THỜI ĐIỂM GIAO KẾT VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUI ĐỊNH CỦA BỘLUẬT DÂN SỰ2005

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH




KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC


THỜI ĐIỂM GIAO KẾT
VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
THEO QUI ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005

Chủ trì hội thảo: NCS. LÊ MINH HÙNG









TP. HỒ CHÍ MINH – ngày 05/12/2009

ii

MỤC LỤC

Chuyên đề 1: “VỀ THỰC TẾ XÉT XỬ CỦA TOÀ ÁN TRONG VIỆC CÔNG
NHẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở & HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” – Thẩm phán Phan Thanh Tùng – TAND Tp.HCM ........ 1
Chuyên đề 2: “THỜI ĐIỂM GIAO KẾT VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA
HỢP ĐỒNG THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005” CÒN ĐÓ NHIỀU
QUY ĐỊNH CHƯA ĐẦY ĐỦ - ThS. LS. Trương Thị Hoà – Đoàn LS Tp. HCM ....... 8
Chuyên đề 3: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG VÀ VIỆC CÔNG
CHỨNG HỢP ĐỒNG” – LS. Huỳnh Văn Nông - Đoàn LS Tp. HCM....................... 13
Chuyên đề 4: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO CÓ
ĐIỀU KIỆN THEO ĐIỀU 470 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005" – CCV Phan Văn Cheo –
Phòng Công chứng Sài Gòn .......................................................................................... 19
Chuyên đề 5: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI
SẢN” – TS. Dương Anh Sơn – Khoa Kinh tế, ĐHQG Tp. HCM ................................ 22
Chuyên đề 6: “THỜI ĐIỂM GIAO KẾT HỢP ĐỒNG VÀ VẤN ĐỀ XUNG ĐỘT
PHÁP LUẬT TRONG THỜI GIAN”- TS. Đỗ Văn Đại – ĐHL Tp. HCM ................. 28
Chuyên đề 7: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUI ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN” –
NCS Lê Minh Hùng - ĐHL Tp. HCM .......................................................................... 41

iii





THỜI ĐIỂM GIAO KẾT
VÀ THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
THEO QUI ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005

Thời gian: 8h00, Thứ Bảy ngày 05 tháng 12 năm 2009
Địa điểm: Hội trường B303 – Trường ĐH Luật TP.HCM
Số 02 Nguyễn Tất Thành, Quận 4, TP.HCM

GIỜ
7h30– 8h00 Đón đại biểu
8h00 – 8h10 Tuyên bố lý do, giới thiệu đại biểu
8h10 – 8h25
Tham luận: “Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng theo qui định của pháp luật hiện hành –
Thực trạng và định hướng hoàn thiện”
NCS. Lê Minh Hùng – Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh
8h25 – 8h40
Phần trình bày của TS. Chu Hải Thanh –
Phó Giám đốc Học viện Tư pháp
8h40 – 9h00
Tham luận: “Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của
Hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 -
Còn đó nhiều quy định chưa đầy đủ”
ThS. LS. Trương Thị Hòa – Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh
9h00 – 9h15
Tham luận: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm
công chứng hợp đồng”
LS. Huỳnh Văn Nông – VPLS Sông Hậu – SH LAW

CHƯƠNG TRÌNH HỘI THẢO

iv
9h15 – 10h15 Thảo luận
10h15- 10h30 Giải lao
10h30 – 10h50
Tham luận: “Về thực tế xét xử của toà án
trong việc công nhận hợp đồng mua bán nhà ở

& hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Thẩm phán Phan Thanh Tùng – Phó Chánh Tòa Dân sự
Tòa án nhân dân Tp. Hồ Chí Minh
10h50– 11h05
Tham luận: “Thời điểm giao kết hợp đồng và vấn đề xung đột
pháp luật trong thời gian”
TS. Đỗ Văn Đại – Phó trưởng khoa Luật Dân sự
- ĐH Luật Tp. HCM
11h05 – 11h20
Tham luận: “Thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng tặng cho tài sản”
TS. Dương Anh Sơn – Khoa Kinh tế - ĐHQG TP. HCM
11h20 - 12h00 Thảo luận và Tổng kết Hội thảo



1
Chuyên đề 1: “VỀ THỰC TẾ XÉT XỬ CỦA TOÀ ÁN TRONG
VIỆC CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở & HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”
Thẩm phán Phan Thanh Tùng
Toà Dân sự – Toà án nhân dân Tp.Hồ Chí Minh

1. Lý thuyết về hợp đồng:
Tại nhiều quốc gia trên thế giới, Bộ luật Dân sự của họ luôn dành một phần
quan trọng quy định về nghĩa vụ dân sự. Đơn giản nhất, nghĩa vụ dân sự được hiểu là
một mối quan hệ pháp lý, trong đó một người phải thi hành một yêu cầu của một người
khác; người phải thi hành còn được gọi là “con nợ”, còn người được thi hành gọi là
“chủ nợ”. Sự “phải thi hành” đó xuất phát từ một nghĩa vụ, mà chúng ta gọi là nghĩa
vụ dân sự.

Trong Bộ luật Dân sự hiện hành của Việt Nam, nghĩa vụ dân sự là một định chế
quan trọng, được quy định “khung” nhưng đồng thời cũng mang tính chi tiết trong
luật. Điều 280 Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS 2005) định nghĩa về nghĩa vụ dân sự
như sau: “Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi
chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực
hiện công việc khác hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một
hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền). Tiếp liền sau đó, điều
281 BLDS 2005 xác định về các căn cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự như sau: “Nghĩa vụ
dân sự phát sinh từ các căn cứ sau đây: 1/Hợp đồng dân sự; 2/Hành vi pháp lý đơn
phương; 3/Thực hiện công việc không có uỷ quyền; 4/Chiếm hữu, sử dụng tài sản hoặc
được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật; 5/Gây thiệt hại do hành vi trái pháp
luật; 6/Những căn cứ khác do pháp luật quy định.”.
Như vậy, một trong những căn cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự mà điều 281 BLDS
2005 quy định, là “Hợp đồng dân sự”.
Trong cuộc sống hàng ngày, do nhu cầu của đời sống mà chúng ta đã phải thực
hiện rất nhiều hành vi như: -mua bán, thuê mướn, chuyên chở, giữ hộ tài sản…..hoặc
làm một công việc gì đó. Khi thực hiện những hành vi như vậy, chúng ta đã ký kết
những “Hợp đồng dân sự” mà theo đó sẽ phát sinh nghĩa vụ dân sự cho chính chúng
ta. Nói cách khác, một trong những nguồn gốc phát sinh nghĩa vụ dân sự là các “Hợp
đồng dân sự” được tạo ra bởi chính ý chí của chúng ta.

2
Về mặt pháp lý, điều 388 BLDS 2005 nêu ra khái niệm về “Hợp đồng dân sự”
như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Theo tác giả Đỗ Văn Đại, “Hợp đồng là một
trong những chế định quan trọng, có tần suất áp dụng rất cao trên thực tế và có khả
năng ảnh hưởng đến sự vận hành của phần lớn giao dịch dân sự” (TS Đỗ Văn Đại –
Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án – NXB Chính trị quốc gia, Hà
Nội, 2008 – tr.14-15). Thật vậy, trong thực tế xét xử án dân sự của Toà án hàng năm,
số vụ án xuất phát từ hợp đồng chiếm tỷ lệ hơn 50%.

2. Sự quy định về hợp đồng trong pháp luật dân sự Việt Nam:
Bộ luật Dân sự hiện hành của chúng ta là BLDS 2005. Trong Bộ luật này, phần
tổng quát về hợp đồng dân sự (HĐDS) được quy định từ điều 388 đến điều 427 (tổng
cộng 41 điều).
Một số quy định căn bản của luật về HĐDS như sau:
- Nguyên tắc giao kết HĐDS (điều 389): -(1)Tự do giao kết HĐDS nhưng
không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; (2)Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác,
trung thực và ngay thẳng;
- Đề nghị giao kết HĐDS (điều 390): -(1)Đề nghị giao kết HĐDS là việc thể
hiện rõ ý định giao kết HĐ và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của của bên đề nghị
đối với bên đã được xác định cụ thể; (2)Trong trường hợp đề nghị giao kết HĐ có nêu
rõ thời hạn trả lời, nếu bên đề nghị lại giao kết HĐ với người thứ ba trong thời hạn chờ
bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị mà không
được giao kết HĐ nếu co thiệt hại phát sinh;
- Thời điểm đề nghị giao kết HĐ có hiệu lực; Thay đổi, rút lại đề nghị giao kết
HĐ; Huỷ bỏ đề nghị giao kết HĐ; Chấm dứt đề nghị giao kết HĐ; Sửa đổi đề nghị do
bên được đề nghị đề xuất; Chấp nhận đề nghị giao kết HĐ; Thời hạn trả lời chấp nhận
giao kết HĐ; Trường hợp bên đề nghị giao kết HĐ chết hoặc mất năng lực hành vi dân
sự; Trường hợp bên được đề nghị giao kết HĐ chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự;
Rút lại thông báo chấp nhận giao kết HĐ; Hình thức HĐDS; Nội dung của HĐDS (từ
điều 391 đến 402);
- Địa điểm giao kết HĐDS (điều 403): -Địa điểm giao kết HĐDS do các bên
thỏa thuận; nếu không có thoả thuận thì địa điểm giao kết HĐDS là nơi cư trú của cá
nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết HĐ;
- Thời điểm giao kết HĐDS (điều 404): -(1)HĐDS được giao kết vào thời điểm
bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết; (2)HĐDS cũng xem như đã được
giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có sự thoả

3
thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết; (3)Thời điểm giao kết HĐ bằng lời nói

là thời điểm các bên đã thoả thuận về nội dung của HĐ; (4)Thời điểm giao kết HĐ
bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
- Hiệu lực của HĐDS (điều 405): -HĐ được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;
- HĐDS vô hiệu (điều 410): -(1)Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ
điều 127 đến điều 138 của BLDS 2005 cũng được áp dụng đối với HĐDS vô hiệu;
(2)Sự vô hiệu của HĐ chính làm chấm dứt HĐ phụ, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận HĐ phụ được thay thế HĐ chính. Quy định này không áp dụng đối cới các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ DS; (3)Sự vô hiệu của HĐ phụ không làm chấm dứt
HĐ chính, trừ trường hợp các bên thoả thuận HĐ phụ là một phần không thể tách rời
của HĐ chính;
- HĐDS vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (điều 411): -
(1)Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, HĐ có đối tượng không thể thực hiện được vì
lý do khách quan thì HĐ này vô hiệu; (2)Trong trường hợp khi giao kết HĐ mà một
bên biết hoặc phải biết về việc HĐ có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng
không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết HĐ thì phải bồi thường thiệt
hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc HĐ có đối tượng
không thể thực hiện được; (3)Quy định tại khoản (2) này cũng được áp dụng đối với
trường hợp HĐ có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng
phần còn lại của HĐ vẫn có giá trị pháp lý.
3. Thực tế xét xử của Toà án trong việc công nhận HĐ mua bán nhà ở
(HĐMBNƠ) và HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ):
3.1. Về việc công nhận HĐMBNƠ:
HĐMBNƠ là một trong những HĐDS thông dụng, được quy định từ điều 450
đến điều 455 BLDS 2005. Trong thực tế xét xử, bên cạnh các điều luật này, Toà án
còn áp dụng Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm
phán Toà án nhân dân tối cao (theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Nghị
quyết của HĐTP-TANDTC là một loại văn bản quy phạm pháp luật) để giải quyết các
tranh chấp về mua bán nhà ở.
Điều 450 BLDS 2005 quy định về hình thức HĐMBNƠ như sau: “HĐMBNƠ

phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật
có quy định khác”. Đa số các tranh chấp về HĐMBNƠ xảy ra mà Toà án phải xét xử
là do sự vi phạm quy định về hình thức của HĐMBNƠ, nói tại điều 450 BLDS 2005.
Mặc dù không xem sự vi phạm quy định về hình thức của HĐMBNƠ dẫn đến sự vô

4
hiệu tuyệt đối của HĐ (pháp luật hiện hành chỉ xem hình thức của HĐMBNƠ là điều
kiện có hiệu lực của HĐ (xem điều 134 BLDS 2005), nhưng trong trường hợp đã được
Toà án yêu cầu các bên phải hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ mà các bên không
chấp hành, HĐMBNƠ sẽ được Toà án tuyên bố là vô hiệu, huỷ HĐ đồng thời xác định
của các bên tham gia.
Quy trình giải quyết của Toà án có thể tóm tắt như sau:
- Trong trường hợp các bên giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng HĐ không
được công chứng hoặc chứng thực, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án ra
quyết định buộc các bên phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các
thủ tục hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ; thời hạn để các bên thực hiện là 01
tháng kể từ ngày Toà án ra quyết định (xem điều 134 BLDS 2005; điểm b tiểu mục 2.2
mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của HĐTP-
TANDTC);
- Quá thời hạn 01 tháng mà các bên không đến cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền (trong trường hợp này là Phòng Công chứng; Văn phòng công chứng) để thực
hiện các thủ tục hoàn thiện về hình thức của HĐMBNƠ thì Toà án tuyên bố
HĐMBNƠ đó vô hiệu; bên có lỗi làm cho HĐ bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình
thức vì không thực hiện quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy
định;
Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy đối với loại HĐMBNƠ, pháp luật nghiêng
hẳn về quan điểm “Trọng thức” khi quy định rằng “HĐMBNƠ phải được lập thành
văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”
và sự vi phạm về hình thức của HĐMBNƠ có thể dẫn đến sự vô hiệu của HĐ. Nhưng
có một điểm cần lưu ý ở đây: -trong trường hợp sau khi Toà án ra quyết định buộc các

bên phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục hoàn thiện về
hình thức của HĐMBNƠ, các bên chấp hành quyết định của Toà án, thì trong trường
hợp đó, hiệu lực của HĐ sẽ được công nhận theo cả 02 bản HĐ: -HĐMBNƠ do các
bên đã soạn thảo và ký kết và HĐMBNƠ do các bên ký kết mới tại cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền (công nhận về thời gian xác lập, về giá mua bán, về các nội dung khác
của HĐ). Còn trong trường hợp sau khi Toà án ra quyết định buộc các bên phải đến cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục hoàn thiện về hình thức của
HĐMBNƠ, các bên không chấp hành quyết định của Toà án, thì Toà án sẽ tuyên bố
HĐMBNƠ bị vô hiệu vào thời điểm các bên ký kết HĐMBNƠ (bản HĐ không
công chứng, chứng thực theo quy định), nhưng thời điểm xác định lỗi là tính kể từ lúc
bên nào đó không chấp hành quyết định của Toà án và việc xác định lỗi dựa trên sự
không chấp hành này của đương sự (không xác định lỗi do việc không ký kết

5
HĐMBNƠ không có công chứng, chứng thực hợp pháp mà xác định lỗi do không chấp
hành quyết định của toà án buộc thực hiện thủ tục hoàn thiện về hình thức của
HĐMBNƠ).
3.2. Về việc công nhận HĐCNQSDĐ:
HĐCNQSDĐ cũng là một loại HĐDS, quy định tại điều 697 của BLDS 2005
như sau: “HĐCNQSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định
của BLDS và pháp luật về đất đai.
HĐCNQSDĐ là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do đó
việc chuyển nhượng cũng phải thực theo quy định chung, nói tại điều 689 về hính thức
chuyển quyền sử dụng đất như sau: “1/Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện
thông qua HĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều này. 2/HĐ chuyển quyền sử
dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật” (khoản 3 điều 689 quy định rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực
hiện theo quy định tại các điều từ điều 733 đến điều 735 của BLDS 2005).

Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy đối với loại HĐCNQSDĐ, pháp luật cũng
nghiêng về quan điểm “Trọng thức” khi quy định rằng HĐCNQSDĐ phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, và sự vi phạm về hình thức của
HĐCNQSDĐ có thể dẫn đến sự vô hiệu của HĐ. Mặc dầu vậy, trong một số trường
hợp, quan điểm “Trọng thức” cũng có ngoại lệ. Chúng ta xem xét một số trường hợp
sau:
a. Đối với việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ được xác lập từ ngày
01/07/1980 (ngày Chính phủ ban hành quyết định số 201/CP) đến trước ngày
15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực):
- Về nguyên tắc chung, HĐCNQSDĐ xác lập trong thời điểm này là HĐ trái
pháp luật; do đó nếu có tranh chấp mà HĐCNQSDĐ chưa được thực hiện thì Toà án
huỷ HĐ do vô hiệu (việc giải quyết hậu quả của HĐ vô hiệu thực hiện theo quy định
chung);
- Nếu HĐ đã được thực hiện thì Toà án công nhận HĐ trong các trường hợp sau
đây: -bên nhận CNQSDĐ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai; trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng
nhận QSDĐ nhưng bên nhận chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng
nhận QSDĐ tại UBND cấp có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng;
bên nhận CNQSDĐ đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản

6
xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng
không phản đối khi bên nhận CNQSDĐ xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu
năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
b. Đối với việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ được xác lập từ sau ngày
15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực):
- Về nguyên tắc, các điều kiện để công nhận HĐCNQSDĐ bao gồm: -người
tham gia giao kết HĐCNQSDĐ có năng lực hành vi dân sự; người tham gia giao kết
HĐCNQSDĐ hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của HĐCNQSDĐ không
trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp

giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất
đai năm 2003; bên CNQSDĐ phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận
CNQSDĐ phải có đủ điều kiện về nhận CNQSDĐ theo quy định; HĐCNQSDĐ phải
được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của UBND
cấp có thẩm quyền;
- Trong trường hợp HĐCNQSDĐ không có đầy đủ các điều kiện để công nhận
nêu trên thì vẫn có thể được công nhận trong một số trường hợp sau đây: (1)Đối với
HĐ giao kết trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp
luật) vi phạm điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng đã có một trong các loại
giấy tờ khác quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát
sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/07/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không
xem là vi phạm điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ; (2)Đối với HĐCNQSDĐ mà tại
thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ và điều kiện về
hình thức của HDCNQSDĐ nhưng sau đó đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ khác quy định tại khoản 1, 2 và 5
điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/07/2004
mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không xem là vi phạm điều kiện về giấy chứng
nhận QSDĐ và điều kiện về hình thức của HDCNQSDĐ; (3)Đối với HĐCNQSDĐ vi
phạm các điều kiện về giấy chứng nhận QSDĐ và điều kiện về hình thức của
HDCNQSDĐ, nếu sau khi thực hiện HĐCNQSDĐ, bên nhận chuyển nhượng đã trồng
cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố……và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng
không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy
định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công
nhận HĐ. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án
công nhận HĐCNQSD phần đất có nhà và huỷ HĐCNQSD phần đất còn lại.
(Xem thêm Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng
thẩm phán – TANDTC).

7
4. Kết luận:

Với thực tế xét xử của Toà án nêu trên, ta có thể rút ra kết luận như sau:
- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, sự có hiệu lực của hợp đồng dẫn đến việc
Toà án công nhận hợp đồng không phụ thuộc vào thực tế chiếm hữu; Toà án thường
triệt để áp dụng quan điểm “Trọng thức” trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp
đồng mua bán nhà ở;
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về nguyên tắc Toà án
cũng áp dụng quan điểm “Trọng thức”, nhưng trong một số trường hợp Toà án đã căn
cứ thực tế chiếm hữu, quản lý, sử dụng đất để công nhận hợp đồng. Cách giải quyết
như vậy cũng để nhằm ổn định trật tự xã hội; ngoài ra quan điểm đó còn xuất phát từ
quan điểm “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mà Nhà nước là người đại diện cho chủ sở
hữu; người sử dụng đất chỉ được trao quyền sử dụng đất”.
Sự phân biệt về cách giải quyết của Toà án nêu trên đối với 02 loại hợp đồng cụ
thể (hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở) sẽ
làm cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức có thể tự mình bảo vệ được quyền lợi của bản
thân khi có tranh chấp xảy ra và bảo đảm trật tự công cộng.






8
Chuyên đề 2: “THỜI ĐIỂM GIAO KẾT VÀ THỜI ĐIỂM CÓ
HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ
LUẬT DÂN SỰ 2005” CÒN ĐÓ NHIỀU QUY ĐỊNH CHƯA ĐẦY
ĐỦ
Thạs sĩ Ls. Trương Thị Hòa
Văn phòng Luật sư Trương Thị Hòa –
Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh

Trên cơ sở phạm vi của Hội thảo khoa học chuyên đề “Thời điểm giao kết và
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005”, chúng tôi
có một số ý kiến tham luận như sau :
1) Phân tích và góp ý kiến về Điều 405 Bộ luật dân sự 2005 (Hiệu lực của hợp
đồng dân sự).
Điều 405 Bộ luật dân sự 2005 quy định :
Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Điều 405 Bộ luật dân sự quy định quá chung chung dễ phát sinh tranh chấp.
a) Khái niệm về ‘được giao kết hợp pháp’ chưa được quy định cụ thể. Cần
quy định rõ giao kết hợp pháp là theo đúng quy định tại Điều nào của Bộ
luật dân sự (như Điều 122 – Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự ;
Điều 123 – Mục đích của giao dịch dân sự ; Điều 124 - Hình thức giao
dịch dân sự ; Điều 125 – Giao dịch dân sự có điều kiện ; Điều 389 –
Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự).
b) Nội hàm của cụm từ “thỏa thuận khác” chưa được xác định rõ (như có
hiệu lực trước ngày ký kết hay sau ngày ký kết, kể từ ngày nào). Thực tế,
các bên ký kết hợp đồng đã căn cứ Điều 405 Bộ luật dân sự để thỏa thuận
hợp đồng có hiệu lực trước ngày ký nhưng cơ quan thuế có nơi không chấp
nhận, có nơi chấp nhận.
c) Nội hàm của cụm từ “pháp luật có quy định khác” quá rộng, không hiểu là
quy định nào.
2) Phân tích và góp ý kiến về Điều 404 Bộ luật dân sự 2005 (Thời điểm giao
kết hợp đồng dân sự).

9
Điều 404 Bộ luật dân sự 2005 quy định :
1. Hợp đồng dân sự được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả
lời chấp nhận giao kết.
2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà

bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời
chấp nhận giao kết.
3. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa
thuận về nội dung của hợp đồng.
4. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký
vào văn bản.
Quy định tại Điều 404 Bộ luật dân sự 2005 liên quan đến một số điều khác của
Bộ luật dân sự 2005.
a) K1 Điều 404 rất phức tạp vì quy định này liên quan đến các Điều 390 (đề
nghị giao kết hợp đồng) ; Điều 391 (thời điểm đề nghị giao kết hợp đồng
có hiệu lực) ; Điều 396 (chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng) ; Điều 397
(thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng).
b) Điều 391 K2 Bộ luật dân sự 2005 quy định cụ thể các trường hợp được coi
là đã nhận được đề nghị giao kết hợp đồng như sau :
Các trường hợp sau đây được coi là đã nhận được đề nghị giao kết hợp
đồng:
a. Đề nghị được chuyển đến nơi cư trú, nếu bên được đề nghị là cá
nhân; được chuyển đến trụ sở, nếu bên được đề nghị là pháp nhân;
b. Đề nghị được đưa vào hệ thống thông tin chính thức của bên được đề
nghị;
c. Khi bên được đề nghị biết được đề nghị giao kết hợp đồng thông qua
các phương thức khác.
c) Về việc thời điểm bên đề nghị chấp nhận được trả lời chấp nhận giao kết,
Bộ luật dân sự 2005 không quy định các trường hợp như Điều 391 K2 và
cũng không quy định áp dụng Điều 391 K2. Do đó thực tế phát sinh việc
xác định thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.
d) K2 Điều 404 quy định :

10
Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà

bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả
lời chấp nhận giao kết.
Quy định này liên quan đến Điều 397 (thời hạn trả lời chấp nhận giao kết
hợp đồng) như sau :
1. Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận
chỉ có hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị
giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì
chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.
Trong trường hợp thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm
vì lý do khách quan mà bên đề nghị biết hoặc phải biết về lý do khách
quan này thì thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng vẫn có hiệu lực,
trừ trường hợp bên đề nghị trả lời ngay không đồng ý với chấp nhận
đó của bên được đề nghị.
2. Khi các bên trực tiếp giao tiếp với nhau, kể cả trong trường hợp qua
điện thoại hoặc qua các phương tiện khác thì bên được đề nghị phải
trả lời ngay có chấp nhận hoặc không chấp nhận, trừ trường hợp có
thoả thuận về thời hạn trả lời.
Điều 397 có khó khăn khi áp dụng đối với trường hợp thông báo chấp
nhận giao kết hợp đồng đến chậm vì lý do khách quan (thế nào là lý do
khách quan) mà bên đề nghị biết hoặc phải biết về lý do khách quan này
(quy định này rất khó giải thích và áp dụng).
3) Phân tích và góp ý kiến về Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 (Hình thức hợp
đồng dân sự).
Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 quy định :
1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc
bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải
được giao kết bằng một hình thức nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng
văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì
phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác.

11
a) Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được chi phối
bởi hình thức của hợp đồng dân sự. Theo Điều 401 K1 thì Hợp đồng dân
sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể, nhưng Bộ luật dân sự không quy định cụ thể trường hợp nào, mức độ
giá trị hợp đồng bao nhiêu thì giao kết bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể (ở
Hoa Kỳ, hợp đồng mua bán hàng hóa từ 500 USD trở lên phải bằng văn
bản, hợp đồng liên quan đến các tài sản cá nhân từ 5.000 USD trở lên phải
bằng văn bản, hợp đồng ủy quyền phải bằng văn bản, …). Do Điều 401 Bộ
luật dân sự không quy định rõ ràng, vì vậy trong thực tế có nhiều vụ kiện
tranh chấp nhau mấy trăm lượng vàng bản án tuyên xử bác yêu cầu của
nguyên đơn vì giao dịch dân sự có giá trị lớn phải bằng văn bản. Trong khi
đó Bộ luật dân sự không có quy định giao dịch dân sự giá trị lớn thì phải
bằng văn bản. Vấn đề hình thức của hợp đồng trong trường hợp này là do
quan điểm của Hội đồng xét xử.
b) Hình thức của hợp đồng dân sự là cơ sở để xác định thời điểm giao kết vì
nếu bằng văn bản thì thời điểm giao kết khác với giao dịch dân sự theo
hình thức bằng lời nói, bằng hành vi.
Điều 404 đoạn 3 Bộ luật dân sự quy định : Thời điểm giao kết hợp đồng
bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
Nhưng thỏa thuận về nội dung của hợp đồng bao gồm những vấn đề gì thì
Điều 404 không quy định. Trong trường hợp này có cần phải áp dụng Điều
402 Bộ luật dân sự hay không ? vì Điều 402 Bộ luật dân sự quy định nội
dung của hợp đồng như sau :
Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung
sau đây:
1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc

không được làm;
2. Số lượng, chất lượng;
3. Giá, phương thức thanh toán;
4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
7. Phạt vi phạm hợp đồng;
8. Các nội dung khác.

12
* *
*
Qua phân tích một số điều của Bộ luật dân sự như trên, theo chúng tôi, liên
quan đến vấn đề thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, Bộ luật dân
sự năm 2005 quy định còn chưa đầy đủ. Vì vậy, trong lần sửa đổi Bộ luật dân sự sắp
đến, các chuyên gia về pháp luật cần tham gia góp nhiều ý kiến để Quốc hội thông qua
một Bộ luật dân sự hoàn chỉnh hơn, đầy đủ hơn.
Trên đây là một số ý kiến của chúng tôi xin chia sẻ trong cuộc Hội thảo này.
Xin trân trọng lắng nghe ý kiến của Quý Vị.
Trân trọng.


13
Chuyên đề 3: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
VÀ VIỆC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG”
Luật sư Huỳnh Văn Nông
Trưởng VPLS. Sông Hậu (SH Law)
www.shlaw.vn

1. Phạm vi nghiên cứu

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng là rất quan trọng. Bởi vì kể
từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh,
và được pháp luật bảo vệ. Căn cứ vào các quy định hiện hành, thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng được xác định tại nhiều thời điểm khác nhau, tùy thuộc vào hình thức
của hợp đồng, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên, cũng như những quy định khác
của pháp luật chuyên ngành. Tuy nhiên, việc xác định thời điểm này trên thực tế
cũng như về mặt lý luận vẫn đang còn gặp nhiều khó khăn và bất cập. Đặc biệt là
đối với những loại hợp đồng mà pháp luật buộc phải tuân thủ theo một hình thức
nhất định (buộc phải công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ
quan có thẩm quyền). Đối với những loại hợp đồng đó, việc tuân thủ hình thức là
một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực
(khoản 2 Điều 122, Điều 124 Bộ luật Dân sự). Thời điểm phát sinh hiệu lực của
những hợp đồng này là không giống nhau, và không phải trong mọi trường hợp đều
có thể xác định một cách rõ ràng (theo các quy định của pháp luật hiện hành). Để
làm rõ hơn, trong phạm vi bài viết này, tôi sẽ tập trung làm rõ thời điểm có hiệu lực
của các nhóm hợp đồng sau:
1.1. Hợp đồng được lập thành văn bản, pháp luật không buộc phải thực hiện thủ
tục công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền;
1.2. Hợp đồng được lập thành văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực, và
phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền (nếu pháp luật có quy định).
2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và cách xác định thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng trong một số trường hợp mà pháp luật đã quy định.
2.1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xem như một điều khoản trong hợp
đồng
Như đã nêu tại mục 1, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là không giống
nhau đối với từng loại hợp đồng khác nhau. Điều này được thể hiện tại Điều 405 Bộ

14
luật Dân sự: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao

kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Nghĩa là: các bên có thể thỏa thuận với nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực của
hợp đồng, hoặc nếu các bên không thỏa thuận thì hợp đồng có thể phát sinh hiệu
lực kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng hoặc thời điểm khác theo quy định
của pháp luật. Trên nguyên tắc, “hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên
về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” – Điều 388 Bộ
luật Dân sự. Vì thế việc thỏa thuận của các bên liên quan đến thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng cũng có thể được xem là một điều khoản trong hợp đồng – bởi
việc thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là cơ sở để xác lập quyền
và nghĩa vụ của các bên. Việc xem thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng giữa các bên như một điều khoản của hợp đồng dẫn đến nếu như thỏa thuận
đó không trái với pháp luật và đạo đức xã hội thì phải được pháp luật công nhận.
2.2. Cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo các quy định pháp luật
hiện hành
2.2.1. Hợp đồng được xác lập bằng văn bản, không phải công chứng, chứng
thực và không phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Đối với những loại hợp đồng mà pháp luật chỉ yêu cầu các bên xác lập bằng
văn bản thông thường, không phải thực hiện thêm bất cứ hình thức nào khác
thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theo quy định tại Điều
405 Bộ luật Dân sự: theo đó, hiệu lực của hợp đồng đó có thể được phát sinh
từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng (nếu không có thỏa thuận) hoặc nếu có
thỏa thuận thì thời điểm các bên thỏa thuận là thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng.
Đối với dạng hợp đồng này, nếu các bên có thỏa thuận về việc sẽ yêu cầu công
chứng chứng nhận vào hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ
được xác định theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng (tương tự như sẽ nói tại
phần 2.2.2.1 dưới đây).
2.2.2. Hiệu lực của hợp đồng được xác lập bằng văn bản, phải được công
chứng và phải thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền (nếu có

quy định)
Để làm rõ thời điểm có hiệu lực của nhóm hợp đồng này, trước tiên, tôi phân
chúng ra thành nhiều loại khác nhau dựa vào quy định cụ thể về hình thức của
hợp đồng:

15
2.2.2.1. Hợp đồng bằng văn bản mà pháp luật chỉ buộc thực hiện thủ tục công
chứng hoặc chứng thực: Điển hình là hợp đồng mua bán nhà ở - Điều
450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà
ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”. Hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự). Và các hợp
đồng khác mà pháp luật quy định phải có công chứng chứng nhận hoặc
chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này không được ghi nhận
một cách trực tiếp trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy
định khác. Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp
đồng mà được xác định kể từ khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng:
“văn bản được công chứng (hợp đồng, giao dịch và lời chứng của công
chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu
của tổ chức hành nghề công chứng”. Nếu các bên thỏa thuận với nhau thời
điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm khác với thời điểm
công chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công
chứng, theo tôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là trường hợp “pháp
luật quy định khác” theo Điều 405 Bộ luật Dân sự.
Luật Công chứng đã không ghi nhận các trường hợp khác có thể làm phát
sinh hiệu lực của hợp đồng – cụ thể trong trường hợp này, Luật Công chứng
đã không ghi nhận quyền tự do thỏa thuận giữa các bên giao kết hợp đồng.
Bởi hiểu theo khoản 3 Điều 4 thì những văn bản được công chứng (cụ thể là
hợp đồng mua bán nhà ở đang được đề cập) chỉ có thể phát sinh hiệu lực kể

từ ngày được công chứng.
2.2.2.2. Hợp đồng bằng văn bản, các bên phải thực hiện thủ tục công chứng và đăng
ký với cơ quan có thẩm quyền.
Có thể kể đến hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp
đồng thế chấp các tài sản như: Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng rừng,
Quyền sở hữu rừng trồng, Tàu bay, Tàu biển và các tài sản khác thế chấp
bảo đảm nhiều nghĩa vụ; và hợp đồng tặng cho bất động sản mà pháp luật
yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) và các hợp
đồng khác. Thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền đối với những loại
hợp đồng trong nhóm này, có hai loại thời điểm có hiệu lực khác nhau:
(i) Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình
thức của hợp đồng.

16
Nghĩa là hợp đồng đó chỉ được xem là hoàn thiện về hình thức khi được
lập bằng văn bản, được công chứng và đã đăng ký tại cơ quan có thẩm
quyền. Việc đăng ký là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu
lực – khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự.
Bộ luật Dân sự cũng như các quy định của Luật Nhà ở và các quy phạm
pháp luật khác không có quy định nào trực tiếp xác định thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng dạng này. Vì đây là hợp đồng buộc phải thực hiện
thủ tục công chứng, nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể được
xác định dựa vào khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng – kể từ khi công
chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức, cơ quan hành nghề công
chứng. Và như đã phân tích tại mục 2.2.2.1 thì Luật Công chứng không
thừa nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo sự thỏa thuận của các
bên.
(ii) Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình
thức của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm
đăng ký.

Khác với hợp đồng được nêu ở mục (i), tại Khoản 2 Điều 467 Bộ luật
Dân sự đã xác định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký;…” Nghĩa là kể từ khi hợp đồng hoàn thiện về mặt
hình thức thì mới phát sinh thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Nói một
cách khác, theo quy định này, mặc dù hợp đồng đã được công chứng,
nhưng nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký thì vẫn chưa phát sinh hiệu
lực. Điều này đã mâu thuẫn với khoản 3 Điều 4 của Luật Công chứng.
Như vậy, việc xác định thời điểm có hiệu lực trong trường hợp này sẽ
dựa vào quy định nào? – khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng hay khoản 2
Điều 467 Bộ luật Dân sự.
Không giống như Luật Nhà ở, xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên
ngành (Điều 3 Luật Nhà ở xác định: ”Trường hợp có sự khác nhau của
Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản
lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì
áp dụng quy định của Luật này”). Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng
không xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành. Do vậy, trong
trường hợp này phải áp dụng Khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng để xác
định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản trong
trường hợp này. Bởi tại Khoản 3 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy
phạm pháp luật năm 1996, đã quy định: “Trong trường hợp các văn bản

17
quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban
hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản
được ban hành sau”. Nguyên tắc này cũng được Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật hiện hành xác định lại tại Khoản 3 điều 83.
3. Xác định thời điểm có hiệu lực của những hợp đồng chưa hoàn thiện về hình
thức vào thời điểm tranh chấp.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 122 và Điều 124, khoản 2 Điều 401 Bộ luật Dân
sự thì hình thức của hợp đồng trong một số trường hợp luật định là điều kiện bắt

buộc để hợp đồng đó có hiệu lực. Và một khi xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng
đó vi phạm về hình thức, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án hoặc cơ
quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng
trong một thời hạn nhất định. Nếu hết thời hạn này, hai bên vẫn chưa hoàn thiện
hình thức của hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu (Điều 134 Bộ
luật Dân sự).
Trường hợp, nếu như các bên hoàn thiện hình thức trong thời hạn được quy định,
thì theo nhận định tại Mục 2.2.2 nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
trong trường hợp này là thời điểm công chứng. Do vậy, không thể dùng hợp đồng
trong trường hợp này (có công chứng chứng nhận) để xem xét quyền và nghĩa vụ
các bên trước khi có công chứng chứng nhận.
Cũng nói thêm trong trường hợp quy định này của Điều 134 Bộ luật Dân sự
dường như không thể thực hiện được. Do Luật Công chứng quy định về nguyên
tắc trình tự công chứng hợp đồng là các bên phải ký trước mặt công chứng viên
(Điều 41 Luật Công chứng), như thế Luật Công chứng không cho phép công
chứng viên chứng nhận trên hợp đồng mà các bên đã giao kết (đã ký từ lâu). Hay
nói cách khác là nội dung Điều 134 Bộ luật Dân sự không thể thực hiện được
trong trường hợp phải hoàn thiện hình thức của hợp đồng bằng việc yêu cầu công
chứng chứng nhận.
4. Giải pháp hoàn thiện quy định liên quan đến việc xác định thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng.
Từ các phân tích nêu trên cho thấy quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng theo Luật Công chứng là chưa phù hợp với tính đa dạng của các giao dịch
dân sự trên thực tế cần được pháp luật ghi nhận và nó cũng không phù hợp với Bộ
luật Dân sự.
Theo tôi thì Khoản 3 điều 4 của Luật Công chứng cần thiết phải được bãi bỏ hoặc
quy định lại cho phù hợp với Bộ luật Dân sự như sau: “Hợp đồng, giao dịch được

18
công chứng chứng nhận có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có

thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Do quy định như hiện hành
là quá cứng nhắc và không phù hợp với thực tế cuộc sốngcũng như nội dung của
các quy định thể hiện trong các luật khác. Mặt khác, pháp luật về công chứng cần
phải ghi nhận thêm hình thức công chứng các hợp đồng, giao dịch đã được các
bên xác lập từ trước, sau đó mới đến cơ quan công chứng có thẩm quyền để yêu
cầu công chứng, chứng nhận. Điều này nhằm mục đích công nhận những thỏa
thuận đa dạng trên thực tế - Các bên có thể thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm khác. Hơn thế nữa, việc bổ
sung chế định nêu trên là phù hợp với nguyên tắc “Giao dịch dân sự vi phạm hình
thức có thể không bị vô hiệu” được quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự. Theo
tôi, pháp luật nên tôn trọng và công nhận thỏa thuận của các bên về thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng.
Để phù hợp với nguyên tắc công chứng, theo tôi pháp luật công chứng nên quy
định cho phép công chứng viên chứng nhận gián tiếp hợp đồng đã được các bên
xác lập trước đó. Nghĩa là bằng một văn bản tại thời điểm công chứng chứng
nhận, các bên giao dịch thừa nhận toàn bộ các điều khoản mà các bên đã ký trước
đó, đương nhiên là có điều khoản về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Sở dĩ phải sửa Luật Công chứng là vì theo nguyên tắc thì Luật Công chứng chỉ là
pháp luật về hình thức hợp đồng ,do vậy không nên quy định “lấn sân” vào nội
dung của hợp đồng vì như thế không phù hợp với các luật nội dung khác. Như
phân tích trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là điều khoản thuộc về nội
dung của hợp đồng và cần được pháp luật ghi nhận để phù hợp với đặc điểm
“muôn hình vạn trạng” của giao dịch dân sự. Do vậy, không nên quy định cứng
nhắc như Luật Công chứng hiện hành.
Trên đây là vài ý kiến nghiên cứu chuyên sâu về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
dân sự mà pháp luật buộc phải có hình thức là bằng văn bản; bằng văn bản có công
chứng chứng nhận hoặc phải bằng văn bản, được công chứng và phải đăng ký với cơ
quan có thẩm quyền.

19
Chuyên đề 4: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
TẶNG CHO CÓ ĐIỀU KIỆN THEO ĐIỀU 470 BỘ LUẬT DÂN
SỰ 2005"
Công chứng viên Phan Văn Cheo
1

Văn phòng công chứng Sài Gòn

Văn Phòng công chứng Sài Gòn có tiếp nhận một yêu cầu cho thuê nhà của chủ
sở hữu nhà là người được tặng cho nhà có điều kiện “ là người được tặng cho cam kết
cho người tặng cho được sử dụng căn nhà được tặng cho để ở cho đến hết đời”
Hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện được chứng nhận tại Phòng công chứng số 1
TP.HCM , đã trước bạ, đăng bộ hợp lệ.
Qua trao đổi với Công chứng viên, người mẹ là người đã tặng cho nhà cho con
nói rằng: người con chỉ trở thành chủ sở hữu thực sự khi người mẹ (người tặng cho)
chết. Không được bán, không được thế chấp.
Như vậy, ở đây quyền sở hữu của người con bị hạn chế bởi quyền sử dụng của
người mẹ là sử dụng căn nhà để ở cho đến hết đời và từ đó làm phát sinh hệ quả là
người chủ sở hữu tài sản được tặng cho không thể thực hiện các quyền định đoạt, thế
chấp tài sản được tặng cho.
Điều 470 Luật dân sự quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều
nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho, điều kiện tặng cho không trái pháp luật
và đạo đức xã hội.
2. ...
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng
cho không thực hiện, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường
thiệt hại.
Hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện mà Phòng công chứng số 1 TP.HCM chứng

nhận phù hợp với điều 470 Luật dân sự, ở đây nghĩa vụ phải thực hiện là quyền hưởng
dụng mà bên tặng cho yêu cầu bên được tặng cho dành cho họ quyền được ở suốt đời.
Nếu vì lý do nào đó mà việc ở không được thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại
tài sản đã tặng cho đó là quyền sở hữu nhà đã được tặng cho.

1
Nguyên Trưởng Phòng Công chứng nhà nước số 01 - Tp. Hồ Chí Minh.

20
Tại văn bản số 1881/TB.STP ngày 02/06/2004 của Sở Tư pháp hướng dẫn nghiệp
vụ công chứng đã viết:
“Theo quy định của Bộ luật dân sự, Hợp đồng tặng cho tài sản là sự chuyển giao
tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên tặng cho sang bên được tặng cho. Hệ quả pháp
lý của việc tặng cho là người được tặng cho tài sản có toàn quyền sở hữu đối với tài
sản được tặng cho. Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, buộc bên được tặng cho
phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhưng không được làm hạn chế quyền sở hữu
của bên được tặng cho tài sản”
Văn bản trên phù hợp với Luật nhà ở (điều 93 khoản 5): Quyền sở hữu được
chuyển giao cho bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, kể từ thời điểm
Hợp đồng được Công chứng chứng nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với
cá nhân ... và phù hợp với điều 168 Bộ luật dân sự 2005 “việc chuyển quyền sở hữu
đối với bất động sản có hiệu lực, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp
pháp luật quy định khác”. Nhưng nó không phù hợp với ý chí của người có tài sản và
vô hình trung xâm phạm quyền tự do định đoạt tài sản của chủ sở hữu
Theo chúng tôi ở đây có sự xung đột giữa các điều luật về thời điểm chuyển giao
quyền sở hữu trong trường hợp tặng cho có điều kiện. Bởi vì điều 470 Bộ luật dân sự
2005 quy định: Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được
tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Nếu quyền sở hữu
đã chuyển giao cho bên được tặng cho kể từ thời điểm công chứng hoặc từ khi đăng bộ
thì bên tặng cho không có quyền đòi lại tài sản.

Cụ thể, trong Hợp đồng tặng cho đã ký tại Phòng công chứng số 1 TP.HCM, nếu
người con không thực hiện cho bà mẹ ở trong căn nhà ấy thì bà mẹ được quyền lấy lại
căn nhà. Hơn thế nữa, nếu người con bán nhà, cho thuê nhà, thế chấp nhà dẫn đến xử
lý tài sản thì người mẹ không có chỗ ở trong căn nhà đó, nghĩa là người con vi phạm
nghĩa vụ đối với bà mẹ là quyền hưởng dụng nhà để ở cho đến hết đời.
Thực tế có rất nhiều yêu cầu tặng cho nhà cho con nhưng cha mẹ giữ lại quyền
sử dụng căn nhà để cho thuê lấy tiền lo tuổi già chỉ khi nào cha mẹ chết hết người con
mới được trọn quyền sở hữu, nhưng các Công chứng viên từ chối.
Về vấn đề này Dân luật chế độ Sài Gòn 1972 quy định tại Điều 971 “ Người tặng
dữ một bất động sản, có thể dành quyền hưởng hoa lợi cho mình hay cho một người đệ
tam ...”
Trong trường hợp đó người được tặng cho chỉ có quyền hư hữu (hư quyền) Nue-
proprieté. Khi quyền hưởng dụng hoặc thu lợi chấm dứt, quyền này nhập với quyền hư
hữu và người hư hữu chủ lúc đó mới có toàn quyền sở hữu.

21
Do vậy, trong khi người hưởng dụng còn sống, thì người chủ sở hữu hư quyền
lúc đó không được làm điều gì gây thiệt hại đến người có quyền hưởng dụng, nếu
không phải bồi thường.
Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay có rất nhiều yêu cầu công
chứng. Tặng cho nhà có điều kiện và các Công chứng viên hết sức lúng túng khi giải
quyết các giao dịch đối với nhà tặng cho có điều kiện và có cách hiểu khác nhau.
Chúng tôi cho rằng cần để cho người chủ sở hữu toàn quyền định đoạt tài sản của
mình và cần phải có sự hiểu thống nhất về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong
trường hợp tặng cho nhà có điều kiện theo điều 470 Bộ luật dân sự 2005.