BÁO CÁO VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NHÓM II
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.12 MB, 20 trang )
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
MỤC LỤC
I-
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................................................. 2
1.
Sự cần thiết nghiên cứu tình hình biến động giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 ................. 2
a.
Tình hình chung .......................................................................................................................................... 2
b.
Tình hình tại thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................................................... 2
2.
Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu ............................................................................................. 2
a.
Mục tiêu – Nội dung .................................................................................................................................... 2
b.
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................................................ 2
II-
THỰC TRẠNG ............................................................................................................................................... 3
1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa của Thành phố Hồ Chí Minh: ............................................ 3
a.
Điều kiện tự nhiên ....................................................................................................................................... 3
b.
Kinh tế, văn hóa, xã hội ............................................................................................................................... 3
2. Tình hình liên quan đến biến động giá đất và bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản
tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 .................................................................................................................. 5
3. Thực trạng biến động giá đất và bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản tại thành phố
Hồ Chí Minh năm 2011 .......................................................................................................................................... 6
a.
Nhận định về bảng giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh do UBND ban hành ......................................... 6
b. Nhận định về tình hình thực tế của giá bất động sản và sự tác động của nó lên thị trường bất động
sản năm 2011 ....................................................................................................................................................... 7
III-
CƠ SỞ ............................................................................................................................................................ 11
1.
Cơ sở khoa học .............................................................................................................................................. 11
2.
Cơ sở thực tiễn .............................................................................................................................................. 13
IV-
GIẢI PHÁP ................................................................................................................................................... 15
1.
Quan điểm ..................................................................................................................................................... 15
2.
Mục tiêu ......................................................................................................................................................... 15
3.
Các giải pháp ................................................................................................................................................. 15
V-
KẾT LUẬN.................................................................................................................................................... 18
1.
Kết luận.......................................................................................................................................................... 18
2.
Kiến nghị........................................................................................................................................................ 18
Tài liệu tham khảo .................................................................................................................................................... 18
Phụ lục ....................................................................................................................................................................... 19
1
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
I-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu tình hình biến động giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh năm
2011
-
a. Tình hình chung
Bức tranh BĐS năm 2011 được nhìn với một màu tối. Doanh nghiệp rên xiết vì chính
sách thắt chặt tín dụng, đã có những dự án phải bán tháo và có những tên tuổi phải rời
khỏi sân chơi.
-
Bất động sản (BĐS) cả nước nói chung, đặc biệt là hai miền Nam – Bắc đã trải qua một
năm đầy sóng gió khi BĐS có nhiều biến động về giá khiến giao dịch vô cùng thấp...
-
Nhà nước loay hoay với bài toán giải cứu thị trường, chủ đầu tư mỏi mịn ngóng chờ
chính sách. Liệu gam màu sáng có trở lại sau những đêm tối triền miên?
-
Có vai trị quan trọng và đã đóng góp nhiều như vậy cho nền kinh tế và xã hội, nhưng
cho đến nay, BĐS vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.
-
Vì vậy, việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS là
điều cần thiết trong bối cảnh xã hội hiện nay.
-
b. Tình hình tại thành phố Hồ Chí Minh
Tình hình thị trường nhà đất năm 2010 khơng có biến động lớn nên bảng giá đất năm
2011 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2010, chỉ điều chỉnh một số
tuyến đường được nâng cấp, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh…
-
Ngoài ra, việc giữ ổn định bảng giá đất còn nhằm mục tiêu ổn định và thúc đẩy phát
triển sản xuất kinh doanh, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện môi trường
đầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất những tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế - xã
hội của TP; thực hiện chủ trương bình ổn giá, thu hút đầu tư, kiềm chế lạm phát. Năm
2011, TP tập trung kích cầu đầu tư, kích cầu tiêu thụ các sản phẩm bất động sản...
2. Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu
a. Mục tiêu – Nội dung
- Tìm hiểu tình bình biến động giá đất và bất động sản đô thị tác động đến thị trường bất
-
động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đưa ra giải pháp giải quyết.
-
b. Phương pháp nghiên cứu
Dựa vào các số liệu và thông tin thống kê qua từng giai đoạn.
Dựa vào tài liệu báo chí và các trang web.
Quan sát thực tế.
2
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
II-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
THỰC TRẠNG
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa của Thành phố Hồ Chí Minh:
a. Điều kiện tự nhiên
-
Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc
và 106°22' – 106°54' Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình
Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông
Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền
Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí
Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm
thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim
bay. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đơng Nam Á,
Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thơng
quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường
không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa
ngõ quốc tế.
-
Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sơng Cửu Long, địa
hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông. Vùng cao nằm ở phía
Bắc - Đơng Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét. Xen kẽ có một số gị đồi,
cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9. Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía
Nam - Tây Nam và Ðơng Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp
nhất 0,5 mét. Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ
huyện Hóc Mơn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét.
-
Thành phố Hồ Chí Minh gồm có bốn điểm cực:
1. Cực Bắc là xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi.
2. Cực Tây là xã Thái Mỹ, huyện Củ Chi.
3. Cực Nam là xã Long Hòa, huyện Cần Giờ.
4. Cực Đông là xã Thạnh An, huyện Cần Giờ.
-
3
b. Kinh tế, văn hóa, xã hội
Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trị đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành phố chiếm
0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm,
27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngồi. Vào năm 2005, Thành phố
Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài độ tuổi lao động
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
nhưng vẫn đang tham gia làm việc. Năm 2010, thu nhập bình quân đầu người ở thành phố
đạt 2.800 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước, 1168 USD/năm. Tổng GDP
cả năm 2010 đạt 418.053 tỷ đồng (tính theo gía thực tế khoảng 20,902 tỷ USD), tốc độ
tăng trưởng đạt 11.8%.
-
Những lý do lịch sử và địa lý đã khiến Sài Gịn ln là một thành phố đa dạng về văn hóa.
Ngay từ giai đoạn thành lập, dân cư của Sài Gòn đã thuộc nhiều dân tộc khác
nhau: Kinh, Hoa, Chăm... Thời kỳ thuộc địa rồi chiến tranh Việt Nam, Sài Gòn hấp thụ
thêm nền văn hóa Âu Mỹ. Cho tới những thập niên gần đây, những hoạt động kinh tế, du
lịch tiếp tục giúp thành phố có một nền văn hóa đa dạng hơn.
-
Sự phân bố dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh không đồng đều. Mức độ gia tăng dân số,
trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên khoảng 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 2,5%. Những năm
gần đây dân số các quận trung tâm có xu hướng giảm; trong khi dân số các quận mới lập
vùng ven tăng nhanh,do đón nhận dân từ trung tâm chuyển ra và người nhập cư từ các tỉnh
đến sinh sống. Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày có khoảng 1 triệu khách vãng
lai tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đến năm 2010, con số này cịn có thể tăng lên tới 2 triệu.
-
Mặc dù Thành phố Hồ Chí Minh có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với mức bình
quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do những tác động của
nền kinh tế thị trường. Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn nhiều so
với ngành sản xuất. Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện rõ giữa các quận nội ô so với các
huyện ở ngoại thành.
4
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
2. Tình hình liên quan đến biến động giá đất và bất động sản liên quan đến thị
trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2011
-
Mảng bất động sản nhà đất tiếp tục thu hút được nhà đầu tư khi tiền Đồng của Việt Nam
mất giá, dẫn đến việc tích lũy đất đai trở nên hấp dẫn hơn.
-
Nhu cầu sở hữu nhà đất sẽ tiếp tục dùy trì ở mức cao, nhiều người tiếp tục đầu tư vào
bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro tiền đồng mất giá (tỷ giá USD/VND biến động
mạnh và dự báo sẽ có điều chỉnh).
-
Những động thái trên dường như đã bắt đầu xuất hiện khi thị trường căn hộ gặp nhiều
khó khăn, những ngày cuối năm các dự án nhà ở để bán tại Tp.HCM như EcoLakes Mỹ
Phước (Bình Dương), Imperia An Phú quận 2, hay The Everrich 2,…cho thấy rất rõ xu
hướng thay đổi này khi chủ đầu tư dự án đưa ra những thay đổi trong kế hoạch bán hàng
rất táo bạo nhằm thu hút khách hàng. Đơn cử như The Ever Rich II (khách hàng chỉ cần
đóng trước 30% giá trị hợp đồng, phần cịn lại sẽ thanh tốn khi nhận bàn giao căn hộ
vào năm 2013 với lãi suất 0% và không cần chứng minh tài chính),…
-
Quận 2 đã và đang có kế hoạch sử dụng 182 ha để thành lập khu giãn dân Thủ Thiêm ,
khu dân cư ở Bình Trưng Đơng – An Phú. Quận 7 có 5 khu dân cư chiếm diện tích
khoảng 100 ha đất gồm Khu định cư số 1, Khu dân cư Tân Phong, Khu dân cư Tân
Thuận, Khu nhà ở khu A và dành 20 ha để phục vụ việc mở rộng, chỉnh trang khu nhà ở
hiện hữu.
-
5
Với quỹ đất khoảng 420 ha, quận 8 tiến hành xây dựng các khu dân cư tập trung kiểu
mẩu như khu Trung Sơn, Phú Lợi – Ba Tơ, khu nhà ở Chợ Lớn... Quận 12, Thủ Đức,
Bình Thạnh là những địa bàn có diện tích đơ thị gia tăng nhanh như khu dân cư Phước
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Long, quận 9; khu dân cư cơng nghiệp Bình Hịa, quận Bình Thạnh; Khu dân cư đơ thị
mới Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức…
-
Đối với 4 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Mơn, Nhà Bè và Cần Giờ, cũng có
nhiều khu vực được chọn để phục vụ tiến trình đơ thị hóa. Đáng kể trong số này là các
khu dân cư An Lạc – Bình Trị Đông (50 ha), Vĩnh Lộc (80 ha), Cầu Sáng (972 ha) ở
huyện Bình Chánh; Khu dân cư phục vụ công nghiệp Hiệp Phước (100 ha) ở huyện Nhà
Bè; Khu dân cư Bình Khánh 950 (ha), phát triển khu dân cư Nơng thơn (200 ha) ở Cần
Giờ …
-
Trong q trình hình thành các khu dân cư mới, đời sống người dân ở những khu vực đơ
thị hóa khơng tránh khỏi sự biến động do giá đất tăng vọt, thậm chí có thể đẩy lên thành
những “cơn sốt”. Bên cạnh đó, nhà nước cũng gặp vướng mắc nhiều khó khăn trong
việc đền bù giải tỏa mà vấn đề chính yếu là do khung giá đất đền bù ở một số nơi còn
chênh lệch hơn rất nhiều so với giá đất bên ngoài thị trường.
3. Thực trạng biến động giá đất và bất động sản liên quan đến thị trường bất động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2011
-
a. Nhận định về bảng giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh do UBND ban hành
Theo UBND TP.HCM, do tình hình thị trường nhà đất năm 2010 khơng có biến động
lớn nên bảng giá đất năm 2011 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2010,
chỉ điều chỉnh một số tuyến đường được nâng cấp, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh…
-
Ngoài ra, việc giữ ổn định bảng giá đất còn nhằm mục tiêu ổn định và thúc đẩy phát
triển sản xuất kinh doanh, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện môi trường
đầu tư và hạn chế đến mức thấp nhất những tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế - xã
hội của TP; thực hiện chủ trương bình ổn giá, thu hút đầu tư, kiềm chế lạm phát. Năm
2011, TP tập trung kích cầu đầu tư, kích cầu tiêu thụ các sản phẩm bất động sản...
Giá đất ở cao nhất tại TP.HCM theo đề xuất là 81 triệu đồng/m2, toàn TP bổ sung mới
118 tuyến đường, đổi tên và chỉnh đoạn 111 tuyến đường. Giá đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp bằng 60% giá đất ở.
-
Tờ trình cũng quy định rõ bảng giá đất năm 2011 áp dụng cho năm mục đích: tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất
khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước; tính tiền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo cơng văn số 1173/TTg-KTN của Thủ tướng
Chính phủ.
6
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất, khi doanh nghiệp cổ phần hóa và bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất nếu bảng giá đất do UBND TP ban hành chưa sát với giá đất thị trường,
thì căn cứ giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xác đ ịnh lại giá đất mà
không bị giới hạn bởi khung giá đất theo quy định.
-
b. Nhận định về tình hình thực tế của giá bất động sản và sự tác động của nó
lên thị trường bất động sản năm 2011
Thực trạng chung
Năm 2011 là năm ảm đạm của thị trường BĐS. Kỳ vọng thị trường ấm lên vào cuối năm
như quy luật hàng năm đã không đến. Một trong những nút thắt là tín dụng bị thắt chặt,
khiến dòng tiền đổ vào BĐS giảm hẳn. Thêm vào đó, dù giá có giảm, nhưng vẫn chưa về
mức hợp lý để cung gặp cầu. Cho nên, năm 2012 sẽ có nhiều thách thức với thị trường
BĐS. Tái cấu trúc thị trường, trong đó có tái cấu trúc hàng hóa là một giải pháp trọng tâm
giúp thị trường ấm lên trong thời gian tới.
Ảnh minh họa
-
Có thể nói thị trường ảm đạm là từ được dùng để đánh giá thị trường BĐS suốt một năm
qua. Ảm đạm diễn ra ngay cả khi các chủ đầu tư hạ giá, thậm chí là đại hạ giá các căn hộ
chung cư cao cấp, trung bình và đất phân lơ. Nhìn lại một năm qua, có thể thấy dấu ấn
quan trọng nhất của thị trường BĐS chính là những đợt giảm giá bán. Những đợt sóng “đại
hạ giá” trên thị trường BĐS trong năm được đánh giá là những tín hiệu vui cho người tiêu
dùng và BĐS đang tiến dần về “giá trị thực”. Có hai ngun nhân chính dẫn đến sự ảm
đạm của thị trường. Thứ nhất là dù giảm giá, nhưng giá nhiều mặt hàng BĐS quá cao, chưa
về với giá mà người mua kỳ vọng. Nhưng nguyên nhân quan trọng hơn, đó là việc chính
sách tín dụng siết chặt cho vay theo Nghị quyết 11 của Chính phủ. BĐS được coi là lĩnh
7
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
vực phi sản xuất, nên ngân hàng phải quy định hệ số rủi ro rất cao, lên đến 250%, và giới
hạn tín dụng cho vay đến cuối năm của lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng cũng
chỉ 16%. Có thể thấy, năm 2011, với những khó khăn ấy, đang thực sự sàng lọc gay gắt
các chủ đầu tư BĐS. Điều đáng nói là tình hình khó khăn này sẽ cịn tiếp diễn đến năm
2012, khi tín dụng cho lĩnh vực BĐS vẫn bị siết chặt.
-
Thực trạng tại Tp Hồ Chí Minh
Chẳng khác mấy TTCK, bất động sản (BĐS) cũng là một thị trường của vô số âm mưu.
Tựu trung, những âm mưu này chỉ nhằm phục vụ cho mục đích hoặc đánh lên, hoặc đánh
xuống. Trong năm 2011 hai đầu Đông và Nam của TP.HCM, khơng khí thu gom đất nền
giá rẻ vẫn diễn ra khá khẩn trương.
-
Từ giữa tháng 6/2011 đến nay, có ít nhất vài bài báo mang động cơ "đánh xuống" như thế.
Đánh xuống để làm gì, chắc chỉ có giới đầu đang toan tính thu gom đất nền giá rẻ - giá đáy
mới hiểu rõ.
-
Trong thực tế, các dự án đất nền tại
TP.HCM đã hình thành đường đáy từ đầu
năm 2011 đến giờ, trong đó một số dự án
có mức giá không thay đổi từ giữa năm
2010 đến nay. Khác hẳn với Hà Nội, khu
vực phía Nam chưa từng có một sóng
BĐS nào kể từ thời điểm sau khủng hoảng
kinh tế 2008-2009.
-
Vì thế, trong khi mặt bằng giá đất nền và
căn hộ cao cấp ở Hà Nội vẫn đang đứng ở
vùng đỉnh, thì phần lớn các dự án đất nền
ở TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình
Dương vẫn đang nằm ở vùng đáy.
-
Tất nhiên, trong trường hợp kịch bản kinh
tế chuyển xấu (nền kinh tế bước vào chu
kỳ suy thoái lâu dài hoặc rơi vào khủng
hoảng), thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng
băng và mặt bằng giá đất nền sẽ còn phải giảm hơn nữa. Nhưng trong điều kiện nền kinh tế
vẫn hoạt động bình thường như thời gian qua, cùng với việc đường đáy đất nền đã kéo dài
đến nửa năm, có thể nói phân khúc đất nền đang thể hiện đặc thù của nó là rất khó giảm
8
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
tiếp. Tại quận 2 và quận 9, số trường hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ có đất nằm trong diện "giải
chấp" của ngân hàng chỉ còn rất ít.
-
Một đặc thù khác của đất nền là một khi đã tăng thì cũng khó giảm lại mức cũ, hoặc có
giảm thì mức giảm cũng khơng đáng kể. Minh họa điển hình cho đặc thù này là mặt bằng
giá đất nền ở Thành phố mới Bình Dương và quận 2 đã tăng từ 30-35% từ đầu năm 2011
đến tháng 4/2011; từ tháng 5/2011 đến nay tuy chững lại và suy giảm nhưng mức giảm
cũng chỉ khoảng 5%.
-
Tại TP.HCM, trong tháng 6/2011, chỉ số đất nền giảm 0,04% sau khi đã tăng 0,15% trong
tháng 4/2011. Khá phù hợp, những bài báo với chủ đích "đánh xuống" cũng chỉ nêu mức
giảm giá đất nền tại quận 2 vào khoảng 1-2 triệu đồng/m2 chứ không giảm sâu hơn.
-
Sự xen kẽ giữa những bài báo "đánh lên" và "đánh xuống" đang làm rối trí những người
giữ đất. Từ đầu tháng 3/2011 đến nay, khá nhiều bài viết đã định hình quận 2 nói riêng và
khu Đơng TP.HCM nói chung như một bản mẫu về phát triển trong quy hoạch hạ tầng của
thành phố. Cũng nằm ở phía Đơng, Bình Dương được tơ điểm nhiều ưu thế về môi trường
sống. Với những nhà đầu tư, đó là tín hiệu "đánh lên".
-
Nhưng cũng với những nhà đầu tư này, sự xuất hiện một số bài viết mơ tả tình trạng ế ẩm
và giá rớt khơng phanh của phân khúc đất nền cũng đã làm cho họ ít nhiều bị tác động.
Khoảng thời gian từ đầu tháng 5 đến giữa tháng 6/2011 có lẽ là giai đoạn cao điểm của
những bài viết trên các phương tiện thơng tin đại chúng về tình hình bĩ cực khơng lối thoát
của thị trường BĐS. Ngày nào mở báo ra, độc giả cũng thấy ít ra 4-5 bài mơ tả về cơn ác
mộng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Cơn ác mộng ấy lại quằn quại trong bối
cảnh lạm phát và giá cả tăng vọt, lãi suất vẫn tiếp tục leo thang và làm cho ít nhất 30% số
doanh nghiệp sản xuất sống sở chết dở...
9
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Tuy vậy nếu đọc kỹ sẽ thấy phần lớn những bài viết trên tập trung vào thị trường BĐS Hà
Nội chứ khơng phải TP.HCM. Có chăng một điểm chung giữa hai thành phố này chỉ là
phân khúc căn hộ cao cấp với trạng thái bị đóng băng hoàn toàn, riêng căn hộ cao cấp ở Hà
Nội mới chỉ bước vào giai đoạn đầu giảm giá.
-
Còn ở TP.HCM, thị trường đất nền vẫn diễn ra nhịp độ đều đều buồn tẻ, về cơ bản là
không lên không xuống. Vẫn biết là khi không phải chịu áp lực về trả nợ ngân hàng hay
cần tiền gấp, ít có người giữ đất nào chịu bán đất với giá vùng đáy. Nhưng chuyện săn đất
nền giá rẻ vẫn thỉnh thoảng vớ được những con mồi khờ khạo và lập tức đem lại cho nhà
đầu cơ một khoản lợi nhuận đáng kể.
-
Vào lúc này, chưa thể khẳng định được là sẽ có sóng BĐS ở khu vực phía Nam trong thời
gian tới hay không. Chỉ biết rằng, "giải cứu BĐS" là một khả năng có thể xảy ra. Vào cuối
tháng 6/2011, Chính phủ đã giao cho Bộ Xây dựng dự thảo một bản chỉ thị cho Thủ tướng
Chính phủ về tăng cường quản lý và bình ổn thị trường BĐS. Nhiều vấn đề liên quan đến
thị trường này vì thế sẽ được bàn tới, trong đó có thể cả câu chuyện về dịng vốn tín dụng
dành cho BĐS và làm sao tạo được nguồn cầu.
-
Còn với sự xuất hiện của một số bài báo "đánh xuống" đất nền ở khu vực phía Nam, người
ta lại có thể hình dung ra giai đoạn gom hàng của giới đầu cơ đang được đẩy mạnh về
cường độ, có nét nào đó khá giống với thời điểm đầu năm 2007. Đó cũng là tín hiệu cho
thấy một con sóng ngầm đang âm thầm chuyển động. Con sóng ngầm đó có thể trở thành
sóng mặt bất kỳ lúc nào...
-
10
Cuối năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những đợt giảm giá sâu (tới
25%) đối với căn hộ chung cư. Điển hình là dự án của Công ty CP địa ốc Dầu (PVL) tại
TPHCM công bố giảm giá bán căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark từ 21,5 triệu
đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2; Cơng ty Sài Gịn Mekong giảm giá bán 500 căn
hộ tại dự án An Tiến (TPHCM) từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
III-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
CƠ SỞ
1. Cơ sở khoa học
-
Trước hết, phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh tế vĩ mơ.
Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế tồn cầu nói chung vẫn tiếp tục suy thoái, ảm đạm.
Nhiều năm nay, khơng ít người sau khi thu về một khoản tiền từ các kênh khác đã mua
nhà, đất để đầu tư hoặc làm của để dành. Năm 2011, lợi nhuận của nhiều ngành kinh doanh
thấp dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế, thậm chí nhiều người đã phải
bán bất động sản để lấy tiền trang trải, giải quyết khó khăn cho các lĩnh vực kinh doanh
khác. Thị trường bất động sản có đặc điểm là cần nguồn vốn đầu tư rất lớn, thế nhưng lâu
nay nguồn vốn này lại chủ yếu dựa vào huy động của người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ
hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân
trong việc tạo lập nhà ở còn nhiều hạn chế.
-
Thứ hai, thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu. Chính vì thiếu thơng
tin, khơng minh bạch nên thị trường bị méo mó và dẫn tới tình trạng đầu tư theo phong
trào. Có lẽ chỉ có ở Việt Nam, ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản. Người ta
nói đến từ “lướt sóng” một cách thuần thục trong khi dễ có đến 80% “nhà đầu tư” khơng
hề có kiến thức về thị trường, về đầu tư... Rất nhiều người trong tay chỉ có một vài tỷ đồng,
nhưng đặt cọc mua nhiều lô đất nền hay căn hộ, chỉ một vài tháng hoặc thậm chí một vài
tuần nhà đất tăng giá mạnh, họ bán đi cũng đã kiếm lời hàng tỉ đồng. Lợi nhuận “một vốn
bốn lời”, thậm chí là “mấy chục lời” đã khiến mọi tầng lớp trong xã hội, từ anh xe ôm tới
ông tiến sĩ đổ xô đi mua nhà đất như đi mua cổ phiếu thời sốt chứng khoán.
-
Thứ ba, “hiệu ứng dây chuyền” từ việc đầu cơ bất động sản đã tạo nên các “cơn sốt” mua
bán và làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Người ta bỏ tiền vào mua nhà đất, bán
đi với một mức giá cao hơn rồi lại tiếp tục dùng số tiền đó để đầu tư tiếp. Để lý giải việc
tăng giá có thể làm một bài tốn kinh tế, thực tế thì trong bài tốn này có nhiều biến số
phức tạp nhưng để cho dễ hiểu, chúng ta hồn tồn có thể hình dung như thế này: Giả sử
trên thị trường có một vạn người đầu cơ bất động sản, sở hữu một vạn căn nhà đều có mức
giá là X. Người đầu tiên bán được nhà với giá X+1, rồi dùng số tiền đó mua nhà của người
thứ 2, cũng với mức giá X+1 để đầu tư, với hy vọng một thời gian nữa sẽ bán được với giá
cao hơn là X+2. Ngay sau đó thì chắc chắn những người cịn lại nếu muốn bán nhà của
mình cũng sẽ chào bán với giá X+1. Cứ như thế, với hiệu ứng dây chuyền này, bất động
sản đã được đẩy lên một mặt bằng giá mới, chỉ với “cú hích” từ người mua đầu tiên.
11
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng
thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế. Trong nhiều năm qua,
tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền... đã khiến giá nhà đất bị
đẩy lên cao. Quả bóng bất động sản dường như đã được thổi lên tới mức tối đa và khơng
thể cịn duy trì được nữa. Trong khi đó, nền kinh tế vĩ mơ thì vẫn tiếp tục suy thoái, lạm
phát tăng cao, khiến đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại các đơ thị
gặp nhiều khó khăn về nhà ở. Một thống kê làm minh chứng rõ nhất cho tình trạng này là:
Mức thu nhập của người dân Việt Nam đứng thứ 120 thế giới nhưng giá nhà đất lại đắt thứ
20 trên thế giới.
-
Thứ năm, dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất động
sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của
xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng. Do phát triển tự phát, nên
nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đơ thị để bán cho những
người có thu nhập cao, khiến nguồn cung của phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng
ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở giá trung bình, nhà giá rẻ và nhà ở cho
thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ,
thiếu kết nối hạ tầng, rồi bị bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư
của Nhà nước.
-
Thứ sáu, niềm tin vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút. Nhiều người bắt đầu nhận
ra rằng giá bất động sản hiện đang quá “ảo”, rằng thị trường tiếp tục giảm sâu hơn nữa mới
hợp lý. Hầu hết mọi người đều có tâm lý chờ đợi. Các nhà đầu tư khó khăn về tài chính
càng nơn nóng muốn bán hàng ra, khơng bán được lại giảm giá, cứ như thế vơ hình trung
tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường sẽ cịn giảm nữa, khơng vội gì mua nhà vào lúc
này”.
-
Cuối cùng, nguyên nhân quan trọng nhất là do bộ máy quản lý, hệ thống pháp luật và
chính sách cịn nhiều hạn chế, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu quan những năm gần đây đã
rất chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những khó khăn vốn có của một nền kinh
tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt Nam mang lại những vấn đề không dễ giải
quyết trong một sớm một chiều. Bất cập trong quản lý khiến cho tình trạng đầu cơ, mua
bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ biến. Cơng tác quản lý cịn nhiều khiếm khuyết khiến
cho một bộ phận nhỏ kiếm được nhiều tiền nhờ bất động sản một cách quá dễ dàng, trong
khi đại bộ phận người dân vẫn gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở. Nguồn thu ngân sách từ
bất động sản đã bị thất thốt, lãng phí nhiều.
12
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
2. Cơ sở thực tiễn
-
Tại thị trường TPHCM, giao dịch mua, bán nhà ở đóng băng, khơng có người mua do
người dân khơng thể vay vốn ngân hàng, một phần do lãi suất quá cao, phần khác do tâm
lý chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá.
-
Theo báo cáo của các sàn giao dịch tại TPHCM, trong sáu tháng đầu năm 2011 có khoảng
1.400 giao dịch thành cơng, đến q III/2011 chỉ cịn khoảng 500 giao dịch thành cơng.
-
Thiếu thơng tin và kém minh bạch góp phần quan trọng dẫn tới sự thiếu chuyên nghiệp,
với nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay tại Việt Nam nói chung
và thành phố HCM nói riêng thì từ “chuyên nghiệp” vẫn là một khái niệm khá xa xỉ. Số
lượng các công ty kinh doanh bất động sản tăng lên rất nhanh chóng nhưng đại đa số là
mới thành lập hoặc tách ra từ các đơn vị ở các lĩnh vực không hề liên quan như: may mặc,
dầu khí, nơng nghiệp... trong thời kỳ mà chữ “land” dường như trở thành mốt ở rất nhiều
công ty, tập đoàn lớn. Rất nhiều các doanh nghiệp đầu tư dự án tại TP HCM hiện nay có
nền tảng, tiềm lực còn nhiều hạn chế nhưng lại chạy theo phong trào “nhà nhà làm dự án”,
khơng có các cách làm bài bản, chuyên nghiệp, không nghiên cứu kỹ thị trường…
-
Khi niềm tin vào thị trường cịn cao thì chỉ cần trên thị trường có một vài giao dịch với
mức giá cao hơn là cả thị trường sẽ xác lập mặt bằng mới theo mức giá đó. Cũng do mọi
người nghĩ giá sẽ lên tiếp và chủ yếu là người đầu cơ (bán rồi lại mua) nên cũng chỉ cần
thêm nguồn tiền từ người mua đầu tiên là đã tạo nên “cơn sốt” cho cả thị trường, chứ nếu
họ bán đi rồi dùng tiền đó làm việc khác, khơng đầu tư vào bất động sản nữa, thì sẽ khơng
có nhiều tiền để làm bất động sản tăng giá như thế. Nếu giao dịch trên thị trường chủ yếu
do nhu cầu tiêu dùng thì giá cả sẽ bị quyết định chủ yếu bởi giá thành sản xuất và khả năng
chi trả của người dân, không phải bởi “niềm tin” và “cảm giác” như việc đầu cơ.
-
Ngoài ra, mang tiếng là nguồn cung dồi dào, nhiều căn hộ được chào bán nhưng đa số lại
nằm ở những dự án còn đang xây dựng, hoặc đã được xây dựng xong nhưng lại ở những
khu vực hạ tầng chưa hồn thiện, có nhiều hạn chế nên không đáp ứng tốt nhu cầu của
người muốn mua. Phần lớn các dự án bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại quận mới và
ven thành phố, nhu cầu tại các quận khác không được đáp ứng, khiến thị trường bất động
sản lâm vào tình cảnh vừa thừa vừa thiếu.
-
13
Vào thời điểm hiện tại, việc mất niềm tin vào bất động sản là nguyên nhân chính khiến thị
trường bị “chìm nghỉm”. Các nhà đầu tư, đầu cơ sau một thời gian tham gia vào thị trường
đã “sực tỉnh” trước tình trạng nguồn cung bất động sản tăng lên nhanh chóng trong thời
gian gần đây, nhận thấy bất động sản khơng cịn là “mảnh đất màu mỡ” để thu lợi nhuận
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
nữa và bắt đầu có tâm lý “đứng ngoài” thị trường. Một khi giới đầu cơ đã đứng ngồi thị
trường thì nguồn cầu của thị trường chủ yếu là người có nhu cầu thực, mà đại đa số lại là
những người có nguồn tài chính hạn hẹp, khó có thể mua nổi nhà khi giá quá cao như hiện
nay.
-
Hệ thống chính sách pháp luật về thị trường bất động sản thiếu thống nhất và ổn định,
chồng chéo nhau; hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện… Thị trường phát triển
quá nhanh, trong khi các chính sách được ban hành dường như đều mang tính “chữa cháy”.
Công tác cải cách trong việc quản lý đầu tư, xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng…
cịn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.
-
Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng đầu cơ tràn lan khiến
thị trường bị bóp méo, khơng hoạt động đúng theo quy luật cung cầu thơng thường. Chưa
biết tới khi nào mới có những biện pháp hiệu quả để hạn chế tình trạng này và khi thị
trường cịn hoạt động khơng hồn tồn theo quy luật cung cầu thì ln có nhiều yếu tố bất
ngờ có thể xảy ra.
14
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
IV-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
GIẢI PHÁP
1. Quan điểm
-
Hoàn thiện cơ sở pháp lý về thị trường bất động sản, cũng như bất động sản một cách
thống nhất, hoàn thiện nhưng vẫn đảm bảo dễ hiểu và minh bạch trong việc thực thi chính
sách.
-
Xây dựng hệ thống quản lý BĐS một cách chặt chẽ vì kinh doanh thị trường BĐS cũng tạo
tiềm năng cho việc phát triển kinh tế và xã hội.
-
Cần xem xét và giải quyết các tinh trạng đầu cơ, thơn tính BĐS nhằm mục đích tiêu cực tại
TP HCM hiện nay.
-
Chuyển từ việc đầu tư vào sản phẩm bất động sản giá thấp có diện tích nhỏ với kỳ vọng
tìm được đầu ra khả quan hơn.
2. Mục tiêu
-
-
Thúc đẩy giá Bất Động Sản góp phần
vào sự tác động đến thị trường Bất động
sản tại TPHCM trong năm 2012 cũng
như một thị trường Bất đông sản lâu dài
trong thời gian lâu dài sắp tới
Giúp cho việc nhìn nhận một năm của
thị trường Bất động sản được khách
quan hơn và tiến tới việc nhìn nhận một
giá bất động sản trong những năm tới
với 2 vế đối lập: “tăng” – “giảm”.
3. Các giải pháp
-
15
Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung
ương – Bộ Kế hoạch và Đầu tư) Trần Kim Chung cho rằng thị trường bất động sản
trong năm 2012 sẽ diễn biến theo chiều hướng khả quan hơn. Mới đây, Bộ Xây dựng
cũng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ 3 nhóm giải pháp chính, trong đó giải pháp lớn
nhất là kiểm sốt hiệu quả dịng vốn đầu tư vào thị trường để chống đầu cơ, nhưng cũng
tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường. Một số khoản mục sẽ phải giảm tỷ trọng cho
vay như: Vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng cho thuê; vay xây dựng để
chuyển nhượng TTTM, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay
mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường GPMB. Ngược lại, một số khoản sẽ tăng tỷ
trọng cho vay như: Vay xây dựng hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất, kinh doanh;
vay mua nhà để ở; vay để hoàn thiện các dự án đã gần hồn thành để tăng tính thanh
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
-
-
-
-
-
-
-
16
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư. Nếu có sự điều chỉnh chính sách tín
dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dịng tiền được hướng vào các phân khúc có
tính thanh khoản cao, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu thì
thị trường sẽ sớm phục hồi.
Về phía ngân hàng, ngày 21-11 vừa rồi, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn
Bình đã chính thức ra thơng điệp về Chính sách tiền tệ năm 2012, trong đó khẳng định
sẽ có chính sách tín dụng cho BĐS. “Trong nền kinh tế của một nước đang phát triển
như Việt Nam thì thị trường kinh doanh BDDS cũng là động lực cho việc phát triển
kinh tế xã hội, nhưng nếu khơng có biện pháp kiểm sốt chặt chẽ thì từ tích cực có thể
chuyển sang tiêu cực làm cho thị trường này phát triển quá mức, tạo ra những “bong
bóng” gây rủi ro cho xã hội. Nếu thị trường BđS đóng băng thì cũng có hệ lụy cho nền
kinh tế nói chung. Do vậy, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước sẽ có cách nhìn thực tế
để khơng làm cho bong bóng BDDS tăng lên nhưng đồng thời khơi dậy hoạt động thị
trường ở mức độ hợp lý”.
Các doanh nghiệp cũng cần phải tiếp tục giảm giá cho phù hợp hơn với thực tế vì giá
nhà đất ở nước ta hiện vẫn quá cao. Đồng thời, các doanh nghiệp nên tiến hành một số
giải pháp để tìm lối ra cho các dự án BĐS như: thu hẹp phạm vi dự án, chia nhỏ sản
phẩm để dễ bán hơn.
Trong năm 2012 và những năm tiếp theo thị trường BĐS Việt Nam sẽ phát triển theo
hướng đẩy mạnh thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Đây là xu
hướng tất yếu cho các quốc gia có thu nhập quốc dân ở mức trung bình thấp như Việt
Nam.
Việc giải cứu thị trường bất động sản vào thời điểm này có thể chưa cần thiết, nhưng
cần khơi phục lại tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư cũng như người dân để tránh những
hậu quả to lớn từ sự đổ vỡ khơng đáng có của thị trường.
Đẩy mạnh chương trình phát triển nhà cho thuê phát triển tốt sẽ dần hình thành một thói
quen, một phong cách mới nơi người dân. Đó là thuê nhà để ở, thay vì phải sở hữu căn
hộ, sở hữu nhà. Bộ Xây dựng nên xem việc phát triển căn hộ cho thuê như là một phần
trong chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển nhà ở. Để thực hiện việc này phải có
chính sách và cơ chế để huy động nguồn lực từ các doanh nghiệp tham gia.
Ngoài các giải pháp về tiếp cận đất đai, tổ chức nghề nghiệp này cho rằng, Chính phủ và
Ngân hàng cần đưa lãi suất cho vay về mức 11-12%/năm; cho doanh nghiệp có sẵn quỹ
đất vay vốn tín dụng, ưu tiên cho các dự án xây nhà xã hội, nhà thu nhập thấp; cho
người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiên hoặc đang ở trong căn hộ
chật hẹp dưới 5m2/người.
Bí quyết xuất phát từ quan điểm kinh doanh BĐS phải làm sao đi tới cái đích cuối cùng
là những người có nhu cầu tiêu dùng, sử dụng thực về nhà ở, một cách nhanh nhất.
Doanh nghiệp phải làm tốt hai khía cạnh là cơng tác nghiên cứu sản phẩm làm sao phù
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
-
-
-
17
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
hợp nhất với đối tượng người tiêu dùng mục tiêu và đề xuất các gói giải pháp tài chính,
phương thức thanh tốn hợp lý cho người mua nhà. Chẳng hạn đối với các cơng chức,
gia đình trẻ tại các thành phố lớn, các căn hộ nhỏ, được thiết kế hợp lý, có diện tích sử
dụng sinh hoạt chung để phục vụ nhu cầu tối thiểu của cuộc sống; đặt vai trò quan trọng
của giá trị sử dụng ngay lập tức, các hạ tầng xã hội đầy đủ; phương thức thanh toán trên
cơ sở tiền lương, tiền cơng đều đặn và tiền tích lũy của khách hàng, tránh tối đa việc
phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.
Hơn nữa, ở thời điểm nào, BĐS có giá trị sử dụng và có cầu thực thì vẫn ln giữ giá.
Và nhà kinh doanh, nắm được điều này để đưa ra những sản phẩm phù hợp, đến tận tay
người tiêu dùng thì sẽ ln thu hút được nguồn tiền ổn định, hấp dẫn bất kể trong điều
kiện, bối cảnh kinh tế nào.
Khơng chờ trơng chính sách thay đổi, tự xoay xở tìm khe hở, lối thốt của thị trường đã
là kim chỉ nam trong hoạt động của nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Giảm giá
chính là giải pháp. Dù nhiều chuyên gia nhận định rằng những mức giảm giá như vậy
trong thời gian qua chưa thể làm các chủ đầu tư thua lỗ (giá bán dưới giá thành), nhưng
áp lực từ việc giảm giá mà vẫn không bán được hàng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hoạt
động kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản. Xu hướng này đã được thể hiện rõ
từ cuối năm 2011 khi chung cư các loại đua nhau giảm giá, dù mức độ giảm có khác
nhau với các phân khúc khác nhau.
Đối với nhóm cao cấp, các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra
còn chiếm tỷ lệ nhỏ thì giá sẽ giảm mạnh. Các dự án đã bán được trên 70% sẽ khó giảm
giá nhiều, do áp lực của những khách hàng đã mua trước và cũng do chủ đầu tư đã bán
được phần lớn nên khơng chịu nhiều áp lực về tài chính.
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
V-
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
KẾT LUẬN
1. Kết luận
-
Giá cả Bất động sản luôn tác động trực tiếp một cách mạnh mẽ lên TTBĐS tại thành
phố Hồ Chí Minh.
Vì thế phải nhận định một cách rõ rang tình hình biến động của nó cũng đồng thời kéo
theo sự biến động mạnh mẽ của TTBĐS.
Ngoài ra, kết quả cho sự tác động đó là sự ảnh hưởng ít, nhiều đến tiềm năng phát triển
và có vai trị quan trọng trong nền kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh.
Qua đó, chúng ta nhìn nhận một đều trong cơ chế quản lý lõng lẻo, lại thêm việc cịn cơ
chế chính sách còn nhiều bất cập tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dõn cũng như giải quyết
các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi
của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh
đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất
động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều
tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc
quản lý đất và thị trường bất động sản.
2. Kiến nghị
-
-
Nghiêm túc nhìn nhận vấn đề và có sự sửa đổi cơ chế chính sách BĐS phù hợp, kịp
thời.
Đồng thời, việc công bố quy hoạch tổng thể, chi tiết của từng khu vực gắn với dự
án cũng là một yếu tố giúp các nhà đầu tư dễ cân nhắc, lựa chọn và quyết định đúng
đắn.
Kiểm sốt tình trạng đầu tư nội bộ của các tập đồn, cơng ty lớn để tránh nạn đầu cơ và
tạo sự cơng bằng cho TTBĐS.
Kiểm sốt tình trạng “cị” BĐS để tránh tình trạng “thổi giá” làm mất ổn định thị
trường.
Tài liệu tham khảo
Báo Dân Trí
Báo Thanh Niên
/> />
18
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
/> /> /> /> trong-2-3-nam-toi.html
/> /> /> />
Phụ lục
19
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
2012
20
[QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU
