MỘT SỐ VẤN ĐỀ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN LILAMA HÀ NỘI

Mở đầu

Nhà ở ln là mối quan tâm hàng đầu của xã hội, là một trong những nhu
cầu cơ bản khơng thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình. Cha ơng ta
thường nói “tậu trâu, cưới vợ, làm nhà/ xong ba việc ấy mới ra hồn người”.
Nhà ở là một mục tiêu phấn đấu lớn lao của đời người - “sống mỗi người mỗi
nhà, chết mỗi người mỗi mồ” và cũng là phương tiện của cuộc sống - “có an
cư mới lạc nghiệp”. Phấn đấu để có chỗ ở của riêng mình ln là động cơ của
đa số dân cư. Đặc biệt trong cuộc sống ngày nay, con người bị cuốn vào vòng
xốy của cuộc sống hiện đại thì việc mong muốn có ngơi nhà thật sự để nghỉ
ngơi, phục hồi sức khoẻ sau một ngày làm việc vất vả là một thơi thúc mãnh
liệt chính đáng cần được thoả mãn. Nó càng trở nên bức xúc khi dân số ngày
một tăng mà đất đai đơ thị dành cho xây dựng ngày một giảm.
ở nước ta, mặc dù những năm gần đây với chính sách đổi mới, nhà ở đã
được cải thiện đáng kể với nhịp độ nhanh hơn, đa dạng hơn. Song hiện nay
nước ta vẫn là một nước chậm phát triển trên thế giới, chúng ta vẫn đang ở
giai đoạn đầu của cơng cuộc xây dựng và q trình đơ thị hố. Hơn thế nữa,
đất nước ta có những hồn cảnh đặc biệt: hơn 30 năm chiến tranh và sau đó
một số năm quản lý yếu kém trong cơ chế tập trung bao cấp đã làm cho nhà ở
đơ thị nước ta vừa yếu và thiếu trầm trọng. Nếu như đặt vấn đề xây dựng nhà
ở đơ thị trong khái niệm đồng bộ của nó bao gồm cả tiện nghi, trang thiết bị,
cấp thốt nước, điện, văn hố, y tế, mơi trường đơ thị... thì càng thấy nhà ở đơ
thị nước ta còn ở một mức rất thấp, thiếu nghiêm trọng - nhiều thứ phải xây
dựng lại, sửa chữa lại, phát triển theo định hướng mới của một chiến lược
phát triển Quốc gia. Vì vậy, trong thời gian gần đây Chính phủ đã can thiệp
trực tiếp vào thị trường cung cấp nhà ở bằng những chính sách khuyến khích
cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án nhằm đáp ứng
một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân. Việc đầu tư xây dựng nhà ở theo các
dự án vừa đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân vừa đảm bảo đồng
bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng thời góp phần tạo dựng bộ mặt

kiến trúc đơ thị văn minh, hiện đại. Cơng ty Cổ phần LILAMA Hà Nội thuộc
Tổng cơng ty Lắp Mắy Việt Nam (LILAMA)đã và đang thực hiện nhiều dự
án đầu tư xây dựng nhà ở nhằm thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và
Nhà nước.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Tuy nhiên việc tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án hiện nay
đang gặp nhiều khó khăn như trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục
hành chính rườm rà... điều này ảnh hưởng tới tiến độ thi công và chất lượng
công trình. Như vậy, giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng đóng vai trò quan
trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư nói chung và dự án nhà ở
nói riêng không chỉ tại Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội mà còn cho bất kỳ
một doanh nghiệp xây dựng nào
Luận văn với đề tài: “Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần LILAMA Hà Nội” được lựa chọn và
nghiên cứu trong bối cảnh đó.
Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm:
- Nghiên cứu và hệ thống cơ sở lý luận về: dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nội dung của dự án đầu tư xây dựng và trình tự của quá trình đầu tư xây dựng
nhà ở.
- Qua phân tích tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại
Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội rút ra những nhận xét về kết quả đạt được
và những tồn tại, khó khăn trong việc đầu tư xây dựng các dự án nhà tại Công ty.
- Đề ra một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và khó khăn
trong công tác thực hiện đầu tư xây dựng các dự nhà ở nhằm nâng cao kết quả
của công tác này.
Đối tượng nghiên cứu là các dự án nhà ở dưới giác độ đầu tư và xây dựng.
Phạm vi nghiên cứu là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ
phần LILAMA Hà Nội. Do trình tự thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà
ở là tương đối giống nhau, nên trong phạm vi đề tài này không nghiên cứu hết
quá trình thực hiện đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở mà chỉ tập trung vào

nghiên cứu một dự án cụ thể (dự án chung cư cao tầng CT5) từ đó rút ra
những nhận xét không chỉ của dự án chung cư cao tầng CT5 mà còn của các
dự án khác nữa.
Phương pháp nghiên cứu: đề tài này sử dụng phương pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử làm phương pháp nghiên cứu, có kết hợp chặt chẽ
với việc sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, hệ thống và các phương
pháp của nghiên cứu khoa học kinh tế.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

Ngoi phn m u v kt lun, ni dung chớnh ca lun vn chia lm 3
chng:
Chng I: Mt s vn lý lun chung v d ỏn u t xõy dng
nh .
Chng II: Tỡnh hỡnh thc hin cỏc d ỏn u t xõy dng nh ti
Cụng ty C phn LILAMA H Ni.
Chng III: Mt s gii phỏp nhm nõng cao kt qu thc hin cỏc
d ỏn u t xõy dng nh ti Cụng ty.
Do thi gian v kh nng cũn hn ch, bỏo cỏo thc tp ny vỡ th khụng
trỏnh khi nhng hn ch nht nh, em rt mong nhn c nhng ý kin
úng gúp ca cỏc thy cụ giỏo, cỏc anh ch v cỏc bn hon thin ti ny
hn na.

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Chương I: Một số vấn đề lí luận chung về
dự án đầu tư xây dựng nhà ở
I. Dự án đầu tư xây dựng
1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư. Đó là một tập hợp
các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lí đề xuất về các mặt kĩ thuật,
công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc

quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và
hiệu quả kinh tế - xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được.
Theo quy chế quản lí đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một
tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc
cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ
trong khoảng thời gian xác định.
Như vậy, nói tới một dự án đầu tư xây dựng là nói tới:
- Tập hợp đề xuất về kinh tế - kĩ thuật có liên quan đến việc bỏ vốn đầu
tư;
- Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về số lượng, chất lượng sản
phẩm dịch vụ và thu lợi cao;
- Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trong khoảng thời gian xác
định.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một bộ phận quan trọng của dự án đầu tư
xây dựng, nó rất cần thiết cho việc xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu có nhà ở
của mọi người dân. Việc phát triển dự đầu tư xây dựng nhà ở là rất cần thiết
bởi vì:
Trước tiên nó xuất phát từ vai trò của nhà ở. Giải quyết vấn đề nhà ở là
vấn đề khó khăn của nhiều quốc gia. ở Việt Nam, đây là yêu cầu đặc biệt bức
xúc trong giai đoạn hiện nay đối với các cấp, các ngành trong cả nước. Sự gia
tăng dân số tại các đô thị trong những năm gần đây, dự báo dân số trong
những năm sắp tới đã và đang đặt ra nhiều vấn đề đối với tăng trưởng kinh tế
xã hội và nhà ở.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

Nh l phm trự bao gm hai thuc tớnh giỏ tr s dng v giỏ tr kinh
t. V mt giỏ tr s dng, nh l nhu cu cú tớnh bc thit,l phng tin
quan trng bo v con ngi trc cỏc hin tng thiờn nhiờn nh: nng,
ma, giú bóo, giỏ rột... V mt giỏ tr kinh t, nh khụng nhng l ti sn cú

tm quan trng c bit i vi mi gia ỡnh, m cũn l mt trong nhng tiờu
chun lm thc o phn ỏnh trỡnh phỏt trin kinh t - xó hi ca mi
nc, mc sng ca dõn c mi dõn tc . Phỏt trin nh ỏp ng nhu cu
nh ngy cng gia tng to iu kin ci thin i sng cho dõn, gúp phn
n nh chớnh tr - xó hi. Phỏt trin nh cũn gúp phn ci thin c s h
tng xó hi v h tng k thut ụ th, ci to cnh quan v mụi trng ụ th
theo hng hin i vn minh. Mt khỏc phỏt trin nh l iu kin cn thit
to ra nhng vic lm mi, ci thin thu nhp cho ngi lao ng trc tip
hot ng trong ngnh xõy dng. Phỏt trin nh s to hiu ng dõy chuyn
kớch cu u t v tiờu dựng cho phỏt trin cỏc ngnh kinh t sn xut v dch
v khỏc trc tip v giỏn tip cú liờn quan (xõy dng, sn xut vt liu, ni
tht, in, nc v cỏc dch v sinh hot ụ th khỏc).
Sau na, phỏt trin nh theo d ỏn l rt cú li. Trong thc t hin nay,
vic xõy dng nh theo xu hng t phỏt, khụng tuõn th quy hoch din ra
rt ph bin dn ti s mt cõn i gia nh vi h tng k thut v h tng
xó hi, gia kin trỳc cỏ bit ca nh vi kin trỳc tng th ca ụ th, gia
nh v v trớ cỏc giao thụng cụng cng ụ th, gia din tớch nh cn thit
phi xõy dng vi kh nng ỏp ng v din tớch t xõy dng nh . Vic
chớnh quyn cỏc ụ th khụng kim soỏt c vic xõy dng theo quy hoch
ó lm nh hng n kin trỳc, cnh quan ụ th, mụi trng sng v hu
qu cui cựng l cht lng v ch chng nhng khụng c ci thin m
lm cho mụi trng ụ th ngy cng thp kộm. Vỡ vy, thc hin mụ hỡnh
u t phỏt trin nh theo d ỏn s tng nhanh qu nh vi yờu cu va
m bo ng b v h thng h tng k thut va gúp phn to dng b mt
kin trỳc cỏc khu dõn c ụ th vn minh, hin i.
Nh vy u t phỏt trin nh theo d ỏn l rt cn thit.
2. c im ca d ỏn u t xõy dng nh
D ỏn u t xõy dng nh cú cỏc c im sau:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2.1. Tớnh c nh

Mi d ỏn u t xõy dng nh luụn gn lin vi t ai, nờn c nh
v v trớ, a im v khụng cú kh nng dch chuyn, khú cú kh nng tng
thờm v s lng, din tớch. Sn phm ca mi d ỏn l cỏc cụng trỡnh gn
lin vi a im m chớnh nú c to ra, vỡ vy nhng cụng trỡnh ny s
phỏt huy tỏc dng ti chớnh ni nú c to ra m khụng th dch chuyn i
ni khỏc. c im ny cú nh hng rt ln n th trng nh v hot
ng kinh doanh nh . Vn v trớ, a im cú ý ngha rt quan trng i
vi giỏ tr ca mi cụng trỡnh nh .
2.2. D ỏn cú tớnh duy nht
Mi d ỏn u t xõy dng nh cú c trng riờng bit li c thc
hin trong nhng iu kin khỏc bit c v a im, khụng gian, thi gian v
mụi trng luụn thay i ó to nờn tớnh duy nht cho mi d ỏn. Mi cụng
trỡnh nh u cú nhng c im riờng bit khụng cỏi no ging cỏi no. S
khỏc bit ny th hin kin trỳc cụng trỡnh, b trớ hng mc cụng trỡnh...
Mt khỏc, chớnh cỏc nh u t, kin trỳc s.. u mun to ra cỏc cụng trỡnh
nh khụng ging nhau to s hp dn i vi khỏch hng nhng vn m
bo c s thng nht ca cỏc cụng trỡnh.
2.3. D ỏn din ra ngoi tri v b hn ch v thi gian
Quỏ trỡnh sn xut ca ngnh khỏc khụng ph thuc vo iu kin thi
tit, ma hay giú lnh i vi nh mỏy khụng cú ý ngha gỡ ln. Trỏi li ngnh
xõy dng, tin hnh ch yu ngoi tri, khụng th thi cụng xõy lp trong ma
bóo, nhiu vic khú tin hnh ba ca, mựa hố nng gt cụng nhõn phi ngh lao
ng nhiu hn, lõu hn... Nh vy, nu thi tit khụng tt s cú nh hng
ln n khụng ch tin thc hin cụng trỡnh lm thi gian u t kộo di
m cũn nh hng n cht lng ca cụng trỡnh. Mt khỏc mi d ỏn u
phi cú im khi u v im kt thỳc rừ rng v thng cú mt s k hn
liờn quan. S thnh cụng ca ngi qun lý d ỏn thng c ỏnh giỏ bng
kh nng cú t c ỳng thi im kt thỳc ó c nh trc (tc ngy
hon thnh) hay khụng ?
Sc ộp trong vic hon thnh ỳng thi hn l rt ln m hu qu cú th

dn n cht lng b gim. Nú cú th lm nn lũng nhng ngi cú liờn
quan, c bit l ch u t nu nh d ỏn hon thnh b chm tr, thm chớ
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

ngay cả khgi các lý do này nằm ngồi sự kiểm sốt của chủ nhiệm dự án và
đội dự án của mình (ví dụ: như thời tiết q xấu khơng thể tiến hành thi cơng
được...)
2.4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau
Việc quản lý các nguồn lực của một dự án (trong trạng thái ln ln
biến động) sẽ phức tạp hơn các q trình sản xuất thường ngày (trong trạng
thái ổn định) của những đơn vị sản xuất chế tạo. Điều này xuất phát từ những
lý do sau:
- Một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thường huy động một nguồn vốn lớn,
huy động nhân lực từ các phòng ban khác nhau trong tổ chức và đơi khi đỏi
hỏi họ phải làm thêm ngồi giờ hoặc th mướn từ ngồi tổ chức.
- Nhiều người khơng nắm vững các cơng việc theo thủ tục sẽ làm mất
thời giam và phí tổn nguồn lực.
- Mỗi người phải làm việc với những người có trình độ và kỹ năng khác
với kinh nghiệm có được trước đây của mình.
3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng
Các dự án đầu tư xây dựng được phân loại như sau :
3.1. Phân loại theo tính chất và quy mơ vốn đầu tư
Dự án đầu tư xây dựng được chia thành các nhóm A, B, C như sau;
- Dự án thuộc nhóm A: là những dự án quan trọng nhằm bảo vệ an ninh
quốc phòng có tính chất bí mật, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thành
lập và xây dựng cơ sở hạ tầng khu cơng nghiệp: các dự án xây dựng khu nhà
ở có mức tổng vốn đầu tư trên 400 tỷ đồng và các dự án khác.
- Dự án nhóm B: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm B là những dự án
có tổng vốn đầu tư từ 20 đến 400 tỷ đồng.
- Dự án thuộc nhóm C: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm C là những

dự án có tổng vốn đầu tư dưới 20 tỷ đồng.
3.2. Phân loại theo nguồn vốn
Theo giác độ này các dự án đầu tư xây dựng bao gồm:
- Dự án sử dụng vốn đầu tư nước ngồi:
Nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi bao gồm: nguồn viện trợ phát triển
chính thức (ODA), nguồn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI), nguồn viện trợ
khơng chính thức, nguồn vốn vay thương mại. Các nguồn vốn ODA, FDI,
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
nguồn viện trợ khơng chính thức hầu như khơng được đầu tư cho các dự án
xây dựng nhà ở bởi vì nguồn vốn ODA thường tập trung cho đầu tư vào các
cơng trình làm động lực cho cải cách kinh tế như giao thơng, thuỷ lợi...;
nguồn vốn FDI thường tập trung vào các dự án nhanh thu lại lợi nhuận, phát
triển quy mơ lớn và vừa; nguồn viện trợ khơng chính thức chủ yếu tập trung
tài trợ nhân đạo và một ít đầu tư cơ sở hạ tầng nhỏ nơng thơn nên ít có điều
kiện tranh thủ tài trợ cho phát triển nhà ở đơ thị. Riêng đối các dự án có sử
dụng vốn vay thương mại: đây là nguồn vốn mà doanh nghiệp tự vay tự trả
thơng qua bảo lãnh vay. Tuy lãi suất thương mại nhìn chung thấp so với lãi
suất vay nội tệ trong nước nhưng việc xác định vay và trả như thế nào là vấn
đề cần cân nhắc kỹ lưỡng. Đây là nguồn vốn mà nước ta có thể thu hút để
thực hiện các dự án xây dựng nhà ở đơ thị bởi lãi suất và thời hạn vay thuận
lợi cho phát triển nhà ở.
- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước và các quỹ của các ngành và
doanh nghiệp.
Các dự án sử dụng nguồn vốn này chủ yếu để đầu tư:
+ Xây dựng quỹ nhà mới để bán và cho th;
+ Cấp vốn cho các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh nhà ở;
+ Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng gắn liền với các khu nhà ở;
+ Nguồn vốn này còn dùng để hỗ trợ thanh tốn đền bù giải phóng mặt
bằng, xây dựng các căn nhà giá rẻ để bán và cho th. Xây dựng và cải tạo
các khu nhà ổ chuột.

- Dự án đầu tư xây dựng khơng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước (dự án
của tư nhân, tổ chức kinh tế khơng thuộc doanh nghiệp Nhà nước).
Trong nền kinh tế thị trường, tự chủ kinh doanh là động lực và mơi
trường tạo điều kiện để các doanh nghiệp vươn ra tự cân đối đủ vốn cho xây
dựng kinh doanh nhà ở. Đặc biệt vốn cho xây dựng nhà đơ thị thường có thời
gian đầu tư dài, khối lượng đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm. Vì vậy, xu hướng
huy động đa dạng nguồn vốn cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là “xu thế
mở” đối với các doanh nghiệp xây dựng phát triển nhà ở đơ thị. Với các hình
thức như sau:
+ Hình thức liên doanh nhiều chủ đầu tư để huy động vốn cổ phần:
+ Các doanh nghiệp tự vay, tự trả vốn nước ngồi, vốn vay của ngân
hàng;
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

+ Huy động vốn của khách hàng mua nhà: ký hợp đồng mua bán nhà
trong tương lai, vốn thu trước một phần và bàn giao nhà ở sau khi xây dựng
xong.
3.3. Theo hình thức đầu tư
Theo giác độ này bao gồm các loại dự án đầu tư xây dựng sau:
- Dự án xây dựng các khu tập trung do một chủ đầu tư chính với nhiều
chủ đầu tư thứ phát của các dự án thành phần như: khu đô thị mới; khu công
nghiệp tập trung.
- Dự án hoặc công trình riêng lẻ: do một chủ đầu tư thực hiện.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ do một chủ đầu tư thực
hiện thường xảy ra đối với các công trình xây dựng nhà ở của tư nhân.
4. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư xây dựng
Nội dung của dự án đầu tư xây dựng là một vấn đề cực kỳ quan trọng của
hoạt động đầu tư, vì nó quyết định chất lượng và kết quả của hoạt động này.
Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư xây dựng được thể hiện qua báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi và khả thi.

4.1. Nội dung của báo cáo nghiên cứu nghiên cứu tiền khả thi
Tương ứng với báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là dự án nghiên tiền khả
thi. Dự án tiền khả thi là dự án được nghiên cứu trước khi đi vào nghiên cứu
dự án khả thi và do nghiên cứu tiền khả thi đảm nhiệm; đó là bước đi tất yếu
trước khi chuyển sang nghiên cứu khả thi, tức là chỉ khi dự án đã có những
dấu hiệu cơ bản chứng tỏ là có thể chấp nhận được, mới đi vào nghiên cứu
khả thi. Sở dĩ phải phân chia như vậy là để đảm bảo chất lượng của dự án,
tránh đi ngay vào cụ thể kèm theo các chi phí nghiên cứu rất tốn kém để tránh
lãng phí, nếu như nửa chừng phát hiện ra sự bất hợp lý của dự án.
Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các vấn đề sau
đây:
4.1.1 Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó
khăn
• Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết của nghiên cứu dự án đầu tư.
- Các căn cứ: tài nguyên, các điều kiện tự nhiên, các quy hoạch kế hoạch
dài hạn, các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trương của các cấp chính
quyền và điều kiện kinh tế - xã hội.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
- Phân tích dự báo: về thị trường, khả năng thâm nhập thị trường, nhu
cầu tăng thêm sản phẩm và dịch vụ.
• Các thuận lợi và khó khăn.
4.1.2. Dự kiến quy mơ đầu tư
Bao gồm: mục tiêu của dự án; sơ bộ phân tích các phương án sản phẩm
và dịch vụ; đề xuất các phương án về hình thức đầu tư: lựa chọn cải tạo, mở
rộng, đầu tư mới; tính tốn đề xuất quy mơ (sản xuất và dịch vụ) tăng thêm
hoặc xây dựng mới.
4.1.3. Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu sử dụng đất trên
cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất có ảnh hưởng về mơi trường, xã
hội và tái định cư (nếu có)
Trong phần này phải tiến hành phân tích, đề nghị khu vực địa điểm và dự

kiến địa điểm cụ thể. Cần có từ hai phương án trở lên để so sánh, lựa chọn.
Mỗi phương án cần phân tích các mặt sau:
- Các u cầu về mặt bằng cần thoả mãn dự kiến nhu cầu sử dụng đất.
- Các đánh giá tổng qt về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng
và các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí trong q trình sản xuất và tiêu thụ sản
phẩm.
- Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ.
- Các mặt xã hội của địa điểm: những đặc điểm của chính sách liên quan
đến đầu tư phát triển khu vực. Hiện trạng của địa điểm, những thuận lợi và
khó khăn trong việc sử dụng đất đai và mặt bằng, những vấn đề về phong tục
tập qn và ý kiến của nhân dân địa phương có liên quan đến việc chọn địa
điểm (các tài liệu liên quan ở mức khái qt)
- Các u cầu cần quan tầm về mơi trường, xã hội và tái định cư (có phân
tích đánh giá cụ thể).
4.1.4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về cơng nghệ được đề xuất và các điều kiện
cung cấp vật tư, thiết bị, ngun liệu, năng lượng, dịch vụ, cơ sở hạ tầng
Bao gồm các vấn đề:
- Giới thiệu khái qt các phương án cơng nghệ được đề xuất lựa chọn,
các ưu nhược điểm của các phương án về mặt kỹ thuật, kinh tế, an tồn, bảo
vệ mơi trường...
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

- Các phương hướng giải quyết về nguồn vốn và điều kiện cung cấp
trang bị chuyển giao công nghệ, khả năng tiếp nhận.
- Các nhu cầu cung cấp yếu tố đầu vào cho dây chuyền công nghệ, yêu
cầu về cơ sở hạ tầng và dịch vụ liên quan.
- Trên cơ sở các phân tích trên sẽ lựa chọn phương án cuối cùng.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
4.1.5. Phân tích lựa chọn sơ bộ phương án xây dựng
Bao gồm các vấn đề: u cầu về điều kiện địa hình và địa chất cơng

trình; các u cầu về đặc điểm xây lắp; sơ bộ dự kiến các giải pháp kiến trúc,
kết cấu và tổ chức thi cơng.
4.1.6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn và trả nợ, thu lãi
Bao gồm các vấn đề: xác định sơ bộ tổng mức đầu tư tối đa có phân ra
vốn cố định, vốn lưu động; xác định sơ bộ các nguồn vốn, điều kiện tạo
nguồn vốn và khả năng nguồn vốn; ước tính chi phí sản xuất, dự trù doanh
thu, lỗ lãi, khả năng hồn vốn, trả nợ được tính theo phương pháp đơn giản
nhất.
4.1.7. Tính tốn sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội
Bao gồm: ước tính các chỉ tiêu: giá trị gia tăng, đóng góp cho ngân sách
Nhà nước...; ước tính các lợi ích xã hội: tăng việc làm và tăng thu nhập cho
người lao động...
4.1.8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của dự án thành phần
hoặc tiền dự án (nếu có)
4.2. Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn được dự
án tối ưu. ở giai đoạn này phải khảng định cơ hội đầu tư có khả thi hay
khơng? Có vững chắc, có hiệu quả hay khơng?
Báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm các nội dung sau:
4.2.1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư
Bao gồm các vấn đề sau:
- Xuất xứ và các căn cứ pháp lý.
- Nguồn gốc tài liệu sử dụng.
- Phân tích kết quả điều tra cơ bản về tự nhiên, tài ngun, kinh tế - xã hội.
- Các chính sách kinh tế xã hội có liên quan đến phát triển ngành, những
ưu tiên được phân định.
- Các đặc điểm về quy hoạch phát triển kinh tế.
- Mục tiêu đầu tư:
- Phân tích thị trường: căn cứ về thị trường gồm:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

+ Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu tương lai về các mặt số
lượng, chất lượng, giá cả. Các khả năng đáp ứng hiện có. Dự báo về mức độ
gia tăng cung cấp sản phẩm trong tương lai, sự thiếu hụt so với nhu cầu thị
trường.
+ Các căn cứ về khả năng phát triển, khả năng sản xuất: quy mô, năng
lực hiện của ngành và năng lực huy động. Đánh giá tình trạng hoạt động và
nhịp độ tăng trưởng tương lai (số lượng, chất lượng, tiêu thụ, các yếu tố hạn
chế).
- Sản phẩm hoặc nhóm sản phẩm được lựa chọn (đặc điểm, tính năng, tác
dụng, quy cách, tiêu chuẩn).
4.2.2. Lựa chọn hình thức đầu tư
- Phân tích các điều kiện và lợi ích của việc đầu tư theo chiều sâu, mở
rộng các cơ sở hiện có so với đầu tư xây dựng mới (áp dụng đối với các
doanh nghiệp nhà nước), từ đó để lựa chọn phương án đầu tư.
- Phân tích các điều kiện, các yếu tố để lựa chọn, tổ chức đầu tư (công ty
cổ phần, công ty liên doanh, doanh nghiệp nhà nước...)
4.2.3. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có
sản xuất)
Sản xuất hay dịch vụ do dự án cung cấp, các nhu cầu đầu vào và các biện
pháp bảo đảm, chương trình cung cấp nguyên vật liệu cho sản xuất, chương
trình bán hàng.
4.2.4. Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình)
- Địa danh hành chính của địa điểm, vĩ độ và kinh độ (đối với dự án lớn).
- Với các công trình đã có dự án tiền khả thi, thì ở bước nghiên cứu khả
thi chỉ cần lựa chọn địa điểm cụ thể, phải đề xuất ít nhất hai phương án để so
sánh.
- Phương án địa điểm phải dựa trên các tài liệu điều tra cơ bản, các tài
liệu khảo sát đủ tin cậy, các giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu các ảnh hưởng
xấu đến môi trường, xã hội.

- Phương án địa điểm phải phù hợp với quy hoạch chung.
- Các vấn đề phải phân tích khi chọn địa điểm:
+ Điều kiện tự nhiên: khí tượng, thuỷ văn, nguồn nước, địa chất, địa chất
công trình, địa hình, hiện trạng đất đai và tài nguyên, môi trường sinh thái.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
+ iu kin xó hi, kinh t v k thut: tỡnh hỡnh dõn sinh, phong tc tp
quỏn, cỏc chớnh sỏch khu vc, cỏc hot ng kinh t v trỡnh k thut, cỏc
iu kin v c s h tng k thut v xó hi (ng xỏ, in nc, thụng
tin...).
+ Cỏc c im v quy hoch v k hoch phỏt trin bn vng.
+ Nhu cu s dng t.
+ Cỏc kt lun v iu kin c bn, cỏc bn v bn khu vc v a
im kốm theo.
4.2.5.Phng ỏn gii phúng mt bng, k hoch tỏi nh c (nu cú)
Bao gm cỏc ni dung:
- Cỏc yờu cu v gii phúng mt bng:
+ S chng loi cỏc i tng v s lng mi chng loi phi di di
khi mt bng.
+ Cỏc phng ỏn di di (trong trng hp phc tp) .
+ Chi phớ v tin di di.
- Cỏc yờu cu v tỏi nh c (nu cú): s lng h gia ỡnh phi di dõn,
chi phớ n bự cho di dõn v xõy dng khu tỏi nh c (nu cú), tin di dõn.
4.2.6. Phõn tớch la chn phng ỏn k thut, cụng ngh
Bao gm cỏc ni dung:
4.2.6.1. Cụng ngh
- Cỏc phng ỏn cụng ngh chớnh xỏc c xut la chn, quy
trỡnh sn xut cú th c chp nhn, ỏnh giỏ mc hin i, tớnh thớch
hp v kinh t cỏc u nhc im ca phng ỏn cụng ngh c la chn
(thụng qua vic so sỏnh mt s ch tiờu kinh t - k thut nh quy cỏch, cht
lng, nng sut, lao ng, giỏ thnh...).

- Ni dung chuyn giao cụng ngh v s cn thit phi chuyn giao cụng
ngh, giỏ c, phng thc thanh toỏn, cỏc iu kin tip nhn, chuyn giao,
cam kt...
- Cỏc gii phỏp v cụng trỡnh ph tr.
+ La chn quy mụ v phng phỏp cung cp nc, thoỏt nc, cung cp
in.
+ Phng ỏn thụng tin liờn lc.
+ Chớ phớ u t h tr.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

4.2.6.2. Thit b
- Cỏc phng ỏn thit b c nờu phi cú cỏc ni dung sau: danh mc
thit b; phng ỏn mua sm thit b; tng chi phớ mua sm thit b.
4.2.6.3. ỏnh giỏ tỏc ng v bin phỏp x lớ
- Tỏc ng ca d ỏn n mụi trng sinh thỏi v gii phỏp x lớ, kh
nng gõy ụ nhim hoc lm bin i mụi trng do d ỏn gõy nờn (mụi
trng nc, khụng khớ, t ai, ting n...) v cỏc hu qu cú th cú.
- Cỏc gii phỏp chng ụ nhim v bo v mụi trng, iu kin thc hin
v chi phớ.
- Cỏc gii phỏp x lớ cht thi: loi cht thi, cỏc phng tin v chi phớ
x lớ.
4.2.7. Cỏc phng ỏn kin trỳc, gii phỏp xõy dng, thit k s b ca cỏc
phng ỏn ngh la chn, gii phỏp qun lớ v bo v mụi trng
Bao gm cỏc ni dung sau:
*Thit k quy hoch, kin trỳc v kt cu:
- Phng ỏn quy hoch tng th mt bng (cú bn v kốm theo).
- Xỏc nh tiờu chun ca cụng trỡnh xõy dng.
- Phng ỏn kin trỳc (kốm theo bn v mt ct, mt bng, phi cnh nu
cn).
- Khi lng cỏc hng cụng trỡnh v chi phớ xõy dng cú ph biu kốm

theo.
- Cỏc bin phỏp xõy dng cú liờn quan n cha chỏy, v sinh cụng
nghip, an ton sn xut v lao ng cho xớ nghip.
* Phn thit k t chc thi cụng xõy dng.
- Khi lng cụng vic phi thc hin.
- Cỏc gii phỏp cụng ngh ch yu.
- Cỏc d kin v tng mt bng thi cụng ch yu.
- Thi gian v tin thi cụng.
+ Gii phỏp cung cp nguyờn vt liu chớnh.
+ Gii phỏp v cụng trỡnh ph tr.
+ Gii phỏp v tuyn m lao ng chớnh.
+ Gii phỏp v cụng trỡnh tm phc v thi cụng.
* Cỏc gii phỏp chớnh v bo v mụi trng trong thi gian thi cụng.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Cỏc gii phỏp chớnh v bo v mụi trng trong thi gian thi cụng gm
cú: v sinh cụng trng, bo v cỏc cụng trỡnh hin cú v lõn cn, chng ụ
nhim ting n, bi.. trong thi gian xõy dng.
4.2.8. Phng ỏn v vn v hon tr vn u t
Bao gm cỏc ni dung sau:
- Xỏc nh cỏc loi ngun vn, lói sut, kh nng cp vn.
- Xỏc nh tng mc u t v nhu cu cu theo tin :
+ Tng mc u t bao gm chi phớ cho cỏc khõu: chun b u t,
chun b thc hin u t, thc hin u t (xõy dng cụng trỡnh);
+ Nhu cu v vn theo cỏc giai on, cỏc ngun ỏp ng.
+ Cỏc hỡnh thc vn : bng tin Vit Nam, ngoi t...
- Cỏc bng biu thng kờ nhu cu v vn
- Kh nng hon vn u t.
4.2.9. Phng ỏn qun lý khai thỏc d ỏn v s dng lao ng
Bao gm cỏc ni dung:
- S c cu t chc qun lý: s c cu t chc b mỏy qun lý; s

c cu t chc sn xut; s t chc tiờu th.
- Nhu cu v nhõn lc: nhu cu v nhõn lc cho b phn qun lý; nhu cu
lao ng trc tip.
Cỏc nhu cu trờn cú phõn bit cho tng thi k.
- Cỏc chi phớ cú liờn quan n nhõn lc v qun lý: chi phớ cho nhõn lc
ca b mỏy qun lý chung ca doanh nghip; chi phớ cho nhõn lc ca b mỏy
qun lý phõn xng; cỏc chi phớ qun lý khỏc; tng chi phớ cho cụng nhõn
viờn; chi phớ o to (nu cú), chi phớ bo him.
4.2.10. Phõn tớch hiu qu u t
Ni dung ca phõn tớch hiu qu u t ca d ỏn gm cú:
- Phõn tớch ti chớnh;
- Phõn tớch kinh t - xó hi.
Nhng vn ny c trỡnh by mc III.
4.2.11. Cỏc mc thi gian chớnh thc hin d ỏn
Bao gm cỏc ni dung sau:
- Cỏc mc thi gian thc hin theo ba giai oanh u t;
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

- Thời gian khởi cơng (chậm nhất), thời hạn hồn thành đưa cơng trình
vào khai thác sử dụng (chậm nhất).
- Dự kiến kế hoạch đấu thầu cho dự án nhóm C, cho các dự án nhóm A,B
có thể dự kiến kế hoạch đầu thầu sau khi có quyết định đầu tư.
4.2.12. Kiến nghị áp dụng hình thức quản lý thực hiện dự án
4.2.13. Xác định chủ đầu tư.
4.2.14. Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến dự án
4.3. Sự khác nhau giữa nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu tiển khả thi có một số đặc điểm khác với nghiên cứu khả thi
như sau:
- Nghiên cứu tiền khả thi sử dụng các thơng tin về thị trường, cơng nghệ,
giá cả... có độ chính xác khơng cao bằng nghiên cứu khả thi.

- Các giải pháp về cơng nghệ, kỹ thuật, tổ chức và tài chính trong nghiên
cứu tiền khả thi chưa được sâu bằng nghiên cứu khả thi.
- Khi phân tích hiệu quả tài chính ở bước nghiên cứu tiền khả thi khơng
tiến hành cho tất cả các năm của đời dự án, mà thường chỉ nghiên cứu cho
một năm đại diện của dự án; trong khi đó nghiên cứu khả thi phải tiến hành
phân tích tính tốn cho tất cả các năm của đời dự án.
- Nghiên cứu tiền khả thi chưa tính đến sự biến động của các chỉ tiêu
kinh tế theo các năm của đời dự án (phân tích mang tính chất tĩnh), còn
nghiên cứu khả thi lại có chú ý đến sự biến động các chỉ tiêu (phân tích mang
tính chất động).
Nghiên cứu tiền khả thi và khả thi thường đỏi hỏi các chi phí tương đối
lớn để đảm bảo chất lượng của dự án đầu tư. Do đó trong Quy chế quản lý
đầu tư và xây dựng đã quy định rõ các trường hợp phải tiến hành cả hai hoặc
chỉ một loại nghiên cứu trên:
+ Đối với dự án nhóm A tiến hành hai bước: nghiên cứu tiền khả thi và
nghiên cứu khả thi loại trừ những trường hợp đặc biệt được Thủ tướng Chính
phủ cho phép chỉ lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
+ Đối với một số dự án nhóm B xét thấy cần thiết mới tiến hành hai bước
nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi.
+ Đối với các dự án còn lại được thực hiện một bước nghiên cứu khả thi.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
II. Nội dung tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Khảo sát, thiết kế xây dựng dự án
1.1. Điều tra khảo sát thu thập thơng cần thiết
Khảo sát về điều kiện tự nhiên mơi trường xung quanh: nhằm mục đích
có được những số liệu để dự kiến bố trí, quy hoạch, xây dựng cơng trình trên
tổng thể mặt bằng xây dựng cho hợp lý với cảnh quan xung quanh, chọn giải
pháp xây dựng bảo vệ cơng trình. Đồng thời ngăn chặn những ảnh hưởng xấu
có thể xảy ra trong q trình thi cơng và khi đưa vào sử dụng;
- Điều tra khảo sát địa hình: để xem xét hiện trạng khu đất trước đây như

thế nào để phục vụ cơng tác thi cơng san lấp tạo mặt bằng xây dựng.
Các cơng trình xây dựng hiện có trên diện tích xây dựng có thể lợi dụng
những lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi cơng cơng trình. Ví dụ các trục
đường giao thơng đi qua, các cơng trình nhà ở của dân, diện tích đất canh tác,
mạng lưới cung cấp điện, nước sinh hoạt cho dự án khi đi vào hoạt động.
Những yếu tố này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở. Bởi nó ảnh
hưởng trực tiếp đến phương án giải toả mặt bằng, đền bù, di dân, xây dựng
phương án cung cấp điện nước sinh hoạt cho dân khi cơng trình nhà ở được
khánh thành và đưa vào sử dụng.
- Điều tra khảo sát địa chất cơng trình và địa chất thuỷ văn nhằm biết
được cấu tạo địa chất khu đất, nguồn nước cung cấp chủ yếu của khu vực,
phân tích chất lượng nước cũng như thành phận hố học của nước từ đó hạn
chế tối đa những ảnh hưởng xấu đến cơng tác thi cơng xây dựng. Các cán bộ
thiết kế phải dựa vào căn cứ này để đưa ra phương án xây dựng cơng trình.
Ngồi ra còn phải dựa vào bản đồ vẽ địa hình sẵn có như: phân tích bình đồ,
bản đồ quy hoạch đất kiểm tra xem xét giữa các bản vẽ thu thập được trắc địa
mặt bằng độ cao, tạo độ các lớp đất đá cấu tạo của từng lớp.
1.2. Thiết kế xây dựng cơng trình
Sau khi có được báo cáo nghiên cứu khả thi thì phải tiến hành thiết kế
cơng trình trước khi đi vào thi cơng.
Thiết kế cơng trình xây dựng là việc hình dung tạo ra các bản vẽ kĩ thuật,
các tài liệu thuyết minh, các bảng, các chỉ tiêu tính tốn vẽ xây dựng cơng
trình phù hợp với chủ trương đầu tư. Kết quả của q trình này là đồ án thiết
kế ra đời. Đồ án thiết kế là một hệ thống các bản vẽ và các chỉ tiêu tính tốn
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

có cơ sở khoa học để thuyết minh sự hợp lý đúng đắn về kinh tế kỹ thuật của
công trình được xây dựng nhằm thực hiện chủ trương đầu tư đã đề ra với chất
lượng hiệu quả cao.
1.2.1. Các căn cứ để thiết kế xây dựng công trình

Để thiết kế xây dựng công trình căn cứ vào các tài liệu hợp pháp có sự
xác nhận bằng văn bản, bằng dấu của cơ quan có thẩm quyền: dựa vào báo
cáo nghiên cứu khả thi đã được phê duyệt, các tài liệu về thăm dò, khảo sát
địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tượng và các tài liệu khác khi dùng để thiết kế
xây dựng các công trình phải do các tổ chức có tư cách pháp lý về các lĩnh
vực nêu trên cung cấp. Việc thiết kế xây dựng phải tuân theo quy định chuẩn
xây dựng, trên chuẩn kỹ thuật xây dựng do Nhà nước ban hành.
1.2.2. Trình tự thiết kế
Nếu coi việc tạo ra một công trình xây dựng là một quá trình từ khâu
chuẩn bị đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử
dụng thì thiết kế xây dựng gồm ba giai đoạn:
- Giai đoạn một: Thiết kế sơ bộ
thiết kế sơ bộ được tiến hành trong lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Nội
dungđược thực hiện trên cơ sở phương án công nghệ tạm thời lựa chọn, quy
mô và kiến trúc công trình.
- Giai đoạn hai: Thiết kế chính thức
Sau khi dự án có quyết định đầu tư và xác định được nhà nước cung cấp
thiết bị, cung cấp thiết kế công nghệ, việc thiết kế xây công trình được thực
hiện như sau:
+ Đối với công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, địa chất phức tạp thì phải
thực hiện thiết kế kỹ thuật (thiết kế triển khai) trước khi thiết kế bản vẽ thi
công (thiết kế chi tiết).
+ Đối với công trình kỹ thuật đơn giản hoặc đã có thiết kế mẫu, xử lý nền
móng không phức tạp thì chỉ thực hiện bước thiết kế kỹ thuật- thi công.
Thực hiện thiết kế kỹ thuật phải căn cứ vào mục tiêu đầu tư và các nội
dung yêu cầu trong quyết định đầu tư, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được
đáp ứng.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Trong trường hợp đặc biệt, nếu phải thay đổi thiết kế thì phải trình lại
báo cáo nghiên cứu khả thi và được sự chấp thuận của người có thẩm quyền

quyết định đầu tư.
- Giai đoạn ba: Hậu thiết kế
Trong q trình thi cơng nếu phát hiện những sai lệch xét thấy cần thiết
thì vẫn phải sửa chữa chỉnh lý cho phù hợp.
1.2.3. Tổ chức thiết kế
Cơng tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chun mơn thực hiện. Tuỳ
điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng với các tổ chức
tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu xây dựng thực hiện các bước thiết kế.
Mỗi đồ án thiết kế phải có người chủ trì thiết kế, đồ án thiết kế lớn
(nhóm A,B) phải có chủ nhiệm đồ án, người chủ trì thiết kế hoặc chủ nhiệm
đồ án phải chịu trách nhiệm cá nhân về chất lượng và tính đúng đắn của đồ án
thiết kế, giải pháp kỹ thuật nêu ra và tiên lượng thiết kế.
2. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
- Việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng bao gồm: giải phóng mặt bằng và làm
cơng tác chuẩn bị.
- Trước khi giải phóng mặt bằng cần phải:
+ Xác định mạng lưới cọc mốc toạ độ và cao độ của khu đất xây dựng.
+ Xác định các cơng trình và cây xanh hiện có cần được giữ lại.
- Cơng tác giải phóng mặt bằng phải làm tồn bộ hoặc từng phần trên
khu đất xây dựng theo thiết kế tổ chức xây dựng bao gồm: chặt cây, phá dỡ
cơng trình cũ, di dân chuyển các hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thơng tin...).
- Cơng tác chuẩn bị mặt bằng thi cơng gồm: san, đắp mặt bằng, xây dựng
các cơng trình phục vụ thi cơng: kho, xưởng, bãi, đường đi, điện nước... cơng
tác chuẩn bị mặt bằng thi cơng phải phù hợp với thiết kế tổ chức thi cơng.
- Khi tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng cần phối hợp với UBND địa
phương để thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh
phí, tiến độ và việc thanh quyết tốn giải phóng mặt bằng để UBND địa
phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo
tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng.
- Khi nghiệm thu mặt bằng xây dựng phải tiến hành theo các bước sau:

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

+ Sau khi phá dỡ các cơng trình và hệ thống kỹ thuật ngầm phải san bằng
và đầm nén chặt các hào và hố đào theo độ chặt u cầu;
+ Hệ thống thốt nước tạm thời phải đảm bảo thốt nước tốt, mặt bằng
khơng bị đọng nước;
+ Cơng tác san, lấp phải được hồn thành đúng thiết kế, bảo đảm độ chặt
và cao độ thiết kế.
3. Tổ chức thi cơng xây dựng
3.1. Xác định tiến độ thi cơng
Trước khi bước vào thi cơng xây dựng cần phải xác định tiến độ thi cơng,
đó là căn cứ rất cơ bản để tổ chức thi cơng xây dựng cơng trình, người điều
hành sản xuất trên cơng trường ln ln lấy việc thực hiện đúng tiến độ làm
mục tiêu hoạt động. Thực hiện đúng tiến độ thi cơng sẽ đạt được hiệu quả
kinh tế - xã hội của cả doanh nghiệp và của cả nhà nước.
Tiến độ thi cơng cơng trình bao gồm tổng tiến độ thi cơng và tiến độ thi
cơng từng giai đoạn. Tổng tiến độ thi cơng là tổng tiến số thời gian xây dựng
cơng trình, đây cũng là thời hạn bắt đầu đưa cơng trình vào khai thác sử dụng.
Dựa vào tổng tiến độ thi cơng mà xác định những nhu cầu cơ bản phải đáp
ứng cho xây dựng ở từng giai đoạn như phân phối vốn cho từng giai đoạn thi
cơng, xác định nhu cầu vật tư, nhân lực và thiết bị cần sử dụng ở mỗi giai
đoạn. Tiến độ thi cơng ở từng giai đoạn là hạn định lượng thời gian cho phép
thi cơng ở mỗi giai đoạn, từ giai đoạn chuẩn bị đến giai đoạn hồn thiện cơng
trình. Từ khối lượng cơng việc, tính chất cơng việc và thời hạn thi cơng cho
phép lựa chọn các biện phép thi cơng thích hợp.
Tiến độ thi cơng có thể lập theo sơ đồ mạng, dựa vào thiết kế kỹ thuật và
xác định khối lượng cơng việc cụ thể cho từng giai đoạn, từ đó chỉ rõ tên và
khối lượng của cơng việc, phân đoạn thi cơng, trình tự của cơng tác thi cơng
và các nhu cầu vật chất khác.
3.2. Tổ chức thi cơng

3.2.1. Tổ chức q trình lao động
Tổ chức q trình lao động trong thi cơng xây dựng cơng trình bao gồm
những nội dung sau :
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- B trớ ni lm vic: ni lm vic ca cụng nhõn xõy dng l v trớ cú
khụng gian cn thit h thc hin cỏc thao tỏc xõy dng hoc lp t cỏc
chi tit cụng trỡnh. Ni lm vic ph thuc vo cu to cụng trỡnh.
- B trớ cỏc t i sn xut trong thi cụng.
- Xỏc nh lng lao ng cho mi loi cụng vic.
3.2.2. T chc quỏ trỡnh thi cụng chớnh
- La chn phng ỏn t chc thi cụng: thc cht ca vic la chn
phng ỏn thi cụng l la chn cỏc gii phỏp k thut c th t chc xõy
lp t hiu qu tt nht v mt thi gian, v cht lng cụng trỡnh v chi phớ
thi cụng phi thp nht. Vỡ vy phi xõy dng c nhiu phng ỏn t chc
thi cụng khỏc nhau cho cựng mt phn vic hay mt giai on thi cụng. Trờn
c s ú m la chn ly phng ỏn ti u v mt k thut, v mt t chc s
dng nhng yu t ngun lc u vo v chi phớ thi cụng phi thp nht.
+ Xột v mt k thut la chn phng ỏn: nghiờn cu k thit k k
thut xỏc nh im dng thi cụng ca tng cụng vic, trờn c s ú m
xỏc nh cỏc giai on thi cụng. La chn nhng thit b phự hp v tớnh
nng, tỏc dng v cú th hot ng c trong mt bng thi cụng cho phộp.
Phng ỏn phi th hin rừ yờu cu ca cỏc tiờu chun, quy chun cht lng
cụng trỡnh v sau cựng l thi gian cn thit cho thi cụng l bao lõu.
+ V mt t chc thi cụng v t chc s dng nhng yu t ngun lc
u vo: ni dung ca cỏc phng ỏn phi th hin trỡnh t xõy dng cụng
trỡnh tng thi im phi hon thnh mi b phn kt cu, phi th hin c
cỏc iu kin bo m cho thit b thi cụng cú th hot ng bỡnh thng. Th
hin c nhng iu kin c th cú th cung cp vt liu, cung cp in
nc v tho món nhu cu v thụng tin liờn lc hp lý nht, thun li nht.
- Xỏc nh cỏc yu t u vo phc v quỏ trỡnh t chc thi cụng.

+ Yờu cu s dng vt liu xõy dng ch yu cho cụng trỡnh xut phỏt t
thit k kin trỳc v kt cu cụng trỡnh quyt nh, ngoi ra cỏc gii phỏp t
chc k thut thi cụng cng chi phi nhiu n chng loi v lng tiờu hao
vt liu.
Lng vt t cn dựng cho thi ph thuc vo khi lng cụng tỏc thi
cụng v nh mc tiờu hao vt t cho mt n v khi lng tớnh bng hin
vt.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

Lng vt t cn dựng
cho thi cụng
=
Khi lng cụng tỏc thi
cụng tớnh bng hin vt
theo thit k k thut
x
nh mc tiờu
hao vt t cho 1
n v cụng vic

Trong thc t, bt c lng vt t no cng cú mt lng hao ht nht
nh do quỏ trỡnh vn chuyn, quỏ trỡnh bo qun v quỏ trỡnh s dng gõy
nờn. Lng vt t hao ht thng c xỏc nh bng t l phn trm so vi
lng vt t cn dựng.
Lng vt t cn cung cp bao gm lng vt t cn dựng v lng vt
t hao ht.
Lng vt t cn
cung cp
= Lng vt t cn dựng +
Lng vt t hao ht

t nhiờn


+ Yờu cu s dng mỏy múc thit b phc v thi cụng: ch tiờu ny ch
yu xỏc nh s ca mỏy cn dựng cho thi cụng, s ca mỏy phc thuc vo khi
lng cụng vic phi thi cụng bng mỏy v nh mc sn lng ca mi ca
mỏy hay nh mc thi gian lm bng mỏy cho mi n v khi lng cụng
vic.
+ Yờu cu s dng lao ng cho quỏ trỡnh thi cụng cụng trỡnh.
- Xõy dng cỏc xng v cỏc cụng trỡnh phc v nh: h thng kho bói
ct cha vt liu, trm trn bờ tụng. Xõy dng cỏc cụng trỡnh tm phc v
cho lm vic, n v sinh hot ca cỏn b, cụng nhõn trờn cụng trng.
Trờn õy l cỏc cụng vic chun b cho quỏ trỡnh thi cụng. Tip theo l
giai on thi cụng xõy lp. õy l giai on c bn trc tip tớnh t thi im
khi cụng xõy dng n khi hon tt cụng vic xõy lp cui cựng. õy l giai
on cú tớnh cht quyt nh n cht lng, k m thut cụng trỡnh, n giỏ
thnh, n thi gian xõy dng n kt qu v li nhun ca cụng ty. Trc ht
phi phõn tớch c im thi cụng cỏc kt cu nhm tỡm hiu k v c im
chu lc ca ton cụng trỡnh, nm chc k thut thi cụng... Trờn c s nghiờn
cu v tỡm hiu ny a ra cỏc kh nng thc hin sao cho cụng trỡnh c
hon thnh theo ỳng tin trỡnh xõy lp, m bo cho cỏc b phn cụng trỡnh
phỏt trin n õu l n nh v bn chc n ú.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3.3. Qun lý cht lng cụng trỡnh xõy dng
Thc hin qun lý cht cụng trỡnh xõy dng nhm m bo ỳng tin
thi cụng, m bo cht lng ca cụng trỡnh c thc hin.
Ch u t chu trỏch nhim qun lý cht lng cụng trỡnh ngay t giai
on chun b u t, thc hin u t cho n khi kt thỳc xõy dng a
cụng trỡnh vo khai thỏc s dng. Ni dung ch yu ca qun lý cht lng
cụng trỡnh xõy dng gm:

- Thc hin y cỏc quy nh hin hnh ca Nh nc v lp, thm
nh v trỡnh duyt bỏo cỏo nghiờn cu tin kh thi, nghiờn cu kh thi, thit
k k thut v tng d toỏn, t chc u thu hoc la chn nh thu.
- Tuyn chn t chc t vn, cung cp vt t thit b, xõy lp cú t cỏch
phỏp nhõn v cú nng lc phự hp nhn cỏc cụng vic chun b u t
thit k k thut v tng d toỏn, cung cp vt t thit b, xõy lp v giỏm sỏt
cht lng cụng trỡnh.
- Kim tra cht lng cỏc loi vt liu, cu kin xõy dng, thit b lp t
ỳng yờu cu thit k v tiờu chun k thut c duyt.
- i vi nhng cụng vic khụng t cht lng theo quy nh ca thit
k v tiờu chun k thut xõy dng thỡ ch u t cú quyn yờu cu thc hin
sa cha, thay th i vi nhng vic ny hoc t chi nghim thu.
3.4. T chc bo m ti chớnh d ỏn
D ỏn u t xõy dng mun tin hnh cn phi cú vn u t. Ngun
vn cú th l vn t cú ca ch u t, vn huy ng t khỏch hng v cỏc
ngun vn huy ng hp phỏp khỏc.
m bo tin thc hin u t ca d ỏn, va trỏnh ng vn,
nờn cỏc ngun ti tr cn c xem xột khụng ch v mt s lng m v c
thi im nhn c ti tr. Cỏc ngun vn d kin ny phi m bo chc
chn. S m bo ny phi cú c s phỏp lý v c s thc t. Chng hn nu
ngun ti tr l ngõn sỏch cp hoc cho vay thỡ phi cú s cam kt ca cỏc c
quan bng vn bn sau khi cỏc c quan ny ó ký vo biờn bn h s thm
nh d ỏn. Nu l vn t cú thỡ phi cú bn gii trỡnh v tỡnh hỡnh hot ng
sn xut kinh doanh ca c s ba nm trc õy v hin ti chng t c s ó,
ang v tip tc hot ng cú hiu qu, cú tớch lu v do ú m bo cú vn
thc hin c d ỏn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

Sau khi xác định được nguồn vốn cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn
vốn của dự án. Có nghĩa là tính tốn tỷ lệ từng nguồn vốn chiếm trong tổng

mức vốn đầu tư dự kiến. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các cơng
việc đầu tư và cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm cho dự
án. Tiến độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền thực cần huy động hàng
năm trong từng trường hợp có biến động giá cả và lạm phát.
4. Tổ chức tiêu thụ
- Phương án kinh doanh: khi xây dựng phương án kinh doanh bao giờ
người ta cũng xây dựng hai hay nhiều phương án kinh doanh, sau đó tiến
hành phân tích ưu nhược điểm của từng phương án, từ đó đưa ra nhận xét xem
phương án nào sẽ đảm bảo hiệu quả đầu tư đồng thời đảm bảo nguồn vốn cho
q trình thực hiện dự án, sau đó quyết định lựa chọn phương án kinh doanh
có lợi nhất.
- Xác định giá bán: đối với các dự án xây dựng nhà để bán thì cơ cấu giá
bán được xác định như sau:
Các chi phí cấu thành nên giá bán bao gồm:
+ Chi phí xây lắp bao gồm: chi phí xây dựng các hạng mục cơng trình:
phần móng, cơng trình chính, hạ tầng ngồi nhà..., chi phí lắp đặt thiết bị.
+ Chi phí thiết bị bao gồm: thang máy, máy phát điện, hệ thống phòng
cháy chữa cháy..
+ Chi phí khác bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí thực hiện đầu tư
và chi phí dự phòng; chi phí kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử
dụng.
+ Lãi theo kế hoạch của Cơng ty.
Tính ra giá bán bình qn 1 m
2
sàn nhà ở.
Giá bán được tính theo cơng thức: diện tích sàn sử dụng x giá bán bình
qn x hệ số K
Hệ số K là hệ số điều chỉnh giữa các tầng.
III. Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng, nó là một trong

những căn cứ để xác định xem dự án có được thực hiện hay khơng. Hiệu quả
của dự án đầu tư xây dựng là tồn bộ mục tiêu đề ra của dự án được đặc trưng
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN