Các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định về bất động sản

MỤC LỤC
NỘI DUNG
I. Lý luận chung
1. Khái niệm bất động sản
Theo từ điển luật học: “Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất
động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất
động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất mở. Trước hết bất
động sản là tài sản không thể di dời được, bất động sản có thể được nhận biết
thông qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thông nhất giữa các tài sản khác
gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ
nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó.
2. Các loại bất dộng sản được phép đưa vào kinh doanh
Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất của nó thì có thể liệt kê được
bất động sản bao gồm các loại tài sản quy định tại khoản 1 điều 174 Bộ luật dân
sự. Tuy nhiên, danh sách bất động sản được giao dịch thông thường được giới
hạn theo quy định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nào
cũng được phép kinh doanh.
Theo quy định tại điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và Điều
2 Nghị định số 53/2007/NĐ-CP thì: “các loại bất động sản được đưa vào kinh
doanh
1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây

dựng
b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai
c .Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật;
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản
và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại
bất động sản quy định tại khoản 1 điều này được đưa vào kinh doanh”.
1.1. Các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 1 Luật nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”.
Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để
bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đinh, cá nhân
tự xây dựng, có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu
cầu của xã hội.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng, công trình xây dựng bao gồm:
công trình dân dựng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình
thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật. Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình
xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ
các điều kiện luật định. Như vậy, một số một số công trình sau sẽ không được
phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà
nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch
2
sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác
mà pháp luật không cho phép kinh doanh.
1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là 1 dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử
dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức
sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2006, quyền sử dụng đất

được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất
được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Từ luật đất đai năm 1993
đến nay, quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của các chủ thể kinh
doanh. Nhà nước bảo hộ cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và tham
gia giao dịch về quyền sử dụng đất. Nhà nước xác định khung giá đất để người
sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, song cũng cho phép người sử dụng
đất tự thỏa thuận giá cả về quyền sử dụng đất trong các giao dịch của mình.
Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động
sản, người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất. cho thuê đất, có các quyề
theo quy dịnh của luật đất đai được phép giao dịch hàng hóa quyền sử dụng đất
của mình phù hợp với quy luật của thị trường.
II. Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì các
loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, công trình xây
dựng; quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp
luật.
1. Nhà ở, công trình xây dựng.
Để bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng nêu trên phải có đủ các
điều kiện theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới được
đưa vào kinh doanh. Cụ thể:
Thứ nhất: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh:
3
Thứ hai: Đối với nhà ở, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất
lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng
đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- “Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng”, đây là quy định nhằm đảm bảo cơ sơ vật
chất, cũng như bảo vệ đời sống cho người mua nhà hơn nữa việc pháp luật quy
định như vậy cũng nhằm tạo lòng tạo lòng tin của nhân đân những người có nhu
cầu mua nhà ở. Đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của các nhà đầu tư.

- “Đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất
lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng”;
Thứ ba: Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Bản thân đất đai luôn luôn là vấn đề không mới. Giống như những kết
cấu xây dựng trên đó, nhà ở là "bất động sản", như vậy có nghĩa là không thể di
chuyển hay che dấu. Do bất động sản rất có giá trị, nên nhiều người muốn có
quyền sở hữu. Quyền sở hữu xuất hiện như là phương tiện pháp lý chứng minh
ai là chủ bất động sản đó. Tuy nhiên trải qua nhiều năm, nhà ở, công trình xây
dụng có thể thay đổi qua tay hàng chục lần. Tại bất cứ điểm nào theo dây
chuyền quyền sở hữu, có thể phát sinh vấn đề gây ra quyền sở hữu không rõ
ràng, gây khiếu kiện về quyền sở hữu đang bị nghi ngờ. Chẳng hạn như: Những
người thân mất tích từ lâu hay chủ cũ có thể xuất hiện, đôi khi từ rất lâu, với
khiếu kiện về bất động sản thay thế bất động sản của bạn. như vậy để tránh gây
sự tranh cãi, kiện tục mà pháp luật đã quy định nhà ở, công trình xây dưng.
Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
Thứ năm: Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Kê biên tài sản , tài sản chấp hành quyết định hành chính là biện pháp
cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi
người phải thi hành án, người vi phạm phải có trách nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả
tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự
4
nguyện thi hành. Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công
trình xây đưa vào kinh doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của
những người liên quan.
Thứ sáu: Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp
luật về xây dựng;
Theo pháp luật xây dựng thì không được xây dựng trong khu vưc cấm
là một trong những hành vi bị nghiêm cấm xây dựng. Do vậy việc xây dựng trên
khu vực cấm là hành vi trái phép. Do vậy bất động sản này để đưa vào kinh

doanh bất động sản sẽ không hợp pháp.
Thứ bảy: Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền
sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây
dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công
đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi
công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với
nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử
dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình
xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai. Đây là những điều kiện rất cần thiết với một công trình xây dựng hoặc
nhà ở nhằm đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về lịch sử của ngôi nhà hay công trình
xây dựng đó, từ đó đảm bảo lợi ích cho cả bên mua và bên bán.
2. Đối với quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều
kiện được quy định tại Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2006, cụ thể như
sau:
Thứ nhất: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
Thứ hai: Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
5