Giao đất và đăng ký cấp GCNQSDĐ nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Đặt vấn đề
ất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
sinh tồn và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất.
Các Mác viết rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngời, là điều kiện cần
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ
bản trong nông, lâm nghiệp.
Đ
Quản lý và sử dụng một cách đầy đủ và hợp lý đất đai là mục tiêu cực kỳ
quan trọng trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. ở nớc ta,
vấn đề đất đai và nhà ở luôn luôn đợc Đảng và Nhà nớc quan tâm. Trong những
năm qua, để phù hợp với bớc chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trờng
định hớng XHCN, Đảng và Nhà nớc ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật
nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc, đồng thời động
viên khuyến khích đợc các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất đai đúng
mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật.
Theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1993 thì giao đất và đăng ký
cấp GCNQSDĐ là những nội dung quan trọng trong 7 nội dung quản lý Nhà n-
ớc về đất đai. Nó là những nội dung hoàn toàn khác nhau về mặt bản chất; Giao
đất là cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân sử dụng đất, còn cấp GCNQSDĐ là chứng th pháp lý thể hiện mối quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất. Tuy vậy chúng có mối quan hệ mật
thiết bổ sung cho nhau và có quan hệ hữu cơ, thờng xuyên với tất cả các nội
dung khác của quản lý Nhà nớc về đất đai.
Vấn đề đất đai ở Hà Nội là vấn đề rất nhạy cảm, tác động và liên quan tới
các lĩnh vực chính trị, kinh tế - xã hội, trật tự an ninh của Thành Phố . Cùng với
quá trình đô thị hoá, diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội ngày càng bị thu hẹp
và giá trị đất nông nghiệp ngày càng cao dới tác động của nền kinh tế thị trờng.
Chính vì lẽ đó mà nhu cầu về việc thực hiện quyền và sự chuyển dịch đất đai
ngày càng diễn biến phức tạp, đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của các cơ
quan, ban ngành có liên quan.

Xuất phát từ đó em đã chọn đề tài: Giao đất và đăng ký cấp
GCNQSDĐ Nông nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. Với những kiến
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
1 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thức tiếp thu đợc ở nhà trờng, cơ quan thực tập và hiểu biết ngoài xã hội, em
mong muốn đợc góp thêm một vài suy nghĩ nhằm hoàn thiện công tác giao đất
và cấp GCNQSDĐ trên cả nớc nói chung và của Thành Phố Hà Nội nói riêng.
Đề tài ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung chính gồm 3 chơng.
Chơng I. Cơ sở pháp lý của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.
Chơng II. Thực trạng công tác giao đất và cấp giao đất và cấp GCNQSDĐ
Nông Nghiệp trên địa bàn Thành Phố Hà Nội.
Chơng III. Phơng hớng và một số kiến nghị về giải pháp hoàn thiện việc giao
đất và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phơng pháp nghiên
cứu xuyên suốt và bao trùm của các khoa học. Vì vậy trong quá trình nghiên
cứu đề án này có sử dụng phơng pháp trên để làm cơ sở nền tảng trong phơng
pháp luận nghiên cứu của mình.
Do trình độ và thời gian có hạn bài viết chắc chắn rằng không tránh khỏi
thiếu sót. Em rất mong nhận đợc sự đóng góp của thầy cô, các cô chú ở phòng
ĐKTK Sở Địa Chính Nhà Đất Hà Nội cũng nh của bạn đọc, để bài viết đợc
hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn Th.S Hoàng Cờng-Giáo viên hớng
dẫn chính, Cán bộ Nguyễn Văn Thịnh- Chuyên viên Sở Địa Chính - Nhà Đất Hà
Nội cùng các thầy cô giáo, các cô, các chú trong cơ quan đã giúp em trong suốt
thời gian qua.
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
2 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng I
Lý luận chung về giao đất và cấp GCNQSDĐ

nông nghiệp
I. NHữNG quy định CHUNG về chế độ sở hữu và sử
dụng đất nông nghiệp.
1.Sở hữu đất đai.
ét về nguồn gốc, đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trớc lao động và
do vậy là sản phẩm chung của xã hội trong quá trình vận đông đất đai
trở thành t liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là điều kiện chung của lao động và
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời. Đất đai
tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là địa điểm, là
cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông. Đất
đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng
nhất hình thành các vùng kinh tế của đất nớc. Đất đai tham gia vào tất cả các
ngành sản xuất vật chất của xã hội nhng đối với mỗi ngành nó có vị trí khác
nhau, đối với ngành Nông nghiệp thì đất đai là điều kiện đầu tiên để tồn tại và
phát triển. Một vai trò hết sức quan trọng khác đất đai là một trong những bộ
phận của lãnh thổ quốc gia. Nh vậy, đất đai góp phần không nhỏ trong việc
quyết định sự phát triển của một quốc gia.
X
Hiện nay Việt Nam là nớc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai. Các nớc khác trên thế giới, ngoài một số nớc vừa tồn tại sở hữu Nhà nớc và
sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu t nhân. Hiến pháp 1992 của nớc
CHXHCN Việt Nam đã ghi nhận: Toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nớc thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, Nhà nớc giao đất cho các tổ
chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là một định hớng chính trị cơ bản
xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn
cách mạng hiện nay, đảm bảo cho nguồn tài nguyên đất đai đợc quản lý tập
trung, thống nhất và hiệu quả sử dụng đợc nâng cao.
Là chủ sở hữu toàn bộ vốn đất đai trên phạm vi cả nớc, Nhà nớc có đầy
đủ các quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -

3 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nớc không trực tiếp
quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất, mà việc làm đó lại thuộc về các
chủ thể đợc Nhà nớc giao đất cho sử dụng. Điều này một mặt thể hiện ý chí của
Nhà nớc đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, ban hành luật pháp, mặt
khác biểu hiện ý chí của Nhà nớc với t cách là chủ sở hữu đất đai. Thông qua
các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của ngời
sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để ngời sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp
pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm.
2.Khái niệm và phân loại đất Nông Nghiệp.
Theo quan niệm thông thờng của ngời Việt Nam thì đất Nông Nghiệp th-
ờng đợc hiểu là đất trồng lúa nớc, trồng cây hoa màu nh ngô, khoai, sắn và một
số loại cây lơng thực khác. Thực tế thì việc sử dụng đất vào mục đích Nông
Nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ là số diện tích trồng lúa nớc mà còn là diện
tích đồng cỏ để chăn nuôi, diện tích mặt nớc để nuôi trồng thuỷ sản, diện tích
đất để trồng các cây công nghiệp ngắn ngày và dài ngày.
Nhìn chung khi đề cập tới khái niệm đất Nông Nghiệp ngời ta không bàn
cãi gì nhiều và đợc định nghĩa khá rỏ ràng trong các văn bản pháp luật. Cụ thể
Điều 42 Luật đất đai quy định: Đất Nông Nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu
để sử dụng vào sản xuất Nông Nghiệp nh trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng
thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về Nông Nghiệp.
Từ định nghĩa trên có thể chia đất Nông Nghiệp thành những loại sau:
Đất canh tác hàng năm dùng vào mục đích trồng cây lơng thực, thực
phẩm mà thời gian canh tác dới một năm.
Đất canh tác trồng cây lâu năm nh các cây ăn quả, cây công nghiệp, mà
thời gian sinh trởng của nó từ một năm trở lên.
Đất đồng cỏ phục vụ cho chăn nuôi.
Đất ao hồ, đầm gọi chung là đất có mặt nớc sử dụng vào mục đích Nông
Nghiệp nh nuôi trồng thuỷ sản, các diện tích mặt nớc để nuôi tôm, cá, ếch và

các loại động vật thuỷ sinh khác.
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
4 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Theo quy định của Điều 27 Luật đất đai năm 1988, các hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất giao cho từng hộ và cá nhân mức đất 10% diện tích đất Nông
Nghiệp canh tác của toàn xã thì nay nhập chung số đất đó vào quỹ đất để giao
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Theo tinh thần của Luật đất
đai năm 1993, ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất Nông Nghiệp trực tiếp cho
hộ gia đình trên nguyên tác giao hết một lần, chỉ để lại quỹ đất dự phòng 5%
mà thôi. Không còn hình thức hợp tác xã giao lại, khoán cho hộ gia đình và cá
nhân.
3.Chủ thể quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Chủ thể quyền sử dụng đất Nông Nghiệp là các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân đợc Nhà nớc giao đất Nông Nghiệp để sử dụng. Chủ thể đó bao gồm:
3.1 Các nông trờng, trạm trại quốc doanh của Nhà nớc.
Các tổ chức này đợc Nhà nớc giao đất sử dụng lâu dài. Cơ quan Nhà nớc
có thẩm quyền giao đất cho các nông trờng, trạm trại quốc doanh là ủy ban
nhân dân tỉnh và các thành phố trực thuộc Trung Ương theo Điều 24 Luật đất
đai.
3.2 Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Nông Nghiệp.
Đối tợng để tính giao đất sử dụng ổn định và lâu dài là nhân khẩu Nông
Nghiệp thờng trú tại địa phơng (kể cả ngời đang làm nghĩa vụ quân sự). Những
ngời sống chính bằng nghề nông, c trú tại địa phơng, cha có hộ khẩu thờng trú,
nhng đợc Uỷ ban nhân dân xã, phờng xác nhận (nh trờng hợp đi vùng kinh tế
mới bỏ về) thì cũng đợc tính là nhân khẩu nông nghiệp.
Đợc tính là nhân khẩu Nông Nghiệp còn có những cán bộ viên chức Nhà
nớc nghỉ mất sức hoặc cho giảm biên chế về sống ở địa phơng chỉ đợc hởng trợ
cấp một lần hoặc đợc hởng trợ cấp một số năm, nhng nay đã hết thời hạn đợc h-
ởng trợ cấp.

Một số trờng hợp sau, nếu có nhu cầu về ruộng đất, có khả năng sản xuất
thì tuỳ theo quỹ đất ở mỗi xã và tuỳ từng đối tợng cụ thể mà Uỷ ban nhân dân
xã cho họ đợc đấu thầu, giao thầu, cho thuê có thời hạn một số diện tích trong
quỹ đất dự phòng cha sử dụng của xã đến để họ có đất sản xuất. Đó là: cán bộ
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
5 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
công nhân viên chức đã nghỉ vì giảm biên chế theo quyết định 176/HĐBT nhng
đợc hởng chế độ trợ cấp thờng xuyên; cán bộ viên chức, bộ đội về hu sống với
gia đình tại địa phơng; con cán bộ viên chức ở nông thôn đến tuổi lao động nh-
ng cha có việc làm; một vài trờng hợp tơng tự khác, kể cả sinh con ngoài kế
hoạch thì cũng đợc giao quỹ đất để ổn định sản xuất nông nghiệp.
Theo tinh thần Luật đất đai năm 1993, ruộng đất giao cho hộ gia đình và
cá nhân đợc giao một lần và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định,
lâu dài. Số nhân khẩu có tăng hoặc giảm xuống sau ngày chính quyền địa phơng
đã giao đất chính thức thì vẫn không điều chỉnh mức đất.
4.Thời hạn và hạn mức sử dụng đất nông nghiệp.
4.1 Thời hạn sử dụng đất Nông Nghiệp.
Vấn đề thời hạn sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất Nông Nghiệp luôn là
vấn đề nóng bỏng, thời sự đợc mọi ngành, mọi cấp và mọi công dân quan tâm,
nhất là khi điều đó đợc quy định trong Luật đất đai.
Có nhiều quan niệm khác nhau khi đề cập đến thời hạn sử dụng đất,
chẳng hạn có quan niệm cho rằng: việc giao đất theo thời hạn cần phân chia
theo hai loại quỹ đất. Loại quỹ đất thứ nhất cần đảm bảo đời sống tối thiểu của
mỗi ngời dân thì giao lâu dài, gần nh là vĩnh viễn. Loại quỹ đất thứ hai giao có
thời hạn thì giao cho đấu thầu, giao thầu để cấp cho các đối tợng khó khăn, có
nhân khẩu dôi ra. Có ý kiến khác cho rằng: nếu giao đất lâu dài, vĩnh viễn thì
quy định quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nớc sẽ không có ý nghĩa. Vì vậy,
Điều 20 Luật đất đai quy định là Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng lâu dài. Thời hạn giao đất sử dụng ổn định, lâu dài để trồng cây hàng năm,

nuôi trồng thủy sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm.
Với quy định nh vậy, một giải pháp quan trọng đã đợc đa ra nhằm xoá bỏ
trạng thái vô chủ trong quan hệ ruộng đất, làm cho các hộ nông dân yên tâm
đầu t sản xuất. Đó cũng là khẳng định trên thực tế t tởng hộ nông dân là đơn vị
kinh tế tự chủ.
4.2 Hạn mức sử dụng đất Nông Nghiệp.
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
6 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lần đầu tiên tại Điều 44 Luật đất đai đã quy định về vấn đề hạn mức đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm và hạng mức đất Nông nghiệp trồng cây lâu
năm, đất trống và đồi núi trọc sử dụng vào mục đích Nông nghiệp, lâm nghiệp
và nuôi trồng thuỷ sản
Đối với đất Nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản:
Các tỉnh: Cà Mau, Bạc Liêu, Kiên Giang, Sóc trăng, Cần Thơ, An Giang
Vĩnh Long, Trà Vinh, Đồng Tháp, Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Tây Ninh,
Bình Dơng, Bình Phớc, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Thành phố Hồ Chí
Minh, không quá 3 ha cho mỗi loại đất.
Các tỉnh và thành phố TW khác không quá 2 ha cho mỗi loại đất.
Đối với đất Nông nghiệp trồng cây lâu năm:
Các xã đồng bằng không quá 10 ha.
Các xã trung du miền núi không quá 30 ha.
Đối với đất trống, đồi núi trọc, đất vùng triều, mặt nớc eo vịnh đầm phá, đất
khai hoang, lấn biển thì hạn mức đất của hộ cá nhân sử dụng do Uy ban nhân
dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Ương quyết định, Căn cứ vào quỹ đất của
địa phơng và kết qủa sản xuất của họ, đảm bảo thực hiện chính sách khuyến
khích, Tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng các loại đất này vào mục đích sản
xuất Nông nghiệp nuôi trồng thuỷ sản.
Hộ gia đình sử dụng nhiều loại đất để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu
năm, nuôi trồng thuỷ sản và đất trống đồi núi trọc, đất vùng triều, mặt nớc eo

vịnh đầm phá, đất khai hoang, lấn biển thì hạn mức đất sử dụng đợc xác định
riêng cho từng loại đất theo quy định đã nêu ở trên.
Đối với đất vợt hạn mức sử dụng của hộ gia đình, đợc giải quyết nh sau:
Hộ gia đình đang sử dụng đất Nông nghiệp vợt hạn mức mà là đất đợc
giao hoặc do khai hoang, vỡ hoá và các trờng hợp nhận chuyển nhợng quyền sử
dụng đất hợp pháp từ ngời khác trớc ngày 1/1 1999 thì đợc tiếp tục sử dụng và
phải nộp thuế bổ sung phàn diện tích đất vợt hạn mức theo quy dịnh cả pháp
luật. Và thời hạn sử dụng phần diện tích đất vợt hạn mức của hộ gia đình cá
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
7 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nhân bằng một phần hai thời hạn giao đất đối với từng loại đất theo quy định
trên sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất. Đối với diện tích đất vợt
hạn mức của hộ gia đình có sau ngày 1/1 1999 thì hộ gia đình, cá nhân phải
chuyển sang thuê phần diện tích vợt quá hạn mức đó.
Đất vợt hạn mức do chiếm dụng trái phép thì tuỳ trờng hợp cụ thể, Uỷ
ban nhân dân xã, phờng, thị trấn đề nghị UBND Huyện, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh xét để thu hồi hoặc phải chuyển sang cho thuê đất.
II. Giao đất và cấp GCNQSDĐ.
1. Bản chất của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ.
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nớc đối với đất đai,
là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế
đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Giấy CNQSDĐ là chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nớc với ngời sử dụng đất. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ
là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai.
Chúng ta cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của hai khái niệm: quyết định
giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất là cơ sở
phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, còn giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th pháp lý thể hiện mối quan hệ giữa

Nhà nớc với ngời sử dụng đất.
2. Vai trò của việc giao đất và cấp GCNQSDĐ.
Hoạt động trên thực tế của cơ quan Nhà nớc nhằm bảo vệ và thực hiện
quyền sở hữu Nhà nớc về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm:
1/ Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa
chính.
2/ Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất;
3/ Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
8 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
4/ Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất;
5/ Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
6/ Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất;
7/ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Nh vậy, giao đất và cấp GCNQSDĐ là những nội dung quan trọng trong
7 nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai. Nhà nớc thực hiện việc phân phối và
phân phối lại đất đai theo đúng quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà
nớc chiếm hữu toàn bộ đất đai nhng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Nhà nớc thực hiện việc chuyển giao
quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các
loại đất, các vùng kinh tế. Trên cơ sở giao đất và cấp GCNQSDĐ các cơ quan
quản lý theo dõi thực hiện biến động các loại đất đai, điều tiết thuế, điều tiết cả
sự tích tụ theo ý chí của Nhà nớc, tạo điều kiện để thực hiện các chủ trơng,
chính sách nh: Thế chấp vay vốn, lập kế hoạch sản xuất... Cũng nh các công tác
khác có liên quan đến chơng trình phát triển Nông nghiệp và nông thôn các
vùng.

Giao đất và cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích
củat các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Ngời sử dụng đất khi đợc cấp
GCNQSDĐ sẽ đợc Nhà nớc bảo vệ khi có ngời khác xâm phạm đến lợi ích hợp
pháp trong việc sử dụng đất đai của mình, đợc Nhà nớc quan tâm, hớng dẫn,
giúp đỡ trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi d-
ỡng đất đai. Chính những yếu tố này giúp cho ngời dân yên tâm đầu t sản xuất
và sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.
GCNQSDĐ còn có giá trị nh là một tài sản thế chấp, là cơ sở pháp lý giữa
ngời đi vay và tổ chức cho vay vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho ngời sử dụng đất
đầu t phát triển sản xuất. Vì việc thực hiện quyền thế chấp chỉ đợc thực hiện khi
ngời dân có GCNQSDĐ (theo Quyết định số 67/1999/QĐ-TTg ngày 30/3/1999
củaThủ tớng Chính phủ về một số chính sách tín dụng ngân hàng phục vụ phát
triển Nông nghiệp và nông thôn thì các hộ nông dân đợc vay vốn đến 10 triệu
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
9 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đồng không cần thế chấp tài sản nhng với điều kiện là có đơn vay kèm theo
GCNQSDĐ)
Trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê đòi hỏi chủ sử dụng
phải có GCNQSDĐ, nó giống nh giấy phép thông hành của ngời sử dụng đất.
Trong điều kiện cơ chế thị trờng thì GCNQSDĐ là giấy có giá trị nh là một
ngân phiếu, đối với thị trờng đất đai nó là điều kiện cần thiết để thúc đẩy cho thị
trờng này phát triển, vì thị trờng đất đai thực chất là thị trờng trao đổi quyền sử
dụng đất do đó đòi hỏi ngời tham gia chuyển nhợng phải có GCNQSDĐ.
Hoàn thành công tác giao đất và cấp GCNQSDĐ cho hộ dân sẽ tạo cơ sở
pháp lý vững chắc trong quan hệ giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất, tạo niềm tin
để ngời sử dụng đất, sử dụng có hiệu quả hơn nguồn tài nguyên vô giá này,
cũng nh tạo điều kiện để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất.
3. Các nguyên tắc và căn cứ để giao đất và cấp GCNQSDĐ.
Khi tiến hành giao đất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông
nghiệp cần quán triệt các nguyên tắc sau đây:
1/ Nhà nớc ta giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất
nông nghiệp, ngời đợc giao đất nông nghiệp không đợc tự động sử dụng vào
mục đích khác khi cha đợc cấp có thẩm quyền cho phép và phải quản lý chặt
chẽ, sử dụng có hiệu quả, không ngừng cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh
lợi của đất.
2/ Ngời đợc giao đất phải quán triệt sâu sắc Đất đai là sở hữu toàn dân,
do Nhà nớc thống nhất quản lý. Trong thời hạn đợc giao đất, nếu Nhà nớc thu
hồi, ngời sử dụng đất có nghĩa vụ giao lại cho Nhà nớc và đợc đền bù theo quy
định.
3/ Đất nông nghiệp sau khi đợc để lại một tỷ lệ % dùng cho nhu cầu công
ích, đợc giao hết cho nhân khẩu thuộc đối tợng đợc giao đất, có mặt tại thời
điểm giao đất, không đợc giao đất nông nghiệp theo hộ hoặc theo lao động.
4/ Đối với những xã vừa có đất nông nghiệp vừa có đất lâm nghiệp, đất
nông nghiệp giao theo Nghị định 64/ CP và Quyết định 1615/ QĐ-UB; đất lâm
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
10 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nghiệp giao theo Nghị định 02/ CP và Thông t 06 của Bộ lâm nghiệp, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp căn cứ và thời gian sử dụng. Thời hạn
giao đất sử dụng ổn định sản xuất nông nghiệp 20 năm đối với đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, 50 năm đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
5/ Hộ gia đình, cá nhân đợc giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp không phải trả tiền sử dụng đất.
6/ Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất cũ đã giao cho ngời khác sử
dụng, trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam
Dân chủ Cộng hoà, CHXHCNVN.
7/ Đối với các xã trớc đây đã giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng 10 - 15 năm nhng cha đúng với tinh thần Nghị định 64/ CP của

Chính Phủ và Quyết định 1615/ QĐ-UB của UBND Thành phố. UBND các
huyện có trách nhiệm chỉ đạo các xã thực hiện đúng bản hớng dẫn này.
8/ Giao đất trên cơ sở hiện trạng, hạn chế xáo trộn lớn, bảo đảm đoàn kết,
ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển. Trờng hợp cần thiết phải điều
chỉnh, phải đợc đại hội xã viên nhất trí và Hội đồng nhân dân tại địa phơng
thông qua.
9/ Đối với đất xâm canh, chính quyền địa phơng nơi có hộ gia đình, cá
nhân thờng trú phải tính toán cân đối và giao đất theo định mức, Chính quyền
địa phơng nơi có đất làm thủ tục cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất xâm
canh và gửi bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chính quyền địa
phơng nơi ngời sử dụng đất xâm canh thờng trú.
4. Đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ.
Ngời sử dụng đất Nông nghiệp đợc đăng ký vào sổ địa chính và cấp
GCNQSDĐ nếu có các điều kiện sau:
Đang sử dụng đất có chứng từ, giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng ổn định
không có tranh chấp đợc UBND xã phờng, thị trấn nơi có đất xác nhận.
Những giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đợc coi là hợp pháp gồm:
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
11 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
(Theo công văn số 1427/ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính; Nghị
định 17/1999/NĐ- CP của Chính Phủ).
Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ giao đất khác do cơ
quan có thẩm quyền của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính Phủ cách
mạng lâm thời cộng hoà Miền Nam Việt Nam, Nhà nớc Cộng Hoà Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
Những giấy tờ chuyển nhợng đất của ngời sử dụng đất hợp pháp từ 1980
trở về trớc mà đợc chính quyền địa phơng xác nhận.
Giấy tờ thừa kế đất, bản án hoặc quyết định của toà án giải quyết việc
thừa kế đất có hiệu lực.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ địa
chính.
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Riêng trong quá trình đăng ký biến động đất đai, phải có các giấy tờ:
Trờng hợp đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử
dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan có thẩm
quyền xác nhận(theo quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP) kèm theo
GCNQSDĐ đã cấp có thữa đất biến động và chứng từ thu nộp tiền các loại (nếu
có).
Đối với trờng hợp thừa kế quyền sử dụng đất của toà án đã có hiệu lực
kèm theo GCNQSDĐ đã cấp có thữa đất thừa kế.
Trờng hợp mất đất do thiên tai nh: sụt lỡ đất, cát bồi lấp, ngập lụt vĩnh
viễn không còn khả năng sử dụng: phải có biên bản xác nhận của chính quyền
cơ sở.
Ngời sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ hợp pháp phải đợc UBND cấp
xã xác nhận trong trờng hợp sau:
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
12 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Có giấy tờ hợp pháp nhng đã bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh.....còn
chứng lý trong hồ sơ lu trữ của cơ quan Nhà nớc hoặc hợp đồng đăng ký đất xã
xác nhận.
Ngời đợc thừa kế của tổ tiên đã sử dụng qua nhiều thế hệ nhng cha làm
thủ tục sang tên trớc bạ.
Ngời tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trớc nay đang sử dụng đất phù
hợp với quy hoạch.
Trờng hợp có nguồn gốc khác nhng nay đang sử dụng ổn định với quy
hoạch.
5.Trình tự và thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ.
5.1 Đăng ký đất đai ban đầu, xét cấp GCNQSDĐ cho các hộ

gia đình, cá nhân đang sử dụng nhng cha đăng ký.
5.1.1. Đối tợng và phạm vi áp dụng.
Hộ gia đình và cá nhân : Toàn bộ diện tích đang sử dụng vào tất cả các
mục đích.
Các tổ chức trong nớc gồm các cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị xã hội, đơn vị lực lợng vũ trang nhân dân: diện tích đất đang sử
dụng không thuộc diện chuyển sang thuê đất theo quy định tại chỉ thị 245/TTg
ngày 22/4/1996 của Thủ Tớng Chính Phủ;
Các doanh nghiệp nông, lâm, ng nghiệp; Diện tích đât trực tiếp sản xuất
Nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
Các doanh nghiệp khác: Diện tích đang phải nạp thuế đất theo pháp lệnh
thuế nhà đất, diện tích không thuộc diện chuyển sang thuê đất theo quy định tại
chỉ thị 245/TTg ngày 22/4/1996 của Thủ tớng Chính Phủ, diện tích đất hiện
đang sử dụng phải trả tiền.
5.1.2 Tổ chức đăng ký đất đai và xét cấp GCNQSDĐ đợc
thực hiện theo trìng tự sau:
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
13 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
A/ Công tác chuẩn bị
1. Thành lập hội đồng đăng ký
a. Hội đồng đăng ký đất đai là tổ chức y vấn cho UBND xã, phờng, thị trấn
trong việc xét đơn đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp xã.
b. Thành phần của Hội đồng đăng ký đất có từ 5 đến 7 thành viên bao gồm
các thành viên bắt buộc nh sau:
Phó chủ tịch UBND xã (phờng, thị trấn): Chủ tịch hội đồng.
Cán bộ phụ trách t pháp: Phó chủ tịch hội đồng.
Cán bộ địa chính: th ký Hội đồng,
Chủ tịch hội đồng nhân: Uỷ viên Hội đồng.
Trởng thôn, bản, ấp (đối với xã) và tổ trởng tổ dân phố (đối với phờng, thị

trấn); Uỷ viên Hội đồng.
Riêng trởng thôn, ấp, bản, tổ trởng dân phố chỉ tham gia xét duyệt đơn
với các đối tợng thuộc phạm vi quản lý.
Ngoài các thành viên bắt buộc nói trên, tuỳ tình hình cụ thể quyết định
bổ sung thêm những thành viên cần thiết khác.
Ngoài các thành viên chính thức của Hội đồng, khi cần thiết Hội đồng đ-
ợc phép mới thêm những ngời am hiểu về tình hình đất đai của địa phơng,
những ngời có hiểu biết về chính sách và pháp Luật đất đai.
c. Uỷ ban nhân dân xã (phờng, thị trấn) để xuất nhân sự của Hội đồng, Uỷ
ban nhân dân huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) xem xét và ra quyết
định thành lập.
Chế độ làm việc của Hội đồng.
Hội đồng họp dới sự điều khiển của chủ tịch Hội đồng để xem xét từng
đơn kê khai đăng ký trên cơ sở hồ sơ, tài liệu của chủ sử dụng dất đã đợc
chuyên môn giúp việc chuẩn bị, thẩm tra phân loai. Việc xét duyệt của hội đồng
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
14 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
có thể đợc tiến hành đồng loạt cho nhiều hồ sơ đăng ký (trong trờng hợp tổ chức
kê khai đăng ký đồng loạt) hoặc cho một số ít hồ sơ (trong trờng hợp kê khai
đăng ký đơn lẻ).
Kết quả làm việc của Hội đồng đợc ghi thành Biên bản; Biên bản phải
thông qua toàn thể Hội đồng, có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và th ký Hội
đồng.
Hội đồng làm việc theo nguyên tắc biểu quyết theo đa số, ý kiến không
thống nhất với kết luận chung đợc bảo lu và ghi vào Biên bản.
Trong quá trình Hội đồng làm việc, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh có trách nhiệm cử cán bô các phòng có liên quan nh Phòng địa chính,
Phòng t pháp, Phòng xây dựng (đối với phờng, thị trấn) tham dự thờng xuyên để
hớng dẫn chuyên môn, pháp luật và theo dõi nắm chắc tình hình tạo cơ sở cho

việc thẩm tra để trình lên các cấp xét duyệt.
2. Thành lập tổ chức chuyên môn giúp việc (gọi tắt là tổ Đăng ký
đất).
a. Nhiệm vụ: trực tiếp giúp UBND xã (phờng, thị trấn) triển khai thực hiện
toàn bộ công việc chuyên môn trong quá trình tổ chức kê khai đăng ký đất, lập
hồ sơ địa chính, chuẩn bị hồ sơ để trình lên các cấp có thẩm quyền xét giấy
chứng nhận quyền sử dụng dất.
b. Tổ Đăng ký đất gồm các thành phần:
Cán bộ địa chính xã (phờng, thị trấn): tổ trởng;
Các thành viên khác trong tổ gồm các cán bô của UBND am hiểu tình
hình đất đai của địa phơng nh kế hoạch, thống kê, thuế, chủ nhiệm hoặc phó
chủ nhiệm hợp tác xã nông nghiệp (nếu có), trởng thôn (bản năng tiếp thu
nhanh kỹ thuật chuyên môn viết chữ đẹp).
Số lợng ngời tuỳ thuộc vào quy mô địa bàn kê khai đăng ký và công
nghệ lập hồ sơ địa phơng.
c. Tuỳ theo điều kiện cụ thể của mỗi địa phơng Phòng Địa chính cấp huyện
có thể cử cán bộ chuyên môn trực tiếp tham gia là thành viên thờng xuyên của
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
15 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tổ chức, lực lợng chuyên môn này có thể hoạt động nh một lực lợng chuyên
trách của cấp trên về trực tiếp giúp cấp xã tổ chức triển khai.
d. Trong quá trình triển khai ở mỗi xã (phờng, thị trấn) phải đảm bảo thờng
xuyên có sự chỉ đạo, kiểm tra về chuyên môn của cán bộ đăng ký đất đai của Sở
Địa chính.
3. Xây dựng phơng án, có kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký đất đai của
xã (phờng, thị trấn) phù hợp với chủ trơng chung của tỉnh (Thành phố trực thuộc
Trung ơng), huyên (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) và đặc điểm cụ thể của
từng địa phơng; xác định rõ các giải pháp cụ thể về chuyên môn, tổ chức thảo
luận và thông qua phơng án kế hoạch tại xã (phờng, thị trấn), trình UBND cấp

huyện phê duyệt.
4. Thu thập các tài liệu có liên quan phục vụ cho công tác kê khai, đăng
ký đất đai và tổ chức xét duyệt hồ sơ.
5. Chuẩn bị vật t kỹ thuật, biểu mẫu sổ sách, văn phòng phẩm cần thiết.
6. Tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho các cán bộ tham gia.
7. Quán triệt chủ trơng, kế hoạch và biện pháp thực hiện trong tổ chức
Đảng, chính quyền đến các tổ chức quần chúng, từ cán bộ lãnh đạo đến từng
ngời dân, tuyên truyền, phổ biến để tất cả các chủ sử dụng đất nhận thức rõ
trách nhiệm và nghĩa vụ để tự giác chấp hành.
B/ Kiểm tra đánh giá các tài liệu hiện có.
Trớc khi bớc vào triển khai phải tiến hành đánh giá các tài liệu hiện có ở
địa phơng có liên quan đến đất đai, gồm có:
Các loai bản đồ giải thửa, bản đồ địa chính cũ, bản đồ địa chính mới
thành lập (nếu có).
Các loại tài liệu đo đạc bản đồ khác có liên quan nh sơ đồ giao đất, bản đồ
quy hoạch của địa phơng, v...v...
Các loại hồ sơ đất đai cũ;
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
16 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Tổ chức thực hiện các công việc cần thiết để hiện cải tài liệu, bản đồ, sổ
sách cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất đai thời điểm đăng ký.
C/ Tổ chức kê khai đăng ký đất đai:
Tổ chức kê khai đăng ký đất đai đợc tiến hành theo trình tự sau:
1. Liệt kê danh sách chủ sử dụng đất đai cần đăng ký, chuẩn bị địa điểm
đăng ký, lịch đăng ký phù hợp với từng loại đối tợng và từng địa bàn cụ thể, phổ
biến hớng dẫn cụ thể mọi chủ sử dụng đất thực hiện, chuẩn bị đầy đủ các tài
liệu, bản đồ, biểu mẫu cần thiết phục vụ việc kê khai đăng ký, phân bổ lực lợng
cán bộ chuyên môn để hớng dẫn kê khai đăng ký tại từng điểm.
2. Hớng dẫn để từng chủ sử dụng dất kế khai theo mẫu (Mẫu số 6a/ ĐK);

chuẩn bị các hồ sơ có liên quan kèm theo.
3. Chủ sử dụng đất kê khai và nộp hồ sơ kê khai tại UBND xã (phờng, thị
trấn), hồ sơ bao gồm:
Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
Các gấy tờ pháp lý kèm theo về nguồn gốc của đất đai đang sử dụng.
Bản đồ địa chính khu đất hoặc sơ đồ trích đo thửa đất (đối với các trờng
hợp đăng ký đơn lẻ). Xét duyệt đơn đăng ký tại xã (phờng, thị trấn).
Uỷ ban nhân dân xã (phờng, thị trấn) chịu trách nhiệm để xác nhận vào
đơn đăng ký của từng chủ sử dụng đất trên cơ sở nghiên cứu kết luận của Hội
đồng Đăng ký đất và các quy định của pháp luật. Trình tự thực hiện nh sau:
1. Trên cơ sở kê khai của chủ sử dụng đất, tổ Đăng ký đất đai tiến hành
thanh tra, xác minh và lập hồ sơ đầy đủ hoặc cha đầy đủ, hợp lệ hoặc cha hợp
lệ, rõ về nguồn gốc đất đai hoặc cha rõ, v...v... để trình Hội đồng đăng ký đất
đai.
2. Tổ chức hội nghị xét đơn;
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
17 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Hồi đồng đăng ký đất đai nghe bao cáo kết quả tổng hợp kê khai, kết quả
thẩm tra xác minh các đơn đăng ký đất; Hội đồng xét đơn kê khai của từng chủ
sử dụng đến từng thửa đất để xác nhận về các mặt:
Xác định cơ sở pháp lý về quyền sử dụng trên từng thửa đất đã đăng ký;
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất về các mặt: diện tích, mục đích sử dụng,
thời điểm sử dụng, thời hạn sử dụng, v...v... theo các nội dung đã kê khai.
Phân tích chi tiết về nguồn gốc và những thay đổi trong quá trình sử dụng
trong những trờng hợp cần thiết.
Trên cơ sở xem xét các mặt nói trên, Hội đồng xác định rõ: các trờng hợp
có đủ điều kiện để đợc đăng ký và đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ; các tr-
ờng hợp cha đủ điều kiện phải quả xử lý mới đợc đăng ký và cấp giấy chứng
nhận QSDĐ.

Hội đồng thảo luận và đề xuất giải pháp xử lý đối với các trờng hợp vi
phạm.
Kết quả xét duyệt và kết luận của Hội đồng đều phải ghi chi tiết vào
biên bản họp xét duyệt hàng ngày, trên cơ sở đó tổng hợp vào biên bản chung
(theo mẫu số 8/ĐK).
3. Công bố công khai hồ sơ xét duyệt:
Sau khi Hội đồng đăng ký đất đai có kế luận, UBND xã (phờng, thị trấn)
tổ chức công bố công khai kết quả đã xét duyệt để mọi ngời dân đợc tham gia ý
kiến.
Thời gian công bố công khai là 15 ngày (theo mẫu 11/ĐK). Hết thời hạn
này UBND xã (phờng, thị trấn) lập biên bản công bố công khai hồ sơ (Theo
mẫu 12/ĐK). Đối với những trờng hợp có khiếu nại hoặc có những vấn đề mới
đợc nhân dân phát hiện, UBND xã (phờng, thị trấn ) tổ chức thẩm tra xác minh
để hội đồng xét duyệt bổ sung và thông qua kế quả xét duyệt.
4. Lập hồ sơ kết quả xét duyệt đơn đăng ký ở cấp xã và trình duyệt tại các
cấp có thẩm quyền.
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
18 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Hồ sơ kết quả xét đơn đăng ký bao gồm:
Hệ thống đơn xin đăng ký của từng chủ sử dụng đất đã đợc ghi ý kiến của
Hội đồng và xác nhận của UBND xã (phờng, thị trấn) kèm theo các giấy tờ
pháp lý có liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất;
Bản sao bản đồ địa chính.
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất (đối với ph-
ờng và thị trấn);
Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất (mẫu số 8/ĐK).
Tờ trình của UBND xã (phờng, thị trấn), kèm theo danh sách đề nghị cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, biểu tổng hợp giải quyết các trờng hơp cha đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận (mẫu số 13/ĐK và số 10/ĐK).

Hồ sơ trình UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) đợc lập
riêng cho 2 loại riêng biệt nh sau:
Loại cho các đối tợng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp huyện
(huyện, thị xã, thảnh phố thuộc tỉnh).
Loại cho các đối tợng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp tỉnh
(tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương).
* Thủ tục xét duyệt của UBND cấp có thẩm quyền.
1. Kiểm tra thẩm định của cơ quan chuyên môn.
Căn cứ vào hồ sơ xét duyệt của UBND xã (phờng, thị trấn) đã trình lên
UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) sở Địa chính chủ trình cùng
phòng địa chính tổ chức kiểm tra toàn bộ hồ sơ xét đơn đăng ký theo các nội
dung sau:
Kiểm tra mức đô đầy đủ của hồ sơ tài liệu theo quy định;
Kiểm tra kết quả xét duyệt trên các tài liệu: Đơn đăng ký, biên bản xét
duyệt của hội đồng đăng ký đất đai, biểu tổng hợp xử lý vi phạm về các mặt:
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
19 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Phân loại đơn đăng ký: đủ điều kiện, cha đủ điều kiện phải xử lý để cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải
tiếp tục xử lý.
Hình thức xử lý từng trờng hợp cha hoặc không đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ.
Kết quả kiểm tra ghi vào biểu (theo mẫu 15/ĐK).
Kiểm tra kỷ thuật về mặt hình thức, quy cách trình bày từng tài liệu, đối
soát để kiểm tra tính đồng bộ, thống nhất giữa đơn đăng ký với bản đồ địa
chính, biên bản xét duyệt của Hội Đồng đăng ký đất đai, danh sách đề nghị cấp
GCNQSDĐ. Kết quả kiểm tra ghi vào biểu (theo mẫu 14/ĐK)
Thực hiện các công việc cần thiết dới đây:
Ghi ý kiến kết luận khi đã kiểm tra từng đơn xin đăng ký sử dụng đất.

Lập tờ trình (mẫu 13/ĐK) kèm theo dự thảo quyết định cấp giấy chứng
nhận QSDĐ (mẫu 18/ĐK), dự thảo quyết định xử lý các trờng hợp cha đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ (mẫu 19/ĐK).
Viết giấy chứng nhận QSDĐ cho các đối tợng có đủ điều kiện.
Phòng địa chính có trách nhiệm UBND huyện (quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh) phê duyệt cho các đối tợng là hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, dự thảo tờ trình để
UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) trình UBND tỉnh (thành phố
trực thuộc trung ơng) xét duyệt những đối tợng là tổ chức và các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng các loại đất thuộc khu vực đô thị.
Sở Địa Chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND tỉnh (thành phố trực
thuộc TW) phê duyệt cho đối tợng thuộc thẩm quyền sau khi nhận đợc hồ sơ
trình của UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
2. UBND tỉnh (thành phố trực thuộc TW) và UBND huyện (quận, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh) căn cứ vào hồ sơ xét đơn đăng ký ở xã (phờng, thị
trấn). Biên bản kiểm tra thẩm định và tờ trình của cơ quan địa chính để quyết
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
20 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
định phê duyệt việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các chủ sử dụng đất đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các đối tợng thuộc thẩm quyền.
5.1.3- Hồ sơ đăng ký gồm:
Đơn xin đăng ký QSDĐ: hai bản (mẫu số 6/ĐK).
Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: một bản (bản sao có công chứng).
Bản đồ địa chính khu đất đợc thuê hoặc giao: 1 bản (có xác nhận của Sở
Địa Chính.
Hợp đồng thuê đất: 1 bản (đối với tổ chức thuê đất bản sao có công
chứng).
Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nớc chuyển sang thuê đất - đã
kê khai theo chỉ thị 245/TTg).

* Hồ sơ đăng ký đất nộp tại UBND cấp xã - nơi có đất.
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ trong thời gian 5 ngày UBND xã (phờng, thị
trấn) phải hoàn thành việc xem xét và đăng ký vào sổ địa chính tại xã và cấp
nhận về những biến động trên bản đồ, sổ sách: xác nhận đã đăng ký đã đăng
ký đất đai vào đơn xin đăng ký QSDĐ (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí
địa chính theo quy định và trả lại cho chủ sử dụng đất một tờ đơn để nộp lại Sở
Địa Chính hoặc phòng địa chính huyện để đợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ (tuỳ
thuộc thẩm quyền ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Cán bộ địa chính xã lập hồ
sơ đăng ký đất của chủ sử dụng đất đã đăng ký, cập nhật vào hồ sơ địa chính
cấp xã, báo cáo phòng địa chính, Sở Địa Chính để cập nhật những thay đổi vào
hồ sơ địa chính lu ở từng cấp.
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
21 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chú ý: Đăng ký đất đai trong trờng hợp này, UBND cấp xã không phải tổ
chức xét đơn đăng ký tại hội đồng đăng ký đất đai cấp xã và không phải trình
UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Việc này
đã đợc Sở Địa Chính hoặc phòng địa chính thực hiện ngay trong quá trình thụ lý
hồ sơ trình UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện để có quyết định để giao đất hoặc
cho thuê đất, đồng thời đã trình UBND có cấp thẩm quyền ký giấy chứng nhận
QSDĐ ngay sau khi có quyết định giao đất. Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ đợc giữ
lại tại Sở Địa Chính hoặc Phòng Địa Chính, giấy này chỉ đợc trao cho chủ sử
dụng đất sau khi có xác nhận đã đăng ký của UBND cấp xã vào đơn xin đăng
ký sử dụng đất.
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
22 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Sơ đồ số 1: Tóm tắt quy trình đăng ký ban đầu
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
23 -

Chuẩn
bị
Lập
HĐĐK
Thuthập
đánh giá
tài liệu
Xây
dựng kế
hoạch
Chuẩn
bị vật
tư kinh
phí
T/chức
lực lư
ợng
Tuyên
truyền
Khai thác tài
liệu hiện có
T/chức đo đạc
đơn giản
Chủ sử
dụng tự do
Chỉnh lý
bổ sung
Soát xét
tên chủ
loại đất

Sao in
bản đồ
Lập hồ sơ ĐK của chủ sử dụng
Xét đơn ĐK tại xã và lập hồ sơ cấp có thẩm
quyền duyệt
Kiểm tra thẩm định của cơ quan ĐC
UBND tỉnh, huyện phê duyệt việc cấp GCN
và xử lý vi phạm
Lập hồ sơ
ĐC và
phân cấp
quản lý
Giao GCN
thu lệ phí
ĐC thu nộp
giấy tờ
nguồn gốc
đất
Thực hiện
xử lý các
vi phạm
Hoàn
thành
điều tra
đo đạc
Tổ chức
kê khai
đăng ký
Xét
duyệt

đơn
đăng ký
kykýhhh
k
ư
ký đất
Thực
hiện QĐ
của
UBND
cấp thẩm
quyền
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
5.2 Đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSDĐ trong trờng
hợp có biến động.
5.2.1 Đối tợng và phạm vi áp dụng
Sau khi đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ ban đầu,
trong quá trình sử dụng đất, chủ sở hữu đất có trách nhiệm đất đến UBND cấp
xã nơi có đất để khai báo và đăng ký biến động đất đai khi đã đợc cấp có thẩm
quyền cho phép thực hiện các hành vi làm thay đổi đất đai trong các trờng hợp
sau đây:
1. Thay đổi mục đích sử dụng đất đã ghi trên GCN:
Chuyển từ đất xản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối sang làm nhà ở, sử dụng vào các mục đích chuyên dùng, bỏ hoang
hoá, hoặc ngợc lại.
Chuyển từ đất trồng lúa nớc sang trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây
công nghiệp lâu năm) thành ao đầm hay vùng trũng để nuôi trồng thuỷ sản,
chuyển từ rừng ngập mặn sang nuôi trồng thuỷ sản, từ rừng sang nơng rẫy,
trồng cây ngắn ngày...hoặc ngợc lại.
2. Thay đổi hình thể thửa đất: Chia một nửa thành nhiều hoặc ngợc lại nhằm

đáp ứng những yêu cầu khác nhau của ngời sử dụng đất.
3. Thay đổi QSDĐ: trong các trờng hợp chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế,
chia tách cho QSDĐ: Nhà nớc giao, cho thuê thêm đất mới hoặc thu hồi đất
đang sử dụng: ngời sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng và tự nguyện trả về
cho Nhà nớc...
4. Dùng đất để thế chấp vay tiền tại Ngân hàng.
5. Thay đổi thời hạn sử dụng đất
5.2.2 Hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai bao gồm:
Giấy tờ pháp lý cho phép thực hiện các biến động của UBND các cấp có
thẩm quyền nh: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: quyết định cho
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
24 -
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất: hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhợng, thế chấp QSDĐ đã đợc UBND xác nhận.
Giấy chứng nhận QSDĐ
Trích lục bản đồ khu đất có biến động
Hoá đơn chứng từ nộp tiền các loại liên quan đến nghĩa vụ tài chính của
chủ sử dụng đất (nếu có) phải thực hiện khi đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất,
cho chuyển quyền sử dụng đất.
5.2.3 Hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai nộp tại UBND xã, phờng
thị trấn nơi có đất.
Sau khi nhận đủ hồ sơ trong thời gian năm ngày các bộ địa chính cấp xã
phải hoàn thành các việc sau:
Xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ sơ đăng ký, hớng dẫn các chủ sử
dụng đất bổ sung hoàn thiện hồ sơ ( nếu cần thiết).
Đăng ký nội dung biến động vào sổ theo dõi biến động đất đai, sổ địa
chính, sổ mục kê theo đúng quy định tại quyết định 499QĐ/ ĐKTK ngày
27/7/1995 của Tổng cục Địa chính.
Thu lệ phí biến động theo quy định.

Lập hồ sơ đăng ký biến động đất đai báo cáo phòng địa chính cấp huyện
và Sở Địa Chính cấp tỉnh để cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính lu
tại cấp huyện và cáp tỉnh: nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai để Sở Địa Chính
lu trữ trong hồ sơ địa chính gốc của mỗi xã, phờng, thị trấn.

Chơng II
Nguyễn Quốc Khánh KT & QL Địa Chính-K40. -
25 -