Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư

Website: Email : Tel : 0918.775.368
A.LỜI NÓI ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường phát triển hết sức mạnh mẽ hiện nay có một
lĩnh vực kinh doanh đang giành được sự quan tâm của rất nhiều người, đó là
lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư.(Kinh doanh bất động sản đầu tư là
việc các nhà đầu tư nắm giữ bất động sản (nhà, đất ) nhằm mục đích để cho
thuê hoặc chờ tăng giá trong tương lai). Đây là lĩnh vực kinh doanh mang lại
lợi nhuận cao và khá an toàn nếu các nhà đầu tư hoạt động một cách chuyên
nghiệp vì nhu cầu về bất động sản đầu tư vô cùng lớn, đặc biệt là khi đất nước
ta đang tiến hành mở cửa nền kinh tế để kêu gọi và thu hút đầu tư từ nước
ngoài.
Cùng với sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư thì
công tác kế toán bất động sản đầu tư cũng đang dần được hoàn thiện.Cụ thể,
Bộ tài chính đã ban hành chuẩn mực kế toán số 05 (năm 2003)-“ Bất động sản
đầu tư” và thông tư 23/2005/TT_BTC (năm 2005) hướng dẫn thực hiện chuẩn
mực này. Tuy nhiên khi áp dụng các văn bản này, các doanh nghiệp đã gặp
không ít vướng mắc và khó khăn. Do đó vẫn còn nhiều ý kiến tranh luận khác
nhau xung quanh phần hành kế toán còn khá mới mẻ và phức tạp này.
Chính vì những lý do trên mà em quyết định lựa chọn đề tài “Bàn về chế
độ hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề án môn học. Em nghĩ rằng đây là
cơ hội để em có thể tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này và đưa ra một số ý kiến
đóng góp nhỏ của mình.
Tuy đã rất cố gắng và nỗ lực song do sự hạn chế về trình độ và thời gian
nên bài làm của em không tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được
sự chỉ bảo và giúp đỡ của thầy cô để em có thể hoàn thiện hơn đề án của
mình.
Em xin chân thành cảm ơn!
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
B. NỘI DUNG
1.CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

1.1.Chuẩn mực kế toán việt nam về BĐS đầu tư (VAS 05)
1.1.1.Một số khái niệm
Khái niệm BĐS đầu tư: BĐS đầu tư là BĐS, gồm: quyền sử dụng đất,
nhà, hoặc một phần nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở
hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm
mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất. cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Nguyên giá BĐS đầu tư: là toàn bộ chi phí bằng tiền hoặc tương đương
tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý hoặc các khoản đưa ra để
trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính tới thời điểm mua hoặc xây dựng
hoàn thành BĐS đầu tư đó.
Nguyên giá BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan ban
đầu, bao gồm các trường hợp sau:
- Nguyên giá BĐS đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên
quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp…
- Nguyên giá của BĐS đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi
phí liên quan trực tiếp của BĐSđầu tư tính đến ngày hoàn thành việc xây
dựng.
- Nguyên giá của BĐS đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm được
phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch
giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào
chi phí tài chính theo thời hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của chuẩn mực số
kế toán số16 “chi phí đi vay”.
- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt
động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá

của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện
theo quy định của chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.
Nguyên giá của bất động sản đầu tư không bao gồm các chi phí sau:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để
đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mớI đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước
khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự
kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng
thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định một cách đáng tin cậy.
Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư:
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong
thời gian dài để chờ tăng giá;
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà
chưa xác định rõ mục đích sử dụng .
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tai chính) và
cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Nhà đang được giữ dể cho thuê theo một hoặc nhiều hợp dồng thuê hoạt
động;
- Cơ sở hạ tầng đang dược giữ dể cho thuê theo một hoặc nhiều hợp dồng
thuê hoạt động;
Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư:
- Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm

mục đích thu lợI từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một
phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ hoặc cho quản lý
thì nếu những tài sản này được bán riêng rẽ ( hoặc cho thuê riêng rẽ theo
một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động ), doanh nghiệp sẽ hạch toán
phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là bất động sản đầu tư ,
còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lý được hạch toán là tài sản
cố định hữu hình hoặc tài sản cố định vô hình.Trường hợp bất động sản
không được bán riêng rẽ mà phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản
lý không đáng kể thì hạch toán là bất động sản đầu tư.
- Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
ngườI sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương
đốI nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản
này là bất động sản đầu tư
- Trường hợp một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong
cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì
bất động sản đó được hạch toán là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài
chính riêng của công ty con có bất động sản đó hoặc báo cáo tài chính
riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho các công ty con thuê ( nếu nó
thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư ), nhưng không được phản ánh
là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.2. Nguyên tắc hạch toán
Kế toán bất động sản đầu tư cần phải tuân theo một số quy định sau:
1- Xác định giá trị ban đầu: bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị
ban đầu theo nguyên giá.
2- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận
ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi
chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích
kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì

được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
3- Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu : sau ghi nhận ban đầu, trong thời
gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo
nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
4- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử
dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về
mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
- Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi
chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
- Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu
triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục
đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi
chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
- Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu
cho bên khác thuê hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai
đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải
tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 – “Tài sản cố định hữu hình” ).
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
5- Khi một doanh nghiệp quyết đinh bán một bất động sản đầu tư mà
không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục
ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán
mà không chuyển thành hàng tồn kho.
6- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá
bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng
phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế ).
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh
thu được xác định theo giá bán trả ngay ( giá bán chưa có thuế GTGT đối với

trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương
pháp khấu trừ thuế ). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả
ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo
quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 –“Doanh thu và thu nhập khác”.
7- Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì kế toán theo các
trường hợp sau:
- Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán
trong kỳ được hạch toán vào TK1567.
- Đối với các bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử
dụng trong tương lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả
mãn điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư) thì được hạch toán vào
TK217.
8- Doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản chỉ sử dụng
TK1567
9- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến
hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được
ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ TK632.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
10- Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi bất
động sản đầu tư trong “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự như
TSCĐ.
1.1.3.TK sử dụng và trình bày trên Báo cáo tài chính
1.1.3.1.TK sử dụng
1-TK 217-Bất động sản đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng,
giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá. Kết cấu và nội
dung phản ánh:
Bên Nợ: nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ.
Bên Có: nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ.

Số dư bên Nợ: nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ.
2-TK 2147-Hao mòn bất động sản đầu tư
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trong quá trình
chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp. . Kết cấu và nội dung
phản ánh:
Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm.
Bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do chuyển số khấu hao luỹ
kế của bất động sản chủ sở hữu thành bất động sản đầu tư.
Số dư bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư hiên có của doanh
nghiệp.
3-TK 1567-Hàng hoá bất động sản
Tài khoản dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động của các
loại hàng hoá bất động sản của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh
bất động sản.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Kết cấu và nội dung phản ánh:
Bên Nợ:- Giá trị thực tế hang hoá bất động sản mua về để bán
- Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho
- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi
tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán.
- Trị giá thực tế của hàng hoá bất động sản phát hiện thừa khi kiểm
kê
Bên Có:- Trị giá thực tế hang hoá bất động sản bán trong kỳ, hoặc chuyển
thành bất động sản đầu tư.
- Trị giá hàng hoá bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hang hoá bất động sản còn cuối kỳ
4-TK 5117-Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Tài khoản này dung để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
của doanh nghiệp.Kết cấu và nội dung phản ánh của:

Bên Nợ:- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp
- Kết chuyển doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư sang TK911
Bên Có: Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư phát sinh trong kỳ
Tài khoản này không có số dư cuối kỳ.
5-TK 241-Xây dựng cơ bản dở dang
Kết cấu và nội dung phản ánh:
Bên Nợ:- Chi phí mua sắm bất động sản đầu tư (trường hợp cần có giai đoạn
đầu tư xây dựng)
- Chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư;
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo được ghi tăng nguyên giá bất
động sản đầu tư.
Bên Có:- Phản ánh giá trị bất động sản đầu tư hình thành qua đầu tư xây
dựng đã hoàn thành;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá bất BĐS
đầu tư;
Số dư bên Nợ:
- Giá trị bất động sản đầu tư đâng đầu tư xay dựng dở dang.
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ.
6-TK 632-Giá vốn hàng bán
Kết cấu và nội dung phản ánh:
Bên Nợ:- Số khấu hao bất động sản đầu tư trích trong kỳ;
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư không đủ
điều kiện tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư;
- Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư;
- Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư bán, thanh lý trong kỳ;
- Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý bất động sản đầu tư phát sinh;
Bên Có: Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh bất động sản đầu tư phát sinh
trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh.

1.1.3.2.Trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau;
1- Phương pháp khấu hao sử dụng;
2- Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử
dụng;
3- Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
4- Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp khó khăn
khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu và hàng hoá
BĐS;
5- Các chỉ tiêu thu nhập và chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản;
6- Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS
đầu tư;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
7- Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc
bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;
8- Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng, giảm trong kỳ theo từng nguyên
nhân ;
9- Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế
toán, lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không xác định được giá trị
hợp lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục
bất động sản đầu tư và lý do không xác định được giá trị hợp lý.
1.1.4. Phương pháp hạch toán một số nghiệp vụ chủ yếu
1-Mua BĐS đầu tư trả tiền ngay
Nợ TK 217: bất động sản đầu tư
Nợ TK 133: VAT đầu vào được khấu trừ
Có TK 111,112,331,..
2-Mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả góp
Nợ TK 217: bất động sản đầu tư theo giá trả ngay
Nợ TK 133: VAT được khấu trừ

Nợ TK 242: phần lãi trả chậm
Có TK 331: tổng số tiền phải thanh toán
+Định kỳ phân bổ lãi trả góp:
Nợ TK 635
Có TK 242
+ Khi thanh toán cho người bán:
Nợ TK 331
Có TK 111,112…
3-Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu, hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nợ TK 217
Có TK 211,213, 1567
Kết chuyển hao mòn
Nợ TK 2141,2143
Có TK 2147
5- Cho thuê BĐS đầu tư
- Nếu thu tiền thuê theo từng kỳ
Nợ TK 111,112,131
Có TK 5117
Có TK 3331
- Nếu thu trước tiền thuê của nhiều kỳ
Nợ TK 111,112
Có TK 3387
Có TK 3331
+Tính và kết chuyển doanh thu của từng kỳ
Nợ TK 3387
Có TK5117
- Chi phí cho thuê
+ Nếu ít: Nợ TK 632

Nợ TK 133
Có TK 111,112,331,334,152,2147
+ Nếu nhiều:cần tính giá thành hoạt động cho thuê
Tập hợp chi phí cho thuê:
Nợ TK 621,622,627
Có TK 152,334,338,2147,331
Cuối kỳ tổng hợp chi phí :
Website: Email : Tel : 0918.775.368