BÀI BÁO CÁO THỰC TẬP-MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TIẾP THỊ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.1. MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TIẾP THỊ
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các
bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động buôn bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ
thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
Do hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm khác
biệt với hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng mang những đặc
điểm khác biệt với hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng mang
những đặc điểm riêng, đó là:
Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân
bất động sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
Thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai –
tài sản đất đai – hàng hóa đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sở hữu đất đai. Vì đất đai không bao giờ hao
mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), con người có quyền sở hữu
đất, quyền sử dụng đất không chỉ sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có thể sử
dụng đó là các quyền sở hữu đất, quyền sử dụng của đất đai mang lại. Tính chất này
của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của bất
động sản. Mặt khác, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị
của hàng hóa đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc
hiệu quả vốn từ đầu tư.
Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 3 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó tâm lý, tập quán,

thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, họat động của thị
trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi
vùng trên cả nước. Mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ
khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện
tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và
trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau.
Thứ ba, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật.
Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về
bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các
vấn đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai và nhà ở. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến thị trường bất
động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm
huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát trển kinh tế - xã
hội.
Thứ tư, thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng mang tính chất
của một thị trường không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản có nộ dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự
chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản, các giao dịch chuyển đổi bất động sản, các
gioa dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, dùng bất động sản góp vốn liên doanh…
Các giao dịch này được thực hiện thông qua hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo
tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận.
Mặt khác, do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật
chất của bất động sản đó. Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh được
tính pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của người đang có bất động
sản, thường các thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và những
tranh chấp, kiện tụng, được giữ kín, người mua, người cho thuê, người nhận đang rất
cần am hiểu các thông tin về pháp lý của BĐS. Các thông tin này rất phong phú nhưng
lại không công khai gây nên tính chất của một thị trường không hoàn hảo.

GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 4 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Thứ năm, nguồn cung trong thị trường bất động sản thường thay đổi chậm hơn
so với cầu biến động bất động sản.
Cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các
hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu, bởi lẽ việc tăng cung về bất động sản thường phải
có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị trường một loại bất động sản
nào đó hoặc những bất động sản có mẫu mã, có tiêu chuẩn nhất định… Nhất là trong
điều kiện nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất
hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất chậm trễ, thì việc đưa ra thị trường
các bất động sản trong thời gian ngắn phù hợp với yêu cầu mà xã hội đang đòi hỏi là
rất khó khăn.
Thứ sáu, giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn, chuyên
gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn; mặt khác, giá cả của hàng hóa chịu sự tác
động của nhiều yếu tố; đồng thời thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp
và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi
phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kĩ lưỡng, đòi hỏi phải có tư vấn của
ác chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn… các tổ chức trung gian
hoặc các chuyên gia tư vấn môi giới đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức
chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật và bất động sản…
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. Động thái phát triển của thị trường này là tác động đến nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu
thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản
được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết các vấn đề lưu thông tiền tệ,
thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị
trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính
lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp vàgiải ngân ( theo thống kê, ở các nước
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 5 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
phát triển lượng tiền ngân hảng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80%
trong tổng lượng vốn cho vay).
1.1.3. Nét đặc thù trong tiếp thị bất động sản
Tiếp thị trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ nó đòi hỏi giám đốc tiếp thị cần có những hiểu biết tổng thể về
nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội
trong quá khứ hiện tại và tương lai. Kế hoạch tiếp thị là sự kết hợp hài hòa giữa sự
hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu
dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản
của mình.
Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một
trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo. Một dự án bất
động sản thông thường đều mất tối thiểu từ ba đến năm năm để mang ra được thị
trường. Do vậy, ngoài việc giám đốc tiếp thị cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn
phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những
quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.
Cần phải có những nghiên cứu “khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị
trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai. Những nghiên cứu
“khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: ở đâu? làm gì? và như thế nào? Nhằm làm
gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản, tiền thuê
cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách hàng tiềm năng là
những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường đảm bảo giành
được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng
được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như thị trường hàng hóa, thị trường vốn hay thị trường lao động, thị trường
bất động sản được hình thành và phát triển chịu sự tác động của yếu tố kinh tế, chính

trị - xã hội, dân cư,… Tuy nhiên, sự tác động của yếu tố này đến sự hình thành và phát
triển của thị trường bất động sản có những đặc thù riêng, cụ thể:
 Các yếu tố vĩ mô:
+ Chính sách của nhà nước: bao gồm các quy định về quyền sở hữu, sử dụng,
thuê hay chuyển nhượng cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài chính
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 6 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
khác. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản. Việc
nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực có ảnh
hưởng rất lớn.
+ Pháp luật: là yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và điều tiết sự
phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc
đẩy hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản như ở nước ta trước khi
có luật đất đai năm 1993. Yếu tố pháp luật lại có sự tác động mang tính quyết định đến
sự hình thành và phát triển của bất động sản. Các quan hệ đất đai ở bất cứ hình thức
nào (trừ xã hội công xã nguyên thủy) đều được pháp luật quy định. Chính sự quy định
này là đặc điểm riêng của hàng hóa bất động sản và tác động đến sự phát triển của thị
trường bất động sản, đến giá bất động sản trên thị trường.
+ Các yếu tố kinh tế, tài chính chung của quốc gia, địa phương: giá bất động sản
biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia
và địa phương. Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, sự tăng trưởng ổn định
và tương lai tươi sáng của kinh tế Việt Nam đã tạo nên sức hút ở lĩnh vực bất động
sản, trong tất cả các mảng văn phòng, khách sạn và nhà ở.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, trong đó nhà nước có vai trò khắc
phục những mặt trái – khuyết tật, hạn chế những tiêu cực của thị trường là một nền
kinh tế, tài chính hỗn hợp. Một nền kinh tế tài chính được điều tiết thông qua tác động
của “Bàn tay vô hình - thị trường” và “Bàn tay hữu hình – nhà nước” đảm bảo cho
nền kinh tế, tài chính vận hành và phát triển lành mạnh.
+ Cung - cầu bất động sản: các yếu tố gia tăng dân số và nhu cầu phát triển, thu
nhập, việc làm và nghề nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng
đều ảnh hưởng đến cầu bất động sản và làm cho giá nóng lên. Người mua nhà hiện

không chỉ quan tâm đến giá cả, diện tích, gần trường, chợ, mà đã rất chú trọng không
gian sống xung quanh. Họ cần giao thông tiện lợi, môi trường sống thoáng đãng.
 Các yếu tố vi mô:
+ Chi phí: gồm các phí mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có
được quyền sở hữu bất động sản.
+ Sự hữu dụng: một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ
thuận lợi khi bán và do đó sẽ có giá cao hơn. Ví dụ như người thuê nhà đều quan tâm
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 7 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
những nhà có diện tích lớn, trang thiết bị hiện đại, có chỗ để ôtô để làm văn phòng
giao dịch, trụ sở công ty hoặc nhà ở cao cấp.
+ Các yếu tố nội tại của bất động sản: bao gồm địa điểm bất động sản, hình dáng
lô đất, quy mô, kích thước lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản,
môi trường, thời gian bán, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm
giao dịch Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và
kinh tế (gần chợ, trường học bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và
cho kinh doanh) thì giá trị càng cao.
Đặc biệt, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường cũng là một yếu tố quan
trọng khi so sánh giá bán giữa các bất động sản. Giá một bất động sản phải trả tiền
ngay khác với giá một bất động sản tương tự nhưng được trả góp. Đồng thời, giá bán
các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả
góp. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ
quan, khách quan trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét khi so sánh
giá bán giữa các bất động sản.
1.1.5. Các bước trong việc chuẩn bị thực hiện kế hoạch tiếp thị bất
động sản
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 8 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Sơ đồ 1.1. Các bước trong việc chuẩn bị kế hoạch tiếp thị bất động sản.
Nguồn: www.Doanhnhan.com.vn
Qua sơ đồ trên, ta có thể biết thứ tự các công việc trước khi tiến hành một kế
hoạch tiếp thị bất động sản như sau:

 Xây dựng nhiệm vụ:
Hai khía cạnh chính để chuẩn bị cho việc xây dựng bất kỳ một chiến lược tiếp thị
bất động sản nào bao gồm:
+ Chuẩn bị sẵn một bản phác thảo về việc xây dựng chiến lược tiếp thị.
+ Cần phải thu thập thông tin về những sự hợp tác kinh doanh, các đối tác công
ty, thị trường bất động sản hiện thời, đối thủ cạnh tranh và cuối cùng là khách hàng.
 Xây dựng các chiến lược tiếp thị:
Sau khi tập hợp được các thông tin, bước tiếp theo là xây dựng chiến lược
marketing. Thông thường mọi khía cạnh đều phải được đưa ra cân nhắc trong khi xây
dựng chiến lược tiếp thị. Sau khi tập hợp tất cả những thông tin có liên quan đến chiến
lược tiếp thị, bước tiếp theo là phần lập kế hoạch chiến lược.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 9 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
\
Rà soát lại các chiến
lược, mục tiêu nếu cần
thiếtthiết
Giám sát các thành công
Xem xét lại hiện trạng
Hình thành các chiến
lược tiếp thị
Nghiên cứu thị trường
Sửa đổi các mục đích
tiếp thị
Xây dựng các chiến lược
tiếp thị
Thực hiện các chiến lược
Xây dựng nhiệm vụ
Các bước chiến lược bao gồm:
- Chiến lược sản phẩm.
- Chiến lược giá cả.

- Chiến lược truyền thông.
- Kênh chiến lược.
Chiến lược sản phẩm:
Chiến lược này được vạch ra để giúp công ty giải quyết vấn đề muốn sản phẩm
của mình được biết đến thị trường như thế nào. Chiến lược này được biết đến như một
cách định vị sản phẩm. Mọi vấn đề then chốt được xem xét trong suốt quá trình chiến
lược của sản phẩm bao gồm:
- Các tính năng của bất động sản đó.
- Các lợi ích của bất động sản đó.
- Phạm vi bất động sản đó làm hài lòng khách hàng.
- Lợi thế của bất động sản đó so với bất động sản của đối thủ cạnh tranh khác trên
thị trường.
- Những thay đổi cần thiết cho bất động sản đó để tạo dựng vị trí cạnh tranh
trên thị trường tốt hơn và mạnh hơn.
Chiến lược giá cả:
Chiến lược này được đưa ra nhằm giải quyết vấn đề giá cả nào rao bán trên thị
trường là hợp lý nhất. Yếu tố chính ảnh hưởng đến chiến lược giá cả là chiến lược vị
trí bất động sản đó. Có hai loại chiến lược giá cả liên quan đến việc định vị bất động
sản:
+ Chi phí dựa trên giá cả: Giá cả sẽ liên quan đến tổng chi phí cho bất động sản
và lợi nhuận của nó. Khi bất động sản đó đã được cân nhắc nó sẽ trở thành một tổ hợp
phức tạp về tài chính. Sự kết hợp giữa bất động sản này và chi phí trong một vài
trường hợp là đơn giản nhưng trong vài trường hợp khác lại rất phức tạp.
+ Giá trị dựa trên giá cả: Giá cả này dựa trên sự hài lòng của khách hàng để
thanh toán cho bất động sản đó. Điều này tuỳ thuộc vào lợi ích và các tính năng của
bất động sản đó.
Đôi khi chi phí cho một bất động sản cao đến mức nó có thể nhắm mục tiêu vào
những khách hàng có thu nhập cao hơn. Số lượng người có thu nhập cao hơn thông
thường không ít hơn số người có thu nhập thấp. Nếu như bất động sản đó đã được định
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 10 SVTH: Đào Thị Hồng Sim

giá trong trường hợp để nhắm vào những khách hàng mục tiêu có thu nhập thấp hơn
thì lượng doanh thu có thể tăng gấp nhiều lần.
Chiến lược truyền thông:
Chiến lược truyền thông đề cập đến cách truyền tải thông tin giới thiệu bất động
sản và hình ảnh công ty dựa vào những người có quan hệ với công ty (những sự hợp
tác, các nhà cung cấp và khách hàng) và cả chiến lược về vị trí sản phẩm.
Mục tiêu sau cùng của việc xây dựng chiến lược truyền thông như sau:
* Xây dựng ấn tượng của những khách hàng cao cấp đối với bất động sản đó và
công ty mình.
* Các thư điện tử được tạo ra cần phải chắc chắn, ngắn gọn và phải dựa trên lợi
nhuận. Những thư điện tử này cần phải tạo dựng được sự hiện diện trong ý thức của
mỗi khách hàng hay đối tượng mục tiêu.
* Các phương pháp giao tiếp phải phù hợp với từng khách hàng.
Kênh chiến lược:
Kênh chiến lược là những kênh phân phối để tiếp cận với khách hàng hay những
khách hàng tiềm năng. Chiến lược này chủ yếu liên quan đến việc tạo dựng một bất
động sản có giá trị cho khách hàng với những cách thức hiệu quả nhất về chi phí. Càng
có nhiều sự môi giới giữa công ty bất động sản và những khách hàng tiềm năng thì giá
cả của sản phẩm cũng sẽ càng được tăng lên. Vì vậy mục tiêu sau cùng của kênh chiến
lược là xây dựng một mạng lưới để tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng hoặc khách
hàng tiềm năng tiếp cận bất động sản đó và các dịch vụ bất động sản mang đến.
 Lập kế hoạch chiến lược và ngân sách:
Đây là các bước sau cùng trước khi bất động sản đó hay các dịch vụ của nó mang
đến cho khách hàng và nhận được thông tin phản hồi. Trình tự của những hoạt động cụ
thể này được đưa vào những dạng cơ bản trong suốt thời gian lập kế hoạch chiến lược.
Thủ tục là vấn đề quan trọng trong việc lập kế hoạch chiến lược. Chi phí bỏ ra
cho kế hoạch cũng là một trong những nhân tố lớn nhất của công ty. Mọi hoạt động và
các bước tiếp thị đều cần đến nguồn ngân sách.
 Phản hồi từ phía khách hàng:
Việc phản hồi có thể được coi là sự kết thúc hay bắt đầu của bất kỳ một chiến

lược tiếp thị bất động sản nào sau khi nhận được phản hồi từ khách hàng rằng bất động
sản đó đã làm hài lòng khách hàng hoặc cần phải chỉnh sửa lại trong chiến lược tiếp
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 11 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
thị. Sự phản hồi có thể giúp công ty tránh được những sai lầm cũng như cách điều
chỉnh lại chiến lược tiếp thị này.
1.1.6. Trình tự thực hiện chiến lược tiếp thị bất động sản
Việc xác định thị trường mục tiêu và từng phân khúc khách hàng rõ ràng cùng
với những hiểu biết sâu sắc (Customer Insights) về từng phân khúc khách hàng là
những viên đá đầu tiên đặt nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị bất động sản thành
công.
Khi thấu hiểu được khách hàng và những yêu cầu cụ thể về bất động sản của
khách hàng, công ty lúc bấy giờ mới nên tiến hành triển khai đồng bộ các công việc
như:
+ Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi, tác động và chăm
sóc khách hàng. Việc tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm nên phải
phù hợp theo cách tiếp nhận của khách hàng (chỉ thực hiện tốt khi công ty đã xác định
rõ ràng và thấu hiểu được khách hàng một cách sâu sắc).
+ Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng được với những yêu cầu và
những thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách hàng.
+ Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị trường để
điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết, nhưng trên tất cả mọi sự mọi động thái cần phải
nhất quán và tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách nhìn nhận của khách hàng mục
tiêu.
Ngoài ra, việc liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị thế hình
ảnh của mình trong suy nghĩ của khách hàng là điều luôn luôn cần thiết và ưu tiên chú
trọng đầu tư.
1.1.7. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế thị trường
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế, có quan hệ với nhiều ngành, nhiều lĩnh vực và ngày càng chiếm tỉ trọng lớn. Sự
phát triển của thị trường bất động sản có tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh

tế. Vì vậy, nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực bất động sản là một trong những “đầu
kéo” của nền kinh tế.
Ở nước ta, từ khi đổi mới (1986), thị trường bất động sản từng bước hình thành
và phát triển, nhưng thị trường thực sự phát triển từ khi ban hành pháp lệnh nhà ở năm
1991 và luật đất đai 1993. Từ đó đến nay, thị trường bất động sản phát triển đã góp
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 12 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh
vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kĩ thuật
đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của
nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, thúc đẩy kinh tế phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm
qua.
1.1.8. Vai trò của tiếp thị trong kinh doanh bất động sản
Tiếp thị trong bất động sản là một lĩnh vực “khoa học”. Kết quả đạt được căn cứ
vào cách chúng ta tư vấn cho khách hàng, cách nhìn nhận nền kinh tế; sự phát triển
của cơ sở hạ tầng; xu hướng của xã hội. Nó là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết
mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến
việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của
mình.
Khi thiếu chiến lược tiếp thị đúng đắn, các đơn vị sẽ lãng phí nguồn lực, làm xói
mòn hình ảnh thương hiệu và đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động
đầu tư kinh doanh bất động sản. Nếu các đơn vị kinh doanh bất động sản bán các đơn
vị dự án chậm sẽ gây ra khó khăn rất nhiều trong quá trình thi công xây dựng và hoàn
thiện bất động sản, thậm chí sẽ giảm đi mức lời hoặc bị lỗ do việc trả lãi suất cho ngân
hàng trong thời gian dài hơn.
Theo tình hình hiện này thì các dự án được đem đi tiếp thị cùng lúc cho rất nhiều
khách hàng. Với nhiều đơn vị, việc tiếp thị dự án bất động sản chỉ đơn thuần là phát tờ
rơi quảng cáo, đưa bưu thiếp có in địa chỉ liên hệ, các quảng cáo đăng trên báo thì có
thiết kế tượng tự nhau, lời văn và cách thức trình bày quảng cáo gần như giống nhau,
thực sự chưa tạo nên sự khác biệt và chưa nhắm được tới đúng phân khúc khách hàng

của mình.
Vì thế, tiếp thị trong bất động sản không chỉ đơn thuần là cho thuê một tòa nhà
với bất kể giá nào mà còn phải nhận thức được tầm quan trọng của việc xây dựng
nhóm khách hàng tiềm năng và nhận thức được trong môi trường kinh tế hiện nay, nhu
cầu về dịch vụ của khách hàng không những là vấn đề về kinh tế mà còn là cách thức
phục vụ nhiệt tình, chuyên nghiệp, hiệu quả và hơn hết mang đến sự hài lòng cho
khách hàng của công ty.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 13 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
1.2. QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015
1.2.1. Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản
- Dịch vụ bất động sản là một trong những dịch vụ cao cấp mà Thành Phố đang
có những chính sách khuyến khích phát triển nhằm thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỉ trọng GDP của khu vực dịch vụ trong nền kinh tế.
- Phát triển dịch vụ bất động sản là nhằm thúc đẩy sự phát triển của các cơ sở hạ
tầng như nhà ở, cao ốc, văn phòng… thông qua việc phát triển các hoạt động xây dựng
nhằm đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho các công dân TP.HCM.
- Dịch vụ bất động sản có liên quan mật thiết đến các thành tố khác của nền kinh
tế như thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường ngoại tệ… Do đó, cần
đảm bảo sự phát triển lành mạnh của dịch vụ bất động sản nhằm góp phần thúc đẩy
tăng trưởng một cách ổn định cho nền kinh tế.
- Sự phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng tạo một sức cầu lớn cho
các ngành kinh tế khác như sản xuất xi măng, thép, đồ dùng gia đình… bởi do những
liên kết xuôi và liên kết ngược của ngành bất động sản với các ngành kinh tế khác.
1.2.2. Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản
- Dịch vụ bất động sản sẽ chiếm khoảng 20% – 25% giá trị GDP khu vực dịch
vụ từ nay đến năm 2015.
- Tốc độ phát triển thị trường và dịch vụ bất động sản khoảng trên 50%/năm.
- Dịch vụ bất động sản sẽ được phát triển một cách đồng bộ toàn bộ các dịch vụ
cho thuê văn phòng, khách sạn, căn hộ, bán lẻ…

GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 14 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN CỦA CHIẾN LƯỢC TIẾP THỊ DỰ ÁN KHU
ĐÔ THỊ MỚI BÌNH NGUYÊN TẠI CÔNG TY INTEREAL
2.1. GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ CÔNG TY
2.1.1. Giới thiệu sơ lược về công ty Intereal
Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
QUỐC TẾ
Tên tiếng Anh: INTERNATIONAL REAL ESTATE TRADING CORPORATION
Tên viết tắt: INTEREAL
Logo công ty:
Khẩu hiệu: Vì một Thế Giới an cư
Loại hình doanh nghiệp: Công ty Cổ phần
Mô hình doanh nghiệp: Công ty mẹ - Công ty con
Vốn điều lệ: 38.000.000.000 VNĐ.
Địa chỉ: Tầng 8, số 67 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bến Thành, Quận 1, TP.
Hồ Chí Minh.
Điện thoại: (84) (8) 39.251.688 – 3.251.696
Fax: (84) (8) 39.251.699
Website: www.intereal.vn
Email:
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang chuyển mình thay đổi nhanh chóng để
hội nhập cùng nền kinh tế Quốc tế, Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Quốc Tế
(Intereal) được thành lập với giấy phép thành lập số: 4103012079 do Sở Kế Hoạch và
Đầu Tư TP.HCM cấp ngày 22/12/2008. Ra đời và phát triển theo mô hình “Công ty mẹ
- Công ty con”, với Công ty Mẹ là Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ
Khang Thông – một doanh nghiệp hàng đầu cả về thực lực và uy tín tại Việt Nam hiện
nay, hoạt động mạnh trong các lĩnh vực kinh tế chủ lực như: Xây dựng các công trình
Công nghiệp – Dân dụng, đầu tư và thi công hạ tầng các khu Công nghiệp, khu Dân cư,
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 15 SVTH: Đào Thị Hồng Sim

khai thác cát, mua bán vật liệu xây dựng, kinh doanh Vận tải, Khách sạn, sản xuất đồ
Gỗ - Trang trí nội thất, đầu tư Tài chính, Cao ốc văn phòng cho thuê…
Trong quan hệ hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với các đối tác bạn bè trong
nước và quốc tế, công ty Intereal luôn luôn xây dựng một mối quan hệ bình đẳng trên
tinh thần thiện chí vì sự phát triển và lợi ích chung mà ở đó “niềm tin và chữ tín” phải
luôn đặt lên hàng đầu.
Với phương châm: “Hợp tác để cùng nhau phát triển, cùng nhau trường tồn”,
công ty Intereal đã ký kết các chương trình hợp tác chiến lược với các đối tác có uy tín
và thương hiệu lâu năm như:
+Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Gia Định (GDI).
+Công ty Cổ phần Hoàng Long Long An
+Công ty Liên doanh Phương Thảo & Wirl.
+Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank).
Để hướng tới một tầm cao mới đa dạng, hiện đại và chuyên nghiệp hơn trong
chiến lược đầu tư – xây dựng và phát triển bất động sản, công ty Cổ phần Giao dịch
Bất động sản Quốc Tế (Intereal) đã chính thức khai trương Sàn Giao dịch Bất động
sản Quốc Tế vào lúc 09 giờ sáng ngày 26 tháng 4 năm 2009 vừa qua.
Sàn Giao dịch Bất động sản Quốc Tế có diện tích 518.3 m
2
được đầu tư các thiết
bị hiện đại nhất với một đội một ngũ chuyên viên, luật sư có trình độ chuyên môn giỏi
và nhiều kinh nghiệm sẽ hỗ trợ khách hàng thực hiện nhanh chóng việc mua bán và
các thủ tục hồ sơ pháp lý về BĐS. Đặc biệt, bằng việc hợp tác chiến lược với Ngân
hàng Agribank và đơn vị bảo hiểm AIG, Intereal sẽ giúp tư vấn, hỗ trợ khách hàng với
mức vay lên tới 85% (tùy từng trường hợp).
Sàn giao dịch bất động sản Quốc Tế ra đời là một bước đột phá tiên tiến, tạo kênh
thông tin hữu hiệu, đáng tin cậy để các nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân trong và ngoài
nước tiếp cận và thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, an toàn,
đồng thời góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt
Nam, tiến tới mở rộng phạm vi kinh doanh, phát triển thị trường ra quốc tế.

2.1.3. Tầm nhìn, sứ mệnh và lĩnh vực đầu tư kinh doanh công ty
2.1.3.1. Tầm nhìn và sứ mệnh
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 16 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
 Tầm nhìn:
o Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư – kinh doanh bất động sản
chuyên nghiệp tại Việt Nam.
o Mở rộng phạm vi kinh doanh, phát triển thị trường ra tầm quốc tế.
o Liên kết, phát triển mạnh trong lĩnh vực đầu tư dự án, đầu tư tài chính.
o Đào tạo – xây dựng đội ngũ nhân viên năng động, có trình độ chuyên môn
giỏi, thích ứng nhanh nhạy thị trường và tâm huyết với nghề bất động sản.
 Sứ mệnh:
o Từng bước chuẩn hóa, cung cấp đa dạng các loại hình dịch vụ BĐS theo đúng chất
lượng và tiêu chuẩn quốc tế.
o Không ngừng sáng tạo, nâng cao tính chuyên nghiệp, cung cấp các giải pháp tối
ưu, tạo sự thuận lợi tối đa cho khách hàng theo mô hình một cửa khép kín.
o Là cầu nối tin cậy, uy tín giữa người mua và người bán trong giao dịch BĐS
2.1.3.2. Các lĩnh vực đầu tư kinh doanh của công ty
 Đầu tư góp vốn với chủ dự án:
Với tiềm lực tài chính mạnh và nhiều kinh nghiệm trong việc triển khai các dự án
cao ốc, khu Dân cư, khu Công nghiệp tại các đô thị trên cả nước, cổ đông chiến lược
rất quan trọng của Intereal là Khang Thông sẽ thúc đẩy việc hợp tác với các đối tác
trong việc đầu tư góp vốn và hỗ trợ về mặt kinh nghiệm với các chủ dự án đang sở hữu
các dự án tiềm năng để thực hiện các dự án khu Dân cư, khu Công nghiệp, Chung cư,
Khách sạn, khu TDTT, cao ốc văn phòng…
 Đầu tư mua sỉ bán lẻ:
Intereal đầu tư mua sỉ bán lẻ các loại đất dự án, chung cư cao cấp, khu thương
mại… Việc đầu tư này sẽ được kết hợp với các đối tác chiến lược và lâu dài dựa trên
nền tảng có lợi đôi bên để có thể tận dụng tối đa các dự án tiềm năng và khả năng phân
phối bất động sản chuyên nghiệp của Intereal. Với chiến lược triển khai quảng bá
thương hiệu hiệu quả, khả năng marketing thuần thục, có tính thuyết phục cao của đội

ngũ nhân viên chuyên nghiệp, Intereal có thể phân phối nhiều loại sản phẩm trong thời
gian nhanh nhất với giá cả cạnh tranh, phù hợp nhiều đối tượng.
 Đầu tư mua lẻ:
Với khả năng tài chính vững mạnh, Intereal có thể mua lại các loại đất dự án đã
phân lô, các căn hộ cao cấp, các nhà phố mà Quý khách hàng đang cần bán. Công ty
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 17 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
chuyên đầu tư mua các loại bất động sản như đất dự án, chung cư cao cấp, nhà phố các
loại theo giá thị trường.
2.1.4. Chức năng hoạt động của công ty
Công ty hoạt động dựa trên các chức năng sau:
Môi giới bất động sản:
Môi giới bất động sản là một trong các dịch vụ cốt lõi hàng đầu của Intereal, bao
gồm:
+ Môi giới phân phối sản phẩm độc quyền hoặc chính thức các dự án bất động
sản.
- Đối với nhà đầu tư: là công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu nhất.
- Đối với người tiêu dùng: là người đại diện tư vấn, lựa chọn sản phẩm tốt nhất.
+ Môi giới các bất động sản đơn lẻ:
Ngoài hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn, Intereal còn là
nơi nhận môi giới các sản phẩm đơn lẻ, đa dạng.
Sản phẩm chính: Căn hộ, đất nền, nhà đất hiện hữu, cao ốc văn phòng cho
thuê…
+ Mua bán, cho thuê bất động sản:
Bên cạnh chức năng môi giới, Intereal còn kinh doanh các sản phẩm: mua bán,
cho thuê từng căn hộ, nền đất, một phần dự án hoặc nguyên cả dự án.
Định giá bất động sản:
Nhận thẩm định các dự án đầu tư bất động sản, quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất gồm nhà ở riêng lẻ, biệt thự, căn hộ, chung cư, cao ốc văn phòng, nhà
xưởng, kho bãi, khu nghỉ mát, đất trang trại, khách sạn…tuân thủ theo qui định pháp
luật, phù hợp với tình hình giá cả thị trường.

Thẩm định giá nhằm mục đích: Góp vốn liên doanh, mua bán, chuyển nhượng,
đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, vay vốn ngân hàng, thành lập doanh nghiệp, chứng minh
tài sản bổ sung hồ sơ du học, du lịch…
Tư vấn hỗ trợ tài chính bất động sản:
Bằng việc hợp tác chiến lược với Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông
Thôn (Agribank), Intereal tư vấn, hỗ trợ tài chính cho khách hàng khi có nhu cầu vay
vốn để mua hoặc đầu tư vào bất động sản theo quy trình khép kín.
+ Tư vấn về giá, thông tin quy hoạch bất động sản.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 18 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Thông qua các thông tin trên thị trường, các văn bản pháp luật hiện hành cùng
các mối quan hệ đặc thù của Intereal… tư vấn nhà đất về các hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản theo yêu cầu của khách hàng;
đồng thời giải đáp mọi thắc mắc về các chính sách bất động sản mới nhất do chính phủ
ban hành,
tư vấn pháp lý cho người nước ngòai mua nhà tại Việt Nam, hoặc tư vấn cho Việt
Kiều mua nhà tại Việt Nam.
+ Tư vấn về các nội dung khác có liên quan đến bất động sản như:
Tư vấn, đầu tư, tạo lập kinh doanh, kinh doanh bất động sản.
Tư vấn đầu tư dự án bất động sản
Tư vấn và soạn thảo các hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Tư vấn về lựa chọn phương thức thanh toán giao dịch bất động sản.
Tư vấn về thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng, sổ đỏ.
Tiếp thị, quảng cáo bất động sản:
Intereal cung cấp cho khách hàng nhiều phương tiện rao bán, chuyển nhượng, thuê,
cho thuê bất động sản một cách hữu hiệu qua các phương tiện quảng cáo như:
 Quảng cáo trực tuyến tại hệ thống sàn.
 Quảng cáo trên website.
 Hệ thống bảng điện tử.
 Hệ thống kiosks thông tin.
 Bản tin sàn giao dịch.

 Đăng quảng cáo báo có kèm hình ảnh bất động sản.
Tư vấn – Thiết kế - Xây dựng – Cung ứng và Trang trí nội, ngoại thất:
Intereal cung cấp trọn gói theo quy trình khép kín dịch vụ tư vấn Thiết kế - Xây
dựng - Cung ứng đồ Gỗ - Trang trí nội, ngoại thất. Các dịch vụ bao gồm:
 Lập quy hoạch dự án.
 Tư vấn thiết kế, xây dựng công trình công nghiệp - dân dụng.
 Tư vấn kỹ thuật, giám sát thi công nhà ở, nhà xưởng.
 Cung cấp vật liệu xây dựng
 Tư vấn thiết kế mẫu mã đồ gỗ trang trí nội, ngoại thất theo yêu cầu thị hiếu cho
từng khách hàng.
 Chuyên sản xuất và trang trí nội,ngoại thất cao cấp theo từng đơn hàng.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 19 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Quản lý – đấu giá bất động sản:
Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu,
chủ sử dụng bất động sản.
 Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản.
 Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản.
 Quản lý – giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng
công năng, thiết kế và hợp đồng.
 Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền
của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
Các hình thức đấu giá:
 Trực tiếp bằng lời nói.
 Bỏ phiếu.
 Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý bất động sản:
Chuyển quyền sở hữu.
Hợp thức hóa nhà đất.
Xóa thế chấp.
Xin phép xây dựng.

Làm thủ tục hoàn công.
Kê khai di sản thừa kế.
Tặng – cho – bán bất động sản.
2.1.5. Mục tiêu của công ty
Mục tiêu của Công ty CP Giao Dịch BĐS Quốc Tế không chỉ tạo ra thu nhập tài
chính, làm tròn trách nhiệm đối với Hội đồng Quản trị, nhân viên, khách hàng và cộng
đồng mà công ty phục vụ; đó còn là sự động viên, khuyến khích các nhà đầu tư, các
đối tác tham gia phát triển kinh doanh thông qua việc triển khai các ý tưởng bằng
những dự án cụ thể, qua đó đánh giá sự đóng góp của mỗi người đối với mục tiêu đi
lên của công ty.
Cùng nhau bắt tay nỗ lực hết mình để phục vụ khách hàng của mình tối thiểu,
phải bằng, tốt hơn, tốt nhất so với đối thủ cạnh tranh với công ty. Để xây dựng và củng
cố lòng tin, lòng nhiệt thành, sự kề cận đối với khách hàng và là chỗ dựa vững chắc
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 20 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
nhất để ứng phó với sự thay đổi của môi trường kinh doanh với khẩu hiệu: “Vì một
Thế Giới an cư”.
Công ty có trách nhiệm tạo việc làm, thu nhập hợp lý cho nhân viên và đảm bảo
các điều kiện an toàn cho họ.
Đối xử với nhân viên của mình một cách công bằng và tôn trọng, cởi mở và chân
thật. Công ty luôn tôn trọng và thưởng xứng đáng cho các sáng kiến đóng góp mang
lại hiệu quả cho công ty. Khuyến khích những người trong công ty trở thành những
người tích cực, có trách nhiệm, năng động, sáng tạo, gắn bó qua việc tăng chất lượng,
cuộc sống cho nhân viên và mọi người.
Tận dụng triệt để các tiện ích của công nghệ thông tin mang đến và thông qua
mạng Internet toàn cầu để tiếp cận, quảng bá thương hiệu, hình ảnh của công ty đến
mọi đối tượng với chi phí hợp lý.
Thực hiện đúng các nguyên tắc quản lý tài chính, tài sản của công ty, quản lý bất
động sản,…thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước.
2.1.6. Văn hóa của công ty
Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Quốc Tế (Intereal) tự hào là một trong

những công ty thành viên của Tổng Công ty Xây dựng Thương mại Dịch vụ Khang
Thông phát huy tốt giá trị văn hóa. Ngay khi mới thành lập, ban lãnh đạo công ty đã
nhận thức rằng:“Muốn việc kinh doanh ngày càng phát triển vững mạnh, một tổ chức
quản trị tốt chưa đủ mà phải nhanh chóng hòa nhập và gắn kết mọi nhân viên lại với
nhau tạo nên một môi trường văn hóa thân thiện là điều không thể thiếu”. Intereal –
một môi trường làm việc văn hóa, hiện đại nơi các nhân viên phát huy tối đa năng lực
bản thân và phát triển kỹ năng làm việc một cách chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo.
Ban lãnh đạo thực hiện nghiêm túc các quy định của Luật Lao động Việt Nam, luôn có
chính sách đãi ngộ thích đáng đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho nhân viên cũng như luôn
khuyến khích nhân viên “làm việc cho hôm nay và cho chính bản thân họ trong tương
lai”.
Tập thể nhân viên Intereal quyết tâm hướng tới mục tiêu chung:“Vì sự phát triển
của công ty và sự hài lòng tuyệt đối của khách hàng”. Mỗi nhân viên Intereal luôn là
một mắt xích không thể tách rời tạo nên một tập thể đoàn kết vững mạnh, cùng nhau
học tập – làm việc, cùng nhau trau dồi kiến thức về sản phẩm, củng cố kỹ năng phục
vụ khách hàng và cùng nhau chia sẻ thành quả do mình tạo ra.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 21 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Hơn thế nữa, Intereal luôn mang lại giá trị tinh thần phong phú đến các đối tác
những nét văn hóa hiếu khách Á Đông truyền thống, cũng như luôn quan tâm đến đời
sống tinh thần của các nhân viên thuộc công ty.
2.1.7. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của công ty
2.1.7.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
Hình 2.1. Sơ đồ bộ máy quản lý của công ty
Nguồn: Phòng Hành Chính – Nhân sự
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 22 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Phó Giám Đốc
Kinh Doanh -
Marketing
TỔNG GIÁM ĐỐC
GĐ ĐIỀU HÀNH TRỢ LÝ

Phòng Công Nghệ
Thông Tin (IT)
Trưởng Phòng
Tài Chính –
Nhân Sự
Phòng
Pháp
Lý
Bộ
Phận
Đối
Ngoại
Phòng
Kinh
Doanh
Phòng
Marke
ting
Phòng
Quản
Lý
(Out
sour
cing)
Bộ Phận
Tư Vấn
Thiết
Kế Xây
Dựng &
Trang

Trí Nội
Ngoại
Thất
Phòng
Kế
Toán
Phòng
Hành
Chính
&
Nhân
Sự
BAN QUẢN TRỊ
2.1.7.2. Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban
 Ban Giám Đốc:
Tổng Giám đốc do Hội đồng Quản Trị bổ nhiệm, là người đại diện cho pháp luật
của công ty. Theo đó, Tổng Giám Đốc sẽ có những trách nhiệm và quyền hạn sau:
Tổ chức điều hành và chịu trách nhiệm trước Hội Đồng Quản Trị, Tổng Giám
Đốc công ty về mọi hoạt động của sàn.
Xây dựng chiến lược phát triển, kế hoạch dài hạn và hàng năm của sàn trình Chủ
tịch hội đồng quản trị, Tổng giám đốc công ty xét duyệt.
Quyết định chương trình, kế hoạch và biện pháp điều hành hoạt động của sàn
trong từng thời gian cụ thể.
Quy định nội quy, chế độ làm việc của sàn.
Ban hành, sửa đổi, bổ sung và huỷ bỏ các quy định về hoạt động của sàn trong
phạm vi quyền hạn được giao.
Quản lý cơ sở vật chất, kỹ thuật của sàn; chăm lo, tổ chức đời sống vật chất, tinh
thần cho cán bộ, công nhân viên của sàn.
- Trình Tổng Giám đốc Công ty quyết định khen thưởng, kỷ luật đối với cán bộ,
nhân viên theo cấp quản lý.

- Đề nghị Tổng Giám đốc Công ty bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm Phó Giám đốc sàn
và các nhân viên nghiệp vụ của sàn.
- Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, quảng cáo bất động sản.
 Phòng Kinh doanh:
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất
đã có hạ tầng.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển
nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
 Phòng Marketing – Truyền thông:
Thực hiện các chương trình tiếp thị, quảng cáo trong lĩnh vực hoạt động kinh
doanh bất động sản và đầu tư dự án của Công ty.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 23 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Thực hiện các hoạt động tiếp thị, thu thập thông tin thị trường bất động sản, đầu
tư dự án theo định hướng khách hàng, nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng.
Thực hiện các hoạt động tiếp thị, thu thập thông tin thị trường theo định hướng
người tiêu dùng thông qua việc tìm hiểu nhu cầu, hành vi nhằm hỗ trợ kinh doanh.
Thực hiện các hoạt động tiếp thị, thu thập thông tin thị trường theo định hướng
đối thủ cạnh tranh nhằm đảm bảo khả năng cạnh tranh cao. Hỗ trợ bộ phận kinh doanh
thương mại trong các hoạt động như:
• Khuyến mãi bán hàng.
• Hội chợ, hội thảo cộng đồng.
• Các sự kiện quảng bá thương hiệu.
• Hỗ trợ công cụ, vật phẩm bán hàng.
• Hoạt động hỗ trợ nhân viên bán hàng, chương trình kích thích bán hàng.
• Hội nghị khách hàng. Tiến hành phân tích các chương trình hoạt động marketing
của các công ty khác trong lĩnh vực bất động sản, dự án. Thực hiện các công việc khác
do cấp trên giao.

 Phòng Công nghệ thông tin (IT):
Thu thập, xử lý và lưu trữ thông tin.
Phụ trách hệ thống tin học trong toàn hệ thống công ty.
Thiết kế website cho công ty đồng thời đưa thông tin sàn giao dịch lên bảng điện tử,
các kiosks thông tin.
Tư vấn cho Tổng Giám đốc và triển khai việc sử dụng các hệ thống phần mềm mới.
 Phòng Kế toán:
Tổ chức hạch toán kinh tế về hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.
Tổng hợp kết quả quản lý kinh doanh, lập báo cáo kế toán thống kê, phân tích
hoạt động sản xuất - kinh doanh để phục vụ cho việc kiểm tra thực hiện kế hoạch của
công ty.
Ghi chép, phản ánh chính xác, kịp thời và có hệ thống có sự diễn biến các nguồn
vốn cấp, vốn vay; giải quyết các loại vốn, phục vụ cho việc huy động vốn đầu tư vào
các dự án và tình hình kinh doanh của công ty.
Theo dõi công nợ của công ty, phản ánh và đề xuất kế hoạch thu, chi tiền mặt và
các hình thức thanh toán khác.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 24 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Thực hiện quyết toán quý, tháng, năm đúng tiến độ và tham gia cùng với các
phòng nghiệp vụ của công ty để hạch toán lỗ, lãi, giúp cho Ban Giám Đốc công ty nắm
chắc nguồn vốn, biết rõ số lời.
Lập kế hoạch vay và sử dụng các loại vốn: cố định, lưu động, chuyên dùng, xây
dựng cơ bản sao cho có hiệu quả nhất.
Duy trì mối quan hệ tốt với ngân hàng để phục vụ cho các nhu cầu đầu tư phát
triển công ty.
 Phòng Khai thác (Outsourcing):
+ Nhà lẻ, đất lẻ, căn hộ:
Tìm kiếm, thu thập đầy đủ thông tin về khách hàng, sản phẩm.
Đàm phán, ký kết các hợp đồng mua bán hoặc rao bán, cho thuê bất động sản.
Quảng cáo, môi giới bất động sản.
+ Các dự án:

Phân phối lẻ để nhận hoa hồng từ chủ đầu tư.
 Phòng Pháp lý:
Tư vấn pháp lý bất động sản cho khách hàng khi đến công ty.
Soạn thảo và kiểm tra các vấn đề pháp lý trong các loại hợp đồng của công ty.
Phối hợp với bộ phận Hành chính, Kế toán thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan đến
quản lý nhà nước.
Tổ chức hướng dẫn, cập nhật cho nhân viên về các văn bản pháp luật mới có liên quan
đến công ty.
Soạn thảo quy trình, quy chế, nội quy cho công ty.
Kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS giao dịch tại sàn.
Các công việc khác có liên quan.
 Bộ phận Đối ngoại:
Biên dịch, phiên dịch ngôn ngữ cho sàn.
Tìm kiếm và thiết lập các mối quan hệ với các công ty, đơn vị đầu tư, chủ đầu tư,
phân phối, môi giới BĐS ở nước ngoài và kiều bào hải ngoại.
Phối hợp với các bộ phận liên quan lập phướng án hợp tác kinh doanh, phân phối,
marketing ra nước ngoài.
Phối hợp phòng kế toán theo dõi tiến độ thực hiện các hóa đơn với khách hàng
nước ngoài.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 25 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Tìm hiểu và báo cáo thường xuyên về tình hình thị trường BĐS nước ngoài cho
cấp trên.
Tư vấn việc đầu tư kinh doanh sản phẩm BĐS và dự án trong nước ra nước ngoài
(tư vấn các thông tin như pháp luật bất động sản, thị trường BĐS…).
Kiểm tra nội dung thông tin phần ngôn ngữ nước ngoài liên quan đến công ty trên
tất cả các kênh thông tin .
Chuẩn bị tài liệu và sắp xếp chương trình làm việc với các đối tác nước ngoài.
Các công việc khác có liên quan.
 Phòng Hành chính – Nhân sự:
Thực hiện công tác tuyển dụng nhận sự đảm bảo chất lượng theo yêu cầu, chiến

lược của công ty.
Tổ chức và phối hợp với các đơn vị khác thực hiện quản lý nhân sự, đào tạo và
tái đào tạo.
Tổ chức việc quản lý nhân sự toàn công ty.
Xây dựng quy chế lương thưởng, các biện pháp khuyến khích – kích thích người
lao động làm việc, thực hiện các chế độ cho người lao động.
Chấp hành và tổ chức thực hiện các chủ trương, qui định, chỉ thị của Ban Giám
đốc.
Nghiên cứu, soạn thảo và trình duyệt các qui định áp dụng trong Công ty, xây
dựng cơ cấu tổ chức của công ty - các bộ phận và tổ chức thực hiện.
Phục vụ các công tác hành chánh để BGĐ thuận tiện trong chỉ đạo – điều hành,
phục vụ hành chánh để các bộ phận khác có điều kiện hoạt động tốt.
Tham mưu đề xuất cho BGĐ để xử lý các vấn đề thuộc lĩnh vực Tổ chức-Hành
chánh-Nhân sự.
Hỗ trợ bộ phận khác trong việc quản lý nhân sự và là cầu nối giữa Ban Giám Đốc
và toàn thể nhân viên trong công ty.
2.1.8. Phân tích “SWOT” của công ty
2.1.8.1. Điểm mạnh (Strenghs)
Địa điểm kinh doanh thuận lợi, tọa lạc tại trung tâm kinh tế thành phố, có vị trí
đắc địa về giao thông và giao thương sẽ thu hút khách hàng chú ý đến hình ảnh công
ty.
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 26 SVTH: Đào Thị Hồng Sim
Intereal là một trong những công ty đầu tiên triển khai sàn giao dịch bất động sản
chuẩn với diện tích sàn 518,3m
2
. Sàn Giao Dịch ra đời sẽ làm giảm đáng kể số lượng
người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường tạo cơn sốt.
Khi giao dịch qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu,
thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch.
Công ty có nhiều loại hình dịch vụ phong phú như: tư vấn thiết kế - xây dựng –

cung ứng trang trí nội - ngoại thất; dịch vụ hỗ trợ công chứng; bảo hiểm bất động sản
và đã xây dựng được chuỗi dịch vụ khép kín cho việc mua bán bất động sản.
Bên cạnh đó, công ty đang thừa hưởng nguồn lực dồi dào về các dự án khu công
nghiệp, cao ốc, khu dân cư của công ty mẹ Khang Thông có nhiều năm kinh nghiệm
tạo lập dự án, tiềm lực tài chính hùng mạnh và là một thương hiệu uy tín trong thị
trường BĐS cao cấp.
Được sự hỗ trợ nhiệt tình của Công ty mẹ, các đối tác và thiết lập mối quan hệ lâu
dài với Ngân hàng Agribank cho vay tín dụng, đầu tư với lãi suất ưu đãi sẽ là đòn bẩy
đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh công ty.
Là công ty mới mẻ nhưng đã tập hợp nguồn nhân lực dồi dào, giàu kinh nghiệm,
chuyên nghiệp và tận tụy trong công việc cùng với hệ thống công nghệ tra cứu các
thông tin hiện đại.
Tập thể cán bộ, đội ngũ nhân viên trong công ty đoàn kết giúp đỡ lẫn nhau vì
mục tiêu phát triển chung của công ty, không ngừng học hỏi nâng cao trình độ để theo
kịp những tiến bộ trong giai đoạn hiện nay.
2.1.8.2. Điểm yếu (Weaks)
Vì mới thành lập nên thương hiệu “IR” của công ty chưa được nhiều người biết
đến, vì thế nguồn khách đến sàn để giao dịch, ký gửi sản phẩm chưa nhiều.
Sàn giao dịch bất động sản mới thành lập nên cả nhà đầu tư và khách hàng vẫn
thiếu thông tin và còn dè dặt, hoài nghi về các sàn giao dịch. Do đó, khách hàng vẫn
kinh doanh – giao dịch theo kiểu cũ, ngại qua sàn.
Nguồn ngân sách để chi cho các hoạt động quảng cáo, tiếp thị, môi giới… bất
động sản của công ty chưa nhiều.
Thủ tục hành chính còn rối với nhiều bước thủ tục rườm rà, khó hiểu dễ nảy sinh
giao dịch “ảo” đối với khách hàng.
2.1.8.3. Cơ hội (Opportunities)
GVHD: Th.s Phạm Thị Ngọc Hương 27 SVTH: Đào Thị Hồng Sim