Vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần Lilama Hà nội

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Mở đầu
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội, là một trong những nhu
cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi ngời, mỗi gia đình. Cha ông ta thờng nói
tậu trâu, cới vợ, làm nhà/ xong ba việc ấy mới ra hồn ngời. Nhà ở là một mục
tiêu phấn đấu lớn lao của đời ngời - sống mỗi ngời mỗi nhà, chết mỗi ngời mỗi
mồ và cũng là phơng tiện của cuộc sống - có an c mới lạc nghiệp. Phấn đấu
để có chỗ ở của riêng mình luôn là động cơ của đa số dân c. Đặc biệt trong cuộc
sống ngày nay, con ngời bị cuốn vào vòng xoáy của cuộc sống hiện đại thì việc
mong muốn có ngôi nhà thật sự để nghỉ ngơi, phục hồi sức khoẻ sau một ngày
làm việc vất vả là một thôi thúc mãnh liệt chính đáng cần đợc thoả mãn. Nó
càng trở nên bức xúc khi dân số ngày một tăng mà đất đai đô thị dành cho xây
dựng ngày một giảm.
ở nớc ta, mặc dù những năm gần đây với chính sách đổi mới, nhà ở đã đợc
cải thiện đáng kể với nhịp độ nhanh hơn, đa dạng hơn. Song hiện nay nớc ta
vẫn là một nớc chậm phát triển trên thế giới, chúng ta vẫn đang ở giai đoạn đầu
của công cuộc xây dựng và quá trình đô thị hoá. Hơn thế nữa, đất nớc ta có
những hoàn cảnh đặc biệt: hơn 30 năm chiến tranh và sau đó một số năm quản
lý yếu kém trong cơ chế tập trung bao cấp đã làm cho nhà ở đô thị nớc ta vừa
yếu và thiếu trầm trọng. Nếu nh đặt vấn đề xây dựng nhà ở đô thị trong khái
niệm đồng bộ của nó bao gồm cả tiện nghi, trang thiết bị, cấp thoát nớc, điện,
văn hoá, y tế, môi trờng đô thị... thì càng thấy nhà ở đô thị nớc ta còn ở một
mức rất thấp, thiếu nghiêm trọng - nhiều thứ phải xây dựng lại, sửa chữa lại,
phát triển theo định hớng mới của một chiến lợc phát triển Quốc gia. Vì vậy,
trong thời gian gần đây Chính phủ đã can thiệp trực tiếp vào thị trờng cung cấp
nhà ở bằng những chính sách khuyến khích cho các doanh nghiệp đầu t xây
dựng nhà ở theo các dự án nhằm đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân.
Việc đầu t xây dựng nhà ở theo các dự án vừa đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở
của nhân dân vừa đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng
thời góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc đô thị văn minh, hiện đại. Công ty Cổ
phần LILAMA Hà Nội thuộc Tổng công ty Lắp Mắy Việt Nam (LILAMA)đã

và đang thực hiện nhiều dự án đầu t xây dựng nhà ở nhằm thực hiện chủ trơng
chính sách của Đảng và Nhà nớc.
Tuy nhiên việc tiến hành đầu t xây dựng nhà ở theo các dự án hiện nay
đang gặp nhiều khó khăn nh trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục hành
4
chính rờm rà... điều này ảnh hởng tới tiến độ thi công và chất lợng công trình.
Nh vậy, giai đoạn thực hiện đầu t xây dựng đóng vai trò quan trọng, nó ảnh h-
ởng trực tiếp đến hiệu quả đầu t nói chung và dự án nhà ở nói riêng không chỉ
tại Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội mà còn cho bất kỳ một doanh nghiệp xây
dựng nào
Luận văn với đề tài: Một số vấn đề về thực hiện các dự án
đầu t xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần LILAMA Hà Nội
đợc lựa chọn và nghiên cứu trong bối cảnh đó.
Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm:
- Nghiên cứu và hệ thống cơ sở lý luận về: dự án đầu t xây dựng nhà ở, nội
dung của dự án đầu t xây dựng và trình tự của quá trình đầu t xây dựng nhà ở.
- Qua phân tích tình hình thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại
Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội rút ra những nhận xét về kết quả đạt đợc và
những tồn tại, khó khăn trong việc đầu t xây dựng các dự án nhà tại Công ty.
- Đề ra một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và khó khăn trong
công tác thực hiện đầu t xây dựng các dự nhà ở nhằm nâng cao kết quả của
công tác này.
Đối tợng nghiên cứu là các dự án nhà ở dới giác độ đầu t và xây dựng.
Phạm vi nghiên cứu là các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần
LILAMA Hà Nội. Do trình tự thực hiện đầu t xây dựng các dự án nhà ở là tơng
đối giống nhau, nên trong phạm vi đề tài này không nghiên cứu hết quá trình
thực hiện đầu t xây dựng của các dự án nhà ở mà chỉ tập trung vào nghiên cứu
một dự án cụ thể (dự án chung c cao tầng CT5) từ đó rút ra những nhận xét
không chỉ của dự án chung c cao tầng CT5 mà còn của các dự án khác nữa.
Phơng pháp nghiên cứu: đề tài này sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử làm phơng pháp nghiên cứu, có kết hợp chặt chẽ với việc sử
dụng phơng pháp phân tích tổng hợp, hệ thống và các phơng pháp của nghiên
cứu khoa học kinh tế.
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn chia làm 3
chơng:
Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung về dự án đầu t xây dựng nhà ở.
Chơng II: Tình hình thực hiện các dự án đầu t xây dựng nhà ở tại
Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội.
Chơng III: Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự
án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty.
Do thời gian và khả năng còn hạn chế, báo cáo thực tập này vì thế không
tránh khỏi những hạn chế nhất định, em rất mong nhận đợc những ý kiến đóng
góp của các thầy cô giáo, các anh chị và các bạn để hoàn thiện đề tài này hơn
nữa.
4
Chơng I: Một số vấn đề lí luận chung về
dự án đầu t xây dựng nhà ở
I. Dự án đầu t xây dựng
1. Khái niệm dự án đầu t xây dựng
Dự án đầu t là tế bào cơ bản của hoạt động đầu t. Đó là một tập hợp các
biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lí đề xuất về các mặt kĩ thuật, công
nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết
định bỏ vốn đầu t với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả
kinh tế - xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể đợc.
Theo quy chế quản lí đầu t và xây dựng, dự án đầu t xây dựng là một tập
hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo
những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt đợc sự tăng trởng về số lợng hoặc duy
trì, cải tiến nâng cao chất lợng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời

gian xác định.
Nh vậy, nói tới một dự án đầu t xây dựng là nói tới:
- Tập hợp đề xuất về kinh tế - kĩ thuật có liên quan đến việc bỏ vốn đầu t;
- Tập hợp đề xuất đó phải hớng tới làm tăng về số lợng, chất lợng sản phẩm
dịch vụ và thu lợi cao;
- Tập hợp đề xuất đó phải đợc thực hiện trong khoảng thời gian xác định.
Dự án đầu t xây dựng nhà ở là một bộ phận quan trọng của dự án đầu t xây
dựng, nó rất cần thiết cho việc xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu có nhà ở của
mọi ngời dân. Việc phát triển dự đầu t xây dựng nhà ở là rất cần thiết bởi vì:
Trớc tiên nó xuất phát từ vai trò của nhà ở. Giải quyết vấn đề nhà ở là vấn
đề khó khăn của nhiều quốc gia. ở Việt Nam, đây là yêu cầu đặc biệt bức xúc
trong giai đoạn hiện nay đối với các cấp, các ngành trong cả nớc. Sự gia tăng
dân số tại các đô thị trong những năm gần đây, dự báo dân số trong những năm
sắp tới đã và đang đặt ra nhiều vấn đề đối với tăng trởng kinh tế xã hội và nhà ở.
Nhà ở là phạm trù bao gồm hai thuộc tính giá trị sử dụng và giá trị kinh tế.
Về mặt giá trị sử dụng, nhà ở là nhu cầu có tính bức thiết,là phơng tiện quan
trọng để bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng thiên nhiên nh: nắng, ma, gió bão,
giá rét... Về mặt giá trị kinh tế, nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng
đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thớc
đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nớc, mức sống của dân
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
c mỗi dân tộc . Phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng
tạo điều kiện cải thiện đời sống cho dân, góp phần ổn định chính trị - xã hội.
Phát triển nhà ở còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật
đô thị, cải tạo cảnh quan và môi trờng đô thị theo hớng hiện đại văn minh. Mặt
khác phát triển nhà ở là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm mới, cải
thiện thu nhập cho ngời lao động trực tiếp hoạt động trong ngành xây dựng.
Phát triển nhà ở sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu t và tiêu dùng cho
phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp có

liên quan (xây dựng, sản xuất vật liệu, đồ nội thất, điện, nớc và các dịch vụ sinh
hoạt đô thị khác).
Sau nữa, phát triển nhà ở theo dự án là rất có lợi. Trong thực tế hiện nay,
việc xây dựng nhà ở theo xu hớng tự phát, không tuân thủ quy hoạch diễn ra rất
phổ biến dẫn tới sự mất cân đối giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội, giữa kiến trúc cá biệt của nhà ở với kiến trúc tổng thể của đô thị, giữa nhà ở
và vị trí các giao thông công cộng đô thị, giữa diện tích nhà ở cần thiết phải xây
dựng với khả năng đáp ứng về diện tích đất xây dựng nhà ở. Việc chính quyền
các đô thị không kiểm soát đợc việc xây dựng theo quy hoạch đã làm ảnh hởng
đến kiến trúc, cảnh quan đô thị, môi trờng sống và hậu quả cuối cùng là chất l-
ợng về chỗ ở chẳng những không đợc cải thiện mà làm cho môi trờng đô thị
ngày càng thấp kém. Vì vậy, thực hiện mô hình đầu t phát triển nhà ở theo dự
án sẽ tăng nhanh quỹ nhà ở với yêu cầu vừa đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ
tầng kỹ thuật vừa góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân c đô thị văn
minh, hiện đại.
Nh vậy đầu t phát triển nhà ở theo dự án là rất cần thiết.
2. Đặc điểm của dự án đầu t xây dựng nhà ở
Dự án đầu t xây dựng nhà ở có các đặc điểm sau:
2.1. Tính cố định
Mỗi dự án đầu t xây dựng nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị
trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về
số lợng, diện tích. Sản phẩm của mỗi dự án là các công trình gắn liền với địa
điểm mà chính nó đợc tạo ra, vì vậy những công trình này sẽ phát huy tác dụng
tại chính nơi nó đợc tạo ra mà không thể dịch chuyển đi nơi khác. Đặc điểm này
có ảnh hởng rất lớn đến thị trờng nhà ở và hoạt động kinh doanh nhà ở. Vấn đề
4
vị trí, địa điểm có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của mỗi công trình nhà
ở.
2.2. Dự án có tính duy nhất
Mỗi dự án đầu t xây dựng nhà ở có đặc trng riêng biệt lại đợc thực hiện

trong những điều kiện khác biệt cả về địa điểm, không gian, thời gian và môi tr-
ờng luôn thay đổi đã tạo nên tính duy nhất cho mỗi dự án. Mỗi công trình nhà ở
đều có những đặc điểm riêng biệt không cái nào giống cái nào. Sự khác biệt này
thể hiện ở kiến trúc công trình, bố trí hạng mục công trình... Mặt khác, chính
các nhà đầu t, kiến trúc s.. đều muốn tạo ra các công trình nhà ở không giống
nhau để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng nhng vẫn đảm bảo đợc sự thống nhất
của các công trình.
2.3. Dự án diễn ra ở ngoài trời và bị hạn chế về thời gian
Quá trình sản xuất của ngành khác không phụ thuộc vào điều kiện thời tiết,
ma hay gió lạnh đối với nhà máy không có ý nghĩa gì lớn. Trái lại ngành xây
dựng, tiến hành chủ yếu ngoài trời, không thể thi công xây lắp trong ma bão,
nhiều việc khó tiến hành ba ca, mùa hè nắng gắt công nhân phải nghỉ lao động
nhiều hơn, lâu hơn... Nh vậy, nếu thời tiết không tốt sẽ có ảnh hởng lớn đến
không chỉ tiến độ thực hiện công trình làm thời gian đầu t kéo dài mà còn ảnh
hởng đến chất lợng của công trình. Mặt khác mỗi dự án đều phải có điểm khởi
đầu và điểm kết thúc rõ ràng và thờng có một số kỳ hạn liên quan. Sự thành
công của ngời quản lý dự án thờng đợc đánh giá bằng khả năng có đạt đợc đúng
thời điểm kết thúc đã đợc định trớc (tức ngày hoàn thành) hay không ?
Sức ép trong việc hoàn thành đúng thời hạn là rất lớn mà hậu quả có thể
dẫn đến chất lợng bị giảm. Nó có thể làm nản lòng những ngời có liên quan, đặc
biệt là chủ đầu t nếu nh dự án hoàn thành bị chậm trễ, thậm chí ngay cả khgi
các lý do này nằm ngoài sự kiểm soát của chủ nhiệm dự án và đội dự án của
mình (ví dụ: nh thời tiết quá xấu không thể tiến hành thi công đợc...)
2.4. Dự án đầu t xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau
Việc quản lý các nguồn lực của một dự án (trong trạng thái luôn luôn biến
động) sẽ phức tạp hơn các quá trình sản xuất thờng ngày (trong trạng thái ổn
định) của những đơn vị sản xuất chế tạo. Điều này xuất phát từ những lý do sau:
- Một dự án đầu t xây dựng nhà ở thờng huy động một nguồn vốn lớn, huy
động nhân lực từ các phòng ban khác nhau trong tổ chức và đôi khi đỏi hỏi họ
phải làm thêm ngoài giờ hoặc thuê mớn từ ngoài tổ chức.

6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Nhiều ngời không nắm vững các công việc theo thủ tục sẽ làm mất thời
giam và phí tổn nguồn lực.
- Mỗi ngời phải làm việc với những ngời có trình độ và kỹ năng khác với
kinh nghiệm có đợc trớc đây của mình.
3. Phân loại dự án đầu t xây dựng
Các dự án đầu t xây dựng đợc phân loại nh sau :
3.1. Phân loại theo tính chất và quy mô vốn đầu t
Dự án đầu t xây dựng đợc chia thành các nhóm A, B, C nh sau;
- Dự án thuộc nhóm A: là những dự án quan trọng nhằm bảo vệ an ninh
quốc phòng có tính chất bí mật, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thành
lập và xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp: các dự án xây dựng khu nhà ở
có mức tổng vốn đầu t trên 400 tỷ đồng và các dự án khác.
- Dự án nhóm B: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm B là những dự án
có tổng vốn đầu t từ 20 đến 400 tỷ đồng.
- Dự án thuộc nhóm C: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm C là những
dự án có tổng vốn đầu t dới 20 tỷ đồng.
3.2. Phân loại theo nguồn vốn
Theo giác độ này các dự án đầu t xây dựng bao gồm:
- Dự án sử dụng vốn đầu t nớc ngoài:
Nguồn vốn đầu t từ nớc ngoài bao gồm: nguồn viện trợ phát triển chính
thức (ODA), nguồn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI), nguồn viện trợ không chính
thức, nguồn vốn vay thơng mại. Các nguồn vốn ODA, FDI, nguồn viện trợ
không chính thức hầu nh không đợc đầu t cho các dự án xây dựng nhà ở bởi vì
nguồn vốn ODA thờng tập trung cho đầu t vào các công trình làm động lực cho
cải cách kinh tế nh giao thông, thuỷ lợi...; nguồn vốn FDI thờng tập trung vào
các dự án nhanh thu lại lợi nhuận, phát triển quy mô lớn và vừa; nguồn viện trợ
không chính thức chủ yếu tập trung tài trợ nhân đạo và một ít đầu t cơ sở hạ
tầng nhỏ nông thôn nên ít có điều kiện tranh thủ tài trợ cho phát triển nhà ở đô

thị. Riêng đối các dự án có sử dụng vốn vay thơng mại: đây là nguồn vốn mà
doanh nghiệp tự vay tự trả thông qua bảo lãnh vay. Tuy lãi suất thơng mại nhìn
chung thấp so với lãi suất vay nội tệ trong nớc nhng việc xác định vay và trả nh
thế nào là vấn đề cần cân nhắc kỹ lỡng. Đây là nguồn vốn mà nớc ta có thể thu
hút để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở đô thị bởi lãi suất và thời hạn vay
thuận lợi cho phát triển nhà ở.
4
- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc và các quỹ của các ngành và
doanh nghiệp.
Các dự án sử dụng nguồn vốn này chủ yếu để đầu t:
+ Xây dựng quỹ nhà mới để bán và cho thuê;
+ Cấp vốn cho các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh nhà ở;
+ Đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng gắn liền với các khu nhà ở;
+ Nguồn vốn này còn dùng để hỗ trợ thanh toán đền bù giải phóng mặt
bằng, xây dựng các căn nhà giá rẻ để bán và cho thuê. Xây dựng và cải tạo các
khu nhà ổ chuột.
- Dự án đầu t xây dựng không sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc (dự án của
t nhân, tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp Nhà nớc).
Trong nền kinh tế thị trờng, tự chủ kinh doanh là động lực và môi trờng tạo
điều kiện để các doanh nghiệp vơn ra tự cân đối đủ vốn cho xây dựng kinh
doanh nhà ở. Đặc biệt vốn cho xây dựng nhà đô thị thờng có thời gian đầu t dài,
khối lợng đầu t lớn, thu hồi vốn chậm. Vì vậy, xu hớng huy động đa dạng
nguồn vốn cho các dự án đầu t xây dựng nhà ở là xu thế mở đối với các doanh
nghiệp xây dựng phát triển nhà ở đô thị. Với các hình thức nh sau:
+ Hình thức liên doanh nhiều chủ đầu t để huy động vốn cổ phần:
+ Các doanh nghiệp tự vay, tự trả vốn nớc ngoài, vốn vay của ngân hàng;
+ Huy động vốn của khách hàng mua nhà: ký hợp đồng mua bán nhà trong
tơng lai, vốn thu trớc một phần và bàn giao nhà ở sau khi xây dựng xong.
3.3. Theo hình thức đầu t
Theo giác độ này bao gồm các loại dự án đầu t xây dựng sau:

- Dự án xây dựng các khu tập trung do một chủ đầu t chính với nhiều chủ
đầu t thứ phát của các dự án thành phần nh: khu đô thị mới; khu công nghiệp
tập trung.
- Dự án hoặc công trình riêng lẻ: do một chủ đầu t thực hiện.
Đối với các dự án đầu t xây dựng nhà ở riêng lẻ do một chủ đầu t thực hiện
thờng xảy ra đối với các công trình xây dựng nhà ở của t nhân.
4. Nội dung chủ yếu của dự án đầu t xây dựng
Nội dung của dự án đầu t xây dựng là một vấn đề cực kỳ quan trọng của
hoạt động đầu t, vì nó quyết định chất lợng và kết quả của hoạt động này. Nội
dung chủ yếu của dự án đầu t xây dựng đợc thể hiện qua báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi và khả thi.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4.1. Nội dung của báo cáo nghiên cứu nghiên cứu tiền khả thi
Tơng ứng với báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là dự án nghiên tiền khả thi.
Dự án tiền khả thi là dự án đợc nghiên cứu trớc khi đi vào nghiên cứu dự án khả
thi và do nghiên cứu tiền khả thi đảm nhiệm; đó là bớc đi tất yếu trớc khi
chuyển sang nghiên cứu khả thi, tức là chỉ khi dự án đã có những dấu hiệu cơ
bản chứng tỏ là có thể chấp nhận đợc, mới đi vào nghiên cứu khả thi. Sở dĩ phải
phân chia nh vậy là để đảm bảo chất lợng của dự án, tránh đi ngay vào cụ thể
kèm theo các chi phí nghiên cứu rất tốn kém để tránh lãng phí, nếu nh nửa
chừng phát hiện ra sự bất hợp lý của dự án.
Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các vấn đề sau đây:
4.1.1 Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t, các điều kiện thuận lợi và khó
khăn
Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết của nghiên cứu dự án đầu t.
- Các căn cứ: tài nguyên, các điều kiện tự nhiên, các quy hoạch kế hoạch
dài hạn, các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trơng của các cấp chính quyền
và điều kiện kinh tế - xã hội.
- Phân tích dự báo: về thị trờng, khả năng thâm nhập thị trờng, nhu cầu

tăng thêm sản phẩm và dịch vụ.
Các thuận lợi và khó khăn.
4.1.2. Dự kiến quy mô đầu t
Bao gồm: mục tiêu của dự án; sơ bộ phân tích các phơng án sản phẩm và
dịch vụ; đề xuất các phơng án về hình thức đầu t: lựa chọn cải tạo, mở rộng, đầu
t mới; tính toán đề xuất quy mô (sản xuất và dịch vụ) tăng thêm hoặc xây dựng
mới.
4.1.3. Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu sử dụng đất trên
cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất có ảnh hởng về môi trờng,
xã hội và tái định c (nếu có)
Trong phần này phải tiến hành phân tích, đề nghị khu vực địa điểm và dự
kiến địa điểm cụ thể. Cần có từ hai phơng án trở lên để so sánh, lựa chọn. Mỗi
phơng án cần phân tích các mặt sau:
- Các yêu cầu về mặt bằng cần thoả mãn dự kiến nhu cầu sử dụng đất.
- Các đánh giá tổng quát về các yếu tố ảnh hởng đến chi phí xây dựng và
các yếu tố ảnh hởng đến chi phí trong quá trình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
- Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ.
4
- Các mặt xã hội của địa điểm: những đặc điểm của chính sách liên quan
đến đầu t phát triển khu vực. Hiện trạng của địa điểm, những thuận lợi và khó
khăn trong việc sử dụng đất đai và mặt bằng, những vấn đề về phong tục tập
quán và ý kiến của nhân dân địa phơng có liên quan đến việc chọn địa điểm
(các tài liệu liên quan ở mức khái quát)
- Các yêu cầu cần quan tầm về môi trờng, xã hội và tái định c (có phân tích
đánh giá cụ thể).
4.1.4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ đợc đề xuất và các điều kiện
cung cấp vật t, thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ, cơ sở hạ
tầng
Bao gồm các vấn đề:
- Giới thiệu khái quát các phơng án công nghệ đợc đề xuất lựa chọn, các u

nhợc điểm của các phơng án về mặt kỹ thuật, kinh tế, an toàn, bảo vệ môi tr-
ờng...
- Các phơng hớng giải quyết về nguồn vốn và điều kiện cung cấp trang bị
chuyển giao công nghệ, khả năng tiếp nhận.
- Các nhu cầu cung cấp yếu tố đầu vào cho dây chuyền công nghệ, yêu cầu
về cơ sở hạ tầng và dịch vụ liên quan.
- Trên cơ sở các phân tích trên sẽ lựa chọn phơng án cuối cùng.
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4.1.5. Phân tích lựa chọn sơ bộ phơng án xây dựng
Bao gồm các vấn đề: yêu cầu về điều kiện địa hình và địa chất công trình;
các yêu cầu về đặc điểm xây lắp; sơ bộ dự kiến các giải pháp kiến trúc, kết cấu
và tổ chức thi công.
4.1.6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu t, phơng án huy động vốn và trả nợ, thu lãi
Bao gồm các vấn đề: xác định sơ bộ tổng mức đầu t tối đa có phân ra vốn
cố định, vốn lu động; xác định sơ bộ các nguồn vốn, điều kiện tạo nguồn vốn và
khả năng nguồn vốn; ớc tính chi phí sản xuất, dự trù doanh thu, lỗ lãi, khả năng
hoàn vốn, trả nợ đợc tính theo phơng pháp đơn giản nhất.
4.1.7. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu t về mặt kinh tế - xã hội
Bao gồm: ớc tính các chỉ tiêu: giá trị gia tăng, đóng góp cho ngân sách Nhà
nớc...; ớc tính các lợi ích xã hội: tăng việc làm và tăng thu nhập cho ngời lao
động...
4.1.8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của dự án thành phần
hoặc tiền dự án (nếu có)
4.2. Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu khả thi là bớc sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn đợc dự án tối
u. ở giai đoạn này phải khảng định cơ hội đầu t có khả thi hay không? Có vững
chắc, có hiệu quả hay không?
Báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm các nội dung sau:
4.2.1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu t

Bao gồm các vấn đề sau:
- Xuất xứ và các căn cứ pháp lý.
- Nguồn gốc tài liệu sử dụng.
- Phân tích kết quả điều tra cơ bản về tự nhiên, tài nguyên, kinh tế - xã hội.
- Các chính sách kinh tế xã hội có liên quan đến phát triển ngành, những u
tiên đợc phân định.
- Các đặc điểm về quy hoạch phát triển kinh tế.
- Mục tiêu đầu t:
- Phân tích thị trờng: căn cứ về thị trờng gồm:
+ Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu tơng lai về các mặt số lợng,
chất lợng, giá cả. Các khả năng đáp ứng hiện có. Dự báo về mức độ gia tăng
cung cấp sản phẩm trong tơng lai, sự thiếu hụt so với nhu cầu thị trờng.
4
+ Các căn cứ về khả năng phát triển, khả năng sản xuất: quy mô, năng lực
hiện của ngành và năng lực huy động. Đánh giá tình trạng hoạt động và nhịp độ
tăng trởng tơng lai (số lợng, chất lợng, tiêu thụ, các yếu tố hạn chế).
- Sản phẩm hoặc nhóm sản phẩm đợc lựa chọn (đặc điểm, tính năng, tác
dụng, quy cách, tiêu chuẩn).
4.2.2. Lựa chọn hình thức đầu t
- Phân tích các điều kiện và lợi ích của việc đầu t theo chiều sâu, mở rộng
các cơ sở hiện có so với đầu t xây dựng mới (áp dụng đối với các doanh nghiệp
nhà nớc), từ đó để lựa chọn phơng án đầu t.
- Phân tích các điều kiện, các yếu tố để lựa chọn, tổ chức đầu t (công ty cổ
phần, công ty liên doanh, doanh nghiệp nhà nớc...)
4.2.3. Chơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có
sản xuất)
Sản xuất hay dịch vụ do dự án cung cấp, các nhu cầu đầu vào và các biện
pháp bảo đảm, chơng trình cung cấp nguyên vật liệu cho sản xuất, chơng trình
bán hàng.
4.2.4. Các phơng án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình)

- Địa danh hành chính của địa điểm, vĩ độ và kinh độ (đối với dự án lớn).
- Với các công trình đã có dự án tiền khả thi, thì ở bớc nghiên cứu khả thi
chỉ cần lựa chọn địa điểm cụ thể, phải đề xuất ít nhất hai phơng án để so sánh.
- Phơng án địa điểm phải dựa trên các tài liệu điều tra cơ bản, các tài liệu
khảo sát đủ tin cậy, các giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu các ảnh hởng xấu
đến môi trờng, xã hội.
- Phơng án địa điểm phải phù hợp với quy hoạch chung.
- Các vấn đề phải phân tích khi chọn địa điểm:
+ Điều kiện tự nhiên: khí tợng, thuỷ văn, nguồn nớc, địa chất, địa chất
công trình, địa hình, hiện trạng đất đai và tài nguyên, môi trờng sinh thái.
+ Điều kiện xã hội, kinh tế và kỹ thuật: tình hình dân sinh, phong tục tập
quán, các chính sách khu vực, các hoạt động kinh tế và trình độ kỹ thuật, các
điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội (đờng xá, điện nớc, thông tin...).
+ Các đặc điểm về quy hoạch về kế hoạch phát triển bền vững.
+ Nhu cầu sử dụng đất.
+ Các kết luận về điều kiện cơ bản, các bản vẽ bản đồ khu vực và địa điểm
kèm theo.
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4.2.5.Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có)
Bao gồm các nội dung:
- Các yêu cầu về giải phóng mặt bằng:
+ Số chủng loại các đối tợng và số lợng mỗi chủng loại phải di dời khỏi
mặt bằng.
+ Các phơng án di dời (trong trờng hợp phức tạp) .
+ Chi phí và tiến độ di dời.
- Các yêu cầu về tái định c (nếu có): số lợng hộ gia đình phải di dân, chi
phí đền bù cho di dân và xây dựng khu tái định c (nếu có), tiến độ di dân.
4.2.6. Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ
Bao gồm các nội dung:

4.2.6 . 1. Công nghệ
- Các phơng án công nghệ chính xác đợc đề xuất để lựa chọn, quy trình sản
xuất có thể đợc chấp nhận, đánh giá mức độ hiện đại, tính thích hợp về kinh tế
các u nhợc điểm của phơng án công nghệ đợc lựa chọn (thông qua việc so sánh
một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật nh quy cách, chất lợng, năng suất, lao động,
giá thành...).
- Nội dung chuyển giao công nghệ và sự cần thiết phải chuyển giao công
nghệ, giá cả, phơng thức thanh toán, các điều kiện tiếp nhận, chuyển giao, cam
kết...
- Các giải pháp về công trình phụ trợ.
+ Lựa chọn quy mô và phơng pháp cung cấp nớc, thoát nớc, cung cấp điện.
+ Phơng án thông tin liên lạc.
+ Chí phí đầu t hỗ trợ.
4.2.6.2. Thiết bị
- Các phơng án thiết bị đợc nêu phải có các nội dung sau: danh mục thiết
bị; phơng án mua sắm thiết bị; tổng chi phí mua sắm thiết bị.
4.2.6.3. Đánh giá tác động và biện pháp xử lí
- Tác động của dự án đến môi trờng sinh thái và giải pháp xử lí, khả năng
gây ô nhiễm hoặc làm biến đổi môi trờng do dự án gây nên (môi trờng nớc,
không khí, đất đai, tiếng ồn...) và các hậu quả có thể có.
- Các giải pháp chống ô nhiễm và bảo vệ môi trờng, điều kiện thực hiện và
chi phí.
4
- Các giải pháp xử lí chất thải: loại chất thải, các phơng tiện và chi phí xử
lí.
4.2.7. Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các ph-
ơng án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lí và bảo vệ môi trờng
Bao gồm các nội dung sau:
*Thiết kế quy hoạch, kiến trúc và kết cấu:
- Phơng án quy hoạch tổng thể mặt bằng (có bản vẽ kèm theo).

- Xác định tiêu chuẩn của công trình xây dựng.
- Phơng án kiến trúc (kèm theo bản vẽ mặt cắt, mặt bằng, phối cảnh nếu
cần).
- Khối lợng các hạng công trình và chi phí xây dựng có phụ biểu kèm theo.
- Các biện pháp xây dựng có liên quan đến chữa cháy, vệ sinh công nghiệp,
an toàn sản xuất và lao động cho xí nghiệp.
* Phần thiết kế tổ chức thi công xây dựng.
- Khối lợng công việc phải thực hiện.
- Các giải pháp công nghệ chủ yếu.
- Các dự kiến về tổng mặt bằng thi công chủ yếu.
- Thời gian và tiến độ thi công.
+ Giải pháp cung cấp nguyên vật liệu chính.
+ Giải pháp về công trình phụ trợ.
+ Giải pháp về tuyển mộ lao động chính.
+ Giải pháp về công trình tạm phục vụ thi công.
* Các giải pháp chính về bảo vệ môi trờng trong thời gian thi công.
Các giải pháp chính về bảo vệ môi trờng trong thời gian thi công gồm có:
vệ sinh công trờng, bảo vệ các công trình hiện có và lân cận, chống ô nhiễm
tiếng ồn, bụi.. trong thời gian xây dựng.
4.2.8. Phơng án về vốn và hoàn trả vốn đầu t
Bao gồm các nội dung sau:
- Xác định các loại nguồn vốn, lãi suất, khả năng cấp vốn.
- Xác định tổng mức đầu t và nhu cầu cầu theo tiến độ:
+ Tổng mức đầu t bao gồm chi phí cho các khâu: chuẩn bị đầu t, chuẩn bị
thực hiện đầu t, thực hiện đầu t (xây dựng công trình);
+ Nhu cầu về vốn theo các giai đoạn, các nguồn đáp ứng.
+ Các hình thức vốn : bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ...
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Các bảng biểu thống kê nhu cầu về vốn

- Khả năng hoàn vốn đầu t.
4.2.9. Phơng án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động
Bao gồm các nội dung:
- Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý: sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý; sơ đồ
cơ cấu tổ chức sản xuất; sơ đồ tổ chức tiêu thụ.
- Nhu cầu về nhân lực: nhu cầu về nhân lực cho bộ phận quản lý; nhu cầu
lao động trực tiếp.
Các nhu cầu trên có phân biệt cho từng thời kỳ.
- Các chi phí có liên quan đến nhân lực và quản lý: chi phí cho nhân lực
của bộ máy quản lý chung của doanh nghiệp; chi phí cho nhân lực của bộ máy
quản lý phân xởng; các chi phí quản lý khác; tổng chi phí cho công nhân viên;
chi phí đào tạo (nếu có), chi phí bảo hiểm.
4.2.10. Phân tích hiệu quả đầu t
Nội dung của phân tích hiệu quả đầu t của dự án gồm có:
- Phân tích tài chính;
- Phân tích kinh tế - xã hội.
Những vấn đề này đợc trình bày ở mục III.
4.2.11. Các mốc thời gian chính thực hiện dự án
Bao gồm các nội dung sau:
- Các mốc thời gian thực hiện theo ba giai đoanh đầu t;
- Thời gian khởi công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đa công trình vào
khai thác sử dụng (chậm nhất).
- Dự kiến kế hoạch đấu thầu cho dự án nhóm C, cho các dự án nhóm A,B
có thể dự kiến kế hoạch đầu thầu sau khi có quyết định đầu t.
4.2.12. Kiến nghị áp dụng hình thức quản lý thực hiện dự án
4.2.13. Xác định chủ đầu t.
4.2.14. Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến dự án
4.3. Sự khác nhau giữa nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu tiển khả thi có một số đặc điểm khác với nghiên cứu khả thi
nh sau:

- Nghiên cứu tiền khả thi sử dụng các thông tin về thị trờng, công nghệ, giá
cả... có độ chính xác không cao bằng nghiên cứu khả thi.
4
- Các giải pháp về công nghệ, kỹ thuật, tổ chức và tài chính trong nghiên
cứu tiền khả thi cha đợc sâu bằng nghiên cứu khả thi.
- Khi phân tích hiệu quả tài chính ở bớc nghiên cứu tiền khả thi không tiến
hành cho tất cả các năm của đời dự án, mà thờng chỉ nghiên cứu cho một năm
đại diện của dự án; trong khi đó nghiên cứu khả thi phải tiến hành phân tích tính
toán cho tất cả các năm của đời dự án.
- Nghiên cứu tiền khả thi cha tính đến sự biến động của các chỉ tiêu kinh tế
theo các năm của đời dự án (phân tích mang tính chất tĩnh), còn nghiên cứu khả
thi lại có chú ý đến sự biến động các chỉ tiêu (phân tích mang tính chất động).
Nghiên cứu tiền khả thi và khả thi thờng đỏi hỏi các chi phí tơng đối lớn để
đảm bảo chất lợng của dự án đầu t. Do đó trong Quy chế quản lý đầu t và xây
dựng đã quy định rõ các trờng hợp phải tiến hành cả hai hoặc chỉ một loại
nghiên cứu trên:
+ Đối với dự án nhóm A tiến hành hai bớc: nghiên cứu tiền khả thi và
nghiên cứu khả thi loại trừ những trờng hợp đặc biệt đợc Thủ tớng Chính phủ
cho phép chỉ lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
+ Đối với một số dự án nhóm B xét thấy cần thiết mới tiến hành hai bớc
nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi.
+ Đối với các dự án còn lại đợc thực hiện một bớc nghiên cứu khả thi.
II. Nội dung tổ chức thực hiện các dự án đầu t xây dựng
nhà ở
1. Khảo sát, thiết kế xây dựng dự án
1.1. Điều tra khảo sát thu thập thông cần thiết
Khảo sát về điều kiện tự nhiên môi trờng xung quanh: nhằm mục đích có
đợc những số liệu để dự kiến bố trí, quy hoạch, xây dựng công trình trên tổng
thể mặt bằng xây dựng cho hợp lý với cảnh quan xung quanh, chọn giải pháp
xây dựng bảo vệ công trình. Đồng thời ngăn chặn những ảnh hởng xấu có thể

xảy ra trong quá trình thi công và khi đa vào sử dụng;
- Điều tra khảo sát địa hình: để xem xét hiện trạng khu đất trớc đây nh thế
nào để phục vụ công tác thi công san lấp tạo mặt bằng xây dựng.
Các công trình xây dựng hiện có trên diện tích xây dựng có thể lợi dụng
những lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi công công trình. Ví dụ các trục đ-
ờng giao thông đi qua, các công trình nhà ở của dân, diện tích đất canh tác,
mạng lới cung cấp điện, nớc sinh hoạt cho dự án khi đi vào hoạt động. Những
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
yếu tố này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở. Bởi nó ảnh hởng trực
tiếp đến phơng án giải toả mặt bằng, đền bù, di dân, xây dựng phơng án cung
cấp điện nớc sinh hoạt cho dân khi công trình nhà ở đợc khánh thành và đa vào
sử dụng.
- Điều tra khảo sát địa chất công trình và địa chất thuỷ văn nhằm biết đợc
cấu tạo địa chất khu đất, nguồn nớc cung cấp chủ yếu của khu vực, phân tích
chất lợng nớc cũng nh thành phận hoá học của nớc từ đó hạn chế tối đa những
ảnh hởng xấu đến công tác thi công xây dựng. Các cán bộ thiết kế phải dựa vào
căn cứ này để đa ra phơng án xây dựng công trình. Ngoài ra còn phải dựa vào
bản đồ vẽ địa hình sẵn có nh: phân tích bình đồ, bản đồ quy hoạch đất kiểm tra
xem xét giữa các bản vẽ thu thập đợc trắc địa mặt bằng độ cao, tạo độ các lớp
đất đá cấu tạo của từng lớp.
1.2. Thiết kế xây dựng công trình
Sau khi có đợc báo cáo nghiên cứu khả thi thì phải tiến hành thiết kế công
trình trớc khi đi vào thi công.
Thiết kế công trình xây dựng là việc hình dung tạo ra các bản vẽ kĩ thuật,
các tài liệu thuyết minh, các bảng, các chỉ tiêu tính toán vẽ xây dựng công trình
phù hợp với chủ trơng đầu t. Kết quả của quá trình này là đồ án thiết kế ra đời.
Đồ án thiết kế là một hệ thống các bản vẽ và các chỉ tiêu tính toán có cơ sở
khoa học để thuyết minh sự hợp lý đúng đắn về kinh tế kỹ thuật của công trình
đợc xây dựng nhằm thực hiện chủ trơng đầu t đã đề ra với chất lợng hiệu quả

cao.
1.2.1. Các căn cứ để thiết kế xây dựng công trình
Để thiết kế xây dựng công trình căn cứ vào các tài liệu hợp pháp có sự xác
nhận bằng văn bản, bằng dấu của cơ quan có thẩm quyền: dựa vào báo cáo
nghiên cứu khả thi đã đợc phê duyệt, các tài liệu về thăm dò, khảo sát địa hình,
địa chất, thuỷ văn, khí tợng và các tài liệu khác khi dùng để thiết kế xây dựng
các công trình phải do các tổ chức có t cách pháp lý về các lĩnh vực nêu trên
cung cấp. Việc thiết kế xây dựng phải tuân theo quy định chuẩn xây dựng, trên
chuẩn kỹ thuật xây dựng do Nhà nớc ban hành.
1.2.2. Trình tự thiết kế
Nếu coi việc tạo ra một công trình xây dựng là một quá trình từ khâu
chuẩn bị đầu t cho đến khi kết thúc xây dựng đa công trình vào khai thác sử
dụng thì thiết kế xây dựng gồm ba giai đoạn:
4
- Giai đoạn một: Thiết kế sơ bộ
thiết kế sơ bộ đợc tiến hành trong lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Nội
dungđợc thực hiện trên cơ sở phơng án công nghệ tạm thời lựa chọn, quy mô và
kiến trúc công trình.
- Giai đoạn hai: Thiết kế chính thức
Sau khi dự án có quyết định đầu t và xác định đợc nhà nớc cung cấp thiết
bị, cung cấp thiết kế công nghệ, việc thiết kế xây công trình đợc thực hiện nh
sau:
+ Đối với công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, địa chất phức tạp thì phải
thực hiện thiết kế kỹ thuật (thiết kế triển khai) trớc khi thiết kế bản vẽ thi công
(thiết kế chi tiết).
+ Đối với công trình kỹ thuật đơn giản hoặc đã có thiết kế mẫu, xử lý nền
móng không phức tạp thì chỉ thực hiện bớc thiết kế kỹ thuật- thi công.
Thực hiện thiết kế kỹ thuật phải căn cứ vào mục tiêu đầu t và các nội dung
yêu cầu trong quyết định đầu t, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đợc đáp ứng.
Trong trờng hợp đặc biệt, nếu phải thay đổi thiết kế thì phải trình lại báo

cáo nghiên cứu khả thi và đợc sự chấp thuận của ngời có thẩm quyền quyết định
đầu t.
- Giai đoạn ba: Hậu thiết kế
Trong quá trình thi công nếu phát hiện những sai lệch xét thấy cần thiết thì
vẫn phải sửa chữa chỉnh lý cho phù hợp.
1.2.3. Tổ chức thiết kế
Công tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện. Tuỳ
điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu t có thể ký kết hợp đồng với các tổ chức t
vấn thiết kế hoặc nhà thầu xây dựng thực hiện các bớc thiết kế.
Mỗi đồ án thiết kế phải có ngời chủ trì thiết kế, đồ án thiết kế lớn (nhóm
A,B) phải có chủ nhiệm đồ án, ngời chủ trì thiết kế hoặc chủ nhiệm đồ án phải
chịu trách nhiệm cá nhân về chất lợng và tính đúng đắn của đồ án thiết kế, giải
pháp kỹ thuật nêu ra và tiên lợng thiết kế.
2. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
- Việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng bao gồm: giải phóng mặt bằng và làm
công tác chuẩn bị.
- Trớc khi giải phóng mặt bằng cần phải:
+ Xác định mạng lới cọc mốc toạ độ và cao độ của khu đất xây dựng.
18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Xác định các công trình và cây xanh hiện có cần đợc giữ lại.
- Công tác giải phóng mặt bằng phải làm toàn bộ hoặc từng phần trên khu
đất xây dựng theo thiết kế tổ chức xây dựng bao gồm: chặt cây, phá dỡ công
trình cũ, di dân chuyển các hệ thống kỹ thuật (điện, nớc, thông tin...).
- Công tác chuẩn bị mặt bằng thi công gồm: san, đắp mặt bằng, xây dựng
các công trình phục vụ thi công: kho, xởng, bãi, đờng đi, điện nớc... công tác
chuẩn bị mặt bằng thi công phải phù hợp với thiết kế tổ chức thi công.
- Khi tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng cần phối hợp với UBND địa ph-
ơng để thống nhất phơng án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí,
tiến độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để UBND địa phơng tổ

chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn
giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng.
- Khi nghiệm thu mặt bằng xây dựng phải tiến hành theo các bớc sau:
+ Sau khi phá dỡ các công trình và hệ thống kỹ thuật ngầm phải san bằng
và đầm nén chặt các hào và hố đào theo độ chặt yêu cầu;
+ Hệ thống thoát nớc tạm thời phải đảm bảo thoát nớc tốt, mặt bằng không
bị đọng nớc;
+ Công tác san, lấp phải đợc hoàn thành đúng thiết kế, bảo đảm độ chặt và
cao độ thiết kế.
3. Tổ chức thi công xây dựng
3.1. Xác định tiến độ thi công
Trớc khi bớc vào thi công xây dựng cần phải xác định tiến độ thi công, đó
là căn cứ rất cơ bản để tổ chức thi công xây dựng công trình, ngời điều hành sản
xuất trên công trờng luôn luôn lấy việc thực hiện đúng tiến độ làm mục tiêu
hoạt động. Thực hiện đúng tiến độ thi công sẽ đạt đợc hiệu quả kinh tế - xã hội
của cả doanh nghiệp và của cả nhà nớc.
Tiến độ thi công công trình bao gồm tổng tiến độ thi công và tiến độ thi
công từng giai đoạn. Tổng tiến độ thi công là tổng tiến số thời gian xây dựng
công trình, đây cũng là thời hạn bắt đầu đa công trình vào khai thác sử dụng.
Dựa vào tổng tiến độ thi công mà xác định những nhu cầu cơ bản phải đáp ứng
cho xây dựng ở từng giai đoạn nh phân phối vốn cho từng giai đoạn thi công,
xác định nhu cầu vật t, nhân lực và thiết bị cần sử dụng ở mỗi giai đoạn. Tiến độ
thi công ở từng giai đoạn là hạn định lợng thời gian cho phép thi công ở mỗi
giai đoạn, từ giai đoạn chuẩn bị đến giai đoạn hoàn thiện công trình. Từ khối l-
4
ợng công việc, tính chất công việc và thời hạn thi công cho phép lựa chọn các
biện phép thi công thích hợp.
Tiến độ thi công có thể lập theo sơ đồ mạng, dựa vào thiết kế kỹ thuật và
xác định khối lợng công việc cụ thể cho từng giai đoạn, từ đó chỉ rõ tên và khối
lợng của công việc, phân đoạn thi công, trình tự của công tác thi công và các

nhu cầu vật chất khác.
3.2. Tổ chức thi công
3.2.1. Tổ chức quá trình lao động
Tổ chức quá trình lao động trong thi công xây dựng công trình bao gồm
những nội dung sau :
- Bố trí nơi làm việc: nơi làm việc của công nhân xây dựng là vị trí có
không gian cần thiết để họ thực hiện các thao tác xây dựng hoặc lắp đặt các chi
tiết công trình. Nơi làm việc phụ thuộc vào cấu tạo công trình.
- Bố trí các tổ đội sản xuất trong thi công.
- Xác định lợng lao động cho mỗi loại công việc.
3.2.2. Tổ chức quá trình thi công chính
- Lựa chọn phơng án tổ chức thi công: thực chất của việc lựa chọn phơng
án thi công là lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cụ thể để tổ chức xây lắp đạt hiệu
quả tốt nhất về mặt thời gian, về chất lợng công trình và chi phí thi công phải
thấp nhất. Vì vậy phải xây dựng đợc nhiều phơng án tổ chức thi công khác nhau
cho cùng một phần việc hay một giai đoạn thi công. Trên cơ sở đó mà lựa chọn
lấy phơng án tối u về mặt kỹ thuật, về mặt tổ chức sử dụng những yếu tố nguồn
lực đầu vào và chi phí thi công phải thấp nhất.
+ Xét về mặt kỹ thuật để lựa chọn phơng án: nghiên cứu kỹ thiết kế kỹ
thuật để xác định điểm dừng thi công của từng công việc, trên cơ sở đó mà xác
định các giai đoạn thi công. Lựa chọn những thiết bị phù hợp về tính năng, tác
dụng và có thể hoạt động đợc trong mặt bằng thi công cho phép. Phơng án phải
thể hiện rõ yêu cầu của các tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lợng công trình và sau
cùng là thời gian cần thiết cho thi công là bao lâu.
+ Về mặt tổ chức thi công và tổ chức sử dụng những yếu tố nguồn lực đầu
vào: nội dung của các phơng án phải thể hiện trình tự xây dựng công trình từng
thời điểm phải hoàn thành mỗi bộ phận kết cấu, phải thể hiện đợc các điều kiện
bảo đảm cho thiết bị thi công có thể hoạt động bình thờng. Thể hiện đợc những
20
Website: Email : Tel : 0918.775.368

điều kiện cụ thể có thể cung cấp vật liệu, cung cấp điện nớc và thoả mãn nhu
cầu về thông tin liên lạc hợp lý nhất, thuận lợi nhất.
- Xác định các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình tổ chức thi công.
+ Yêu cầu sử dụng vật liệu xây dựng chủ yếu cho công trình xuất phát từ
thiết kế kiến trúc và kết cấu công trình quyết định, ngoài ra các giải pháp tổ
chức kỹ thuật thi công cũng chi phối nhiều đến chủng loại và lợng tiêu hao vật
liệu.
Lợng vật t cần dùng cho thi phụ thuộc vào khối lợng công tác thi công và
định mức tiêu hao vật t cho một đơn vị khối lợng tính bằng hiện vật.
Lợng vật t cần dùng cho
thi công
=
Khối lợng công tác thi
công tính bằng hiện vật
theo thiết kế kỹ thuật
x
Định mức tiêu hao
vật t cho 1 đơn vị
công việc
Trong thực tế, bất cứ lợng vật t nào cũng có một lợng hao hụt nhất định do
quá trình vận chuyển, quá trình bảo quản và quá trình sử dụng gây nên. Lợng
vật t hao hụt thờng đợc xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với lợng vật t cần
dùng.
Lợng vật t cần cung cấp bao gồm lợng vật t cần dùng và lợng vật t hao hụt.
Lợng vật t cần cung
cấp
= Lợng vật t cần dùng +
Lợng vật t hao hụt tự
nhiên
+ Yêu cầu sử dụng máy móc thiết bị phục vụ thi công: chỉ tiêu này chủ yếu

xác định số ca máy cần dùng cho thi công, số ca máy phục thuộc vào khối lợng
công việc phải thi công bằng máy và định mức sản lợng của mỗi ca máy hay
định mức thời gian làm bằng máy cho mỗi đơn vị khối lợng công việc.
+ Yêu cầu sử dụng lao động cho quá trình thi công công trình.
- Xây dựng các xởng và các công trình phục vụ nh: hệ thống kho bãi để cất
chứa vật liệu, trạm trộn bê tông. Xây dựng các công trình tạm phục vụ cho làm
việc, ăn ở và sinh hoạt của cán bộ, công nhân trên công trờng.
Trên đây là các công việc chuẩn bị cho quá trình thi công. Tiếp theo là giai
đoạn thi công xây lắp. Đây là giai đoạn cơ bản trực tiếp tính t thời điểm khởi
công xây dựng đến khi hoàn tất công việc xây lắp cuối cùng. Đây là giai đoạn
có tính chất quyết định đến chất lợng, kỹ mỹ thuật công trình, đến giá thành,
đến thời gian xây dựng đến kết quả và lợi nhuận của công ty. Trớc hết phải phân
tích đặc điểm thi công các kết cấu nhằm tìm hiểu kỹ về đặc điểm chịu lực của
4
toàn công trình, nắm chắc kỹ thuật thi công... Trên cơ sở nghiên cứu và tìm hiểu
này để đa ra các khả năng thực hiện sao cho công trình đợc hoàn thành theo
đúng tiến trình xây lắp, đảm bảo cho các bộ phận công trình phát triển đến đâu
là ổn định và bền chắc đến đó.
3.3. Quản lý chất lợng công trình xây dựng
Thực hiện quản lý chất công trình xây dựng nhằm đảm bảo đúng tiến độ
thi công, đảm bảo chất lợng của công trình đợc thực hiện.
Chủ đầu t chịu trách nhiệm quản lý chất lợng công trình ngay từ giai đoạn
chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t cho đến khi kết thúc xây dựng đa công trình vào
khai thác sử dụng. Nội dung chủ yếu của quản lý chất lợng công trình xây dựng
gồm:
- Thực hiện đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nớc về lập, thẩm định
và trình duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ
thuật và tổng dự toán, tổ chức đấu thấu hoặc lựa chọn nhà thầu.
- Tuyển chọn tổ chức t vấn, cung cấp vật t thiết bị, xây lắp có t cách pháp
nhân và có đủ năng lực phù hợp để nhận các công việc chuẩn bị đầu t thiết kế

kỹ thuật và tổng dự toán, cung cấp vật t thiết bị, xây lắp và giám sát chất lợng
công trình.
- Kiểm tra chất lợng các loại vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị lắp đặt
đúng yêu cầu thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật đợc duyệt.
- Đối với những công việc không đạt chất lợng theo quy định của thiết kế
và tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng thì chủ đầu t có quyền yêu cầu thực hiện sửa
chữa, thay thế đối với những việc này hoặc từ chối nghiệm thu.
3.4. Tổ chức bảo đảm tài chính dự án
Dự án đầu t xây dựng muốn tiến hành cần phải có vốn đầu t. Nguồn vốn có
thể là vốn tự có của chủ đầu t, vốn huy động từ khách hàng và các nguồn vốn
huy động hợp pháp khác.
Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu t của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn,
nên các nguồn tài trợ cần đợc xem xét không chỉ về mặt số lợng mà về cả thời
điểm nhận đợc tài trợ. Các nguồn vốn dự kiến này phải đảm bảo chắc chắn. Sự
đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế. Chẳng hạn nếu nguồn tài
trợ là ngân sách cấp hoặc cho vay thì phải có sự cam kết của các cơ quan bằng
văn bản sau khi các cơ quan này đã ký vào biên bản hồ sơ thẩm định dự án. Nếu
là vốn tự có thì phải có bản giải trình và tình hình hoạt động sản xuất kinh
doanh của cơ sở ba năm trớc đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã, đang và tiếp tục
22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và do đó đảm bảo có vốn thực hiện đợc dự
án.
Sau khi xác định đợc nguồn vốn cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn vốn
của dự án. Có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồn vốn chiếm trong tổng mức vốn
đầu t dự kiến. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các công việc đầu t và
cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm cho dự án. Tiến độ huy
động vốn phải tính tới lợng tiền thực cần huy động hàng năm trong từng trờng
hợp có biến động giá cả và lạm phát.
4. Tổ chức tiêu thụ

- Phơng án kinh doanh: khi xây dựng phơng án kinh doanh bao giờ ngời ta
cũng xây dựng hai hay nhiều phơng án kinh doanh, sau đó tiến hành phân tích u
nhợc điểm của từng phơng án, từ đó đa ra nhận xét xem phơng án nào sẽ đảm
bảo hiệu quả đầu t đồng thời đảm bảo nguồn vốn cho quá trình thực hiện dự án,
sau đó quyết định lựa chọn phơng án kinh doanh có lợi nhất.
- Xác định giá bán: đối với các dự án xây dựng nhà để bán thì cơ cấu giá
bán đợc xác định nh sau:
Các chi phí cấu thành nên giá bán bao gồm:
+ Chi phí xây lắp bao gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình:
phần móng, công trình chính, hạ tầng ngoài nhà..., chi phí lắp đặt thiết bị.
+ Chi phí thiết bị bao gồm: thang máy, máy phát điện, hệ thống phòng
cháy chữa cháy..
+ Chi phí khác bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu t, chi phí thực hiện đầu t và
chi phí dự phòng; chi phí kết thúc xây dựng và đa dự án vào khai thác sử dụng.
+ Lãi theo kế hoạch của Công ty.
Tính ra giá bán bình quân 1 m
2
sàn nhà ở.
Giá bán đợc tính theo công thức: diện tích sàn sử dụng x giá bán bình quân
x hệ số K
Hệ số K là hệ số điều chỉnh giữa các tầng.
III. Đánh giá hiệu quả của dự án đầu t xây dựng nhà ở
Hiệu quả của dự án đầu t xây dựng là rất quan trọng, nó là một trong
những căn cứ để xác định xem dự án có đợc thực hiện hay không. Hiệu quả của
dự án đầu t xây dựng là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án đợc đặc trng bằng các
chỉ tiêu có tính chất định tính thể hiện ở các loại hiệu quả đạt đợc và bằng các
chỉ tiêu định lợng thể hiện quan hệ lợi ích và chi phí của dự án.
4
1. Các quan điểm đánh giá hiệu quả của dự án đầu t xây dựng
Các dự án đầu t luôn luôn phải đợc đánh giá theo các giác độ lợi ích của

chủ đầu t, lợi ích của quốc gia, lợi ích của dân c địa phơng nơi đặt dự án đầu t.
- Quan điểm của chủ đầu t.
Khi đánh giá dự án đầu t, các chủ đầu t luôn luôn xuất phát trớc hết từ lợi
ích trực tiếp của họ, tuy nhiên các lợi ích này phải nằm trong khuôn khổ lợi ích
chung của quốc gia, thể hiện trớc hết ở các luật có liên quan đến đầu t xây dựng
và bảo vệ môi trờng, an toàn xã hội. Các tổ chức tài trợ cho các dự án đầu t cũng
xuất phát trớc hết từ lợi ích của chính họ có tính đến lợi ích chung và các hạn
chế của pháp luật.
- Quan điểm của Nhà nớc.
Khi đánh giá các dự án đầu t, Nhà nớc phải xuất phát từ lợi ích tổng thể
của quốc gia và xã hội, kết hợp hài hoà giữa lợi ích giữa Nhà nớc, xã hội và các
doanh nghiệp; kết hợp giữa lợi ích ngắn hạn và dài hạn, bảo đảm tăng cờng vị
trí của đất nớc và dân tộc trên trờng quốc tế. Nhà nớc phải xem xét các dự án
đầu t trên quan điểm vĩ mô toàn diện theo các mặt: kỹ thuật, kinh tế, chính trị,
văn hoá xã hội, bảo vệ môi trờng và an ninh quốc phòng.
- Quan điểm của địa phơng.
Khi đánh giá các dự án đầu t xây dựng, chính quyền địa phơng lẽ dĩ nhiên
phải xuất phát từ lợi ích của chính địa phơng nơi đặt dự án. Tuy nhiên, lợi ích
này phải nằm trong khuôn khổ lợi ích chung của quốc gia, kết hợp hài hoà lợi
ích Nhà nớc, địa phơng và doanh nghiệp đảm bảo phát triển kinh tế, chính trị,
văn hoá xã hội, bảo vệ môi trờng cảnh quan thiên nhiên và an ninh quốc phòng
của địa phơng.
2. Hiệu quả các dự án đầu t xây dựng nhà ở
Khi phân tích đánh giá các dự án đầu t xây dựng đợc tiến hành qua các giai
đoạn: nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi của dự án. Trong phân tích,
đánh giá dự án có hai phần chủ yếu có tính chất tổng hợp, đó là:
- Phân tích tài chính (đứng trên quan điểm lợi ích trực tiếp của doanh
nghiệp).
- Phân tích kinh tế - xã hội (đứng trên quan điểm lợi ích của nền kinh tế
quốc dân và cộng đồng ngời đợc hởng lợi từ dự án).

2.1. Phân tích tài chính của dự án đầu t xây dựng
2.1.1. ý nghĩa của việc phân tích tài chính
24
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phân tích tài chính dự án đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t lấy
mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh là chính để đánh
giá dự án, giúp ta làm rõ một số vấn đề nh: một phơng án đầu t nào đó có lợi
hay không có lợi về kinh tế (có đáng giá không ?). Lợi đến mức độ nào? Đầu t ở
quy mô nào là hợp lý nhất? Nên chọn những án nào? Mức độ an toàn của hoạt
động đầu t.
Thông qua kết quả phân tích tài chính, chủ đầu t có thể lựa chọn để ra
quyết định đầu t sao cho có lợi nhất theo một tiêu chuẩn hiệu quảnào đó (đ-
ợc thiết lập từ mục tiêu đầu t) trong những điều kiên ràng buộc nhất định.
2.1.2. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
* Thời gian thu hồi vốn đầu t (T).
Thời gian thu hồi vốn đầu t là khoảng thời gian khai thác dự án (thờng tính
bằng năm) mà các khoản thu nhập có thể bù đắp đủ toàn bộ vốn đầu t của dự
án.
Thờng có hai cách dựa vào thu nhập để tính thời gian thu hồi vốn đầu t.
Một là, dựa vào lãi ròng (P).
Hai là, dựa vào lãi ròng và khấu hao (P + D).
Cách thứ 2, dựa vào lãi ròng và khấu hao phản ánh chính xác bản chất thời
gian thu hồi vốn, nên đợc sử dụng phổ biến.
Công thức đơn giản nhất tính thời gian thu hồi vốn bình quân (T) đợc tính
nh sau:
DP
I
T
+
=

(1)
Trong đó:
T: thời gian hoàn vốn bình quân (tính bằng năm).
I: vốn đầu t của dự án.
P + D: lãi ròng và mức khấu hao hàng năm trong thời gian khai thác.
Trong thực tế mức lãi ròng và khấu hao hàng năm thờng không bằng nhau
thậm chí chênh lệch nhau rất lớn, đòi hỏi phải tính thời gian thu hồi vốn bình
quân là khoảng thời gian đảm bảo điều kiện sau:
( )

=
=+
T
t
t
IDP
0
(2)
Trong đó:
t: thời gian năm khai thác dự án.
4