luận văn tài chính ngân hàng Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPBank.

trờng đại học kinh tế quốc dân
viện ngân hàng - tài chính
đ

chuyên đề
thực tập tốt nghiệp
Giáo viên hớng dẫn : pgs.ts. vũ duy hào
Sinh viên thực hiện : lu anh phơng
Lớp : tcdn - 51a
Mã sinh viên : cq51552
Hà Nội - 2012

trờng đại học kinh tế quốc dân
viện ngân hàng - tài chính
đ

chuyên đề
thực tập tốt nghiệp
Đề tài
mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại
ngân hàng tmcp việt nam thịnh vợng -
vpbank
Giáo viên hớng dẫn : pgs.ts. vũ duy hào
Sinh viên thực hiện : lu anh phơng
Lớp : tcdn - 51a
Mã sinh viên : cq51552
Hà Nội - 2012
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Duy Hào
MỤC LỤC
Ban kiểm soát 25

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ 25
Phòng kiểm toán nội bộ 25
BAN ĐIỀU HÀNH 25
Các ban tín dụng 25
Phòng kế toán 25
Phòng ngân quỹ 25
Phòng Pháp chế 25
Văn phòng 25
Trung tâm Western Union 26
Trung tâm /n học 26
Trung tâm Thẻ 26
Trung tâm đào tạo 26
Các chi nhánh 26
Công ty Chứng khoán VPBank 26
Công ty Quản lý 26
Tài sản VPBank 26
Phòng giao dịch 26
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Hội sở chính - VPBank 26
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Ban kiểm soát 25
BAN ĐIỀU HÀNH 25
Các ban tín dụng 25
Trung tâm Thẻ 26
Trung tâm đào tạo 26
Các chi nhánh 26
SV: Lưu Anh Phương Lớp: TCDN_51A
Phòng giao dịch 26
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm trở lại đây, phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” đã trở
thành định hướng của nhiều Ngân hàng khi đối tượng khách hàng cá nhân và khách

hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ được coi là thị trường rộng lớn, đầy tiềm năng. Đây là
định hướng đúng đắn đem lại cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội cao. Vì vậy có thể
thấy thị trường Tài chính - Ngân hàng những năm gần đây trở nên sôi động hơn với
việc các Ngân hàng đẩy mạnh phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ”. Các Ngân
hàng đang ngày càng đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu đa dạng của các khách hàng.
Đặc biệt là khách hàng cá nhân đã có thêm nhiều sự lựa chọn sử dụng sản phẩm dịch
vụ của Ngân hàng như: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay hỗ trợ học tập,
cho vay thanh toán…phục vụ các nhu cầu đời sống về ăn, mặc, ở cũng như các hoạt
động giải trí, tinh thần, giúp mức sống của họ được cải thiện, đóng góp vào sự phát
triển chung của toàn xã hội.
Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank cũng không
nằm ngoài xu hướng phát triển chung của thị trường. VPBank đã xác định phát triển
hoạt động cho vay tiêu dùng là hướng đi đúng đắn giúp Ngân hàng gia tăng lợi nhuận,
đa dạng hóa loại hình sản phẩm dịch vụ, phân tán rủi ro. Trong đó hoạt động cho vay
mua nhà là hoạt động chiếm tỷ trọng cao trong cho vay tiêu dùng của Ngân hàng.Hoạt
động cho vay mua nhà đem lại lợi ích cao cho khách hàng, xã hội và bản thân Ngân
hàng. Những năm gần đây Ngân hàng đã quan tâm và chú trọng đến việc phát triển
hoạt động cho vay mua nhà và cũng đã đạt được một số kết quả nhất định. Nếu hoạt
động này được tiếp tục phát triển và mở rộng chắc chắn sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn
nữa cho Ngân hàng và xã hội.
Trong quá trình thực tập tại Hội sở chính – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh
Vượng, em đã có cơ hội tìm hiểu về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng, vì
vậy em mạnh dạn lựa chọn đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp của mình là “Mở rộng
hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng –
VPBank”. Nội dung của chuyên đề tốt nghiệp này bao gồm ba chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thương
mại
Chương 2: Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt
Nam Thịnh Vượng – VPbank giai đoạn 2009-2011
Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng

TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPbank
Vì thời gian thực tập và điều kiện đến trực tiếp Ngân hàng làm việc có giới hạn
cũng như kiến thức thực tế chưa nhiều, trình độ lý luận và năng lực bản thân còn hạn
chế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong được sự giúp
đỡ của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn PGS TS Vũ Duy Hào đã tận tình hướng dẫn em trong
việc lựa chọn đề tài, phướng hướng triển khai đề tài và tổng hợp các kết quả nghiên
cứu một cách có hệ thống, giúp em có thể hoàn thành được bài viết này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ nhân viên Hội sở chính – Ngân hàng
TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, đặc biệt là các cán bộ nhân viên Phòng Quan hệ khách
hàng cá nhân, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cũng như chỉ bảo hướng dẫn em trong
quá trình thực tập.
Em xin chân thành cảm ơn.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1. Khái niệm
Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế,
là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong hầu hết mọi nền kinh tế. Hàng triệu cá nhân,
hộ gia đình và các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xã hội gửi tiền tại Ngân hàng.
Ngân hàng đóng vai trò người thủ quỹ cho toàn xã hội, là tổ chức cho vay chủ yếu đối
với các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, và một phần đối với Nhà nước. Chúng ta
sẽ tìm hiểu rõ hơn về Ngân hàng và hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại qua
các khái niệm sau đây:
Theo điều 4 Luật số 47/2010/QH12- Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2010:
“ Ngân hàng là tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động của Ngân
hàng theo quy định của Luật này. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình
Ngân hàng bao gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng chính sách, Ngân hàng hợp
tác xã.”
“Hoạt động Ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một

số các nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ thanh toán
qua tài khoản.”
“Ngân hàng thương mại là loại hình Ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt
động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định, nhằm mục tiêu lợi
nhuận.”
“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao
cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”
1.1.2. Đặc điểm và một số quy định về hoạt động cho vay
Theo như khái niệm đã nói ở trên ta thấy hoạt động cho vay của NHTM thực chất
là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng với điều kiện sau một
thời gian họ phải hoàn trả cho Ngân hàng khoản vay ban đầu cộng với tiền lãi theo
một tỷ lệ nhất định gọi là lãi suất cho vay theo quy định của Ngân hàng.
 Nguyên tắc cho vay:
Cho vay luôn là khoản mục chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tài sản của Ngân hàng trong
bảng tổng kết tài sản và là khoản mục đem lại thu nhập cao nhất cho Ngân hàng.
Nhưng cho vay lại có tính lỏng kém hơn so với các tài sản khác, rủi ro trong Ngân
hàng có xu hướng tập trung vào danh mục các khoản cho vay. Do vậy, để đảm bảo
tính an toàn và khả năng sinh lời thì các NHTM phải đảm bảo được hai nguyên tắc cho
vay cơ bản sau:
Thứ nhất, phải đảm bảo khách hàng hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng. Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu để đảm bảo an
toàn cho Ngân hàng vì phần lớn vốn của Ngân hàng là nguồn vốn huy động từ khách
hàng. Nếu các khoản cho vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng xấu đến khả
năng thanh khoản của Ngân hàng.
Thứ hai, khách hàng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận với Ngân
hàng và không trái với các quy định của pháp luật, các chuẩn mực đạo đức, và các quy
định của Ngân hàng. Điều này giúp Ngân hàng kiểm soát được phần nào việc sử dụng
vốn vay của khách hàng, tránh rủi ro đạo đức có thể xảy ra và đảm bảo an toàn cho
Ngân hàng.

 Về lãi suất cho vay:
Mức lãi suất cho vay do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với quy
định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Mức lãi suất áp dụng với khoản nợ gốc quá
hạn do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nhưng không
vượt quá 150% lãi suất cho vay áp dụng trong thời hạn cho vay đã được ký kết hoặc
điều chỉnh trong hợp đồng tín dụng.
 Thời hạn cho vay:
- Là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay đến thời
điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa
TCTD và khách hàng.
- Đối với các tổ chức Việt Nam và nước ngoài: thời hạn cho vay không quá thời
hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt
Nam.
- Đối với cá nhân nước ngoài: thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được
phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam.
 Giới hạn cho vay:
Tổng dư nợ cho vay của TCTD:
Đối với một khách hàng, dư nợ không được vượt quá 15% vốn tự có của TCTD,
trừ trường hợp đối với những khoản cho vay từ các nguồn ủy thác từ Chính phủ, của
các tổ chức và cá nhân.
Trong đó: Dư nợ cho vay của Tổ chức tín dụng bao gồm:
- Dư nợ cho vay theo hợp đồng tín dụng.
- Số dư nợ TCTD ủy thác cho TCTD khác cho vay.
- Số dư các khoản TCTD đã trả thay do thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với
khách hàng.
Trường hợp nhu cấu vốn của một KH vượt quá 15% vốn tự có của TCTD hoặc
KH có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn thì các TCTD cho vay hợp vốn theo Quy
định của NHNN.
Đối với một nhóm khách hàng có liên quan, dư nợ không được vượt quá 50% vốn
tự có của Tổ chức tín dụng.

Nhóm khách hàng có liên quan bao gồm hai hoặc nhiều khách hàng có quan
hệ tín dụng với TCTD. Ví dụ như công ty con của cùng một công ty mẹ hoặc cùng một
TCTD với nhau; công ty mẹ với công ty con.
 Trả nợ gốc và lãi vốn vay:
Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về:
- Các kì hạn trả nợ gốc.
- Các kì hạn trả lãi vốn vay (có thể trùng hoặc khác với kỳ hạn trả nợ gốc).
- Đồng tiền trả nợ và việc bảo toàn giá trị nợ gốc bằng các hình thức thích hợp.
Tổ chức tín dụng và khách hàng có thể thỏa thuận về điều kiện, số lãi vốn vay, phí
phải trả trong trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn.
Đối với các khoản nợ vay không trả đúng hạn, Tổ chức tín dụng đánh giá là không
có khả năng trả nợ đúng hạn và không chấp nhận cơ cấu lại thời hạn trả nợ, thì:
- Số dư nợ gốc của hợp đồng tín dụng đó là nợ quá hạn.
- Tổ chức tín dụng phải phân loại vào tài khoản cho vay thích hợp và Tổ chức tín
dụng thực hiện các biện pháp thu hồi nợ.
Trả nợ vay bằng ngoại tệ: Khoản cho vay bằng ngoại tệ nào thì phải trả nợ gốc và
lãi vốn vay bằng ngoại tệ đó; trường hợp trả nợ bằng ngoại tệ khác hoặc Đồng Việt
Nam, thì thực hiện theo thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng phù hợp với
quy định về quản lý ngoại hối của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam.
1.1.3. Một số loại hình cho vay phổ biến tại NHTM
1.1.3.1. Căn cứ theo thời hạn vay
Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay dưới 12 tháng. Cho vay
ngắn hạn thường để tài trợ cho vốn lưu động của doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu
ngắn hạn của cá nhân.
Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60
tháng. Cho vay trung hạn chủ yếu để tài trợ cho mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc
đổi mới trang thiết bị, công nghệ sản xuất,…
Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên.
Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà, sân

bay, cầu đường, máy móc thiết bị có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu…
1.1.3.2. Căn cứ theo hình thức cho vay
Cho vay trực tiếp từng lần: Là hình thức tương đối phổ biến cho các khách hàng
không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấu
chi. Mỗi lần vay vốn khách hàng và Ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và
ký kết hợp đồng tín dụng.
Cho vay luân chuyển: thường được áp dụng đối với các doanh nghiệp thương
nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay trả
thường xuyên với Ngân hàng. Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng.
Thủ tục vay chỉ cần thực hiện một lần cho nhiều lần vay.
Cho vay gián tiếp: Đây là hình thức cho vay thông qua các tổ chức trung gian như
nhóm sản xuất, Hội Nông Dân, Hội Phụ nữ…. Ngân hàng có thể chuyển vài khâu của
hoạt động cho vay sang tổ chức trung gian như thu nợ, phát tiền vay… Tổ chức trung
gian cũng có thể đứng ra đảm bảo cho các thành viên vay, điều này thuận tiện khi
người vay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp. Ngân hàng cũng có thể cho vay
thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất. Việc cho vay này
sẽ hạn chế người vay sử dụng tiền sai mục đích.
Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận
một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định
Cho vay thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thỏa thuận bằng văn bản
chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách
hàng phù hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về
hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán.
Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay
vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng. Trong đó một tổ chức tín dụng làm đầu
mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác.
Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các
dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời
sống.
1.1.3.3. Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay

Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại tín dụng cấp cho các doanh nghiệp, các chủ
thể kinh doanh, chủ đầu tư dự án… để tiến hành sản xuất, lưu thông hàng hóa hoặc
thực hiện các dự án đầu tư phát triển…
Cho vay tiêu dùng: Là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình
như mua sắm nhà cửa để ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, y tế, học tập…
1.1.3.4. Căn cứ vào tài sản đảm bảo vốn vay
Cho vay có tài sản đảm bảo: Là cho vay dựa trên cơ sở đảm bảo như thế chấp,
cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Việc này nhằm hạn chế tổn thất cho Ngân hàng
bằng cách thực hiện phát mại tài sản khi khách hàng không đủ khả năng thanh toán khi
đến hạn. Tài sản đảm bảo phải có giá trị lớn hơn giá trị của khoản vay.
Cho vay không có tài sản đảm bảo (cho vay tín chấp): Thường cho các khách hàng
có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên
có lãi…
1.1.3.5.Căn cứ vào phương pháp hoàn trả
Cho vay trả một lần: Loại hình cho vay mà khách hàng sẽ trả nợ Ngân hàng chỉ
một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng. Khoản vay này thường để đáp ứng nhu
cầu tiền mặt tức thời và thường có quy mô nhỏ, thời hạn ngắn.
Cho vay trả góp: Loại hình cho vay trong đó khách hàng trả gốc làm nhiều lần
trong thời hạn đã thỏa thuận. Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số lãi
vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn, phù hợp
với khả năng hoàn trả của khách hàng.
1.2. Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là cá nhân,
hộ gia đình, hay những hãng kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên trong khuôn khổ của
chuyên đề tốt nghiệp này chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là cá nhân, hộ gia đình,
vay mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở… Tức là nghiên cứu cho vay mua nhà thuộc hình
thức cho vay tiêu dùng.
Trước hết, chúng ta tìm hiểu khái quát về cho vay tiêu dùng.
Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình,

trang trải các nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh
hoạt, học tập, y tế, du lịch… khi họ chưa có đủ khả năng về tài chính trong thời điểm
hiện tại. Các khoản vay tiêu dùng thường có quy mô nhỏ nhưng số lượng khách hàng
rất lớn nên đem lại nguồn thu nhập khá cao cho Ngân hàng. Cho vay tiêu dùng chứa
đựng nhiều rủi ro nhất trong các loại hình cho vay.
Hiện nay các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam thường có các hình thức cho vay
tiêu dùng sau:
- Cho vay phục vụ nhu cầu về nhà ở.
- Cho vay mua phương tiện đi lại như ô tô,…
- Cho vay phục vụ học tập như cho vay du học, trang trải chi phí học hành…
- Cho vay tiêu dùng tín chấp
- Cho vay cầm cố giấy tờ có giá
- Cho vay phục vụ các mục đích tiêu dùng khác.
Trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Cho vay mua nhà là sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp
ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà…nhưng chưa
thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính.
1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay
Đối tượng vay là các cá nhân, hộ gia đình. Những khách hàng này trước hết phải
có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí khác nhau mà
có thể phân chia thành các nhóm khách hàng sau:
Phân theo mức thu nhập:
- Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Là những cá nhân có hoàn cảnh khó khăn,
thu nhập ở mức thấp trong xã hội. Đây không phải là nhóm khách hàng mà Ngân hàng
quan tâm vì mức thu nhập của họ không đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay, dễ
dẫn đến rủi cho Ngân hàng. Tuy nhiên trong một số trường hợp, họ vẫn được Ngân
hàng cho vay và được nhà nước hỗ trợ cho một phần lãi suất, vì lợi ích xã hội chứ
không hoàn toàn vì mục tiêu lợi nhuận.
- Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đối tượng này chiếm đa số trong xã

hội. Họ có thu nhập trung bình và ổn định. Khi mức sống tăng lên thì nhu cầu của họ
cũng tăng, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Họ thường là những lao động chất lượng cao,
tốt nghiệp đại học, cao đẳng hoặc lao động lành nghề, có thu nhập ổn định tuy nhiên
thu nhập đó vẫn có khoảng cách lớn so với giá cả của một ngôi nhà. Đây là nhóm
khách hàng mục tiêu mà Ngân hàng hướng đến vì số lượng khách hàng có nhu cầu vay
là rất lớn và họ có khả năng đảm bảo chi trả số gốc và lãi vay.
- Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây cũng là nhóm khách hàng mà Ngân
hàng rất quan tâm. Vì những khoản vay thường có giá trị lớn đồng thời nguồn trả nợ
của họ tương đối cao và ổn định.
Phân theo tính chất thu nhập:
- Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: Nhóm này thường là những người làm
công ăn lương và những người làm công việc kinh doanh riêng hay là những người
hành nghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, giáo viên…Rõ ràng đây là đối tượng mà
Ngân hàng quan tâm đến do nguồn trả nợ đều đặn và ổn định.
- Nhóm khách hàng có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động
tự do, công việc không ổn định, thu nhập thất thường. Đây không phải là đối tượng mà
Ngân hàng hướng tới, vì dễ gây rủi ro cho Ngân hàng khi khách hàng không trả nợ
đúng hạn hoặc trả nợ không đầy đủ.
1.2.2.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn của khoản vay
Quy mô: Các khoản vay mua nhà thường có quy mô rất lớn, lớn hơn nhiều so với
các loại hình vay tiêu dùng khác. Vì vậy cho vay mua nhà đóng góp đáng kể vào dư nợ
cho vay tiêu dùng nói riêng và tổng dư nợ cho vay nói chung.
Thời hạn: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được khoản vay
đến khi khách hàng trả hết gốc và lãi. Cho vay mua nhà thường là cho vay trung và dài
hạn, tùy theo thỏa thuận của Ngân hàng với khách hàng, phù hợp với khả năng trả nợ
của khách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng. Thời hạn cho vay có thể lên tới
15 đến 25 năm.
1.2.2.3 Đặc điểm về lãi suất và rủi ro của khoản vay
Rủi ro từ phía khách hàng:
Ngân hàng có thể bị tổn thất khi khách hàng không trả nợ đúng hạn, không trả

hoặc trả không đầy đủ gốc và lãi. Do nguồn trả nợ bắt nguồn từ thu nhập của chính các
khách hàng nên khi khách hàng gặp rủi ro như bị chết, mất tích, mất khả năng lao
động, mất việc , bị giảm thu nhập…thì khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng với
Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng và suy giảm. Trong trường hợp xảy ra rủi ro tín dụng
như vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng đơn giản, việc phát mại
tài sản cũng tốn thời gian, tiền bạc và gây thêm phiền phức cho Ngân hàng.
Ngân hàng cũng có thể gặp tổn thất khi rủi ro đạo đức xảy ra. Rủi ro đạo đức là
khi khách hàng có chủ định lừa đảo, cung cấp thông tin sai lệch, cố tình hoàn trả vốn
vay chậm trễ, hoặc khi cán bộ Ngân hàng chủ ý tiếp tay với khách hàng để rút ruột
Ngân hàng.
Rủi ro từ phía khách hàng không thể hoàn toàn tránh khỏi vì số lượng khách hàng
khá lớn, và cũng phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân khách quan không thể lường trước
được. Ngân hàng cần thẩm định và phân tích kỹ trước khi cho vay để hạn chế tối đa rủi
ro, giảm tổn thất cho Ngân hàng.
Rủi ro từ phía Ngân hàng:
Là những rủi ro xuất phát từ chính hoạt động của Ngân hàng. Như rủi ro từ cơ chế
chính sách của Ngân hàng, hay rủi ro thanh khoản khi Ngân hàng không huy động đủ
nguồn để cung cấp các khoản cho vay, hoặc rủi ro từ phía cơ cấu tỷ lệ vốn ngắn hạn
với vốn trung và dài hạn.
Lãi suất cho vay mua nhà:
Chính bởi vì chứa đựng nhiều rủi ro nên lãi suất của cho vay mua nhà nói riêng và
cho vay tiêu dùng nói chung thường cao. Hơn thế nữa, cho vay mua nhà thường có
thời hạn dài nên lãi suất có thể biến động tăng giảm tùy theo chính sách của mỗi Ngân
hàng và tình hình kinh tế thị trường. Trong một số trường hợp, nhà nước có hỗ trợ lãi
suất cho những người mua nhà có thu nhập thấp.
1.2.3. Các hình thức cho vay mua nhà
1.2.3.1. Cho vay mua nhà trực tiếp
Là phương thức cho vay trong đó các Cán bộ tín dụng tại Ngân hàng tiếp xúc trực
tiếp với khách hàng mà không thông qua trung gian. Đây là phương thức phổ biến tại
các Ngân hàng hiện nay. Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trực

tiếp thỏa thuận về các điều kiện như quy mô vốn, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo,
phương thức trả gốc và lãi… sao cho phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng
cũng như các quy định của Ngân hàng, để đôi bên cùng có lợi.
Hình thức cho vay trực tiếp có ưu điểm là : Thông qua quá trình tiếp xúc trực tiếp,
phía Ngân hàng có thể đánh giá khách hàng kỹ càng hơn về nhân phẩm khách hàng,
nhu cầu, điều kiện vay vốn, khả năng tài chính của khách hàng… Do đó các khoản vay
theo hình thức này có chất lượng cao hơn so với cho vay gián tiếp qua các tổ chức
trung gian. Quan hệ trực tiếp giữa Ngân hàng và khách hàng giúp hai bên xử lý tốt các
phát sinh trong thời hạn cho vay, đảm bảo hai bên cùng có lợi và các rủi ro đạo đức,
rủi ro tín dụng cũng một phần được giảm thiểu.
Ngân hàng có thể mở rộng quan hệ với khách hàng, từ chất lượng của dịch vụ cho
vay mua nhà tốt, khách hàng có xu hướng sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng.
Từ đó có thể nâng cao uy tín cũng như thu nhập của Ngân hàng.
Tuy nhiên hình thức này vẫn tồn tại một số nhược điểm như: Tốn nhiều thời gian
và chi phí hơn so với cho vay gián tiếp do phải tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm
định các thông tin khách hàng cung cấp, định giá tài sản đảm bảo… Bên cạnh đó, khả
năng tăng doanh số của hình thức này cũng thấp hơn hình thức cho vay gián tiếp.
Sơ đồ 1.1. Cho vay mua nhà trực tiếp
(5)
(2)
(1) (6) (3) (4)

NGÂN HÀNG
CÔNG TY BÁN LẺ
NGƯỜI TIÊU DÙNG
(1) Ngân hàng thực hiện ký kết hợp đồng trực tiếp với KH về việc cho vay để trả
tiền cho công ty bán lẻ. Trước đó Ngân hàng cần tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn,
tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của KH.
(2) Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho công ty bán lẻ (công ty xây
dựng, công ty kinh doanh nhà đất…)

(3) KH thanh toán một phần tiền hàng cho các công ty xây dựng, công ty kinh
doanh nhà đất.
(4) Công ty bán lẻ giao hàng cho khách hàng. Khách hàng và công ty bán lẻ này
làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiện thủ tục về tài sản
đảm bảo tại Ngân hàng.
(5) Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại mà KH còn nợ cho công ty bán lẻ.
(6) KH thanh toán gốc và lãi định kỳ cho Ngân hàng theo các điều khoản ghi trong
hợp đồng tín dụng mà hai bên đã thỏa thuận và ký kết.
1.2.3.2 Cho vay mua nhà gián tiếp
Hiện nay hình thức cho vay mua nhà gián tiếp qua các tổ chức trung gian cũng
khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với Ngân hàng và cả các công ty bán lẻ.
Ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí do không phải mở rộng quá nhiều Chi nhánh,
phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ tới khách hàng một cách
rộng rãi bằng cách thông qua các tổ chức trung gian. Phương thức này còn giúp Ngân
hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng.
Đối với các công ty bán lẻ, hình thức này giúp họ gia tăng được số lượng khách
hàng, nhờ đó mà tăng doanh số bán hàng. Trong trường hợp Ngân hàng và các công ty
bán lẻ có mối quan hệ tốt, hình thức cho vay này cũng an toàn hơn so với cho vay trực
tiếp.
Tuy nhiên hình thức cho vay gián tiếp cũng tồn tại một số hạn chế. Ngược lại với
cho vay trực tiếp thì ở hình thức cho vay gián tiếp cán bộ tín dụng không tiếp xúc trực
tiếp với khách hàng mà chỉ có thông tin qua tổ chức trung gian nên Ngân hàng khó
khăn hơn trong việc kiểm tra, giám sát thông tin của khách hàng vay vốn. Hơn nữa,
khi qua tổ chức trung gian, thì khách hàng lại tốn thêm một khoản chi phí, từ đó lãi
suất cho vay thực tăng lên.
Sơ đồ 1.2. Cho vay mua nhà gián tiếp
(4)
(1)
(3)
(5) (2)

(1) Ngân hàng ký hợp đồng với tổ chức trung gian là các công ty xây dựng, kinh
doanh nhà đất về việc tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà tại tổ
chức trung gian. Ngân hàng đề ra các điều kiện về đối tượng KH đủ tiêu chuẩn được
cho vay và số tiền cho vay tối đa. Khi KH tại tổ chức trung gian có nhu cầu mua nhà,
tổ chức trung gian sẽ tập hợp hồ sơ KH và chuyển cho Ngân hàng. Trong trường hợp
Ngân hàng đồng ý cho KH vay thì tổ chức trung gian thực hiện bước (2) dưới đây.
(2) Tổ chức trung gian ký hợp đồng bán nhà với KH tuy nhiên vẫn chưa sang tên
trên giấy chuyển nhượng quyền sở hữu.
(3) Tổ chức trung gian tập hợp hóa đơn mua nhà của KH và nộp cho Ngân hàng,
chờ Ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục về tài sản đảm bảo với Ngân
hàng.
(4) Ngân hàng thực hiện kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho các tổ chức
trung gian.
(5) Tổ chức trung gian thu tiền trả hàng tháng của KH và nộp lại cho Ngân hàng.
Khi KH trả hết nợ, tổ chức trung gian thực hiện các thủ tục sang tên cho người mua
nhà.
NGÂN HÀNG
CÔNG TY BÁN LẺ
NGƯỜI TIÊU DÙNG
1.2.4. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà
1.2.4.1. Đối với nền kinh tế
Hoạt động cho vay mua nhà có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản
nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Ngân hàng thương mại là chiếc cầu nối giữa
việc xây dựng và việc mua bán nhà, đem lại lợi ích cho nhà đầu tư, khuyến khích sự
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế
quốc dân.
Hoạt động cho vay mua nhà cũng đóng góp lợi ích cho xã hội thông qua các chính
sách của nhà nước trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân nhất là
những người có thu nhập thấp và trung bình chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà ở.
Như vậy, thông qua hoạt động này sẽ góp phần làm cho đời sống của người dân được

cải thiện, tăng khả năng tái sản xuất sức lao động, khuyến khích được sức lao động
đóng góp vào sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
Hoạt động này giúp các Ngân hàng tìm kiếm được thu nhập tức là cũng góp phần
làm tăng thu nhập quốc dân, phát triển kinh tế.
1.2.4.2. Đối với Ngân hàng
Hoạt động cho vay mua nhà ra đời và phát triển giúp Ngân hàng đáp ứng được
nhu cầu đa dạng của khách hàng từ đó thu hút được nhiều khách hàng, được khách
hàng tin tưởng, góp phần tạo nên uy tín cho Ngân hàng, nâng cao sức cạnh tranh với
các Ngân hàng khác. Và rõ ràng hoạt động này đem lại nguồn thu nhập lớn cho Ngân
hàng. Vì số lượng khách hàng vay mua nhà là rất lớn, thời hạn vay lại tương đối dài
nên lãi suất lại cao hơn so với các hoạt động cho vay khác. Bên cạnh thu nhập từ chính
khoản vay, Ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm dịch vụ đi kèm,
hoặc một khi khách hàng sử dụng một dịch vụ mà họ thấy hài lòng, họ có xu hướng sẽ
tiếp tục sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng và trở thành khách hàng quen thuộc
của Ngân hàng.
1.2.4.3. Đối với khách hàng
Ông cha ta có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện
nay thì “an cư” đã trở thành nỗi lo cấp bách của nhiều tầng lớp dân cư, đặc biệt ở các
thành phố lớn. Tình trạng đất chật, người đông khiến cho nhiều khu chung cư hay đô
thị mới ra đời. Nhưng để có đủ tiền mua nhà thì với mức thu nhập trung bình thông
thường, người dân sẽ mất khoảng thời gian dài tích lũy, tiết kiệm, thậm chí việc sở hữu
ngôi nhà đối với họ chỉ là giấc mơ khó thành hiện thực. Bài toán “an cư” đối với họ
vẫn chưa có lời giải. Hoạt động cho vay mua nhà ra đời đã giúp các gia đình sở hữu
được ngôi nhà riêng, giải quyết được nhu cầu về nơi ăn chốn ở,từ đó họ mới yên tâm
làm việc, tạo ra nguồn thu nhập không những nâng cao được chất lượng cuộc sống mà
vẫn đảm bảo nguồn trả nợ cho Ngân hàng.
1.3. Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
1.3.1. Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
“Mở rộng” có thể hiểu một cách đơn giản đó là việc làm sao cho quy mô, số lượng
hay phạm vi trở nên lớn hơn (theo từ điển tiếng Việt). Theo triết học, “mở rộng” là sự

thay đổi tăng lên về lượng của một sự vật, hiện tượng cụ thể. Đối với các hoạt động
kinh tế, “mở rộng” có thể là gia tăng số lượng sản phẩm dịch vụ, phát triển mạng lưới
khách hàng rộng, gia tăng lượng tiêu dùng trên một khách hàng… Đối với các hoạt
động kinh doanh của Ngân hàng thì “mở rộng” có thể là gia tăng số lượng các Chi
nhánh, phòng giao dịch, đa dạng hóa các loại hình sản phẩm dịch vụ, gia tăng số lượng
khách hàng, vv…
Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà có thể hiểu là việc làm tăng quy mô cho vay
với tất cả các khách hàng, quy mô cho vay từng khách hàng, tăng số lượng khách
hàng, đa dạng hóa đối tượng khách hàng, tăng số lượng, hình thức sản phẩm dịch vụ…
tạo ra sự gia tăng về doanh số, gia tăng về dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà.
1.3.2. Chỉ tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
1.3.2.1. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về doanh số cho vay mua nhà
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền mà Ngân hàng thực tế đã cho vay trong
kỳ. Doanh số cho vay mua nhà là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô hoạt động cho
vay mua nhà của Ngân hàng.
Sự gia tăng doanh số CVMN = Doanh số CVMN kỳ này – Doanh số CVMN kỳ
trước
Doanh số CVMN kỳ này – Doanh số CVMN kỳ trước
Tỷ lệ tăng doanh số CVMN =
Doanh số CVMN kỳ trước
1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về dư nợ cho vay mua nhà
Dư nợ cho vay mua nhà của Ngân hàng là số tiền Ngân hàng hiện đang cho khách
hàng vay tính đến một thời điểm cụ thể. Số dư nợ càng lớn và dư nợ kỳ sau tăng lên so
với kỳ trước là chỉ tiêu phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà chính xác nhất.
Bởi lẽ lợi nhuận mà Ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào
dư nợ chứ không phải doanh số cho vay.
Dư nợ kỳ này= Dư nợ kỳ trước + Doanh số cho vay trong kỳ - Doanh số thu nợ trong
kỳ
Trong đó:
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền thực tế mà Ngân hàng đã cho khách

hàng vay trong kỳ.
Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ.
Sự gia tăng dư nợ CVMN = Dư nợ CVMN kỳ này – Dư nợ CVMN kỳ trước
1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng và quy mô khoản
vay từng khách hàng
Sự mở rộng về số lượng khách hàng vay mua nhà và quy mô khoản vay từng
khách hàng sẽ làm tăng doanh số cho vay mua nhà.
 Về đối tượng khách hàng
Sự gia tăng số lượng khách hàng = SLKH kỳ này – SLKH kỳ trước
 Về quy mô khoản vay từng khách hàng
Quy mô CVMN bình quân =
Sự gia tăng quy mô CVMN BQ = quy mô CVMN BQ kỳ này – quy mô CVMN BQ kỳ
trước
Tỷ lệ tăng quy mô CVMN BQ =
1.3.2.4. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ
Mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ đồng nghĩa với việc đáp ứng thêm được
phần nào nhu cầu đa dạng phức tạp của khách hàng, khách hàng có thêm nhiều lựa
chọn và dễ dàng tìm được sản phẩm dịch vụ phù hợp. Từ đó Ngân hàng có thể gia tăng
được quy mô số lượng khách hàng cũng như quy mô khoản vay của từng khách hàng.
Mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ thể hiện ở sự đa dạng hóa các phương
thức cho vay, thêm các loại hình sản phẩm dịch vụ mới…
Sự gia tăng về số lượng loại hình SPDV = SL loại hình SPDV kỳ này – SL loại
hình SPDV kỳ trước
1.4.Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
1.4.1.Các nhân tố chủ quan
Hoạt động cho vay mua nhà có được mở rộng hay không trước hết được quyết
định bởi bản thân Ngân hàng. Đây là yếu tố tiên quyết, có ý nghĩa quyết định chiến
lược đối với mỗi Ngân hàng. Các nhân tố từ bản thân Ngân hàng như: Chính sách tín
dụng, quy trình và thủ tục tín dụng, chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên, cơ sở vật
chất kỹ thuật, công nghệ ngân hàng, hoạt động marketing của Ngân hàng, nguồn vốn

của Ngân hàng… Vì đây là các nhân tố chủ quan nên Ngân hàng có thể áp dụng các
biện pháp để tác động tích cực vào các yếu tố này, giúp mở rộng hoạt động cho vay
mua nhà của Ngân hàng.
- Chính sách tín dụng:
Phản ánh cương lĩnh hành động của Ngân hàng, là kim chỉ nam cho mọi hoạt
động của Ngân hàng. Ngân hàng phải xác định mục tiêu trước mắt và kế hoạch phát
triển lâu dài, xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra và phù hợp với
hoàn cảnh của nền kinh tế thị trường. Nội dung của chính sách tín dụng bao gồm các
chính sách như chính sách khách hàng, quy mô cho vay, lãi suất, kỳ hạn vay, tài sản
đảm bảo, quy định khi xử lý các khoản nợ xấu… Hoạt động cho vay mua nhà nói riêng
cũng vậy, Ngân hàng cần có các chính sách cụ thể, có định hướng và kế hoạch để từng
bước mở rộng hoạt động cho vay mua nhà một cách hiệu quả. Các yếu tố của chính
sách tín dụng cần phải hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của
khách hàng.
- Quy trình nghiệp vụ tín dụng:
Một quy trình tín dụng có trình tự sau: Thiết lập hồ sơ tín dụng, Phân tích tín
dụng, Quyết định cấp tín dụng, Giám sát và quản lý tín dụng.
Quy trình trên nếu hợp lý, thuận tiện, thủ tục đơn giản thì sẽ thu hút được nhiều
khách hàng, từ đó mở rộng được hoạt động cho vay mua nhà. Ngược lại nếu quy trình
phức tạp, thủ tục rườm rà sẽ gây khó khăn cho cả khách hàng và cán bộ tín dụng.
- Chính sách marketing:
Trong bất cứ hoạt động kinh doanh nào thì chính sách marketing luôn là chính
sách vô cùng quan trọng, quyết định đến số lượng khách hàng sử dụng sản phẩm dịch
vụ. Trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng cũng không ngoại lệ. Chính sách
marketing thực hiện các hoạt động quảng bá thông tin về sản phẩm, dịch vụ của Ngân
hàng tới khách hàng, các thông tin về khuyến mãi, quà tặng… Nếu các hoạt động này
thực hiện không hiệu quả thì các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng sẽ phải mất thời
gian dài để đạt được những kết quả nhất định, thậm chí không đạt được mục tiêu đề ra,
dẫn đến lãng phí nguồn lực. Ngược lại nếu các chính sách marketing hợp lý, hiệu quả
sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn, giúp Ngân hàng chiếm lĩnh thị trường,

không chỉ hoạt động cho vay mua nhà nói riêng mà tất cả các hoạt động tín dụng nói
chung, hoạt động dịch vụ… của Ngân hàng đều đạt hiệu quả cao, giúp tăng doanh thu
cho Ngân hàng.
- Nguồn vốn của Ngân hàng:
Cho vay là hoạt động có tỷ trọng lớn nhất trong thu nhập của Ngân hàng. Nhưng
để tiến hành và mở rộng cho vay thì Ngân hàng phải có tiềm lực về vốn, đáp ứng bất
kỳ khi nào khách hàng có nhu cầu vay. Đặc trưng của khoản cho vay mua nhà là có giá
trị tương đối lớn, thời hạn dài, vì vậy muốn mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân
hàng cần phải có tiềm lực về vốn nhất định, nhất là nguồn vốn trung và dài hạn. Nếu
nguồn vốn không đảm bảo mà Ngân hàng lại tiến hành mở rộng hoạt động cho vay sẽ
dẫn đến nhiều rủi ro, như rủi ro thanh khoản.
- Chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên:
Cán bộ nhân viên là những người mà hàng ngày tiếp xúc trực tiếp với khách hàng.
Vì thế hình ảnh, uy tín của Ngân hàng sẽ được khách hàng cảm nhận, đánh giá từ
những nhân viên đó. Một đội ngũ cán bộ nhân viên có kiến thức chuyên môn cao, xử
lý nghiệp vụ tốt, am hiểu về thị trường, đam mê và nhiệt tình trong công việc, sẵn sàng
giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng, sẽ góp phần gắn kết mối quan hệ của khách
hàng với Ngân hàng và đạt hiệu quả trong hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động
cho vay mua nhà nói riêng. Bên cạnh đó, cán bộ nhân viên cũng chính là những người
đưa ra những quyết định về cho vay, những quá trình tiếp nhận hồ sơ, đánh giá khách
hàng, phân tích và thẩm định thông tin tài chính, định giá tài sản đảm bảo… là những
công việc đòi hỏi cán bộ tín dụng có trình độ cả trong lĩnh vực tài chính, các thông tin
về thị trường, pháp luật… đặc biệt trong hoạt động cho vay mua nhà thì các cán bộ tín
dụng còn cần phải nắm bắt được thông tin và am hiểu về thị trường bất động sản,các
quy định của nhà nước trong lĩnh vực bất động sản…
- Mạng lưới Chi nhánh và phòng giao dịch:
Số lượng các Chi nhánh, phòng giao dịch cũng thể hiện quy mô của Ngân hàng.
Việc mở rộng các Chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở
rộng giao dịch, tạo ra sự thuận lợi cho khách hàng và bản thân Ngân hàng, giúp mở
rộng được quy mô cho vay mua nhà nói riêng và quy mô cho vay nói chung. Đặc biệt

là các khu trung tâm, khu dân cư, đô thị, kinh doanh buôn bán phát triển, là những nơi
khách hàng có nhu cầu giao dịch với Ngân hàng cao.
- Công nghệ ngân hàng:
Việc áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào hoạt động của Ngân hàng là nhân
tố ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển của Ngân hàng. Hiện đại hóa công nghệ giúp
Ngân hàng cung cấp được nhiều dịch vụ hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa
dạng của khách hàng đồng thời tạo lợi thế cạnh tranh với các Ngân hàng khác. Công
nghệ ngân hàng còn ảnh hưởng tới việc thu thập các thông tin tín dụng một cách nhanh
chóng và chính xác. Các thông tin tín dụng như thông tin về tình trạng công việc, thu
nhập của khách hàng ảnh hưởng đến khả năng vay trả nợ của họ cũng chính là khả
năng thu hồi vốn của Ngân hàng, hay các thông tin về số lượng giao dịch, tình hình
các khoản vay của khách hàng với bản thân Ngân hàng và các Ngân hàng khác. Việc
ứng dụng công nghệ khoa học giúp con người xử lý công việc nhanh hơn, hiệu quả
hơn mà lại tốn ít công sức và tiền bạc hơn… Công nghệ hiện đại cũng giúp khách hàng
thuận tiện khi giao dịch với Ngân hàng, ví dụ khách hàng có thể nhận thông tin từ
mạng internet, điện thoại…sự thuận tiện này giúp khách hàng yêu thích và tin dùng
sản phẩm, dịch vụ của Ngân hàng hơn, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà.
1.4.2.Các nhân tố khách quan
 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng
Khách hàng cũng góp phần tăng thêm rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà của
Ngân hàng. Có rất nhiều yếu tố từ phía khách hàng mà Ngân hàng không thể lường
trước và kiểm soát được.
- Khả năng tài chính của người vay: Đây là yếu tố vô cùng quan trọng vì nó quyết
định đến khả năng trả nợ của khách hàng. Thu nhập của khách hàng ổn định và có xu
hướng tăng sẽ làm tăng khả năng thu hồi vốn của Ngân hàng, vì vậy mà rủi ro của
khoản vay cũng được giảm bớt.
- Tư cách đạo đức của người vay: Yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng
thu hồi vốn của Ngân hàng. Có nhiều trường hợp khách hàng có đủ khả năng trả nợ
cho khách hàng nhưng lại không có thiện chí trả nợ hoặc trả nợ không đúng hạn,
không đầy đủ, gây khó khăn cho Ngân hàng. Hoặc có những khách hàng lợi dụng kẽ

hở pháp luật, tạo những hồ sơ thông tin giả, kết hợp với những kẻ xấu, làm mất vốn
của Ngân hàng.
 Nhóm nhân tố bên ngoài
- Sự phát triển của nền kinh tế:
Khi nền kinh tế phát triển đồng nghĩa với việc người dân có mức sống cao hơn,
nhu cầu cao hơn trong đó có cả nhu cầu về mua nhà. Họ tin tưởng và lạc quan hơn vào
mức thu nhập của mình, từ đó nhu cầu vay mua nhà cũng tăng lên vì họ tin rằng có
khả năng trả nợ cho Ngân hàng mà vẫn đáp ứng được nhu cầu hiện tại. Khi nền kinh tế
suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, thất nghiệp, lạm phát tăng cao, phải gánh
thêm một khoản nợ Ngân hàng là điều không ai mong muốn. Hơn thế nữa khi kinh tế
không ổn định, giá trị đồng tiền bị giảm sút, lãi suất quá cao, khách hàng phải trả quá
nhiều tiền lãi cho một khoản vay, điều này làm giảm nhu cầu vay Ngân hàng của
khách hàng.
- Môi trường pháp lý:
Cho vay mua nhà giống như mọi hoạt động khác, đều chịu sự điều chỉnh chặt chẽ
của các quy định pháp luật của nhà nước. Cho vay mua nhà phải tuân thủ các quy định
như Luật các tổ chức tín dụng, Quy chế cho vay, quy định về tài sản đảm bảo,…Ngoài
ra cho vay mua nhà có liên quan đến lĩnh vực bất động sản nên còn chịu sự điều chỉnh
của các luật về bất động sản.
Khi các văn bản pháp luật không chặt chẽ, không rõ ràng cụ thể sẽ tạo khó khăn
trong việc thực hiện nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng, ảnh hưởng đến việc
mở rộng cho vay mua nhà. Không những thế còn tạo khe hở luật pháp khiến cho
những kẻ xấu lợi dụng gây rủi ro, tổn thất cho Ngân hàng và khách hàng. Ngược lại,
các văn bản pháp luật cụ thể, rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cả Ngân
hàng và khách hàng, từ đó việc mở rộng cho vay mua nhà cũng đạt hiệu quả hơn.
- Sự cạnh tranh của các Ngân hàng thương mại:
Hiện nay hầu hết các Ngân hàng đều cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà, vì vậy
việc mở rộng cho vay mua nhà cũng gặp phải sự cạnh tranh quyết liệt. Các Ngân hàng
giành giật thị trường của nhau, khi Ngân hàng này mở rộng hoạt động cho vay mua