Tài liệu Đề tài "ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THƯƠNG HIỆU CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP" pdf

Đề tài "ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN
THƯƠNG HIỆU CỦA
DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH TRONG QUÁ
TRÌNH HỘI NHẬP"

QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
TPHCM ĐẾN 2015
TS. ĐINH SƠN HÙNG & THS. CAO NGỌC THÀNH
I. Lời giới thiệu
Dịch vụ bất động sản là một trong những dịch vụ được xác định thuộc nhóm dịch
vụ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Việc Việt Nam gia nhập Tổ
chức Thương mại Thế giới (WTO) vào đầu năm 2007 cũng góp phần làm cho dịch
vụ bất động sản có cơ hội phát triển nhanh hơn. Kinh tế TP.HCM từ năm 2003 trở
lại đây luôn tăng trưởng ở mức hai con số (11,4% năm 2003; 11,7% năm 2004;
12,2% năm 2005; 12,2% năm 2006, và dự báo tăng khoảng 12,5% năm 2007) đã
giúp tạo ra sức cầu lớn từ nền kinh tế bởi do mức sống của người dân ngày càng
được nâng cao, thu nhập bình quân đầu người gia tăng so với những năm trước
(559 USD/người năm 1995; 989 USD/người năm 2000; 1.670 USD năm 2005 và
1.855 USD/người năm 2006).
Mặt khác, với chủ trương ngày càng thông thoáng về việc sở hữu nhà và đất ở với
các đối tượng là kiều bào cũng góp phần đáng kể trong việc thúc đẩy sự phát triển
của thị trường và dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường
bất động sản cũng có những biểu hiện phát triển chưa ổn định qua việc cung cầu

chưa gặp nhau, làm tác động đến giá trị và giá của bất động sản. Bên cạnh đó, hiện
trạng về sự thiếu khả năng thanh toán của nhiều người dân Thành phố cũng góp
phần làm cho thị trường bất động sản phát triển chưa đồng bộ. Do đó, mục tiêu
của bài viết này là nhằm đánh giá các mặt của thị trường bất động sản và sự phát
triển dịch vụ bất động sản để có những định hướng phát triển toàn diện thị trường
và dịch vụ bất động sản một cách ổn định và bền vững nhằm đảm bảo thúc đẩy
việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế TP.HCM theo hướng tiến bộ và hiện đại đến năm
2015, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
II. Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2007
1. Đánh giá về phía cung
Hiện nay, tại TP.HCM có khoảng 9.879 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản. Trong số này, có 2.050 công ty thuộc loại hình công ty
cổ phần, 6.097 công ty trách nhiệm hữu hạn, khoảng 100 doanh nghiệp nhà nước
và 16 doanh nghiệp nước ngoài.
Trong năm 2007, TP sẽ có thêm 7 dự án văn phòng cho thuê đã và chuẩn bị đi vào
hoạt động, cung ứng cho thị trường văn phòng cho thuê của TP.HCM thêm hơn
90.000 m2, như eTown 2 trên đường Cộng Hòa (quận Tân Bình), tòa nhà
Petrovietnam Tower với khoảng 30.000 m2 (quận 1), Opera View (quận 1)… và
khoảng 10 dự án văn phòng cho thuê quy mô lớn được tiến hành xây dựng. Đó là
tòa nhà của Itaxa (quận 3), E Stars Building cao 12 tầng trên đường Võ Văn Tần
(quận 3), tòa nhà VFC Tower trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1), Anpha Tower
tại quận 3…. Khi các dự án này hoàn thành, sẽ đáp ứng được một phần nhu cầu
văn phòng cho thuê đang tăng cao tại TP.HCM.
Nhưng ở trên một khía cạnh khác, nhìn vào các dự án đang được triển khai sẽ
thấy, cơ cấu các nhà đầu tư đã có sự thay đổi đáng kể. Nếu như trước đây vài năm,
chủ đầu tư của các dự án BĐS đa phần là các nhà đầu tư nước ngoài thì nay trong
số 17 dự án nói trên, có 2 dự án có vốn nước ngoài, là dự án Times Square và
Asiana Plaza.
2. Đánh giá về phía cầu
a. Nhu cầu nhà ở

Tính đến cuối năm 2006, dân số của TP.HCM là 6.424.519 người, tăng khoảng
3% so với năm 2005. Thành phố hiện nay có hơn 80% nhà ở thương mại (tức là
nhà ở được mua đi bán lại để kiếm lời) và 10% là nhà cho thuê lại. Trong khi đó,
quỹ nhà ở thành phố hiện chỉ có thể thoả mãn khoảng 20% nhu cầu cho người thu
nhập thấp. Đây cũng được coi là yếu tố gây nên tình trạng thiếu nhà ở của người
dân thành phố. Mặt khác, theo chương trình chỉnh trang đô thị và xây dựng
TP.HCM thành đô thị văn minh hiện đại, trong đó có kế hoạch xây mới và cung
ứng 50.000 căn hộ cho nhu cầu nhà ở của người dân thành phố đến năm 2010.
Bảng 1. Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở TP.HCM đến năm 2015
Năm 2005 2010 2015
Dân số (người) 6.239.938 7.230.742 8.382.431
Nhu cầu nhà ở
(m2/người)
10,3 14 19
Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM và tính toán của tác giả
Với mức dân số và nhu cầu nhà ở như dự báo, thì diện tích nhà ở cho người dân tại
TP.HCM ước tính vào khoảng 101 triệu m2 vào năm 2010, và khoảng 160 triệu
m2 vào năm 2015. Bên cạnh đó, hiện trên địa bàn thành phố có 15 khu công
nghiệp, khu chế xuất với 185.000 công nhân, trong đó 60-70% đang có nhu cầu về
nhà ở, tương ứng với nhu cầu khoảng 1,3 triệu m2 nhà ở. Theo Phòng Dịch vụ
Quản lý nhà ở và đất đai TP.HCM, hiện tại toàn Thành phố có 1.007.000 ngôi nhà
và căn hộ với tổng diện tích hơn 52,7 triệu m2. Như vậy, tính đến 2010, TP.HCM
cần xây thêm 48,5 triệu m2 và giai đoạn 2011-2015, cần xây thêm khoảng 58 triệu
m2 nhà ở.
b. Nhu cầu thuê văn phòng
Dự báo trong 5 năm tới đây, ước tính có khoảng 600.000 m² diện tích mặt bằng
văn phòng tại TP.HCM sẽ được đưa ra thị trường, qua đó tăng thêm khoảng 170%
so với nguồn cung mặt bằng văn phòng hiện hữu. Bên cạnh sự phát triển của đầu
tư nước ngoài, số lượng doanh nghiệp mới trong nước cũng đang tăng nhanh (gần
1.500 doanh nghiệp/tháng trên địa bàn TP.HCM) tạo ra nhu cầu rất lớn về văn

phòng cho thuê. Dự báo giá cho thuê văn phòng sẽ tiếp tục tăng từ đây đến năm
2010.
Theo thống kê của Công ty Chesterton Petty Việt Nam, giá cho thuê văn phòng tại
TP.HCM đã liên tục tăng lên từ năm 2000 đến nay, công suất thuê cũng ngày càng
cao và hiện đã đạt mức 99%, trong đó công suất cho thuê các cao ốc văn phòng
hạng A đạt 100%, hạng B đạt 99% và hạng C cũng đạt trên 95%. Năm 2005,
TP.HCM xếp thứ 5 trong số các thành phố tại châu Á có mức giá cho thuê văn
phòng cao nhất, chỉ sau Tokyo, Hồng Kông, Mumbai và Seoul. Tình hình tương tự
cũng đang diễn ra tại Hà Nội. Giá cho thuê văn phòng tại đây cũng tăng liên tục
trong những năm gần đây và tỷ lệ cho thuê cũng rất cao. Hiện nay, thị trường văn
phòng cho thuê tại TP.HCM đang diễn ra tình trạng cung không đủ cầu.
c. Nhu cầu khách sạn
Từ khi Việt Nam thực hiện chính sách đổi mới, mở cửa để hội nhập vào nền kinh
tế khu vực và thế giới, nhất là từ năm Du lịch Việt Nam 1990 đến nay, ngành du
lịch TP.HCM đã có những bước phát triển vượt bậc. Năm 2001, Thành phố đón
tiếp hơn 1,2 triệu du khách quốc tế; trong đó, có khoảng 1 triệu khách đến bằng