Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK

TIỂU LUẬN:

Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay
mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK





LỜI MỞ ĐẦU
Có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp hiện là một giấc mơ khá xa với các
gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Nhu cầu ngày một
nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bị lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao
chóng mặt.
Tuy nhiên, theo quy luật thị trường, có cầu ắt có cung. Nắm bắt nhu cầu người
dân, các ngân hàng bắt đầu khai thác dịch vụ cho vay mua nhà trả góp. Từ năm 2005,
một số ngân hàng đã đưa ra thị trường sản phẩm này trong đó có Ngân hàng thương
mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK.
Cho vay mua nhà trả góp không chỉ là nghiệp vụ làm đa dạng hoá hoạt động,
mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng mà nó còn góp phần nâng cao chất lượng
cuộc sống cho người dân, giúp đất nước ngày càng phồn thịnh hơn.
Chuyên đề : “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK” sẽ cung cấp một số thông tin
xung quanh vấn đề cho vay mua nhà trả góp và đề xuất các giải pháp phát triển hoạt
động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK.

Bài viết này gồm 3 chương:
Chương I: Tổng quan về cho vay mua nhà trả góp của NHTM
Chương II: Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Nhà
Hà Nội (HABUBANK)
Chương III: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại HABUBANK






CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ
TRẢ GÓP CỦA NHTM

1.1 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (NHTM)
1.1.1. Khái niệm NHTM
Để đưa ra một khái niệm về NHTM, người ta thường phải dựa vào tính chất mục
đích hoạt động của nó trên thị trường tài chính và đôi khi còn kết hợp tính chất, mục
đích và đối tượng hoạt động.
Luật ngân hàng của Pháp năm 1941 định nghĩa: “Ngân hàng được coi là những xí
nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức ký
thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dùng cho chính họ vào các nghiệp vụ chiết
khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính”. Hay như Luật ngân hàng của Ấn Độ 1950, được
bổ sung 1959 đã nêu: “Ngân hàng là cơ sở nhận các khoản tiền ký thác để cho vay hay
tài trợ, đầu tư”. Những định nghĩa đại loại như vậy là căn cứ vào tính chất và mục đích
hoạt động.
Một loạt định nghĩa khác lại căn cứ vào sự kết hợp với đối tượng hoạt động. Ví
dụ như Luật ngân hàng của Đan Mạch năm 1930 định nghĩa: “Những nhà băng thiết
yếu gồm các nghiệp vụ nhận tiền ký thác, buôn bán vàng bạc, hành nghề thương mại
và các giá trị địa ốc, các phương tiện tín dụng và hối phiếu, thực hiện các nghiệp vụ

chuyển ngân, đứng ra bảo hiểm…”
Mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau nhưng phân tích, khai thác nội dung
của các định nghĩa đó , người ta dễ dàng nhận thấy các NHTM đều có chung một tính
chất, đó là việc nhận tiền ký thác, tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn để sử dụng vào

các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ kinh doanh khác của chính ngân
hàng.
Ở Việt Nam, trong bước chuyển đổi sang kinh tế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước, thực hiện nhất quán chính sách kinh tế nhiều thành phần theo định hướng
xã hội chủ nghĩa, mọi người được tự do kinh doanh theo pháp luật, đựợc bảo hộ quyền
sở hữu và thu nhập hợp pháp. Các hình thức sở hữu có thể hỗn hợp, đan kết với nhau
hình thành các tổ chức kinh doanh đa dạng. Các doanh nghiệp, không phân biệt quan
hệ sở hữu đểu tự chủ kinh doanh, hợp tác và cạnh tranh với nhau, bình đẳng trước
pháp luật.
Theo hướng đó, nền kinh tế hàng hóa phát triển tất yếu sẽ tạo ra những tiền đề
cần thiết và đòi hỏi sự ra đời của nhiều loại hình ngân hàng và các tổ chức tín dụng
khác. Vì vậy, để tăng cường quản lý, hướng dẫn hoạt động của các ngân hàng và các tổ
chức tín dụng khác, tạo thuận lợi cho sự phát triển nền kinh tế đồng thời bảo vệ lợi ích
hợp pháp của các tổ chức và cá nhân. Theo điều 20 Luật các tổ chức tín dụng của Việt
Nam có nêu: “ Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của
Luật này và các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch
vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng
các dịch vụ thanh toán”.
Từ định nghĩa chung đó, căn cứ vào tính chất và mục tiêu hoạt động, luật còn chỉ
rõ các loại hình ngân hàng gồm: ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân
hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng
khác.
Ngày nay, trong thế giới hiện đại, hoạt động của các tổ chức tài chính là môi giới
trên thị trường tài chính càng phát triển về số lượng và quy mô hoạt động, đa dạng và
phong phú, hoạt động đan xen lẫn nhau. Người ta phân biệt ngân hàng thương mại với

các tổ chức trung gian tài chính khác là ở chỗ NHTM là ngân hàng kinh doanh tiền
gửi, chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn. Chính từ hoạt động đó đã tạo cơ hội cho
NHTM có thể làm tăng bội số tiền gửi của khách hàng trong hệ thống ngân hàng của

mình. Đó là đặc trưng cơ bản để phân biệt NHTM với các ngân hàng và các tổ chức tín
dụng khác.
1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM
1.1.2.1. Khái niệm
Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải
hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định.
1.1.2.2. Các hình thức cho vay của NHTM
+ Cho vay thấu chi
Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi
trội (vượt) trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhất định và trong
khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi.
Để được thấu chi, khách hàng phải làm đơn xin ngân hàng hạn mức thấu chi và
thời gian thấu chi (có thể phải trả phí cam kết cho ngân hàng). Trong quá trình hoạt
động, khách hàng có thể ký séc, lập ủy nhiệm chi, mua thẻ séc…vượt quá số dư tiền
gửi để chi trả (song trong hạn mức thấu chi). Khi khách hàng có tiền nhập về tài khoản
tiền gửi ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi. Số lãi mà ngân hàng phải trả:
Lãi suất thấu chi x Thời gian thấu chi x Số tiền thấu chi
Các khoản chi quá hạn mức thấu chi sẽ chịu lãi suất phạt và bị đình chỉ sử dụng
hình thức này.
Thấu chi dựa trên cơ sở thu và chi của khách hàng không phù hợp về thời gian và
quy mô . Thời gian và số lượng thiếu có thể dự đoán dựa vào dự đoán ngân quỹ song
không chính xác. Do vậy, hình thức cho vay này tạo điều kiện thuận lợi cho khách
hàng trong quá trình thanh toán: Chủ động, nhanh, kịp thời.
Thấu chi là hình thức tín dụng ngắn hạn, linh hoạt, thủ tục đơn giản, phần lớn là
không có đảm bảo, có thể cấp cho cả doanh nghiệp lẫn cá nhân vài ngày trong tháng,
vài tháng trong năm dùng để trả lương, chi các khoản phải nộp, mua hàng…Hình thức

này nhìn chung chỉ sử dụng đối với các khách hàng có độ tin cậy cao, thu nhập đều
đặn và kỳ thu nhập ngắn.

+ Cho vay trực tiếp từng lần
Là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với các khách hàng
không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấu
chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu là chủ yếu, chỉ khi có nhu cầu thời vụ,
hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng, tức vốn từ ngân hàng chỉ tham gia
vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳ sản xuất kinh doanh.
Mỗi lần vay khách hàng phải làm đơn và trình ngân hàng phương án sử dụng vốn
vay. Ngân hàng sẽ phân tích khách hàng và ký hợp đồng cho vay, xác định quy mô
cho vay, thời hạn giải ngân, thời hạn trả nợ, lãi suất và yêu cầu đảm bảo nếu cần. Mỗi
món vay được tách biệt nhau thành các hồ sơ (khế ước nhận nợ) khác nhau.
Theo từng kỳ hạn nợ trong hợp đồng, ngân hàng sẽ thu gốc và lãi. Trong quá
trình khách hàng sử dụng tiền vay, ngân hàng sẽ kiểm soát mục đích và hiệu quả. Nếu
thấy có dấu hiệu vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ thu nợ trước hạn hoặc chuyển nợ
quá hạn. Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi theo thời điểm tính lãi.
Nghiệp vụ cho vay từng lần tương đối đơn giản. Ngân hàng có thể kiểm soát từng
món vay tách biệt.

+ Cho vay theo hạn mức
Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn
mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ. Đó là số dư tối đa
tại thời điểm tính.
Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, nhu cầu
vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Trong khi khách hàng có thể thực hiện vay – trả nhiều lần, song dư nợ không
được vượt quá hạn mức tín dụng. Một số trường hợp ngân hàng quy định hạn mức
cuối kỳ. Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức. Tuy nhiên, đến cuối kỳ, khách hàng
phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ không được vượt quá hạn mức.

Mỗi lần vay khách hàng chỉ cần trình bày phương án sử dụng tiền vay, nộp các
chứng từ chứng minh đã mua hàng hoặc dịch vụ và nêu yêu cầu vay. Sau khi kiểm tra
tính chất hợp pháp và hợp lệ của chứng từ, ngân hàng sẽ phát tiền cho khách hàng.
Đây là hình thức cho vay thuận tiện cho những khách hàng vay mượn thường
xuyên, vốn vay tham gia thường xuyên vào quá trình sản xuất kinh doanh. Trong
nghiệp vụ này ngân hàng không xác định trước kỳ hạn nợ và thời hạn tín dụng. Khi
khách hàng có thu nhập, ngân hàng sẽ thu nợ, do đó tạo chủ động quản lý ngân quỹ
cho khách hàng. Tuy nhiên, do các lần vay không tách biệt thành các kỳ hạn nợ cụ thể
nên ngân hàng khó kiểm soát hiệu quả sử dụng của từng lần vay. Ngân hàng chỉ có thể
phát hiện vấn đề khi khách hàng nộp báo cáo tài chính hoặc dư nợ lâu không giảm sút.
+ Cho vay luân chuyển
Là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa. Doanh nghiệp khi mua
hàng có thể thiếu vốn. Ngân hàng có thể cho vay để mua hàng và sẽ thu nợ khi doanh
nghiệp bán hàng. Đầu năm hoặc quý, người vay phải làm đơn xin vay luân chuyển.
Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận với nhau về phương thức vay, hạn mức tín dụng,
các nguồn cung cấp hàng hóa và khả năng tiêu thụ. Hạn mức tín dụng có thể được thỏa
thuận trong một năm hoặc vài năm. Đây không phải là thời hạn hoàn trả mà là thời hạn
để ngân hàng xem xét lại mối quan hệ với khách hàng và quyết định có cho vay nữa
hay không tùy mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng cũng như tình hình tài chính
của khách hàng.
Việc cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa nên cả ngân hàng lẫn doanh
nghiệp đều phải nghiên cứu kế hoạch lưu chuyển hàng hóa để dự đoán dòng ngân quỹ
trong thời gian tới.
Người vay cam kết các khoản vay sẽ được trả cho người bán và mọi khoản thu
bán hàng đều dùng để trả vào tài khoản tiền vay trước khi được trích trả lại tài khoản
tiền gửi thanh toán của khách hàng.
Khi vay, khách hàng chỉ cần gửi đến ngân hàng các chứng từ hóa đơn nhập hàng
và số tiền cần vay. Ngân hàng cho vay và trả tiền cho người bán. Theo hình thức này,
giá trị hàng hóa mua vào (có hoát đơn, hợp pháp, hợp lệ, đúng đối tượng) đều là đối

tượng được ngân hàng cho vay. Thu nhập bán hàng đều là nguồn chi trả cho ngân
hàng. Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệ nhất định tùy theo khối lượng và chất lượng
quan hệ nợ nần của người vay. Các khoản phải thu và cả hàng hóa trong kho trở thành
vật đảm bảo cho khoản cho vay.
Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thương nghiệp
hoặc các doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay – trả
thường xuyên với ngân hàng.
Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng. Thủ tục vay chỉ cần thực
hiện một lần cho nhiều lần vay. Khách hàng được đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời, vì
vậy, việc thanh toán cho người cung cấp sẽ nhanh gọn.
Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiêu thụ (hàng hóa tồn đọng…) thì ngân
hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn do thời hạn của khoản vay không được
quy định rõ ràng.
+ Cho vay trả góp
Cho vay trả góp là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng
trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận. Cho vay trả góp thường
được áp dụng đối với các khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc
hàng lâu bền. Số tiền trả mỗi lần được tính toán sao cho phù hợp với khả năng trả nợ
(thường là từ khấu hao và thu nhập sau thuế của dự án, hoặc từ thu nhập hàng kỳ của
người tiêu dùng).
Ngân hàng thường cho vay trả góp đối với người tiêu dùng thông qua hạn mức
nhất định. Ngân hàng sẽ thanh toán cho người bán lẻ về số hàng hóa mà khách hàng đã
mua trả góp. Các cửa hàng bán lẻ nhận ngay tiền sau khi bán hàng từ phía ngân hàng
và làm đại lý thu tiền cho ngân hàng, hoặc khách hàng trả trực tiếp cho ngân hàng.
Đây là hình thức tín dụng tài trợ cho người mua (qua đó đến người bán) nhằm khuyến
khích tiêu thụ hàng hóa.
Cho vay trả góp rủi ro cao do khách hàng thường thế chấo bằng hàng hóa mua trả
góp. Khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập đều đặn của người vay. Nếu người vay
mất việc, ốm đau, thu nhập giảm sút thì khả năng thu nợ của ngân hàng cũng bị ảnh

hưởng. Chính vì rủi ro cao nên lãi suất cho vay trả góp thường là cao nhất trong khung
lãi suất cho vay của ngân hàng.
+ Cho vay gián tiếp
Phần lớn cho vay của ngân hàng là cho vay trực tiếp. Bên cạnh đó ngân hàng
cũng phát triển các hình thức cho vay gián tiếp. Đây là hình thức cho vay thông qua
các tổ chức trung gian.
Ngân hàng cho vay qua các tổ, đội, hội, nhóm như nhóm sản xuất, Hội Nông dân,
Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ…Các tổ chức này thường liên kết các thành viên theo
một mục đích riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau, bảo vệ quyền lợi cho mỗi thành
viên. Vì vậy, việc phát triển kinh tế, làm giàu, xóa đói giảm nghèo luôn được các trung
gian rất quan tâm.
Ngân hàng có thể chuyển một vài khâu của hoạt động cho vay sang các tổ chức
trung gian như: thu nợ, phát tiền vay…Tổ chức trung gian cũng có thể đứng ra tín chấp
cho các thành viên vay. Điều này rất thuận tiện khi người vay không có hoặc không đủ
tài sản thế chấp. Để bù đắp một phần chi phí của trung gian, ngân hàng trích một phần
thu nhập để lại cho trung gian.
Ngân hàng cũng có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào
của quá trình sản xuất. Việc cho vay theo cách này hạn chế người vay sử dụng tiền sai
mục đích.
Cho vay gián tiếp thường áp dụng với thị trường có nhiều món vay nhỏ, người
vay phân tán, cách xa ngân hàng. Trong trường hợp như vậy, cho vay qua trung gian
có thể tiết kiệm chi phí cho vay (phân tích, giám sát, thu nợ…).
Cho vay qua trung gian đều nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí của ngân hàng. Tuy
nhiên, nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết. Nhiều trung gian đã lợi dụng vị thế của mình
và nếu ngân hàng không kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất để cho vay lại, hoặc giữ lấy số
tiền của các thành viên khác cho riêng mình. Các nhà bán lẻ có thể lợi dụng để bán
hàng kém chất lượng hoặc với giá đắt cho người vay vốn.

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp

1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp
Cho vay mua nhà là một trong những hình thức cho vay tiêu dùng đang ngày
càng phát triển của ngân hàng thương mại. Cho vay tiêu dùng là khoản cho vay nhằm
tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng (bao gồm cá nhân và hộ gia đình). Đây
là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ
dùng gia đình, xe cộ và những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế, du lịch…
Cho vay mua nhà trả góp là việc NHTM cho khách hàng sử dụng một số tiền của
ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở, với cam kết khách hàng trả nợ
(gồm tiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo từng kỳ hạn nhất định trong thời
hạn cho vay.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp
* Về đối tượng vay tiền
Đối tượng vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục vụ cho
nhu cầu ở, sinh hoạt, để mở rộng diện tích kinh doanh. Thường là các gia đình có
nguồn thu nhập ổn định, từ khá đến cao. Hiện nay có rất nhiều gia đình trẻ muốn vay
tiền trả góp mua nhà. Họ thường là những lao động có chất lượng cao, tốt nghiệp đại
học trở lên, làm việc tại các doanh nghiệp nước ngoài, mức lương ổn định.
Trong những năm gần đây, do đô thị hóa mà ngày càng có nhiều dân cư chuyển
về sinh sống và làm việc tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà để ở là rất lớn. Hơn nữa,
nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng cao, nhu cầu về
điều kiện sống cũng nâng cao. Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng chỉ chấp nhận cho
vay tiền mua nhà trả góp đối với các khách hàng có hộ khẩu thường trú tại các địa
phương có trụ sở của của ngân hàng; có thu nhập hợp pháp, ổn định; có tài sản đảm
bảo như: bất động sản, sổ tiết kiệm, cổ phiếu, chứng từ có giá…
* Về lãi suất
Có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Trong những năm gần đây,
các ngân hàng thường sử dụng lãi suất thả nổi. Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp
đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất năm đầu, những năm sau đó lấy một lãi

suất làm cơ sở (thường là lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau) cộng

với một mức lãi suất cố định.

* Về phương thức thanh toán
Mua nhà đòi hỏi người tiêu dùng phải có một khoản tiền lớn, thường vượt qua
khả năng tài chính hiện tại. Với cho vay mua nhà trả góp, khách hàng có thể trả gốc và
lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn cho vay.
Trong đó, khách hàng phải thanh toán trước một phần giá trị của ngôi nhà cần mua. Ở
nước ta, số tiền này phổ biến là 30- 40% giá trị nhà. Nhưng hiện nay, có những ngân
hàng cho vay đến 80% – 100% giá trị nhà. Ví dụ như Ngân hàng HDB (Ngân hàng
Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh) liên kết với Phú Mỹ Hưng thực hiện chương
trình cho vay mua nhà với giá trị khoản vay lớn nhất từ trước đến nay, có thể đến
100% giá trị căn nhà nếu người vay có thêm tài sản khác thế chấp.
Số tiền khách hàng phải trả cho Ngân hàng mỗi kỳ theo phương thức trả góp có
thể tính theo một trong các phương pháp sau:
+ Trả đều: Ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời gian cho
vay để tính toán đưa ra số tiền cụ thể mà hàng kỳ khách hàng phải trả. Số tiền này là
cố định mà khách hàng phải thanh toán cho ngân hàng từ lần trả đầu tiên đến lần trả
cuối cùng trong thời gian cho vay.
+ Trả không đều: Tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù
hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà có các hình thức thanh toán khác nhau
như: thanh toán nợ gốc từng kỳ, trả lãi hàng tháng; trả đều nhưng lãi thanh toán vào
đầu mỗi thời kỳ….
1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp
* Quy trình cho vay thông thường
(2) (1)

(3)
Ngân hàng Bên mua Bên bán

(1) Người mua và người bán ký Hợp đồng mua bán nhà, trả trước một số tiền, nợ

phần còn lại
(2) Người mua đến xin vay và được chấp nhận, ngân hàng làm thủ tục, cho vay,
giải ngân, người vay trả tiền nốt cho người bán
(3) Khách hàng trả tiền cho ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng
* Quy trình cho vay mua nhà 3 bên
(1) Bên mua và bên bán cùng mở tài khoản tại ngân hàng. Bên mua nộp số tiền
chênh lệch vào tài khoản
(2) Bên mua, bên bán cùng nhân viên ngân hàng làm thủ tục mua bán nhà tại
phòng công chứng Nhà nước. Ngân hàng giữ giấy tờ hợp pháp về chủ sở hữu căn nhà.
(3) Ký Hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và bên mua
(4) Ngân hàng trả tiền cho bên bán
(5) Bên mua thanh toán dần tiền cho ngân hàng theo thỏa thuận
1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp
1.2.4.1 Đối với ngân hàng
Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang đứng trước
một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang có nguy cơ giảm
trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng.
Hiện nay, tình hình huy động vốn của các ngân hàng đang thuận lợi, nhiều ngân
hàng dư thừa vốn. Chi phí vốn của các ngân hàng đang tăng lên do tỷ lệ dự trữ bắt
buộc tăng. Lẽ ra các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất huy động hoặc tăng lãi suất cho
vay. Tuy nhiên, trên thị trường lãi suất đang diễn ra một điều nghịch lý là các NHTM
lại bước vào cuộc cạnh tranh hạ lãi suất cho vay trong khi lãi suất huy động vốn không
có dấu hiệu giảm. Điều này đang tiềm ẩn nguy cơ.
Ông Dominic Scriven, Giám đốc Quỹ Dragon Capital nhận định, trong bối cảnh
cạnh tranh khốc liệt, các Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam cũng giống như
nhiều ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợi nhuận trên tổng tài sản
ngày càng giảm dần, dự báo 12 tháng tới tình trạng này sẽ càng rõ rệt. Lý do là ngân
hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu,

mạng lưới hoạt động của các ngân hàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn

tiền gửi chảy vào các ngân hàng ngày càng mạnh mẽ (khoảng 2 tỷ USD/ngày). Song
hoạt động tín dụng lại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng.
Bên cạnh cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ
ít hơn. Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động cho vay
nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một trong những lĩnh vực ngân hàng có thể phát
triển là cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà. Theo ông Dominic Scriven, hoạt động
tín dụng nhà ở của các ngân hàng ở Anh đem lại lợi nhuận khá lớn trong tổng lợi
nhuận của các ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt Nam lĩnh vực này còn rất nhiều
tiềm năng mà các ngân hàng có thể khai thác…
Hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ mang lại cho ngân hàng một khoản lợi
nhuận không nhỏ do nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng cao. Rủi ro của hoạt
động này cũng nhiều do khoản tiền vay lớn và trong thời gian dài. Tuy nhiên những rủi
ro này sẽ được phân tán cho ngân hàng do số lượng các món vay mua nhà trả góp
tương đối lớn và tài sản đảm bảo cho khoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà.
Thông qua việc cho vay mua nhà trả góp, ngân hàng có thể mở rộng mối quan hệ
với các Công ty kinh doanh nhà. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng có được một hệ
thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng.
Thêm vào đó, cho vay mua nhà trả góp tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận
với các dịch vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan hệ, nâng
cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách hàng.
1.2.4.2 Đối với khách hàng
Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà, không ít
gia đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào để mua được một
căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với những người muốn
mua nhà.
Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những đối tượng
có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt được ước mơ của

mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài, mỗi tháng họ chỉ cần
trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích lũy trả góp cho ngân hàng.

Có được ngôi nhà mơ ước, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới yên tâm
lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã hội, để nâng cao
chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình.
1.2.4.3 Đối với nền kinh tế
Trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng thì việc các ngân hàng tung ra
các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường bất
động sản, đẩy mạnh giao dịch.
Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty
bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn
việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế -
xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm
nghèo…
Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu cầu của
mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc lợi xã hội, phát
triển nền kinh tế.
1.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp của NHTM
1.3.1 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp
Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có thể hiểu là việc ngân hàng thực
hiện những biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp ngày càng
gia tăng của khách hàng. Đó là sự tăng lên về quy mô, cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua
nhà trả góp trong tổng tài sản của ngân hàng.
Để đánh giá mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp, NHTM thường sử dụng
các chỉ tiêu sau:
* Doanh số cho vay mua nhà trả góp
Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho vay ra trong kỳ (tính cho
ngày, tháng, quý, năm)

Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ (tính cho
ngày, tháng, quý, năm)
Doanh số cho vay mua nhà trả góp được hiểu là tổng số tiền ngân hàng cho

khách hàng vay trong kỳ theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua nhà. Đây là
chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng qua các
thời kỳ
* Dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay là chỉ tiêu tích lũy qua các thời kỳ, đó là số tiền mà ngân hàng
hiện đang cho vay tính đến một thời điểm cụ thể.
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp được hiểu là số tiền mà ngân hàng hiện đang còn
cho khách hàng vay theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua mua nhà tính đến
một thời điểm cụ thể.
Ngân hàng tính lãi cho vay dựa trên dư nợ cho vay đến thời tính lãi, tức là lợi
nhuận của ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ chứ
không phải là doanh số cho vay trong kỳ đó. Vì vậy, số dư nợ càng lớn và dư nợ kỳ
sau tăng hơn so với kỳ trước là chỉ tiêu đúng nhất phản ánh mức độ mở rộng cho vay
càng cao.
Dư nợ cho
vay trả mua
nhà trả góp
kỳ này

=

Dư nợ cho vay
mua nhà trả
góp kỳ trước

+
Doanh số cho
vay mua nhà trả
góp trong kỳ

_
Doanh số thu nợ
cho vay mua nhà
trả góp trong kỳ
Khi dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng so với kỳ trước tức là doanh số
cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp
trong kỳ, ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM.
Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số mua nhà trả
góp kỳ trước và lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp thì ta có được sự mở
rộng cho vay mua nhà trả góp cả về dư nợ và doanh số cho vay.
Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ này không tăng, thậm chí còn nhỏ hơn
doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ trước, nhưng trong kỳ này doanh số thu nợ giảm

do có nhiều món nợ không thu hồi được hoặc chưa đến hạn thu hồi nợ, thì kết quả là
dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn có thể lớn hơn dư nợ cho vay mua nhà trả
góp kỳ trước. Nghĩa là trong khi doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ giảm thì
dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước. Trường hợp này vẫn
là mở rộng cho vay mua nhà trả góp.
Một chỉ tiêu không thể bao quát được toàn bộ, vì thế cần xem xét kết hợp nhiều
chỉ tiêu nhằm bổ sung cho chỉ tiêu dư nợ để đánh giá được đúng nhất việc mở rộng
cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng.

* Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp có thể được tính theo công thức sau:
Dư nợ cho vay mua
nhà trả góp
= Số lượng khách hàng x
Giá trị trung bình của các
món vay mua nhà trả góp

Dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng lên so với kỳ trước là do số lượng
khách hàng kỳ này cao hơn kỳ trước hoặc giá trị trung bình của các món vay mua nhà
trả góp kỳ này cao hơn kỳ trước.
Số lượng khách hàng là chỉ tiêu đánh giá mức độ mở rộng cho vay về mặt quy
mô. Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp càng nhiều nghĩa là
ngân hàng đã đáp ứng được nhu cầu cho vay mua nhà trả góp của nhiều người.
Giá trị trung bình của các món vay mua nhà nhả góp càng cao có nghĩa là số
khách hàng vay những món vay có giá trị lớn ngày càng nhiều.
Vì vậy, nếu số lượng khách hàng và giá trị trung bình của các món vay mua nhà
trả góp cùng tăng, làm dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì ta được sự mở rộng cho
vay cả về số lượng khách hàng và số tiền của mỗi món vay.
* Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp
Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh quy mô các món vay mua nhà trả góp trong
tổng số các món vay được ngân hàng giải ngân. Sự tăng trưởng của chỉ tiêu này cho ta
thấy sự mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp.

Tỷ trọng dư nợ cho
vay mua nhà trả
góp

=
Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Tổng dư nợ

X 100%
Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng phản ánh sự mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà trả góp. Có 2 nguyên nhân dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà
trả góp tăng:
- Thứ nhất, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với mức

tăng của tổng dư nợ cho vay. Điều này thể hiện chính sách mở rộng cho vay mua nhà
trả góp.
- Thứ hai, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn giảm,
nhưng mức giảm của tổng dư nợ lại nhiều hơn. Trường hợp này nghĩa là trong tình
trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay mua nhà trả góp vẫn chiếm tỷ
trọng cao. Trường hợp này vẫn được coi là mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp.
* Tốc độ tăng dư nợ cho vay mua nhà trả góp (K)
Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đối phản ánh
mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp nhanh hay chậm. Chỉ tiêu này được xác định
theo công thức sau:

K

=
Dư nợ cho vay kỳ này – Dư nợ cho vay kỳ trước

Dư nợ cho vay kỳ trước

X 100%
Trong đó, các dư nợ cho vay trên được hiểu là dư nợ cho vay mua nhà trả góp tại
NHTM.
Nếu K > 0: cho thấy dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này lớn hơn kỳ trước,
phản ánh sự mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp.
Nếu K <= 0: tức là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này nhỏ hơn hoặc bằng kỳ
trước. Nhìn chung, trong trường hợp này NHTM không mở rộng cho vay mua nhà trả
góp. Tuy nhiên, nếu tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì vẫn có sự mở
rộng cho vay mua nhà trả góp.
* Thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng

Khi nghiên cứu về thị phần cho vay mua nhà trả góp cần phải nghiên cứu thị

phần của ngân hàng để có được đánh giá bao quát. Trên cùng địa bàn hoạt động, có rất
nhiều ngân hàng cung ứng những sản phẩm dịch vụ tương tự nhau.Vì vậy, cạnh tranh
giữa các ngân hàng là điều tất yếu. Nếu một ngân hàng có sự gia tăng về dư nợ và
doanh số cho vay mua nhà trả góp, tăng trưởng dư nợ hay số lượng khách hàng, nhưng
có thể thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng đó lại không hề gia tăng, thậm
chí có thể giảm thì đó không phải là sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp hoàn toàn.
Điều này chứng tỏ tốc độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác
diễn ra nhanh hơn.
* Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn
Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ (cả gốc và lãi) của khách hàng vay vốn đã đến
hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được mà
vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ, xóa nợ… sẽ bị
chuyển thành nợ quá hạn.

Tỷ lệ nợ quá hạn

=
Dư nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp

Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp

X 100%

Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn không trực tiếp phản ánh việc mở rộng
cho vay mua nhà trả góp, nhưng đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng của
hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân
hàng phải đảm bảo mục tiêu an toàn và hiệu quả. Tuy ngân hàng xác định mục tiêu
hoạt động của mình là mở rộng cho vay nhưng không vì thế mà tiến hành mở rộng cho
vay bằng mọi giá, không thể chấp nhận nợ quá hạn đã quá cao mà vẫn tiếp tục cho
khách hàng đó vay vốn. Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế

tỷ lệ nợ quá hạn dưới một mức nào đó. Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn > 7% được
xem là ngân hàng có chất lượng tín dụng yếu kém. Tỷ lệ nợ quá hạn < 5% là tỷ lệ tốt
mà các ngân hàng cố gắng duy trì.

* Lợi nhuận

Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là kinh doanh đem lại lợi nhuận cao nhất có
thể. Vì vậy, bất cứ hoạt động nào của ngân hàng cũng cần phải đảm bảo mục tiêu này.
Mở rộng cho vay không phải chỉ cần gia tăng dư nợ, gia tăng số lượng khách hàng vay
vốn… mà quan trọng là phải đảm bảo khoản cho vay mang lại lợi nhuận cho ngân
hàng.
1.3.2 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp
1.3.2.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng
Sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của một ngân hàng thương mại
phụ thuộc chủ yếu vào chính bản thân ngân hàng đó. Trong đó định hướng phát triển
của ngân hàng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả của hoạt động này.
* Chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng được coi là kim chỉ nam cho tất cả các hoạt động tín dụng
của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng. Ngân hàng
cần phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với định hướng phát triển của mình.
Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố như: hạn mức cho vay đối với khách hàng, lãi
suất cho vay và mức lệ phí, thời hạn tín dụng, các khoản đảm bảo, chính sách đối với
các khoản vay có vấn đề….Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay
mua nhà trả góp của ngân hàng, quyết định đến sự thu hút khách hàng, mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà trả góp.
* Quy trình cho vay mua nhà trả góp
Quy trình tín dụng quy định các bước cần thiết từ khâu lập hồ sơ xin cấp tín dụng
đến khâu quản lý và thu hồi nợ, nhằm đảm bảo thu hồi được cả gốc và lãi của khoản
tín dụng. Nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút khách hàng. Các bước trong quy
trình tín dụng cần được kết hợp nhịp nhàng, linh hoạt, nhanh gọn, gây được cảm tình

với khách hàng mà vẫn đảm bảo nắm được diễn biến của khoản tín dụng để có những
can thiệp kịp thời đối với những rủi ro có thể xảy ra.
* Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị và đội ngũ nhân viên ngân hàng

Đây là những nhân tố phản ánh bộ mặt của ngân hàng. Cơ sở khang trang, trang
thiết bị hiện đại phản ánh vị thế của ngân hàng và tạo cho khách hàng sự tin tưởng vào
ngân hàng.
Đội ngũ cán bộ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng là những người trực tiếp
tiếp xúc với khách hàng. Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, phục vụ tận tình, chu
đáo sẽ gây được thiện cảm với khách hàng. Đặc biệt với đạo đức nghề nghiệp, trình độ
nghiệp vụ cao, am hiểu luật pháp, có khả năng phân tích, đánh giá năng lực khách
hàng và quản lý các khoản vay… các nhân viên tín dụng sẽ đưa ra được các quyết định
đúng đắn. Từ đó nâng cao hiệu quả trong mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp.
* Mạng lưới chi nhánh ngân hàng
Mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch, điểm giao dịch… của khách hàng là nơi
đầu tiên khách hàng đến tiếp xúc với ngân hàng. Ngân hàng có mạng lưới chi nhánh
rộng lớn sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều đối tượng khách hàng. Và nếu ngân hàng
kết hợp với các cấp chính quyền địa phương, bộ máy công an thì ngân hàng sẽ càng dễ
dàng nắm rõ tình hình hoạt động của khách hàng, thuận lợi trong tiếp xúc khách hàng,
kiểm tra và thu nợ.
* Nguồn vốn
Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm vốn tự có và vốn huy động, trong đó chủ yếu
là vốn huy động. Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp thì ngân hàng phải
có một số lượng vốn đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Kết quả huy động
vốn ảnh hưởng đến chính sách mở rộng hay thắt chặt tín dụng của ngân hàng.
Ngoài ra cơ cấu vốn huy động cũng có ảnh hưởng đến quy mô các khoản cho vay
mua nhà trả góp. Bởi nếu nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn thì ngân hàng sẽ bị
hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Do nguồn vốn cho vay mua nhà trả
góp là vốn trung và dài hạn mà Ngân hàng Nhà nước lại có quy định tỷ lệ tối đa của
nguồn vốn ngắn hạn mà ngân hàng thương mại được sử dụng cho vay trung và dài hạn

(40%).
1.3.2.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng
* Khả năng tài chính của khách hàng

Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng là yếu tố quan trọng trước khi ngân
hàng quyết định cho vay. Năng lực tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng
trả nợ ngân hàng. Với những khách hàng có thu nhập khá và ổn định thì sẽ có khả
năng đáp ứng những khoản thanh toán hàng tháng, đảm bảo an toàn cho khoản vay.
* Đạo đức người vay
Đạo đức người vay thể hiện ở năng lực pháp lý và độ tín nhiệm. Đây là điều kiện
tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay. Vì ngay cả với những khách hàng có thu
nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiện đảm bảo tốt thì chưa chắc đã
có thiện chí trả nợ. Đạo đức người vay được đánh giá bằng độ tín nhiệm của khách
hàng trên cơ tính thật thà, sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết
trong việc thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng.
* Tài sản đảm bảo
Do khách hàng luôn đối mặt với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khả năng trả
nợ cho ngân hàng do thu nhập giảm sút mạnh. Hoặc do rủi ro đạo đức và nhiều biến cố
khác có thể gây cho ngân hàng các tổn thất lớn. Chính vì vậy, tài sản đảm bảo chính là
nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng khi nguồn thứ nhất là thu nhập không đảm bảo trả
nợ.
Đối với cho vay mua nhà trả góp, tài sản đảm bảo thường là chính căn nhà mới
hình thành từ món vay hoặc các tài sản khác có thể dùng để thế chấp. Ngân hàng cần
có các biện pháp thẩm định và quản lý tài sản đảm bảo chặt chẽ để kịp thời phát hiện
xử lý các vấn đề phát sinh như mất mát, hư hỏng, giảm giá trị, tránh bị các cá nhân cấu
kết lừa gạt ngân hàng
1.3.2.3 Nhóm nhân tố từ bên ngoài
* Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính sách
kinh tế của quốc gia, chu kỳ kinh doanh… Bất kỳ sự thay đổi nào của môi trường kinh

tế đều gây ra sự biến động trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội. Và hoạt
động cho vay mua nhà trả góp cũng không nằm ngoại lệ.

Khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh, tốc độ phát triển cao và ổn định, người dân
yên tâm về mức thu nhập của họ trong tương lai, nhu cầu tiêu dùng sẽ tăng lên, đặc
biệt là nhu cầu về một căn nhà khang trang với đầy đủ tiện nghi để ở và sinh hoạt. Do
đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng có cơ hội phát triển. Ngược lại, khi nền
kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, mất ổn định thì người dân chỉ muốn đảm bảo được
cuộc sống ở mức bình thường mà không nghĩ đến việc đi vay để thỏa mãn nhu cầu cao
hơn.
* Môi trường văn hóa – xã hội
Mỗi cá nhân, tổ chức đều hoạt động trong một môi trường văn hoá – xã hội nhất
định. Nó bao gồm các yếu tố như: tình hình trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ
học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách tiêu biểu của người dân như
niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích tằn tiện và ưa hưởng thụ…) hoặc
các yếu tố về nơi ở, nơi làm việc… Tất cả những điều đó đều ảnh hưởng sâu sắc đến
thói quen và nhu cầu tiêu dùng của người dân. Thông thường, ở những nơi tập trung
đông dân cư, trình độ dân trí cao, mức thu nhập của người dân cao, ổn định thì nhu cầu
tiêu dùng lớn, hoạt động cho vay mua nhà trả góp phát triển. Còn ở nơi trình độ dân trí
thấp, chủ yếu là lao động chân tay thì đảm bảo được mức sống bình thường đã là tốt
rồi chứ không ai dám nghĩ đến chuyện đi vay để mua sắm hàng hóa nâng cao mức
sống. Do đó hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ gặp khó khăn.
* Môi trường pháp lý
Môi trường pháp lý bao gồm các luật lệ, các quy tắc và những hoạt động của các
cơ quan Nhà nước có ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động
này cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước, Luật các tổ chức tín dụng, Luật
Dân sự và các quy định khác. Nếu các văn bản quy phạm pháp luật này không đầy đủ,
rõ ràng thì sẽ tạo ra các khe hở pháp luật gây ảnh hưởng tới lợi ích của các bên tham
gia quan hệ tín dụng. Ngược lại, nếu luật pháp quy định đồng bộ và chặt chẽ sẽ tạo
môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường giúp cho

các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói
riêng được diễn ra thông suốt và có hiệu quả.

* Các đối thủ cạnh tranh
Hiện nay, trong thời kỳ hội nhập, không chỉ có các NHTM cung cấp dịch vụ cho
vay mua nhà trả góp mà các tổ chức tài chính trung gian trong và ngoài nước khác
cũng tham gia vào lĩnh vực này như: công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm,
các quỹ tín dụng và các công ty chuyên kinh doanh bất động sản… tạo ra môi trường
cạnh tranh gay gắt. Chỉ những sản phẩm mang lại nhiều tiện lợi, phù hợp với nhu cầu
và khả năng của khách hàng mới được khách hàng đón nhận. Do đó, ngân hàng cần
tính toán và cân đối để đưa ra chính sách tín dụng hợp lý để mở rộng được hoạt động
cho vay của mình.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI NGÂN
HÀNG TMCP NHÀ HÀ NỘI (HABUBANK)

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, tên viết tắt là HABUBANK, là ngân hàng
thương mại cổ phần đầu tiên ở Việt Nam, thành lập từ năm 1989, với mục tiêu ban đầu
là hoạt động tín dụng và dịch vụ trong lĩnh vực phát triển nhà. Tiền thân của
HABUBANK là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam kết hợp với các cổ đông
bao gồm Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội và một số doanh nghiệp quốc doanh
hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, quản lý nhà và du lịch. Với số vốn điều lệ đầu tiên
là 5 tỷ đồng Việt Nam, được phép kinh doanh các sản phẩm dịch vụ ngân hàng trong
99 năm.
Tháng 10 năm 1992 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép Ngân
hàng thực hiện thêm một số hoạt động kinh doanh ngoại tệ: tiền gửi, tiết kiệm, vay và
tiếp nhận, cho vay, mua bán kiều hối, thanh toán ngoại tệ trong phạm vi lãnh thổ Việt
Nam.
Năm 1995 đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý của HABUBANK với chiến

lược kinh doanh mới, ngoài việc thực hiện các hoạt động hỗ trợ và phát triển nhà,
HABUBANK chú trọng mở rộng các hoạt động thương mại nhằm vào các đối tượng

khách hàng là doanh nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân và các tổ chức tài chính khác.
Thêm vào đó cơ cấu cổ đông đã mở rộng một cách rõ rệt với nhiều cá nhân và doanh
nghiệp tư nhân lẫn quốc doanh tham gia đầu tư đóng góp phát triển.
Tới nay, qua hơn 18 năm hoạt động, HABUBANK đã có số vốn điều lệ là 2.000
tỷ đồng với mạng lưới ngày càng mở rộng, 8 năm liên tục được Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam xếp loại A và được công nhận là ngân hàng phát triển toàn diện với hoạt
động ổn định, an toàn và hiệu quả. HABUBANK luôn giữ vững niềm tin của khách
hàng bằng chất lượng sản phẩm dịch vụ và phong cách nhiệt tình, chuyên nghiệp của
tất cả nhân viên Ngân hàng.
Mục tiêu chiến lược
- Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông; giữ vững tốc độ tăng trưởng lợi nhuận
và tình hình tài chính lành mạnh.
- Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ; HABUBANK
phải luôn dẫn đầu ngành ngân hàng trong việc sáng tạo, phát triển chính sách đãi ngộ
và cơ hội thăng tiến nghề nghiệp cho cán bộ của mình.
- Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng với HABUBANK
; xây dựng HABUBANK thành một trong hai ngân hàng Việt Nam có chất lượng dịch
vụ tốt nhất do các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và cá nhân lựa chọn.
- Phát triển HABUBANK thành một trong ba ngân hàng được tín nhiệm nhất
Việt Nam về: quản lý tốt nhất, môi trường làm việc tốt nhất, văn hoá doanh nghiệp chú
trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo nhất, linh hoạt nhất khi môi trường
kinh doanh thay đổi.
- Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước.
2.1.2 Mô hình tổ chức
HABUBANK hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu tính quan
liêu trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức. Ðặc điểm nổi bật
của mô hình HABUBANK là tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên

nghiệp và quản lý rủi ro hiệu quả.

Rủi ro là một phần gắn liền với mọi hoạt động kinh doanh ngân hàng. Kiểm tra
và quản lý rủi ro sao cho cân bằng được mối quan hệ rủi ro - lợi nhuận trước hết đòi
hỏi một cơ cấu tổ chức phù hợp và chính sách nhất quán trong toàn hệ thống. Do đó,
cơ cấu HABUBANK hoàn toàn được tổ chức theo chiến lược phát triển do Hội đồng
Quản trị đề ra và liên quan chặt chẽ đến quản lý rủi ro. Đồng thời tính linh hoạt và
giảm thiểu quan liêu cũng luôn được đề cao giúp Ngân hàng dễ thích ứng và thay đổi
khi môi trường kinh doanh biến chuyển.
Hiện tại, HABUBANK có 01 Hội sở và 29 chi nhánh, phòng giao dịch với sản
phẩm kinh doanh đa dạng gồm dịch vụ ngân hàng doanh nghiệp (tài trợ thương mại
quốc tế, ngoại hối, quản lý tiền mặt…), dịch vụ ngân hàng cá nhân (huy động, cho vay
tiêu dùng, mua nhà…) và các hoạt động đầu tư khác trên thị trường chứng khoán.
Hội đồng Quản trị:
 Ông Nguyễn Văn Bảng

- Chủ tịch
 Ông Nguyễn Tuấn Minh - Ủy viên
 Ông Nguyễn Đường Tuấn - Ủy viên
 Bà Dương Thu Hà - Ủy viên
 Ông Đỗ Trọng Thắng - Ủy viên

Ban Điều hành:
 Bà Bùi Thị Mai - Tổng giám đốc
Tham gia HABUBANK từ năm 1995, đảm nhiệm
chức vụ Tổng giám đốc từ năm 2002, điều hành trực
tiếp mọi hoạt động của Ngân hàng
 Ông Đỗ Trọng
Thắng
- Phó Tổng giám đốc

Với nhiều kinh nghiệm chuyên viên kinh tế và quản lý
tài chính doanh nghiệp, được bổ nhiệm giữ chức Phó
Tổng giám đốc, phụ trách mảng kiểm tra xét duyệt tín
dụng
 Bà Nguyễn Thị - Phó Tổng giám đốc