HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH dự án đầu tư BẤT ĐỘNG SẢN để CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM

Trờng Đại học kinh tế quốc dân















Vũ THị HƯƠNG



HOàN THIệN CÔNG TáC THẩM ĐịNH Dự áN ĐầU TƯ BĐS Để CHO VAY
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM

(Ly vớ d: D ỏn ủu t xõy dng khu ủụ th mi xó C Nhu,
Huyn T Liờm, Thnh ph H Ni)

chuyên ngành:
chuyên ngành: chuyên ngành:
chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản
quản trị kinh doanh bất động sảnquản trị kinh doanh bất động sản
quản trị kinh doanh bất động sản

Ngời hớng dẫn khoa học:

Ts. Nguyễn minh ngọc
Ts. Nguyễn minh ngọcTs. Nguyễn minh ngọc
Ts. Nguyễn minh ngọc





Hà nội, năm

2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các nội dung nghiên cứu, phân tích nêu trong luận văn là
trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả

VŨ THỊ HƯƠNG

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy hướng dẫn luận
văn của tôi, TS Nguyễn Minh Ngọc. Thầy ñã giúp tôi hình thành ý tưởng
tên ñề tài, mặc dù ñây là một ñề tài khó, nhưng trong suốt quá trình nghiên
cứu, thầy ñã kiên nhẫn hướng dẫn và ñộng viên tôi rất nhiều. Sự hiểu biết
sâu sắc về khoa học, cũng như kinh nghiệm của thầy chính là tiền ñề giúp
tôi ñạt ñược những thành tựu và kinh nghiệm quý báu sau này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong Khoa Bất ñộng
sản và Kinh tế tài nguyên – Trường ðại học Kinh tế quốc dân ñã tận tình
góp ý giúp tôi hoàn thiện luận văn.
Tôi cũng xin cảm ơn những chuyên gia trong lĩnh vực bất ñộng sản,
thẩm ñịnh và gia ñình ñã quan tâm, cỗ vũ và ñộng viên tôi những lúc khó
khăn ñể có thể vượt qua và hoàn thành tốt luân văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
TÓM TẮT LUẬN VĂN i
LỜI MỞ ðẦU 1
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ BẤT
ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5
1.1. Những vấn ñề chung về dự án ñầu tư Bất ñộng sản 5
1.1.1. Khái niệm về dự án ñầu tư Bất ñộng sản 5
1.1.2. ðặc ñiểm của dự án ñầu tư Bất ñộng sản 5

1.1.3. Trình tự và thủ tục thực hiện dự án ñầu tư Bất ñộng sản 8
1.2. Những vấn ñể chung về thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay
tại các Ngân Hàng thương mại 10
1.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 10
1.2.2. Các bước thẩm ñịnh dự án ñầu tư bất ñộng sản 11
1.2.3. Căn cứ thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 14
1.2.4. Phương pháp thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 16
1.2.5. Nội dung thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 17
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng
sản ñể cho vay tại các Ngân Hàng thương mại 34
1.3.1. Nhóm các nhân tố chủ quan 34
1.3.2. Nhóm các nhân tố khách quan 35
1.4. Kinh nghiệm thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại một số
Ngân Hàng Thương Mại 36
1.4.1. Công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại ACB 36

1.4.2. Công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại Sacombank 38
1.4.3. Bài học kinh nghiệm áp dụng cho công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất
ñộng sản tại Maritime Bank 39
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ
BẤT ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM 40
2.1. Tổng quan về Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) 40
2.1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển 40
2.1.2. Cơ cấu tổ chức Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 42
2.1.3. Tình hình hoạt ñộng kinh doanh 43
2.2. Thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại
Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 47
2.2.1. Căn cứ thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS tại Maritime Bank 47
2.2.2. Quy trình thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank 48

2.2.3. Phương pháp thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank 51
2.2.4. Nội dung thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank: Lấy ví
dụ thực tế thẩm ñịnh dự án ñầu tư khu ñô thị Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, thành
phố Hà Nội 52
2.3. ðánh giá về công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại Ngân
Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 91
2.3.1. Kết quả ñạt ñược 91
2.3.2. Hạn chế còn tồn tại 92
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế 93
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ðỊNH DỰ ÁN
ðẦU TƯ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG
HẢI VIỆT NAM 96
3.1. ðịnh hướng phát triển của Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam giai
ñoạn 2012-2015 96
3.1.1. ðịnh hướng phát triển chung 96

3.1.2. Mục tiêu trong năm 2012 97
3.1.3. Chiến lược kinh doanh năm 2012 97
3.1.4. ðịnh hướng hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản tại
Maritime Bank 98
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả và hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án
ñầu tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank 99
3.2.1. Nâng cao chất lượng thông tin phục vụ công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư
Bất ñộng sản 99
3.2.2. Hoàn thiện quy trình và nội dung hướng dẫn thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 102
3.2.3. Áp dụng các công cụ lượng hóa, kiểm soát rủi ro tín dụng theo chuẩn mực
quốc tế ñối với các dự án ñầu tư Bất ñộng sản 104
3.2.4. Tiêu chuẩn hóa và nâng cao trình ñộ, kiến thức chuyên môn cho ñội ngũ
cán bộ thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 109
3.3. Kiến nghị 111

3.3.1. Kiến nghị ñối với Chính Phủ và các Bộ, Ngành liên quan 111
3.3.2. Kiến nghị ñối với Ngân Hàng Nhà nước (NHNN) 114
3.3.3. Kiến nghị với Chủ ñầu tư 116
KẾT LUẬN 117
PHỤ LỤC 118
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 133


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu Diễn giải
BðS: Bất ñộng sản
TMCP: Thương mại cổ phần
NHNN: Ngân hàng nhà nước
TCTD: Tổ chức tín dụng
Maritime Bank: Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam
KðT: Khu ñô thị
ACB: Ngân hàng TMCP Á Châu
Sacombank: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
UBND Ủy Ban nhân dân
CBTð Cán bộ thẩm ñịnh
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
HðQT Hội ñồng quản trị

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu hoạt ñộng chính của Maritime Bank 43
Bảng 2.2: Tốc ñộ tăng trưởng huy ñộng vốn Maritime Bank từ 2008 ñến 2011 44
Bảng 2.3: Dư nợ cho vay theo ñối tượng khách hàng (ñv: Tr ñ) 45
Bảng 2.4: Tình hình cho vay BðS tại Maritime Bank giai ñoạn 2009-2011 46
Bảng 2.5: Chỉ tiêu thanh toán 58
Bảng 2.6: Chỉ tiêu tài chính 59

Bảng 2.7: Tổng mức ñầu tư dự án khu ñô thị Cổ Nhuế 68
Bảng 2.9: Diện tích xây dựng dự án khu ñô thị Cổ Nhuế 71
Bảng 2.10: Tổng mức ñầu tư dự án khu ñô thị Cổ Nhuế do Maritime Bank lập 75
Bảng 2.11: Bảng dự tính sản lượng dự án khu ñô thị Cổ Nhuế 76
Bảng 2.12: Dự tính doanh thu nhà chung cư cao tầng 76
Bảng 2.13: Dự tính doanh thu nhà thấp tầng 77
Bảng 2.14: Dự tính doanh thu cho thuê văn phòng 77
Bảng 2.15: Kế hoạch trả nợ dự án KðT Cổ Nhuế 82
Bảng 2.16: Nguồn trả nợ dự án KðT Cổ Nhuế 83
Bảng 2.17: Kế hoạch khấu hao tài sản cố ñịnh dự án KðT Cổ Nhuế 83
Bảng 2.18: Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án KðT Cổ Nhuế 84
Bảng 2.19: Phân tích dòng tiền dự án 85
Bảng 2.20:Biến ñộng khả năng bán nhà ở (cao tầng và biệt thự) 86
Bảng 2.21:Biến ñộng ñơn giá bán nhà ở (cao tầng và biệt thự) 87
Bảng 2.22: Biến ñộng ñơn giá thuê văn phòng 87
Bảng 2.23: Biến ñộng ñơn giá bán nhà ở cùng Biến ñộng ñơn giá thuê văn phòng . 87
Bảng 2.24:Biến ñộng Khả năng bán nhà ở cùng Biến ñộng ñơn giá thuê văn phòng 88
Bảng 2.25: Phân tích ñộ nhạy ña chiều 88



DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức và quản lý Maritime Bank 42
Hình 2.2: Tình hình huy ñộng vốn của Maritime Bank từ 2008 ñến 2011 44
Hình 2.3: Cơ cấu dư nợ tín dụng theo kỳ hạn ñến 31.12.2011 45
Hình 2.4: Quy trình tác nghiệp khối quản lý tín dụng 49
Hình 2.5: Quy trình tác nghiệp khối quản lý tín dụng 50
Trờng Đại học kinh tế quốc dân

Vũ THị HƯƠNG



HOàN THIệN CÔNG TáC THẩM ĐịNH Dự áN ĐầU TƯ BĐS Để CHO VAY
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM

(Ly vớ d: D ỏn ủu t xõy dng khu ủụ th mi xó C Nhu,
Huyn T Liờm, Thnh ph H Ni)

chuyên ngành:
chuyên ngành: chuyên ngành:
chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản
quản trị kinh doanh bất động sảnquản trị kinh doanh bất động sản
quản trị kinh doanh bất động sản

Hà nội, năm

2013

i
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Theo thống kê từ Ủy Ban Giám Sát Tài Chính Quốc Gia, tính ñến 31/12/2011,
dư nợ cho vay Bất ñộng sản (BðS) của các tổ chức tín dụng thực tế là 348 nghìn tỷ
ñồng, trong ñó dư nợ xấu là 56.770 tỷ ñồng, chiếm 16,3% tổng dư nợ cho vay BðS,
cho thấy mức ñộ rủi ro ñối với các khoản cho vay BðS là rất ñáng lo ngại.
Với tính chất quan trọng và phức tạp của nội dung thẩm ñịnh dự án ñầu tư
BðS, công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS tại các Ngân Hàng nói chung và Ngân
Hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) Hàng Hải Việt Nam nói riêng cần phải thay
ñổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằm giúp Ngân Hàng có quyết ñịnh cho
vay hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong hoạt ñộng cho vay dự án ñầu tư BðS.
ðánh giá ñược tầm quan trọng của công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS tại
Ngân Hàng, tôi quyết ñịnh chọn ñề tài: Hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư
BðS ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam. (Lấy ví dụ: dự án ñầu
tư xây dựng khu ñô thị mới xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội) ñể làm
luận văn tốt nghiệp.

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa những vấn ñề cơ sở khoa học cơ bản về thẩm ñịnh dự án
ñầu tư BðS ñể cho vay tại các Ngân Hàng thương mại.
- Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay
tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam. Từ ñó ñề xuất một số giải
pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS
ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam.
3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
- ðối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu những vấn ñề liên quan ñến công tác
thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải
Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS tại Ngân
hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam.

ii
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp so sánh, ñối chiếu
- Phương pháp phân tích số liệu
- Phương pháp chuyên gia
5. Bố cục luận văn
Ngoài phần Lời mở ñầu, Phụ lục, Danh mục tài liệu tham khảo, Kết luận,
luận văn bố cục thành 03 chương:
- Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay
tại các Ngân Hàng thương mại
- Chương 2: Thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay
tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam
- Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh
dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

* *

*

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ BẤT
ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Trong chương này tác giả ñề cập ñến bốn vấn ñề chính
1.1 Những vấn ñề chung về dự án ñầu tư bất ñộng sản
Trong phần này, tác giả ñã ñưa ra khái niệm thế nào là một dự án ñầu tư kinh
doanh bất ñộng sản và phân loại các loại hình dự án ñầu tư hiện có. Dự án ñầu tư bất
ñộng sản có những ñặc ñiểm gì? Trình tự thủ tục ñể thực hiện một dự án ñầu tư bất
ñộng sản gồm những bước nào. Từ ñó ñưa ra vai trò và ñặc ñiểm của dự án ñầu tư có
ảnh hưởng tới công tác thẩm ñịnh dự án bất ñộng sản của Ngân hàng như thế nào?

iii

1.2 Những vấn ñề chung về thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho
vay tại các Ngân hàng thương mại
Nêu ñược khái quát về thẩm ñịnh cũng như vai trò của thẩm ñịnh dự án, căn
cứ ñể thẩm ñịnh một dự án cần phải: dựa trên những cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn, quy
phạm và ñịnh mức gì?
Quy trình thẩm ñịnh dự án bất ñộng sản gồm những bước gì? Xử lý dữ liệu,
tính toán và ñánh giá các chỉ tiêu hiệu quả của dự án ñể có thể ñưa ra quyết ñịnh cho
vay hay không?
Khi thẩm ñịnh cụ thể nội dung của một dự án BðS ta còn phải sử dụng
những phương pháp gì? Ở ñây tác giả ñã nêu ñược: phương pháp so sánh, ñối chiếu
các chỉ tiêu, phương pháp phân tích ñộ nhạy, phương pháp dự báo, triệt tiêu rủi ro,
thẩm ñịnh theo trình tự trong phần cơ sở khoa học của mình.
Nội dung thẩm ñịnh dự án ñầu tư là phần quan trọng nhất của hoạt ñộng
thẩm ñịnh dự án ñầu tư của Ngân hàng. Nội dung thẩm ñịnh gồm bảy nội dung, ñó
là: Thẩm ñịnh Thẩm ñịnh về mặt pháp lý và mục tiêu của dự án; Thẩm ñịnh về mặt

thị trường của dự án; Thẩm ñịnh về mặt kỹ thuật của dự án; Thẩm ñịnh về khả năng
tổ chức quản lý và nhân lực thực hiện dự án;Thẩm ñịnh về mặt tài chính của dự án;
Thẩm ñịnh khả năng trả nợ của dự án và cuối cùng là thẩm ñịnh các rủi ro của dự án
và phương án kiểm soát.
Về thẩm ñịnh pháp lý và mục tiêu của dự án: Trong phần này tác giả ñã ñưa
ra một số nội dung cần thẩm ñịnh cơ bản như thẩm ñịnh tư cách pháp nhân của chủ
ñầu tư, tính ñầy ñủ, hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy ñịnh của Pháp luật.
Bên cạnh ñó, cần thẩm ñịnh mục tiêu của dự án ñể xem xét tính phù hợp của dự án
ñối với các chương trình kinh tế ñịa phương, vùng, ngành, ngành nghề trong dự án
có thuộc nhóm ngành ñược Pháp luật cho phép hoạt ñộng hay ưu tiên. Sau ñó căn
cứ trên cơ sở khung pháp lý ñiều tiết hoạt ñộng ñầu tư xây dựng, tuỳ theo từng loại
dự án cụ thể sẽ kiểm tra và ñánh giá tính pháp lý của dự án.
Về thẩm ñịnh thị trường của dự án: Nêu rõ các chỉ số dự báo thị trường và
doanh thu bao gồm: Dự báo tăng trưởng của nền kinh tế; Dự báo tỷ lệ lạm phát; Dự

iv
báo tỷ giá hối ñoái; Dự báo tốc ñộ tăng giá; Dự báo nhu cầu nhà ở, văn phòng cho
thuê; Ước lượng thị phần của doanh nghiệp. Căn cứ vào những chỉ số này, các Ngân
hàng sẽ ñưa ra những công cụ phù hợp ñể thẩm ñịnh khía cạnh thị trường của dự án.
Về thẩm ñịnh kỹ thuật của dự án và thẩm ñịnh khả năng tổ chức quản lý và
nhân lực thực hiện dự án, tác giả cũng ñưa ra một số căn cứ và lưu ý trong quá trình
thẩm ñịnh dự án bất ñộng sản.
Về Thẩm ñịnh tài chính của dự án. ðây là nội dung quan trọng nhất trong
phần thẩm ñịnh ñịnh dự án vì nó ñánh giá ñược dự án này có hiệu quả và tổng vốn
ñầu tư, chi phí có hợp lý không? ðầu tiên phải ñánh giá về tổng vốn ñầu tư vì tổng
vốn ñầu tư là toàn bộ chi phí cần thiết ñể xây dựng công trình dự án, nên việc ñánh
giá chính xác tổng vốn ñầu tư là rất cần thiết, ñây là ñiều kiện quyết ñịnh tính hiệu
quả của dự án. Bản chất của việc thẩm ñịnh tổng vốn ñầu tư là thẩm ñịnh các yếu tố
cấu thành chi phí từ khi bắt ñầu thực hiện ñến khi dự án hoàn thành ñưa vào khai
thác và sử dụng. Thông thường các loại chi phí gồm: Chi phí xây dựng, chi phí

trước khi ñưa dự án vào hoạt ñộng, chi phí tài sản cố ñịnh, chi phí ñầu tư cho tài sản
lưu ñộng.
Tiếp sau khi thẩm ñịnh tổng nguồn vốn thì ta thẩm ñịnh về dòng tiền của dự
án bao gồm hai loại ñó là dòng tiền vào, dòng tiền ra của dự án. Sau khi ñánh giá
toàn bộ các yếu tố cấu thành nên dòng tiền của dự án, tác giả ñi vào thẩm ñịnh các
chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả của dự án. ðể ñánh giá hiệu quả của dự án tác giả ñi vào
thẩm ñịnh năng lực tài chính và khả năng huy ñộng vốn thực hiện dự án của chủ ñầu
tư. ðồng thời ñưa ra các chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả tài chính của dự án như: Giá trị
hiện tại ròng, tỷ suất nội hoàn và thời gian hoàn vốn. Tác giả ñã ñưa ra ñược ñầy ñủ
công thức, tiêu thức ñánh giá các chỉ tiêu trên.
Về thẩm ñịnh khả năng trả nợ và tài sản bảo ñảm của dự án: Khả năng trả nợ
căn cứ vào kế hoạch sản xuất – kinh doanh, tài chính của khách hàng, từ ñó lập kế
hoạch trả nợ trên cơ sở phân bổ từ lợi nhuận ñể lại và khấu hao ñể ñánh giá khả
năng trả nợ của khách hàng. Về tài sản ñảm bảo tiền vay: phải thẩm ñịnh xem tài

v
sản có dễ bán, giá trị thu hồi thực tế có ñủ ñể bù ñắp ñược nợ gốc, lãi và các loại
thuế hay không? Tài sản ñảm bảo có ñầy ñủ giấy tờ pháp lý theo quy ñịnh không?
Cuối cùng là xem xét những yếu tố rủi ro của dự án và ñưa ra các công cụ,
phương pháp tính toán rủi ro ñể từ ñó ñưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư bất ñộng
sản ñể cho vay tại các Ngân hàng thương mại
Tác giả ñã ñề cập ñến hai nhóm nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp ñến chất
lượng thẩm ñịnh dự án ñầu tư ñó là nhóm các nhân tố chủ quan và nhóm các nhân
tố khách quan. Nhóm các nhân tố chủ quan như nguồn thông tin phục vụ công tác
thẩm ñịnh, trang thiết bị công nghệ và trình ñộ của ñội ngũ cán bộ thẩm ñịnh dự án.
Nhóm các nhân tố khách quan gồm các nhân tố vĩ mô từ nền kinh tế, chính sách
ñiều hành của Nhà nước…và nguyên nhân xuất phát từ chủ ñầu tư vay vốn
1.4 Kinh nghiệm thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại một số
Ngân hàng thương mại

Tác giả ñã nêu ñược kinh nghiệm thẩm ñịnh từ Ngân hàng TMCP Á Châu
(ACB) và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank). ðây là hai ngân
hàng TMCP lớn trên thị trường và ñều phát triển mạnh về mảng cho vay Bất ñộng
sản. Thực tế, hai Ngân hàng này ñều thành lập công ty chuyên biệt về lĩnh vực BðS
ñể phục vụ trực tiếp cho hoạt ñộng cho vay BðS của Ngân hàng. Từ những kinh
nghiệm thẩm ñịnh trên, tác giả rút ra ñược bài học kinh nghiệm và khả năng vận
dụng cho Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam trong quá trình thẩm ñịnh nên chú
ý tới những ñiều gì. Từ ñó giúp cho Ngân hàng nâng cao ñược chất lượng thẩm ñịnh
dự án của mình.
* *
*



vi
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU
TƯ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG
HẢI VIỆT NAM
2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam
Tác giả ñã nêu ra ñược sự hình thành, phát triển, những kết quả hoạt ñộng
kinh doanh ñạt ñược và những dự án ñã tài trợ của Ngân hàng TMCP Hàng Hải
Việt Nam (Maritime Bank) trong thời gian qua. ðồng thời tác giả còn nêu rõ ñặc
ñiểm hoạt ñộng kinh doanh của Ngân hàng có tác ñộng như thế nào ñối với lĩnh vực
cho vay dự án bất ñộng sản. Từ ñó ñưa ra những thuận lợi và khó khăn của Ngân
hàng trong lĩnh vực cho vay này là như thế nào?
2.2 Thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại
Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam
Trong phần thực trạng này ñã nêu ñược căn cứ, quy trình, phương pháp và
nội dung thẩm ñịnh của Ngân hàng Hàng Hải căn cứ vào các văn bản hướng dẫn
thẩm ñịnh dự án ñầu tư do Chính phủ, Bộ Xây dựng ban hành năm 2009, 2010, một

số văn bản quy ñịnh về hoạt ñộng cho vay của Ngân hàng Nhà nước và các văn bản
hướng dẫn do chính Maritime Bank ban hành.
ðể áp dụng các văn bản hướng dẫn vào hoạt ñộng thẩm ñịnh thực tế cần căn
cứ vào phương pháp thẩm ñịnh nào. Về cơ bản, tác giả ñưa ra phương pháp so sánh,
ñối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích ñộ nhạy, phương pháp dự báo và
phương pháp triệt tiêu rủi ro.
Trong ñó quy trình nêu rõ ñược các bước của quy trình thẩm ñịnh và phân cấp
trong quyết ñịnh cho vay tại Maritime Bank. Còn phần nội dung cũng nêu ñược nên
tập trung vào phân tích năng lực của khách hàng vay vốn, khả năng tài chính của
khách xem khách hàng có khả năng thực hiện dự án hay không? Có ñủ năng lực tài
chính ñể trả nợ Ngân Hàng không?
ðối với phần phân tích hiệu quả của dự án, tác giả ñi qua tất cả các nội dung
cần thẩm ñịnh của một dự án ñầu tư bao gồm: Thẩm ñịnh tính pháp lý, thẩm ñịnh

vii

tính cần thiết ñể thực hiện dự án, Thẩm ñịnh khía cạnh thị trường của dự án, thẩm
ñịnh các yếu tố ñầu vào của dự án, thẩm ñịnh yếu tố kỹ thuật của dự án, Thẩm ñịnh
tác ñộng ñến môi trường, PCCC, biện pháp phòng ngừa, Thẩm ñịnh khả năng tổ
chức quản lý, ñiều hành dự án, Thẩm ñịnh hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ của
dự án, phân tích ñộ nhạy của dự án, thẩm ñịnh rủi ro dự án. Trong từng nội dung
thẩm ñịnh, tác giả ñều ñưa ra nhận xét trên quan ñiểm của Ngân hàng trước những
phân tích và nhận ñịnh do chủ ñầu tư cung cấp. Quan trọng và phân tích sâu nhất là
tập trung vào phần thẩm ñịnh tài chính dự án, xem dự án này có hiệu quả hay
không? ðưa ra các chỉ tiêu tài chính phân tích, ñánh giá tổng vốn ñầu tư của dự án
xem có hợp lý không? từ ñó NH tính toán mức vốn khách hàng còn thiếu ñể ñề
xuất nên cho vay bao nhiêu?
Ở phần này tác giả ñã minh họa nội dung và quy trình thẩm ñịnh của
Maritime Bank qua ví dụ: “thẩm ñịnh dự án ñầu tư khu ñô thị Cổ Nhuế, huyện Từ
Liêm, thành phố Hà Nộ. Dự án ñược thẩm ñịnh khá chi tiết ñầy ñủ, theo ñúng quy

trình và nội dung thẩm ñịnh của CN, số liệu ñược phân tích khá kỹ lưỡng, thông tin
thu thập cẩn thận.
Trong phần tính toán chỉ tiêu hiệu quả của dự án, tác giả ñểu tính toán lại các
chỉ tiêu và có sự so sánh với chỉ tiêu của dự án do chủ ñầu tư cung cấp. Ngoài ra
Ngân hàng tác giả còn tập trung phân tích ñộ nhạy thông qua một số thông số trọng
yếu ảnh hưởng tới hiệu quả dự án như Khả năng bán nhà ở, ðơn giá bán nhà ở, ðơn
giá cho thuê văn phòng. Sauk hi tổng hợp tất cả các yếu tố thẩm ñịnh ở trên,
Maritime Bank ñã ñồng ý cấp tín dụng cho Khách hàng vay vốn số tiền cho vay:
300 tỷ ñồng.Thời hạn cho vay: 05 năm, ân hạn trả nợ gốc 01 năm.
Qua ñó ta ñánh giá chung ñược về công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư bất ñộng
sản ở Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam như dưới ñây.
2.3 ðánh giá công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank
Trong phần này tác giả ñã nêu rõ những kết quả ñạt ñược trong hoạt ñộng
thẩm ñịnh dự án ñầu tư bất ñộng sản như: Hồ sơ thẩm ñịnh ñã ñược chuẩn hóa ñể
tiết kiệm thời gian thẩm ñịnh, Quy trình thẩm ñịnh rõ ràng từng bước thực hiện,

viii
từng bộ phận thực hiện và thời gian thực hiện, Phương pháp thẩm ñịnh linh hoạt, ña
dạng, Nội dung thẩm ñịnh khách quan, trung thực và tập trung vào những khía cạnh
quan trọng của dự án
Bên cạnh những kết quả ñạt ñược, tác giả còn ñưa ra những hạn chế hiện còn
tồn tại trong công tác thẩm ñịnh như: Thời gian thẩm ñịnh kéo dài, chất lượng thẩm
ñịnh chưa cao do thiếu thông tin ñầu vào chính xác và phương pháp thẩm ñịnh hiện
ñại, Do tính chất công việc với cường ñộ cao, năng lực ñội ngũ cán bộ thẩm ñịnh
còn yếu nên Ngân hàng chưa ñi vào thẩm ñịnh hết tất cả các khía cạnh của dự
án…Nguyên nhân của những hạn chế trên xuất phát từ cả chủ quan và khách quan.
Trong ñó nguyên nhân chủ quan chủ yếu là do hoạt ñộng cho vay dự án ñầu tư bất
ñộng sản còn khá mới mẻ với Maritime bank. ðội ngũ cán bộ vừa mỏng, vừa hạn
chế về những kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng.
Trên cơ sở những tồn tại ở trên, tác giả ñưa ra một vài kiến nghị giải pháp

nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư, nâng cao chất lượng thẩm ñịnh, từ
ñó lựa chọn ñược nhiều Khách hàng tốt, những dự án thực sự mang lại hiệu quả cao.
* *
*
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN
CÔNG TÁC THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ CHO
VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM
3.1 ðịnh hướng phát triển của Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam giai
ñoạn 2012-2015
Tác giả ñã nêu ñược những mục tiêu chính của Ngân hàng sẽ ñạt ñược về quy
mô tổng nguồn vốn, tổng tài sản là bao nhiêu? dư nợ tín dụng bao nhiêu? Trong ñó
dư nợ cho vay bất ñộng sản chiếm bao nhiêu phần trăm? tỷ lệ nợ xấu của NH ñể NH
có thể duy trì ñược sự tăng trưởng trong thời gian tới. ðịnh hướng cũng như nhiệm
vụ của chi nhánh trong thời gian tới. Từ ñó ñề ra phương hướng hoạt ñộng của
Ngân hàng liên quan tới hoàn thiện hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS.Tăng

ix
cường công tác thu thập, phân tích, lưu trữ thông tin kinh tế - xã hội của quốc gia,
các Bộ, ban, ngành, các tỉnh, thành phố…ñể xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công
tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS. Nâng cao chất lượng nội dung thẩm ñịnh, hoàn
thiện quy trình thẩm ñịnh theo hướng ñồng bộ, tinh giản và rút ngắn thời gian thẩm
ñịnh ñối với dự án ñầu tư BðS. Tăng cường sử dụng các công cụ lượng hóa và kiểm
soát rủi ro trong hoạt ñộng tín dụng. Liên tục ñào tạo nâng cao trình ñộ chuyên môn
nghiệp vụ của ñội ngũ chuyên viên thẩm ñịnh, ñặc biệt là các kiến thức thuộc lĩnh
vực dự án ñầu tư BðS. Tăng cường hợp tác, sử dụng dịch vụ từ các tổ chức có uy
tín, chuyên môn cao trong lĩnh vực BðS ñể làm cơ sở tham khảo, so sánh trong quá
trình thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS.
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả và hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu
tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank
Công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong ñó có

các yếu tố như: Nội dung, phương pháp và quy trình thẩm ñịnh, trình ñộ chuyên môn
của các cán bộ thẩm ñịnh, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, các công nghệ,
khoa học kỹ thuật phục vụ hoạt ñộng thẩm ñịnh…Vì vậy ñể hoàn thiện và nâng cao
hiệu quả của công tác thẩm ñịnh dự án nói chung, cũng như dự án BðS nói riêng, cần
phải tập trung hoàn thiện các yếu tố này: Thứ nhất, Nâng cao chất lượng thông tin liệu
phục vụ công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS; Thứ hai Hoàn thiện quy trình và nội
dung hướng dẫn thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS; Thứ ba là Áp dụng các công cụ lượng
hóa, kiểm soát rủi ro tín dụng theo chuẩn mực quốc tế ñối với các dự án ñầu tư BðS;
Thứ tư là Tiêu chuẩn hóa và nâng cao trình ñộ, kiến thức chuyên môn cho ñội ngũ cán
bộ thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS.
3.3 Kiến nghị
Kiến nghị với ba cơ quan chính: Kiến nghị ñối với Chính Phủ và các Bộ,
Ngành liên quan, Kiến nghị ñối với Ngân hàng Nhà nước, Kiến nghị ñối với Chủ
ñầu tư dự án BðS
* *
*

x
KẾT LUẬN
Trong thời ñiểm thị trường bất ñộng sản và thị trường tài chính có nhiều
biến ñộng như hiện nay, Ngân hàng TMCP Hải Việt Nam ñã và ñang từng bước
hoàn thiện và hiện ñại hoá cơ sở vật chất, nâng cao trình ñộ của ñội ngũ cán bộ ñể
ñáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngành Ngân hàng và ñạt ñược rất nhiều thành
tựu trong hoạt ñộng kinh doanh, luôn hoàn thành những mục tiêu ñề ra. ðể góp vào
thành công ấy, không thể không kể ñến những thành tựu trong công tác thẩm ñịnh
dự án ñầu tư bất ñộng sản. ðó là cơ sở ñể Ngân hàng ra quyết ñịnh cho vay, cũng
chính yếu tố quyết ñịnh hiệu quả của hoạt ñộng tín dụng.
Sau khi xem xét luận văn ñã ñưa ra ñược có sở khoa học của hoạt ñộng
thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại các Ngân hàng. Trên cơ sở lý luận,
luận văn ñã kết hợp với phân tích chi tiết hoạt ñộng cho vay dự án ñầu tư BðS

tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam, từ quy trình, phương pháp cho ñến
nội dung thẩm ñịnh thực tế ñối với dự án khu ñô thi Cổ Nhuế, Từ Liêm, Hà Nội.
Từ kết quả nghiên cứu, luận văn ñã nêu lên những kết quả ñạt ñược, làm rõ
nguyên nhân và những hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư
BðS tại Maritime Bank.
Trên cơ sở ñó, cùng với những kiến thức thu thập ñược trong quá trình
nghiên cứu, cũng như ñúc rút từ kinh nghiệm thực tế hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án
ñầu tư BðS tại Maritime Bank, tác giả ñã ñề xuất một số giải pháp cùng với các
kiến nghị tới Chính Phủ, Ngân Hàng Nhà Nước và các chủ ñầu tư nhằm nâng cao
hiệu quả và hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại
Maritime Bank
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu rất khó tránh khỏi thiếu sót, hạn chế.
Rất mong nhận ñược những ý kiến ñóng góp từ Quý thầy cô.
Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dẫn của Thầy giáo-TS Nguyễn Minh Ngọc
và các thầy cô trong khoa Quản trị Kinh doanh Bất ðộng Sản ñã giúp em hoàn thiện
ñề tài này.

Trờng Đại học kinh tế quốc dân

Vũ THị HƯƠNG



HOàN THIệN CÔNG TáC THẩM ĐịNH Dự áN ĐầU TƯ BĐS Để CHO VAY
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM

(Ly vớ d: D ỏn ủu t xõy dng khu ủụ th mi xó C Nhu,
Huyn T Liờm, Thnh ph H Ni)

chuyên ngành:
chuyên ngành: chuyên ngành:
chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản
quản trị kinh doanh bất động sảnquản trị kinh doanh bất động sản
quản trị kinh doanh bất động sản






Ngời hớng dẫn khoa học:

Ts. Nguyễn minh ngọc
Ts. Nguyễn minh ngọcTs. Nguyễn minh ngọc
Ts. Nguyễn minh ngọc

Hà nội, năm

2013

1
LỜI MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vay
bất ñộng sản (BðS) tại các Ngân Hàng rất ña dạng bao gồm: Cho vay chủ ñầu tư dự
án BðS, cho vay các ñơn vị xây lắp, cho vay ñối với các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án BðS như căn hộ, văn phòng…
Trong ñó, hình thức cho vay chủ ñầu tư dự án thường có quy mô số tiền cho
vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho Ngân Hàng nhưng yêu
cầu thẩm ñịnh khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BðS
khác. Theo thống kê từ Ủy Ban Giám Sát Tài Chính Quốc Gia, tính ñến 31/12/2011,
dư nợ cho vay BðS của các tổ chức tín dụng thực tế là 348 nghìn tỷ ñồng, trong ñó
dư nợ xấu là 56.770 tỷ ñồng, chiếm 16,3% tổng dư nợ cho vay BðS, cao gấp nhiều
lần so với số liệu tự báo cáo của Ngân Hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên 16% cho thấy mức
ñộ rủi ro ñối với các khoản cho vay BðS là rất ñáng lo ngại.
Qua quá trình công tác và nghiên cứu tại Ngân Hàng thương mại cổ phần
(TMCP) Hàng Hải Việt Nam, nhận thấy Ngân Hàng Hàng Hải là một trong Ngân
Hàng có tốc ñộ phát triển mạnh cả về nguồn vốn và dư nợ tín dụng trong thời gian
gần ñây. Từ một Ngân Hàng với quy mô vốn chỉ 40 tỷ ñồng khi thành lập năm
1991, ñến nay Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam ñã ñứng trong Top 5 trong hệ
thống Ngân Hàng TMCP xét về quy mô nguồn vốn và tổng tài sản. Theo Báo cáo

tài chính năm 2011, thời ñiểm 31/12/2011, tổng tài sản của Ngân Hàng là 114.374
tỷ ñồng, huy ñộng vốn từ khách hàng là 62.294 tỷ ñồng, dư nợ cho vay khách hàng
là 37.752 tỷ ñồng trong ñó cho vay trong lĩnh vực xây dựng và BðS là 2.488 tỷ
ñồng, chiếm 7% tổng dư nợ.
Trong ñiều kiện nền kinh tế Việt Nam có khá nhiều biến ñộng trong giai
ñoạn 2009-2011, Ngân Hàng Nhà Nước ñã áp dụng nhiều chính sách mới trong hoạt
ñộng cho vay ñối với lĩnh vực BðS. Trong ñó, nổi bật là Chỉ thị số 01 của Thống
ñốc Ngân Hàng Nhà nước về việc thực hiện Nghị quyết 11 của Chính phủ nhằm
kiểm soát lạm phát, ổn ñịnh xã hội, bảo ñảm an sinh xã hội. Theo ñó, Ngân Hàng
Nhà nước yêu cầu hệ thống các Ngân Hàng phải giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất

2
nhất là lĩnh vực BðS và chứng khoán xuống còn 20 % vào 30/06/2011 và 16% vào
31/12/2011. Từ thời ñiểm ñó ñến nay, các Ngân Hàng ñều sàng lọc khách hàng rất
kỹ nhằm lựa chọn những khách hàng vay thực sự hiệu quả, ñặc biệt là khách hàng
vay ñầu tư kinh doanh BðS.
Trong công tác thẩm ñịnh của Ngân hàng, bên cạnh các nội dung cần thẩm ñịnh
về tư cách khách hàng vay vốn, năng lực tài chính của khách hàng, biện pháp bảo ñảm
cho khoản vay , nội dung quan trọng nhất ñược các Ngân hàng tập trung xem xét,
ñánh giá là phương án vay vốn/trả nợ của khách hàng vay. ðối với khách hàng có nhu
cầu vay vốn ñể thực hiện dự án ñầu tư BðS thì thẩm ñịnh phương án vay vốn/trả nợ
của khách hàng chính là công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS. Với tính chất quan
trọng và phức tạp của nội dung cần thẩm ñịnh này, công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư
BðS tại các Ngân Hàng nói chung và Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam nói riêng
cần phải thay ñổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằm giúp Ngân Hàng có quyết
ñịnh cho vay hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong hoạt ñộng cho vay.
ðánh giá ñược tầm quan trọng của công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS tại
Ngân Hàng, tôi quyết ñịnh chọn ñề tài: Hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu
tư BðS ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam. (Lấy ví dụ: dự
án ñầu tư xây dựng khu ñô thị mới xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, thành phố Hà

Nội) ñể làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa những vấn ñề cơ sở khoa học cơ bản về thẩm ñịnh dự án
ñầu tư BðS ñể cho vay tại các Ngân Hàng thương mại.
- Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay
tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam.
- ðề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh
dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam.
3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
 ðối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại Ngân Hàng
TMCP Hàng Hải Việt Nam.

3
 Phạm vi nghiên cứu
ðề tài ñi sâu vào nghiên cứu hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS tại Hội
sở chính- Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam nhằm tìm ra những dự án hiệu
quả cao và hạn chế rủi ro trong hoạt ñộng cho vay.
ðể làm rõ hơn về hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại
Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam, luận văn ñi vào lấy ví dụ: Dự án ñầu tư xây
dựng khu ñô thị mới xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội năm 2009.
4. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học kết hợp với các
phương pháp thống kê, so sánh, phân tích…ñi từ cơ sở lý thuyết ñến thực tiễn nhằm
giải quyết và làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu của luận văn. ðồng thời tiếp thu ý
kiến phản biện của nhiều chuyên gia, cán bộ quản lý, ñiều hành có liên quan ñể
hoàn thiện giải pháp. Cụ thể:
- Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu: Phương pháp này dựa
trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập ñược từ những tài liệu
nghiên cứu trước ñây như sách, tạp chí, báo cáo nghiên cứu có trước…

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng phương pháp phân tích số liệu ñể làm rõ
một số nội dung nghiên cứu. Phương pháp này sử dụng bảng biểu, các
công cụ tính toán, phân tích biểu ñồ…
- Phương pháp chuyên gia: ðây là phương pháp ñược sử dụng ñể phỏng
vấn, thu thập thông tin bổ sung từ những người có kinh nghiệm và
chuyên môn trong lĩnh vực thẩm ñịnh dự án ñầu tư.
5. Bố cục luận văn
Ngoài phần Lời mở ñầu, Phụ lục, Danh mục tài liệu tham khảo, Kết luận,
luận văn bố cục thành 03 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho
vay tại các Ngân Hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho
vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự
án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

4
Sơ ñồ Tóm tắt và mô tả nội dung nghiên cứu của ñề tài:
Thực trạng thẩm ñịnh dự
án ñầu tư BðS tại
Maritime Bank

Nội dung thẩm ñịnh
Nghiên cứu
ví dụ thực tế
Quy trình thẩm ñịnh
ðánh giá về công tác
thẩm ñịnh
Nâng cao
chất

lượng
thông tin

Hoàn thiện
quy trình
thẩm ñịnh

Áp dụng
công cụ
lượng hóa
rủi ro

Nâng cao
trình ñộ
ñội ngũ
thẩm ñịnh

Cơ sở khoa học
Vấn ñề
nghiên cứu

Dự án ñầu tư BðS
Thẩm ñịnh dự án ñầu tư
BðS tại các NHTM
Kinh nghiệm thẩm ñịnh
của ACB và Sacombank

Các nhân tố ảnh hưởng ñến
hoạt ñộng thẩm ñịnh

Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
th
ẩm ñịnh
t
ại Maritime Bank

Lý do
nghiên cứu