Áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản vào giải quyết tình huống cụ thể

LỜI MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường bất động sản là một mặt hàng được phép giao
dịch. Số lượng giao dịch bất động sản (BĐS) đang tăng nhanh thu hút nhiều đối
tượng và thành phần kinh tế khác nhau. Đã có nhiều hiện tượng nhà đầu tư, chủ dự
án có những việc làm không đúng pháp luật.
Có trường hợp nhà đầu tư sơ suất, nhưng có trường hợp cố tình mang lại bất
lợi cho khách hàng, cho người mua nhà. Trong quan hệ giữa khách hàng với chủ đầu
tư, cần làm rõ tính pháp lý của hợp đồng, đặc biệt phải xem xét giấy phép đầu tư của
chủ dự án. Nhiều trường hợp mặc dù chưa xin được dự án, chưa thuê được đất thì đã
rao bán nhà rồi theo kiểu hợp đồng góp vốn. tạo ra những thiệt hại cho khách hàng.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản đã quy định rõ cho nhà đầu tư phải tuân thủ
đúng thủ tục về những giao dịch trên thị trường đặc biệt này. Áp dụng pháp luật về
kinh doanh bất động sản vào giải quyết tình huống cụ thể trên.
TRẢ LỜI THEO NỘI DUNG TÌNH HUỐNG
1. Trong trường hợp này chủ đầu tư vi phạm những quy định nào của Luật
kinh doanh bất động sản.
Thứ nhất: chủ đầu tư vi phạm Điều 25. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công
trình xây dựng
“1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các
điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng;
chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất.
3. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 23 của Luật này.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp
luật.
6. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”.
1
Và được hướng dẫn tại Nghị Định số 153/NĐ-CP nghị định quy định chi tiết hướng
dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản ngày 15/10/2007 Tại khoản 4 điều 4

“Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải
chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một
khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại
tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;
Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời
hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách
hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và
bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì
khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư
phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của
phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại”
Thứ hai: Tương ứng với nghĩa vụ thì chủ đầu tư vi phạm Điều 26. Quyền
của bên mua nhà, công trình xây dựng
“1. Được nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan.
2. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng hoàn thành các thủ tục mua bán nhà,
công trình xây dựng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn với
quyền sử dụng đất.
3. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bảo hành theo quy định tại Điều 23 của
Luật này.
4. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bồi thường thiệt hại do việc giao nhà,
công trình xây dựng không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các
cam kết khác trong hợp đồng.
5. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, công trình xây
dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên
thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
2
6. Các quyền khác theo quy định của pháp luật”.
Thứ ba: chủ đầu tư đã vi phạm khoản 1 Điều 70. Hợp đồng mua bán nhà,
công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau đây:
a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật
này;
c) Giá mua bán;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Bảo hành;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”.
Trong đó có vi pham tại điểm b Các thông tin về nhà, công trình xây dựng
quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;
Theo khoản 3 điều 11
3. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d) Quy mô, diện tích của bất động sản;
đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;
e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan
đến bất động sản;
g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản;
lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;
3
h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i) Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
k) Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;
l) Các thông tin khác

Giới kinh doanh bất động sản ví von câu chuyện bồi thường chậm giao nhà
bằng "phép vua thua lệ làng", những gì luật chưa quy định rõ thì người mua kẻ bán
có quyền thỏa thuận theo thông lệ. Những gì đôi bên đã hứa với nhau trong hợp
đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng góp vốn đầu tư... đều là cam
kết có tính tương đối vì hiện nay không có mẫu số chung cho việc bồi thường chậm
giao nhà.
2. Lý giải nguyên nhân về việc chủ đầu tư thường “trễ hạn bàn giao căn
hộ”
Có thể thấy một số nguyên nhân chủ yếu sau:
Thứ nhất: Điểm dễ thấy nhất là hợp đồng quy định nhiều điều kiện ưu đãi
cho chủ đầu tư, nhưng trói nghĩa vụ nặng nề cho bên mua.
Trong trường hợp bên bán không thể bàn giao căn hộ vào ngày bàn giao căn
hộ do lỗi của bên bán, bên bán có trách nhiệm thông báo cho bên mua bằng văn bản.
Nếu quá 2 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ theo quy định mà bên bán không thể
bàn giao căn hộ, bên bán sẽ phải thanh toán cho bên mua tiền lãi theo mức lãi suất
áp dụng trên số tiền bên mua đã thanh toán cho bên bán tính trên thời gian chậm tiến
độ bàn giao
Nghĩa vụ của bên mua lại rất nặng nề. Bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ
thanh toán thì bên bán sẽ gửi cho bên mua qua đường bưu chính một thông báo theo
địa chỉ của bên mua về việc chậm thanh toán đó và yêu cầu thanh toán khoản tiền bị
chậm và khoản lãi chậm trả. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo, bên
mua sẽ phải chịu tiền lãi chậm trả theo mức lãi suất áp dụng (tính theo ngày) trên số
tiền quá hạn. Nếu bên mua vẫn không thanh toán trong vòng 3 tháng kể từ ngày gửi
thông báo, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi
4
thường cho bên mua bất kỳ khoản tiền nào. Ngoài ra, bên mua còn phải chịu các
khoản chi phí khác. Một điều kiện nữa là chủ đầu tư chỉ hoàn trả tiền còn lại sau khi
căn hộ được bán cho khách hàng khác.
Thứ hai: Sự kiện bất khả kháng được chủ đầu tư quy định bao gồm các sự
kiện như chiến tranh, khủng bố, tình trạng khẩn cấp quốc gia, đặc biệt là thay đổi

chính sách pháp luật của Nhà nước. Sự kiện bất khả kháng cũng bao gồm lệnh cấm
hoặc tạm đình chỉ theo quy định của pháp luật hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành (bao gồm cả việc rút giấy phép không cho phép bên bán thực hiện
đầu tư xây dựng dự án hoặc bán căn hộ mà không do lỗi của bên bán).
Nhìn vào những quy định trên có thể thấy, chủ đầu tư đều thòng quy định về
điều kiện bất khả kháng do pháp luật và quy định của Nhà nước thay đổi. Với thực
tế quy định về lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ đối với lĩnh vực phi sản xuất như
hiện nay, chủ đầu tư hoàn toàn có đủ lý lẽ để viện dẫn cho sự chậm chễ của mình
(nếu có). Khách hàng trong những trường hợp này thường chọn cách "ngậm bồ hòn
làm ngọt". Tình trạng đưa ra những hợp đồng "nắm đằng chuôi" như vậy chỉ có thể
giảm bớt khi cung căn hộ dồi dào và khách hàng được coi là "thượng đế" với đúng
nghĩa của nó.
Thứ ba: đầu tư cố tình trì hoãn, kéo dài thời gian không tiến hành xây dựng
thì khách hàng luôn phải chịu thiệt thòi. Chủ đầu tư thường thỏa thuận “thời gian dự
kiến thi công” hoặc “tổng thời gian thi công” nhưng không bao giờ nêu ra một cách
chính xác thời điểm bàn giao căn hộ. Khách hàng do không xem xét kỹ, cứ nghĩ
rằng hết “tổng thời gian thi công” là được nhận nhà song thỏa thuận này gần như
không có sự ràng buộc gì.
Thứ tư: nguyên nhân khách quan như thị trường bất động sản thời gian qua
vô cùng ảm đạm, lãi suất cho vay tăng, giá nguyên vật liệu tăng nên công trình phải
tạm dừng lại”. Họ cũng nói lỗi thuộc về khách quan, là tình trạng chung nên họ
không chịu trách nhiệm.
5