Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở VN hiện nay

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động định giá bất động sản(BĐS) là một trong những hoạt động
quan trọng nhất của thị trường BĐS, đó là việc đưa ra một thước đo giá trị
cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trường tại một thời điễm xác định với
một mục tiêu cụ thể.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có nhưng bước chuyển
biến khá tích cực. Điều này được chứng tỏ qua thông qua tốc độ tăng
trưởng GDP hàng năm luôn đạt ngưỡng 8.4%. Cùng với đó là sự phát triển
của hàng loạt các thị trưòng như: thị trường lao động, thị trưòng tài chính
tiền tệ, thị trường khoa học công nghệ, thị trường hàng hoá dịch vụ, và đặc
biệt là có sự đóng góp của thị trưòng BĐS. Mặc dù chỉ mới được hình
thành sau luật đất đai năm 1993 tuy nhiên thị truờng BĐS của nước ta đã
có những bước tiến đáng kể và đang dần dần khẳng định được vị trí của nó
trong việc đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nước nhà. Đảng và
nhà nước cũng đang từng bước hoàn thiện hệ thống luật và các văn bản
hướng dẫn thi hành luật nhằm đảm bảo hoàn thiện, phát triển thị trường
BĐS ở VN.
Thị trường văn phòng cho thuê ở nước ta đang trở lên rất sôi động, đây là
thị truờng khá mới mẻ ở VN đặc biệt kể từ sau khi VN chính thức gia nhập
tổ chức kinh tế thế giới WTO. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức lớn đối
với nền kinh tế. Khi đó VN trở thành điểm đến của không ít những nhà đầu
tư, các công ty, tập đoàn tài chính nổi tiếng trên thế giới, chính vì vậy mà
thị trường văn phòng cho thuê lại càng trở lên sôi động hơn bao giờ hết.
Không chỉ các doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu thuê văn phòng mà
ngay cả những doanh nghiệp trong nước trước xu hướng hội nhập và phát
triển kinh tế hiện nay cũng dần dần chuyển qua loại hình này thay vì đi
thuê nhà dân làm văn phòng như trước kia, do họ đã nhận thức được những
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

lợi ích mà loại hình BĐS này mang lại. Do đó thị trưòng luôn trong tình
trạng cung không đáp ứng đủ cầu, điều này khiến cho giá của loại hình
BĐS này luôn trong tình trạng “leo thang”.
Xuất phát từ thực tế trên, em chọn đề tài: “Vận dụng các phương pháp
định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở VN hiện nay”
với hy vọng có thể đóng góp ý kiến của mình vào việc đẩy mạnh và hoàn
thiện hơn hoạt động định giá BĐS, đặc biệt là BĐS văn phòng cho thuê,
giúp mọi người hiểu sâu hơn về thị trường mới này ở VN.
2.Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS nhằm các mục tiêu cơ bản sau :
• Hệ thống những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giá
BĐS
• Ứng dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS văn
phòng cho thuê và tìm hiểu thực trạng văn phòng cho thuê
ở Hà Nội.
• Đề xuất giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các phương pháp
định giá văn phòng cho thuê trong điều kiện ở VN.
3.Đối tượng,phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài hoạt động định giá BĐS
Phạm vi nghiên cứu do thị truờng BĐS rất rộng, bao gồm nhiều loại hàng
hoá BĐS khác nhau nên đề tài tập trung chủ yếu nhằm nghiên cứu BĐS
văn phòng cho thuê tại VN.
4.Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau : Phương pháp duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử, phưong pháp thống kê, phương pháp chuyên
gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định
giá BĐS... Đề tài có sử dụng các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
lĩnh vực này. Các số liệu lấy từ số liệu của cơ qua nhà nước, trên các tạp

chí và các trang web…
5.Kết cấu
Nội dung của đề tài gồm 3 chương :
• Chương I: Cơ sở khoa học về định giá mức cho thuê văn
phòng
• Chương II: Thực trạng định giá văn phòng cho thuê ở VN
• Chương III: Những giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các
phương pháp định giá trong định giá BĐS văn phòng cho
thuê tại VN
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
ChươngI: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ MỨC CHO
THUÊ VĂN PHÒNG
I.Một số khái niệm và đặc điểm BĐS văn phòng cho thuê
1.Khái niệm BĐS văn phòng cho thuê
Văn phòng cho thuê là một loại BĐS được cho thuê dùng cho các hoạt
động của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trung bày sử dụng, cung
cấp các dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địa
điểm cụ thế.
2.Đặc điểm của BĐS văn phòng cho thuê
• Văn phòng cho thuê có thể cho một chủ sử dụng hoặc nhiều chủ sử
dụng thuê, có thể cho một ngành thuê nhưng cũng có thể cho nhiều ngành
khác nhau thuê
• Hiện nay văn phòng cho thuê tập trung phần lớn ở các toà nhà cao
tầng, tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều doanh nghiệp vẫn còn thuê nhà ở
của người dân làm văn phòng, hay đặt trụ sở văn phòng của công ty ở các
ngôi nhà 1-3 tầng.
3.Phân loại văn phòng cho thuê:
Phân loại văn phòng người ta thường áp dụng dựa trên nhiều yếu tố như
mức thuê, vị trí của văn phòng, và tuổi thọ của toà nhà đặt văn phòng, trang

thiết bị văn phòng,…Dựa theo những tiêu chí này thì có thể phân ra làm 3
loại văn phòng như sau:
Văn phòng loại A: Các toà nhà thuộc văn phòng loại A thường có những
đặc điểm như: Ở vị trí trung tâm thành phố, các tiêu chuẩn chất lượng trong
toà nhà ở mức độ cao nhất và tốt nhất. Do thị trường văn phòng cho thuê ở
nước ta mới được hình thành nên phần lớn các toà nhà đạt tiêu chuẩn văn
phòng loại A đều mới xây và thường do các nhà thầu quốc tế đảm nhiệm.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Và một văn phòng loại A thì thường phải đạt tiêu chuẩn về những yếu tố
sau:
 Hệ thống thiết bị bảo vệ và báo động chống trộm
cắp
 Hệ thống chống cháy và bộ cảm ứng khói
 Hệ thống điều hoà nhiệt độ và không khí đạt tiêu
chuẩn theo hệ thống (hiện nay chủ yếu là sử dụng điều hoà tổng cho chung
cho cả toà nhà)
 Hệ thống chiếu sáng thích hợp
 Hệ thống thông tin tốt, nhiều đường dây điện thoại
trực tiếp, nhiều ổ cắm điện và đường truyền internet tốc độ cao
 Thang máy hiện đại, có thời gian chờ là dưới 30s
 Sàn nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng
 Thiết kế bên trong đầy đủ theo hướng mà người thuê
có thể lắp đặt những thiết bị riêng cho mình
 Nằm ở những vị trí thuận tiện cho giao thông đi lại,
gần các trục đường giao thông lớn
 Bãi đỗ xe có đủ chỗ đỗ xe cho người thuê và có bố
trí người trông coi trong toà nhà
 Chiều cao văn phòng phải thích hợp.
 Hệ thống phát điện dự phòng đủ công suất phục vụ

cho các dịch vụ bên trong toà nhà.
Văn phòng loại B: Việc phân loại nhóm văn phòng loại B phức tạp hơn
so với văn phòng loại A. Những văn phòng thuộc nhóm này thường thiếu
một số tiêu chuẩn so với văn phòng loại A, chính vì thế mà những văn
phòng thuộc nhóm B này thường đa dạng hơn nhóm A. Các văn phòng loại
B thường có những tiêu chuẩn tối thiểu sau:
 Toà nhà có tuổi đời nhiều hơn 10 năm ( sau khi đã
được sửa sang lại)
 Những toà nhà có tuổi đời ít hơn 10 năm (sau khi
được sửa ) chữa nằm ở ngoài trung tâm thành phố
 Có hệ thống điều hoà nhưng không có hệ thống điều
chỉnh độ ẩm không khí, làm lạnh và ẩm
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
 Có thang máy có thời gian đợi không quá 35s
 Không có hệ thống phát điện dự phòng.
Văn phòng loại C: Toà nhà văn phòng loại C là những toà nhà có tuổi
đời từ 10 đến 15 năm có vị trí ở trong hay ngoài trung tâm thành phố. Đa số
các văn phòng loại B hiện nay có tiền thân là văn phòng loại C sau khi
được sửa sang lại và trang bị thêm một số trang thiết bị cần thiết. Tuy nhiên
các văn phòng loại C là những toà nhà có tiêu chuẩn sử dụng thấp. Các văn
phòng loại C này thường được các công ty vừa và nhỏ quan tâm thuê vì nó
có giá thuê thấp.
II.Khái niệm và căn cứ định giá
1.Khái niệm định giá bất động sản.
Hoạt động định giá bất động sản (BĐS) là một hoạt động phổ biến , quan
trọng và cần thiết đối với sự tồn tại của thị trường BĐS trong nền kinh tế
thị trường. Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định, là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị

trường tại một thời điểm xác định với một mục tiêu cụ thể. Tài sản bao
gồm 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản. Trong đó BĐS đóng vai trò
vừa là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý được sử dụng
phổ biến ở hầu hết các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, đó là bao
gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai hợp thành một thể
thống nhất với đất đai.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
2.Các căn cứ để định giá BĐS
a. Căn cứ vào bản thân của các yếu tố BĐS:
Căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS nó bao gồm từ các yếu tố kết
thành lao động sống như: chi phí lao động,...; những yếu tố kết tinh từ
những yếu tố vật chất như: các nguyên vật liệu, trang thiết bị,... và các yếu
tố thuộc về tài nguyên môi trường đó là những yếu tố có thể không có
nguồn gốc tử lao động nhưng nó đóng góp một phần không nhỏ vào việc
hình thành lên giá trị của BĐS như: diện tích mặt bằng, không gian kiến
trúc của BĐS, môi trường kinh tế , xã hội, tự nhiên.
Căn cứ vào công dụng và mục đích sử dụng của BĐS nhằm khai thác một
các tốt nhất hiệu quả nhất BĐS đó, tuy nhiên công dụng của BĐS phải năm
trong khuôn khổ quy định của pháp luật và vẫn đảm bảo được tính bền
vững của công trình.
Căn cứ vào hình thái hiên tại của BĐS : về kết cấu xem kết cấu đó có hợp
lý hay không, xem trạng thái tồn tại của BĐS có phù hợp hay không,…về
tính bền chắc của BĐS, tính mỹ thuật của BĐS và các yếu tố tâm lý liên
quan đến bản thân hiện tại của BĐS.
Căn cứ vào yếu tố vị trí và mức độ ảnh hưởng đến vị trí của BĐS như:
địa điểm tồn tại của BĐS (khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế,
xã hội,… điều này ảnh hưởng đến kả năng tiếp cận của BĐS, ngoài ra còn
đánh giá mối quan hệ của BĐS trong tổng thế các BĐS khác qua đó ta thấy
được vị trí của BĐS đó so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào.

b. Căn cứ vào điều kiện thì trường:
Căn cứ vào điều kiện cạnh tranh của thị trường, xem xét thị trường đó có
tính cạnh tranh cao hay không, tính độc quyền của thị trường được thể hiện
như thế nào, do tính chất độc quyền trong nguồn cung nên đây cũng là tính
chất tác động trực tiếp đến yếu tố so sánh, lựa chọn BĐS. Bên cạnh đó các
yếu tố của nền kinh tế cũng tác động không nhỏ đến việc định giá BĐS.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Một nền kinh tế phát triển thì nhu cầu về BĐS tăng cao do yêu cầu của việc
mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh. Ngoài ra một nhân tố quan trọng
không thể thiếu trên thị trường BĐS đó là lực lượng cung-cầu BĐS trên thị
trường đây là lực lượng chính cấu thành lên thị trường và các điều kiện của
thị trường.
c. Căn cứ pháp lý:
Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS như giới hạn quyền năng của
BĐS, các nghĩa vụ của BĐS, nghĩa vụ này càng lớn thì giá của BĐS càng
cao. Đồng thời nó bao gồm cả những luật pháp không liên quan đến bản
thân 1 BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở hữu, sử dụng,… và
các quy định liên quan đến hoạt động định giá như: luật định giá, pháp lệnh
giá,…
III.Phương pháp định giá
Để định giá một BĐS người ta có thể sử dụng 1 trong 5 phương pháp
sau: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập,
phương pháp giá trị còn lại, phương pháp giá trị thặng dư. Tuy nhiên trên
thực tế người ta chủ yếu sử dụng 3 phương pháp phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để định giá BĐS.
1.Phương pháp so sánh
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực
tiếp BĐs mục tiêu cần định giá với các BĐS tương tự đã bán trên thị trường

để xác định giá của BĐS mục tiêu từ giá bán của các BĐS so sánh.
Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong mọi lĩnh vực vì phương
pháp này thực hiện đơn giản, không đòi hỏi các yêu cầu kĩ thuật đặc thù
chuyên nghiệp do đó ngay cả những người không am hiểu nhiều về các kĩ
thuật chuyên biệt vẫn có thể sử dụng phương pháp này. Ngoài ra phương
pháp này còn có một cơ sở khác đó là dựa trên giá thị trường.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
b. Các nguyên tắc định giá.
Nguyên tắc thay thế: Người mua và người bán chỉ chấp nhận giá mà
người ta thấy rằng người ta có thể thay thế BĐS có tính chất tương tự với
BĐS mục tiêu cùng mức giá, nghĩa là người ta không trả giá cho BĐS mục
tiêu cao hơn so với BĐS khác như một vật có thể thay thế BĐS mục tiêu.
Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố cấu thành lên nó, tuy hai BĐS
không giống nhau nhưng chúng lại có các yếu tố cấu thành có thể giống
nhau như về vị trí , môi trường,…Trong so sánh thì người ta thường sử
dụng so sánh BĐS mục tiêu với nhiều BĐS có thể so sánh khác để từ đó
tìm ra những đặc điểm tương đồng giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh.
Nguyên tắc đóng góp:Ta đã đánh giá được mức độ đóng góp của từng yếu
tố tạo lên giá trị của BĐS do đó chúng ta có thể điều chỉnh giá trị của BĐS
theo sự khác biệt của các yếu tố đóng góp.
Nguyên tắc cân bằng cung- cầu: đây là nguyên tắc quan trọng nhất vì
trong quá trình định giá chúng ta đã sử dụng các mức giá khác nhau của
nhiều BĐS đã được hình thành trên thị trường, do đó mức giá này phản ánh
đúng sự cân bằng cung cầu trên thị trường.
Nguyên tắc ngoại ứng: Trong qúa trình sử dụng phương pháp so sánh thì
phải chú ý đến các yếu tố vùng, khu vực, các yếu tố thời gian, hoàn cảnh
kinh tế xã hội,… và một yếu tố quan trọng không kém đó là ảnh hưởng của
tâm lý đám đông.
c. Các bước tiến hành phương pháp so sánh (bao gồm 6 bước):

 Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu, các yếu tố liên quan đến vị trí,
môi trường, nghiên cứu các thông tin kĩ thuật của BĐS như diện
tích, hình thể, công năng, kích thước,…các yếu tố pháp lý, quyền
năng liên quan đến BĐS và các yếu tố ràng buộc khác.
 Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các BĐS đã được
bán trong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đồng, đó là cơ sở để lựa chọn BĐS so sánh. Do đó phải thu thập
nhiều nguồn thông tin khác nhau liên quan đến BĐS cần so sánh.
 Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh đã thu thập dược
để xác định lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất. Kiểm tra
cá thông tin để đảm bảo BĐS để đảm bảo nó có những đặc điểm
tương đồng với BĐS mục tiêu hay không, đánh giá giá trị của
BĐS dựa trên cơ sở các yếu tố cấu thành và các nhân tố ảnh
hưởng. Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để
tiến hành so sánh.
 Bước 4:Phân tích giá bán và các điều kiện của BĐS so sánh để
tìm ra các cơ sở điều chỉnh.
 Bước 5 :So sánh các điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so
sánh, từ đó ta tính được các mức tăng giảm của BĐS so sánh với
BĐS mục tiêu làm chuẩn.
 Bước 6 : Ước tính giá của BĐS mục tiêu bằng cách dựa trên cơ
sở hoà hợp các trị số giá trị của các BĐS so sánh.
d. Nội dung điều chỉnh: dựa vào sự khác biệt của BĐS ta chia
thành 5 nhóm yếu tố.
Hình dáng mặt bằng.
Kích thước của lô đất: đó là sự cân đối giữa chiều dài và chiều rộng của
thửa đất. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý của người sử dụng, công năng,
tính năng của lo đất ngoài ra nó còn ảnh hưởng đến mục đích sử dụng khác

nhau của từng lô đất. Đối với những mặt bằng mà có những kích thước
không hợp chuẩn thì người ta phải có những điều chỉnh phần không hợp
chuẩn này.
Hình dáng của lô đất: nó tác động đến thói quen của người sử dụng, và là
yếu tố không đo lường được. Hình dáng luôn quyết định đến công dụng của
thửa đất, nó có thể hạn chế những công dụng của thửa đất. Do đó những
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
mảnh đất không hợp chuẩn thường hay bi điều chỉnh bằng các trừ đi phần
giá trị tính vào mặt bằng.
Quy mô của lô đất: tác động đến khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất ( tuỳ
theo mức hợp chuẩn của từng khu vực thì quy mô cao nhất, tốt nhất là khác
nhau.) và khả năng thanh toán.
Vị trí đặc điểm: Bao gồm các yếu tố như: khả năng tiếp cận thuận lợi
hay không thuận lợi, các tác động của môi trường tự nhiên và xã hội đến
BĐS, các yếu tố về địa thế, kinh tế có tác động không nhỏ đến khả năng
sinh lời của BĐS.
Pháp lý: Khi định giá phải điều chỉnh do chi phí phát sinh từ việc xác lập
các giấy tờ nhằm xác minh tính hợp lý của BĐS và các quyền năng bị hạn
chế của BĐS như quyền sở hữu vĩnh viễn, sở hữu bộ phận,…
Các yếu tố công trình của BĐS:
Kết cấu công trình: các yếu tố về số tầng, vật liệu xây dựng,…
Quy mô của công trình: số phòng sử dụng cho công năng chính, quy mô
công trình chính, công trình phụ,…
Tuổi thọ và thời gian xây dựng tình trạng kĩ thuật, mỹ thuật, kiến trúc,
kiểu dáng của công trình.
Các điều kiện thị trường: Điều kiện bối cảnh kinh tế xã hội tại thời
điểm diễn ra giao dịch, tính chất mối quan hệ của mua và bán (bán cho
người thân, xiết nợ ,…) có đảm bảo giá thị trường hay không. Điều kiện
thanh toán : phương thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng hay là ngoại tệ,

thời hạn thanh toán là trả trước hay trả sau. Thời gian diễn ra giao dịch,
trong thời gian đó thị trường đang có xu hướng tăng hay giảm.
e. Những chú ý khi sử dụng phương pháp so sánh:
Điều kiện: Có nhiều thông tin từ thị trường, các thông tin này phải đủ
khả năng có thể so sánh được đồng chất. Thông tin mang tính lích sử do đó
rất nhanh bị lạc hậu vì vậy phải thường xuyên phải cập nhật thông tin.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Hạn chế: Khi định giá chúng ta không tính đến yếu tố mang lại thu nhập
cho BĐS mà chúng ta thường quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố cấu thành
BĐS. Trong trường hợp này nếu như những BĐS có sự thay đổi của luồng
thu nhập khi có sự thay đổi về yếu tố kết cấu, mục đích khai thác khi đó
phương pháp so sánh sẽ không phù hợp. Bên cạnh đó có nhiều BĐS mang
tính riêng biệt, không có BĐS tương đồng để so sánh. Phương pháp so sánh
vẫn dựa chủ yếu vào các chứng cứ thị trường do đó có những yếu tố phi thị
trường mà bản thân các yếu tố định giá này không thể đề cập được như các
yếu tố về đặc thù, tâm lý.
2.Phương pháp chi phí.
a. Cơ sở lý luận.
Phương pháp này dựa trên nguyên tắc: giá trị của BĐS do chi phí của các
yếu tố cấu thành tạo nên giá trị của BĐS. Các yếu tố này bao gồm: giá trị
đất, chi phí đầu tư các công trình BĐS, các yếu tố làm giảm giá như: hao
mòn về mặt cơ học, lý hoá, sự lạc hậu về kiểu dáng kiến trúc của BĐS.
b. Ứng dụng
Thường được áp dụng để định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng
biệt, ít có BĐS so sánh như bệnh viện, trường học, nhà thờ…
Phục vụ cho mục đích xác định mức phí bảo hiểm BĐS, các mức thuế
phải nộp. Xác định giá để bồi thường, thẩm định giá các công trình đấu
thầu để đặt hàng cho các nhà thầu. Ngoài ra còn dùng để kiểm tra lại kết
quả định giá bằng các phương pháp khác.

c. Các bước thực hiện.
Bước 1: Xác định giá đất, ước tính giá trị của lô đất.
Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công
trình hiện có trên mảnh đất. Xác định xem các chi phí này thuộc loại nào,
mức giá sử dụng để tính thuộc loại nào: giá của nhà thầu hay là dựa vào giá
của các yếu tố tạo lập lên công trình.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bước 3: Tính số tiền giảm giá của tất cả các yếu tố tạo thành công trình
do tất cả cá nguyên nhân. Trong đó các yếu tố giảm giá bao gồm: các yếu
tố về tự nhiên thì được tính theo thời gian tương đương với phần hao mòn;
sự lạc hậu về kiểu dáng, kiến trúc của từng yếu tố bên trong BĐS; và cả
những yếu tố tác động bên ngoài như sự thay đổi của môi trường, sự xuống
cấp của cơ sở hạ tầng. Các công trình BĐS không phải là các công trình
độc lập mà nó còn phụ thuộc vào hệ thống các công trình BĐS và các BĐS
phụ trợ.
Bước 4: Tính chi phí giảm giá của tất cả các công trình phụ trợ (nếu đi
kèm theo công trình chính) như gara, tường rào, vườn hoa,…
Bước 5: Tính giá trị còn lại của công trình
Giá trị còn lại của công trình = Chi phí tái tạo - Tiền giảm giá tích

(chi phí thay thể) luỹ
Bước 6: Tính giá trị của BĐS
Giá trị BĐS= Giá trị công trình + Giá đất + Giá trị các công trình
đã giảm giá
phụ trợ của BĐS đã
giảm giá
d. Xác định chi phí
(1) Các yếu tố cấu thành lên chi phí
Chi phí trực tiếp để tạo thành công trình BĐS, bao gồm những yếu tố vật

chất kết tinh vào công trình như: nguyên vật liệu, lao động, các công cụ
máy móc thiết bị được sử dụng trong quá trình thi công, chi phí về điện và
nước,… các chi phí quản lý điều hành cho quá trình xây dựng công trình,
chi phí cho việc thiết kế kiến trúc,…
Chi phí gián tiếp là những chi phí góp phần tạo nên công trình nhưng
không phải là yếu tố kết tinh trực tiếp vào sản phẩm như các chi phí về vốn
vay, chi phí quản lý chung, chi phí marketing, chi phí phải sử dụng cho các
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hoạt động phụ trợ khác không trực tiếp tham gia vào việc thay đổi công
năng, công dụng của BĐS.
(2)Phương pháp xác định lợi nhuận của nhà thầu khoán.
Phương pháp tái tạo theo hiện trạng: là cách tính chi phí để tái tạo lại
tất cả các bộ phận như nguyên trạng của công trình hiện có mà không tính
đến các yếu tố công năng, hữư dụng của nó. Phương pháp này có ưu điểm
là phản ánh chính xác giá trị kết tinh của công trình, tuy nhiên mặt hạn chế
của nó là các chi phí tái tạo ấy không phù hợp với công năng, với sự biến
đổi, phát triển của khoa học kĩ thuật hiện có. Phương pháp này thường chỉ
sử dụng cho việc định giá để duy tu, tái tạo các công trình như: di tích lịch
sử, văn hoá,…
Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp xác định giá trị của
công trình bằng cách tạo ra một công trình mới nhưng có công năng và tính
hữu dụng tương đương công trình định giá.tuy nhiên các đặc tính của hiện
trạng không giống nhau. Phương pháp này có ưu điểm là mang tính hiện
thời và phù hợp với thực tế, phù hợp với các đặc tính và điều kiện phát
triển khoa học kĩ thuật của ngành xây dựng được áp dụng vào công trình
khác. Do vậy dễ được thị trường chấp nhận và sử dụng phổ biến hơn so với
phương pháp tái tạo hiện trạng. Nhưng bên cạnh đó mặt hạn chế của nó là
chưa phù hợp lắm với thị hiếu chưa phản ánh được nhu cấu hiện thời.
(3)Kĩ thuật xác định chi phí

Phương pháp thống kê của các nhà xây dựng: là phương pháp dựa
trên cơ sở các dữ liệu ghi chép các khoản chi phí trong quá trình thực hiện
công trình. Phương pháp này có ưu điểm là tính toán một cách chính xác,
có sở sở.
Phương pháp khảo sát hiện trạng theo số lượng các hạng mục của
công trình: là phương pháp xác định giá thành của một đơn vị xây dựng
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
công trình dựa trên cơ sở tổng hợp các chi phí để hoàn thành từng hạng
mục công trình cộng thêm các chi phí trung gian khác để kết nối hoạt động
giữa các hạng mục công trình đó. Có 2 cách để phân chia các hạng mục đó
là phân chia theo từng hạng mục công trình hoàn chỉnh, phương pháp này
thường được áp dụng với các hạng mục độc lập với nhau. Cách thứ 2 là
phân chia công trình thành từng công đoạn xây dựng và xây dựng chi phí
cho từng công đoạn, phương pháp này thương được ứng dụng cho các công
trình lớn, có các nhà thầu phụ.
Phương pháp dựa vào đơn giá của từng yếu tố xây dựng: là phương
pháp định giá dựa trên cơ sở xác định giá thành của mỗi m2 hoặc 1 đơn vị
công trình, căn cứ vào giá thành của từng yếu tố xây dựng. Ưu điểm của
phương pháp này đó là biết được chi phí của yếu tố cấu thành công trình do
đó có thể điều chỉnh được giá trị của công trình tùy theo tính chất, điều
kiện của từng hạng mục cần thay thế sửa chữa. Mặt khác phương pháp này
cũng có những hạn chế của nó đó là: sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá
trị của công trình cũng tăng như giá trị của tổng thế của công trình sẽ không
phù hợp với giá trị của từng yếu tố.
Phương pháp so sánh thị trường: là phương pháp định giá dựa trên cơ
sở lấy chi phí thị trường của từng đơn vị xây dựng làm cơ sở để tính giá trị
của công trình. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong quản lý nhà
nước đối với các công trình BĐS như để định giá thanh lý, bán, đánh thuế
và một số trường hợp để xây dựng mức đền bù giải phóng mặt bằng, xác

định giá nhà ở cho người có thu nhập thấp.
e. Chi phí giảm giá
(1)Nguyên nhân làm giảm giá.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Do tự nhiên, là giảm giá do các yếu tố thay đổi về mặt vật lý làm cho
công năng, tác dụng của công trình thay đổi và thường có liên quan đến
tuổi thọ của công trình.
Do sự lỗi thời của công năng, những sự giảm giá do tính không phù hợp
của các yếu tố công trình BĐS so với yêu cầu về công năng hiện tại của
công trình. Một số sự lỗi thời phổ biến là: lỗi thời do thiết kế, lỗi thời do sự
không đầy đủ, không đồng bộ của các yếu tố, sự dư thừa quá mức cũng làm
cho giá trị của công trình BĐS giảm xuống, sự lạc hậu của các yếu tố thiết
bị.
Sự giảm giá bên ngoài do ảnh hưởng của các ngoại ứng, ngoại biên: đó là
sự xuống cấp, sự bất tiện của các yếu tố ngoại cảnh có liên quan đến công
trình, các quy định của pháp luật, hoặc những thay đổi của quy hoạch, việc
sử dụng các công trình khác làm ảnh hưởng đến giá trị của công trình, sự
thay đổi các hoạt động kinh tế xã hội,…
(2)Giảm giá tích luỹ.
Giảm giá tích luỹ là tổng giá trị giảm đi do tất cả các yếu tố giảm giá
mang lại. Sự giảm giá này thường do 2 nhóm nhân tố gây nên đó là nhân tố
thời gian và từng yếu tố bộ phận của BĐS.
(3)Tuổi thọ kinh tế của công trình.
Tuổi thọ công trình xét về mặt vật lý thì đó là sự tồn tại vật chất của công
trình, còn xét trên mặt kinh tế thì đó là thời gian mà công trình phát huy tác
dụng và mang lại hiệu quả cho người sử dụng. Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi
công trình sử dụng không còn hiệu quả và trở thành gánh nặng cho chủ sở
hữu. Khi đánh giá công trình người ta chỉ quan tâm đến tuổi thọ kinh tế của
công trình nhằm mục đích đánh giá các chi phí giảm giá của công trình.

Nếu như công trình có tuổi thọ không đều thì người ta phải điều chỉnh riêng
từng yếu tố kết cấu của công trình đó. Qua đó chúng ta có được công thức
tính chi phí giảm giá tích luỹ là:
Website: Email : Tel (: 0918.775.368