Thực trạng và giải pháp công tác bồi thường đất tại Từ Liêm Hà Nôi

Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và
phát triển của các sinh vật nói chung và con ngời nói riêng. Hiện nay quá trình
công nghiệp hoá , hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang
diễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu t
xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất
yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc th-
ờng xuyên của không riêng một quốc gia nào. Giải phóng mặt bằng là một quy
trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính
đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu t. Nó không những ảnh hởng rất
lớn đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế- chính
trị- xã hội. Hiện nay ở nớc ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều
khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất
là một trong những nguyên nhân cơ bản.
Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng
mặt bằng đó chính là chính sách bồi thờng. Chính sách bồi thờng hiện nay tuy
đã đợc xây dựng và điều chỉnh, nhng vẫn còn nhiều vấn đề vớng mắc cả về lý
luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thờng khi giải phóng mặt
bằng , phục vụ đầu t xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,thi công kéo dài,
chậm đa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút. Do đó, yêu cầu đặt ra
là phải đa ra đợc các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi thờng thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải
phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nớc. Việc
chọn và nghiên cứu đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công
tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn
Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội là nhằm góp phần đẩy nhanh công tác
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
4
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính

giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và Huyện Từ
Liêm nói riêng.
2. Mục đích của đề tài.
- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thờng thiệt hại
khi giải phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trong bồi
thờng thiệt hại.
- Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi
giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm.
- Đề xuất phơng hớng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất phục vụ
công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tợng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất phục vụ công
bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Đề tài ngiên cứu những vấn đề có
tính lý luận và thực tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hởng của nó trong
quá trình bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng.
- Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu t xây dựng mới có liên quan đến
giải phóng mặt bằng đã và đang đợc triển khai trên điạ bàn Huyện từ Liêm.
Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi
giải phóng mặt bằng.
4. Phơng pháp nghiên cứu.
Đề tài đợc nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phơng pháp nghiên cứu
kinh tế phổ biến là:
4.1. Pơng pháp duy vật biện chứng.
Đây là phơng pháp nghiên cứu các hiện tợng kinh tế- xã hội trong trạng
thái vận động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nó cho phép phân tích và
đánh giá một cách khách quan các vấn đề nghiên cứu nh hiện trạng xác định giá
đất và ảnh hởng của nó đến việc triển khai công tác giải phóng mặt bằng của
Huyện Từ Liêm. Mặt khác trên cơ sở nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển và
đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đa ra những căn cứ khoa học cho định hớng
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp

5
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
và những biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá đất khi giải phóng mặt
bằng.
4.2. Phơng pháp duy vật lịch sử.
Phơng pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử
dụng giá đất. Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng. Dựa trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác
nhũng yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến giá đất bồi thờng thiệt hại
khi giải phóng mặt bằng.
4.3. Phơng pháp thống kê.
Đây là phơng pháp nghiên cứu kinh tế thông thờng giúp cho việc điều tra,
tổng hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng xác đinh giá đất phục
vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm.
Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác các biểu
hiện về thực trạng xác định giá đất. Đồng thời bằng các hệ thống chỉ tiêu thống
kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác xác định giá đất hiện nay.
Đây là phơng pháp nghiên cứu cho phép lợng hoá các kết luận và kết quả
nghiên cứu có tính thuyết phục cao.
Ngoài các phơng pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số phơng
pháp nghiên cứu khác nh chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích chính sách. Tuỳ
nội dung và mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết hợp của một hay
nhiều phơng pháp nghiên cứu khác nhau.
5. Những đóng góp của đề tài.
- Đề tài đã góp phần hệ thông hoá co sở lý luận về xác định giá đất bồi
thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
- Đề tài đã phân tích rõ nguyên nhân của hiện trạng xác định giá đất phục
vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm.
- Làm sáng tỏ những quan điểm, phơng hớng và những giải phá nhằm
đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá đất

Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
6
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
bồi thờng thiệt hại nói riêng có đầy đủ các căn cứ khoa học và mang tính khả
thi.
6. Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
chuyên đề gồm ba chơng:
- Chơng I: Cơ sở lý luận về xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng.
- Chơng II: Thực trạng của việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi
giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành
phố Hà Nội.
- chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định
giá đất bồi thờng thiệt hại trong thời gian tới.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
7
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
chơng I
Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thờng
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
I. Khái niệm về giá đất và định giá đất.
1. Khái niệm về giá đất.
Đất đai là loại t liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế đợc trong sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá
và khan hiếm. Đất ở bất cứ xã hôi nào có Nhà nớc cũng đều dợc gìn giữ, bảo vệ,
quản lý chăm sóc, nuôi dỡng làm tăng khả năng khai thác và phát triển. Đất đợc
quản lý chặt chẽ cả bằng biện pháp hành chính và kinh tế. Việc xác định giá
cho đất là biện pháp, công cụ để Nhà nớc thực hiện sự quản lý nguồn tài sản, tài
nguyên này của đất nớc, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

Trong nền kinh tế thị trờng, hàng hoá có thể trao đổi đợc là nhờ có giá trị
và giá trị sử dụng. Khi trao đổi ngời mua cần giá trị còn ngời bàn thì thực hiện
đợc giá trị. Đất là loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; ngay khi con nguời
cha tác động vào đất nó cũng có thể đợc con ngời dùng để mua bán với nhau.
Hàng hoá đất còn mang nhiều tính đặc biệt ở chỗ con ngời không thể tác
đọng vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thớc thống nhất theo một
tiêu chuẩn do con ngời đặt ra, mà bản thân nó đợc hình thành tự nhiên qua
nhiều thế hệ, theo ý đồ của từng ngời bán, từng ngời mua. Trong quá trình sử
dụng, về cơ bản chảng nững nó không bị hao mòn, mà nhiều trờng hbợp qua sử
dụng, gá trị của đất lại đợc tăng lên. Hàng hoá đất còn mang tính đơn chiếc và
độc quyền mà con ngời không thể chuyển nó từ nơi này sang nơi khác. Vậy cái
gì làm cho đất có gía trị và mua bán đợc- đó chính là khả năng sinh lợi của đất.
Ngời mua cần sử dụng nó vào mục đích nhất định, nhằm mang lại một hiệu quả
nhất định. Ngời bán biết rõ khả năng miếng đất của mình có thể sử dụng vào
mục đích gì và hiệu quả mang lại ra sao.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
8
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Trong nền kinh tế thị trờng, giá đất đợc xác định nh là số tiền mà một
hoặc nhiều ngời sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà thửa
đất này đợc đa ra mua bán trao đổi trên thị trờng. Khi ngời tiêu dùng có nhu cầu
về tài sản nh đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ớc tính giá trị
đất và sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất đó. Nhng nếu mức giá mà ngời tiêu dùng
đặt ra cha làm thoả mãn giá trị mà ngời chủ sở hữu mong đợi thì quan hệ trao
đổi cha đợc thực hiện và mức giá đó cha phải là giá cả thị trờng của tài sản đất
đó. Nh vậy giá cả thị trờng của tài sản đất là mức giá bán có thể thực hiện đợc
tốt nhất của một tài sản. Là mức giá thịnh hành dới các diều kiện thị trờng xác
định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tự nguyện, đợc thông tin đầy đủ
về thị trờng và về tài sản - đối tợng mua bán. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của
giá trị, ở những thời điểm khác nhau giá cả có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị

nhng xét trong toàn xã hội thì giá cả và giá trị luôn bằng nhau.
2. Khái niệm về định giá đất.
Định giá đất có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động
bất động sản. Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất cả
các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh
đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn
giản là việc xác định giá trị của các tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng
trong việc giúp chúng ta đa ra các quyết định có liên quan tới việc mua, bán,
đầu t, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và đặc biệt là trong lĩnh
vực bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dịch vụ thẩm định giá có thể
phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai và nhà ở.Chẳng
hạn nhà thẩm định giá có thể đựoc yêu cầu để t vấn cho ngời bán về giá trị tài
sản của mình : cho một ngời thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả
và có thể t vấn cho cơ quan ra quyết định giá bồi thờng thiệt hại khi giải phóng
mặt bằng.
Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố
sống còn đối với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản
bất động sản không phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy nhiên
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
9
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
trong đa số các trờng hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh
giá gía trị thị trờng; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ
đợc yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm
cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
Có thể đa ra các định nghĩa về định giá nh sau:
- Định giá là sự ớc tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho môt mục đích đã đợc xác định rõ.
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan

đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng nh xem xét tất cả các yếu tố căn bản
của thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn
Nh vậy định giá tài sản đất là công tác hết sức quan trọng, vừa mang tính
nghệ thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải là ngời có kiến
thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trờng hợp.
Công tác định giá tài sản đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía cạnh khác
nhau nh vấn đề về mục đích của định giá, thời diểm định giá, các yếu tố đặc
điểm của tài sản đất đó cũng nh tất cả các yếu tố khác có ảnh hởng đến gía trị
tài sản đất.
II. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thờng
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
1. Sự cần thiết của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan.
Đất đai và nhà ở là những yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của con ngời. Nó là điều kiện cho sự tốn tại và phát triển của tất cả các
sinh vật trên trái đất, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ sự sống nào có
thể tồn tại và phát triển đợc. Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là sản
phẩm của lao động và cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện
chung của lao động.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội. Nó
là địa bàn phân bố các khu dân c, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
10
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
trình công nghiệp, giao thông,.....Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất
vật chất của xã hội. Đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia.
Một quốc gia dù là quốc gia phát triển hay đang phát triển cũng đều có
nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau nhằm phát triển kinh tế xã hội,
củng cố an ninh quốc phòng. Nh vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ iến động theo từng
thời kỳ phát triển; khi công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thơng mại,

dịch vụ.... phát triển, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng
nâng cao. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm
nhà ở sang các mục đích công nghiệp, giao thông, thơng mại, du lịch.. là điều
tất yếu không thể tránh khỏi.
Nớc ta sau hơn mời lăm năm đổi mới, đất nớc đã đạt đợc những thành
công to lớn về mọi mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội...đặc biệt về mặt kinh tế. Quá
trình phát triển kinh tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nớc. Điều đó đợc thể hiện
ở các khía cạnh khác nhau nh: trình độ phát triển kinh tế của đất nớc ngày càng
cao, đời sống của nhân dân ngày càng đợc cải thiện, sự phát triển của hệ thống
các cơ sở hạ tầng, trung tâm thơng mại dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải
trí ngày càng mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu về đất đai cũng
tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do:
- Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăng dân
số đô thị do gia tăng tự nhiên và do sự di c từ các vùng nông thôn đến. Điều này
đòi hỏi một nhu cầu tơng đối lớn về nhà ở cũng nh các nhu cầu khác kéo theo
để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng tăng.
- Sự phát triển mạnh mẽ của các nghành công nghiệp thơng mại, dich vụ
đòi hỏi phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu trung tâm thơng maị dịch vụ...
- Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao
ngày càng tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâm
thể dục thể thao để phục vụ cho các nhu cầu trên.
- Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đờng giao thông vận tải ở các đô thị.
Trong giai đoạn hiện nay khi mà mạng lới đờng giao thông đang ngày càng trở
lên quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của đất nớc nói chung và của các đô
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
11
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
thị nói riêng, thì việc xây dựng mạng lới đờng giao thông, mở các tuyến đờng
mới, nâng cấp cải tạo các tuyến đờng cũ đã và đang trở thành một nhu cầu cấp

thiết cần phải đợc thực thi.
Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng , thì
việc giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp góp phần
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nớc nói chung và
kinh tế đô thị nói riêng phát triển.
1.2. Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời...là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Luật đất đai năm 1993, Điều 1 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nớc thống nhất quản lý.Nhà nớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất.
Nh vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nớc đã quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó đặt ra yêu cầu là
phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có
nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền sở
hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Việc quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, tạo cơ sở pháp lý khi Nhà nớc thu
hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế
và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khi Nhà nớc giao cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức là đã tạo
cho họ quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai thác các tính năng của đất
đai phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống. Cho nên khi Nhà nớc thu hồi đất
thực hiện giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh hởng đến đời sống, lợi
ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thờng thiệt hại. Mặt khác trong điều 27 Luật
Đất đai đã ghi rõ: Trong trờng hợp thật cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất đang sử
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
12

Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ.
Việc bồi thờng hoặc hỗ trợ đợc thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thờng thiệt hại.
Hiện nay ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động
sản phục vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản là một hoạt động dịch
vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trờng. ở việt nam do đặc thù phát triển kinh tế
xã hội: Từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi qua chế
độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơ chế
kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế thị trờng định hớng xã
hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hởng sâu sắc bởi yếu tố
lịch sử đó. Hiến pháp năm 1992, đặc biệt là luật Đất đai năm 1993, rồi đến bộ
luật dân sự năm 1996 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nớc thống nhất quản lý, thì còn quy định ngời sử dụng đất đợc quyền sử
dụng đất nh một số quyền dân sự của các tài sản khác nh : chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Lần đầu tiên quy định đất đai là một tài sản
và có giá, đợc phân loại trong nhóm bất động sản. Tiếp đó các văn bản pháp
luật khác đã khẳng định cụ thể cho ngời sử dụng đất đợc chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng đất để không chỉ
đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh doanh của họ, thừa nhận đất
mà họ đang dung là một tài sản có giá trị. Từ đó nhà nớc quy định giá các loại
đất.
Bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn,
phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thờng thiệt
hại là một vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại
trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó làm ảnh hởng
đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án và do đó làm ảnh
hởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc. Sở dĩ nh vậy là vì công tác
giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều ngời (ngời đang sử dụng

đất, chủ dự án và Nhà nớc).
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
13
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phần
quan trọng của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Do đó để
thực hiện công bằng về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng
của đất đai, góp phần cho công tác giải phóng mặt bằng đợc xuôi chèo mát
mái thì cần thiết phải tiến hành công tác định giá đất.
III- Cơ sở hình thành giá đất.
Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống nh những hàng hoá khác. Quá
trình sử dụng hàng hoá đất về cơ bản chẳng những nó không bị hao mòn, mà
nhiều trờng hợp qua sử dụng gía trị của đất đai còn tăng lên. Giá đất dợc hình
thành dựa trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất. Đối với những thửa đất có khả
năng sinh lợi cao thì giá đất cao và ngợc lại với những thửa đất có khả năng sinh
lợi thấp hơn thì giá đất thấp hơn. Đất đợc sử dụng vào mục đích khác nhau thì
khả năng sinh lợi khác nhau, đất đợc sử dụng vào cùng một mục đích thì khả
năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận loựi của mảnh đất( tiềm năng vốn có, vị trí
thuận lợi, điều kiện kinh tế- xã hội..). Nh vậy giá đất phụ thuộc vào khả năng
sinh lợi của đất, cũng tức là phụ thuộc vào mục đích khác nhau và sự thuận lợi
của từng mảnh đất. Mặt khác đất là một loại hàng hoá cho nên giá đất cũng nh
giá các hàng hoá tiêu thụ trên thị trờng còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và
sự diều tiết của Nhà nớc bằng các chính sách kinh tế vĩ mô.
Với ý nghĩa giá xuất hiện là do khả năng sinh lợi của đất có thể khái
quát các cơ sở hình thanh giá đất nh sau:
- Đối với đất nông nghịệp: trong nông nghiệp đất đai là t liệu sản xuất
quan trọng, không thể thay thé đợc.Lợi dụng vào khả năng tiềm tàng của đất đai
con ngời khai thác sử dụng để phục vụ cuộc sống của con ngời. Khả năng tiềm
tàng của đất đai đợc thể hiện ở hai yếu tố chủ yếu sau:
+ Độ phì nhiêu của đất: Đây chính là thuộc tính tự nhiên của đất nói lên

khả năng của đất đai trong việc cung cấp các yếu tố nh chất dinmh dỡng, nớc,
thức ăn cho cây trồng.
+ Vị trí của đất: Với những lô đất có vị trí thuận lợi cho việc sản xuất
cũng nh tiêu thụ sản phẩm nông sản sẽ cho giá trị kinh tế cao và ngợc lại đối với
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
14
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
những thửa đất có vị trí không thuận lợi thì sẽ cho giá trị kinh tế thấp hơn. Vị trí
của đất cũng quyết định đến khả năng sinh lợi của đất và do đó quyết định giá
đất.
Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất hiện các khái niệm nh quyền sở hữu,
quyền sử dụng đất thì độ phì nhiêu cũng nh vị trí của đất hay gọi chung là khả
năng sinh lợi của đất đợc biến tớng dới khái niệm địa tô. Đây là khoản tiền mà
ngời sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để đợc quyền sử dụng mảnh đất
đó. Khoản tiền này chính là giá cả của đất đai, đối với những thửa đất có địa tô
cao thì địa tô cao và ngợc lại đối ới những mảnh đất có địa tô thấp thì giá đất
thấp. Nh vậy trong lĩnh vực nông nghiệp khái niệm về giá đất đợc hiểu là khoản
địa tô đợc t bản hoá và đây cũng chính là cơ sở hình thành giá đất.
- Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống nh đất nông
nghiệp, giá đất đô thị và các loại đất khác đợc hình thành dựa trên khả nang
sinh lợi của đất nhng trong lĩnh vực đô thị khái niệm khả năng sinh lợi của đất
đợc tạo ra bởi các yéu tố sau:
+ Loại đô thị: Hiện nay ở nớc ta đô thị đợc phân thành 5 loại: đô thị loại
1, 2, 3, 4 và đô thị loại 5.
+ Vị trí đất đô thị: Đây là nhân tố có ý nghĩa quyết định giá đất đô thị. ở
các nớc đang phát triển, quy luật giá đất đô thị thờng đợc biến động theo
vùng( không gian có trung tâm là hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đờng thì
giá đất càng giảm) và theo điểm ( vị trí lô đất càng xa mặt đờng thì giá càng
giảm).
+ Giá trị sử dụng của đất : dây là một trong những nhân tố hình thành

nên giá đất. Đối với những thửa dất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao và
ngợc lại. Giá trị sử dụng của đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện cơ sở
hạ tầng. Nh vậy, dới góc độ giá trị sử dụng của đất thì giá đất đô thị đợc cấu
thành từ 3 bộ phận sau:
- Về giá trị sử dụng của đất : phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống, mức
độ trang bị cơ sở hạ tầng. Do đó giá trị đất đô thị cấu thành 3 bộ phận:
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
15
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
+ Giá gốc là giá do vị trí đem lại. Một miếng đất bất kể là ao, hồ, đã đ-
ợc trạng bị hạ tầng hay không, nhng có vị trí sinh lời cao thì giá đất gốc sẽ cao.
+ Giá chênh lệch I : là giá do có sự đầu t của con ngời đem lại, tơng tự
nh địa tô chênh lệch áp dụng trong trờng hợp đất nông nghiệp.
+ Giá chênh lệch II: là giá do điều kiện khan hiếm của thị trờng quyết
định, nhờ thời giá khi chuyển quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đắt có thể thu
đợc giá chênh lệch II.
Nh vậy giá đất đô thị đợc xác định theo công thức :
G
đ
= G
0
+ G
01
+ G
02

Trong đó : G
đ
: gía đất đô thị
G

0
: giá gốc
G
01
: gía chênh lệch I
G
0
2
: giá chênh lệch II
- Mục đích sử dụng của đất : bên cạnh yếu tố về loại đô thị, vị trí đất đô
thị và giá trị sử dụng của đất thì mục đích sử dụng đất là cũng là một trong
những nhân tố quyết định giá đất. Một lô đất có thể có vị trí tốt nhng không có
giá, nếu nó chỉ sử dụng mục đích công cộng. Tơng tự một lô đất đô thị có thể có
vị trí rất tốt nhng nó đợc quy định là đất nông nghiệp trong đô thị thì giá đất
cũng chỉ đợc xác định theo đất nông nghiệp...
Mục đích sử dụng đất quyết định đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức hoặc
cá nhân vì thế nó cũng quyết định giá đất.
Nh vậy, nguồn gốc hình thành giá đất chính là khả năng sinh lợi của đất.
Nhng ở mỗi loại đất khác nhau thì cơ sở này cũng đợc thể hiện ở các hình thức
khác nhau. đối với đất nông nghiệp đó là độ phì nhiêu của đất và vị trí của đất.
Đối v ới đất đô thị, cơ sở hình thành giá đất là loại đô thị, vị trí của đất, giá trị
sử dụng của đất và mục đích sử dụng của đất.
IV. Các nguyên tắc của định giá đất.
Định giá đất là sự xác định và ớc tính về mặt giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định tại một thờ
điểm cụ thể. Đất đai là một tài sản đặc biệt: Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành có
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
16
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
các thuộc tính nh hạn chế về số lợng, không đồng nhất, không thay thế, cố định

về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi trong quá
trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không
những không mất đi mà còn có xu huớng tăng thêm. Do vậy nguyên tắc định
giá đất ngoài những điểm chung giống với nguyên tắc định giá tài sản thông th-
ờng cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:
- Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định giá trị của tài sản
đất đó. Yếu tố quyết địng giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của tài sản đất có
tác động tới giá thị trờng.
- Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với đất. Những
điều kiện có liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại
phân thành các tiểu vùng để các điều kiện tác động tới giá trị đợc tính toán với
nguyên tắc thống nhất.
- Giá trị cơ sở sẽ đợc tính toán cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố
tác động quyết định tới giá trị. Giá trị cơ sở đợc xác định dựa trên giá trị tiêu
chuẩn của từng yếu tố. Trong trờng hợp có những yếu tố có tác động tới giá trị
mà không đợc tính đến khi xác định giá trị cơ sở thì giá trị tiêu chuẩn phải đợc
điều chỉnh.
- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở cho
vùng. Không đợc phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố.
- Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhng sử dụng
này không đợc phép khác với quy hoạch. Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị
sử dụng cao nhất. Đất cha sử dụng khi định giá phải sử dụng những nuyên tắc
định giá đất.
V. Phơng pháp xác định giá đất trong công tác bồi thờng
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
1. Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất.
Việc xác định gía đất ở tại các đô thị khi giải toả để thực hiện quy hoạch
muốn đảm bảo lợi ích cả hai phía Nhà nớc và ngời dân bị giải toả thì giá bồi th-
ờng thiệt hại về đất phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp

17
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Để xác định và đa ra các loại giá bồi thờng thiệt hại về đất hợp lý, thì cần
phải xem xét một cách có khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào
những nhân tố cơ bản nào? Về cơ bản giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến
số sau:
- Khả năng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính.
- Khả năng phát triển các nhành nghề truyền thống.
1.1. Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng.
Việc đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: Hệ thống đờng giao thông đ-
ợc hoàn chỉnh đến mức nào, hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc đợc xây dựng ra
sao? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng đợc lắp đặt với quy mô loại gì? Hệ
thống dịch vụ thông tin liên lạc đang đợc trang bị hiện đại đến khả năng nào?....
sẽ là nhân tố trực tiếp tác động đến rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu
vực đó.
1.2.Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
-Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất nh trung tâm
thơng mại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm Thành phố làm tăng giá trị thực
tế của đất ở tai khu vực này. Sự ảnh hởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng
đất trong tơng lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do:
+Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác nh: Một
trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho
môi trờng sinh sống có nhiều điều kiện tập trung dân c đến ở làm cho đất ở tăng
giá trị thực tế.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
18
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính

+một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nhau nh: nhà máy sẽ
làm giảm phát triển nhà ở xung quanh, dân không muốn đến sinh sống tại khu
vực này do đó giá trị của đất sẽ giảm đi.
+Đất có thể đợc sử dụng cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau
nh đất dự trữ và giải trí sẽ làm giảm tỷ lệ dành cho đất ở, từ đó gây ra sự thiếu
hụt hoặc thừa thãi đất ở, làm ảnh hởng không nhỏ đến giá trị thực tế của đất.
1.3.Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
Các mảnh đất riêng rẽ hay mảnh đất và nhà ở thờng chia ra làm nhiều
quyền lợi khác nhau.Các cá nhân khác nhau cá thể có các quyền lợi khác nhau
trên cùng một mảnh đất. Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh
hởng đến giá trị thực tế của đất.
Các đặc tính khác nhau làm phân biẹt đất đai với các t liệu sản xuất khác
nhau nh: đất không di chuyển đợc, đất không chuẩn nhất( chỉ tính riêng về mặt
địa điểm), đất không bị phá huỷ( không tính đến đầu t và xây dựng nhà cửa trên
đó).
Vì vậy nó có tính đặc thù riêng về mặt giá trị nh sau:
-Cố định về mặt số lợng cung cấp, một yếu tố quan trọng cần biết là
trongkhi đất cố định về mặt số lợng cung cấp, thì đất cho một chức năng sử
dụng xác định nh nhà ở lại biến thiên... có nghĩa là sự cung cấp không hoàn
toàn bất biến thiên . Ví dụ đầu t nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lợng đất
đai cần dùng thêm cũng làm thay đổi giá trị của đất.
-Giá trị sử dụng của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trờng. Cung
cấp đất ở có thể coi là ổn định, khi tổng đất ở là không đổi. Việc sử dụng đất ở
đợc định hớng bởi nhu cầu thị trờng. Nhu cầu sử dụng loại đất ở nào tăng lên
thì thị trờng sẽ đáp ứng loại đất ở đó. Ví dụ đất ở tại Thành phố khác với đất ở
tại nông thôn và phụ thuộc vào mức độ phát triển khu dân c theo quy hoạch.
-Nhu cầu thị trờng lại đợc dịnh hớng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó
mang lại, do đó một số loại hình sử dụng đất đã đẩy loại hình khác ra khỏi vị trí
nhất định trong đô thị nh thơng mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở đẩy
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp

19
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
nông nghiệp ở ven đô bởi vì các loại sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một giá
trị cao hơn cho vị trí đó.
-Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở trong đô thị cũng
làm thay đổi giá trị thực tế của đất ở.
1.4. Phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đô thị đợc chia ra làm 4 loại đờng phố, bao gồm:
- Đờng phố loại 1.
- Đờng phố loại 2.
- Đờng phố loại 3.
- Đờng phố loại 4
Mỗi loại đờng phố thể hiện tính đặc trng và khả năng đáp ứng cao nhất
đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh
hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ.Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay
đổi tuỳ thuộc vào loại đờng phố trong mỗi loại đô thị đó. Cơ sở khoa học này sẽ
giúp chúng ta xác định một cách cụ thể mức giá bồi thờng thiệt hại về đất ở cho
từng khu vực trong đô thị. Giá trị thực tế của đất ở tại vị trí đờng phố loại 1 đ-
ơng nhiên phải cao hơn tại đờng phố loại 2 ít nhất là một bậc và xác định gía trị
thực tế của đất ở tại các loại đờng phố còn lại cũng tơng tự nh vậy.
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phơng là phải xác định
một cách thật cụ thể và chính xác thứ tự các loại đờng phố. Có nh vậy ,khi xác
định giá đất bồi thờng thiệt hại cho từng loại đờng phố trong từng loại đô thị
mới phản ánh đúng gía trị thực tế của đất ở tại đó.
Trong mỗi loại đờng phố đã đợc phân loại chính xác vị trí đất cũng góp
phần quyết định giá trị thực tế của mảnh đất. Chẳng hạn cùng đờng phố loại 1
nh nhau, nếu vị trí đất nằm ở tại vị trí mặt ngoài đờng phố sẽ có giá trị thực tế
cao hơn khi nó ở vị trí xa mặt ngoài đờng phố hoặc trong ngõ. Mặt khác diện
tích đất tại vị trí đầu phố, gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí.. sẽ có
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp

20
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí cuối phố, xa cách trung tâm trên (cùng đặt
tại mặt đờng phố ). Hoặc giả, tại vị trí đặt diện tích đất ở lại có khu sản xuất và
thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất ở đó sẽ giảm mạnh so
với diện tích đất ở đặt cách xa trung tâm đó ( cùng đặt tại mặt đờng phố). Các
diệnn tích đất ở tại các vị trí khác trong cùng một loại đờng phố của cùng một
loại đô thị và khác xa nhau về các điều kiện nh trên thì sự thay đổi về giá trị
thực tế của đất ở cũng tơng tự. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục
đợc tình trạng thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất ở
một vị trí cụ thể cho từng diện tích đất trong từng loại đờng phố của cùng một
loại đô thị.
Điêù quan trọng để thực hiện đợc khâu cuối cùng là đa ra đợc giá bồi th-
ờng thiệt hại cho từng vị trí đất.
Khi lập giá cụ thể cho từng vị trí đất phải xét đến các ảnh hởng trực tiếp
hay gián tiếp của các yếu tố đất xung quanh tác động đến vị trí nơi đặt diện tích
đất đó.
Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị, Việc giải phóng
mặt bằng trong đó đất của ngời dân sẽ bị thu hồi là lẽ tất nhiên. Điều quan trọng
là làm sao Nhà nớc ( mà đại diện là chủ dự án) bồi thờng cho ngời dân với ph-
ơng châm Nhà nớc và nhân dân cùng có lợi ích.
Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn
cho sự phát về mọi mặt của đô thị đó. Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo
qui mô phát triển đô thị . Sự giảm giá trị của đất ở từ trung tâm ra ngoài cận
trung tâm và việc phát triển đô thị mở rộng nh thế nào, khi mà mỗi vùng bành
trớng sang vùng bên cạnh cũng gây ảnh hởng đến giá trị thực tế của đất.
Giá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà còn phụ thuộc vào các điều kiện nh:
- Khả năng sinh lợi của đất trớc khi bị giải toả.
- Sự thay đổi giá trị của tiền tệ tại thời điểm bồi thờng tại thời điểm ngời
dân có đợc đất và nhà

Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
21
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
- Giá trị chất lợng còn lại của nhà ở tại thời điểm bồi thờng.
1.5. Khả năng phát triển nghành nghề truyền thống:
Sự di chuyển ngời dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hởng đến
việc duy trì và phát triển các nghành nghề truyền thống. Nếu nơi ở cũ có khả
năng phát triển nghành nghề truyền thống thì giá đất ở đây cao hơn rất nhiều so
với những nơi cũng có những điều kiện tơng tự nhng không có khả năng phát
triển nghàng nghề truyền thống.
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá bồi
thờng thiệt hại về đất và nhà ở khi Nhà nớc giải toả để thực hiện quy hoạch. Chỉ
khi nào trong giá đất thể hiện đợc các nhân tố trên thì việc lập giá bồi thờng
thiệt hại về đất và nhà ở mới thực tế và hợp lý. Có nghĩa là việc xác định giá bồi
thờng thiệt hại về đất và nhà ở phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất,
giá đất đợc định giá phải sát với giá đất thực tế tại thời điểm bồi thờng thiệt hại.
Trờng hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất để định giá bồi thờng thiệt hại.
2. Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng.
Trong thực tế có nhiều hình thức, phơng pháp xác định giá đất khác nhau
nhng chủ yếu chỉ có 4 hình thức sau:
- Hình thức định khung giá do Nhà nớc xác định để làm chuẩn mực điều
tiết thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc và đợc sử dụng cho các mục đích khác
nh định giá bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất, địmh giá để tính
thuế sử dụng đất
- Hình thức xác định giá thoả thuận áp dụng cho các trờng hợp giao dịch
dân sự, kinh doanh khi mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất. Để xác định
giá đất theo hình thức này, ngời ta sử dụng các phơng pháp nh:
+ Phơng pháp so sánh: Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi. Trong
quá trình sử dụng, có thể đợc kết hợp với một số phơng pháp khác nhau. Việc

định giá theo phơng pháp này đợc tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp tài sản
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
22
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
nhà đất dó với tài sản nhà đất tơng tự đã đợc bán để tìm ra giá trị của nó từ các
giao dịch trớc đó.
+Phơng pháp giá trị còn lại: Phơng pháp này đợc sử dụng khi tài sản nhà
đất có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển . Phơng pháp này thờng đ-
ợc mọi ngời sử dụng rộng rãi khi những ngời mua nhà riêng có thể xem xét
đánh giá nếu nh chi thêm tiền để cải tạo và hiện đại hoá ngôi nhà sẽ làm nó có
giá trị hơn.
+Phơng pháp lợi nhuận: Đây là Phơng pháp dựa trên giả thiết giá trị còn
lại của tài sản nhà đất có liên quan đến lợi nhuận thu đợc do sử dụng nhà, đất.
Nó đợc sử dụng trong trờng hợp không thể áp dụng đợc phơng pháp so sánh và
có mức độ độc quyền nhất định về tài sản nhà, đất.
+Phơng pháp đầu t: Phơng pháp pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị
trong năm và giá trị của vốn có mối quan hệ với nhau. Và khi biết trớc thu nhập
hay giá trị hàng năm do tài sản nhà đất tạo ra ta có thể dễ dàng tính ra giá trị
vốn ban dcầu của tài sản. Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi tài sản nhà
đất tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t
-Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, áp dụng cho một số lô đất có
nhiều đối tợng cùng có nhu cầu sử dụng.
- Hình thức xác định giá thuê đất, đợc căn cứ vào giá đất phù hợp với thị
trờng để án định tỷ lệ thích hợp.
ở đây chủ yếu đề cập đến phơng pháp xác định khung giá đất để Nhà n-
ớc sử dụng làm công cụ quản lý, làm căn cứ cho việc tính giá bồi thờng thiệt hại
khi nhà nớc thu hồi đất.
2.1. Sự hình thành khung giá đất nông - lâm nghiệp.
Giá đất nông - lâm nghiệp đợc hình thành theo cách tính thông qua việc
so sánh giữa đầu t kinh doanh đất với dùng vốn đó gửi vào ngân hàng và thu lãi

Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
23
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
suất ngân hàng và so sánh giá thị trờng ở một nơi có diễn ra quá trình mua bán
cách tính cụ thể nh sau:
-Với giá tối đa của đất nông nghiệp 19.300 đ/m2. Nếu mua 1 ha đất phải
bỏ ra 193.000.000 đồng( 19.300đ/m2 x 10.000 m2), nếu đem số tiền này gửi
không kỳ hạn tại ngân hàng trong thời kỳ dó lãi suất tiền gửi là 1%/ tháng, lãi
suất đợc lấy ra hàng tháng thì mỗi tháng thu đợc 1.930.000 đồng Nếu tính
cho một năm thì thu đợc 23.160.000đồng Nếu dùng tiền này để mua đất, 1 ha
sản xuất 3 vụ lúa 1năm, thu trung bình khoảng 14 tấn lúa, giá lúa tối đa thời kỳ
đó 1300 đồng/kg, cả năm thu đợc 18.200.000 đ/năm, nếu tính lãi cao nhất
trong nông nghiệp 40% cũng chỉ thu đợc7.280.000 đ/năm ( cha kể phải bỏ thêm
vốn trong quá trình sản xuất). Qua số liệu tính toán trên đây đã chứng minh việc
mua đất nông nghiệp với khung giá quy định là còn khá rộng rãi để so sánh với
giá thị trờng sẽ đợc hình thành sau khi ban hành khung giá của Nhà nớc .
Giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc xác định cho từng hạng đất để
tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du,
miền núi. Hạng đất đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của
luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
-Đối với đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp: Đất trồng cây lâu năm
trong toàn quốc đa số là đất không thuận lợi cho trồng lúa nớc là đất đồi, đất
xấu canh tác lúa nớc không có hiệu quả. Chính vì vậy giá đất trồng cây lâu năm
đợc tính thấp hơn giá đất trồng cây ngắn ngày và đất trồng lúa nớc. Giá trị cả v-
ờn cây lâu năm phụ thuộc chính vào giá trị vờn cây. Đặc biệt còn phụ thuộc vào
giá bán sản phẩm cây lâu năm tại thị trờng ở từng thời điểm. Có khi sản phẩm
nhiều ế thừa, ngời bán vờn cây lâu năm cha chắc thu hồi đợc giá trị vờn cây, cha
nói gì đến việc thu tiền đất.
2.2. Giá đất khu dân c.
- Đối với đất khu dân c nông thôn, giá đất đợc xác định cho từng hạng đất

và chia theo 3 loại xã:đồng bằng, trung du, miền núi, căn cứ vào các yếu tố: khả
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
24
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phơng, thực hiện
phân hạng đất khu dân c nông thôn để xác định giá đất.
- Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục
dờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp. không
nằm trong đô thị đợc chia thành từng vùng(3 loại xã) để phù hợp với thực tế
cung- cầu về đất ở những khu vực này. Để xác định giá đất cụ thể còn chia đất
của mỗi loại xã làm nhiều hạng. Hạng đất để xác định giá đất khu dân c ở vùng
ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính , khu thơng mại,
khu du lịch, khu công nghiệp đợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị
sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở cùng địa phơng.
2.3. Sự hình thành khung giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, giá đất
khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông.
Sự hình thành giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, khu đầu mối giao
thông, đợc hoàn thành hoàn toàn theo cơ chế của thị trờng, bằng việc điều tra
giá đất tại thời điểm trình dự thảo Nghị định, giá tối đa đợc xem xét tại hai
thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà nội là nơi có giá thị
trờng cao nhất. Giá tối thiểu là giá tham khảo tại hai tỉnh miền núi, thờng giá thị
trờng chỉ bằng quy định bồi thờng thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp khi
chuyển mục đích sử dụng.
Giá đất đô thị đợc xác dịnh cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của
Nhà nớc . Trong môi8x loại đô thị giá đất đợc xác định theo từ 3 đến 4 loại đ-
ờng phố và trong mỗi loại đất đờng phố lại chia làm 4 hoặc 5 loại vị trí khác
nhau để xác định giá đất.
Loại đờng phố trong đô thị để xác định giá đất đợc xác định chủ yếu vào
vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, mức độ hoàn thiện
trong sản xuất, kinh doanh dịch vụ, sinh hoạt và tham khảo giá đất thực tế. việc

xác định vị trí đất trong từng loại đờng phố, căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá
đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đờng phố.
Một đờng phố gồm nhiều đoạn đờng có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ
sở hạ tầng và có các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đờng đợc xếp vào loại
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
25
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
đờng phố tơng ứng do UBND cấp Tỉnh quy định. Đối với những tiểu vùng khác
nhau về điều kiẹn sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có các hệ thống các
loại đờng phố theo cách phân loại nh trên.
Trong quá trình phát triển kinh tế, nhiều khu kinh tế mới đợc hình thành,
nhất là khi có chính sách mở cửa gọi vốn đầu t nơc ngoài, đồng thời nghành du
lịch cũng đợc phát triển. Vì vậy trong quy định đã tách ra khung giá đất các đầu
mối giao thông, khu du lịch, khu công nghiệp, đang trong quá trình đô thị hoá,
nhng nơi đó cha đợc xếp hạng đô thị. Giá đất vùng này thấp hơn giá đất khu đô
thị và cũng đợc hình thành bằng điều tra các vùng giáp gianh ven hai đô thị lớn:
Thành phố Hồ Chí Minh và Thành Phố Hà nội.
VI. Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại
khi giải phóng mặt bằng.
Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng
mặt bằng dựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định 87/CP, và đợc tiến
hành theo trình tự sau:
Bớc 1: Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị, khu đất. Căn cứ
vào loại đô thị, vị trí khu đất và một số tiêu chí khác và khung giá đất của Chính
Phủ có thể xác định khung giá đất cho lô đất đó.
B ớc 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trờng tại thời điểm xác
định giá, trong đó lu ý:
- Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị.
- Xác định các yếu tố chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ theo tuyến.
- Xác định trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hởng của nó.

- Xác định các vị trí tơng quan so với đờng để điều tra quy luật phân bố
giá theo điểm, tơng ứng với từng lô đất, tính từ mặt đờng trở vào.
B ớc 3: Phân loại vùng, phân loại đờng và phân loại vị trí đất. Cần hoàn
chỉnh căn cứ và tiêu chuẩn phân loại vùng, phân loại đờng và phân loại vị trí
đất, bảo đảm phù hợp với quy luật phân bổ giá đất theo thi trờng.
B ớc 4: Lập bản đồ giá đất và xác định khung giá đất cho đô thị.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
26
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Giá đất của lô đất trong từng vùng, tơng đối với từng tuyến đờng và vị trí
đợc xác định theo công thức sau:
G
ij
= G
k
x K.
Trong đó:
G
ij
: Giá đất đô thị loại i tại vị trí j.
G
k
: Giá trong khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định.
K : Hệ số điều chỉnh tơng ứng với tuyến đờng, vị trí .
Chơng II
Thực trạng xác định giá đất phục vụ công
tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng tại huyện từ Liêm
I.Đặc điểm về tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh h-
ởng đến giá đất.

1. Đặc điểm chung.
Từ Liêm là một trong bốn huyện ngoại của thành phố Hà Nội đợc thành
lập năm 1961, sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính; nay phía Đông giáp
với các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân; phía Bắc giáp với huyện Đông
Anh có ranh giới tự nhiên là con sông Hồng; Phía Tây và Nam giáp với huyện
Đan Phợng, Hoài Đức, thị xã Hà Đông(Hà Tây). Với hệ thống đờng giao thông
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
27
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
rất quan trọng, Từ Liêm rất thuận tiện trong việc thu thập thông tin và giao lu
nắm bắt thị trờng, tiếp nhận đầu t công nghệ, tiền vốn của các tổ chức kinh tế
trong và ngoài nớc.
Huyện Từ Liêm hiện nay có diện tích tự nhiên là 75,15 km2, dân số
196.000 ngời ( theo số liệu năm 2000). Huyện có 16 đơn vị hành chính bao gồm
một thị trấn và 15 xã. Trụ sở huyện tại thị trấn Cầu Diễn cách trung tâm Thành
phố khoảng 10 km.
Nằm trong khu vực có nhiều trờng đại học, các trung tâm nghiên cứu, Từ
Liêm có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu tri thức khoa học, tiếp
nhận chuyển giao những tiến bộ khoa học kỹ thuật.
Từ Liêm xa và nay vùng đất gắn bó chặt chẽ với Thăng Long Hà Nội.
Bên cạnh c dân bản địa từ xa xa, còn có các c dân từ khắp các địa phơng qua
nhiều thời đại đến làm ăn sinh sống, đùm bọc lẫn nhau, lấy sản xuất nông
nghiệp và thủ công làm nghề sản xuất chính. Nơi đây tập trung nhiều nghề cổ
truyền của dân tộc:vùng Mỗ dệt the, lụa, gấm...
Theo quy hoạch phát triển không gian của Thủ đô Hà Nội tới năm 2002
sẽ có khoảng một nửa diện tích đất đai của Từ Liêm trở thành khu vực đô thị
hoá và khu công nghiệp. Một bộ phận đất đai của huyện sẽ trở thành một quận
mới của thành phố.
Nh vậy theo quy hoạch của thành phố, trong thời gian tới huyện Từ Liêm
sẽ có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt. Điều này sẽ có tác động rất đến việc

quản lý và sử dụng quỹ đất đai trên địa bàn huyện.Nó vừa tạo ra cơ hội nhng
đồng thời cũng có nhiều thách thức đòi hỏi các cấp, ngành và nhân dân Từ Liêm
phải nỗ lực để vợt qua.
2. Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội.
2.1. Điều kiện tự nhiên.
- Vị trí địa lý: Huyện Từ Liêm nằm ở phía Tây- Tây Bắc của Thành phố
Hà Nội, tiếp giáp với nhiều quận huyện của Thành phố và các địa phận khác
của tỉnh Hà Tây.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
28