Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN VĂN PHÚC


NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
CHO PHƢỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI







THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN VĂN PHÚC


NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
CHO PHƢỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG

CHỮ KÝ PHÒNG
QUẢN LÝ ĐÀO TẠO SĐH
CHỮ KÝ
KHOA CHUYÊN MÔN
CHỮ KÝ
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

THÁI NGUYÊN - 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trƣờng Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận đƣợc sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và ngƣời thân đã giúp tôi vƣợt qua
những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chƣơng trình đào tạo Thạc sỹ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin đƣợc bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Hoàng
Văn - nguyên trƣởng khoa Tài nguyên và Môi trƣờng - Trƣờng Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã hƣớng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất
cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trƣờng, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sƣ, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trƣờng Đại họ .
Xin cảm ơn UBND phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long và cán bộ
công nhân viên và ngƣời dân trên địa bàn phƣờng đã giúp đỡ tôi trong việc
điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận đƣợc những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
đƣợc hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
i Nguyên, ngày tháng năm 2014
Học viên

Nguyễn Văn Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục đích 2
3. Mục tiêu 2
4. Yêu cầu đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4
1.1.1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm 4
1.2. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 9
1.2.1. Vùng giá đất 9
1.2.2. Vùng giá trị đất đai 10
1.2.3. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 11
1.2.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 11
1.2.5. Tƣơng quan giá đất 12
1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng và phƣơng pháp xác định vùng
giá trị đất đai 13
1.3.1. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng vùng giá trị đất đai 13

1.3.2. Các phƣơng pháp xác định vùng giá trị đất đai 14
1.4. Hệ thống thông tin địa lý 16


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý(GIS) 16
1.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 17
1.4.3. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng 19
1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nƣớc 20
1.5.1. Tình hình trên thế giới 20
1.5.2. Tình hình trong nƣớc 21
Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu 24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 24
2.3. Nội dung nghiên cứu 24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phƣờng Hà Phong, TP. Hạ Long 24
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 24
2.3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng tới xác
định vùng giá trị giá đất 24
2.3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và
công nghệ GIS 25
2.3.5. Ứng dụng phƣơng pháp xây dựng tƣơng quan giá đất giữa các
đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá
đất hàng loạt theo giá đất thực tế 25
2.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 25
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 26
2.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 26
2.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp và xử lý số liệu 27

2.4.3. Phƣơng pháp bản đồ 27
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia 28
2.4.5. Phƣơng pháp GIS 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế 36
3.1.3. Điều kiện xã hội 38
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 42
3.2.1. Thực trạng quản lý 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 45
3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng tới xác
định vùng giá trị, giá đất 48
3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và
công nghệ GIS 51
3.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian 51
3.4.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính 55
3.5. Ứng dụng phƣơng pháp xây dựng tƣơng quan giá đất giữa các
đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất
hàng loạt theo giá đất thực tế. 58
3.5.1. Xây dựng ma trận tƣơng quan giá đất theo điều tra 58
3.5.2. Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết
năm 2014 theo kết quả điều tra năm 2013 60
3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

1. Kết luận 64
2. Kiến nghị 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
PHỤ LỤC 70



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt
Giải nghĩa
BĐS
Bất động sản
CS
Cộng sự
CP
Chính Phủ
GIS
Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ
Hệ tọa độ
MDS
Multi – Dementional Scaling
NĐ
Nghị định
PCA
Principal Component Analysis

QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VND
Việt Nam đồng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Ma trận tƣơng quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm
t(i),[1] 13
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 45
Bảng 3.2: Bảng danh sách các trục đƣờng chính của phƣờng Hà Phong 52
Bảng 3.3: Phân đoạn đƣờng chính trên địa bàn phƣờng Hà Phong 55
Bảng 3.4: bảng giá đất theo quy định năm 2013 của các đoạn đƣờng
chính trên toàn phƣờng Hà Phong 58
Bảng 3.5: Tƣơng quan giá đất theo quy định của phƣờng Hà Phong
năm 2013 59
Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 các đoạn đƣờng còn lại theo G5 60



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của phƣờngHà Phong 47
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của phƣờng Hà Phong 47
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất chƣa sử dụng năm 2013 của phƣờng Hà Phong 48
Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hƣởng giá đất tại phƣờng
Hà Phong (MDS) 49
Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất trong mẫu
nghiên cứu (84 – 99%) 50
Biểu đồ 3.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hƣởng tới giá đất ở (PCA) 50




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1: Bản đồ địa chính phƣờng Hà Phong đƣợc chuẩn hóa 52
Hình 3.2: Hệ thống giao thông phƣờng Hà Phong trong ArcGIS 53
Hình 3.3: Vùng dân cƣ trên trục đƣờng chính Quốc lô 18A mới đoạn từ
cầu Lộ phong đến chân dốc Đèo Bụt 54
Hình 3.4: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cƣ trên toàn phƣờng Hà Phong
theo hệ thống giao thông 54
Hình 3.5: Vùng giá trị theo tuyến đƣờng Quốc lô 18A mới đoạn từ cầu
Lộ phong đến chân dốc Đèo Bụt 57
Hình 3.6: vùng giá trị theo vị trí trên đƣờng Cầu Gỗ đoạn từ đƣờng 18A
đến đƣờng vào mỏ Tân Lập 57

Hình 3.7: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai 58
Hình 3.8: Dữ liệu vùng giá đất chi tiết dự kiến theo kết quả điều tra 2013
phƣờng Hà Phong 61




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Việc sử dụng tài nguyên đất trên thế giới cũng nhƣ tại Việt Nam là vấn đề
đang thu hút rất nhiều quan tâm trong thời gian qua [1]. Đây là tài nguyên vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở văn
hoá, an ninh, quốc phòng [23]. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với
mọi ngành nghề và hoạt động sống của con ngƣời. Do đó công tác quản lý đất
đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nƣớc về các vấn
đề xã hội.
Tuy nhiên, việc thực hiện các nội dung về quản lý nhà nƣớc về đất đai
ngày nay còn gặp nhiều khó khăn bất cập, nhất là công tác chỉnh lý biến động
đất đai, quản lý Nhà nƣớc về tài chính đất đai bao gồm công tác ban hành giá
đất [13]. Trong khi, giá đất là phƣơng tiện quan trọng trong việc phân bổ
nguồn lực đất đai, là cốt lõi của thị trƣờng đất đai phản ánh trực tiếp những
thay đổi trong thị trƣờng. Giá đất ở là một phần quan trọng của giá đất tại các
đô thị, cho ta thấy tình trạng của thị trƣờng bất động sản [8]. Đây đồng thời là
một cơ sở khoa học để theo dõi biến động và kiểm soát vĩ mô thị trƣờng đất
đai, qua đó đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản.
Nhận thấy điểm cốt lõi của vấn đề là “giá đất”, sau 20 năm ban hành luật đất

đai, lần sửa đổi luật đất đai năm 2013 (lần 2) đặc biệt chú trọng tới phƣơng
pháp định giá đất và giá đất xác định theo vùng giá trị đất đai với mục tiêu
xây dựng thành công phƣơng pháp xác định giá đất sát với thị trƣờng, để giúp
công tác quản lý trong lĩnh vực của thị trƣờng đất đai dễ dàng và thuận tiện
hơn [20].
Bên cạnh đó, giờ đây với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
tin sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần nhƣ trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã
hội đời sống con ngƣời. Công nghệ thông tin địa lý (GIS) là công cụ mạnh mẽ
đƣợc ứng dụng sâu rộng đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý tài nguyên đất đai
nhằm mục đích sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng xu thế hội nhập
và phát triển đất nƣớc [2].
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nƣớc hiện nay, định giá đất là một nhu
cầu của thực tiễn của nền kinh tế thị trƣờng [14]. Xuất phát từ nhu cầu thực
tiễn, phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long đã có nhiều chuyển biến về đất
đai, sẽ là điểm nóng về đầu tƣ quy hoạch và phát triển. Đòi hỏi công tác quản
lý tài nguyên đất đai hoạt động có hiệu quả hơn nữa, đặc biệt trong công tác
quản lý hành chính về đất đai[27]. Với mong muốn giải quyết vấn đề bức xúc
nêu trên, tôi đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng bản
đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà
Phong, thành phố Hạ Long”.
2. Mục đích
Xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt
góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai phƣờng Hà Phong,
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
3. Mục tiêu

- Xác định một số nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất tại phƣờng Hà Phong
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá
đất hàng loạt thử nghiệm tại phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá, quản lý
giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
4. Yêu cầu đề tài
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất
trên địa bàn phƣờng Hà Phong, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử
dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu
cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc .
- Các đề xuất và giải pháp phải đƣa ra đƣợc những tồn tại và biện pháp
hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm
* Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất:
- Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ƣớc tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trƣờng. Nhƣ vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một
thời điểm xác định, ngƣời ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá
đất, có những tác động chung và các tác động mang tính cá biệt. Ví dụ khi
xem xét các yếu tố cá biệt, hay nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các
đặc trƣng và điều kiện riêng của bản thân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất.
Ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của
từng thửa đất của mỗi loại. Các yếu tố ảnh hƣởng: i) Diện tích: diện tích loại
đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh
hƣởng đến giá cả. ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hƣởng đến
việc sử dụng đất và cũng ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng bày và thu lợi nên ảnh
hƣởng đến giá đất. iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
phố đều khó sử dụng nên ảnh hƣởng đến giá đất. iv) Hình dáng mảnh đất đẹp
là vuông vắn, còn các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất
quy tắc, [28].
- Định giá thửa đất: là sự ƣớc tính về giá cả của thửa đất tại một thời
điểm. Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả
của thửa đất tại thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để
quyết định phƣơng thức đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất
theo thị trƣờng hay giá của thửa đất theo thị trƣờng thì phải xem xét đến tất cả
các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
- Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ƣớc tính về giá cả của các thửa
đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một
loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định
giá mà ngƣời ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có
giới hạn các yếu tố tác động.
Trƣờng hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trƣờng có tính
đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ
thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn
đề này một số nƣớc phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và
giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản.
* Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm:
Nhƣ đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ƣơng quy định đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến
từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất
khách quan khoa học phải đƣợc hình thành từ một quá trình hình thành thông
qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất
và công dụng thống nhất. Định giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không
những đáp ứng đƣợc yêu cầu quản lý trƣớc mắt tạo ra nhƣ căn cứ để tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất mà chính là tạo
thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn để tạo ra một hệ thống
giá khách quan và khoa học.
* Các phương pháp định giá đất:
Nhìn chung, có thể phân loại các phƣơng pháp xác định giá trị đất đai
theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận hiện đại.
Theo cách tiếp cận truyền thống: Có 5 phƣơng pháp thƣờng áp dụng, bao gồm:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán);
- Phƣơng pháp chi phí hay phƣơng pháp thầu khoán;
- Phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ;
- Phƣơng pháp lợi nhuận hay phƣơng pháp kế toán;
- Phƣơng pháp thặng dƣ hay còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả định.
Theo cách cách tiếp cận hiện đại: Đó là phƣơng pháp định giá đất hàng
loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính kết hợp với cơ sở dữ
liệu. Phƣơng pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và đƣợc xếp chung thành một
nhóm các phƣơng pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính
(computer - assisted mass appraisal - CAMA)". Phƣơng pháp CAMA phát
triển theo một số hƣớng:
- Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
- Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
- Kết hợp hai giải pháp.
1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải:
Theo nhóm thứ nhất, phƣơng pháp định giá đất hàng loạt dựa vào
CAMA. CAMA cung cấp các kỹ thuật nhƣ xây dựng các mô hình toán học và
ƣớc lƣợng các hàm hồi quy về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến
số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trƣớc hết là các
điều kiện, các tham số, hệ số tƣơng quan, hệ số hồi quy Những yếu tố này
phụ thuộc khá nhiều vào từng địa phương, nhƣng nếu đƣa ra đƣợc cách xác
định chuẩn thì phƣơng pháp này sẽ là công cụ khá đắc lực trong định giá hàng
loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong định giá cá biệt bất động sản.
Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng đƣợc phân theo
ra các hƣớng:
a) Nhóm ứng dụng phương pháp hồi quy: Bản chất là xây dựng hàm hồi

quy bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
dựa trên ý nghĩa "thụ hƣởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, ph-
ƣơng pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hƣởng để xử lý bài toán và tìm
các ƣớc lƣợng.
(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố
tác động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị
đất đai là một trong những phƣơng pháp cơ bản. Phƣơng pháp này có thể giải
quyết theo bài toán định lƣợng và định tính (dùng cho phƣơng pháp chuyên
gia). Hƣớng giải quyết định lƣợng là phƣơng pháp mô hình hóa theo (1) thông
qua việc tìm hệ phƣơng trình tác động nhân tố.
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS
Theo nhóm thứ hai: Đây là phƣơng pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên
hỗ trợ của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu nhƣ CSDL địa chính. Dựa vào sự
phát triển và quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nƣớc
phát triển đã kết hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa
chính và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất. Bản
chất là sử dụng khả năng mạnh của CSDL địa chính phát triển theo hƣớng đa
chức năng kết hợp với khả năng của GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung
cho công tác quản lý đất đai trong đó có công tác định [14].
3. Kết hợp hai giải pháp
Kết hợp hai hƣớng trên trong một bài toán tổng thể. Đây là xu hƣớng
chung của lý thuyết định giá hiện đại.
* Phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phƣơng pháp xác định giá
đất cụ thể đƣợc hƣớng dẫn thi hành:


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp: Là phƣơng pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trên thị trƣờng của loại đất tƣợng tự (về loại đất , diện tích
đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đƣờng phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc áp dụng để định giá đất khi trên thị
trƣờng có các loại đất tƣợng tự đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất so sánh
đƣợc với các loại đất cần định giá.
- Phƣơng pháp thu thập: Là phƣơng pháp xác định mức giá tính bằng
thƣơng số giữa mức thu thập thuần túy thu đƣợc hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân
hàng thƣơng mại nhà nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa
bàn. Phƣơng pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định đƣợc khoản
thu nhập mang lại từ đất.
- Phƣơng pháp chiết trừ: Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất). Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng để xá định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp không có đủ số liệu về giá thị
trƣờng của các thửa đất trống tƣơng tự để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực
tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trƣờng của các thửa đất có tài

sản gắn liền với đất tƣơng tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phƣơng pháp thặng dƣ: Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong
khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tƣơng tự trên thị tƣờng để áp
dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, 2013)[15].
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất đƣợc hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên,
tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà
nƣớc và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình
thƣờng. Ngƣời trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó [29].
1.2. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai
1.2.1. Vùng giá đất
- Định nghĩa về vùng giá đất
Định giá đất nhƣ đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng
loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định,
có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp
các vùng này là các vùng có cùng ƣớc tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá
trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi

tắt là vùng giá đất
- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố
Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị
diện tích của một đƣờng phố là các vùng cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất
theo đƣờng phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn
vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đƣờng phố là các vùng cùng
giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo
vị trí của đƣờng phố đó.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
1.2.2. Vùng giá trị đất đai
- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp
đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả
kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá đất,
nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn
diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết
quả định giá đƣợc xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn.
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng
cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là
vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng.
- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất.
Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các Bất động sản - Đối tƣợng của định giá cùng chịu ảnh hƣởng bởi
các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau
hoặc gần giống nhau [23].

Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất đƣợc
tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm.
Trong một khoảng thời gian nào đó sự ƣớc tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó
có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhƣng các giới hạn
địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tƣơng đối) khi đó ta gọi các
vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó [15]. Vùng giá
trị đối với đất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình
sử dụng đất nào đó ví dụ nhƣ đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất
có cùng sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có
giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Cho ta hình ảnh về vùng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn định tƣơng đối trong một khoảng thời gian
thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó.
- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố.
Các vùng giá đất đƣờng phố theo các đƣờng phố hằng năm có giá trị trên
một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm xuống, nhƣng giới hạn địa lý của
các vùng này ổn định tƣơng đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi vùng
này là vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố trong khoảng thời gian đó.
Các vùng giá đất theo vị trí đƣờng phố hàng năm có giá trị trên một đơn
vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhƣng giới hạn địa lý của các vùng này ổn
định tƣơng đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá
trị đất đai theo vị trí đƣờng phố trong khoảng thời gian đó [14].
1.2.3. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là
dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác nhau

ở điểm vùng giá đất đã đƣợc tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ
đƣợc đánh giá ở dạng tiềm năng.
-Vùng giá đất đƣợc xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một
thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai đƣợc xác định (ở dạng tiềm
năng - chƣa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
-Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền
đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị
trƣờng thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những điều
kiện nhƣ vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng.
1.2.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai
Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để
đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là
quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó đƣợc phản ánh trên thị trƣờng.
Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lƣợng, đẳng
cấp nào đó trong một điều kiện thị trƣờng nhất định. Nó làm căn cứ để nhà nƣớc,
tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai.
Định giá đất là ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lƣợng đất tốt
xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của
thị trƣờng, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng
chính xác.
Thông qua định giá đất, nắm bắt đƣợc nhanh chóng động thái giá cả của
giá trị sử dụng đất trên thị trƣờng, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất,
chi tiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp
đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá

cả, tìm ra đƣợc giá thật, nâng cao độ chính xác định giá, nắm đƣợc mức giá
đất hợp lý.
Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ
khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp
lý, tăng cƣờng quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai.[12].
1.2.5. Tương quan giá đất
Tƣơng quan giá đất giữa các đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ
liệu điều tra xây dựng bản đồ giá đất theo giá đất.
ý nghĩa của việc xác định giá trị ma trận tƣơng quan này là ở chỗ các
mẫu điều tra về giá đất thu đƣợc hàng năm là rời rạc, không phân bố đều; ta
không thể lấy giá đất của thời điểm khác nhau để so sánh mà các mẫu thống
kê giữa các năm chỉ có thể so sánh đƣợc thông qua giá trị tƣơng quan. Khi có
tƣơng quan xác suất hay tƣơng quan trung bình giá đất giữa vùng thông qua
ma trận tƣơng quan, sẽ giúp ta ƣớc lƣợng đƣợc trị đáng tin cậy của giá đất các
vùng khác thông qua một số lƣợng có hạn mẫu tại thời điểm đó[15].


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
a) Ma trận tƣơng quan giá đất đƣợc thiết lâp theo bảng 1.
Bảng 1.1: Ma trận tƣơng quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm t(i),[1]

G1
G2
…
Gn
G1
1
TQ(G1/G2)

…
TQ(G1/Gn)
G2

1
…
TQ(G2/Gn)



…
TQ(G3/Gn)
…


…
…
Gn-1



TQ(Gn-1/ Gn)
Gn



1
Trong đó: Giá đất đƣờng phố (i) ký hiệu là G(i). Nếu lấy giá đất tuyến
1 so sánh tỷ số với các vùng còn lại. Khi đó giá đất tuyến phố 1 (đ/m2)/ Giá
đất tuyến i (đ/m2) sẽ lập thành một ma trận tƣơng quan hàng giữa TQ( 1) với

tuyến thứ i.
Tính giá đất khi biết tƣơng quan (i.j) và mẫu điều tra tại tuyến j
Căn cứ vào giá đất của năm kế tiếp (có kết quả điều tra giá đất có ít nhất
hai tuyến phố trùng với các tuyến phố đã lập tƣơng quan).
Tƣơng quan G(ij)= Giá đất Gi-/ Giá đất Gj
Do vậy.
Giá đất G(i)= Tƣơng quan G(ij)* Giá đất Gj
1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng và phƣơng pháp xác định vùng
giá trị đất đai
1.3.1. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng vùng giá trị đất đai
Bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v
* Nhân tố kinh tế xã hội
Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hƣởng
đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:
- Mức độ phồn hoa.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
- Mức độ thông thoáng.
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn.
- Mật độ nhân khẩu.
* Nhân tố tự nhiên
Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hƣởng
đến phân vùng đất đai. Chất lƣợng môi trƣờng, độ dốc địa hình, lực chịu tải
của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nƣớc, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự
nhiên của thành phố gây ảnh hƣởng tốt xấu đến phân vùng đất đai.
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.

- Tình trạng ngập lụt và thoát nƣớc.
- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lƣợng môi trƣờng.
* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hƣởng đến phân vùng đất đai là quy
hoạch đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ
yếu của quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của
tƣơng lai, nhƣng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã đƣợc thể hiện trên thực tế
trong thị trƣờng đất đai [14].
1.3.2. Các phương pháp xác định vùng giá trị đất đai
Từ các cách tiếp cận về khái niệm vùng giá trị đất đai, đã đƣa ra một vài
hƣớng đi để xây dựng đƣợc vùng giá trị đất đai cụ thể ƣu nhƣợc điểm của 3
phƣơng pháp xây dựng:
Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên
chúng ta có các phƣơng pháp tƣơng ứng xác định vùng giá trị đất đai.
Phƣơng pháp 1. Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định đƣợc vùng giá
đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay