Vi phạm pháp luật và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Lời mở đầu
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS)
dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi
cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở
thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất –
kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự
chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng
phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh
doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.
Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực
hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động
đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm
pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh
BĐS.
Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh
BĐS phát triển. Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của
nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều
chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường. Các nhà kinh doanh cũng đã thu
được nhiều khoản lợi nhuận kếch xù từ hoạt động này.
Tuy nhiên, cũng như bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào khác, trong hoạt động
kinh doanh bất động sản không tránh khỏi việc vi phạm pháp luật của tổ chức, cá
nhân kinh doanh. Nhưng xuất phát từ việc chạy theo mục tiêu lợi nhuận, ý thức
không tôn trọng tuân thủ pháp luật mà đã này sinh ra các vi phạm này. Vì vậy, biện
pháp xử lý các vi phạm này ra sao? Giải pháp nhằm nâng cao việc xử lý vi phạm
như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ đi vào tìm hiểu trả lời những câu hỏi trên.
Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11
Nội dung
I. Khái niệm vi phạm pháp luật và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh
doanh bất động sản.
1. Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi trài pháp luật,

có lỗi của chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực trách nhiệm pháp lý xâm
hại tới quan hệ xã hội về kinh doanh bất động sản được pháp luật kinh doanh BĐS
bảo vệ.
Dấu hiệu của vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm:
Hành vi trái pháp luật kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức; hành vi
trái pháp luật này thể hiện ở chỗ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không làm hoặc
làm không đầy đủ các yêu cầu mà pháp luật kinh doanh BĐS bắt buộc phải làm
hoặc cấm làm. Hành vi này còn được thể hiện bằng hành động.
Là hành vi chứa đựng lỗi của chủ thể kinh doanh bất động sản
Là hành vi do chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực trách nhiệm pháp
lý thực hiện.
2. Xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản là xem xét,
quyết định áp dụng các hình thức trách nhiệm pháp lý đối với tổ chức, cá nhân có
hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Những tổ chức cá nhân vi phạm về pháp luật kinh doanh bất động sản có thể
phải chịu xứ lý trách nhiệm theo các chế tài: hành chính, dân sự, hình sự.
II. Các quy định về xử lý vi phạm trong KDBĐS
Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại
Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006:
“1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức
độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm
hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Nguyễn Thị Thêm KT33D024
2
Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11
2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu
thuế theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất

động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ
hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm,
kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất
động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng
hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt
động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được
cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh
doanh bất động sản.”
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể bị xử lý
theo cả hình thức xử phạt hành chính, dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự.
1. Xử lý vi phạm về hoạt động kinh doanh BĐS theo chế tài hành chính
Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh doanh bất động sản được quy
định tại Nghị định số 126/2004/NĐ-CP và đến ngày 27.02.2009 Chính phủ đã ban
hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP (Nghị định 23), để thay thế.
Việc xử lý vi phạm hành chính hoạt động kinh doanh bất động sản được thực
hiện theo nguyên tắc:
+ Mọi hành vi vi phạm hành chính phải được phát hiện kịp thời và phải bị
đình chỉ ngay. Việc xử phạt vi phạm hành chính phải được tiến hành kịp thời, công
minh, triệt để và đúng trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này. Mọi hậu quả do
vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật.
Nguyễn Thị Thêm KT33D024
3
Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11
+ Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm, kể từ ngày hành vi vi
phạm được thực hiện (đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, thời hiệu xử phạt
vi phạm hành chính là 02 năm kể từ ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng);
quá thời hạn trên thì không bị xử phạt nhưng vẫn bị áp dụng các biện pháp quy
định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 23

+ Trong thời hiệu quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 23, nếu tổ chức, cá
nhân có hành vi vi phạm hành chính cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt của cơ
quan có thẩm quyền thì thời hiệu xử phạt được tính lại kể từ thời điểm chấm dứt
hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt.
+ Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính sau 01 năm, kể từ ngày thi
hành xong quyết định xử phạt hoặc từ ngày quyết định xử phạt hết hiệu lực mà
không tái phạm thì được coi như chưa bị xử phạt vi phạm hành chính.
Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả nói
chung:
1. Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000
đồng;
2. Các hình thức xử phạt bổ sung:
a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề;
b) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.
3. Các biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm
hành chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm;
b) Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do
hành vi vi phạm hành chính gây ra;
Nguyễn Thị Thêm KT33D024
4
Bài tập học kỳ môn Pháp luật kinh doanh BĐS đề 11
c) Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hành chính gây ra theo quy định
của pháp luật.
4. Đối với những hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt
tiền theo quy định tại Nghị định này còn bị xử lý theo quy định tại Nghị định số
180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây
dựng đô thị.

Như vậy có thể thấy hình thức xử phạt hành chính Ngoài việc áp dụng các
hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả như phạt tiền, thu hồi giấy phép,
tịch thu tang vật, phương tiện và các biện pháp khắc phục hậu quả. Việc xử phạt
hành chính được quy định cho từng lĩnh vực: hành vi vi phạm quy định về hoạt
động kinh doanh bất động sản; hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động
sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi
giới, định giá và quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm
quy định về môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá
nhân, tổ chức có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về các hành vi vi
phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua
sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định về huy động
vốn, chuyển nhượng dự án), về thành lập và hoạt động sàn giao dịch BĐS, về đào
tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, về định
giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.
Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy
định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm
hoặc không thời hạn, bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy
chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm hoặc không thời hạn;
nếu tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng Giấy CNĐKKD từ 1-3 năm hoặc không
thời hạn.
Nguyễn Thị Thêm KT33D024
5