.55% 77.95% 74.17% 459690 440316 580680
1. Nợ ngắn hạn 57.83% 58.90% 58.47% 334159 332711 457755
1.1. Vay và nợ ngắn hạn 4.04% 13.27% 23319 74964
1.2. Các khoản phải trả 45.63% 257746
2. Nợ dài hạn 21.72% 19.05% 15.70% 125531 107605 122925
2.1. Vay và nợ dài hạn 21.67% 18.98% 125218 107214
2.2. Các khoản phải trả dài hạn 0.07% 392
II - VỐN CHỦ SỞ HỮU (E) 20.45% 22.05% 25.83% 118167 124588 202242
1. Vốn chủ sở hữu 20.22% 21.76% 25.24% 116818 122950 197577
1.1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu 14.07% 14.39% 11.82% 81280 81280 92570
.2. Thặng dư vốn cổ phần 5.25% 5.38% 5.31% 30365 30365 41586

1.3. Vốn khác của chủ sở hữu
1.4. Cổ phiếu quỹ (*) -0.16% -0.83% -921 -4712
1.5. Các quỹ 1.58% 8952
1.6. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 0.20% 1.25% 5.76% 1175 7065 45089
1.7. Nguồn vốn đầu tư XDCB
2. Nguồn kinh phí và quỹ khác 0.23% 0.29% 0.60% 1349 1638 4665
Cơ cấu tài sản của Cty có những chuyễn biến vừa tích cực vừa tiêu cực . Liên tục 3 năm
liền các khoản phải thu giảm mạnh . Đặc biệt năm 2009 giảm 50% so với năm 2008 .trong khi
khoản nợ vay tăng đáng kể .Năm 2009 tăng hơn năm 2008 là 21,7% . Có thể do khủng hoảng
kinh tế năm 2008 làm ảnhhưởng đến tài sản lưu động làm Cty phải tăng khoản vay bù đắp cho
hoạt động kinh doanh giữ vững mục tiêu tăng trưởng . Điều này đã làm Cty phải chịu lãi vay cao
và lợi nhuận giảm đã tác động đến việc đầu tư trở lại của Cty HDC sau khi nền kinh tế phục hồi ,
tồn kho tăng cao cũng làm cho khả năng thanh tóan ngắn của Cty thấp .
Trong cơ cấu nguồn vốn , các hoạt động của Cty được tài trợ bởi các khoản nợ ngắn hạn
khá cao chiếm 58,48% tổng nguồn vốn của Cty dẫn đến chi phí tài chính cao và làm tăng cao rủi
ro tài chính . Trong tình hình lãi suất biến động như hiện nay thì lãi vay sẽ là gánh nặng cho hoạt
động kinh doanh của Cty . Cty nên cơ cấu lại nguồn vốn sao cho phù hợp với tình hình hiện tại ,
để có hướng phát triển tương lai .
3. Phân tích Dupont : ( chi tiết trên file Excel )
Một trong những khía cạnh được quan tâm nhất của thu nhập trên tổng tài sản là khả năng
(ROA )phân phối hợp của các chỉ số tài chính để tính toán ROA. Một ứng dụng thường được
nhắc tới là hệ thống kiểm soát tài chính DuPont. Hệ thống này nêu bật ý nghĩa của việc thể hiện
ROA thông qua biên lợi nhuận và doanh thu tài sản. Các cấu phần cơ bản của hệ thống được trình
bày như sau:

ROA = Lợi nhuận ròng trên doanh thu x Vòng quay tổng tài sản

ROA (ròng) = Lợi nhuận ròng x Doanh thu
11
Doanh thu Tổng tài sản

ROE = ROA x Số nhân vốn chủ sở hữu
= Thu nhập ròng x Doanh thu x Tổng tài sản
Doanh thu Tổng tài sản Vốn chủ sở hữu
Các tỷ lệ phương trình DUPONT của HDC từ 2005-2009 như sau :
Năm 2005 2006 2007 2008 2009
Lợi nhuận ròng/Doanh thu 0.09 0.10 0.10 0.11 0.25
Doanh thu/Tổng tài sản
0.24 0.32 0.83 0.92 0.93
ROA
0.02 0.03 0.08 0,10 0,10
Tổng tài sản/Vốn chủ sở hữu 10.54 4.94 4.67 4.29 3.37
ROE 0.25 0.18 0.39 0.47 0.38
Qua phương trình Dupont này BQT của HDC có thể có những giải pháp và chiến lược cải
thiện hoạt động của công ty .Do tình hình hoạt động kinh doanh của công ty có chiều hướng tốt
hơn từ năm 2007 – 2009 , nên các tỷ lệ “ Lợi nhuận ròng / Doanh thu “ và “ Doanh thu /Tổng tài
sản “ đều tăng .Điều nầy cho thấy , Cty đã quản lý tốt tăng trưởng doanh thu qua khâu quản trị
vòng quay tổng tài sản tốt , hiệu quả sử dụng vốn sở hữu hiệu quả . Việc nầy cần phát huy tốt hơn
cho những năm tiếp theo.

4. Phân tích hoà vốn và đòn bẩy tài chính :

4.1 Phân tích hoà vốn :

Điểm hoà vốn là mức độ hoạt động mà ở đó doanh thu bằng tổng chi phí , không có lợi
nhuận hay lỗ . Tuy nhiên , do đặc thù của HBC là kinh doanh ngành bất động sản sản phẩm
thường kéo dài ,( do nguyên nhân khách quan như giải phóng mặt bằng , thủ tục trong xây dựng
…)nên việc xác định biến phí tương đối kéo dài . Do đó , trong trường hợp này ta chọn cách
mượn DOL , DFL làm trung gian để tính ra F và V theo công thức :
DOL = % EBIT/%S
DFL = EBIT/(EBIT – T)

Từ đó tính ra được định phí và biến phí .
2007 2008 2009
Doanh thu hòa vốn lời lỗ 140,653,811 406,197,383 306,876,541
Doanh thu hòa vốn tiền mặt -89,104,870 -474,675,778 -307,647,870
Doanh thu hòa vốn trả nợ -261,154,136 -383,295,459 -308,211,509
Doanh thu 249,625,519 299,374,251 304,686,171
Nhận xét Lời thật Lời thật lỗ giả Lời thật lỗ giả
12
4.2 Đòn bẩy tài chính :

2007 2008 2009
Đòn bẩy kinh doanh (DOL) %EBIT/%TNS 197% -253% -14885%
Đòn bẩy tài chính (DFL) EBIT/(EBIT-I) 104.30% 103.09% 114.04%
Đòn bẩy tổng thể (DTL) DOL*DFL 205.92% -260.55% -16975%
* Đòn bẩy kinh doanh (DOL) : DOL = [Q.(P-V)]/[Q.(P-V)-F]
Là biểu thị mối quan hệ giữa chi phí cố định và chi phí biến đổi . Đòn bẩy kinh doanh cao
nhất khi Cty có tỷ lệ chi phí cố định so với chi phí hoạt động biến đổi cao . Điều này nghĩa là Cty
sử dụng nhiều tài sản cố định hơn trong hoạt động của . Ngược lại , đòn bẩy kinh doanh thấp khi
cty có tỷ lệ chi phí cố định so với chi phí hoạt động biến đổi là thấp .
Một tỷ lệ đòn bẩy kinh doanh cao có thể tạo ra được một lợi ích rất lớn cho Cty . Tỷ lệ đòn
bẩy kinh doanh cao có thể giúp doanh nghiệp tạo ra nhiều tiền hơn từ mỗi doanh số tăng thêm
nếu việc bán 1 sản phẩm tăng thêm đó không làm tăng thêm chi phí sản xuất . Doanh nghiệp có
thể làm được điều nầy nếu như nó có thế lựa chọn tài sản cố định , như tài sản , nhà xưởng và
trang thiết bị cũ thu nhập biên tế được tăng thêm và như số công nhân hiện hữu . Do vậy , lợi
nhuận biên tế được tăng lên và thu nhập cũng tăng nhanh hơn . Đối với HDC , tỷ lệ DOL năm
2008, 2009 là âm do đó Cty cần cải thiện theo xu hướng tăng tỷ lệ nầy , tìm nguyên nhân gây ra
tình trạng này . Trước mắt cần giảm tối đa chi phi sản xuất và chi phí quản lý .
*Đòn bẩy tài chính (DFL) = EBIT/(EBIT-I)
Là tỳ lệ đòn bẩy cho thấy ảnh hưởng của một khoản nợ vay xác định đối với thu nhập trên
mỗi cổ phần của Cty . Đòn bẩy tài chính liên quan đến việc sử dụng chi phí cố định để tài trợ cho

công Cty bao gồm cả những chi phí tăng thêm trước thuế và lãi vay .Trong điều kiện các yếu tố
khác không đổi , một mức độ đòn bẩy tài chính cao hơn đồng nghĩa là sự dao động trong EPS
cũng tăng tương ứng .Hầu hết các Cty bị định giá thấp đều mong muốn có một EPS khả quan và
vì vậy tỷ lệ DFL có thể được sử dụng để Cty quyết định xem mức độ đòn bẩy Cty cần sử dụng là
bao nhiêu để đạt được mục tiêu cần thiết .
Đối với Cty HDC chi phí lãi vay so so với mức tăng lợi nhuận trước thuế và lãi vay . Tuy
nhiên , năm 2009 thì chi phí lãi vay tăng hơn nhiều so với năm 2008 , Cty cần xem tỷ lệ gia tăng
có đồng biến với sự gia tăng lợi nhuận trước thuế hay không , có mang lại hiệu quả đầu tư như
mong muốn hay không .
*Đòn bẩy tổng thể (DTL) = [Q.(P-V)]/[Q.(P-V)-F-I] hay DTL = DOL*DFL

Thể hiện mức độ nhạy cảm của lợi nhuận vốn chủ sở hữu với sự thay đổi của doanh thu
.Nếu một doanh nghiệp có một DOL tương đối cao chẳng hạn và mong muốn đạt được một DTL
nào đó thì Cty có thể bù trừ mức DOL cao này với một DFL thấp hơn hay trong trường hợp DFL
tương đối cao chẳng hạn và mong muốn đạt được một DTL nào đó thì doanh nghiệp có thể bù trừ
mức DFL cao này với một DOL thấp hơn .
Cty HDC đang gặp phải vấn đề là hạn chế múc độ đòn bẩy kinh doanh và đòn bẩy tài chính
để gia tăng EPS và vốn chủ sở hữu . Cty HDC có tỷ lệ DTL mỗi năm mỗi giảm . BQT cần xem
tăng DTL ở mức độ cao hơn nhưng hợp lý hơn .
IV- Lương giá chứng khoán : ( chi tiết trên file Excel )
13
1. Lương giá theo phương pháp dòng thu nhập cổ phiếu :
• Krf là hệ số hoàn vốn phi rủi ro , bằng mức lãi suất trái phiếu chính phủ . Năm 2009 , trái
phiếu Chính phủ có lãi suất là 9% (
-Chinh-phu-lai-suat-9/200910/64422.dfis )
Ta có Krf = 9%
• Giả sử hệ số hoàn vốn thị trường có phân phối xác suất như sau :

Từ bảng trên ta chọn Krf = 14% .
Suy ra K = Ki = Krf + (Km – Krf) βi = 0.09+(0.14-0.09)1.24= 0.15

Chi trả cổ tức của HDC:
* Cổ tức HDC trong quá khứ và dự kiến cổ tức trong tương lai :


Năm 2007 2008 2009
Cổ tức 1800 đ/CP 1900 đ/CP 1500 đ/CP
g
5,2% -26.7%
Năm 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
t 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
g 15% 15% 15% 16% 16% 16% 16% 13% 13% 13% 11%
Dt
1,725
1,983 2,281 2,646 3,069 3,560 4,130 4,667 5,274 3,913
(1+k)t
1.15
1.32 1.52 1.75 2.01 2.31 2.66 3.06 3.52 4.05
Dt/(1+k)t 1,500 1,500 1,500 1,513 1,526 1,539 1,553 1,526 1,499 1,473 15,130



P
10
/
(1+k)
10

= 48,882

= 174,720

14
(
1
(1 )
1 )
n
n
t
t
Dt Pn
Po
k
k
=
= +
+
+
∑
(
1
(1 )
1 )
n
n

t
t
Dt Pn
Po
k
k
=
= +
+
+
∑
Do vậy , giá trị hiện tại của HDC là Po = 174,720 VNĐ . Trong khi giá HDC trên sở giao
dịch chứng khoán TP/HCM ( HOSE) ngày 14/5/2010 là 56.500 VNĐ , nên giá giao dịch hiện tại
thấp hơn 3 lần giá trị thực của cổ phiếu này, ( theo ngành bất động sản ) sự thể hiện giá trị giao
dịch nầy không hấp dẫn nhà đầu tư với cổ phiếu HDC nhưng so với ngành xây dựng thì tốt hơn t
(56.500 Đ / 43.000 đ). Vì vây, với giá hiện tại giao dịch trên HOSE của cổ phiếu HOSE , các nhà
đầu tư nên cân nhắc khi mua để đầu tư dài hạn . Vì cơ cấu nợ của Cty HDC quá cao chiếm 74%
trên tổng tài sản . Điều đó cho thấy có nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và lợi nhuận không cao dẫn
đến cổ tức thấp hoặc trả cổ tức bằng cổ phiếu để huy động vốn . Vô tình lại tăng tỷ lệ nợ mà
điều đó thì làm cho nhà đầu tư không yên tâm khi không thấy lợi nhuận được chuyễn thành tiền
mặt.
2.Lượng giá theo chỉ số P/E :
Chỉ số P/E của ngành quí 1/2010
Mã chứng khoán Một số Cty trong ngành bất động sản P/E
BCI Cty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh 15.9
CCI Cty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp Thương mại Củ Chi 177.3
CII Cty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh 7.3
D2D Cty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 11.8
DIG Tổng Cty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng 10
DXG Cty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh 30.2

HAG Cty CP Hoàng Anh Gia Lai 18
ASM Cty CP Đầu tư và Xây dựng Sao Mai tỉnh An Giang 13.8
Chỉ số ngành bất động sản 36.4
/> 2007 2008 2009 Dự kiến 2010
- Chỉ số EPS (NI/TỔNG CP ) 3220 2190 4996 4800
- Mức tăng trưởng 31% 128%
/> />Vậy giá trị thị trường cổ phiếu của HDC dự kiến năm 2010 với P/E = 13 của HDC là :
P = P/E = 13 x 4800 = 62.400 VNĐ.
Và giá trị thị trường cổ phiếu của HDC dự kiến năm 2010 với P/E = 36,4 của ngành bất động
sản là :
P = P/E = 36,4 x 4800 = 174.720 VNĐ
Và giá trị thị trường cổ phiếu của HDC dự kiến năm 2010 với P/E = 12,9 của ngành xây dựng
là:
P = P/E = 12,9 x 4800 = 61.920 VNĐ
Điều này sẽ cho các nhà đầu tư có thêm nhiều thông tin để chọn lựa Cty , Doanh nghiệp
theo từng thị trường nào , để đầu tư có hiệu quả nhất .
15
3. Lương giá theo phương pháp sử dụng chỉ số EVA
- EVA = (Vốn CSH)*(ROE-chi phí vốn CSH)
- Giá thị trường của cổ phiếu Cty = Giá trị theo sổ sách + Pv ( EVA trong tương lai )
Giá trị kinh tế gia
tăng EVA năm
2009
EVA
Vốn CSH x (ROE - chi phí
vốn CSH)


130,393,154,229

Vốn CSH cuối năm
2009
E

202,242,069,948
ROE 2009 ROE 0.79
Chi phí vốn CSH
(Lãi suất chiết
khấu)
Ki
15%

Giá trị theo sổ sách
của công ty
197,576,864,136
Giá sổ sách của cổ
phiếu (2009)
B

13,067.65

ROE - Ki
Dự báo EVA trong
tương lai
t Dự kiến ROE 2010 = 16% K 15.0%
Dự kiến EVA 2010 1 (ROE - chi phí vốn CSH)

0.01

1,303,931,542

0.87

1,133,853,515
Dự kiến EVA 2011 2
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.01

1,316,970,858
0.76

995,819,174
Dự kiến EVA 2012 3
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.01

1,330,140,566
0.66

874,589,014
Dự kiến EVA 2013 4
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.01

1,343,441,972

0.57

768,117,308
Dự kiến EVA 2014 5
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.02

1,370,310,811
0.50

681,286,656
Dự kiến EVA 2015 6
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.02

1,397,717,028
0.43

604,271,642
Dự kiến EVA 2016 7
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.02

1,425,671,368

0.38

535,962,674
Dự kiến EVA 2017 8
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.02

1,454,184,796
0.33

475,375,589
Dự kiến EVA 2018 9
Mức tăng trưởng (ROE - chi
phí vốn CSH)

1.02

1,483,268,491
0.28

421,637,479
Dự kiến EVA 2019
10 -
n
Tăng trưởng đều

1.03

8,487,591,923
0.25

2,098,002,915
Hiện giá toàn bộ
EVA trong tương
lai


8,588,915,966
Giá trị thị trường
của cổ phiếu công
ty năm 2010

206,165,780,102



Số cổ phiếu lưu
hành năm 2010


15,119,540


Giá trị cổ phiếu
HDC (2010)
13,470

/>

16
(1 )
t
k
+
/ (1 )
t
t
D k
+
9/200910/64422.dfis
4-Tổng hợp kết quả định giá cổ phiếu của ba phương pháp
Nhận xét : Với kết quả định giá cổ phiếu HDC của ba phương pháp phân tích nêu trên ta
thấy cho ra kết quả gần tương đương nhau . Với giá hiện tại HDC đang giao dịch trên thị trường
là 56.500 đ VN , xấp xỉ giá trị nếu so sánh theo thị trường thuộc ngành xây dựng . Còn theo
ngành bất động sản thì thấp hơn 3 lần . Nên nhà đầu tư cần cân nhắc chọ thời điểm để đầu tư .
V- Lập danh mục đầu tư hiệu quả :
1- Hệ số hoàn vốn kỳ vọng , độ lệch chuẩn , hệ số biến thiên của HDC
K = Ki = Krf + (Km – Krf) βi = 0.09+(0.14-0.09)1.24= 0.15
Xác suất
(Pi)
Km
Ki
Pi x Ki
Pi x (K-
Ki)^2
0.1 10% 10% 0.010 0.00025
0.2 12% 13% 0.025 0.00012
0.4 14% 15% 0.061 0.00000
0.2 16% 18% 0.035 0.00012

0.1 18% 20% 0.020 0.00025
0.00074

0.152

Phương pháp
Kết quả định gía
(VNĐ)
Phương pháp chiết khấu dòng tiền 56,012
Phương pháp chi số P/E 62,400
Phương pháp sử dụng hệ số EVA 13,470
Giá trị hiện tại (thời điểm phân tích)
So sánh với P/E Ngành bất động sản 174,720
So sánh với P/E Ngành xây dựng 61,920
So sánh với P/E của HDC 62,400
17
( )
0.09 ( 0.09)1.24
i rf m rf i
m
K K K K
K
β
= + −
= + −
5
1
( )
i i
i

P K K
δ
=
= −
∑
5
1
i i
i
K PxK
=
= =
∑

= 2.72%
17.87%
2-Tìm mã chứng khoán tương quan nghịch :
Theo kết quả tìm mã chứng khoán tương quan nghịch bằng cách sử dụng hàm Correl Trong
Excel, ta tìm được mã FPC trong tương quan nghịch với mã HDC .Hệ số tương quan a HDC,FPL
= -67
Tính hệ số hoàn vốn kỳ vọng , độ lệch chuẩn hệ số biến thiên của mã FPC . Hệ số βi đối với
mã FPC được tính βi = 0.24 .
Xác suất (Pi) Km Ki Pi x Ki
Pi x (K-
Ki)^2

0.1 10% 9% 0.00924 9.216E-06
0.2 12% 10% 0.01944 4.608E-06
0.4 14% 10% 0.0408 0
0.2 16% 11% 0.02136 0.000004608

0.1 18% 11% 0.01116 9.216E-06
0.000027648
0.102
= 0.53 %

5.16 %
18
v
C
K
δ
= =
( )
0.09 ( 0.09)0.24
i rf m rf i
m
K K K K
K
β
= + −
= + −
5
1
( )
i i
i
P K K
δ
=
= −

∑
v
C
K
δ
= =
5
1
i i
i
K PxK
=
= =
∑
VI- KẾT LUẬN :
Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi sau một thời gian dài đóng băng. Nhiều
doanh nghiệp ngành bất động sản có khả năng vượt kế hoạch doanh thu, lợi nhuận trong năm
2009 và có triển vọngphát triển trong những năm tiếp theo.Qua phân tích dựa trên những báo cáo
của HDC và những thông tin thu thập được, dựa vào số liệu phân tích cho thấy HDC thực sự có
tiềm năng phát triển trong ngắn và dài hạn.Tình hình hoạt động kinh doanh của HDC năm 2009
khá tốt, lợi nhuận tăng gần 57% so với năm 2008. Nhiều khả năng lợi nhuận trong năm 2010 đạt
mức kế hoạch đặt ra và tăng trưởng mạnh so với năm 2009.( nếu tiết kiệm chi phí và phân bổ chi
phí hợp lý) Bằng những thông tin thu thập được cùng với những giả định về tình hình hoạt động
của công ty trong tương lai , có thể dự báo giá HDC nằm trong khoảng từ 6x – 7x. HDC được
đánh giá là doanh nghiệp khá trong ngành. Có hoạt động kinh doanh và chỉ tiêu khả năng
sinh lời khá ổn định.
Thị trường BĐS được đánh giá là rất tiềm năng và là ngành tăng trưởng nhanh khi nền
kinh tế phục hồi.Việt Năm với dân số đông (trên 86 triệu người), nhu cầu về nhà ở ngày càng
tăng. Nhu cầu du lịch của người dân trong và ngoài nước tăng mạnh do người dân mức sống ngày
càng tăng. Vì vậy nhu cầu về nhà ở chung cư, biệt thự cũng như nhà ở sinh thái ngày càng cao .

Cạnh tranh trong nội bộ ngành ngày càng khốc liệt. Đặc biệt các nhà đầu tư bất động sản nước
ngoài với tiềm lực tài chính mạnh đang có xu hướng đầu tư vào Bà Rịa – Vũng Tàu ngày càng
tăng. Sự biến động giá cả nguyên vật liệu sẽ ảnh hưởng tới hoạt động xây lắp của công ty.
Điểm mạnh:
Sản phẩm khi đến tay khách hàng luôn đạt chất lượng tốt, đảm bảo được giá cả cạnh
tranh. Là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh địa ốc tại
Việt Nam, đặc biệt trên địa bàn Bà Rịa – Vũng Tàu. Tổng tài sản tính cuối năm 2009 của HDC
đạt gần 783 tỷ đồng cùng với việc đầu tư vào các tổ chức tài chính ngân hàng thì đây chính là lợi
thế về tài chính, tiềm lực vốn cho công ty huy động vốn đầu tư vào các dự án.
Điểm yếu
Cơ cấu nợ của HDC thường chiếm gần 80% so với tổng tài sản. Điều này làm cho HDC
bị phụ thuộc bởi ngồn vốn bên ngoài. So với các doanh nghiệp hàng đầu trong ngành như STL,
TDH thì hoạt động của HDC kém hơn.
Qua hai phần lý luận và thực tiễn cho thấy phân tích tình hình tài chính đóng vai trò hết
sức quan trọng đối với quá trình kinh doanh của doanh nghiệp. Nó đòi hỏi doanh nghiệp phải tổ
chức tốt quá trình thu thập tài liệu, chứng từ ban đầu đến lập báo cáo kế toán tài chính sát đúng
với thực tế.Nhưng để đạt được hiệu quả cao trên cơ sở vật chất kỹ thuật tiền vốn và lao động sẵn
có, doanh nghiệp phải thường xuyên phân tích báo cáo tài chính kế toán để có thể đưa ra quyết
định lựa chọn phương án kinh doanh tối ưu.
*******************************
19
TÀI LIỆU THAM KHẢO :
1. Các slide bài giảng môn QTTC của TS Nguyễn Quang Huân, Khoa QTKD, HKTTP.HCM.
2. PGS.TS. Nguyễn Quang Thu, Quản trị tài chính căn bản –NXB thống kê 2009.
3. TS.Nguyễn Minh Kiều, Tài chính doanh nghiệp –NXB thống kê 2009
4. Eugene F. Brigham –Joel E. Houston, Quản trị tài chính – Đại học Florida – Bản dịch của
Đại học kinh tế TP. HCM.
5. Trang web công ty Hòa Bình:
6. Trang web Cổ Phiếu 68
7. Trang web công ty chứng khoán FPTS: www.fpts.com.vn

8. Trang web công ty chứng khoán HSC: www.hsc.com.vn
*******************
20