Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Đông Đô.docx

Tổ điện toán
P.Giao dịch 1
P.Thẩm định và quản lý tín dụng
P.Tín dụng1
Giám đốc
Phó Giám đốc 1
Phó Giám đốc 2
Tổ kiểm tra kiểm toán nội bộ
P.Giao dịch 2
P.Tổ chức hành chính
P.Kế hoạch nguồn vốn
P.Tài chính Kế toán
Tổ Ngân quỹ
P.Tín dụng 2
P.Giao dịch 3
P.Dịch vụ khách hàng
P.Thanh toán quốc tế
Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn
Nhận hồ sơ để thẩm định
Tiếp nhận hồ sơ
Kiểm tra sơ bộ hồ sơ
Thẩm định
Lập báo cáo thẩm định
Kiểm tra, kiểm soát
Lưu hồ sơ/ tài liệu
Nhận lại hồ sơ và kết quả thẩm định
Chưa đủ điều kiện thẩm định
Bổ sung, giải trình
Chưa
rõ
Chưa đạt yêu cầu

Đạt
(2)
(2.1)
(2.2)
(3)
(4)
)
(1)
(4.1)
(4.2)
(5)
(5.1)
(5.2)
(6.1)
(6.2)
(6)
Đại hội đồng cổ đôngHội đồng quản trị Ban giám đốc
Ban Quản lý dự án
Phòng Tổ chức hành chính
Phòng Kinh doanh và Phát triển thị trường
Ban Nghiên cứu và lập dự án
Phòng Tài chính kế toán
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, sự phát triển vượt bậc của nền
kinh tế khu vực, hoạt động đầu tư không chỉ của các ngành, địa phương mà đặc biệt là
của doanh nghiệp ngày càng được chú trọng hơn. Đầu tư phát triển đã được các doanh
nghiệp coi đó là hướng phát triển lâu dài của mình, bởi đầu tư chính là sự hy sinh các
nguồn lực hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, mục tiêu nhất
định trong tương lai. Tuy nhiên, đầu tư vào đâu, đầu tư như thế nào là một vấn đề không

hề đơn giản. Mặt khác, để đầu tư được thì phải có các nguồn lực như: nguồn vốn, tài
nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ… nhưng một thực tế hiện nay là các doanh
nghiệp thường thiếu vốn khi tiến hành đầu tư. Để giải quyết khó khăn đó thì một trong
những giải pháp thường được các doanh nghiệp chú trọng tới chính là việc vay vốn của
ngân hàng.
Ngân hàng thương mại tồn tại trong nền kinh tế thị trường với sứ mệnh chính là
“đi vay và cho vay”, trong đó hoạt động cho vay có thể hiểu chính là một hoạt động đầu
tư. Hoạt động cho vay tức là hoạt động tín dụng muốn đạt được hiệu quả cao, đảm bảo
an toàn về nguồn vốn thì phụ thuộc rất nhiều vào kết quả của công tác thẩm định. Thẩm
định tốt sẽ tạo tiền đề để hoạt động tín dụng diễn ra thuận lợi, sẽ giúp cho ngân hàng
đưa ra những quyết định phù hợp với từng dự án, từng doanh nghiệp trong những
trường hợp cụ thể. Ngược lại, thẩm định không tốt có thể dẫn tới việc đưa ra những
quyết định sai lầm về tín dụng, điều này ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động kinh doanh của
ngân hàng.
Đây chính là lý do để em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao chất
lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi
nhánh Đông Đô”.
Để hoàn thành chuyên đề đúng thời hạn và đảm bảo về chất lượng, em xin chân
thành cảm ơn cô giáo Ths Đinh Đào Ánh Thủy và các cô chú, anh chị Phòng Thẩm định
và quản lý tín dụng của chi nhánh Đông Đô đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong thời
gian qua.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
1
CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
1.1. Vài nét khái quát về NHĐT&PTVN chi nhánh Đông Đô
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển-
chi nhánh Đông Đô

NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô được thành lập trên cơ sở nâng cấp phòng Giao
dịch 2 (14 Láng Hạ), đi vào hoạt động từ 31/07/2004 theo quyết định số 191/QĐ-HĐQT
ngày 05/07/2004 của HĐQT- NHĐT&PTVN. Là một trong những cơ sở tiên phong đi
đầu trong hệ thống, NHĐT&PTVN chú trọng triển khai nghiệp vụ kinh doanh bán lẻ,
lấy phát triển dịch vụ và đem lại tiện ích cho khách hàng làm nền tảng; hoạt động theo
mô hình giao dịch một cửa với quy trình nghiệp vụ ngân hàng hiện đại và công nghệ
tiên tiến, theo đúng dự án hiện đại hóa ngân hàng Việt Nam hiện nay.
Việc thành lập NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô phù hợp với tiến trình thực hiện
chương trình cơ cấu lại, gắn liền với đổi mới toàn diện và phát triển vững chắc với nhịp
độ tăng trưởng cao, phát huy truyền thống phục vụ đầu tư phát triển, đa dạng hóa khách
hàng thuộc mọi thành phần kinh tế, phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch
vụ ngân hàng, nâng cao hiệu quả an toàn hệ thống theo đòi hỏi của cơ chế thị trường và
lộ trình hội nhập, làm nòng cốt cho việc xây dựng tập đoàn tài chính đa năng, vững
mạnh, hội nhập. Phòng Giao dịch 2 với mục tiêu ban đầu là huy động vốn được thành
lập năm 2002, các dịch vụ hầu như chưa hề tiếp cận. Sau hơn hai năm thành lập đến nay
chi nhánh đã bắt kịp với cơ chế thị trường. Trụ sở chính của chi nhánh đặt tại đường
Láng Hạ, cùng với 8 điểm giao dịch đặt trên toàn thành phố rất thuận tiện để cung cấp
các sản phẩm ngân hàng tới từng người dân.
Về cơ sở vật chất trang thiết bị, ngay từ khi còn là phòng Giao dịch 2 đã được
trung ương chọn là một trong những điểm giao dịch triển khai chương trình hiện đại hóa
đầu tiên, đây là chương trình có nhiều tiện ích trên cả nước rất thuận tiện cho công tác
thanh toán trên toàn quốc, chuyển tiền trong nước và quốc tế.
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
Có sự thành công như hiên nay phải kể đến sự lãnh đạo của Ban giám đốc cùng
đội ngũ cán bộ, nhân viên trong chi nhánh, với tuổi đời không quá 27 kinh nghiệm còn
thiếu, vừa làm việc vừa học bước đầu gặp không ít khó khăn nhưng với sự cố gắng nỗ
lực vượt bậc chi nhánh đã cùng nhau nỗ lực vượt qua.
1.1.2. Mô hình tổ chức của Chi nhánh
Sơ đồ 1: Cơ cấu bộ máy của NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô

Mô hình tổ chức được xây dựng theo mô hình hiện đại hóa, theo hướng đổi mới và
tiên tiến, phù hợp với quy mô và đặc điểm hoạt động của chi nhánh. Điều hành hoạt
động của NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô là Giám đốc chi nhánh. Giúp việc cho Giám
đốc điều hành chi nhánh có 2 Phó Giám đốc, hoạt động theo sự phân công ủy quyền của
Giám đốc. Các phòng của Chi nhánh Đông Đô được tổ chức thành 3 khối bao gồm: khối
trực tiếp kinh doanh, khối hỗ trợ kinh doanh và khối quản lý nội bộ.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
3
1.1.3. Phạm vi thẩm định
Tuỳ thuộc vào quy mô, phạm vi hoạt động của mỗi ngân hàng thương mại mà
việc thẩm định của chi nhánh được phân cấp cho những dự án có quy mô khác nhau.
Cán bộ thẩm định có trách nhiệm thẩm định những dự án trong phạm vi được phân cấp,
uỷ quyền thường xuyên kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ phát hiện và đưa ra hành động khắc
phục kịp thời. Việc quyết định cho vay là do Giám đốc chi nhánh hay người được uỷ
quyền hợp pháp theo quy định của ngân hàng.
Các dự án mà chi nhánh thường thẩm định là những dự án vay vốn ngắn hạn, trung
hạn và dài hạn. Các dự án này đa phần thuộc lĩnh vực sản xuất (sữa, điện, xi măng, bao
bì đóng gói…), lĩnh vực dịch vụ như xây dựng các trung tâm thương mại, ngoài ra còn
có các dự án vay vốn để mua sắm thiết bị, mua ôtô của các doanh nghiệp kinh doanh
vận tải taxi…số vốn của các dự án yêu cầu được vay thường là 25-27 tỷ đồng.
1.2. Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư
1.2.1. Quy trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư
Giải thích quy trình thẩm định dự án đầu tư tại sơ đồ 2:
(1): Sau khi nhận được hồ sơ vay vốn của khách hàng, phòng tín dụng sẽ chuyển
sang cho trưởng phòng thẩm định để tiếp nhận hồ sơ.
(2): Trưởng phòng thẩm định có trách nhiệm kiểm tra sơ bộ hồ sơ, những giấy tờ
cần thiết để thẩm định. Có 2 trường hợp xảy ra
(2.1): Nếu chưa đủ điều kiện thẩm định, thì bộ hồ sơ đó sẽ được gửi quay về
phòng tín dụng để tiếp tục bổ sung những giấy tờ cần thiết.

(2.2): Nếu đảm bảo yêu cầu thì sẽ được chuyển tiếp sang bước (3)
(3): Trưởng phòng thẩm định sẽ giao bộ hồ sơ đó cho cán bộ thẩm định.
(4): Sau khi nhận được hồ sơ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định theo các
bước và nội dung như quy định. Sẽ có 2 trường hợp xảy ra
(4.1): Nếu trong hồ sơ thẩm định có những tài liệu hay phần nào chưa rõ cần phải
bổ sung, giải trình. Thì những yêu cầu đó được gửi cho phòng tín dụng, sau khi những
yêu cầu được đáp ứng, hồ sơ sẽ được gửi lại cho cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm
định như bình thường.
(4.2): Sau khi thẩm định xong thì cán bộ thẩm định sẽ lập báo cáo thẩm định và
trình lên trưởng phòng thẩm định.
(5): Trưởng phòng thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát báo cáo thẩm định.
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
(5.1): Nếu kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu, thì trưởng phòng thẩm định sẽ yêu
cầu cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định lại.
(5.2): Nếu kết quả thẩm định đạt yêu cầu sẽ được chuyển sang bước tiếp theo.
(6): Tiếp nhận hồ sơ kết quả thẩm định.
(6.1): Hồ sơ sẽ được cán bộ thẩm định lưu lại
(6.2): Đồng thời hồ sơ và kết quả thẩm định cũng được chuyển trả lại cho phòng
tín dụng. Từ đó phòng tín dụng sẽ có những quyết định theo đúng chức năng của mình.
Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Phòng tín dụng
Cán bộ thẩm định
Trưởng phòng thẩm định
1.2.2. Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Hiện nay, chi nhánh đang sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp thẩm định chính:
phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ
nhạy, dự báo và triệt tiêu rủi ro. Đối với những dự án phức tạp có quy mô lớn, những dự
án xây dựng nhà máy sản xuất điện, xi măng, xây dựng trung tâm thương mại mà chi
nhánh đã tiến hành thẩm định thì đều sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp trên. Riêng đối

với những dự án nhỏ hơn, tính chất đơn giản hơn như các dự án thẩm định cho vay vốn
mua xe taxi, mở rộng quy mô sản xuất…thì phương pháp phân tích độ nhạy hay triệt
tiêu rủi ro ít được sử dụng. Trong số các phương pháp đã nêu thì phương pháp thẩm
định theo trình tự thường được sử dụng phổ biến với tất cả các dự án. Sau đây là nội
dung cụ thể của từng phương pháp.
1.2.2.1. Phương pháp so sánh các chỉ tiêu
Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản, các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, các chỉ
tiêu tài chính chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xây dựng hoặc
đang hoạt động. Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu sau:
- Qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp
nhận được. Quy chuẩn, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
5
tư công nghệ quốc gia, quốc tế. Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị
trường đòi hỏi, và theo quy định của pháp luật.
- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư, các chỉ tiêu về hiệu quả
đầu tư.
- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng nguyên liệu, nhân công, tiền
lương, chi phí quản lý... của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành.
- Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của Nhà
nước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại.
1.2.2.2. Phương pháp thẩm định theo trình tự
Đây là phương pháp tiến hành một cách trình tự, chi tiết, lấy trình tự trước làm tiền
đề cho trình tự sau. Phương pháp này được thể hiện như sau:
- Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn thì cán bộ thẩm định phải
tiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cơ bản của hồ sơ dự án như: mục
tiêu đầu tư, sự cần thiết phải đầu tư. Qua đó cho phép chúng ta hình dung khái quát về
dự án, về vai trò, về tầm quan trọng của dự án... Nếu dự án tuân thủ đầy đủ các qui định
cần thiết thì sẽ tiếp tục thẩm định chi tiết dự án và ngược lại thì dự án có thể sẽ bị bác
bỏ.

- Thẩm định chi tiết: Đây là bước quan trọng nhất trong quá trình thẩm định
dự án- đó là việc xem xét dự án một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các
nội dung liên quan đến dự án như: Thẩm định về khía cạnh pháp lý, thị trường, công
nghệ, kỹ thuật, tổ chức quản lý, kinh tế-tài chính, và các khía cạnh xã hội khác. Xem xét
xem nó có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, của ngành và
của địa phương trong mỗi thời kỳ hay không? Thông qua đó mà đưa ra các ý kiến đóng
góp, đánh giá về từng nội dung dự án, phát hiện các sai xót và đưa ra các kết luận.
1.2.2.3. Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp này thường dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính
của dự án. Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy
ra trong tương lai đối với dự án, như vượt chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế,
giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi về chính sách
thuế theo hướng bất lợi, thay đổi tỷ suất chiết khấu... xem xét tác động của những yếu tố
đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hoà vốn của dự án.
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc tuỳ điều kiện cụ thể và nên chọn
các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án để xem xét. Nếu
dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bất trắc thì đó là những dự
án có độ an toàn cao. Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem xét lại để đề xuất kiến
nghị các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế.
1.2.2.4. Phương pháp dự báo
Cơ sở của phương pháp này là dùng số liệu dự báo trong tương lai, điều tra thống
kê để kiểm tra cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, giá cả và chất lượng của
công nghệ, thiết bị, nguyên liệu ... ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả, tính khả thi của dự
án.
1.2.2.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Do đặc điểm của đầu tư và dự án đầu tư là tập hợp các yếu tố được dự kiến trong
tương lai, có thời gian thực hiện dự án và khai thác dự án thường rất dài nên khi thực
hiện dự án không tránh khỏi những rủi ro ngoài ý muốn. Vì vậy mà để đảm bảo cho dự

án đạt hiệu quả cao thì người ta thường dự báo trước các rủi ro có thể xảy ra, thông qua
đó mà có các biện pháp phòng ngừa thích hợp nhằm hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất.
Thường thì với phương pháp này người ta thường phân loại rủi ro làm hai loại là: Rủi ro
trong giai đoạn thực hiện dự án và rủi ro khi dự án đi vào hoạt động.
1.3. Nội dung thẩm định
1.3.1. Kiểm tra những tài liệu, hồ sơ vay vốn
1.3.1.1. Đề nghị vay vốn
Đây là tài liệu khách hàng phải có để ngân hàng biết được yêu cầu vay vốn của
khách hàng. Từ đó, ngân hàng sẽ có cơ sở để tiến hành xem xét các tài liệu khác và là
căn cứ để sau này khi kết thúc quá trình thẩm định, ngân hàng xem xét để cho khách
hàng vay vốn theo nhu cầu.
1.3.1.2. Hồ sơ khách hàng vay vốn
a. Các tài liệu chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách
hàng
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
7
Nguyên tắc hoạt động của chi nhánh là không phân biệt đối xử với bất cứ một loại
hình doanh nghiệp nào, cho dù đó là doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân,
doanh nghiệp nước ngoài. Riêng ở phần này lại có sự phân định rõ ràng là bởi vì mỗi
một loại hình doanh nghiệp lại có quy định khác nhau về cách thành lập, hồ sơ pháp lý.
Đặc biệt lại có sự phân định khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp nhà nước,
khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp. Chúng ta đã biết đến năm 2005, một bộ
Luật Doanh nghiệp đã được thống nhất chung, nhưng có rất nhiều doanh nghiệp đã
được thành lập vào thời điểm trước năm 2005, do đó những hồ sơ pháp lý của họ là
khác nhau. Bởi vậy, mới có sự phân định rõ ràng như vậy.
(*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp nhà nước
Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; điều lệ doanh nghiệp. Quyết
định bổ nhiệm Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc, kế toán trưởng; Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề với những ngành nghề cần giấy
phép; Văn bản ủy quyền hoặc xác định về thẩm quyền trong quan hệ vay vốn.

(*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp
Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; Điều lệ doanh nghiệp; giấy
đăng ký kinh doanh; Giấy phép hành nghề đối với doanh nghiệp cần giấy phép hành
nghề; Giấy chứng nhận phần vốn góp của từng thành viên; Biên bản bầu thành viên
HĐQT, chủ tịch; Quyết định của Hội đồng thành viên hoặc HĐQT về việc bổ nhiệm
Giám đốc (Tổng giám đốc) và kế toán trưởng; Quyết định của Hội đồng thành viên hoăc
HĐQT về việc ủy quyền cho người đại diện doanh nghiệp vay vốn ngân hàng.
(*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật đầu tư nước ngoài
Hồ sơ bao gồm: Giấy phép đầu tư; Hợp đồng liên doanh (đối với doanh nghiệp
liên doanh); Điều lệ doanh nghiệp; Các văn bản bổ nhiệm hoặc bầu HĐQT, chủ tịch,
Tổng Giám đốc hoặc giám đốc, Kế toán trưởng; Văn bản ủy quyền hoặc xác định về
thẩm quyển trong quan hệ vay vốn.
(*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
- Sổ hộ khẩu, chứng minh thư. Giấy phép hành nghề đối với ngành nghề cần giấy
phép. Giấy tờ xác nhận được giao, thuê sử dụng đất, mặt nước. Giấy phép đánh bắt thủy
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
sản, hải sản, đăng kiểm tàu thuyền. Các giấy tờ cần thiết khác theo quy định của pháp
luật.
b. Các tài liệu chứng minh tình hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khả năng tài
chính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có)
(*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật doanh nghiệp và luật đầu tư
- Các báo cáo tài chính tối thiểu 02 năm gần nhất và quý gần nhất bao gồm: bảng
cân đối; báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh; thuyết minh báo cáo tài chính;
lưu chuyển tiền tệ (nếu có).
- Đối với pháp nhân hoạt động chưa được 02 năm, yêu cầu gửi báo cáo tài chính
đến thời điểm gần nhất.
(*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
Các tài liệu phải nộp gồm: báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, năng lực tài
chính, tình hình đã vay nợ ở các tổ chức tín dụng, các tổ chức, cá nhân khác và các

nguồn thu nhập để trả nợ, và các tài liệu khác.
1.3.1.3. Hồ sơ về dự án vay vốn
Đối với dự án vay vốn, khách hàng phải gửi đến ngân hàng những tài liệu sau:
- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo
cáo đầu tư nếu dự án chỉ cần lập báo cáo đầu tư. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của
cấp có thẩm quyền.
- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự
toán của cấp có thẩm quyền.
- Các văn bản khác như:
+ Các quyết định, văn bản chỉ đạo, tham gia ý kiến, các văn bản liên quan chế độ
ưu đãi, hỗ trợ… của các cấp, các ngành có liên quan (nếu có).
+ Phê chuẩn Báo cáo đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy. Tài
liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên vật liệu, thị trường của dự án.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất. Các văn bản liên quan đến
việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Giấy phép xây dựng
(nếu công trình yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng).
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
9
+ Tài liệu chứng minh về vốn đầu tư hoặc các nguồn vốn tham gia đầu tư dự án
(nếu đã thực hiện đầu tư hoặc dự án có nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư).
+ Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu thực hiện dự án: phê duyệt kế
hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu… Hợp đồng thi công xây
lắp, cung cấp thiết bị, phê duyệt hợp đồng nhập khẩu thiết bị. Các hợp đồng tư vấn (nếu
có). Các tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư (nếu có).
1.3.1.4. Hồ sơ bảo đảm tiền vay
Những hồ sơ này được thực hiện theo quy định của pháp luật và Hội sở chính.
1.3.2. Thẩm định khách hàng vay vốn
1.3.2.1. Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng
a. Đối với doanh nghiệp
Cán bộ thẩm định phải tiến hành kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, tính pháp lý của

các loại giấy tờ nằm trong mục “1.2.1. Các tài liệu chứng minh năng lực pháp luật,
năng lực hành vi dân sự của khách hàng” thuộc mục “1.2. Hồ sơ khách hàng vay vốn”.
b. Đối với khách hàng tư nhân
Yêu cầu về năng lực pháp lý đó là: Đủ 18 tuổi trở lên, có đầy đủ năng lực dân sự
theo quy định của Bộ luật dân sự, có hộ khẩu thường trú.
1.3.2.2. Thẩm định năng lực và uy tín của khách hàng
a. Ngành nghề kinh doanh
Kiểm tra sự phù hợp về ngành nghề ghi trong đăng ký kinh doanh với ngành nghề
kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp và phù hợp với dự án dự kiến đầu tư.
b. Mô hình tổ chức, bố trí lao động
- Quy mô hoạt động của doanh nghiệp. Cơ cấu tổ chức hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
- Trình độ quản lý, tay nghề của người lao động trong doanh nghiệp. Thu nhập của
người lao động.
c. Quản trị điều hành của lãnh đạo
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
Để đánh giá được khả năng điều hành của Ban lãnh đạo, Ngân hàng sẽ tiến hành
kiểm tra: Năng lực chuyên môn, năng lực quản trị điều hành; Phẩm chất tư cách, uy tín
của lãnh đạo trong và ngoài doanh nghiệp; Sự đoàn kết trong ban lãnh đạo và trong
doanh nghiệp; Khả năng nắm bắt thị trường, thích ứng hội nhập thị trường
d. Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng
- Quan hệ tiền gửi: xem xét đến số dư tiền gửi bình quân, doanh số tiền gửi, tỷ
trọng so với doanh thu.
- Xét về quan hệ tín dụng: Ngân hàng sẽ tiến hành xem xét ở những khía cạnh: Dư
nợ ngắn, trung và dài hạn; Mục đích vay vốn của các khoản vay; Doanh số cho vay, thu
nợ; Mức độ tín nhiệm.
1.3.2.3. Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng
a. Tình hình sản xuất kinh doanh
Để phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, Ngân hàng sẽ xem

xét trên các khía cạnh:
- Tổng doanh thu, lợi nhuận; Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động,
khả năng sinh lời, sự tăng trưởng. Chiến lược kinh doanh trong thời gian tới; Chính sách
khách hàng.
- Các sản phẩm chủ yếu của khách hàng, thị phần trên thị trường; Mạng lưới phân
phối sản phẩm; Khả năng cạnh tranh, các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trên thị trường; Dự
đoán xu hướng tăng, giảm doanh thu, chi phí và lợi nhuận trong tương lai.
b. Tình hình tài chính
Ngân hàng sẽ căn cứ vào một số chỉ tiêu:
- Tổng tài sản, cơ cấu giữa nguồn vốn và tài sản.
- Tình trạng tài sản, tình trạng nguồn vốn.
- Phân tích đánh giá các nhóm chỉ tiêu phản ánh: khả năng tự chủ về tài chính.
1.3.3. Thẩm định dự án đầu tư
Việc thẩm định dự án đầu tư sẽ tập trung phân tích, đánh giá về khía cạnh hiệu quả
tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Các khía cạnh khác như hiệu quả về mặt xã hội,
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
11
hiệu quả kinh tế nói chung cũng sẽ được đề cập tới tùy theo đặc điểm và yêu cầu của
từng dự án. Các nội dung chính khi thẩm định dự án cần phải tiến hành phân tích:
1.3.3.1. Xem xét đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án
- Mục tiêu đầu tư của dự án; Sự cần thiết đầu tư của dự án.
- Qui mô đầu tư: Công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch
vụ đầu ra của dự án, phương pháp tiêu thụ sản phẩm.
- Qui mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác
nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí,
vốn cố định và vốn lưu động); vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên
kết… Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án.
1.3.3.2. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra
của dự án
a. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án

- Định dạng sản phẩm của dự án, tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ
thay thế đến thời điểm thẩm định.
- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm,
dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa
và khả năng xuất khẩu sản phẩm dự án.
b. Đánh giá về cung sản phẩm
- Xác định năng lực sản xuất, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng bao nhiêu
phần trăm, phải nhập khẩu bao nhiêu.
- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối
tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án.
- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhập khẩu khi Việt Nam tham gia
vào các tổ chức kinh tế trong khu vực và trên thế giới (AFTA, WTO, APEC, Hiệp định
thương mại Việt- Mỹ…) đến thị trường sản phẩm của dự án.
c. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, để từ đó
xem xét định hướng thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là thay
thế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản xuất
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
khác có hợp lý không. Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu thị trường mà dự
án đã đề ra, cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
đối với thị trường nội địa và thị trường nước ngoài.
d. Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ
thống phân phối không? Mạng lưới phân phối đã được xác lập hay chưa, mạng lưới
phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không?
- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì cần có nhận định xem
có thể xẩy ra việc bị ép giá hay không.
e. Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng cạnh tranh

của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu
thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động.
1.3.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của
dự án
Nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án cũng là một yếu tố rất quan trọng,
vì nó đảm bảo cho hoạt động sản xuất được diễn ra một cách liên tục thường xuyên, duy
trì công suất dự kiến của dự án, đảm bảo số lượng sản phẩm sản xuất ra. Phải tiến hành
đánh giá để xác định xem: dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào
hay không? Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn
nguyên nhiên liệu đầu vào.
1.3.3.4. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
a. Địa diểm xây dựng
Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh hưởng
lớn đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, nơi tiêu thụ. Bởi
vậy, khi đánh giá địa điểm xây dựng sẽ được xem xét trên các mặt: Địa điểm có thuận
lợi về mặt giao thông hay không? Có gần các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện,
nước và thị trường tiêu thụ hay không, có nằm trong quy hoạch hay không? Cơ sở vật
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
13
chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào, đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so
với các dự án tương tự ở địa điểm khác.
b. Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án
- Công suất thiết kế của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính,
trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ hay không?
- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường; Quy cách,
phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào? Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất
sản phẩm có cao không?
c. Công nghệ, thiết bị
Công nghệ, thiết bị sẽ được xem xét trên các mặt:
- Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không. Phương

thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không.
- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy
móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất. Trình độ tiên tiến của thiết bị, khi
cần phải thay đổi sản phẩm thì thiết bị này có đáp ứng được hay không? Giá cả thiết bị
và phương thức thanh toán có hợp lý không.
d. Quy mô và giải pháp xây dựng
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay không,
có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không. Tiến độ thi công có phù hợp với
việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không.
- Tổng dự toán/ dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu
tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần
thiết phải đầu tư hay không.
e. Môi trường, phòng cháy chữa cháy
Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy
chữa cháy của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa.
1.3.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án. Đánh giá
sự hiểu biết, kinh nghiệm của chủ đầu tư với việc tiếp cận, điều hành công nghệ, thiết bị
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
mới của dự án. Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn thi công, cung cấp thiết bị,
công nghệ…
- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi về
tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho
dự án.
1.3.3.6. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
a. Tổng vốn đầu tư dự án
Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính
toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết hay chưa. Trên cơ
sở những dự án tương tự đã thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định

dự án sau đầu tư, cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ
nộidung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ
đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu
của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên tham gia vào dự
án.
b. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn
cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn
trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công.
c. Nguồn vốn đầu tư
Trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt, sẽ tiến hành rà soát lại từng loại nguồn
vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, từ
kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của
nguồn vốn chủ sở hữu. Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của
từng loại nguồn vốn.
1.3.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Tất cả những phân tích đánh giá trên đều nhằm mục đích là hỗ trợ cho phần tính
toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư. Việc xác
định hiệu quả tài chính có chính xác hay không tùy thuộc rất nhiều vào việc đánh giá và
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
15
đưa ra các giả định ban đầu. Việc đánh giá hiệu quả về mặt tài chính được xem xét ở các
khía cạnh sau:
a. Thẩm tra kết quả kinh doanh
Để tiến hành thẩm tra kết quả kinh doanh cần thực hiện qua các bước:
Bước 1: Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án
Tùy theo đặc điểm, loại hình và quy mô của dự án, khi tiến hành tính toán hiệu quả
dự án, cán bộ thẩm định sẽ xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp nhằm bảo đảm
khi tính toán sẽ phản ánh trung thực, chính xác hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án.
Đối với dự án xây dựng mới độc lập, các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án được

tách biệt rõ ràng nên sẽ dễ dàng trong việc xác định các yếu tố đầu vào, đầu ra để tính
hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư chiều sâu, mở rộng công suất,
hoàn thiện quy trình sản xuất thì việc xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp là
tương đối khó khăn. Do đó, cán bộ thẩm định sẽ sử dụng những mô hình phù hợp đối
với từng dự án.
Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu
Khi đã xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, cần phải phân tích dự án
để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án
bằng các bước sau:
- Xem xét báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau
của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác tính toán hiệu quả dự án. Các
phương diện đó bao gồm: phân tích thị trường, nguyên nhiên vật liệu, nguồn cung cấp,
phân tích kỹ thuật công nghệ, phân tích tổ chức quản lý, kế họach thực hiện ngân sách.
- Xác định các giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở: tính toán hiệu quả tài
chính và khả năng trả nợ của dự án với giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽ
xày ra nhất.
- Xác định các tình huống khác ngoài trường hợp cơ sở.
Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở
Bảng thông số được lập cho trường hợp cơ sở- là trường hợp giả định thường xảy
ra nhất đối với dự án. Các chỉ tiêu cần thiết của bảng thông số tùy thuộc vào từng dự án,
các thông số của dự án nên được phân theo nhóm để dễ kiểm soát. Bảng thông số sẽ
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
được thực hiện trước khi bắt tay vào tính toán, khi có các thông số phát sinh sẽ được bổ
sung song song trong quá trình tính toán cho đến khi hoàn chỉnh bảng thông số. Nội
dung của bảng thông số bao gồm: sản lượng doanh thu; chi phí hoạt động; các khoản
đầu tư; vốn lưu động; tài sản; các thông số khác như thuế suất, tỷ giá…
Bước 4: Lập các bảng tính trung gian
Trước khi tiến hành lập bảng tính hiệu quả dự án, cần phải lập các bảng tính trung
gian. Các bảng tính trung gian này cho biết rõ hơn các giả định được áp dụng và là các

thông số tổng hợp đầu vào cho bảng tính hiệu quả dự án, bảng lưu chuyển tiền tệ và
bảng cân đối kế hoạch sau này. Đối với một dự án sản xuất thì số lượng các bảng tính
trung gian bao gồm:
* Bảng 1: Bảng tính sản lượng và doanh thu hàng năm của dự án.
* Bảng 2: Bảng tính chi phí hoạt động hàng năm của dự án.
Trong các chi phí hoạt động, đối với từng dự án có thể lập các bảng tính trung gian
chi tiết cho từng loại chi phí như: chi phí nguyên vật liệu, tiền lương và bảo hiểm y tế,
chi phí quản lý… để đảm bảo tính rõ ràng và chính xác hơn.
* Bảng 3: Lịch khấu hao
* Bảng 4: Tính toán lãi vay: bao gồm cả bảng tính lãi vay trung dài hạn, lãi vay
vốn ngắn hạn
* Bảng 5: Bảng tính nhu cầu vốn lưu động
Bước 5: Lập báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và tính toán
khả năng trả nợ
Sau khi tính toán các bảng tính trung gian, kết quả của bảng tính trung gian sẽ
được sử dụng để lập báo cáo kết quả kinh doanh. Nội dung của bảng báo cáo kết quả
kinh doanh chính là sự tổng hợp của các bảng tính trung gian được lập ở bước 4, từ đó
tính ra lợi nhuận trước và sau thuế của doanh nghiệp, dòng tiền hàng năm của dự án.
Sau khi tiến hành lập báo cáo kết quả kinh doanh, thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ sẽ
được lập. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho phép đánh giá được hiệu quả dự án dựa trên
các chỉ tiêu NPV, IRR- là các chỉ tiêu đánh giá chính xác nhất vì nó căn cứ vào dòng tiền
bỏ ra và dòng tiền thu vào của một dự án có tính đến yếu tố thời gian.
Sau khi lập bảng lưu chuyển tiền tệ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích và
tính toán khả năng trả nợ của dự án.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
17
Bước 6: Lập bảng cân đối kế toán
Sau khi đã tiến hành tính toán và lập các báo cáo cần thiết, cuối cùng cán bộ thẩm
định sẽ lập bảng cân đối kế hoạch- đây là bảng cho biết sơ lược tình hình tài chính của
dự án, qua đó tính các tỷ số của dự án trong các năm kế hoạch như: tỷ số thanh toán

ngắn hạn, tỷ số thanh toán nhanh, hệ số nợ.
b. Thẩm tra nguồn, khả năng trả nợ hàng năm, thời gian trả nợ
Sau khi tính toán và phân tích các báo cáo của dự án, cán bộ thẩm định sẽ phân
tích khả năng trả nợ và thời gian trả nợ của khách hàng. Về cơ bản nguồn trả nợ của
khách hàng được huy động từ 3 nguồn chính bao gồm:
- Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường được tính bằng 50-70%).
- Khấu hao cơ bản
- Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.
Từ kết quả của bảng báo cáo kết quả kinh doanh và bảng cân đối kế hoạch, cán bộ
thẩm định sẽ tính toán được chính xác nguồn trả nợ, và từ đó tính toán được khả năng
trả nợ hàng năm của dự án. Có một chỉ số quan trọng được sử dụng khá phổ biến để
đánh giá khả năng trả nợ đó là: chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án
(DSCR).
c. Thẩm tra nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án
Để đánh giá khả năng sinh lời của dự án, các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là:
NPV, IRR, ROE (đối với những dự án có vốn tự có tham gia). NPV được sử dụng để
tính giá trị hiện tại thuần của dự án, IRR được dùng để tính tỷ suất sinh lời nội bộ của
dự án. Sau khi tính toán các chỉ tiêu này, chúng sẽ được so sánh với NPV, IRR của các
dự án tương tự đã và đang thực hiện, đã được ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định
sau đầu tư để từ đó đánh giá được khả năng sinh lời của dự án.
1.4. Nghiên cứu quá trình thẩm định của dự án đầu tư “Dự án trung tâm
thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh”
Để hiểu rõ hơn về quy trình, phương pháp, và nội dung thẩm định, chúng ta sẽ
nghiên cứu cụ thể qua việc thẩm định dự án “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ
Ngọc Khánh”. Đây là dự án được xác định là thuộc dự án nhóm B, dự án được gửi tới
Phòng tín dụng1 của chi nhánh vào ngày 2/12/2006. Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn của
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
khách hàng, đến ngày 4/12/2006 dự án được gửi sang cho Phòng thẩm định và quản lý
tín dụng, trưởng phòng sẽ xem xét và phân công cho cán bộ tiến hành thẩm định. Trong

thời gian 14 ngày từ ngày 4/12/2006 đến ngày 18/12/2006, cán bộ thẩm định cùng với
các bộ tín dụng được phân công sẽ kết hợp cùng nhau xem xét dự án, và trình lên cho
trưởng phòng thẩm định kiểm tra, rồi gửi quay lại cho phòng tín dụng. Đến ngày
19/12/2006, kết quả của dự án được trình lên cho Ban lãnh đạo để đưa ra kết luận cuối
cùng. Thời gian thẩm định của dự án đảm bảo quy định đối với dự án nhóm B là 18
ngày. Tuy nhiên, đối với dự án này có một điểm đặc biệt đó là có 2 chi nhánh của
NHĐT& PTVN cùng tham gia tài trợ cho dự án, đó là chi nhánh Đông Đô và chi nhánh
Nam Định (thành phố Nam Định). Bởi vậy, Ban lãnh đạo đã quyết định thành lập ra một
tổ thẩm định chung đó là thành viên cán bộ của cả hai chi nhánh. Do đó, trong quá trình
thẩm định có một số phần không tiến hành theo quy định chung, cụ thể sẽ có sự kết hợp
đồng thời của cả hai chi nhánh.
“Dự án trung tâm thương maị và dịch vụ Ngọc Khánh” là dự án nhóm B, thuộc
lĩnh vực xây dựng- kinh doanh nhà.
- Chủ đầu tư là: Công ty cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội và Công ty cổ
phần Đầu tư Đông Dương.
- Tổng mức đầu tư: 185.221 triệu đồng.
- Quy mô của dự án: Đầu tư xây dựng mới một khu nhà ở cao tầng đồng bộ và
khép kín hiện đại cùng với Trung tâm thương mại hiện đại trên diện tích 3.324m2, diện
tích xây dựng: 1.136m2 với tổng diện tích sàn 39.739 m2.
Các nội dung cụ thể về khách hàng vay vốn, cũng như các nội dung của dự án sẽ
được nghiên cứu, xem xét, đánh giá chi tiết ở những phần sau:
1.4.1. Thẩm định khách hàng vay vốn
1.4.1.1. Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn
a. Đánh giá chung về khách hàng
Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương (CPĐTĐD) được thành lập từ năm 2001
theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000508 do Phòng Đăng ký kinh
doanh- Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp với số vốn điều lệ là:
40.000.000.000 đồng. Công ty CPĐTĐD là thành viên của Indochina Group – là một
nhóm các Công ty chuyên về các lĩnh vực: Tư vấn đầu tư, quản lý dự án, tư vấn thiết kế,
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B

19
đầu tư xây dựng, kinh doanh thương mại, thi công xây lắp và chuyển giao công nghệ.
Các công ty hỗ trợ nhau trong việc thực hiện dự án nhưng độc lập về mặt tài chính.
Theo đăng ký kinh doanh, Công ty CPĐTĐD hoạt động về các lĩnh vực: Đầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà; Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc;
Xây dựng công nghiệp, dân dụng, cơ sở hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi; Xây dựng trong
lĩnh vực bưu chính viễn thông; Trang trí nội ngoại thất; Tư vấn xây dựng (không bao
gồm dịch vụ thiết kế công trình). Do công ty mới thành lập được 5 năm, nên hoạt động
hiện tại chủ yếu là đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà.
* Khi thành lập:Theo đăng ký kinh doanh vốn điều lệ là 40.000.000.000 đồng
* Năm 2003: doanh nghiệp bắt đầu đi vào hoạt động và các thành viên góp vốn
sáng lập công ty với số vốn điều lệ không thay đổi: 40.000.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ
đồng). Các thành viên và số lượng vốn góp được thể hiện cụ thể ở bảng sau:
Bảng 1: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần Đầu tư Đông Dương
năm 2003
Thành viên
Giá trị vốn góp
(VNĐ)
Số cổ phần
tương ứng
Phần góp vốn
1. Nguyễn Văn Lộc 24.400.000.000 48.800 61 %
2. Nguyễn Thị Phượng 800.000.000 1.600 2 %
3. Nguyễn Thị Vân 800.000.000 1.600 2 %
4. Nguyễn Văn Lợi 14.000.000.000 28.000 35 %
Tổng cộng
40.000.000.000 80.000 100 %
* Năm 2006: Công ty có sự thay đổi về thành viên và cơ cấu góp vốn mới với vốn
điều lệ không đổi: 40.000.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ đồng), điều đó được thể hiện ở
bảng sau:

Bảng 2: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần và Đầu tư
Đông Dương năm 2006
Thành viên Giá trị vốn góp (VNĐ)
Số cổ phần
tương ứng
Phần vốn
góp
1. Nguyễn Văn Lộc 32.400.000.000 64.800 81 %
2. Nguyễn Vũ Quế 5.200.000.000 10.400 13 %
3. Nguyễn Thị Phượng 800.000.000 1.600 2 %
4. Nguyễn Thị Vân 800.000.000 1.600 2 %
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
5. Lê Văn Kiệt 800.000.000 1.600 2 %
Tổng cộng
40.000.000.000 80.000 100 %
Kết luận: qua nghiên cứu chung về những tài liệu mà khách hàng gửi đến, cán bộ
thẩm định đã đánh giá chủ đầu tư có ngành nghề kinh doanh hoàn toàn phù hợp với dự
án dự kiến đầu tư. Sự thay đổi về số lượng thành viên và giá trị vốn góp theo từng giai
đoạn được xác định rõ ràng.
b. Đánh giá tư cách và năng lực pháp lý của khách hàng
Để đánh giá tư cách và năng lực pháp lý của khách hàng, cán bộ thẩm định căn cứ
và xem xét các tài liệu mà khách hàng trình tới như sau:
- Điều lệ tổ chức và hoạt động..
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000508 do Sở Kế hoạch và Đầu tư
Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 28/08/2001; Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
- Các biên bản họp Đại hội Đồng cổ đông: số 02-2003/BBH về việc sửa đổi điều
lệ công ty; số 03-2003/BBH về việc bầu thành viên HĐQT; số 05-2003/BBH về việc ký
kết dự án đầu tư.
- Các biên bản họp HĐQT: số 04-2003/BBH về việc bầu Chủ tịch HĐQT và bổ

nhiệm Tổng giám đốc; số 06-2003/BBH về việc tham gia ký hợp đồng hợp tác đầu tư
- Thông báo của Đại hội Đồng cổ đông số 27-2003/TB về việc góp vốn đợt I
- Biên bản họp HĐQT công ty số 03-2005/BBH về việc uỷ quyền vay vốn
- Giấy chứng nhận góp vốn số 01-2006/CN; số 02-2006/CN; số 03-2006/CN; số
05-2006/CN
- Các biên bản họp Đại hội Đồng cổ đông: số 02-2006/BBH về việc chuyển
nhượng cổ phần; số 04-2006/BBH về việc bầu thành viên HĐQT
- Quyết định của Đại hội Đồng cổ đông số 03-2006/BBH về việc bổ sung cổ đông
- Biên bản họp HĐQT số 05-2006/BBH về việc bầu Chủ tịch HĐQT và bổ nhiệm
Tổng giám đốc
- Quyết định của HĐQT số 37-2006/QĐ về việc bổ nhiệm Kế toán trưởng
Kết luận: Qua việc nghiên cứu những giấy tờ mà chủ đầu tư gửi tới, cán bộ thẩm
định đi đến kết luận Công ty CPĐTĐD là doanh nghiệp có đủ tư cách và năng lực pháp
lý.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
21
c. Mô hình tổ chức và bố trí lao động
(*) Quy mô hoạt động của doanh nghiệp: Công ty hoạt động dưới quy mô loại
hình doanh nghiệp vừa và nhỏ
(*) Cơ cấu tổ chức hoạt động
Công ty có Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị. Trong đó, Ông Nguyễn Văn
Lộc - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luật
của Công ty. Bên cạnh đó, còn có Ban lãnh đạo điều hành mọi hoạt động của Công ty và
các phòng ban hỗ trợ.
Sơ đồ 3: Cơ cấu tổ chức của Công ty CPĐTĐD
(*) Cơ cấu, tổ chức lao động
Số lao động trong Công ty bao gồm lao động trực tiếp và lao động gián tiếp có
tuổi đời trung bình là 30 tuổi, 95% trình độ Đại học và số kinh nghiệm làm việc từ 5
năm trở lên chiếm 70% số lao động trong công ty. Mức thu nhập trung bình trên 3 triệu
đồng/tháng.

Chính sách tuyển dụng của Công ty: có năng lực, kinh nghiệm và có khả năng
chuyên môn phù hợp với công việc được giao. Khi đã là thành viên của Công ty, luôn
được Công ty tạo điều kiện cả về thời gian và vật chất nhằm động viên cán bộ đi học để
nâng cao trình độ.
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
Chính sách tăng lương và thưởng: Công ty thực hiện theo đúng Luật Lao động
hiện hành và theo hiệu quả công việc thực tế của từng lao động. Các kỹ sư chính trong
Công ty đều có trình độ Đại học, có trên 10 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực
thiết kế, thi công xây lắp.
Kết luận: trước hết về cơ cấu tổ chức của công ty đã được xác định rõ ràng, quy
định cụ thể người đại diện theo pháp luật. Đội ngũ lao động có trình độ cao đa phần là
trên đại học, và đều có kinh nghiệm trong lĩnh vực mà công ty hoạt động.
d. Thành phần của ban lãnh đạo
- Công ty chỉ thực sự hoạt động bắt đầu từ năm 2003, thành phần ban lãnh đạo:
+ Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc
+ Thành viên HĐQT gồm: Bà Nguyễn Thị Phượng; Bà Nguyễn Thị Vân; Ông
Nguyễn Văn Lợi.
- Năm 2006: Công ty có sự thay đổi về cơ cấu vốn góp, Ban lãnh đạo mới của
Công ty gồm:
+ Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc. Trình độ: Kỹ sư
xây dựng
+ Ông Nguyễn Vũ Quế: Thành viên HĐQT. Trình độ: Kỹ sư xây dựng
+ Ông Lê Văn Kiệt: Thành viên HĐQT. Trình độ: Thạc sĩ kinh tế
- Hiện nay Công ty có số cổ đông là: 05 cổ đông. Các cổ đông của Công ty đều
đang tham gia góp vốn và quản lý trong Indochina Group.
+ Kế toán trưởng: Bà Bùi Thị Thu Hà
Kết luận: Các thành viên của Ban lãnh đạo đều có đầy đủ năng lực chuyên môn,
năng lực quản trị điều hành.
1.4.1.2. Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của khách hàng

a. Phân tích tình hình tài chính
Căn cứ vào bảng cân đối kế toán của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định tiến hành phân
tích như sau:
* Phân tích tài sản: Tổng tài sản tại thời điểm 30/11/2006 là 44.078 triệu đồng, chủ
yếu là tiền, các khoản phải thu và hàng tồn kho, cụ thể:
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
23
- Tiền: tại thời điểm báo cáo doanh nghiệp có 6,2 tỷ tiền mặt tại quỹ, số tiền này là
tiền góp vốn của các thành viên để thực hiện dự án.
- Các khoản phải thu là 15,5 tỷ: trong đó chủ yếu là các khoản trả trước cho người
bán là 12,9 tỷ đồng, chiếm 83% tổng các khoản phải thu, đây là các khoản doanh nghiệp
ứng cho các đơn vị thi công dự án Trung tâm thương mai (TTTM) và dịch vụ Ngọc
Khánh.
- Hàng tồn kho là 20 tỷ trong đó toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang
của dự án trên.
* Phân tích nguồn vốn:
- Nợ phải trả chủ yếu là khoản mục người mua trả tiền trước: đây là khoản tiền
ứng góp vốn theo tiến độ thi công dự án của Công ty cổ phần bất động sản
PETROLIMEX góp theo hợp đồng góp vốn Đầu tư và phân chia sản phẩm.
- Nguồn vốn chủ sở hữu đến 30/11/2006 là 30,6 tỷ - số vốn góp của các cổ đông.
Bảng 3: Bảng cân đối kế toán của Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương
Đơn vị: Triệu đồng
TÀI SẢN Năm 2004 Năm 2005 30/11/2006
I.Tài sản lưu động và Đầu tư ngắn hạn 5.453 9.624 43.893
1. Tiền 39 92 6.287
2. Các khoản phải thu 1.802 1.999 15.535
3. Hàng tồn kho 2.000 5.747 20.084
4. Tài sản lưu động khác 1.612 1.786 1.987
II. Tài sản cố định và Đầu tư dài hạn 437 297 185
1. Tài sản cố định 437 297 185

Tổng cộng tài sản 5.890 9.921 44.078
NGUỒN VỐN
I. Nợ phải trả 3.140 7.171 13.450
1. Nợ ngắn hạn 3.140 7.171 13.450
2. Nợ dài hạn
II. Nguồn vốn chủ sở hữu 2.750 2.750 30.628
1. Nguồn vốn, quỹ 2.750 2.750 30.628
2. Nguồn kinh phí
Tổng cộng nguồn vốn 5.890 9.921 44.078
Kết luận: Để đánh giá tình hình tài chính của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định hoàn
toàn dựa vào báo cáo tài chính do chủ đầu tư gửi tới, một phần là do đây là công ty mới
thành lập nên những số liệu về công ty, mối quan hệ với chi nhánh là chưa có. Do công
ty mới thành lập, hoạt động kinh doanh chủ yếu tại thời điểm là đầu tư và kinh doanh dự
24
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
án xây dựng TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh, nên các khoản mục về tài sản và nguồn
vốn được hạch toán trong báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất chủ yếu là thực hiện
dự án trên.
b. Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh
Bảng 4: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương
Đơn vị: đồng
CHỈ TIÊU Năm 2004 Năm 2005 Luỹ kế đến 30/11/2006
1. Doanh thu thuần 2.331.308.525
2. Giá vốn hàng bán 2.331.307.063
3. Lợi nhuận gộp 1.462
4. Chi phí bán hàng và quản lý
5. Doanh thu hoạt động tài chính 4.343.616
6. Chi phí hoạt động tài chính
7. Lợi nhuận khác
8. Thu nhập trước thuế 4.345.078

9. Thuế thu nhập doanh nghiệp
10. Thu nhập sau thuế 4.345.078
Kết luận: Cũng tương tự như việc phân tích tình hình tài chính, cán bộ thẩm định
cũng căn cứ vào báo cáo kết quả kinh doanh mà chủ đầu tư gửi tới để phân tích. Qua
phân tích bảng 4- bảng kết quả hoạt động kinh doanh, cán bộ thẩm định đi đến kết luận
công ty được thành lập để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động
sản, dự án TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh là dự án đầu tiên công ty thực hiện, nên
doanh thu tại thời điểm phân tích hầu như là không có.
1.4.2. Thẩm định dự án đầu tư
1.4.2.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án
Hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm những loại văn bản, những quyết định: Văn bản
thỏa thuận và hợp đồng về cấp nước, thoát nước, cấp điện cho dự án; Các văn bản về
phòng cháy chữa cháy, về vấn đề môi trường, hợp đồng thuê đất được cấp có thẩm
quyền xem xét phê duyệt; Các quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi của dự
án; Biên bản thỏa thuận về giá trị vốn góp đầu tư vào dự án; Biên bản thỏa thuận hợp
tác đầu tư & phân chia sản phẩm; Các hồ sơ thiết kế và phê duyệt của cấp có thẩm
quyền; Giấy phép xây dựng.
Kết luận: Căn cứ vào những tài liệu mà chủ đầu tư gửi đến tính tời thời điểm thẩm
định. Kết luận về cơ bản hồ sơ pháp lý của dự án là tương đối đầy đủ.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
25