BÁO CÁO VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NHÓM IV

1

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
Thực hiện: Nhóm IV

2

MỤC LỤC

I/ MỞ ĐẦU 3
1) Sự cần thiết nghiên cứu 3
2) Mục tiêu – Nội dung – Phương pháp nghiên cứu 3
II/ THỰC TRẠNG 4
1) Điều kiện tự nhiên – KT-XH của TP. HCM 4
2) Tình hình liên quan tới việc đăng ký bất động sản tại TP.HCM 6
2.1 Đăng ký bất động sản – chìa khóa quan trọng nhằm minh bạch hoá thị
trường bất động sản 6
2.2 Hệ thống cơ quan đăng ký tại TP. HCM 9
3) Thực trạng 11
3.1 Với cơ chế vận hành như hiện nay, hệ thống đăng ký bất động sản của
nước ta không đáp ứng được yêu cầu của thị trường bất động sản về mức độ
và khả năng công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản 11
3.2 Những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện đăng ký tại
TP. HCM 12
3.3 Kết quả của mô hình “một cửa liên thông” trong thủ tục đăng ký bất
động sản tại TP. HCM chưa thực sự khả quan 14
III/ CƠ SỞ KHOA HỌC 15
IV/ GIẢI PHÁP 16
V/ KẾT LUẬN 20
CHÚ THÍCH 20

3

I/ MỞ ĐẦU
1) Sự cần thiết nghiên cứu
- Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc
công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn
đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có
nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao
dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng
thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động
sản.
- Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác,
Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn
về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Với vai trò và ý nghĩa quan
trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản sẽ góp phần
phát triển thị trường bất động sản – một trong các mục tiêu của chiến lược
phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.Chính vì thế,việc nghiên cứu về thực
trạng đăng ký bất động sản tại 1 đô thị lớn như TP HCM,nơi được coi là đầu
tàu kinh tế của cả nước là hết sức thiết thực nhằm đưa ra những giải
pháp,phương hướng tích cực trong việc đẩy mạnh công tác đăng ký BĐS
trên địa bàn thành phố, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối
với bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu
của người dân cần được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản.

2) Mục tiêu – Nội dung – Phương pháp nghiên cứu

a) Mục tiêu
- Đánh giá thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất và các tài sản liên quan tới
đất của người dân thành phố HCM,từ đó phân tích những thế mạnh cũng
như hạn chế của hệ thống,đồng thời đưa ra những giải pháp hiệu quả,hợp lý
khắc phục những hạn chế này.
4

b) Nội dung
- Hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất TP. Hồ Chí Minh.
- Những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện đăng ký
- Một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về đăng ký thế chấp
nhà, đất.


c) Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập thông tin trên cơ sở các lý thuyết liên quan tới lĩnh vực nghiên
cứu,kết quả khảo sát-nghiên cứu của các chuyên gia trong và ngoài
ngành.(thông qua Internet,sách chuyên đề)
- Dẫn chứng tài liệu (các thông tư,quyết định),số liệu được công bố trên
phương tiện thông tin đại chúng.
 Từ đó lập luận chứng minh
tính cấp thiết của việc nghiên cứu
đề tài.

II/ THỰC TRẠNG
1) Điều kiện tự nhiên – KT-
XH của TP. HCM
 Điều kiện tự nhiên:
- Thành phố Hồ Chí Minh có

tọa độ 10°10′ – 10°38′ Bắc và
106°22′ – 106°54′ Đông, phía
Bắc giáp tỉnh Bình Dương,
Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh,
5

Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam
Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ,
trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay.
- Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông
Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang
Tây. Vùng cao nằm ở phía Bắc – Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung
bình 10 đến 25 mét. Xen kẽ có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như
đồi Long Bình ở quận 9. Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía Nam – Tây Nam
và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất
0,5 mét. Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn
bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét.
 Điều kiện KT-XH:
- Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn, nơi tập trung nhiều doanh
nghiệp có nhu cầu lớn về vốn, các giao dịch kinh tế, thương mại diễn ra
nhanh chóng và thường xuyên; là khu vực có môi trường, điều kiện kinh tế
phát triển mạnh nhất nước, vì vậy các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là đăng ký thế chấp nhà,
đất) thực hiện với tần suất cao. Hoạt động đăng ký thế chấp đã và đang là
một trong các công cụ hữu hiệu nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên
tham gia giao dịch, giảm chi phí cho việc xác lập, thực hiện giao dịch dân
sự, kinh tế, tăng cường khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư, cho vay
vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh

thần của người dân.

6


TP HCM là thành phố đứng đầu về phát triển kinh tế - xã hội. Ảnh: Quốc
Huy.

2) Tình hình liên quan tới việc đăng ký bất động sản tại TP.HCM
2.1 Đăng ký bất động sản – chìa khóa quan trọng nhằm minh bạch hoá thị
trường bất động sản
- Hệ thống đăng ký bất động sản của nước ta nói chung thành phố HCM nói
riêng vẫn đang vận hành trong quá trình chuyển đổi tư duy quản lý. Thực tế
cho thấy, dấu ấn của tư duy quản lý kinh tế kế hoạch hoá tập trung vẫn còn
thể hiện khá đậm nét trong nhận thức về vai trò và ý nghĩa thực sự của việc
đăng ký bất động sản.
- Trong cơ chế kinh tế cũ, đăng ký bất động sản được biết đến với tên gọi là
đăng ký đất đai [1]. Thời kỳ này, đăng ký đất đai được xem là một trong các
nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai [2]. Điều này cho thấy rằng, tư
duy pháp lý ban đầu của chúng ta về đăng ký bất động sản là phục vụ cho
mục tiêu quản lý hành chính nhà nước chứ không phải là công khai hoá
7

thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Chính tư duy này đã ảnh
hưởng đến tâm lý pháp lý của những người làm công tác quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này về vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản mà
phải mất một thời gian dài mới có thể khắc phục được.
 Vậy, bản chất của đăng ký bất động sản là gì? Và tại sao đăng ký bất
động sản lại có vai trò quan trọng trong việc minh bạch hoá thị trường bất
động sản?

 Cho đến thời điểm hiện tại, pháp luật thực định của nước ta vẫn
chưa có định nghĩa chính thức về đăng ký bất động sản. Qua
tìm hiểu, có thể chia sẻ với quan điểm cho rằng: “đăng ký bất
động sản là một biện pháp có tác dụng công bố sự tồn tại của
một quyền đối với một bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận
lợi cho chủ thể của quyền thực hiện quyền ấy trong mối quan hệ
với tất cả mọi người.”[3].
Như vậy:
 Xét về bản chất, đăng ký bất động sản là việc công khai hoá thông tin về
tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh
bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản.
 Về nội dung, đăng ký bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền
đối với bất động sản. Theo đó, đăng ký bất động sản được thừa nhận rộng
rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với bất động
sản), chứ không phải là đăng ký đối với vật là bất động sản. Tuỳ theo quan
niệm của từng quốc gia, và tuỳ từng thời kỳ lịch sử, mức độ rộng hẹp của
các quyền này cũng có sự khác nhau, nhưng cơ bản vẫn là các quyền mà
việc công khai thông tin về chúng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà
nước cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch,
như: quyền sở hữu, các quyền có ý nghĩa hạn chế quyền sở hữu như quyền
thế chấp, địa dịch…
 Về hình thức, đăng ký bất động sản là việc Nhà nước ghi nhận các quyền
đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân bằng sổ đăng ký [4], giấy chứng
nhận hoặc các hình thức tương tự khác.
8

Từ những phân tích trên cho thấy, giá trị tổng quát nhất của việc đăng ký bất động
sản:
 Về phía Nhà nước : chính là sự kiểm soát thông tin về bất động sản làm cơ
sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất động sản.

 Về phía chủ sở hữu: đăng ký bất động sản là sự khẳng định trước cơ quan
nhà nước về tình trạng pháp lý của bất động sản mà mình đang sở hữu hoặc
chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với bất động sản đó [5].
 Về phía các bên liên quan: đăng ký bất động sản tạo ra sự an toàn về mặt
pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng bất động sản thông qua việc xác định
chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với
bất động sản.
- Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản đã cho thấy vai trò và ý nghĩa
quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững
của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh
bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt
động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cùng các
dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản,
thị trường bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong
điều kiện thông tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống. Vì
vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thông tin về bất
động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan vàđúng pháp luật.
Thực tế cho thấy, điều này chỉ có thể được hiện thực hoá trong điều kiện hệ
thống đăng ký bất động sảnđược thiết lập. Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động
sản được xem là giải pháp quan trọng đảm bảo cho nhu cầu công khai và
minh bạch hoá thị trường bất động sản.
- Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã cho thấy những ảnh
hưởng rất lớn của nó đối với đời sống kinh tế – xã hội, đặc biệt là từ sau tác
động của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp trên thị trường bất động sản tại
Hoa Kỳ. Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản của nước ta vẫn còn
tồn tại những biểu hiện thiếu minh bạch [6], bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và
có những tác động không thuận lợi đến quá trình phát triển kinh tế – xã hội
9

của đất nước. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự kịp thời và nhạy bén trong
các biện pháp quản lý và điều hành của Nhà nước nhằm tạo lập môi trường
minh bạch, an toàn đảm bảo cho sự vận hành hiệu quả, bền vững và lành
mạnh của thị trường bất động sản. Để làm được điều này, Nhà nước cần tạo
hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất
động sản, trong đó đăng ký bất động sản sẽ phải được chú trọng theo đúng
vai trò của nó là một trong những biện pháp quan trọng nhất góp phần minh
bạch hóa thị trường bất động sản.

2.2 Hệ thống cơ quan đăng ký tại TP. HCM
a) Cấp Thành phố:
Ngày 30/12/2009 Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số
5960/QĐ-UBND đổi tên Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường và Đăng ký
nhà đất thành Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, để thực hiện
trình tự thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động sau cấp giấy chứng
nhận cho phù hợp với Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-
BTNMT.
b) Cấp quận, huyện
- Đã thành lập được 19/24 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận - huyện để
thực hiện công tác đăng ký thế chấp nhà, đất cho hộ gia đình, cá nhân (còn lại 5/24
quận - huyện đang chuẩn bị thành lập). Đối với những nơi chưa thành lập Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thì do Phòng Tài nguyên và Môi trường thực
hiện.
- Ủy ban nhân dân xã, thị trấn (thuộc các Huyện) thực hiện đăng ký việc thế chấp
của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp được Giám đốc Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện (hoặc Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường đối
với nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) ủy quyền bằng văn bản
(người trực tiếp nhận uỷ quyền để thực hiện nhiệm vụ là cán bộ địa chính xã). Tuy
nhiên, hiện nay tất cả các giao dịch bảo đảm thuộc loại này đều được đăng ký tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

10

- Với thuận lợi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố được Sở Tài
nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ hướng dẫn về pháp lý và thủ tục đăng ký thế
chấp nhà, đất cho các quận, huyện; nên từ năm 2009, được hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; ở Điều 21 đã giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời gian thực hiện
các thủ tục về đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận; dẫn đến các thành
phố thực hiện không giống nhau; nhiều địa phương đã quy định thời gian giải
quyết hồ sơ đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp trong 10 ngày làm việc. Nhưng
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh đã quyết tâm giữ
mức thời gian giải quyết thực hiện là 1 ngày làm việc đối với trường hợp có giấy
hồng, giấy đỏ, 5 ngày làm việc đối với trường hợp có một trong các loại giấy tờ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và thuyết phục các cơ
quan đăng ký, các quận, huyện cùng thực hiện với mức thời gian này; trên cơ sở sự
đồng thuận của cơ quan đăng ký, các quận, huyện và thành phố, Sở Tài nguyên và
Môi trường tham mưu với Ủy ban nhân dân thành phố ban hành văn bản số
6414/UBND-ĐTMT ngày 07/12/2009 (về tạm thời quy định thời gian thực hiện
thủ tục cấp giấy chứng nhận và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động khi
có sự thay đổi, những việc thực hiện ở giai đoạn chuyển tiếp, cơ chế phối hợp và
phân công trách nhiệm) với mức thời gian như trên, tạo thuận lợi cho các ngân
hàng về giải ngân tài chính và các doanh nghiệp kịp thời tận dụng được cơ hội kinh
doanh của mình.
- Do đó, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về
đăng ký giao dịch bảo đảm, có quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế
chấp là không quá 03 ngày làm việc tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ
đăng ký hợp lệ thì đã được cơ quan đăng ký thành phố và các quận, huyện thực
hiện đồng bộ ngay khi Nghị định có hiệu lực thi hành.
c) Kết quả thực hiện

Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất năm 2009 và năm 2010 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh:
- Tại cơ quan đăng ký cấp Thành phố, cụ thể:
11

Năm 2009 giải quyết: 5.329 hồ sơ (trong đó có hơn 98 % số hồ sơ đăng ký thế
chấp được giải quyết trong ngày làm việc).
Năm 2010 giải quyết: 5.736 hồ sơ (trong đó có hơn 82% số hồ sơ đăng ký thế
chấp được giải quyết trong ngày làm việc).
- Tại cơ quan đăng ký các quận, huyện, cụ thể:
Năm 2009 giải quyết: 181.809 hồ sơ.
Năm 2010 giải quyết: 136.795 hồ sơ.

3) Thực trạng
3.1 Với cơ chế vận hành như hiện nay, hệ thống đăng ký bất động sản của nước
ta không đáp ứng được yêu cầu của thị trường bất động sản về mức độ và khả
năng công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có mức độ minh bạch vào loại thấp nhất
thế giới và hiển nhiên thành phố HCM cũng không ngoại lệ. Chỉ số minh bạch
không chỉ đơn thuần phản ánh mức độ tham nhũng, mà còn đề cập đến các vấn đề
khác như: thông tin thị trường, hệ thống pháp lý, hiêu lực thực tế của các quy định
có liên quan đến các giao dịch BĐS, các tiêu chuẩn và đạo đức hành nghề của các
nhà tư vấn, môi giới BĐS… Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì Việt Nam hiện
có nhiều vướng mắc trong các quy định về quyền sở hữu, thiếu thông tin thị trường
và thiếu các quy định về việc công khai thông tin.Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến
tình trạng trên là do:
a) Hệ thống đăng ký bất động sản ở nước ta hiện tập trung chủ yếu cho mục tiêu
quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố công
khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường. Do vậy, để hướng
đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, thì yếu tố tâm lý - pháp lý

này cần nhanh chóng thay đổi trong tư duy lập pháp ở nước ta [7].
b) Hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đảm bảo tính
thống nhất, đồng bộ do không được cập nhật thường xuyên, liên tục và không được
lưu giữ đầy đủ qua các giai đoạn phát triển của lịch sử, ví dụ như: theo quy định
12

hiện hành, thì khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch, cơ quan có thẩm
quyền phải đồng thời chỉnh lý hồ sơ địa chính được lưu tại 3 cấp hành chính (tỉnh,
huyện và xã), nhưng trên thực tế quy định này gần như không thực hiện được hoặc
tại các địa phương, thông tin về bất động sản chủ yếu được lưu giữ chủ yếu dưới
dạng bản giấy, chưa được vi tính hoá, nối mạng.
c) Nhà nước vẫn chưa tạo được cơ chế để khuyến khích người dân và các nhà đầu
tư có “thói quen” tìm hiểu thông tin về bất động sản một cách “chính thức”. Trong
khi đó, có một thực tế là: tuy thị trường bất động sản “đói” thông tin nhưng một bộ
phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “phi chính thức”. Trong khi đó,
pháp luật chưa quy định giá trị pháp lý của thông tin về bất động sản được cung
cấp bởi cơ quan có thẩm quyền. Tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước, chúng tôi
nhận thấy, nếu khẳng định “giá trị chứng cứ” của thông tin do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cung cấp, thì tỷ lệ tìm hiểu và mức độ chính xác của thông tin về
bất động sản sẽ tăng trên thực tế.

3.2 Những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện đăng ký tại TP.
HCM
a) Quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay chưa
hướng dẫn rõ đối với một số trường hợp đăng ký thế chấp bằng quyền
sử dụng đất hình thành trong tương lai, tài sản gắn liền với đất hình
thành trong tương lai, cụ thể:
+ Theo Thông tư số 05/2005/TT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của liên Bộ Tư
pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ thế chấp tài sản hình

thành trong tương lai là dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nói
cách khác là không có loại tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, cơ quan công chứng lại vận dụng quy định về công chứng để công
chứng hợp đồng thế chấp cả tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất
khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Chưa có quy định hưóng dẫn đối với các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn
liền với đất hình thành trong tương lai là dự án chung cư mà trên thực tế đã bán
13

một số căn hộ chung cư riêng lẽ cho người mua (tổ chức hoặc cá nhân) với hình
thức góp vốn đầu tư. Trong khi đó, theo quy định tại điểm n khoản 1 Điều 12
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán căn hộ và
làm thủ tục đăng ký biến động đợt đầu thì trên giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu
tư được ghi “thửa đất đã chuyển sang hình thức sử dụng chung”.
Có các tình huống như sau: trong trường hợp tài sản đang được thế chấp thì chưa
có quy định pháp luật xử lý đối với các trường hợp này, chủ sử dụng đất có phải
thực hiện việc xóa thế chấp trước khi thực hiện đăng ký biến động đợt đầu không,
sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư thì chủ đầu tư có được
tiếp tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất của dự án đó không; có được xác định tỷ
lệ sở hữu của chủ đầu tư trong chung cư để xác định quyền thế chấp đối với tỷ lệ
quyền sử dụng đất tương ứng của chủ đầu tư không ? Hoặc yêu cầu về thủ tục khi
chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất chung của chung cư có cần được sự
đồng ý của chủ sở hữu khác trong nhà chung cư ? Ngoài ra, trong trường hợp nhà
chung cư có mục đích sử dụng hổn hợp, vừa làm chung cư để bán vừa giữ lại 1
phần để kinh doanh, làm văn phòng mà đã bán căn hộ chung cư đầu tiên thì thủ tục
thế chấp quyền sử dụng đất chung - hổn hợp này được thực hiện ra sao ?
+ Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng chủ sử dụng đất đã
được chấp thuận địa điểm (theo Thông tư liên tịch số 14/2008 ngày 31/01/2008 của

liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai) để thực hiện dự án đầu tư là
xây dựng nhà ở, nay chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương
lai với mục đích là đất ở trong khi chưa lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Về thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp
Trong thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đăng ký đã thế chấp có quy định về thủ
tục rút bớt tài sản thế chấp; tuy nhiên thường thì các tổ chức tín dụng chỉ làm thủ
tục xóa bớt tài sản thế chấp( chỉ cần làm đơn xóa) mà không chịu làm đúng thủ tục
14

đăng ký thay đổi nội dung đăng ký rút bớt tài sản đã thế chấp( phải làm thêm hợp
đồng sửa đổi, bổ sung). Do đó đối với các trường hợp này, đề nghị có hướng dẫn
cụ thể thêm hoặc có quy định gì về chế tài khi thực hiện không đúng thủ tục.
c) Về quyền của người sử dụng đất khi được miễn tiền sử dụng đất do
áp dụng chính sách xã hội hóa y tế, giáo dục
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có nhiều trường hợp người sử dụng
đất là tổ chức đã tự đền bù, nhận chuyển nhượng để có đất thực hiện dự án mà dự
án đó thuộc loại dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận thuộc diện được miễn tiền sử
dụng đất( do có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp
như đất y tế, giáo dục, văn hóa… nên người sử dụng đất khi được cấp GCN thì
được miễn tiền sử dụng đất và ghi nội dung này trên GCN được cấp).
Theo điểm 3, khoản 9, điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai và nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước
thành công ty cổ phần và khoản 1 điều 111 Luật Đất đai thì các trường hợp này
không đủ điều kiện để thế chấp bằng quyền sử dụng đất (chỉ được thực hiện quyền
như được cho thuê đất trả tiền hàng năm); Tuy nhiên, trên thực tế hầu hết các

trường hợp này để có được quyền sử dụng đất này là do các đơn vị đã nhận chuyển
nhượng hoặc đền bù cho người dân (không phải là đất công được nhà nước giao).
Tiền nhận chuyển nhượng là do doanh nghiệp tự trả, không có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước, mà khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không
được thực hiện quyền về giá trị quyền sử dụng đất, là không thỏa đáng đối với chi
phí mà đơn vị đã bỏ ra để có được đất thực hiện dự án. Mặt khác, Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất Thành phố đã tiếp xúc với đại diện của một số đơn vị thì
được biết doanh nghiệp sẵn sàng từ chối hưởng ưu đãi để đóng tiền sử dụng đất
nhưng do qui định được miễn nên đã bị từ chối giải quyết, khiến cho chính sách ưu
đãi này lại trở thành khó khăn khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

3.3 Kết quả của mô hình “một cửa liên thông” trong thủ tục đăng ký bất
động sản tại TP. HCM chưa thực sự khả quan
15

Mục tiêu lớn nhất được các quận, huyện đặt ra khi thực hiện mô hình “một cửa liên
thông” là thời gian giải quyết hồ sơ,thủ tục hành chính( TTHC) phải đúng hạn và
đúng hẹn với người dân. Song, tình trạng trễ hẹn khi giải quyết TTHC vẫn còn xảy
ra, nhất là lĩnh vực cấp giấy chứng nhận và cấp phép xây dựng.
Không chỉ phản ánh thực tế từ người dân, con số đăng tải công khai trên hệ thống
“một cửa điện tử” của Sở Thông tin - Truyền thông cũng cho thấy tỉ lệ hồ sơ giải
quyết đúng hẹn ở nhiều quận, huyện vẫn còn thấp. Cụ thể, tháng 12-2011, tỉ lệ hồ
sơ đúng hẹn ở quận Bình Thạnh là 47%, quận 5 là 53%, Thủ Đức là 47%, huyện
Bình Chánh là 50%, tháng 1-2012, tỉ lệ hồ sơ đúng hẹn ở quận 3 là 17%, quận 7 là
58%, quận 6 là 75%, huyện Bình Chánh là 36%.
Từ những con số trên cho thấy cải cách hành chính, cụ thể là cải cách TTHC, đang
cần có những mô hình mới hơn, khoa học hơn để đạt hiệu quả tối ưu hơn.

III/ CƠ SỞ KHOA HỌC
1) Cơ sở khoa học
- Hoạt động đăng ký, thế chấp đã và đang là một trong các công cụ bảo đảm
an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, giảm chi phí cho việc xác
lập, thực hiện giao dịch dân sự, kinh tế,…Do đó,các giải pháp đặt ra đòi hỏi
phải tạo thuận lợi cho người dân được xác lập, thực hiện và đăng ký để được
bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hợp pháp bất động sản trên cơ sở
pháp luật phải rõ ràng, minh bạch với nguyên tắc xuyên suốt là “đăng ký bất
động sản là quyền của người dân và là nghĩa vụ của các cơ quan công
quyền”. Nếu không giải quyết rõ ràng về vấn đề nêu trên thì sẽ dẫn đến
những mâu thuẫn, chống chéo và sự bất hợp lý trong quá trình thực thi, vì
16

“nếu pháp luật xa rời đời sống thì pháp luật sẽ “chết trên giấy”, nó không
thể trở thành thói quen ứng xử được số đông dân chúng chấp nhận” [8].
- Đơn giản hoá hệ thống thuế và lệ phí đăng ký bất động sản. Theo quy định
của pháp luật hiện hành, thì các bên phải nộp thuế chuyển quyền và lệ phí
trước bạ khi đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động
sản. Tuy nhiên, do mức thuế và lệ phí trước bạ cao, cộng thêm với giá đất
cao nên người mua không “mặn mà” với thủ tục đăng ký để “sang tên đổi
chủ”. Chi phí giao dịch cao đã “khuyến khích” giao dịch phi chính thức và
sự nhũng nhiễu từ phía cơ quan công quyền.
2) Cơ sở thực tiễn
- Ngày 19/6/2009, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi [9], bổ sung một số
điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản thống nhất cấp một
loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã
cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây;
và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận
hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận
mới này [10]. Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền
sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sau nhiều năm
tranh cãi cuối cùng cũng đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy
chứng nhận.
- Đã có 31 nước thực hiện gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán
và giảm thiểu hợp lý các khoản phải nộp liên quan đến đăng ký bất động
sản. Ví dụ: Tháng 7 năm 2004, chính quyền bang Maharashtra (Ấn Độ) đã
giảm thuế trước bạ từ 10% xuống còn 5% và kết quả là tổng thu từ khoản
thuế tăng lên 20%, trong đó 80% là từ các giao dịch chuyển nhượng bất
động sản. Đặc biệt hiện nay, hoạt động đăng ký bất động sản chính thức diễn
ra nhiều hơn và các cơ quan đăng ký cũng cung cấp thông tin đầy đủ hơn về
giá trị của bất động sản. [11]
IV/ GIẢI PHÁP
17

 Quan điểm
- Cần hiểu rõ bản chất của đăng ký bất động sản không phải là sự kiện pháp lý
làm phát sinh quyền sở hữu và các quyền liên quan đến bất động sản (thế
chấp, góp vốn, thừa kế…) vì trong mối quan hệ giữa Nhà nước (chủ sở hữu
đất đai) với tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất thì đăng ký bất động sản là sự kiện pháp lý nhằm
ghi nhận, công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản
 Mục tiêu
- Đề ra phương hướng cụ thể giải quyết các vấn đề vướng mắc,tồn đọng trong
quá trình tổ chức đăng ký bất động sản tại thành phố HCM.Từ đó góp phần

làm minh bạch thị trường bất động sản cũng như đẩy mạnh tiến độ các thủ
tục đăng ký BĐS của địa phương này.
 Các giải pháp
- Trước mắt:
+ Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, đào tạo và bồi dưỡng
nghiệp vụ cho các cán bộ đăng ký thế chấp nhà, đất
 Trong thời gian tới các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng ký thế chấp nhà,
đất cần đa dạng hoá các phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng
ký thế chấp nhà, đất; như: đưa tin, bài trên các phương tiện thông tin đại chúng,
giới thiệu pháp luật tại trụ sở, nơi cư trú của người sử dụng hệ thống đăng ký,
mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao hơn nữa nhận
thức của khách hàng về vai trò và ý nghĩa của đăng ký và tìm hiểu thông tin,
nắm vững các trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó, cần tiến hành
mở các lớp tập huấn kiến thức pháp luật về đăng ký thế chấp nhà, đất cho
khách hàng bằng nguồn tài chính do họ đóng góp. Việc này vừa đáp ứng được
nhu cầu của khách hàng, vừa giảm bớt kinh phí từ ngân sách nhà nước. Ngoài
ra, cần tăng cường sử dụng phương thức tuyên truyền, thông tin trên trang
Web.
 Các cán bộ đăng ký thế chấp nhà, đất giữ vai trò quyết định trong việc đáp ứng
các nhu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin cho khách hàng.
18

 Việc chuẩn hoá đội ngũ cán bộ đăng ký hết sức cần thiết, nhất là trong giai đoạn
hiện nay, khi mà các giao dịch dân sự - kinh tế liên quan đến quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng. Vì vậy, cần đa dạng hóa các giải pháp
để tăng cường năng lực cho họ, nhằm xây dựng đội ngũ cán bộ am hiểu chuyên
môn, nghiệp vụ, có kỹ năng tốt và có phẩm chất đạo đức, nghề nghiệp, bao gồm
tự bồi dưỡng tại đơn vị (phân công cán bộ giỏi hướng dẫn cán bộ mới vào nghề,
trao đổi nghiệp vụ theo nhóm) kết hợp với việc cử cán bộ tham gia các khoá đào
tạo, các lớp tập huấn nghiệp vụ và tham gia nghiên cứu các đề tài có liên quan.

Khuyến khích cán bộ phát huy sáng kiến để cải tiến quy trình đăng ký, cung cấp
thông tin có hiệu quả. Ngoài ra, cần bồi dưỡng kỹ năng nghề nghiệp và kỹ năng
giao tiếp, phục vụ khách hàng một các tốt nhất.
 Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng ký thế chấp nhà, đất cần
mở rộng thêm các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký cho các cán bộ đăng ký, đưa
việc giảng dạy pháp luật về đăng ký thế chấp nhà, đất vào các cơ sở đào tạo luật,
đào tạo cán bộ địa chính, cán bộ làm công tác đăng ký tàu bay, tàu biển. Từ đó,
tạo nguồn và xây dựng đội ngũ cán bộ đăng ký có chuyên môn, nghiệp vụ cao.
+ Thường xuyên đôn đốc, kiểm tra việc triển khai công tác quản lý đăng ký và tổ
chức đăng ký giao dịch bảo đảm
 Việc kiểm tra công tác đăng ký thế chấp nhà, đất tại các cơ quan có thẩm quyền
đặt mục tiêu chủ yếu vào việc phát hiện, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc
trong thực tiễn tại các cơ quan đó, để đưa ra các giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi
cho các cơ quan nêu trên và cho khách hàng, đồng thời chấn chỉnh kiến nghị cấp
có thẩm quyền giải quyết. Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng đó, cần tăng cường
kiểm các sai sót và xử lý vác vi phạm trong phạm vi thẩm quyền hoặc tra định
kỳ và đột xuất, kết quả kiểm tra điểm và kiểm tra trên diện rộng. Đồng thời, cần
tăng cường công tác tự kiểm tra và kiểm tra tại chỗ.
 Cần có hình thức xử phạt phù hợp và được thực hiện nghiêm túc, kiên quyết
trên thực tế đối với các cá nhân, đơn vị đăng ký thế chấp nhà, đất cố tình vi
phạm pháp luật về đăng ký hoặc cố tình sách nhiễu, gây khó khăn cho các bên
đăng ký thế chấp nhà, đất hoặc người yêu cầu cung cấp thông tin về hồ sơ thế
chấp nhà, đất đã được đăng ký, về tài sản bảo đảm.

19

- Lâu dài:
+ Hoàn thiện pháp luật về đăng ký thế chấp nhà, đất:
 Xây dựng hệ thống văn bản hướng dẫn thống nhất và cụ thể về công tác đăng ký
thế chấp nhà, đất theo hướng thuận lợi và đơn giản hơn cho tổ chức và cá nhân

có nhu cầu để các địa phương triển khai đồng bộ và đạt hiệu quả cao hơn.
 Cần coi việc đăng ký thế chấp nhà, đất là một dịch vụ hành chính công do Nhà
nước cung cấp cho tổ chức, cá nhân. Không giới hạn các loại việc có thể được
đăng ký và đơn giản hoá các thủ tục đăng ký, tạo điều kiện cho người dân có thể
tiếp cận dễ dàng với các thông tin về những hồ sơ thế chấp nhà, đất đã được
đăng ký.
+ Kiện toàn bộ máy các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm:
 Trong thời gian tới, đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thì cần
lập ngay để có bộ máy thực hiện đăng ký. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần
bố trí đủ cán bộ có chuyên môn, nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm cho
các cơ quan đăng ký nêu trên và thực hiện tốt các chính sách, chế độ nhằm tạo
điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ được giao.
+ Đơn giản hoá hệ thống thuế và lệ phí đăng ký bất động sản:
 Học tập kinh nghiệm từ các nước đã áp dụng thành công giải pháp này (chính
quyền bang Maharashtra (Ấn Độ)) .Đây là giải pháp có tiềm năng góp phần
quan trọng thúc đẩy chủ sở hữu bất động sản thực hiện đăng ký theo quy định
của pháp luật.
+ Xây dựng nền hành chính công theo hướng hiện đại, hiệu lực, hiệu quả và tạo
điều kiện tốt nhất cho người dân:
 Tiếp tục phát huy những ưu điểm của cơ chế “một cửa liên thông” trong giải
quyết thủ tục đăng ký bất động sản bởi người dân tại các quận huyện của
TPHCM đi làm các thủ tục chỉ phải đến một nơi để nộp hồ sơ và chờ ngày đến
nhận kết quả, không phải mất thời gian đi lại, “gõ cửa” nhiều cơ quan như trước
kia.

20

V/ KẾT LUẬN
- Nghiên cứu bản chất của đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hoá

thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản có ý nghĩa quan trọng nhằm
góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và
thúc đẩy sự vận hành minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta trong
giai đoạn hiện nay.
- Thực trạng đăng ký bất động sản và sự minh bạch của thị trường BĐS của tp
HCM bên cạnh những nỗ lực đáng ghi nhận từ phía chính sách của nhà nước
nói chung cũng như Ban lãnh đạo thành phố nói riêng vẫn còn một số bất
cập cần phải giải quyết triệt để nhằm mang lại sự hài lòng cho người dân
trong quá trình đăng ký,hiệu quả trong giao dịch bất động sản…Từ đó góp
phần đẩy mạnh sự phát triển bền vững,ổn định của thị trường BĐS thành
phố  Phát triển kinh tế chung cả thành phố.







CHÚ THÍCH
[1] Xem thêm Luật Đất đai 1987
[2] Xem thêm Luật Đất đai 1987
[3] Xem thêm: Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên
quan đến bất động sản,Ts. Nguyễn Ngọc Điện, Kỷ yếu Hội thảo Pháp luật về đăng
ký bất động sản, Hà Nội, năm 2007.
21

[4] Ở một số quốc gia, thông tin về bất động sản và các quyền liên quan đến bất
động sản được ghi nhận trong Sổ Đăng ký bất động sản.
[5] Xem thêm: Đảm bảo sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản,
Gs.Ts. Lê Hồng Hạnh, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp bộ: Thống nhất pháp luật về

đăng ký bất động sản, Hà Nội, năm 2008.
[6] Xem thêm: Quý Tâm (2005); Công bố chỉ số minh bạch thị trường bất động
sản: Việt Nam đứng cuối bảng; .
[7] Tại một cuộc Tập huấn do Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm tổ chức,
đại biểu công tác tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh khẳng định
thông tin về bất động sản (đặc biệt là quyền sử dụng đất) phải được lưu giữ bí mật
như thông tin về đời tư của một cá nhân, không thể cung cấp cho người khác.
[8] Phạm Duy Nghĩa: Chuyên khảo Luật Kinh tế; NXB Đại học quốc gia, Hà Nội
năm 2004.
[9] Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009
[10] Xem thêm khoản 5 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên
quan đến đầu tư xây dựng cơ bản
[11] Ấn phẩm “Môi trường kinh doanh năm 2006” (Doing Business 2006) do Ngân
hàng Thế giới(WB) và Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) đồng xuất bản.
Source: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP
Trích dẫn từ: