tóm tắt luận án tiến sĩ Nghiên cứu thực trạng và đề xuất đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



ĐÀO TRUNG CHÍNH



NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
ĐỔI MỚI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ









CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 62 85 01 03



TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

HÀ NỘI - 2014
Công trình hoàn thành tại:
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

Ngƣời hƣớng dẫn: 1. GS.TSKH. Đặng Hùng Võ
2. PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà



Phản biện 1 : PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng
Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội

Phản biện 2 : PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên


Phản biện 3: PGS.TS. Dƣơng Đăng Huệ
Bộ Tƣ pháp

Luận án đƣợc bảo vệ tại hội đồng chấm luận án cấp trƣờng họp tại:
Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội
Vào hồi giờ, ngày tháng năm

Có thể tìm hiểu luận án tại thƣ viện:
- Thƣ viện Quốc gia Việt Nam
- Thƣ viện Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội



1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong thời kỳ thực hiện đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chuyển dịch cơ cấu kinh tế là điều tất
yếu, phát triển đồng bộ với quá trình này là sự xuất hiện nhiều đô thị mới, khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch, cơ sở hạ tầng cũng cần mở rộng để đáp ứng được nhu
cầu của thực tiễn. Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể
đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển, vì vậy việc thu hồi đất đang sử dụng vào các
mục đích như đất nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng…để chuyển sang mục đích sử
dụng là đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai
đang tạo nên một áp lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, giai đoạn năm 2001-2010
đã có 725 nghìn ha đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như
xây dựng đường giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp ; dự báo trong 10
năm tới (2011-2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là
907 nghìn ha.
Trong tình trạng chuyển đổi đất đai mạnh như vậy, vấn đề phát triển bền vững
cần đặt ra thành một ưu tiên hàng đầu, đồng thời với nhiệm vụ tập trung quỹ đất cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cần phải giải quyết các vấn đề liên quan đến
việc làm, thu nhập cho những người dân bị thu hồi đất, giữ ổn định và công bằng xã
hội. Yêu cầu này đòi hỏi cơ chế, chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư cần được xem xét, hoàn thiện. Việc bồi thường một giá trị lớn hơn giá trị mà người
sử dụng đất nhận được từ đất có thể được coi là đã phù hợp, tuy nhiên, về lý thuyết
kinh tế đất đai, do đất đai có những đặc trưng riêng và một trong những đặc trưng đó
chính là sự ngày càng khan hiếm, điều này tương ứng với giá đất luôn luôn có xu
hướng tăng ngay cả khi nó không được sử dụng. Vì vậy, người sử dụng đất luôn có xu
hướng yêu cầu giá bồi thường về đất cao hơn nhiều lần so với thực tế.
Xuất phát từ thực tế trên, cơ chế Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư cần được nghiên cứu để đổi mới hơn nữa, tạo hiệu quả cao về cả
kinh tế lẫn xã hội trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Từ

nhu cầu này, Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "
" nhằm góp phần hoàn
thiện pháp luật về đất đai trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Đề xuất đổi mới, hoàn thiện quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư.




2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. V khoa hc
Góp phần làm rõ cơ sở lý luận của hệ thống pháp luật đất đai đổi mới, phù hợp
hơn với mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh
toàn diện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
3.2.V thc tin:
- Góp phần làm rõ cơ sở thực tiễn của các quy định về thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật.
- Đáp ứng yêu cầu giải quyết những vấn đề còn nhiều vướng mắc, bất cập trong
việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm làm giảm tình trạng khiếu kiện
của người dân.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
ng nghiên cu
- Đất đai và cơ chế thực hiện việc chuyển đổi đất đai sang sử dụng cho các dự
án đầu tư phát triển kinh tế.
- Quy định của pháp luật đất đai về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4.2. Phm vi nghiên cu
- Không gian nghiên cứu: địa bàn cả nước và có tập trung vào các địa phương có
nhiều kinh nghiệm giải quyết vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như Hà
Nội, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Đà Nẵng, T.phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An.
- Phạm vi thời gian:
+ Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật
Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 (từ khi ban hành Luật Đất đai).
+ Thực trạng triển khai thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư theo Luật Đất đai 2003 (từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành).
5. Những đóng góp mới của luận án
- Từ tổng kết thực tiễn, xây dựng cơ sở lý luận của vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN.
- Đề xuất đổi mới công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ quan điểm
chỉ đạo, quy định pháp luật cho đến khâu tổ chức thực hiện trên cơ sở nhận thức đúng về
vai trò của đất đai là tài nguyên có hạn, là tài sản, là tư liệu sản xuất.
6. Bố cục của luận án
Luận án gồm 150 trang không kể tài liệu tham khảo, gồm các phần: Mở đấu 5
trang; tổng quan các vấn đề nghiên cứu 54 trang; nội dung và phương pháp nghiên cứu 5
trang; kết quả nghiên cứu và thảo luận 83 trang; kết luận và đề nghị 3 trang, 30 bảng số
liệu, 9 hình vẽ, 11phụ lục; tham khảo 104 tài liệu, trong đó: 97 tài liệu tiếng Việt, 7 tài liệu
tiếng Anh.



3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
1.1.1. Mt s khái nim
  Ở Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, do Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của
quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành
chính để thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho
tổ chức, Uỷ ban nhân dân cấp xã quản lý.
: được sử dụng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng tài sản
thuộc sở hữu tư nhân (của các tổ chức, cộng đồng, hộ gia đình, cá nhân) để sử dụng
cho các nhu cầu của Nhà nước, cho lợi ích chung. Như vậy, đối với đất đai, việc trưng
mua, trưng thu chỉ xảy ra trong thời kỳ có sở hữu tư nhân về đất đai (thời kỳ trước
ngày 18/12/1980).
: là biện pháp hành chính cho phép một cơ quan nhà nước với điều
kiện có bồi thường, buộc tư nhân phải cho Nhà nước sử dụng một động sản hay bất
động sản trong một thời gian nhất định. Do đó, có thể hiểu, trưng dụng đất là việc Nhà
nước điều chuyển quyền sử dụng một diện tích đất trong một giai đoạn tạm thời từ
người sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nước một cách bắt buộc theo thủ tục hành
chính. Như vậy, khác với thu hồi đất, nếu thu hồi đất dẫn đến chấm dứt vĩnh viễn
quyền sử dụng đất của người có đất thì trưng dụng đất chỉ chấm dứt quyền sử dụng đất
của người có đất một cách tạm thời trong một thời gian nhất định. Cũng giống như thu
hồi đất, việc trưng dụng đất thực hiện trong điều kiện được quy định chặt chẽ nhằm
mục đích vừa bảo đảm trưng dụng trong trường hợp thật cần thiết vừa bảo đảm quyền,
lợi ích hợp pháp của công dân, bảo vệ tài sản hợp pháp của người dân
: Theo Luật Đất đai 2003 thì “bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”. Những thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây
trồng, vật nuôi trên đất do việc thu hồi đất gây ra cũng được xem xét bồi thường.
: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với
trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển
đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ trợ khi thu
hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; hỗ
trợ khác. Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước sau khi đã

bồi thường theo đúng giá trị sinh lời mà thửa đất đó mang lại.
: là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người



4
bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất ở thông
qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và
đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn thuần là sự đền
bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi
đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
: là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có những phương pháp xác
định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam là: phương pháp
so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng
dư. Đối với từng loại đất, sẽ lựa chọn phương pháp cụ thể để áp dụng, ví dụ: phương
pháp so sánh trực tiếp chủ yếu áp dụng cho xác định giá đất ở, phương pháp thu nhập
chủ yếu áp dụng cho đất nông nghiệp.

Địa tô là phần hoa lợi hoặc khoản tiền mà người thuê, mướn ruộng đất sản xuất
phải nộp cho chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là kết quả của năng xuất khác nhau giữa hai tư bản ngang
nhau, bỏ vào những đất đai có diện tích ngang nhau, nhưng mức độ phì nhiêu khác
nhau, cho nên địa tô chênh lệch trên đây là do sự chênh lệch giữa sản phẩm của tư bản
bỏ vào loại đất xấu nhất không đem lại địa tô và sản phẩm của tư bản bỏ vào một loại
đất tốt hơn, quyết định.
Địa tô chênh lệch 1 là địa tô thu được do có tư bản ngang nhau, lao động ngang
nhau, diện tích đất đai ngang nhau trên những mảnh ruộng khác nhau, cho kết quả sản
phẩm khác nhau. Nó là phần lợi nhuận siêu ngạch trên những mảnh ruộng có điều kiện
tự nhiên thuận lợi hơn.

Địa tô chênh lệch 2 là kết quả khác nhau của những lần đầu tư tư bản nối tiếp
nhau trên một diện tích.
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải
nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần.
1.1.2. Nhng yu t n vic thu ht, bng, h tr
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng
đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Tiếp cận vấn
đề đất đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực tế
chính các yêu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của con
người, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc. Thu hồi đất đã khiến cho người dân
phải di chuyển chỗ ở, việc làm đồng nghĩa với việc thay đổi cách thức canh tác và
phương thức sản xuất, thậm chí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng của
từng nhóm cộng đồng dân tộc.



5
- Việc ban hành và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật: Đất đai là đối
tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH. Để thực
hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan
đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
1.2. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
1.2.1. Vai trò cng XHCN
Việt Nam thực hiện đổi mới, các mối quan hệ và cơ chế thị trường đang hình
thành, phát triển và chi phối nền kinh tế, do đó, cần xét xem đất đai như một yếu tố
đầu vào, một tài sản quan trọng vận động trong quan hệ và cơ chế thị trường. Mối
quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng được thiết lập bởi quan hệ tô - tức.
Từ quan hệ thuê - mướn, quan hệ tô - tức, quan hệ tín dụng, cho ta thấy mọi của
cải nhàn rỗi ở bất kỳ hình thái nào cũng đều ở trạng thái sẵn sàng trở thành các nguồn
lực và được thu hút vào guồng máy kinh tế, để tăng nguồn vốn đầu tư cho phát triển

kinh tế. Có thể nói, quan hệ tô - tức đã khiến cho của cải có thể và cần phải chuyển
hóa, hay được vốn hóa, tư bản hóa. Đây chính là một phương thức đặc thù để nền
KTTT phát triển.
1.2.2. Bn cht ch  s hu toàn dân v  c ta
Hiến pháp và các quy định pháp luật về đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước không sử dụng toàn bộ đất đai
mà trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng vào các
mục đích thông qua việc giao đất và cho thuê đất.
Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam.
Pháp luật đất đai đã từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “người sử dụng
đất” và các “quyền sử dụng đất”. Với việc trở thành đối tượng trao đổi thông qua các
giao dịch này, quyền sử dụng đất được xác định là loại hàng hoá đặc biệt. Các giao
dịch về quyền sử dụng đất từng bước được mở rộng và ngày càng hoàn thiện.
1.2.3.Chính sách phân pha tô trong qu th ng
Liên quan đến vấn đề địa tô, quyền sở hữu và quyền sử dụng phải được phân
định rõ giữa các chủ thể và phải được quy định trong các đạo luật quan trọng như Hiến
pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai,…Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Còn
quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức.
Đối với Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước là
đại diện, còn các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, v.v chỉ có quyền sử
dụng trên mảnh đất được Nhà nước giao, cho thuê. Hiểu theo khái niệm trên thì những
người đang có quyền sử dụng đất không có quyền trong việc thu địa tô. Điều này trên
thực tiễn đã và đang làm cho các chủ thể tham gia quan hệ đất đai gặp phải những vấn



6
đề phức tạp từ việc sử dụng một khoảnh đất cụ thể cho đến việc quản lý vĩ mô trong
nền KTTT định hướng XHCN. Đặc biệt là việc xuất hiện tư tưởng và hành vi “độc

quyền” trong việc giao đất, cho thuê đất, định giá bồi thường khi thu hồi đất,…và khi
những cơ chế, chính sách liên quan quy định bất hợp lý, tất yếu dẫn tới việc kìm hãm
sự vận động của hàng hoá quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản; đồng thời, nó
còn làm phát sinh tiêu cực cũng như những phản ứng “bất thường” của người sử dụng
đất trong đời sống xã hội.
1.2.4. Quan h li ích kinh t - xã hi gii s dng
t trong vic thu ht, bng, h tr
Giải quyết lợi ích kinh tế - xã hội không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu về vật chất
của mỗi chủ thể tham gia trong quan hệ đất đai mà còn phải đảm bảo công bằng giữa
các chủ thể, tạo cơ sở vững chắc cho sự phát triển đúng hướng và cho sự phát triển của
các lợi ích khác.
Có thể thấy một phần nguồn lực đất đai vẫn chưa được sử dụng có hiệu quả, tác
động đến mục tiêu kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế và gây thất thu cho ngân sách nhà
nước mà nguyên nhân chủ yếu còn chưa giải quyết được quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội
trong các quan hệ đất đai giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi (3 bên).
Quan hệ lợi ích giữa 3 bên hiện nay còn nhiều bất cập: người sử dụng đất bị thu hồi luôn
mong muốn được bồi thường thỏa đáng, các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng
mọi cách, trong khi đó Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản với mức thu thấp và trong
nhiều trường hợp còn bị khấu trừ hết bởi tiền bồi thường mà nhà đầu tư đã ứng trước.
Trên cơ sở nhận thức rõ quan điểm phát triển kinh tế gắn liền với thực hiện tiến
bộ và công bằng xã hội, cần xem xét, đánh giá đúng mức lợi ích giữa các bên từ đó tìm
ra cách giải quyết hài hòa, không triệt tiêu mà cần tôn trọng và bảo vệ lợi ích của các
bên, tăng sự đồng thuận, phù hợp với xu hướng của xã hội hiện đại.
Đất đai hàm chứa những giá trị khác nhau: giá trị sử dụng trực tiếp, giá trị sử
dụng gián tiếp và giá trị vô hình. Vì vậy, mức bồi thường cho người dân khi bị thu hồi
đất cần được giải quyết hài hòa giữa các giá trị này.
1.3. Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
Trên thế giới, nhiều nước, tổ chức quốc tế đã có những sáng kiến, biện pháp thực
hiện để giải quyết tốt vấn đề đất đai. Luận án đã nghiên cứu kinh nghiệm của Hàn Quốc,
Trung Quốc, Ôxtrâylia, Đức, Canađa, kinh nghiệm của WB, ADB về các nội dung sau:

- Các trường hợp thu hồi đất, điều kiện để thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
- Thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch
- Phương pháp tính giá bồi thường, giải quyết khiếu nại về giá bồi thường
- Kinh nghiệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình tài trợ
cho một số loại dự án cụ thể như dự án thủy điện lớn, dự án chỉnh trang đô thị theo cơ chế



7
chia sẻ lợi ích, cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai.
1.4. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ
Từ tình hình nghiên cứu trong nước, kinh nghiệm của các nước, các tổ chức
quốc tế, có thể chỉ ra những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu như sau:
- Xác định các trường hợp áp dụng theo cơ chế thu hồi đất
- Cơ chế tạo quỹ đất sạch (thu hồi đất theo quy hoạch)
- Tăng cường vai trò của Nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận
với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư
- Mở rộng quyền của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất để thực hiện mô
hình chuyển đổi tự nguyện
- Cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai

Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Nội dung nghiên cứu
a) Nghiên cứu cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
b) Đánh giá thực trạng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Biến động đất đai và tình hình thu hồi đất giai đoạn 2000-2010.
- Điều tra, đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của
một số địa phương.

- Đánh giá những mặt được, chưa được của quy định pháp luật và việc tổ chức
thực hiện về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
c) Đề xuất đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Nhận diện những thách thức trong sử dụng đất giai đoạn 2011-2020; trong
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo cơ chế thị trường.
- Nêu các quan điểm khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Phân tích một số hướng đổi mới nhằm lựa chọn phương án tối ưu để hình
thành nên đề xuất đổi mới.
- Đề xuất tiếp tục đổi mới.
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận đa chiều
- Phương pháp tiếp cận hệ thống
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu, thông tin
- Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu, thông tin
- Phương pháp chuyên gia
- Phương pháp kế thừa và phát triển
- Phương pháp phân tích điểm mạnh, điểm yếu cơ hội và thách thức (SWOT)




8
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của Việt Nam
3.1.1. V thu ht
3.1.1.1. Giai đoạn từ 1988 đến trước Luật Đất đai 2003
Hiến pháp năm 1980 qui định một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở
hữu toàn dân, quy định này tiếp tục được duy trì cho đến nay và kể từ đây, trong hệ
thống pháp luật đất đai đã sử dụng khái niệm “thu hồi đất”.

Luật Đất đai năm 1988 quy định Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất
đã giao sử dụng khi cần cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội. Do chưa thừa
nhận giá trị quyền sử dụng đất nên khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thì Nhà
nước chỉ bồi hoàn thành quả lao động, hoa lợi và tài sản trên đất.
Luật Đất đai năm 1993 quy định trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi.
Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh tế
được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các nhà đầu
tư có thể tự thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất
để có đất thực hiện các dự án đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư năng động đã tự
thực hiện cơ chế này, nhưng do chưa có quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục thực hiện
nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết định thu hồi đất và yêu cầu các nhà
đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền
thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy trình thu hồi đất.
3.1.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay:
- Về phạm vi áp dụng: Các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được tiếp tục duy trì từ Luật
Đất đai 1993. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế lớn được tách ra khỏi
mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và được quy định cụ thể, chi tiết.
- Về hình thức thu hồi đất: có hai hình thức thu hồi đất là thu hồi theo quy
hoạch và thu hồi theo dự án.
3.1.2. 
3.1.2.1. Giai đoạn từ 1988 đến trước Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 1987 qui định "Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu
của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác".
Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có “giá” và quy định trong trường hợp
thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại, trước khi
thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế

9
hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại. Có thể chia thành 2 thời kỳ như sau:
- Trong thời kỳ đầu thực hiện Luật Đất đai năm 1993 (từ năm 1994 đến nửa đầu
năm 1998), chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn đơn giản (chưa có quy
định về hỗ trợ, tái định cư) và vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề của cơ chế bao cấp.
- Trong thời kỳ cuối thực hiện Luật Đất đai năm 1993 (từ nửa sau năm 1998 đến
tháng 6/2004) chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được hoàn thiện một bước, chi
tiết hơn và đã bước đầu phù hợp với cơ chế thị trường.
3.1.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay: Bắt đầu từ Luật Đất đai 2003,
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã cụ thể, chi tiết hơn tiếp tục có những đổi
mới, tương đối hoàn thiện và tiệm cận với cơ chế thị trường.
3.1.3.   :
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005,
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng, Pháp
luật về quản lý và bảo vệ đất trồng lúa đã có những quy định về giao dịch dân sự về
đất đai; Quyền tài sản của người chiếm hữu và sử dụng đất hợp pháp được quy định cụ
thể, trong đó có quy định người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do đất bị thu
hồi; quy định việc bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng; xây dựng quỹ
nhà ở để phục vụ tái định cư; quy định về trách nhiệm tổ chức thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư; quy định về trách nhiệm tạo
điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng; quy định về việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng rừng, đất trồng lúa.
3.2. Đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
3.1.1. Bing t  và tình hình thu ht
Trong vòng 10 năm, sự biến động về diện tích, cơ cấu các loại đất cho thấy diện
tích đất nông nghiệp, diện tích đất phi nông nghiệp đều tăng, diện tích đất chưa sử
dụng giảm điều này phù hợp với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Số

liệu cụ thể thể hiện trong Bảng 3.1:
Bảng 3.1: Biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010
Đơn vị tính: 1000 ha
TT
Chỉ tiêu
Năm 2000
Năm 2010
Tăng (+)/Giảm (-)
1
Đất nông nghiệp
21.532
26.226
4.694
2
Đất phi nông nghiệp
285
3.705
3.420
3
Đất chưa sử dụng
8.739
3.163
-5.576

Diện tích tự nhiên
33.121
33.095
-26
(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)
Diện tích đất phi nông nghiệp thu hồi gồm: đất ở; đất có các công trình kiến

trúc, xây dựng; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; trong đó, chủ yếu là thu hồi
đất ở (khoảng 30 nghìn ha đất ở) để sắp xếp, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư, phát
triển hạ tầng kinh tế - xã hội (bảng 3.2).



10
Bảng 3.2: Diện tích đất nông nghiệp thu hồi giai đoạn 2006- 2010
Đơn vị tính: ha
Mục tiêu thu hồi đất
Tổng số
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Năm
2010
Tổng Diện tích
257.921
35.428
67.534
63.539
25.850
28.570
+ Phát triển CN, DV
102.190

15.627
31.805
28.511
11.841
6.406
+ Phát triển các khu đô thị
29.517
3.071
8.272
6.482
1.551
3.141
+ Phát triển hạ tầng KT-XH
126.214
16.730
27.457
28.546
12.458
19.023
(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)
Giai đoạn 2006 - 2010: tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 257.921 ha
(mỗi năm thu hồi khoảng 50 nghìn ha). Trong đó: thu hồi đất để phát triển công
nghiệp, dịch vụ là 102.190 ha; phát triển đô thị là 29.517 ha; xây dựng hạ tầng kinh tế
- xã hội là 126.214 ha.
Tồn tại, bất cập trong việc thu hồi đất:
- Việc bố trí đất đai cho các khu, cụm công nghiệp nhiều nơi còn chưa hợp lý và
tiết kiệm, vẫn tiến hành quy hoạch trên những vùng đất thuận tiện về vị trí, hạ tầng, địa
hình bằng phẳng (chủ yếu là đất trồng lúa) để hạn chế phải đầu tư hạ tầng. Quá trình
phát triển nhanh các khu đô thị, khu, cụm công nghiệp đã tạo sức ép không nhỏ đối với
môi trường, gây ra ô nhiễm môi trường nước mặt, ảnh hưởng đến sức khỏe, cuộc sống

cộng đồng và tác động xấu lên hệ sinh thái.
- Tình hình khiếu kiện của những người bị thu hồi đất, trong đó có khiếu kiện
liên quan đến giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp và có chiều hướng gia tăng:
trong một số năm trở lại đây Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết là 6.382 vụ việc/năm
2004, 9.755 vụ việc/năm 2005, 11.441 vụ việc/năm 2007, 10.817 vụ việc/năm 2009,
5.828 vụ việc/8 tháng đầu năm 2010.
- Việc bồi thường khi thu hồi đất thường thấp hơn giá trị thị trường và không
giải quyết có hiệu quả cơ chế hỗ trợ về gián đoạn sinh kế, chuyển đổi nghề nghiệp nên
làm cho người nông dân bị thu hồi đất có xu hướng nghèo đi, khoảng cách giầu nghèo
giữa đô thị và nông thôn, vùng đồng bằng và miền núi ngày càng xa hơn.
3.2c thu ht, bng, h tra mt s
a bàn nghiên cu
Việc điều tra được thực hiện tại 7 tỉnh, thành phố; 1.445 hộ gia đình; 70 doanh
nghiệp; 224 cán bộ địa phương trực tiếp làm công tác bồi thường GPMB.
3.2.2.1. Về thu hồi đất
a) Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất
- Ý kiến của các hộ dân: đề xuất cần hạn chế các trường hợp Nhà nước thu hồi đất
mà chủ yếu là thực hiện theo hình thức tự thỏa thuận (chuyển đổi đất đai tự nguyện), Nhà
nước cần cân nhắc việc thu hồi đất nông nghiệp của dân để thực hiện các dự án phát triển
kinh tế. Bởi nhiều diện tích đất nông nghiệp đã bị thu hồi nhưng chưa đưa vào sử dụng để



11
hoang hóa trong khi nông dân không còn có đất để sản xuất. Ý kiến của các hộ dân về
phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất tại địa bàn điều tra được tổng hợp tại bảng 3.3.
Bảng 3.3: Ý kiến các hộ dân về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất
Đơn vị tính: hộ
TT
Địa bàn

điều tra
Tổng số
hộ
Nhà nước thu
hồi toàn bộ
Tự thỏa thuận
Số
hộ
Tỷ lệ
(%)
Tổng
số
Tỷ lệ
(%)
Trong đó:
DN tự
thỏa
thuận
Nhà nước
giao cho DN
tự thỏa thuận
1
TP Hà Nội
305
22
7,21
283
92,79
282
1

2
Vĩnh Phúc
195
0
0
195
100,00
194
1
3
Quảng Ninh
195
100
51,28
95
48,72
43
52
4
TP Đà Nẵng
296
139
46,96
157
53,04
42
115
5
Long An
202

51
25,25
151
74,75
113
38
6
Bình Dương
105
21
20,00
84
80,00
39
45
7
TP HCM
147
16
10,88
131
89,12
63
68

Tổng cộng
1.445
349
24,15
1.09

6
75,85
776
320
- Ý kiến của các doanh nghiệp: Có đến 87% doanh nghiệp quan tâm đến chính
sách thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện các dự án (bảng 3.4).
Bảng 3.4: Ý kiến doanh nghiệp về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất
Đơn vị tính: doanh nghiệp
TT
Địa bàn
điều tra
Số doanh
nghiệp
Hình thức Nhà nước
thu hồi đất
Doanh nghiệp tự thỏa
thuận
Số doanh
nghiệp
Tỷ lệ
(%)
Số doanh
nghiệp
Tỷ lệ
(%)
1
TP Hà Nội
10
2
20,00

8
80,00
2
Vĩnh Phúc
10
0
0
10
100,00
3
Quảng Ninh
10
2
20,00
8
80,00
4
TP Đà Nẵng
10
2
20,00
8
80,00
5
Long An
10
0
0
10
100,00

6
Bình Dương
10
0
0
10
100,00
7
TP HCM
10
3
30,00
7
70,00

Tổng cộng
70
9
12,86
61
87,14
Khi chính sách này được mở ra cũng là lúc rất nhiều dự án phát triển nhà ở, khu
đô thị, các dự án sản xuất kinh doanh ngoài khu công nghiệp được hình thành. Sự
thành công của các Khu đô thị Nam Vĩnh Yên, Khu đô thị thành phố mới Bình Dương
và hàng loạt các dự án sản xuất kinh doanh ngoài khu công nghiệp ở Long An là
những minh chứng và bài học cụ thể về việc áp dụng chính sách này.
- Ý kiến của các cán bộ địa phương về phạm vi cơ chế thu hồi đất được tổng
hơp trong bảng 3.5.

12
Bảng 3.5: Ý kiến của cán bộ địa phƣơng về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất
Đơn vị tính: Lượt ý kiến
TT
Địa bàn
điều tra
Số cán
bộ
được
điều tra
Nhà nước thu hồi đất
Tự thỏa thuận
Tổng
số
Tỷ lệ
(%)
Tổng
số
Tỷ lệ
(%)
Trong đó:
Nhận chuyển
nhượng
QSDĐ
Thuê, nhận
góp vốn
bằng QSDĐ
1
TP Hà Nội

42
25
59,52
17
40,48
8
9
2
Vĩnh Phúc
25
15
60,00
10
40,00
6
4
3
Quảng Ninh
24
14
58,33
10
41,67
6
4
4
TP Đà Nẵng
31
19
61,29

12
38,71
7
5
5
Long An
23
14
60,87
9
39,13
5
4
6
Bình Dương
34
20
58,82
14
41,18
7
7
7
TP HCM
45
27
60,00
18
40,00
7

11

Tổng số
224
134
59,82
90
40,18
46
44
Qua số liệu thu thập được cho thấy các cán bộ được điều tra ủng hộ tồn tại song
song cả 2 cơ chế thu hồi đất và chuyển đổi đất đai tự nguyện. Trong cơ chế tự nguyện, nên
khuyến khích hình thức thuê đất, góp vốn bằng đất nhằm giảm áp lực về hỗ trợ chuyển đổi
nghề, tạo việc làm, giải quyết sinh kế cho người có đất bị thu hồi. Hình thức thuê đất, góp
vốn bằng đất đã bước đầu xuất hiện, tuy nhiên còn thiếu khung pháp lý quy định chi tiết về
quyền lợi các bên tham gia, trình tự và thủ tục thực hiện để các địa phương vận dụng.
b) Về vai trò của QHSDĐ trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất, cơ chế
chuyển đổi đất đai tự nguyện (tự thỏa thuận)
- Việc điều tra vai trò của QHSDĐ trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất, cơ
chế chuyển đổi đất đai tự nguyện (tự thỏa thuận) được tiến hành đối với các hộ dân là
đối tượng chịu tác động trực tiếp của việc chuyển đổi đất đai theo cơ chế thu hồi đất
hoặc cơ chế tự thỏa thuận. Tại các điểm điều tra, các hộ dân cho rằng có những bản
quy hoạch sau 5 - 10 năm vẫn chưa được triển khai mà chưa thấy có sự điều chỉnh
công bố lại. Thực tế này có thể dễ dàng nhận thấy tại một số địa bàn của TP. Đà Nẵng,
TP. Hồ Chí Minh, Long An, TP.Hà Nội. Tỷ lệ về công bố công khai quy hoạch đạt
91,76%, tuy nhiên hiệu quả của việc công khai này đến việc thực hiện công tác thu
hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ đạt 64,50%.
- Theo số liệu điều tra thực tế trên địa bàn 7 tỉnh, giai đoạn từ năm 2001 đến
2010 đã có 90.188 ha đất được quy hoạch vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp
và 173.215 ha đất vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên tỷ lệ đã thực hiện

chỉ chiếm lần lượt là 78,46% và 86,25%. Điều này cho thấy có tới trung bình 20% diện
tích đất đã có quy hoạch nhưng chưa đưa vào thực hiện, gây lãng phí rất lớn trong việc
sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất.
- Kiến nghị của các hộ dân về đổi mới quy hoạch sử dụng đất có tới 73,56% hộ
dân cho rằng nên tập trung vào 3 nội dung: khắc phục tình trạng quy hoạch treo; lồng
ghép các loại quy hoạch; đổi mới phương thức công bố, công khai quy hoạch.
c) Về trình tự, thủ tục thu hồi đất



13
- Ý kiến của các doanh nghiệp: Việc tiếp cận đất đai với giá cả minh bạch, thủ
tục đơn giản là một khó khăn, trở ngại đối với các doanh nghiệp, đòi hỏi cần có sự hợp
tác, hỗ trợ từ phía các cơ quan nhà nước (69% cho rằng rất quan trọng và 31% cho
rằng không hoặc ít quan trọng). Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, các doanh nghiệp kiến
nghị cần phải đổi mới, gồm: quy trình ra quyết định thu hồi đất (44%); quy định về xác
định nguồn gốc đất (46%) và quy trình xác định, áp giá đất (43%).
- Ý kiến của các hộ dân: Hơn 60% đánh giá việc thu hồi được thực hiện theo
trình tự quy định. Số còn lại cho rằng không theo đúng trình tự, thủ tục còn rườm rà,
không minh bạch, nhất quán về chính sách vì trường hợp chấp hành chậm quyết định,
di chuyển sau lại được hưởng thêm các khoản hỗ trợ khác, không minh bạch trong quá
trình kiểm đếm tài sản (bảng 3.6).
Bảng 3.6: Đánh giá của ngƣời dân về trình tự, thủ tục thu hồi đất
Đơn vị tính: hộ
TT
Địa bàn
điều tra
Tổng
số hộ
Phù hợp

Chưa phù hợp
tốt
Đúng
thủ tục
Hợp
lý
Minh
bạch
không
tốt
Không
thủ tục
Rườm
rà
Không
minh
bạch
1
TP Hà Nội
305
174
82
46
46
131
5
101
25
2
Vĩnh Phúc

195
78
45
15
18
117
53
35
29
3
Quảng Ninh
195
145
52
42
51
50
17
25
8
4
TP Đà Nẵng
296
205
73
61
71
91
34
53

4
5
Long An
202
146
53
42
51
56
12
38
6
6
Bình Dương
105
77
29
20
28
28
12
16
0
7
TP HCM
147
114
45
33
36

33
5
24
4

Tổng cộng
1445
939
379
259
301
506
138
292
76
d) Về tổ chức thực hiện thu hồi đất
Các hộ gia đình đã có đánh giá tích cực đối với tổ chức làm nhiệm vụ thu hồi
đất trên các khía cạnh tính chuyên nghiệp, đã làm đúng chức trách và đã giảm nhiều
tình trạng sách nhiễu người dân. Tại thành phố Đà Nẵng, Quảng Ninh, Long An được
nhận xét là nổi trội hơn so với 4 tỉnh, thành phố còn lại (bảng 3.7).
Bảng 3.7: Tổng hợp đề xuất mô hình tổ chức thực hiện thu hồi đất
Đơn vị tính: lượt ý kiến
TT
Địa bàn điều tra
Tổ chức phát triển quỹ đất
Ban GPMB
1
TP Hà Nội
21
31

2
Vĩnh Phúc
23
12
3
Quảng Ninh
22
12
4
TP Đà Nẵng
16
25
5
Long An
19
14
6
Bình Dương
21
23
7
TP Hồ Chí Minh
22
33

Tổng số
144
150

14
Để thực hiện công tác thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội,
gần 75% số doanh nghiệp được hỏi đều kiến nghị thành lập một cơ quan hoặc doanh
nghiệp nhà nước để thực hiện nhiệm vụ này trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt; số còn lại đề nghị phát triển loại
hình công ty thuộc các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước để thực hiện thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng theo các quy định của pháp luật.
Việc thực hiện các quyết định thu hồi đất được giao cho Tổ chức phát triển quỹ
đất hoặc Ban giải phóng mặt bằng các địa phương và xu sẽ phát triển các tổ chức phát
triển quỹ đất và hạn chế dần việc thành lập các Ban giải phóng mặt bằng.
3.2.2.2. Về bồi thường
a) Về sử dụng khoản tiền bồi thường
63% tổng số hộ sử dụng tiền để xây nhà, mua sắm các trang thiết bị và chia cho
con cái, chỉ có khoảng 24% số hộ sử dụng tiền để sản xuất kinh doanh chuyển đổi
nghề và 10% số hộ gửi tiền vào các ngân hàng. Nhiều trường hợp sử dụng không có kế
hoạch nên chỉ sau một thời gian ngắn lại lâm vào tình trạng thất nghiệp, đói nghèo.
b) Về xác định giá đất để tính bồi thường
Trong số 1445 hộ được điều tra, có 628 hộ có kiến nghị nâng mức giá bồi
thường về đất, giá đất theo quy định chưa phù hợp với giá thị trường.
3.2.2.3. Về hỗ trợ
a) Hỗ trợ chuyển đổi nghề, giải quyết việc làm
Trong 1.445 hộ gia đình, có 345 lao động có được công việc tại chính dự án đã
thu hồi đất, 313 lao động của các hộ có được công việc tại các dự án khác. Tuy nhiên,
phần lớn lao động tại khu vực nông thôn hiện nay đều rơi vào độ tuổi đã khá cao (trên
35 tuổi), khó có thể học những nghề đòi hỏi nhiều chất xám (bảng 3.8).
Bảng 3.8: Kết quả tổng hợp tình hình đào tạo chuyển đổi nghề
Đơn vị tính: người
TT
Địa bàn

điều tra
Áp dụng ngành nghề
đào tạo
Số LĐ
được
tuyển
dụng
Địa điểm tuyển dụng
Có áp
dụng
Không áp
dụng
Tại dự
án thu
hồi đất
Tại dự
án khác
Không
có việc
làm
1
TP Hà Nội
4
268
141
19
120
2
2
Vĩnh Phúc

6
187
167
10
157
0
3
Quảng Ninh
0
86
48
45
2
1
4
TP Đà Nẵng
0
230
40
29
11
0
5
Long An
84
79
160
151
8
1

6
Bình Dương
38
31
99
88
11
0
7
TP HCM
2
122
6
3
0
3

Tổng cộng
134
1.003
661
345
309
7



15
b) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất
Kết quả điều tra cho thấy một số địa phương đã có những đổi mới để khôi phục

nguồn thu nhập cho người dân. Vĩnh Phúc, Bình Dương và Đà Nẵng đã thực hiện chính
sách cấp đất dịch vụ cho người bị thu hồi đất phát triển các khu công nghiệp để người
dân chuyển sang phát triển dịch vụ phụ cận khu công nghiệp. Tỷ lệ được cấp đất bổ
sung không nhiều vì thực tế quỹ đất tại địa phương cũng không còn và dần chuyển sang
hình thức bồi thường bằng tiền. Điều này sẽ dẫn đến việc cần tăng mức hỗ trợ ổn định
đời sống và tạo công ăn việc làm đặc biệt ở tại những địa phương mà người dân chủ yếu
sống bằng sản xuất nông nghiệp nay không còn đất để tiếp tục sản xuất (bảng 3.9).
Bảng 3.9: Kiến nghị của hộ dân về hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất
Đơn vị tính: hộ
TT
Điều bàn điều
tra
Tổng
số hộ
Số hộ được
hỗ trợ ổn
định ĐS, SX
Cấp bổ sung
đất SX sau
khi bị thu
hồi
Tăng mức
hỗ trợ ổn
định đời
sống
Tạo công ăn
việc làm khi
bị thu hồi hết
đất SX
Số

hộ
Tỷ lệ
(%)
Số
hộ
Tỷ lệ
(%)
Số
hộ
Tỷ lệ
(%)
Số
hộ
Tỷ lệ
(%)
1
TP Hà Nội
305
54
17,70
20
6,56
4
1,31
30
9,84
2
Vĩnh Phúc
195
73

37,44
39
20,00
20
10,26
14
7,18
3
Quảng Ninh
195
104
53,33
35
17,95
2
1,03
67
34,36
4
TP Đà Nẵng
296
97
32,77
18
6,08
22
7,43
57
19,26
5

Long An
202
71
35,15
15
7,43
17
8,42
39
19,31
6
Bình Dương
105
26
24,76
11
10,48
12
11,43
3
2,86
7
TP HCM
147
45
30,61
22
14,97
15
10,20

8
5,44

Tổng cộng
1445
470
32,53
160
11,07
92
6,37
218
15,09
3.2.2.4. Về tái định cư
Đây luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu đối với những người dân bị thu hồi đất
phải di chuyển đến một nơi ở mới. Tổng hợp ý kiến của các hộ dân tại bảng 3.10.
Bảng 3.10: Kiến nghị của hộ dân về tái định cƣ
Đơn vị tính: hộ
TT
Điều bàn
điều tra
Số hộ
được bố
trí TĐC
Đất đổi
đất theo tỷ
lệ 100%
Ưu tiên đăng
ký mua đất dự
án giá ưu đãi

Miễn thuế
đất khi mua
ở nơi khác
Tăng diện
tích đất dịch
vụ, TĐC
1
TP Hà Nội
62
0
0
0
62
2
Vĩnh Phúc
50
4
6
4
36
3
Quảng Ninh
32
0
11
0
21
4
TP Đà Nẵng
46

3
0
0
43
5
Long An
49
9
0
0
40
6
Bình Dương
23
0
6
0
17
7
TP Hồ Chí Minh
13
1
1
0
11

Tổng cộng
275
17
24

4
230



16
Đa số các hộ dân có ý kiến đối với việc tăng, mở rộng diện tích các căn hộ tái định
cư, đất dịch vụ hoặc ưu tiên cho người dân được đăng ký mua đất thuộc các dự án phát
triển nhà, đô thị với giá ưu đãi, đồng thời cũng có ý kiến cho rằng có thể thực hiện cơ chế
đất đổi đất hay miễn thuế khi người dân thuộc diện tái định cư mua đất tại các dự án khác.
3.2.3. Nh
- Về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất, theo các hộ dân và 87% doanh nghiệp
cho rằng nên thực hiện theo hình thức thỏa thuận, các cán bộ địa phương vẫn ủng hộ
tồn tại song song cả 2 cơ chế thu hồi đất và cơ chế tự thỏa thuận.
- Về bồi thường: chính sách giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn, nhiều ý
kiến đề nghị khi thu hồi đất, phải xác định giá đất cụ thể.
- Hỗ trợ: cần quan tâm đến việc giao đất sản xuất mới; tăng mức hỗ trợ ổn định
đời sống, việc làm.
- Về tái định cư: tăng, mở rộng diện tích các căn hộ tái định cư, đất dịch vụ
hoặc ưu tiên cho người dân được đăng ký mua đất thuộc các dự án phát triển nhà, đô
thị với giá ưu đãi, thực hiện cơ chế đất đổi đất hay miễn thuế khi người dân mua đất tại
các dự án khác.
3.3. Đề xuất đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
3.3.1. Nhng thách thc trong s dt
3.3.1.1. Mục tiêu sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2020
Để đáp ứng yêu yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020, cả nước sẽ
phải thu hồi khoảng 907 nghìn ha đất nông nghiệp, trong đó: có khoảng 275 nghìn ha
đất lúa, 276 nghìn ha đất lâm nghiệp còn lại là các loại đất nông nghiệp khác như đất
trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối để
chuyển mục đích sang phi nông nghiệp, trong đó đáp ứng chủ yếu cho phát triển cơ sở

hạ tầng và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 3.11).
Bảng 3.11: Nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp đến năm 2020
Đơn vị tính: Nghìn ha
Chỉ tiêu
ĐẤT PHI
NÔNG
NGHIỆP
Đất
quốc
phòng
Đất
an
ninh
Đất
khu
CN
Đất
PTHT
Đất
ở tại
ĐT
Đất
PNN
còn lại
ĐẤT NÔNG NGHIỆP
907
149
32
108
282

24
312
Đất sản xuất nông nghiệp
605
35
12
103
209
23
223
Đất lâm nghiệp
276
114
20
2
66
1
73
Đất nuôi trồng thủy sản
16


3
7

6
Đất nông nghiệp còn lại
10

10
(Nguồn: Tông hợp kết quả điều tra, 2011)
3.3.1.2. Thách thức trong việc bố trí lại vùng công nghiệp, đô thị theo hướng bảo vệ
đất trồng lúa, đất có rừng
Việc chuyển đổi diện tích lớn đất trồng lúa, đặc biệt tại các vùng có điều kiện



17
canh tác tốt, hạ tầng thuận lợi, đã tác động không nhỏ tới đời sống của một bộ phận
nông dân và mục tiêu bảo đảm an ninh lương thực. Diện tích các loại rừng càng có
nguy cơ sụt giảm diện tích, giảm tỷ lệ che phủ, tác động xấu đến môi trường.
Nguy cơ ô nhiễm, suy thoái đất trong quá trình phát triển công nghiệp, đô thị,
hạ tầng kinh tế - xã hội và trong sản xuất nông nghiệp đang có xu hướng ngày càng gia
tăng làm suy giảm diện tích đất canh tác, ảnh hưởng đến sử dụng đất bền vững.
3.3.1.3. Thách thức trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo cơ chế thị trường
Giá trị gia tăng của đất phụ thuộc vào ba yếu tố: (i) quy hoạch sử dụng đất; (ii)
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp; (iii) đầu tư hạ tầng chuyển từ đất thô sang đất có hạ tầng
kỹ thuật đáp ứng nhu cầu sử dụng cho mục đích mới theo quy hoạch. Giá đất tăng, đặc
biệt là đất nông nghiệp sẽ tăng mạnh theo kỳ vọng quy hoạch, vì vậy, việc bồi thường
theo giá thị trường cần cân nhắc khả năng tài chính ngân sách, nguồn thu từ đất và sự
chấp thuận của nhà đầu tư.
3.3m khoa hc v thu ht, bng, h tr
3.3.2.1. Nhận thức đầy đủ, toàn diện vai trò của đất đai
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn: nên giá trị của đất (giá đất) luôn
luôn có xu hướng tăng lên. Việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích phi nông

nghiệp cần phải tính toán rất chặt chẽ, hết sức tiết kiệm thông qua các quy định cụ thể
hoặc công cụ tài chính như nộp phí cải tạo đất khi chuyển đất lúa sang sử dụng vào
mục đích khác, nộp phí để trồng lại rừng, cải tạo hoàn trả mặt bằng sau khi đã khai
thác khoáng sản.
- Đất đai là tài sản của người sử dụng đất: Khi tính giá bồi thường về đất cho
người dân phải căn cứ vào thời giá thị trường, vào các mục đích sử dụng của thửa đất
hiện tại và còn cần phải xem xét đến cả công năng của thửa đất đó trong tương lai. Tôn
trọng và bảo đảm bình đẳng cho người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình ra
quyết định trong việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
- Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng: Cần đặc biệt khuyến khích hình thức
cho thuê và hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các hình thức này giải quyết
tốt hơn bài toán chia sẻ lợi ích, đảm bảo sinh kế lâu dài cho người dân trước tác động
của việc chuyển đổi đất đai.
3.3.2.2. Nhận thức đầy đủ về quyền và lợi ích của người sử dụng đất
Năm 1948, Việt Nam đã tham gia ký kết Tuyên ngôn toàn diện về quyền con
người tại Đại hội đồng Liên Hợp Quốc. Tuyên ngôn này khẳng định con người có
quyền đối với bất động sản mà người khác không được xâm hại, có quyền có việc làm
để bảo đảm sinh kế, có quyền có nhà ở để bảo đảm cuộc sống.
Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai với
2 nội dung chủ yếu: thứ nhất là “hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và những



18
người đang sử dụng đất” trong quá trình chuyển dịch đất đai; thứ hai là “nơi tái định
cư phải có điều kiện phát triển tốt hơn hoặc ít nhất là bằng nơi ở cũ”.
3.3.2.3. Nhận thức đầy đủ về quyền và lợi ích của quốc gia trong quá trình chuyển
dịch đất đai
Có thể thấy yêu cầu được đặt ra trong quá trình chuyển dịch đất đai là phải bảo
đảm được chính trị ổn định; xã hội bền vững trên nguyên tắc dân chủ, công bằng, văn

minh; lợi ích hài hoà giữa các bên tham gia.Cụ thể như sau:
1. Bảo đảm yêu cầu của quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, đây là điều kiện
bắt buộc dựa trên quy hoạch phát triển với các phương thức thực hiện phù hợp với các
yêu cầu khác về xây dựng đất nước;
2. Bảo đảm công bằng về lợi ích, các bên đều được hưởng lợi ích từ quá trình
chuyển dịch đất đai để phục vụ đầu tư phát triển;
3. Bảo đảm bình đẳng và đồng thuận xã hội để tạo nên bền vững xã hội;
4. Bảo đảm các tiêu chuẩn văn hoá của một xã hội dân chủ, công bằng, văn
minh trong quá trình phát triển;
5. Không để xẩy ra các bất đồng, tranh chấp, khiếu nại về đất đai trong quá
trình chuyển dịch đất đai, không làm ảnh hưởng đến an ninh chính trị.
3.3.2.4. Định hướng đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đang vận hành như hiện nay chỉ nên áp dụng cho
các dự án không xuất hiện các lợi ích kinh tế trực tiếp, tức là không gắn với kinh
doanh, đó là trạng thái cực tả. Đối với các dự án gắn thuần tuý với lợi ích kinh doanh
của chủ đầu tư thì cần áp dụng cơ chế tự thoả thuận giữa chủ đầu tư và những người
đang sử dụng đất, Nhà nước không can thiệp bằng bất kỳ hình thức nào, đó là trạng
thái cực hữu. Như vậy, đối với các dự án vừa có lợi ích chung của quốc gia và vừa gắn
với kinh doanh của chủ đầu tư mà ta hiện nay đang gọi là các dự án vì mục đích phát
triển kinh tế - xã hội, cần phải xác định một cách làm trung tính, không rơi vào cực tả,
cũng không rơi vào cực hữu.
Đề xuất hướng tiếp cận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau để làm rõ
phần trách nhiệm của từng bên:
1. Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ về tài sản đất đai cho người bị
thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư cũng chỉ thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất với nghĩa đất đai là tài sản;
2. Nhà đầu tư có trách nhiệm bồi thường về tài nguyên đất nông nghiệp, rừng
cho Nhà nước và bồi thường, hỗ trợ về sinh kế, mất việc làm và những thiệt hại khác
cho người bị thu hồi đất.
3.3.2.5. Mục tiêu đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Việc đổi mới pháp luật về cơ chế Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư cần bảo đảm các mục tiêu chủ đạo như sau: (i) Giảm khiếu nại,



19
khiếu kiện của người bị thu hồi đất nhằm bảo đảm đồng thuận xã hội cao; (ii) Giảm
tham nhũng trong quản lý đất đai, chia sẻ lợi ích một cách minh bạch giữa các bên
tham gia vào chuyển dịch đất đai nhằm tạo bền vững về kinh tế; (iii) Tạo hiệu quả và
hiệu suất cao trong quá trình chuyển dịch đất đai nhằm thực hiện tốt nhất quá trình
công nghiệp hoá, đô thị hoá ở nước ta;
3.3.2.6. Quan điểm khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
a) Thu hồi đất: Đây là việc Nhà nước quyết định việc chuyển quyền sử dụng
đất phù hợp với quy hoạch đã được thống nhất và phê duyệt. Quá trình thu hồi phải đạt
được các tiêu chí của cách tiếp cận đa chiều: bảo đảm an ninh chính trị, tạo bình đẳng
xã hội, chia sẻ hài hoà lợi ích giữa các bên, bảo đảm văn hoá về minh bạch và đồng
thuận xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích của những người có đất bị thu hồi.
Đối với các trường hợp việc thu hồi đất để sử dụng cho mục đích lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh mà không tạo giá trị gia tăng về đất đai thì
có thể áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án. Đối với trường hợp thu hồi đất vì mục
đích phát triển kinh tế - xã hội tạo ra giá trị gia tăng về đất đai thì phải áp dụng cơ chế
thu hồi đất theo quy hoạch.
b) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Đối với các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh,
Tổ chức phát triển quỹ đất chủ trì lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên
nguyên tắc chi trả đầy đủ mọi thiệt hại do mất tài sản là quyền sử dụng đất, mất các tài
sản gắn liền với đất, mất sinh kế, mất việc làm và các thiệt hại khác cho người sử dụng
đất; lấy ý kiến của người dân địa phương, người bị thu hồi đất về phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư; tiếp thu và giải trình với dân sao cho đạt được đồng thuận
của đa số người tham gia ý kiến.

Đối với các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc chia sẻ lợi ích công bằng từ khả năng sinh
lợi của dự án đầu tư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không phải chỉ áp dụng
cho những người bị thu hồi đất mà còn áp dụng cho cả nhà đầu tư trúng đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đối với các dự án thu hồi đất vì các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, một số
nguyên tắc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần thoả mãn bao gồm:
(1) Đa dạng hoá hình thức bồi thường, hỗ trợ. Phương thức bồi thường, hỗ trợ
có thể bằng đất khác loại gắn với dự án đầu tư; có thể bằng phương thức nhà đầu tư
thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; có thể bằng các khoản bồi thường dài
hạn từ lợi nhuận của dự án đầu tư bằng tiền hoặc không bằng tiền.
(2) Người đang sử dụng đất gắn lợi ích nhiều nhất và lâu dài với dự án đầu tư
để trở thành động lực phát triển của dự án đầu tư, người sử dụng đất không đứng ngoài
hàng rào của dự án đầu tư.
(3) Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn gắn với quy hoạch chi tiết



20
của dự án để bảo đảm sự tham gia cao nhất của người bị thu hồi đất như bồi thường
bằng đất kinh doanh dịch vụ, tái định cư tại chỗ.
(4) Quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được phổ biến
công khai đến cộng đồng dân cư ở địa phương, có sự tham gia góp ý của cư dân địa
phương và tạo đồng thuận của những người bị thu hồi đất.
3.3 xui mi
Với từng nội dung: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, có hai hoặc một số
phương án đề xuất về hướng đổi mới được đưa ra nhằm lựa chọn phương án tối ưu để
hình thành nên đề xuất đổi mới. Khi đã lựa chọn một phương án cụ thể thì cần phải chuẩn
bị các điều kiện về pháp lý, về tổ chức, bộ máy và nguồn nhân lực, vật lực. Dưới đây sẽ
phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của các hướng đổi mới (SWOT).

3.3.3.1. Về cơ chế thu hồi đất
Hướng đổi mới về cơ chế thu hồi đất được xem xét theo 2 phương án: (1) Nhà
nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch được duyệt; (2) Nhà nước thu hồi đất theo
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và áp dụng cơ chế
chuyển đổi đất đai tự nguyện đối với các dự án phát triển kinh tế (bảng 2.12).
Bảng 3.12: Phân tích về cơ chế thu hồi đất

Phƣơng án
Ƣu điểm
Nhƣợc điểm
Cơ hội
Thách thức
1
Nhà nước chủ
động thu hồi đất
theo quy hoạch
được duyệt
Chủ động được về
mặt kế hoạch.
Dễ dàng điểu chỉnh
khi có những thay đổi
về chính sách đất đai.
Công khai và bảo
đảm đồng thuận
Khắc phục các rủi ro
tham nhũng
Không kiểm soát được
tính cấp thiết của các
dự án theo QH được
duyệt dẫn đến việc bỏ

hoang đất.
Khó khăn trong tìm
kinh phí thực hiện bồi
thường
Tạo sự đồng bộ với
các quy hoạch của
các ngành, lĩnh vực
khác.
Tính chiến lược cao
và tầm nhìn rộng,
chia sẻ được kinh
nghiệm với các nước
trên thế giới
Yêu cầu sự đồng
bộ cao (vốn, nhân
lực, phương án,
thời gian tổ chức
thực hiện)
2
Nhà nước thu hồi
đất theo mục đích
quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công
cộng
Dễ đạt được sự đồng
thuận, ủng hộ của
người dân
Mức giá bồi thường
thấp

Tạo điều kiện để
củng cố sự vững
chắc nền QPAN.
Phát triển cơ sở hạ
tầng,chỉnh trang đô
thị, nâng cao đời
sống của người dân
Cần tạo sự công
bằng trong viêc
bồi tường khi thu
hồi vào các mục
đích khác nhau
(mục đích kinh tế).
Cơ chế chuyển
đổi đất đai tự
nguyện đối với
các dự án phát
triển kinh tế


Giảm bớt khối lượng
công việc cho các cơ
quan nhà nước


Khó có sự thống nhất
về phương án đền bù
Dễ nẩy sinh tiêu cực,
tham nhũng giữa các
dự án, nhà đầu tư,

người sử dụng đất và
các cấp quản lý
Người dân được chủ
động tham gia

Cần có kế hoạch
cụ thể, đồng bộ
giữa các dự án
Nhà nước khó
tham gia điều tiết
vào quy trình cũng
như giá bồi thường



21
Có thể rút ra một số nhận xét sau:
- Việc nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt đảm bảo
được tính chủ động trong kế hoạch, tuy nhiên cần xem xét điều chỉnh một số chính
sách về giá khi bồi thường, hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi.
- Việc áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện sẽ không thể giải quyết trọn
vẹn vấn đề đất đai cho các dự án phát triển kinh tế, xã hội nếu bỏ qua vai trò của Nhà
nước như là một trung gian hòa giải để điều hòa lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân
và cũng qua đó để bảo đảm lợi ích của nhà nước, của toàn xã hội.
- Cần tiếp cận quyền được bồi thường của người sử dụng đất như một quyền
đối với tài sản thông thường khi bị thu hồi, không phân biệt thu hồi vào mục đích.
Theo hướng đề xuất này, cần thu hẹp các trường hợp thu hồi đất (phương án 2).
3.3.3.2. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Qua phân tích 3 nội dung bằng phương pháp SWOT có một số nhận xét sau:
Bảng 3.13: Phân tích về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ

Phƣơng án
Ƣu điểm
Nhƣợc điểm
Cơ hội
Thách thức
I
BỒI THƢỜNG
1
Giá đất tính
bồi thường áp
dụng theo
Bảng giá
Tính thống nhất cao
Nhà nước đóng vai
trò chủ động
Giá đất không sát giá
thị trường
Có sự chênh lệch lớn
tại vùng giáp ranh
giữa các địa phương
Đảm bảo tính ổn
định trong công tác
bồi thường.
Khẳng định vai trò
đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước
Tỷ lệ khiếu
kiện cao

2
Giá đất tính
bồi thường
theo giá đất
cụ thể
Tạo được sự đồng
thuận trong dân
Giá đất sát giá TT
Giảm khiếu kiện
Phát sinh tham
nhũng, quan liêu của
các cơ quan xác định
giá với nhà đầu tư
Đất đai tham gia vào
nền kinh tế thị
trường như một loại
hàng hóa
Phát sinh nhân
lực, bộ máy, cơ
quan xác định
giá đất cụ thể
II
HỖ TRỢ
1
Hỗ trợ chuyển
đổi nghề được
tính bằng tiền
Chủ động trong việc
tổ chức thực hiện
bồi thường

Người được bồi
thường sử dụng tiền
hỗ trợ không đúng
mục đích
Người được bồi
thường chủ động
trong việc chuyển
đổi nghề phù hợp
Dễ phát sinh
những vấn đề xã
hội bức xúc
Cần chủ động
nguồn kinh phí
2
Hỗ trợ chuyển
đổi nghề bằng
tiền hoặc đất
dịch vụ
Chủ động hơn đối
với các địa phương
có quỹ đất
Khiếu kiện tại các
khu vực giáp ranh
Sử dụng tiền không
đúng mục đích
Người được bồi
thường chủ động lựa
chọn hình thức nhận
hỗ trợ
phát sinh những

vấn đề XH
Cần chủ động
nguồn kinh phí
và quỹ đất
III
TÁI ĐỊNH CƢ
1
Tái định cư
bằng đất ở,
nhà ở hoặc
bằng tiền theo
yêu cầu
Nhà nước chủ động
trong việc bố trí tái
định cư
Các nhà đầu tư dễ
dàng chấp nhận hơn
Người dân có thể
không chấp nhận khu
tái định cư
Dễ phát sinh khiếu
kiện
Tạo nhiều cơ hội lựa
chọn cho các chủ đầu
tư cũng như người
dân có đất bị thu hồi
Cần chủ động
nguồn kinh phí
và quỹ đất
2

Tái định cư
tại chỗ
Đạt được sự đồng
thuận cao
Giảm khiếu kiện

Đảm bảo cho người
có đất bị thu hồi ổn
định đời sống
Dự án không có
quỹ đất ở, nhà ở
gặp khó khăn



22
(i) Đối với vấn đề bồi thường: Đề xuất đối với giá đất phục vụ cho mục đích
bồi thường nên theo phương án tính giá đất cụ thể và có các quy định về tư vấn giá đất
và tổ chức tư vấn giá đất độc lập.
(ii) Đối với vấn đề hỗ trợ: Hỗ trợ chuyển đổi nghề được tính bằng tiền và hỗ trợ
chuyển đổi nghề bằng tiền hoặc đất dịch vụ: hỗ trợ chuyển đổi nghề bằng tiền cần phải
giám sát chặt chẽ để tránh những hậu quả về mặt xã hội và môi trường. Đối với hỗ trợ
chuyển đổi nghề nên theo phương án tính bằng tiền hoặc bằng đất dịch vụ và cần chủ
động về nguồn kinh phí, quỹ đất dịch vụ.
(iii) Đối với vấn đề tái định cư: Tái định cư tại chỗ là phương án tối ưu nhất,
không làm ảnh hưởng nhiều đến đời sống của người có đất bị thu hồi. Để thực hiện
theo phương án này đòi hỏi phải được tính toán, trù liệu ngay từ khi xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất; khi xây dựng khu tái định cư phải bảo đảm có điều kiện hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội và cần thực hiện dự án tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất
3.3 xui mi nh v thu ht, bng, h tr

3.3.4.1. Về cơ chế thu hồi đất, cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện
Ngoài các trường hợp thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự
án phát triển kinh tế - xã hội được quy định tại Điều 40 và Điều 41 của Luật Đất đai
2003 cần đổi mới theo hướng:
- Các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội được áp dụng cơ
chế thu hồi đất khi có mục tiêu chủ yếu đáp ứng cho nhu cầu phát triển đất nước, có
gắn với mục đích kinh doanh của nhà đầu tư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cần tập trung vào nguyên tắc hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và những
người bị thu hồi đất.
- Chủ yếu thực hiện thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất “sạch”
gắn với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được xác định, đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất theo
nguyên tắc hài hoà lợi ích, được cộng đồng dân cư địa phương đồng thuận.
3.3.4.2. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Quy định cụ thể về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế, xã hội. Không bồi thường về đất, chi phí đã đầu tư vào đất đối với
các trường hợp thu hồi đất do vi phạm nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật,
ngăn ngừa, răn đe các hành vi vi phạm.
- Nhà nước chịu trách nhiệm về bồi thường, hỗ trợ đối với tài sản là quyền sử
dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Nhà đầu tư có trách nhiệm bồi thường



23
cho Nhà nước về tài nguyên đất nông nghiệp và rừng bị mất. Nhà đầu tư có trách
nhiệm bồi thường cho người bị thu hồi đất về thiệt hại do mất sinh kế, mất việc làm
cho tới khi tìm được sinh kế mới và các thiệt hại khác.
- Đa dạng hoá phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp các

dự án vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội để giải quyết vấn đề hài hoà lợi ích các
bên, trong đó cần lưu ý tới việc áp dụng kinh nghiệm quốc tế về phương thức “chia sẻ
lợi ích” cho các dự án khai thác tài nguyên thiên nhiên và phương thức “góp đất và
điều chỉnh lại đất đai” cho các dự án phát triển và chỉnh trang các khu dân cư.

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
1.Kết luận
1.1. Hệ thống pháp luật đất đai của nước ta, bao gồm cả những quy định về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được hình thành dựa trên cơ sở lý luận của học
thuyết Mác - Lênin, phải được thiết kế, hoàn thiện dựa trên các quan hệ thị trường,
đồng thuận và hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, người có đất bị thu hồi. Như
vậy, địa tô chênh lệch 1 (được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như
độ phì tự nhiên, vị trí đất …) và địa tô tuyệt đối (tạo thành do sự phân phối lại địa tô
chênh lệch giữa người sở hữu và người sử dụng đất) phải thuộc về Nhà nước - đại diện
chủ sở hữu, địa tô chênh lệch 2 (được tạo thành do sự chênh lệch về mức độ đầu tư của
con người giữa hai mảnh đất cùng diện tích) được phân phối cho người sử dụng đất
(nhà đầu tư, hộ gia đình, cá nhân).
1.2. Chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày
càng được quy định rõ ràng, từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên, một số quy định về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn chưa thực sự được đặt trên quan điểm
phát triển, chưa quan tâm đầy đủ lợi ích của người dân có đất bị thu hồi. Việc tổ chức
thực hiện trong nhiều trường hợp làm chưa tốt, thiếu công bằng, không minh bạch đã
làm gia tăng sự không đồng tình của người dân. Thu hồi đất đang gặp các thách thức
về: quyền tài sản của công dân, năng lực của Nhà nước trong quản lý đất đai, quản lý
thị trường bất động sản, vấn đề ổn định đời sống và việc làm cho cộng đồng dân cư,
vấn đề an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
1.3. Luận án đã đưa ra những đề xuất hoàn thiện quy định về thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư với mục tiêu rõ ràng, hướng tới việc bảo đảm tính bền vững
xã hội trong quá trình chuyển đổi đất đai, trong việc giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, cụ thể trong từng vấn đề dưới đây:

- Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải trên cơ sở nhận
thức đầy đủ, toàn diện vai trò của đất đai: (i) Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn;
(ii) Đất đai là tài sản của người sử dụng đất; (iii) Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng.