giao dịch dân sự vô hiệu và các căn cứ pháp lý

“T×m hiÓu 3 vô ¸n liªn quan ®Õn b¶o vÖ quyÒn lîi ngêi thø ba ngay t×nh khi giao dÞch d©n sù v«
hiÖu”, Nhãm 1- NO7- TL3
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Đặt vấn đề
Cuộc sống hàng ngày luôn diễn ra các quan hệ pháp luật dân sự và cũng luôn
chứa đựng những phức tạp, rắc rối mà các quan hệ, giao dịch này mang lại. Chính vì
vậy, pháp luật là công cụ có sức mạnh lớn nhất để điều chỉnh, giải quyết các vấn đề nảy
sinh nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia quan hệ, giao dịch mà trong
đó có quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự vô hiệu. Cùng tìm
hiểu về ba vụ án có thật liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình
khi giao dịch dân sự vô hiệu để làm rõ hơn vấn đề này!
Giải quyết vấn đề
A. Cơ sở lý luận
1. Khái niệm người thứ ba ngay tình:
Người thứ ba ngay tình trước hết là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
đối với tài sản nhưng ngay tình. Theo quy định tại điều 189 – BLDS 2005 có 2 khái
niệm: 1. Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu không phù hợp với
quy định tại điều 183 – BLDS 2005, đó là hành vi chiếm hữu không rơi vào các trường
hợp sau: Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài
sản; Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch phù hợp với quy
định của pháp luật như quan hệ mua bán, cho vay, tặng cho, trao đổi, cho thuê, cho
mượn, gửi giữ…. 2. Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là
người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có
căn cứ pháp luật.
2. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu và các căn cứ pháp lý:
Trước hết, cần hiểu “giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn
phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
1
Tìm hiểu 3 vụ án liên quan đến bảo vệ quyền lợi ngời thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô
hiệu, Nhóm 1- NO7- TL3
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

iu 122 BLDS 2005 quy nh v iu kin cú hiu lc ca giao dch dõn s. Ti iu
127 BLDS 2005 quy nh v Giao dch dõn s vụ hiu: Giao dch dõn s vụ hiu l
giao dch dõn s khụng cú mt trong cỏc iu kin c quy nh ti iu 122. iu
128, 129, cho n iu 135 quy nh v cỏc trng hp giao dch dõn s vụ hiu.
iu 138 nhm Bo v quyn li ca ngi th ba ngay tỡnh khi giao dch dõn s vụ
hiu.
B. Tỡm hiu, phõn tớch 3 v ỏn cú liờn quan n vic bo v quyn li ca ng th 3
ngay tỡnh khi giao dch dõn s vụ hiu.
I. V vic 1:
1. Mụ t ni dung s vic:
Vo trung tun thỏng 3/2009, bn tin Thi s ca i Truyn hỡnh Vit Nam v
mt s bỏo chớ a tin v vic Cụng ty D&T la bỏn cho ngi dõn 47 cn bit th ti
Khu du lch sinh thỏi cao cp An Khỏnh, xó An Khỏnh, huyn Hoi c, tnh H Tõy
(c). õy l D ỏn c U ban nhõn dõn tnh H Tõy (c) cp phộp cho Tp on Bo
Sn nm 2004 xõy dng khu bit th kinh doanh. n thỏng 12/2007, Cụng ty Bo
Sn (thuc Tp on Bo Sn) ký hp ng hp tỏc u t vi Cụng ty D&T; theo ú,
Cụng ty Bo Sn gúp vn bng quyn s dng 47 lụ t ti D ỏn v Cụng ty D&T gúp
vn bng tin mt (97 t ng) xõy dng 47 cn bit th trờn 47 lụ t nờu trờn. Vỡ
nhiu lý do khỏc nhau, Cụng ty D&T khụng gúp vn bng ton b vn t cú ca mỡnh
thc hin hp ng hp tỏc u t nờu trờn m vay vn ca GPBank (Ngõn hng)
trờn c s th chp chớnh 47 cn bit th c hỡnh thnh trong tng lai ti D ỏn. Sau
khi ký kt hp ng tớn dng, cn c ngh ca Ngõn hng, Tp on Bo Sn, Cụng
ty D&T v Ngõn hng ký biờn bn cam kt 3 bờn, trong ú quy nh rừ: Trong thi gian
Cụng ty D&T cũn n vay ti Ngõn hng, Tp on Bo Sn khụng gii quyt bt c yờu
cu no liờn quan n vic th chp, cm c, tng cho, tha k, chuyn quyn s dng
t i vi 47 cn h nờu trờn khi cha cú chp thun ca Ngõn hng. Tuy nhiờn, n
2
Tìm hiểu 3 vụ án liên quan đến bảo vệ quyền lợi ngời thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô
hiệu, Nhóm 1- NO7- TL3
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

thi im thỏng 12/2008, Cụng ty D&T ó rao bỏn ht 47 cn bit th nờu trờn cho hng
chc cỏ nhõn. Trong hp ng mua bỏn ký vi cỏc cỏ nhõn, Cụng ty D&T cam kt s
bn giao nh xõy thụ cho bờn mua vo cui nm 2008. Ton b tin bỏn 47 cn bit th
hỡnh thnh trong tng lai núi trờn ó khụng c Cụng ty D&T dựng tr n vay
Ngõn hng. Phỏt hin thy hnh vi vi phm hp ng ca Cụng ty D&T, Ngõn hng ó
ra thụng bỏo thay th Cụng ty D&T thc hin quyn v ngha v hp phỏp i vi 47
cn bit th nờu trờn. Khi n thi hn bn giao bit th theo cam kt, Cụng ty D&T
mi ch lm c c s h tng ng sỏ. Lỳc ú, nhng khỏch hng mua n nhn bn
giao nh xõy thụ mi bit c mỡnh b Cụng ty D&T la v ó gi n t cỏo vi c
quan cụng an.
2. Ch th ca v vic:
Cụng ty D&T, Cụng ty Bo Sn thuc Tp on Bo Sn, Ngõn hng GP Bank,
ngi th ba ngay tỡnh l nhng h dõn ó mua 47 cn bit th ti Khu du lch An
Khỏnh thuc H Tõy (c).
3. C quan gii quyt v vic: C quan cnh sỏt iu tra (B Cụng An)
4. Ni dung gii quyt v quyt nh ca c quan ú:
Thỏng 1/2009, C quan Cnh sỏt iu tra (B Cụng an) ó khi t, bt giam b
Trn Th Hng Hnh, Giỏm c Cụng ty D&T v hnh vi la o chim ot ti sn (v
n nay vn b tm giam). Thỏng 4/2009, c quan iu tra ó khi t ụng V Ngc
Ton, nguyờn Phú tng giỏm c GP Bank. Cựng b khi t vi ụng Ton cũn cú 2 cỏn
b khỏc ca GP Bank khi ú l Nh ỡnh Hiu, Trn Anh Tun v 5 giỏm c cỏc cụng
ty t nhõn liờn quan. V vic vn ang trong quỏ trỡnh c c quan cnh sỏt iu tra
tip tc khoanh vựng, lm rừ. Ngy 19/3/2010, C quan Cnh sỏt iu tra (B Cụng an)
ó khi t thờm 5 b can nguyờn l cỏn b Ngõn hng thng mi c phn Du khớ ton
cu (GP Bank) v hnh vi vi phm cỏc quy nh cho vay trong hot ng ca cỏc t
chc tớn dng gm: Nh Phng, nguyờn Phú tng giỏm c GP Bank; V Th
3
Tìm hiểu 3 vụ án liên quan đến bảo vệ quyền lợi ngời thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô
hiệu, Nhóm 1- NO7- TL3
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ngoan, nguyờn Phú phũng ph trỏch Phũng H tr tớn dng GP Bank; Bựi c Hnh,
Tng Xuõn Mnh v Nguyn ỡnh Thi u nguyờn l cỏn b Phũng H tr tớn dng GP
Bank.
V vic vn ang trong quỏ trỡnh iu tra, cha cú bt c quyt nh no v v ỏn!
5. Nhng phõn tớch v nhn xột ca nhúm v v ỏn:
Nhng chi tit mu cht ca v vic:
Th nht: Vic ký kt hp ng gúp vn gia Cụng ty D&T v Tp on Bo Sn
trong v vic ny khụng ỳng theo quy nh ca phỏp lut. Cn c theo iu 727 v
Hp ng gúp vn bng giỏ tr quyn s dng t trong B lut Dõn s, iu 155 Lut
t ai v iu 1 Lut Cụng chng thỡ õy ó cú iu kin cn nhng thiu mt iu
kin giao dch ny cú hiu lc.
- iu kin cn: Giao dch c thc hin da trờn s tho thun hp phỏp gia hai
bờn tham gia. Lụ t m tp on Bo Sn gúp vn c xỏc nh hp phỏp (do
UBND tnh H Tõy c cp). Cụng ty D&T l mt cụng ty hp phỏp, ó c Nh
nc cp giy phộp kinh doanh.
- iu kin : (m v vic ny ó khụng cú) Theo lut t ai nm 2003 quy nh
vic gúp vn bng quyn s dng t phi c lp thnh hp ng (vn bn) cú
chng nhn ca c quan cụng chng nh nc (i vi bờn gúp vn bng quyn s
dng t l t chc nh Tp on Bo Sn). Trong iu 1 Lut Cụng chng cng
quy nh hp ng gúp vn bng quyn s dng t phi c s chng thc ca
Phũng Cụng chng. Nh vy, hp ng giao dch gia 2 bờn s cú hiu lc k t
thi im c cụng chng. Nhng õy hon ton khụng cú c s phỏp lý ny.
iu ú cho thy giao dch gia h cha cú hiu lc.
Th hai, vic Ngõn hng GP Bank cho cụng ty D&T vay vn theo hỡnh thc nhn
th chp ti sn hỡnh thnh trong tung lai l 47 cn bit th trong D ỏn nờu trờn l sai.
4
Tìm hiểu 3 vụ án liên quan đến bảo vệ quyền lợi ngời thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô
hiệu, Nhóm 1- NO7- TL3
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bi 47 cn bit th ú khụng thuc quyn s hu ca cụng ty D&T m thc ra tp on

Bo Sn mi l ch th cú quyn hp phỏp i vi s ti sn ny, vỡ cụng ty D&T ch l
nh u t th cp ca d ỏn. Vic cụng ty ny dựng ti sn ú th chp l cú s
ng tỡnh ca tp on Bo Sn, th hin trong vic 3 bờn: Bo Sn, cụng ty D&T, ngõn
hng GP Bank ó ký mt bn cam kt cú con du ca cỏc bờn, trong ú cú ghi: Trong
thi gian cụng ty D&T cũn vay n ti ngõn hng, Tp on Bo Sn khụng gii quyt bt
c yờu cu no liờn quan n vic th chp, cm c, tng cho, tha k, chuyn quyn s
dng t i vi 47 cn h nờu trờn khi cha cú chp thun ca ngõn hng. Trong bn
ký kt ny cũn quy nh:Trong thi gian cam kt cú hiu lc, cỏc bờn khụng c phộp
tit l thụng tin liờn quan n cam kt 3 bờn ny. Nh vy, õy ch l s cam kt cỏ
nhõn ca 3 bờn, trờn thc t cụng ty D&T khụng cú quyn hp phỏp i vi 47 cn h
trờn cng cú ngha l khụng cú quyn th chp ti sn cho Ngõn hng. Thờm na, cn c
vo nhng iu sau:
Khon 2 iu 323 B lut Dõn s (2005) quy nh: Vic ng ký giao dch bo m
c thc hin theo quy nh ca phỏp lut v ng ký giao dch bo m. Vic ng ký
l iu kin giao dch bo m cú hiu lc ch trong trng hp phỏp lut cú quy
nh v khon 3 iu ny cng ch rừ: Trng hp giao dch bm m c ký theo
quy nh ca phỏp lut thỡ giao dch bo m ú mi cú giỏ tr phỏp lý i vi ngi th
3, k t thi im ng ký. Theo iu 717 v Ngha v ca bờn th chp quyn s dng
t: phi lm th tc ng ký vic th chp. Cng theo iu 719 v Ngha v ca bờn
nhn th chp: Cựng vi bờn th chp ng ký vic th chp. iu 12 ca Ngh nh
163/2006 N-CP ngy 29/12/2006 ca Chớnh ph quy nh v giao dch bo m khng
nh vic th chp quyn s dng t bt buc phi ng ký giao dch bo m. iu 10
ca Ngh nh ny cng quy nh giao dch th chp quyn s dng t cú hiu lc k t
thi im ng ký th chp.
Theo nhng cn c phỏp lý trờn, hp ng cho vay vn bng hỡnh thc th chp t ca
Ngõn hng du khớ v cụng ty D&T bt buc phi cú ng ký giao dch bo m mi cú
5
Tìm hiểu 3 vụ án liên quan đến bảo vệ quyền lợi ngời thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô
hiệu, Nhóm 1- NO7- TL3
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

hiu lc. Nhng 2 ch th ny cựng vi tp on Bo Sn li cam kt riờng vi nhau
khụng cụng khai v vic ny. Bi vy, giao dch gia h b vụ hiu.
Th ba, s thiu cn trng ca cỏc khỏch hng mua nh:
Nhng ngi dõn ó ký hp ng mua 47 cn bit th hỡnh thnh trong tng lai vi
cụng ty D&T khụng phi khụng cú li trong v vic trờn. Vỡ h ó khụng kim tra chc
nng, thm quyn ca Cụng ty D&T i vi 47 cn bit th thụng qua yờu cu cụng ty
ny xut trỡnh cỏc giy t chng minh quyn s hu ti sn, thm quyn bỏn ti sn
(nh giy phộp xõy dng, giy phộp u t, giy chng nhn quyn s dng t.)
hoc tỡm hiu thụng tin v din tớch t xõy dng 47 cn bit th ti vn phũng ng ký
quyn s dng t, S k hoch v u t.. (nhng nu Ngõn hng, tp on Bo Sn
v cụng ty D&T ó ký cam kt khụng c tit l thụng tin v vic th chp thỡ vic
ngi dõn khụng bit c khu t c xõy dng thnh nh sau ny ó b th chp
cng l l ng nhiờn. Mt nn nhõn trong v vic ny núi:Tụi ó cn trng lờn
Ban qun lý xem mụ hỡnh, kim tra thụng tin, nhng khụng ng 10/1/2008 ký hp ng
thỡ t ó b th chp ngy 10/12/2007- theo Bỏo mng ca Hi quy hoch v phỏt trin
ụ th).
6. Phng thc gii quyt v vic ca nhúm:
- Truy t cỏc cỏ nhõn cú trỏch nhim trong v vic, ú l lónh o cụng ty D&T, cỏc
cỏn b ngõn hng GP Bank trc tip liờn quan n vic cho cụng ty D&T vay vn (tc
ng ý vi vic bt v khi t ca Cnh sỏt iu tra thuc B Cụng An ó núi trờn).
- Yờu cu cụng ty Bo Sn chu 1 phn trỏch nhim bi thng thit hi cho dõn.
- Cỏc khỏch hng mua 47 cn bit th trờn cú th bo v quyn li ca mỡnh da trờn
hp ng mua bỏn m cụng ty D&T ó ký kt vi h, ũi hi Nh nc cú bin phỏp
buc Cụng ty D&T phi bi thng s tin m h ó tr mua t, ng thi yờu cu
tp on Bo Sn v Ngõn hng du khớ chu trỏch nhim v nhng sai phm ca h.
Ngi dõn cú th vit n khiu ni trc tip ti UBND thnh ph H Ni hoc To ỏn
nhõn dõn.
6