Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng
trở lên phổ biến ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển nói chung và
ở Việt Nam nói riêng. Đó là một hoạt động quan trọng và tất yếu của thị
trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua
và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho
phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo
ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động
sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế,
người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Nhận biết được tầm quan
trọng của hoạt động môi giới bất động sản nên em chọn đề tài “Phân tích
vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất
động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp
luật đối với hoạt động môi giới bất động sản?” để tìm hiểu và có cái nhìn
sâu, rộng hơn về sự điều chỉnh của pháp luật cũng như về lĩnh vực kinh
doanh hoạt động này.
I. KHÁI NIỆM:
- Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ, theo đó bên
kinh doanh dịch vụ bất động sản làm trung gian( gọi là bên môi giới) cho các
bên ( bên được môi giới) trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất
động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động
sản.
- Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy
phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên
thi trường bất động sản.
II. VAI TRÒ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT
VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động
sản:
Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định “ nhà
nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”. Điều này
nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội bằng pháp luật. Thị trường bất động

sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được điều
chỉnh bằng pháp luật, bởi lẽ:
1.1 Nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất. đây là
những tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân( đất đai) hoặc thuộc sở
hữu tư nhân( nhà ở). Theo đánh giá của các chuyên gia, giá trị bất động sản
chiếm khoảng 70% lượng của cải quốc gia. Hơn nữa, kinh doanh bất động
1
sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản
có tác dụng tích cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại
thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến
sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe
dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy để xây dựng và phát triển thị trường bất
động sản theo quỹ đạo quản lý của nhà nước thì hoạt động của thị trường
bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải
được vận hành dựa trên khuôn khổ pháp lý.
1.2. Trong một thời gian khá dài thị trường bất động sản ở nước ta
dường như bị thả nổi, dịch vụ môi giới nhà, đất ở nước ta hoạt động tự phát,
thiếu sự quản lý của nhà nước. Tình trạng này đã gây thiệt hại không nhỏ
đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bán,
thuê bất động sản. Điều này có nguyên nhân do thiếu các quy định về môi
giới bất động sản. Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời,
chúng ta không thấy bóng dáng các quy định về môi giới bất động sản. Do
thiếu khung pháp lý hướng dẫn, định hướng nên các văn phòng môi giới
nhà, đất hoạt động tự phát và chạy theo lợi nhuận tối đa, cò nhà đất đã bất
chấp pháp luật, lương tâm, đạo lý tìm mọi cách để móc tiền của khách hàng.
Hậu quả là quyền, lợi ích hợp pháp của người dân không được bảo vệ. Thị
trường bất động sản phát triển tự phát đã để lại nhiều hậu quả tiêu cực về
kinh tế, xã hội. Để chấn chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản và
đưa hoạt động này đi vào nền nếp cần thiết phải có sự điều chỉnh bằng
pháp luật.

1.3. Pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý
khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính cưỡng chế, tính bắt buộc
chung và tính thích ứng nên pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu
quả nhất cần phải được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý
hoạt động môi giới bất động sản nói riêng.
Hơn nữa pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các
chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản thông qua quy định về
quyền, nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho các quyền
và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình
trạng vi phạm của nhà môi giới bất động sản gây thiệt hại đến quyền và lợi
ích hợp pháp của khách hàng.
2. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật với hoạt động môi giới bất
động sản:
2
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta có thể đề cập
đến Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông
qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007. Cùng với Luật
kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định
29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương
trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông
tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung
của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi
giới bất động sản. Vì vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành
đối với môi giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động
kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Điều 3 Luật KDBDS
2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt
động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và

các quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều này cũng đã chỉ rõ:
“Trường hợp đặc thù về kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì
áp dụng quy định tại luật đó. Trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định
của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.”.
Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của
Luật KDBDS 2006 và các văn bản pháp luật liên quan. Trong trường hợp
Luật KDBDS 2006 không quy định mà luật khác có quy định về trường
hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định
của luật đó.
2.1. Quy định về chủ thể môi giới bất động sản.
Việc xác định các điều kiện của các chủ thể tham gia vào hoạt
động môi giới trên thi trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phải tuân
theo quy định của Luật KDBDS 2006. Tại khoản 2 Điều 8 Luật KDBDS
2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau:
“ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít
nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch
vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá
bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít
nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định
giá bất động sản thỡ phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất
3
động sản”. Khoản 3 Diều 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp
luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
Như vậy theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luạt
KDBDS 2006 thì kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành
nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức cá nhân, khi tham gia dịch vụ kinh
doanh môi giớ bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định.

Nghĩa là đối với cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
độc lập thì phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới.
Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng
phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá
nhân được tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ
chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ
điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 điểm c
Luật KDBDS 2006 quy định cụ thể hơn “chủ thể tham gia dịch vụ kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm tổ chức cá nhân trong nước
tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài”. So
với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh môi giới bất
động sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động
trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá
nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới bất
động sản và có đăng ký kinh doanh.
Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ
chức, cá nhân đều trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản mà chỉ những tổ chức cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ
hành nghề, có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức còn phải đáp ứng đủ
điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề là 02 người trở lên
mới trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi
là tổ chức cá nhân môi giới bất động sản (khoản1 Điều 44 Luật KDBĐS
2006).
Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải
có chứng chỉ môi giới bất động sản, nhưng không phải cá nhân nào cũng
được cấp chứng chỉ mà phải đáp ứng những điều kiện luật định theo quy
định tại Điều 50 Luật KDBDS 2006

4
Pháp luật quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh
có điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản đến hướng chuyên
nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy sẽ hạn
chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều kiện
cho sự ra đời của các tổ chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành
mạnh hóa thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, khi tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện như có chứng
chỉ môi giới bất động sản, có đăng ký kinh doanh bất động sản thì được
phép tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
nhưng không phải tự do kinh doanh theo ý mình, muốn làm gì thì làm mà
phải tuân theo nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản được quy định
tại Điều 44 Luật KDBDS2006
Vì vậy khi thực hiện công việc môi giới bất động sản thì nhà môi
giới phải tuân thủ các nguyên tắc hoạt động môi giới để đảm bảo sự
khách quan, đúng đắn, trung thực, đáng tin cậy,...như vậy mới đảm bảo
hoàn thành tốt công việc môi giới và mang lại lợi ích tối đa cho khách
hàng, xứng đáng với khoản tiền được nhận từ hoạt động môi giới cho
khách hàng (gồm thù lao môi giới bất động sản (Điều 46 Luật KDBDS
2006) và hoa hồng môi giới bất động sản(Điều 47 Luật KDBDS 2006)).
Đồng thời đó là những định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản
ngày càng phát triển, tạo sự cạnh tranh giữa các nhà môi giới với nhau,
phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản.
2.2. Quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ môi giới bất động
sản.
Pháp luật cũng đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên
trong quan hệ môi giới bất động sản để đảm bảo cho hoạt động môi giới
bất động sản được tiến hành hiệu quả và nhanh chóng tại điều 48, 49 Luật
KDBĐS 2006. Trong quan hệ hợp đồng giữa các bên thì quyền luôn đi
đôi với nghĩa vụ, và để một bên thực hiện được các quyền nào đó của

mình thì bên kia phải có nghĩa vụ tương ứng đối với quyền đó. Vì thế,
quyền của bên môi giới bất động sản chính là nghĩa vụ của bên thuê môi
giới bất động sản trong hợp đồng môi giới, và ngược lại.
Tuy nhiên những quy định trên chỉ chung chung chưa có sự phân thể
hiện rạch ròi cụ thể chi tiết cũng như quy định về việc cung cấp thông tin
thì pháp luật không nói rõ là cung cấp thông tin như thế nào và đến mức
độ cụ thể như thế nào hoặc là việc trả thù lao cho người môi giới như thế
nào khi không thực hiện được việc môi giới và khi việc môi giới kéo dài
5