Tìm hiểu các thực trạng hoạt động và các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM

1 | P a g e
ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quý
giá của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sống
của chúng ta, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia
Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phố
đang cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, Thành
Phố lân cận, trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốn
đầu tư là sẵn sàng về đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậy
việc quản lý nhà nước về đất đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tính
quyết định đến việc tăng hay giảm khả năng đầu tư từ nước ngoài vào
TP.HCM.
Do tính chất phức tạp bởi thành phố là một đô thị lớn các hoạt động
diễn ra sôi nổi, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, là một trung tâm
kinh tế lớn của cả nước việc quản lý nhà nước về đất đai còn bất cập,
chính sách đầu tư còn chưa ổn định, nạn đầu cơ đất đai còn xảy ra nhiều
nơi, đất công được sử dụng không đúng mục đích gây nên việc lãng phí và
làm thất thoát ngân sách Thành phố.
Trước tình hình đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời
theo quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố,
với chức năng và nhiệm vụ là đơn vị tham mưu, đề xuất UBND Thành
phố và Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức quản lý thống nhất và có
2 | P a g e
hiệu quả quỹ đất của nhà nước, chủ động đề xuất việc thu hồi đất công để
phục vụ các dự án đầu tư. Sự ra đời Trung tâm như là một giải pháp phù
hợp cho tình hình diễn ra tại Thành phố cũng như cả nước.
Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản chúng
tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu các thực trạng hoạt động và các giải
pháp nâng cao hiệu quản quản lý đất của Trung tâm phát triển quỹ

đất TP.HCM”
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Tp.HCM góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
cơ sở nghiên cứu rút ra những khó khăn còn tồn tại của Trung tâm trong
thời gian qua, và đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện quá trình
hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM
- Đối tượng nghiên cứu
Tình hình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM
- Phạm vi nghiên cứu
Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc
biệt là công tác thu hồi đất công để phục vụ dự án
- Ý nghĩa của đề tài
Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn nhằm đánh giá hoạt
động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là công tác thu hồi đất
công để phục vụ đầu tư dụ án trong thời gian qua. Từ đó khắc phục những
3 | P a g e
hạn chế, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai
ở TP.HCM.
4 | P a g e
PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
Các khái niệm
- Thu hồi đất:
Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo
quy định của luật đất đai.
- Nhà nước giao đất:

Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất:
Là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất bị thu hồi cho người bị thu hồi.
- Tái định cư:
Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị
ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết
5 | P a g e
hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,
phải chuyển đến nơi ở mới.
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc nhà nước giúp đỡ người thu hồi đất thông qua đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
- Quỹ đất “sạch” :
Thực chất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhằm tạo
quỹ đất hoàn toàn sạch với mục đích tạo cho nhà đầu tư tiến hành nhận đất và
tiến hành đầu tư.
- Đấu giá quyền sử dụng đất:
Là những phiên đấu giá mà nhà nước thực hiện dự án đầu tư. Đấu
giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dung đất
- Kiểm kê đất đai:
Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên
thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động
đất đai giữa hai lần kiểm kê.
- Thống kế đất đai:

Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện
trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai
lần thống kê
6 | P a g e
- Đăng ký quyền sử dụng đất:
Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp đất đối với một thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
- Hồ sơ địa chính:
Là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đai
- Giá quyền sử dụng đất ( giá đất ):
Là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
trên được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất:
Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất ổn định.
- Khung giá đất:
Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của
mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của
đất đai.
- Bảng giá đất:
Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình
ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những
người sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau.
7 | P a g e
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng
đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất
khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
- Tiền sử dụng đất:
Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Quy hoạch sử dụng đất:
Là một hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật, và pháp chế của nhà
nước về tổ chức sử dụng đất đai và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và
có hiệu quả thông qua việc phân bổ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư
liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ
đất đai.
8 | P a g e
- Quy hoạch “ treo”: là một khái niệm được định nghĩa rất đa dạng, dưới
đây là một số định nghĩa chung.
Là quy hoạch hết thời hạn phải thực hiện mà chưa thực hiện được.
( Phát biểu của nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ trên VTC News ngày
12/08/06)
Là không xác định rõ thời gian triển khai hoặc xác định thời gian triển khai
nhưng đến thời hạn đó không thực hiện
( Nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ phát biểu trên website Đảng Cộng Sản
ngày 03/02/07)
Là quy hoạch mà không thể thực hiện trong thời kỳ kế hoạch năm năm và hằng
năm thì bản thân quy hoạch đã bị treo

( Nguyên Bộ Trưởng Mai Ái Trực phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày
30/10/06)
- Dự án “treo”:
Là các doanh nghiệp được giao các dự án nhưng thực tế không có
năng lực để triển khai.
Là dự án đã được quy hoạch, đã ghi vào kế hoạch sử dụng đất mà
sau 3 năm chưa xác định chủ đầu tư.
Là dự án đã hoàn thành việc bồi thường, được bàn giao đất ngoài
thực địa nhưng sau 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất hoặc triển khai dự án
chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:
9 | P a g e
Là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác
định, được lập theo đơn vị hành chính
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất:
Là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự
phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.
- Bản đồ địa giới hành chính:
Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính và các yếu tố địa
vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính
- Bản đồ hành chính:
Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính kèm theo địa
danh và một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Tổ chức sự nghiệp công:
Là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt
động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
- Đơn vị sự nghiệp:
Đơn vị sự nghiệp là những những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực
sự nghiệp, giáo dục, khoa học công nghệ, môi trường y tế, văn hoá nghệ thuật,

thể dục thể thao, sự nghiệp kinh tế, dịch vụ việc làm… do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thành lập, các đơn vị sự nghiệp được nhà nước đầu tư cơ sở vật
chất, đảm bảo chi phí hoạt động thường xuyên để thực hiện nhiệm vụ chính trị,
10 | P a g e
chuyên môn được giao. Ngoài ra đơn vị sự nghiệp được phép thu thông qua
hoạt động sản xuất cung ứng dịch vụ rất đa dạng và hầu hết các lĩnh vực.
I.1.2 Cơ sở pháp lý:
Đất nước ta trong quá trình đổi mới và hội nhập vì vậy pháp luật nói chung
và pháp luật đất đai nói riêng cần phải hoàn thiện hơn để đi vào thực tiễn.
- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử
dụng đất đai
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về bồi thường hổ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
luật đất đai
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi và
bổ sung một số điều của các nghị định, hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
và nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công
ty cổ phần
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện
11 | P a g e
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 ban hành khung giá các loại đất để
tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất và đền bù thiện hại khi nhà nước thu hồi đất.
- Công văn 7623/UBND-ĐT về việc điều chỉnh việc thực hiện việc điều
tiết quỹ nhà ở, đất ở tại chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 của
UBND TP trong đó quy định

- Quyết định 15/2001/QD-UB ngày 23/02/2001 quy định trên về đền bù
trên đất
- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2003 của UBND.
TP Hồ Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/7/2001 của UBND
thành phố quy định hạn mức đất ở tại thành phố.
- Nghị định 198/2004/ NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992.
- Luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001.
- Luật đất đai 2003.
- Quyết định 71/2001/QĐ-UB ngày 29/08/2001 quy định về đền bù đất đai
- Quyết định 15/2001/QĐ-UB
- Ngày 23/02/2001 quy định về đền bù tài sản trên đất
12 | P a g e
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hổ trợ và
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Luật đất đai 2003 quy định: (điều 41) nhà nước quyết định thu hồi đất
và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với
trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa
có đầu tư.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại giá đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị

định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất ( ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QD-TTg
ngày 31/08/2005 của Thủ tướng chính phủ )
- Luật đấu thầu của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005
I.1.3 Cơ sở thực tiễn:
13 | P a g e
Hiện nay ở TP.HCM có nhiều dự án đã có quyết định thu hồi đất và
tạm giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, hầu hết các quyết định thu hồi đất
này đều thực hiện trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu
lực). Nhưng đến nay một số dự án chưa được triển khai đúng tiến độ, làm ảnh
hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi.
Để đảm bảo quyền lợi người dân, UBND TP phải áp dụng khoản 12
điều 38 Luật đất đai năm 2003 để thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không sử
dụng trong 12 tháng liền, hoặc các dự án mà chủ đầu tư chậm sử dụng đất trong
24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án, các đơn vị và các tổ chức được nhà
nước giao đất việc triển khai dự án còn quá chậm hoặc cho các đơn vị khác
thuê thì sẽ được thu hồi quỹ đất giao cho các dự án đầu tư có khả thi hơn.
Số liệu báo cáo của Trung tâm Phát triển quỹ đất cho biết từ năm 2003
đến nay, UBND TP đã có quyết định thu hồi đất dự án, huỷ bỏ quyết định thu
hồi, giao đất đối với 29 dự án không hoặc chậm triển khai thực hiện; chủ đầu tư
không có năng lực thực hiện dự án; dự án không khả thi Tổng diện tích của
các dự án bị thu hồi lên tới 432,5ha; chỉ tính riêng từ đầu năm 2003 đến nay có
10 dự án bị xử lý thu hồi với diện tích 83ha.
Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, tình trạng "dự án
ma", dự án thiếu hiệu quả được khắc phục đáng kể. Tuy nhiên, hiện nay vẫn
còn nhiều dự án sử dụng đất không hợp lý. Không hợp lý từ quy hoạch sử dụng
đất hoặc không hợp lý từ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp lý

từ thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Các sân gôn, khu du lịch sinh thái với
những diện tích đất siêu rộng vẫn quá nhiều, nhiều hơn nhu cầu giải trí thực tế.
14 | P a g e
Từ sau, Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời có
quy định rất rõ về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Tinh thần của pháp luật về
đất đai lúc đó là khuyến khích cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, việc này do
Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện, quản lý đất sạch và đưa vào đấu giá.
Trong thực tế, cơ chế này lại ít được các địa phương hưởng ứng, cơ chế thu hồi
đất theo dự án được áp dụng phổ biến, khi đất chưa giải phóng mặt bằng lại
không phải đấu giá, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc thu
hồi đất và UBND TP.HCM giao trực tiếp cho chủ đầu tư.
Có khi dự án triển khai đầu này mà đầu kia vẫn còn đang thu hồi đất.
Nhà đầu tư phải tham gia trực tiếp vào bồi thường khi thu hồi đất. Khiếu kiện
cũng từ đấy mà phát sinh, có khi kiện về thu hồi đất trái quy hoạch, có khi kiện
về thu hồi đất sai thủ tục, có khi kiện về mức bồi thường không thỏa đáng, có
khi kiện về thiếu công bằng trong bồi thường, v.v. Như vậy, cơ chế đấu giá
quyền sử dụng đất đã đưa ra nhưng áp dụng chưa nhiều.
Nghị định 84 ra đời quy định cho phép người dân có thể tự đầu tư trên
đất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có
mục đích sản xuất kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở
Với quy định này, nhà đầu tư và người có đất có thể liên doanh, liên kết
với nhau để thực hiện dự án. Thực tế tại TP.HCM có rất nhiều trường hợp
người dân có diện tích đất nông nghiệp lớn, có nhu cầu đầu tư hoặc góp QSDĐ
để đầu tư. Quy định cho phép nhiều người dân đang sử dụng đất liền kề nhau
có thể làm đơn đề nghị tự đầu tư dự án sẽ tạo ra một bước đột phá mới cho các
dự án nhà ở. Mặt khác nếu có sự liên kết đầu tư giữa những người dân có đất
15 | P a g e
với các DN thì dự án sẽ được triển khai nhanh chóng hơn. Quy định mới trong
NĐ 84 sẽ là lối ra cho nhiều dự án, bởi những người dân có diện tích đất lớn
thường có khả năng về tài chính và do vậy rất khó thỏa thuận đền bù giải tỏa.

Khi đã liên kết với các DN, họ sẽ tập trung nguồn lực để cùng DN kinh doanh
ngay trên đất của mình.
Ngoài việc xử lý những dự án “treo”, Trung tâm Phát triển quỹ đất
còn đẩy nhanh việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư khi giao đất
hoặc cho thuê đất, còn thực hiện hạn chế việc giao đất cho các dự án nhỏ lẻ;
yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt ,Thực hiện giao đất cho các dự án lớn để đảm bảo kết nối hạ
tầng, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; giao đất qua hình
thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu giá đất nhằm tìm ra những nhà đầu
tư có năng lực về vốn, năng lực quản lý điều hành để tiến hành dự án
Hiện nay TP.HCM với mức độ đầu tư vào bất động sản rất lớn tình
trạng chuyển mục đích đất nông nghiệp sang làm dự án rất phổ biến, trong đó
không ít "dự án ma" sử dụng không đúng mục đích và gây lãng phí. Giá trị của
đất phi nông nghiệp cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp, nhiều người muốn
có dự án để có điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang phi nông nghiệp vì
vậy điều khó tránh khỏi nhiều dự án sử dụng đất không hợp lý.
Như chúng ta đã biết đất đai là lĩnh vực dễ dẫn đến tiêu cực, các cơ chế
chính sách cũng như cũng như các văn bản chưa phù hợp do yếu tố khách quan
cũng như điều kiện kinh tế xã hội của mỗi vùng, miền khác nhau. Điều này dẫn
đến giá đền bù gốc và giá kinh doanh lại cách nhau đến nhiều lần, Để đảm bảo
16 | P a g e
công bằng cho người nông dân thiếu đất và đảm bảo không làm thất thoát ngân
sách nhà nước chúng ta cần:
Công khai, minh bạch là giải pháp rất cần thiết. Công khai ở đây là phải công
bố rõ cho dư luận thông tin về dự án, mức đền bù và công khai đấu thầu và chủ
đầu tư phải công bố luôn kế hoạch của mình. Đồng thời, phải quy định nếu giá
đất đấu thầu được cao thì có thể trích lại để hỗ trợ những người mất đất và từng
bước công khai hóa thông tin về quy hoạch sử dụng đất, về dự án, về địa điểm
đầu tư. Lúc đó, nhà đầu tư không phải vất vả trong việc tìm thông tin về địa
điểm làm như thế chủ đầu tư và dân rất phấn khởi tạo lòng tin của người dân và

tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thân thiện hơn chủ đầu tư trong và ngoài
nước.
I.2 khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của TP.HCM
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh thuộc khu vực Nam Bộ, trong vùng phát triển
kinh tế trọng điểm phía Nam, nơi hội lưu của các con sông như sông Đồng Nai
và sông Sài Gòn. Thành phố Hồ Chí Minh trải dài theo hướng Tây Bắc - Đông
Nam, có tọa độ địa lý từ 10
0
22’13” đến 11
0
22’17” vĩ độ Bắc và 106
0
01’25” đến
107
0
01’10” kinh độ Đông, giáp ranh với các tỉnh: Phía Đông và Đông Bắc giáp
tỉnh Đồng Nai; phía Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Phía Tây và Tây
Nam giáp tỉnh Long An, Tiền Giang; phía Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh; Phía
Nam giáp biển Đông; Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương.
17 | P a g e
Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 209.554,47 ha, gồm 19 quận: 1, 2, 3, 4, 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận, Thủ Đức,
Bình Tân, Tân Phú và 5 huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần
Giờ.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất cả nước, một trong những đầu mối
kinh tế lớn hội đủ các điều kiện thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thuỷ,
đường sắt, đường hàng không, nối liền với các địa phương trong nước và quốc
tế.

Hệ thống thương cảng quốc tế Sài Gòn nối liền với các cảng trong nước và thế
giới (như khu cảng Sài Gòn, khu cảng Nhà Bè, khu cảng Cát Lái ).
Hệ thống đường bộ có Quốc lộ 1A nối liền Thành phố với các tỉnh phía
Bắc và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; Quốc lộ 22 đi Tây Ninh nối liền
với Campuchia; Quốc lộ 13 qua Bình Dương, Bình Phước nối liền với Quốc lộ
14 kéo dài suốt Tây nguyên; Quốc lộ 51 nối liền với Đồng Nai và Bà Rịa -
Vũng Tàu; Quốc lộ 50 đi Long An, Tiền Giang và nhiều tỉnh lộ nối trực tiếp
với các tỉnh xung quanh.
Thành phố cũng là đầu mối cuối cùng của đường sắt thống nhất Bắc – Nam,
Sân bay Tân Sơn Nhất là một sân bay quốc tế lớn của nước ta.
Nhìn chung, vị trí của Thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi để phát
triển thành một đô thị hiện đại, một trung tâm kinh tế lớn và năng động ngang
tầm các nước trong khu vực. Song đó cũng là nhân tố gây sức ép mạnh mẽ đến
môi trường và đất đai của Thành phố.
b) Địa hình, địa mạo
18 | P a g e
Địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một
phần diện tích dạng đất gò ở phía Bắc và Đông Bắc với độ cao giảm dần theo
hướng Đông Nam. Địa hình Thành phố có thể chia thành bốn dạng chính:
- Dạng đất gò cao:
Có độ cao biến thiên từ 4 đến 32 m. Trong đó phần diện tích có độ cao từ
4 – 10 m chiếm khoảng 19% tổng diện tích tự nhiên; phần diện tích có độ cao
trên 10 m chiếm khoảng 11% tổng diện tích tự nhiên. Dạng địa hình này phân
bố chủ yếu ở huyện Củ Chi và một phần ở Quận 9, Thủ Đức.
- Dạng đất bằng thấp: Chiếm khoảng 15% tổng diện tích tự nhiên. Độ cao 2 - 4
m, điều kiện tiêu thoát nước tương đối thuận lợi. Phân bố chủ yếu ở các quận
nội thành, một phần ở Thủ Đức, Hóc Môn nằm dọc theo sông Sài Gòn và phía
Nam huyện Bình Chánh.
- Dạng trũng thấp, lầy ở phía Tây Nam: Chiếm khoảng 34% diện tích tự nhiên,
độ cao phổ biến từ 1 - 2 m. Phân bố dọc theo kênh An Hạ, Lê Minh Xuân, Tân

Nhựt, Tam Tân, Thái Mỹ kéo dài từ các huyện Bình Chánh đến Củ Chi, khu
vực trung tâm huyện Nhà Bè, Bưng Sáu Xã của Thủ Đức (cũ) và phía Bắc
huyện Cần Giờ.
- Dạng trũng thấp mới hình thành ven biển: Chiếm khoảng 21% tổng diện tích
tự nhiên. Dạng địa hình này có độ cao phổ biến khoảng 0 - 1 m, nhiều nơi có
độ cao thấp hơn mực nước biển, nhìn chung đa số chịu ảnh hưởng của thuỷ
triều hàng ngày.
19 | P a g e
c) Khí hậu: Thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang
tính chất cận xích đạo với hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11,
mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ: Nhiệt độ cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình cả năm
khoảng 28
0
C (dao động trong khoảng 26,6 - 30,1
0
C). Chênh lệch nhiệt độ giữa
tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất khoảng 4
0
C, tháng có nhiệt độ cao nhất là
tháng 4, thấp nhất là tháng 12.
Lượng bức xạ dồi dào (trung bình khoảng 140 Kcal/cm
2
/năm) nhưng có sự
khác biệt về cấu trúc mùa. Mùa khô có bức xạ mặt trời cao, thời kỳ có bức xạ
cao vào tháng 4 và 5 (đạt 400 - 500 cal/cm
2
/ngày). Mùa mưa có bức xạ mặt trời
thấp hơn, cường độ bức xạ cao nhất đạt 300 - 400 cal/cm
2

/ngày.
- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình cả năm khoảng 75%. Có sự chênh lệch rõ rệt theo
mùa.
- Lượng mưa: Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực và phân bố không đều,
tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 11, lớn nhất vào tháng 7 hoặc tháng 10
- Chế độ gió: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai
hướng gió mùa chủ yếu: Từ ngoài biển Đông thổi về theo hướng Đông Nam -
Tây Bắc (thịnh hành trong khoảng thời gian từ tháng 2 đến tháng 4); Từ Ấn Độ
Dương thổi về theo hướng Tây Nam - Đông Bắc (thịnh hành trong khoảng thời
gian từ tháng 6 đến tháng 10).
Ngoài ra còn có hướng gió từ phương Bắc thổi về, đây là hướng gió thịnh hành
trong tháng 11, 12 và tháng 1. Hướng gió hoạt động trong năm có ý nghĩa quan
20 | P a g e
trọng trong việc bố trí các khu công nghiệp, dân cư, nhất là các ngành công
nghiệp có khả năng gây ô nhiễm không khí.
d) Thuỷ văn: Thành phố nằm giữa hai sông lớn là sông Sài Gòn, sông Vàm Cỏ
Đông và chịu ảnh hưởng lớn của sông Đồng Nai.
- Sông Đồng Nai: Là sông lớn nhất trong hệ thống Đồng Nai - Sài Gòn. (Sông
Đồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn bằng hệ thống kênh Rạch Chiếc). Tại
địa phận Quận 9, sông rộng 400 - 600 m. Lòng sông không sâu so với các sông
khác, độ sâu trung bình 12 - 15 m, dòng chảy trung bình 500 m
3
/s.
- Sông Sài Gòn: Là sông có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khu chứa
do vậy thuỷ triều truyền vào rất sâu và mạnh. Chế độ thuỷ văn, dòng chảy của
các kênh rạch trong Thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu của sông Sài Gòn.
- Sông Vàm Cỏ Đông: Sông Vàm Cỏ Đông có rất nhiều sông nhánh nối với hệ
thống kênh rạch khu vực Tây Nam Thành phố.
- Hệ thống kênh rạch của Thành phố có thể khái quát làm hai hệ thống chính:
Hệ thống các kênh rạch đổ vào sông Sài Gòn với hai nhánh chính là rạch Bến

Cát và kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè và Hệ thống kênh rạch đổ vào sông Bến
Lức và kênh Đôi, kênh Tẻ như rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom, rạch Tân Hoá -
Lò Gốm Đặc điểm của các kênh rạch này là chúng tương đối độc lập và bắt
nguồn từ vùng đất cao.
Nét nổi bật chi phối tất cả các chế độ dòng chảy trong khu vực Thành phố là sự
xâm nhập của thuỷ triều. Phân tích biên độ dao động của thuỷ triều tại các trạm
Bến Lức, Gò Dầu Hạ (trên sông Vàm Cỏ Đông), các trạm Nhà Bè, Phú An,
Thủ Dầu Một (trên sông Sài Gòn) cho thấy biên độ dao động thuỷ triều dọc
21 | P a g e
sông Sài Gòn thay đổi và giảm dần từ cửa sông đến Dầu Tiếng và biên độ dao
động của thuỷ triều trên sông Vàm Cỏ Đông nhỏ hơn trên sông Sài Gòn rất
nhiều. Với chế độ dòng triều như vậy cho nên hầu như các ảnh hưởng và sự
trao đổi dòng chảy giữa hai sông Sài Gòn và Vàm Cỏ Đông rất yếu và đó cũng
là nguyên nhân tạo ra các giáp nước (nơi dòng chảy đổi chiều, tốc độ dòng
chảy bằng 0 hoặc gần bằng 0) trên sông Bến Lức và kênh Thầy Cai.
e) Tài nguyên đất
Theo tài liệu khảo sát thổ nhưỡng, trên địa bàn các huyện và quận ven Thành
phố Hồ Chí Minh, có 6 loại đất chính sau đây:
- Đất cát:
Đất cát có diện tích 6.704 ha, chiếm 3,2% diện tích tự nhiên. Phân bố ở
huyện Cần Giờ.
Đất có tỷ lệ cấp hạt cát cao (76 - 85%), trong đó cấp hạt cát mịn chiếm
tỷ trọng lớn nhất trong tổng số các cấp hạt (47 - 53%), tỷ lệ cấp hạt sét và
limon rất thấp (15 - 17%). Đất cát nghèo mùn, đạm, lân và kali.
- Đất mặn:
Với diện tích 25.559 ha, chiếm khoảng 12,2% diện tích tự nhiên. Phân
bố tập trung ở huyện Cần Giờ.
Loại đất này hình thành trên trầm tích sông, biển và đầm lầy biển bị xâm nhập
mặn hơi chua ở tầng mặt (pH < 5), các tầng ở dưới ít chua đến trung tính, đạt
trị số pH 6,5 - 7 ở độ sâu trên 100 cm.

22 | P a g e
Đất có thành phần cơ giới nặng; Các chỉ tiêu độ phì ở mức trung bình
khá, hàm lượng chất hữu cơ giàu (2,5 - 3,5%), hàm lượng đạm tổng số tương
đối cao (0,2%). Đất mặn thích hợp cho việc trồng rừng, đặc biệt đối với cây
đước, sú, vẹt,
- Đất phèn:
Chủ yếu là đất phèn tiềm tàng, diện tích khoảng 57.613 ha, chiếm 27,5%
diện tích tự nhiên. Phân bố ở các vùng thấp, trũng, tiêu thoát nước kém như:
phía Nam huyện Bình Chánh, Nhà Bè, ven sông Đồng Nai, Sài Gòn và phía
Bắc huyện Cần Giờ.
Đất phèn được hình thành trên trầm tích đầm lầy biển (đầm mặn). Trong
điều kiện yếm khí phèn ở dạng tiềm tàng, trong phẫu diện chỉ có tầng Pyrite.
Khi có quá trình thoát thuỷ, tạo ra môi trường oxy hoá, tầng Pyrite chuyển
thành tầng Jarosite làm cho đất chua đồng thời giải phóng nhôm gây độc hại
cho cây trồng.
Tầng sinh phèn và tầng phèn thường rất nông, nhiều nơi phát hiện ngay
ở tầng đất mặt, hàm lượng lưu huỳnh và các độc tố Fe
2+
, Fe
3+
, Al
3+
rất cao. Nhìn
chung đất có độ pH thấp, hàm lượng Cl
-
và các muối tan rất cao vì đất thường
xuyên chịu ảnh hưởng của nước biển làm cho đất phèn trở nên phức tạp và diễn
biến nhanh chóng theo chiều hướng bất lợi cho sản xuất cũng như môi trường.
Mg
2+

và Na
2+
chiếm vai trò chính trong thành phần các cation trao đổi.
Đất có thành phần cơ giới từ trung bình đến nặng, cùng với sự tích luỹ
muối phá vỡ các keo đất làm cho đất dính dẻo khi ướt, nứt nẻ và cứng khi khô.
Do đất phèn được hình thành trên trầm tích Holocen, cùng với quá trình trầm
23 | P a g e
tích là quá trình vùi lấp các thân xác thực vật biển trong điều kiện yếm khí nên
đất phèn thường rất giầu các hợp chất hữu cơ (5 - 12%).
Các loại đất phèn có tầng sinh phèn sâu, không còn chịu ảnh hưởng của
nước biển và thường có nguồn nước tưới. Hiện nay, đất phèn đã được khai thác
trồng lúa 2 - 3 vụ, rau màu và các loại cây ăn quả. Còn lại một diện tích lớn các
đất phèn có tầng sinh phèn nông, còn chịu ảnh hưởng của thuỷ triều được sử
dụng cho việc trồng và bảo vệ rừng ngập mặn.
- Đất phù sa:
Có diện tích khoảng 26.397 ha, chiếm 12,6% diện tích tự nhiên, trong
đó loại đất phù sa ngọt chỉ chiếm khoảng 2,5%. Phân bố chủ yếu ở vùng Nam
Bình Chánh và một số nơi ở Củ Chi, Hóc Môn, độ cao khoảng 1,5 m. Các chất
dinh dưỡng về mùn, đạm, lân và kali rất giàu. Đây là loại đất tốt, cần thiết phải
được cung cấp nước tưới, ưu tiên sản xuất lúa nước 2 - 3 vụ và sử dụng một
phần diện tích cho việc trồng cây ăn trái.
- Đất xám:
Có diện tích khoảng 40.434 ha, chiếm khoảng 19,3% diện tích tự nhiên.
Phân bố chủ yếu trên vùng đất cao, gò ở huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, quận
Thủ Đức, quận 9 và phía Bắc huyện Bình Chánh.
Đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu hình thành trên mẫu chất
phù sa cổ. Tầng đất thường rất dầy, thành phần cơ giới nhẹ. Đất có phản ứng
chua; hàm lượng mùn, đạm tầng đất mặt khá nhưng rất nghèo kali do vậy trong
sản xuất nông nghiệp phải đầu tư nhiều phân bón.
24 | P a g e

Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi cho cơ giới hoá và thích hợp với
loại cây hàng năm và cây công nghiệp ngắn ngày. Trong sử dụng phải chú ý
biện pháp chống xói mòn và rửa trôi, tăng cường bón phân bổ sung dinh dưỡng
nhất là phân hữu cơ.
- Đất đỏ vàng:
Có diện tích khoảng 3.143 ha, chiếm 1,5% diện tích tự nhiên. Phân bố
trên vùng gò ở huyện Củ Chi và quận Thủ Đức, quận 9.
Đất hình thành trên các sản phẩm phong hoá của các loại đá mẹ và mẫu
chất khác nhau. Đặc điểm chung của nhóm đất này là chua, độ no bazơ thấp,
khả năng hấp phụ không cao, khoáng sét phổ biến là Kaolinit, axit mùn chủ yếu
là fuvic, chất hoà tan dễ bị rửa trôi. Nên ưu tiên sử dụng cho việc trồng các cây
như cao su, điều vì có khả năng bảo vệ và cải tạo đất tốt.
f) Các nguồn tài nguyên khác
- Tài nguyên nước: Nước mặt và nước dưới đất
Nước mặt: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng hạ lưu của hệ sông
Đồng Nai - Sài Gòn, giáp với biển Đông, nên nguồn nước ngọt của sông Đồng
Nai là nguồn nước ngọt chính với diện tích lưu vực khoảng 45.000 km2, hàng
năm cung cấp 15 tỷ m3 nước. Trong thời gian qua, một số các công trình thuỷ
lợi, thuỷ điện được xây dựng chỉ làm thay đổi lượng nước theo mùa nhưng
không thay đổi về tổng lượng nói chung.
Nước mặt trên địa bàn Thành phố hiện nay chủ yếu sử dụng cho nông
nghiệp và nuôi trồng thủy sản tại các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh,
Nhà Bè và Cần Giờ với lưu lượng khoảng 100 triệu m3/năm.
25 | P a g e
Nước dưới đất: Nguồn nước dưới đất phân bố khá rộng, nước dưới đất
ngọt phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pliocen ở độ sâu 100 - 300 m, cá
biệt có nơi 20 - 50 m. Tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, phía Bắc
huyện Bình Chánh, các quận Tân Bình, Gò Vấp trữ lượng khai thác ước tính
300 - 400 m3/ngày.
Nước dưới đất đã được khai thác và sử dụng từ những năm đầu thế kỷ

XX và bùng nổ việc khai thác từ sau năm 1991. Tổng lưu lượng nước hiện
đang khai thác khoảng 600.000 m3/ngày, chiếm trên 30% nhu cầu nước sinh
hoạt của Thành phố. Hiện nay, Thành phố đang mở rộng mạng lưới cấp nước,
tăng khai thác nước mặt để dần dần giảm khai thác lượng nước dưới đất.
- Tài nguyên rừng
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có
33.857,86 ha đất lâm nghiệp; chiếm 16,16% diện tích đất tự nhiên.
Rừng phân bố tập trung ở Cần Giờ, Bình Chánh và Củ Chi, trong đó chủ
yếu là diện tích rừng ngập mặn Cần Giờ (chiếm khoảng 94% diện tích rừng).
Số diện tích còn lại phân bố ở Bình Chánh và Củ Chi dưới dạng rừng thứ sinh
tự nhiên và rừng trồng, với các loại thực vật chủ yếu là bạch đàn và keo lá
tràm.
Rừng Cần Giờ không những là rừng phòng hộ mà còn là khu dự trữ sinh
quyển được UNESCO công nhận. Động thực vật chủ yếu là các chủng loại chịu
mặn (đước, sú, vẹt, ; khỉ, chim, cá, ).
- Tài nguyên biển