BÁO CÁO THỰC TẬP-Quy trình và một số phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đề

tài: Quy

trình

và

mộtsố

phương

pháp
ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN.
GVHD: TS.Lê

Tự

Tiến
SVTH : Đàm

VănTài

 Cùng vớixuhướng hộinhậpkinhtế quốctế,
lĩnh vực định giá tài sảnnóichung, định giá
bất động sản nói riêng phát triểnrấtmạnh mẽ.
 Định giá là mộtphầnkhôngthể thiếutrong
rấtnhiềulĩnh vực: Đầutư dự án, cho thuê nhà

đất, cổ phầnhóadoanhnghiệp, sàn giao dịch
Bất động sản
 Sự phát triểncủalĩnh vực định giá bất động
sảnthể hiện thông qua việchìnhthànhcác
Hiệphội, trung tâm đào tạothẩm định giá:
TEGAVA, AVA,AVO

Mạng

các

sàn

giao

dịch BĐS


Phạmvi đề

tài

nghiên

cứu:
Quy

trình

và

mộtsố

phương

pháp

định

giá

bất

động

sản(nhàcửa, đất

đai).
Mụctiêu:
à Làm rõ các khái niệmvề BĐS và Thẩm định giá.
à Chỉ ra quy trình và mộtsố phương pháp thẩm định giá
BĐS.
à Khắcphụcmộtsố nhược điểmcủacácphương pháp.
Mục

đích:
Giúp

thẩm định

viên

có

mộtkiếnthứccănbảnvề

quy
trình

và

mộtsố

phương

pháp

định

giá

bất

động

sản.

Tổng

quan

về

BĐS, TĐG
Quy

trình

Thẩm

định

giá
Mộtsố

phương

pháp
Thẩm

định

giá
CT toán

học, bảng

giá
ứng

dụng

trong TĐG
Khắcphụchạnchế

&
Ứng

dụng

trên

thựctế
BỐ
CỤC
BÀI
BÁO
CÁO
Ví

dụ

minh

họa

Bất

động

sản(BĐS):Là

các

tài

sản

không

di

dời

được.
Bao

gồm: nhà

cửa, đất

đai, tài

sảngắnliềnvới

đất

đai
Đặc

điểm BĐS
 Cố định về vị trí
 Tính bềnvững
 Tính khan hiếm
 Tính khác biệt
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
 Có giá trị lớn

Thẩm định

giá (TĐG):
 "TĐG là sự ước tính về giá trị các quyềnsở hữutàisảncụ thể
bằng hình thái tiềntệ cho mộtmục đích đã đượcxácđịnh rõ“-
GS W.Seabrooke -Viện đạihọc Portmouth.
 "TĐG là việcxácđịnh giá trị của BĐS tạimộtthời điểm, có tính
đếnbảnchấtcủa BĐS và mục đích của TĐG“-
GĐ Marketing của
AVO Fred Peter Marrone.
 "TĐG là việc đánh giá hay đánh giá lạigiátrị củatàisảnphù
hợpvớithị trường tạimột địa điểm, thời điểmnhất định theo
tiêu chuẩnViệtNam hoặc thông lệ quốctế“-
Theo Pháp lệnh giá
Việt Nam ngày 08/05/2002.
Nói

tóm

lại TĐG là

việc

ướctínhbằng

tiền

với

độ

tin cậy

cao

nhấtvề

lợiíchmà

tài

sảncóthể

mang

lạichochủ

thể

nào

đó

tạimộtthời

điểmnhất

định.

5

nguyên

tắc

trong TĐG
 Nguyên tắcsử dụng tốtnhất, hiệuquả
nhất.
 Nguyên tắcthaythế
 Nguyên tắcdự kiếncáckhoảnlợiíchtrong
tương lai
 Nguyên tắc đóng góp
 Nguyên tắccungcầu

Chi phí: số

tiềncầncóđể

tạora/sảnxuất

ra

hàng

hoá
hoặcdịch

vụ.
Thu nhập: chỉ

số

tiền nhận được từ

việc đầu tư khai
thác tài sản sau khi trừ

các chi phí.
Giá

trị:
biểu hiện bằng tiền về

những lợi ích mà

tài
sản có

thể

mang lại tại một thời điểm nhất định.
Giá

cả:

số

tiền

đượcyêucầu, được

đưarahoặc

đượctrả

cho

mộttàisản, hàng

hoá

hoặcdịch

vụ

vào

mộtthời

điểmnhất

định.

Vốnhóathunhập:

là

quá

trình

chuyển

đổithu

nhập

thành

giá

trị

tài

sản.
Tỷ

suấtvốnhóa: làtỷ

suấtlợitứcmongđợi1
nămhoạt

động

/ tổng

giá

trị

tài

sản.
Tuổi

đờicôngtrình
 Tuổi đờikinhtế: số năm công trình làm gia tăng giá
trị cho toàn bộ BĐS.
 Tuổi đờithựctế: số nămtừ khi công trình hoàn
thành đếnthời điểm TĐG.
 Tuổi đờihiệuquả: số nămtàisảnsử dụng phát huy
được tác dụng và mang lạihiệuquả trong sử dụng.

Tổng

quan

về

BĐS, TĐG
Quy

trình

Thẩm

định

giá
Mộtsố

phương

pháp
Thẩm

định

giá
CT toán

học, bảng

giá
ứng

dụng

trong TĐG
Khắcphụchạnchế

&
Ứng

dụng

trên

thựctế
BỐ
CỤC
BÀI
BÁO
CÁO
Ví

dụ

minh

họa


 Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng đượccácđiềukhoản trong
hợp đồng định giá mộtcáchcụ thể và rõ ràng. Là căncứđể TĐV
lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Đặc

tính

vật

chất

củatài

sản

mục

tiêu: vị

trí,
kích

thước

…
Đặc

điểm

pháp

lý

của

tài

sản

mục

tiêu.
Mục

đích
ĐG
của

khách

hàng:
mua

bán,
cho

thuê,
bảo

hiểm,
…
Loại

giá

trị

sẽ

ước

tính.
Phương

pháp

định

giá

và

các

tài

liệu

cầnthiết

cho

việc

định

giá.
Ngày

định

giá

có

hiệu

lực.
Mức

phí

thoả

thuận

và

thời

gian

hoàn

thành.

Trong

bướcnàythẩm

định

viên

cầnlàmcáccôngviệcsau:
+/
Đặc

điểmcơ

bảnvề

mặtvậtchất, các

quyềncủatàisản,
trạng

thái

cung, cầuvàcácđặc

điểmcủathị

trường

có

liên

quan

đến

tài

sảncần

định

giá.
+/ Các

tài

liệucần

đượcsử

dụng

trong

quá

trình

định

giá.
+/ Các

cơ

quan, tổ

chứccóthể

và

có

trách

nhiệmcungcấp

thông

tin các

nguồntàiliệu

đáng

tin cậynhấtvàcóthể

kiểmchứng

được.

+/ Chương

trình, thờibiểucôngtác
+/ Đề

cương

và

hình

thức

trình

bày
báo

cáo

định

giá.

Các

loạitàiliệucầnthuthậpbaogồm:
 Thông tin về tài sảnmụctiêu.
 Căncứ để so sánh, phân tích,
đánh giá và điềuchỉnh.

 Các vănbảnpháplý.
Chú

ý: Kiểmtrađộ

tin cậyvàgiữ

bí

mậtcácthôngtin.

Phân

tích

tài

liệu
 Nhậndiệnvàđánh giá các yếutố
thị

trường

ảnh

hưởng

đếngiátrị

của

tài

sản

định

giá.
 Nhậnrõnhững đặctrưng và tiêu
chuẩnchủ

yếucủatàisản.
 Lựachọnvàđưaracáctiêuchuẩn để thựchiệncác
phương pháp và kỹ thuật điềuchỉnh, so sánh.
Ước

tính

giá

trị
 Các phân tích là căncứ để thẩm định viên xác định
phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định
giá nào có tính chấtbổ sung hoặcthamchiếu.
 Để lựachọn đượcphương pháp dựavàothuộctínhcủatài
sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệuthị trường, mục đích và
nguyên tắc định giá.

Bảo

đảmtruyền

đạtkếtquả

và

các

kếtluận

định

giá

mộtcáchcóhiệu

quả

đốivớingườisử

dụng

thông

tin,
tránh

sự

hiểulầmcóthể

xảyra.
Chú

ý: Bảnbáocáođịnh

giá

phải

đượctrìnhbàymột

cách

rõ

ràng, đầy

đủ, logic,
có

hệ

thống

về

các

giả

thiết, số

liệu, các

phân

tích, kếtquả

và

kếtluận.

 Yêu cầu đốivớibáocáođịnh giá
9 Sự trình bày, phân tích, đánh giá mộtcách
thậtsự kháchquannhững hạnchế về mặt
thông tin, về nguồndữ liệuvàyếutố chủ
quan củathẩm định viên chi phối đếnkếtquả
định giá.
9 Rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đãkýkết
trong hợp đồng định giá.

Nội

dung báo

cáo

định

giá

gồm:
9 Trình bày chính xác mục đích, nhiệmvụ định giá.
9 Mô tả tài sảnmụctiêu: địachỉ, đặc điểmvậtchất và tình trạng
pháp lý…
9 Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấpvàcóthể sử
dụng được.
9 Công bố rõ về nguồngốccủacáctàiliệu đượcsử dụng.
9 Tóm tắtrõràngvề tính chất, chấtlượng thông tin và các điều
kiệnthị trường làm cơ sở để định giá.
9 Trình bày mộtcáchhợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá
đượcchấpnhận.
9 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mụctiêu.
9 Khẳng định ngày định giá có hiệulực.
9 Những hạnchếảnh hưởng đếnkếtquảước tính.
9 Mâu thuẫnvàtráchnhiệmcủanhững ngườisử dụng thông tin.