THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM.doc

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp và
khơng ổn định. Thị trường đã trải qua hai cơn sốt lớn vào những năm 1990 - 1992 và
2001 - 2002 sau đó đã chựng lại trong năm 2003 và chuyển sang trạng thái “trầm lắng”
kéo dài, báo chí gọi là “đóng băng” từ năm 2004 cho đến nay. Thực ra khơng phải tồn
bộ thị trường bất động sản bị chững lại mà chỉ có một số thị trường bị suy giảm mà thơi.
Nhìn lại diễn biến thị trường sẽ cho chúng ta thấy rõ hơn nguyên nhân để tìm lời giải,
đưa thị trường bất động sản trở lại trạng thái vận động lành mạnh và từng bước phát
triển.
2.1.

Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất (1990 - 1992), khi
một loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhà
đất lại có nhiều biến động. Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tục trong khoảng từ đầu quý
II năm 2001 đến cuối năm 2002. Thời điểm này, giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà
Nội và TP.HCM tăng đột biến và ở mức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm 2001 đến
tháng 3 năm 2002. So với giá quy định của thành phố, giá mua bán trên thị trường bình
qn tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần. Cơn sốt nhà đất tại hai thành phố lớn nhanh
chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới một số
tỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành trong cả nước biến
động theo. Việc mua bán khơng câu nệ giấy tờ, thậm chí khơng thông qua thủ tục quy
định, được biến tướng dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà đất với mặt
bằng giá cả vượt xa khung giá Nhà nước quy định.
Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giá
UBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

12

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010
Đơn vị tính: 1.000/m2
STT

Tên đường

Gía theo

Quận

khung(2010)

Gía thị trường

1

Gị Vấp

2,600

16,000

2

An Nhơn

Gị Vấp

4,000

18,000

3

Cây Trâm

Gị Vấp

4,600

22,000

4

Bình Lợi

Bình Thạnh

9,000

20,000

5

Bùi Đình Túy

Bình Thạnh

12,500

25,000

6
…

An Hội

Đinh Tiên Hồng Bình Thạnh

21,600

30,000

…

Hình 2.1. Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung tại TPHCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

13

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Giai đoạn từ tháng 6 năm 2002 đến nay, giá đất đô thị tại TP.HCM chững lại và giữ
ở mức rất cao, đặc biệt là giá nhà đất tại các quận trung tâm thành phố. Cá biệt, có
những ngôi nhà mặt tiền khu vực Quận 1 đã được bán hàng mấy chục cây vàng/m2. Đơn
cử tại đường Lê Thánh Tôn (gần chợ Bến Thành), một ngôi nhà mặt tiền đã được bán
với giá 32 cây vàng/m2.
Số nhà đất rao bán tăng lên nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp. Trong khu vực đô
thị, thị trường nhà ở đang dần chiếm ưu thế so với thị trường chuyển quyền sử dụng đất;
thị trường quyền sử dụng đất đang có xu hướng chuyển dần về các khu vực ven đô.
2.1.1.

Diễn biến của thị trường nhà đất.

Từ giữa năm 2007 đến nay, tại thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội,
TP.HCM, bất động sản chào bán nhiều nhưng giao dịch thành công nhỏ, chủ yếu là
những giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực.
Tại TP.HCM giá đất ở một số khu vực đang có xu hướng giảm. Nhiều trung tâm
giao dịch địa ốc ở thành phố, lượng người rao bán và người mua đều giảm mạnh. Tỷ lệ
giao dịch về đất, nhà thành cơng rất thấp, chỉ có khoảng 4.500 trường hợp, giảm tới
68%, Nhà chung cư nay cũng kém sôi động. Giá đất tại nhiều khu vực trong thành phố
đang có xu hướng giảm vài triệu đồng/m2. Đơn cử như khu vực Quận 2, giá đất giảm từ
3 - 4 triệu đồng/m2. Đất ở khu Trần Não, giá bán trước đây là 59 - 60 triệu đồng/m2, thì
nay cịn 53 - 54 triệu đồng/m2. Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận Bình Thạnh
trước đây bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, thì nay xuống cịn 22-25 triệu đồng/m2.
Nhà mặt tiền vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều. Nhà mặt tiền rộng,
tiện kinh doanh tại các khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Thánh Tơn, Đơng Du,
Mạc Thị Bưởi... có giá tới cả nghìn cây vàng.
Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiền của nhiều
người, cũng khơng cịn cảnh tranh mua tranh bán như trước. Mức chênh lệch so với giá

gốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn trong năm
2008, giảm còn khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn trong năm 2009 (không bao gồm loại
căn hộ cao cấp). Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư vẫn giữ ở mức cao, khoảng
trên 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí và tiện nghi của từng tòa nhà.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

14

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2008 ở trong tình trạng ế ẩm. Ngay cả các
dự án có hạ tầng tốt, giao thơng thuận tiện đi lại ngay trong nội thành ở Quận 10, Quận
5... cũng khơng cịn hút khách. Nhiều dự án khơng thể đấu giá nổi vì khơng đủ số lượng
người tham gia. Ngay cả khi giá đất do UBND thành phố quy định cho các dự án đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn.
Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thị trường bất
động sản giảm sút nghiêm trọng. Lần đóng băng nhà đất vào các năm 1994 - 1996 đã để
lại hậu quả rất nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều
ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần đóng băng nhà đất này có quy mơ lớn hơn,
phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn so với đợt đóng băng những năm 1994 - 1996
nên hậu quả có thể nghiêm trọng hơn.

2.1.2. Thị trường văn phịng và căn hộ cho th
Do ảnh hưởng của tình hình suy thái kinh tế tồn cầu, thị trường văn phòng và căn
hộ cho thuê cũng rơi vào trạng thái tương tự.
Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê đã có nhiều biến động và điều
chỉnh giá đáng kể. Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm.
Từ cột mốc 75-100 USD mỗi m2 một tháng, cao ốc hạng A đã hạ còn 57 USD. Giá

cho thuê văn phòng đi xuống được xem là hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn
cầu, khiến khách thuê thắt chặt ngân sách và cắt giảm chi phí để vượt qua giai đoạn khó
khăn.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

15

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Hình 2.2: Diễn biến giá thuê cao ốc văn phòng tại TP HCM năm 2007-2008
Nguồn: Theo khảo sát của Cushman & Wakefield
• Khu trung tâm Sài Gịn: 40 USD.
• Vùng cận trung tâm: 30 USD.
• Tuyến đường ra sân bay (Tân Bình) 24 USD.
• Khu gần sân bay: 20 USD.
• Khu Văn Thánh (Bình Thạnh): 20 USD
• Khu Phú Mỹ Hưng (quận 7): 24 USD.
• Quanh trường đua Phú Thọ (quận 10, 11): 17 USD

Hình 2.3. Gía trung bình thuê cao ốc một vài khu vực tại TPHCM năm 2008
Nguồn: Cushman & Wakefield
Vào năm 2009, theo khảo sát của VnExpress.net cho thấy, giá thuê cao ốc xa khu
trung tâm ở mức 10- 15 USD mỗi m2 một tháng, có thể thương lượng giảm mức phí
dịch vụ và thuế giá trị gia tăng. Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm trên tuyến đường
Nguyễn Huệ có giá 60 USD mỗi m2 một tháng. Các tòa nhà hạng B ở mức 27-30 USD
mỗi m2 một tháng. Nhà phố được xây mới chuyển đổi cơng năng thành cao ốc văn
phịng bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê khá nhiều, văn phòng loại này khoảng 15-25

USD mỗi m2 tùy vị trí. Khung giá này đã giảm nhẹ so với đầu năm 2009.
Thậm chí chủ các tịa nhà mới đi vào hoạt động hoặc có vị trí xa khu trung tâm sẵn
sàng áp dụng cả chiến lược chia sẻ lợi nhuận bằng cách trả huê hồng cho các đối tác dẫn
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

16

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
khách hàng về cho mình. Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư còn sử dụng khách hàng cũ
làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% so với tổng giá
trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới thiệu. Đây là
cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi lẽ thời hoàng
kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm 2008.
Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưng
một số ít tịa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng
buộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn. Sở dĩ các "đại gia" này sống
khỏe là nhờ tịa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp.
Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi
(quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầu
quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới. Giá th thời điểm đó vẫn cịn
cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trị gia
tăng). Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao ốc đã
giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảm chi phí.
Nhân viên của hãng này giải thích, lý do cơng ty phải chấp nhận mức giá th đắt
đỏ vì tịa nhà Sunwah có rất nhiều đại gia hàng khơng đặt trụ sở tại đây. Vì vậy, để tạo vị
thế và thuận tiện cho các giao dịch của khách hàng, họ đành cố thủ mặc dù mức thuê mặt
bằng đắt gấp đôi so với chỗ cũ và diện tích cũng hẹp hơn.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

17

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

Hình 2.4. Tịa nhà Kumho ( hạng A) tọa lạc tại giao lộ Hai Bà Trưng – Lê
Duẩn đã nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê từ cuối năm 2009
Nguồn: Vnexpress.net
Nghiên cứu của Cushman, để thực hiện kế hoạch thuê mới văn phòng, khách hàng
phải mất một quỹ thời gian từ 6 tháng đến 1 năm chuẩn bị các bước cần thiết. Lãnh đạo
tập đoàn Cushman cho rằng, trong tương lai sẽ có nhiều doanh nghiệp thay đổi văn
phòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt hơn và chi phí rẻ hơn. Đây là hành trình
đi tìm chất lượng sẽ thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh về giá để
tồn tại.
Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) công bố cho thấy, trong quý
2/2009 TP HCM có đến 13 cao ốc văn phòng đi vào hoạt động, cung cấp thêm 77.893
m2 sàn. Diện tích này góp phần nâng tỷ lệ văn phòng bị bỏ trống lên đến mức 12,3%.
Báo cáo cũng đề cập đến sự cạnh tranh về giá giữa các tịa tháp cao cấp và thấp
cấp. Theo đó, nhiều doanh nghiệp có khuynh hướng di dời khỏi các văn phịng hạng A
nhằm tiết kiệm chi phí. Cộng thêm nhiều cao ốc hạng B chủ động điều chỉnh giá thấp
hơn trước đây cũng thu hút các khách thuê hạng C đang muốn nâng cấp. Ngoài ra, chủ
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

18

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
một số tòa nhà hạng A đưa ra mức chiết khấu lên đến 30% trên giá chào thuê và giá
thuê, thay vì chỉ ở mức 15-20% như trước đây.
Trao đổi với báo chí trong hội thảo "Thấu hiểu thị trường", Tổng giám đốc Công ty
CBRE VN Marc Townsend cho biết: "Văn phịng hạng A cịn trung bình 57 UDS mỗi
m2 một tháng chỉ là khung chủ đầu tư chào giá. Thực tế giao dịch này có thể sẽ còn thấp
hơn mức trên rất nhiều…".
Bàn về việc văn phòng cho thuê đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng các cơng
trình này vẫn mọc lên như nấm, ơng Marc nhận định, hầu hết chủ các tòa tháp tại VN có
thói quen xây cao ốc phục vụ nhu cầu nội tại của cơng ty, phần cịn dư ra mới tính đến
việc cho th.
Ơng lấy ví dụ trường hợp cao ốc văn phòng BIDV ở Hà Nội, dự kiến 50% diện tích
là dành để phục vụ nhu cầu của tập đồn này, một nửa còn lại sẽ được tung ra thị trường.
Nhiều tập đoàn lớn cũng đi theo hướng này, xây văn phòng như tổng hành dinh cố định
của doanh nghiệp. "Thị trường văn phịng cho th chỉ có thể hồi phục khi nền kinh tế có
dấu hiệu khởi sắc rõ rệt", ơng Marc nói.
Chun gia nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng của CBRE cho rằng, khách
thuê đang trở thành người điều khiển thị trường thay cho vị trí của những chủ đầu tư tịa
nhà, do ít cầu mà thừa cung. Thống kê của đơn vị tư vấn này, tổng diện tích văn phịng
trống và văn phịng mới hiện vào khoảng 113.970 m2.
Đơn vị tư vấn này đề xuất các giải pháp bảo hộ quyền lợi cho khách thuê như:
giảm giá các dịch vụ, tăng tiện ích, diện tích sàn rộng, ấn định tỷ giá ngoại tệ hoặc ký
hợp đồng thuê bằng tiền đồng…
Ngoài ra, theo CBRE, một số tòa cao ốc văn phòng mới hoạt động tại TP HCM
đang áp dụng chính sách miễn phí tiền th tịa nhà trong một thời hạn nhất định nhằm
kéo khách hàng rời những tòa văn phòng cũ. Đồng thời thêm những hỗ trợ khác như:
miễn chi phí treo bảng hiệu, khơng thu phí đậu xe, chủ đầu tư có thể trả thay cho khách

khoản tiền trang trí văn phịng...

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

19

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Trên thực tế, các nhu cầu "lặt vặt" này cũng chiếm một khoản kinh phí khơng nhỏ.
Cụ thể, phí treo bảng hiệu trung bình 1.500-2.500 USD một tháng tại cao ốc hạng A, chi
phí đậu xe có thể lên đến vài nghìn USD tùy quy mơ cơng ty; cịn giá trang trí nội thất
cho văn phịng dao động từ 250 đến 650 USD mỗi m2.

Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng
Hạng A
Cao ốc văn phòng loại này thường nằm ngay trung tâm thành phố, được xem
là điểm nhấn về thiết kế kiến trúc - Có vật liệu và chất lượng xây dựng đạt tiêu
chuẩn quốc tế - Tiền sảnh có điều hịa - Hệ thống thang máy được lập trình tự
động hóa - Hệ thống phịng cháy và an tồn đạt tiêu chuẩn quốc tế và có hợp
đồng với các công ty dịch vụ đạt chuẩn - Có chỗ đậu xe - Hệ thống máy móc /
thiết bị điện có chất lượng tốt nhất và được bảo trì chun nghiệp, thường xun
- Mạng thơng tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế - Khách thuê có uy tín và được sắp xếp thận
trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả khách hàng.
Hạng B
Cao ốc văn phịng hạng B thường được cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức
bình thường - Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên - Diện tích thay đổi linh
hoạt, thuận tiện cho hoạt động của khách thuê - Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ
quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý - Các cao ốc hạng B hấp dẫn những

khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách th có khả
năng tài chính thấp hơn và khơng địi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp - Có
dịch vụ kết nối mạng băng thơng rộng - Thang máy có sức chứa lớn - Độ cao
trần hợp lý, từ 2,7m trở lên.
Hạng C
Cao ốc hạng C thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và khơng dễ tiếp cận Thiếu chỗ đậu xe - Có cao ốc khơng nặng về mặt trang trí, thiết kế, chỉ đơn thuần
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

20

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
cung cấp mặt bằng - Khơng có kết nối mạng băng thơng rộng - Trình độ quản lý
và bảo dưỡng dưới mức trung bình - Khơng có khách thuê là các công ty lớn Thang máy và hệ thống máy móc / thiết bị điện chất lượng thấp - Dựa vào giá
thuê thấp hơn để thu hút khách th - Độ cao trần thấp.
Hình 2.5. Tiêu chí phân loại cao ốc văn phịng
Ngồi tác động của quan hệ cung cầu, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường văn phịng cho th là: thu nhập bình qn, mức tăng trưởng, chỉ số thất nghiệp,
chỉ số tiêu dùng... Nếu các chỉ số này xuống thấp hoặc bất ổn thì thị trường cao ốc văn
phịng cũng gặp nhiều khó khăn.

Hình 2.6. Diễn biến tỉ lệ trống của thị trường căn hộ từ Q3/08 đến Q3/2010
Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam
Theo CBRE Việt Nam, cho biết: "Lần đầu tiên trong 6 q vừa qua, giá th trung
bình tồn thị trường TPHCM đạt mức tăng trưởng theo năm dương (4,7%), trong đó giá
hạng A tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước và đạt 31,15 USD/m2/tháng, hạng B tăng
3,5% đạt 26,23 USD/m2/tháng. Chương trình khuyến mãi của q có InterContinental
Asiana Saigon Residences giảm giá 20%. Tỷ lệ trống của quý III/2010 giảm còn 16,5%,

riêng hạng A giảm 4%, còn 10% trống".

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

21

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Tại Tp.HCM, cả quý III/2010 chỉ có 15 căn hạng C từ dự án An Lộc 2 bổ sung cho
thị trường. Chủ tòa nhà bắt đầu cải thiện căn hộ nhằm tăng tính cạnh tranh như
Indochina Park Tower, Riverside, Norfolk Mansion, Saigon View Residences và Saigon
Sky Garden… Chuyển dịch trong nhu cầu từ sau khủng hoảng là căn hộ có diện tích nhỏ
hơn, ít phịng ngủ hơn, đối tượng khách là chuyên gia trẻ làm theo dự án.
Nguồn cung dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong 3 năm tới. Triển vọng về khoảng cách
giữa giá chào và giá thực thuê tiếp tục được thu hẹp. Các dự án có tên tuổi hiện kém mặn
mà với những hợp đồng thuê ngắn hạn.
Quý cuối cùng của năm 2010 sẽ chào đón 6 dự án tham gia thị trường với 254 căn
hộ: Crescent Residencies 2, La Fayette de Saigon, Nguyễn Đình Chiểu Apartment,
Morning Sun 2, Mai.Har Lan Apartments, và một dự án boutique tại số 62 Võ Thị Sáu.
Cạnh tranh gay gắt từ biệt thự và căn-hộ-mua-cho-thuê-lại sẽ giúp giá thuê hợp lý
hơn. Các dự án căn hộ dịch vụ tự quản lý (khơng có quản lý tên tuổi) sẽ mở rộng các
dịch vụ và/hoặc giảm giá thuê hơn. Các dự án có danh tiếng dự kiến sẽ tiếp tục hoạt
động tốt, thậm chí có khả năng tăng giá th.
2.1.3. Các trung tâm thương mại.
Nét nổi bật đáng chú ý của thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM hiện nay là
cơn sốt thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại, mặc cho giá
thuê cao ngất (giá thuê tại các địa điểm tốt đạt tới 140 USD/m2/tháng).

Hình 2.7. So sánh giá thuê tại các trung tâm thương mại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

22

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam
Theo phân tích của các nhà kinh doanh bất động sản, các yếu tố dẫn đến tình hình
trên là do lượng cung trên thị trường khu thương mại trong thời gian qua không đáng kể,
trong khi nhu cầu vẫn rất lớn.
Hiện nay, TP.HCM đang có khoảng 10 trung tâm thương mại lớn là Diamond Plaza
với tổng diện tích cho thuê 8.000m2 và đạt hiệu suất xấp xỉ 100%, Trung tâm thương
mại Sài Gòn với tổng diện tích cho thuê 9.000m2 và hiệu suất 94%, Zen Plaza chuyên về
lĩnh vực thời trang với 6.817m2 diện tích cho thuê và hiệu suất đạt 100%, trung tâm
thương mại Parkson với 17.000m2 và hiệu suất đạt 100%, Saigon Tax Plaza với
14.760m2 cho thuê và công suất đạt 100% hay trung tâm thương mại lớn nhất hiện nay
là Thuận Kiều Plaza với tổng diện tích 21.797m2, An Đơng Plaza, Saigon Superbowl..
Ngồi ra, ngày 30/4/2010 Cơng ty cổ phần Vincom đã khai trương Trung tâm
thương mại cao cấp Vincom Center Shopping Mall - một trung tâm mua sắm có diện tích
lớn nhất Việt Nam hiện nay với sự góp mặt của nhiều thương hiệu lớn trên thế giới lần
đầu tiên có mặt tại Việt Nam. Đây cũng là trung tâm thương mại đầu tiên mang thương
hiệu Vincom tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Vincom Center Shopping Mall có 3 mặt phố là Đồng Khởi, Lê Thánh Tơn, Lý Tự
Trọng (quận 1), có 26 tầng và 6 tầng hầm. Riêng khu thương mại có tổng diện tích
57.700m2, hiện được đánh giá là trung tâm thương mại sang trọng với các dịch vụ tiện
ích trọn gói như các cửa hàng, cửa hiệu thời trang, siêu thị, ẩm thực, các dịch vụ vui chơi
giải trí. Khu văn phịng quốc tế hạng A có tổng diện tích 80.000m2, được đầu tư và tổ

chức quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế dành cho văn phòng hạng sang, là trụ sở lý tưởng
cho các tổ chức quốc tế và tập đoàn lớn của Việt Nam và quốc tế hoạt động tại Thành
phố Hồ Chí Minh.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

23

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

Hình 2.8. Diện tích cho th và cơng suất thuê tại các khu TTTM TP.HCM
Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam
Theo thống kê của Công ty CBRE Việt Nam, nguồn cung về mặt bằng bán lẻ tại
Tp.HCM cũng như Hà Nội đang tăng nhanh chóng và dự báo cịn tăng mạnh trong vịng
3 năm tới.
Hiện Tp.HCM và Hà Nội có hơn 400.000 m2 diện tích bán lẻ hiện đại, trong đó
Tp.HCM chiếm 3/4. Diện tích này đã tăng gấp đơi so với 3 năm trước, tuy nhiên xu
hướng xây trung tâm thương mại (TTTM) của các chủ đầu tư vẫn chưa dừng lại.
Với đà này, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành, Công ty CBRE Việt Nam
cho rằng, đến năm 2013, Tp.HCM sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 14 trung
tâm thương mại và 14 trung tâm thương mại tại Hà Nội với 1 triệu m2. Mặc dù nguồn
cung tăng mạnh, song vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu, đặc biệt là ở khu vực trung tâm
Tp.HCM.
Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ khu trung tâm giảm trong khi giá thuê tăng 7,1% đạt
mức trung bình 132,7USD/m2/tháng. Mức giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài khu vực trung
tâm tiếp tục giảm nhẹ xuống mức trung bình 39,4 USD/m2/tháng vì khu vực trung tâm
vẫn là lựa chọn ưu tiên của các nhà bán lẻ. Các thương hiệu bán lẻ trong lĩnh vực ẩm

thực (ví dụ như các thương hiệu café) và hệ thống siêu thị Parkson đã ký hợp đồng thuê
lại toàn bộ khu thương mại của Saigon Paragon tại Quận 7. Khu thương mại Zen Plaza
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

24

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
mới đang được tái bố trí lại mặt bằng và khu vực tầng trệt đã được thuê hết bởi ba
thương hiệu mới Diesel, Nike Fashion và Tommy Denim

Hình 2.9. Diễn biến tỷ lệ trống thị trường bán lẻ
Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam
Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đang tăng từ các nhà bán lẻ khu vực Đông Nam Á,
chủ yếu là từ Thái Lan, Malaysia và Singapore. Các thương hiệu bán lẻ mới rất quan tâm
về việc tham gia vào thị trường tuy nhiên vẫn tiếp tục phải tìm kiếm mặt bằng thích hợp
tại khu vực trung tâm với mức giá thuê hợp lý – các nhà bán lẻ hiện nay rất lo ngại về
toàn bộ các chi phí thuê mặt bằng. Nhu cầu hiện vẫn cao hơn so với nguồn cung đang
hoạt động tại khu vực trung tâm cho đến khi có thêm nguồn cung mới từ Bitexco
Financial Tower, Time Square và M&C Tower sẽ được lần lượt đưa vào hoạt động trong
vòng 2 năm tới. Quận 2 và Quận 7 hứa hẹn sẽ có thêm các khu bán lẻ mới, được thiết kế
trong các tòa nhà căn hộ và dự kiến có thể thu hút các khách thuê thuộc lĩnh vực ẩm
thực. Một số dự án có quy mơ lớn sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 quý tới sẽ
chứng minh thêm xu hướng nhu cầu của các nhà bán lẻ trong tương lai – trong đó hai dự
án tiêu biểu là Bitexco Financial Tower (11.090 m2) tại Quận 1 và The Crescent Mall
(70.000 m2) tại
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

25

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 94% trong thời điểm hiện tại, giá thuê tại
Tp.HCM đã được đẩy lên khá cao. Tại các vị trí đẹp (tầng trệt và tầng 1) thuộc những dự
án ở khu vực trung tâm, giá thuê dao động ở mức 96 – 124 USD/m2, trong khi đó ở khu
vực ngoại thành với vị trí tương tự, mức giá chỉ khoảng 40 – 58 USD/m2.
Mức giá cho thuê tại khu vực trung tâm đạt con số kỷ lục, trong khi đó các dự án ở
ngoại thành đang phải đối mặt với áp lực tiếp tục giảm giá thuê, mặc dù nguồn cung
thuộc khu vực này chỉ tăng 50% trong năm nay. Tuy nhiên, mức tăng đến năm 2013 sẽ
gấp 7 lần so với nguồn cung hiện tại. Nguyên nhân được ông Richard Leech cho biết, do
xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành đang tăng mạnh, đặc biệt là Q. 2 và Q. 7.
Kỷ lục về giá thuê cao nhất hiện thuộc về Trung tâm Thương mại Vincom với 250
USD/m2 cho vị trí đẹp nhất. Mặc dù giá khá cao, song trung tâm này hiện đã đạt tỷ lệ
lấp đầy khoảng 80% với 300 gian hàng cho thuê. Quy mô này được CBRE Việt Nam
đánh giá là khá lớn so với nhiều nước trong khu vực. Đặc biệt, trung tâm này còn sở hữu
3 tầng hầm bán lẻ - mơ hình đầu tiên trên cả nước.
2.1.4. Diễn biến của thị trường căn hộ bán.
Trái với kỳ vọng của nhiều người, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang khá trầm
lắng. Nhiều dự án căn hộ ở những vị trí đắc địa phải hỗn kế hoạch bán hàng do sức mua
quá thấp.
Theo các chuyên gia, ngoài lý do lãi suất tăng vọt và vốn vào bất động sản (BĐS)
đang tắc, việc áp dụng một số chính sách mới trong lĩnh vực bất động sản cũng góp phần
làm tình trạng giao dịch mua bán trên thị trường này ảm đạm...
Chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Q.Gị Vấp vừa quyết định hỗn việc chào bán sản
phẩm căn hộ này vào giữa tháng 11-2010 như dự kiến, sau khi cân nhắc khả năng hấp
thụ của thị trường. Theo vị giám đốc doanh nghiệp trên, đây là dự án căn hộ có vị trí khá

tốt với giá bán rất hấp dẫn, từng được rất nhiều khách hàng quan tâm khi đưa ra giới
thiệu cách nay vài tháng.
Trước đó, một dự án căn hộ giá trung bình tại Nhà Bè (TP.HCM)cũng tiếp tục hoãn
kế hoạch bán hàng đến lần thứ hai, sau khi chủ đầu tư được một số ngân hàng hợp tác
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

26

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
thông báo không cam kết giải ngân cho khách hàng vay mua căn hộ vào thời điểm này.
Chủ đầu tư cho biết mặc dù dự án đã xong phần móng, vốn của doanh nghiệp cũng đã
cạn nhưng chưa biết thời điểm nào mới có thể mở bán.
Đây khơng phải là những trường hợp cá biệt, hàng loạt dự án căn hộ hiện đang bị
“ngậm hàng” khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh dở khóc dở mếu. Chủ đầu tư một dự
án căn hộ tại Nhà Bè cho biết từng lên kế hoạch giá bán khoảng 18-19 triệu đồng/m²,
nhưng giá công bố hiện chỉ xoay quanh 16 triệu đồng/m² cũng khơng nhận được sự quan
tâm của khách hàng.
Ơng Phạm Văn Hải - tổng giám đốc Công ty bất động sản ACBR - cho rằng trong
bối cảnh lãi suất ngân hàng lên quá cao và khó tiếp cận vốn như hiện nay, thị trường căn
hộ ảm đạm là đương nhiên. “Những người có tiền vào thời điểm này đang có nhiều chọn
lựa như gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao, ơm USD... thay vì đổ một khoản
tiền lớn vào bất động sản khi thị trường này vẫn chưa sáng sủa trong ngắn hạn” - ơng
Hải nói.
Một lý do khác cũng khiến thị trường căn hộ ảm đạm là do bị tác động bởi các quy
định mới về giao dịch bất động sản (thông tư 16 hướng dẫn nghị định 71). Theo đó, tất
cả trường hợp mua căn hộ và đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư đều phải thực hiện việc
mua bán nhà theo đúng thủ tục của Luật nhà ở, tức là bên bán phải có giấy chứng nhận

quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan thẩm quyền cấp.
Giám đốc một sàn bất động sản cho biết giao dịch thứ cấp (mua đi bán lại) đối
với sản phẩm căn hộ đã bàn giao gần như “tê liệt” trong thời gian gần đây, do hàng loạt
dự án đã giao nhà cho khách nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện việc cấp sổ. “Đã có
khơng ít trường hợp khách hàng phải trở lại “năn nỉ” chủ đầu tư, thậm chí mất tiền để có
được mảnh giấy xác nhận “chưa bàn giao”, với thủ tục chuyển nhượng đơn giản hơn...” vị giám đốc này nói.
Ơng H., một người chun đầu tư căn hộ, cho biết mới đây khi được chủ đầu tư
bàn giao căn hộ của một dự án ở Tân Bình, anh đã tìm người bán lại. Tuy nhiên, hồ sơ
mang đến đã bị phịng cơng chứng từ chối với lý do hồ sơ không đầy đủ.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

27

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Liên hệ với chủ đầu tư về chuyện cấp sổ hồng cho căn hộ, ông H. đành thất vọng
ra về do chủ đầu tư viện đủ lý do giải thích cho sự chậm trễ trong việc làm giấy tờ. Điều
oái oăm là nếu căn hộ chưa được bàn giao, thủ tục chuyển nhượng dễ dàng hơn nhiều,
chỉ cần thực hiện theo mẫu quy định, có chứng nhận của cơ quan công chứng, xác nhận
của chủ đầu tư... thay vì phải có sổ này sổ kia.
Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cũng rơi vào tình trạng “đóng
băng” trong thời gian gần đây, sau khi quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn
có hiệu lực. Ơng Thành - một khách hàng đang ơm ba hợp đồng góp vốn tại một dự án
căn hộ ở Bình Chánh, cho biết đang lo sốt vó trong việc xoay tiền đóng theo tiến độ của
dự án.
Khi dự án này chào bán cách nay ba tháng, ông Thành quyết định ôm hàng với kỳ
vọng “lướt sóng” kiếm lời do thấy dự án thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Theo tổng giám đốc một sàn bất động sản, lệnh cấm này không những khiến hàng
loạt nhà đầu tư trắng tay do khơng có vốn theo dự án mà ngay cả các sàn bất động sản và
chủ dự án cũng gặp khó khăn, chưa kể phản ứng của khách hàng. Đã có một số chủ đầu
tư bị nhiều khách hàng kéo đến làm dữ do không thực hiện chuyển đổi hợp đồng góp
vốn sang hợp đồng mua bán, một loại hợp đồng được phép giao dịch.

Hình 2.10. Tỷ lệ căn hộ đã tung ra thị trường
Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

28

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

Hình 2.11. Tỷ lệ căn hộ đã tung ra thị trường theo từng quận
Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam

Đối với dự án mới được công bố – Phân khúc bình dân (có 12 dự án) chiếm 64%
với mức giá giao động 563-923USD/m2, 2 dự án thuộc phân khúc trung bình và 4 dự án
thuộc phân khúc cao cấp. Giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn giữ ở mức ổn định. Giá
chào bán bình quân 1.898USD/m2 đối với phân khúc cao cấp, 992USD/m2 đối với phân
khúc trung bình và 726USD/m2 đối với phân khúc bình dân. Trong quý 3, có 9 dự án
mới hồn thành và đưa vào sử dụng (1.852 căn hộ) trong khi đó 14 dự án mới đã được
khởi công xây dựng (4.873 căn hộ). Khách mua đa phần là người có nhu cầu thực, hồn
tồn đối lập vói những khách hàng mua nhà nhằm mục đích đầu cơ của giai đoạn 2006 –
2007. Tín dụng nhà ở đã trở nên phổ biến hơn nhưng tốc độ triển khai chậm. Tuy nhiên
mức lãi suất áp dụng cao và chỉ được thực hiện tại những dự án đã được hồn thành 60%

khối lượng cơng trình. Ngày càng nhiều căn hộ được chào bán bằng tiền đồng thay vì
bằng đơ-la Mỹ như trước đây. Loại hình nhà biệt thự và nhà phố tại các dự án mới ở khu
vực Quận 9 và Nam Sài Gòn hiện đang là đối thủ cạnh tranh của những căn hộ thuộc
phân khúc hạng sang và cao cấp tại khu vực Quận 1 và Quận 2.
2.1.5. Nhà ở cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “bỏ rơi”
Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM đang nóng cả cung lẫn cầu.
Đối tượng thu nhập thấp (gồm người hưởng lương từ ngân sách, cán bộ công nhân viên
chức khu vực sự nghiệp, công nhân khu công nghiệp - khu chế xuất và sinh viên) đang
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

29

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
có nhu cầu về nhà ở rất lớn, trong khi nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước lại không
muốn tham gia vào thị trường này.
Theo Cục Quản lý nhà - Bộ xây dựng, tại khu vực TP.HCM hiện nay vẫn cịn hàng
vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không
đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu.
Trên 30% các hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có
nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ. Theo đánh giá chung, có khoảng
15 - 20% hộ gia đình tại thành phố và trên 70% công nhân lao động tại các khu cơng
nghiệp tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở.
Cũng theo Cục quản lý nhà, hiện có trên 1,4 triệu cán bộ, công chức hưởng lương
ngân sách Nhà nước; trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc các thành phần kinh tế
khác, trong đó có khoảng 800.000 cơng nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp,
khu chế xuất.
Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, cơng chức, viên chức chưa có nhà ở

phải ở ghép; 4% phải thuê tạm nhà của tư nhân để ở; 19% được thuê nhà chung cư thuộc
sở hữu Nhà nước xây dựng trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà
nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng.
Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, cơng chức,
viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Hiện nay, các khu cơng nghiệp, khu chế xuất
mới có khoảng 20% tổng số cơng nhân lao động có chỗ ở ổn định.
Theo tính tốn của UBND TP.HCM, đến hết năm 2010, tổng quỹ nhà cần phải xây
dựng ít nhất là 70.000 căn, trong đó có 10.000 căn hộ chung cư cho người có thu nhập
thấp thuê và 60.000 căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp mua trả góp. Bình
qn mỗi năm, thành phố phải xây dựng tối thiểu 8.600 căn hộ chung cư.
Thêm vào đó, Ban quản lý khu công nghiệp - khu chế xuất TP.HCM dự kiến, đến
năm 2010, có khoảng 126.000 cơng nhân có nhu cầu về nhà ở, do đó cần xây dựng tối
thiểu 70.000 chỗ lưu trú cho công nhân, tương đương 8.000 phòng cho thuê, 100.000

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

30

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
chỗ ở cũng cần xây dựng đáp ứng nhu cầu cho khoảng 200.000 sinh viên các tỉnh đến
học tập ở thành phố.
Như vậy, mỗi năm, TP.HCM phải xây dựng tối thiểu 7.000 căn hộ chung cư và 6.000
phòng trọ mới giải quyết được cơ bản nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập
thấp. Đó là áp lực rất lớn.
Trong khi nhu cầu bức xúc như vậy thì khả năng tích luỹ để mua được nhà ở của
những đối tượng thu nhập thấp hầu như khơng có. Theo ơng Nguyễn Tấn Dũng, thu
nhập bình qn tính trên đầu người từ 835 USD của năm 2007 tăng lên 960 USD vào

năm 2008 và đạt khoảng 1.100 USD vào năm 2009, tương đương thu nhập bình quân
hàng tháng của cán bộ công nhân viên khoảng 1.560.000 đồng/người/tháng; ... Cán bộ
cơng nhân viên chỉ có thể chi 11% lương cho chi phí nhà ở, tức chỉ khoảng 171.000
đồng/tháng. Tỷ lệ này rất thấp so với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay. Tình trạng của
cơng nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất còn tệ hơn. Họ phải chi 12 15% trong số thu nhập ít ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà thì cơ hội tích luỹ để mua nhà
càng vơ vọng. Nếu khơng có chính sách nhà ở phù hợp của Nhà nước, tình trạng này
khơng thể được giải quyết mà còn trầm trọng hơn.
2.2. Nguyên nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản tại TPHCM.
Tình trạng nguội lạnh kéo dài, gần như triền miên trên thị trường bất động sản, do
những nguyên nhân sau:
2.2.1

Nguyên nhân về giá

Giá nhà đất hiện tại trên thị trường bất động sản ở nước ta đã ở mức cao so với
khu vực và một số nơi trên thế giới. Nếu đem so sánh với mặt bằng thu nhập bình qn
tính theo đầu người của nước ta so với các nước, thì mức giá nhà đất đó lại càng xa vời
đến mức khơng tưởng.
Ngun nhân đóng băng của thị trường có thể lý giải dưới góc độ cung và cầu.

-

Về phía cầu, có thể chia thành nhiều nhóm:

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

31

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

+ Thứ nhất là các nhà đầu tư lớn mua bất động sản để cho thuê hoặc bán. Đối
với những nhà đầu tư này, giá bất động sản quá cao không đem lại lợi nhuận
xứng đáng, trong khi đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, họ chờ giá đất xuống
hoặc tìm những nguồn đất giá rẻ (như hợp tác liên doanh với những tổ chức
có đất nhàn rỗi chưa sử dụng, thường là đất của nhà nước giao trước đây),
hoặc có thể chuyển vốn sang đầu tư vào một lĩnh vực khác.

+ Nhóm thứ hai là các cá nhân, hộ gia đình mua bất động sản để đầu cơ, giữ tiền
hoặc để dành. Đối tượng này có số vốn khơng lớn song lại rất đơng, do vậy
hành vi của họ tác động rất lớn đến thị trường. Các nhà đầu cơ này thường
mua vào hay bán ra theo phong trào, dựa vào các thông tin được công bố công
khai hoặc được lan truyền trong xã hội. Chính sách mới trong luật pháp đất
đai, cộng với thơng tin về khó khăn sa sút của các nhà đầu tư bất động sản làm
cho các nhà đầu cơ xét đốn triển vọng khơng sáng sủa, họ chưa mua bất động
sản hoặc chuyển nguồn tiền nhàn rỗi vào lĩnh vực khác như gửi tiết kiệm.

-

Nhóm thứ ba là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng,

nhưng nó khơng thiết yếu như ăn mặc, giao thông... nên khi xuất hiện các dự báo về việc
giá giảm trong tương lai thì nhiều người ngừng mua để chờ đợi.

-

Về phía cung, thói quen tính giá bất động sản bằng vàng, trong khi thời gian qua

giá vàng tăng đột biến làm nản lòng người mua. Bên cạnh đó, giá chào bất động sản
khơng giảm nhiều nên chưa có tác dụng kích cầu. Đại đa số những người nắm giữ bất
động sản là các nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng tiền nhàn rỗi của mình và của người thân để đầu
tư nên không chịu áp lực phải bán bất động sản trước một thời điểm nào đó để trả nợ, do
vậy họ giữ bất động sản hoặc giảm ít giá bán với hy vọng thị trường sẽ sôi động trở lại.
Hiện nay, trên thị trường bất động sản, cung thấp hơn cầu nhiều, nhưng giá cả hai
đều không gặp nhau. Người dân có nhu cầu thực khơng có khả năng thanh toán ở mức
giá hiện tại.
2.2.2.

Nguyên nhân về quy luật thị trường

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

32

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Theo quy luật thị trường, sau khi giá nhà đất lên cơn sốt cao, cầu sẽ giảm dần.
Bên cạnh đó, Nhà nước lại có những biện pháp tác động để hạ sốt và bình ổn giá trên thị
trường bất động sản. Do vậy, thị trường bắt đầu trầm lắng, nguội dần rồi đến đóng băng.
Khi đó, chỉ những người thực sự có nhu cầu mua hoặc bán mới tiến hành giao dịch để đi
đến sự thỏa thuận giá thực của thị trường tại thời điểm đó. Thị trường trầm lắng, đóng
băng thì sự đầu tư mua bán nhà đất sẽ không đem lại siêu lợi nhuận như khi thị trường
lên cơn sốt nóng. Mua bán nhà đất thời điểm này sẽ đọng vốn, khó kiếm lời, nhiều khi
cịn mất vốn do hạ giá.
2.2.3.

Về cơ chế tài chính

Tâm lý nghe ngóng, chờ đợi chính sách mới về thi hành luật Đất đai 2003, những
quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất, rồi khung giá đất mới, các chính sách điều
tiết thu nhập của việc chuyển nhượng bất động sản... đã làm cho cả người mua và người
bán đều chưa sẵn sàng nhập cuộc, tỷ lệ giao dịch thành cơng thấp.
Thị trường tài chính, tín dụng cũng có những tác động không nhỏ tới thị trường bất
động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch
và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai
trị hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển.
Năm 2005, khi các ngân hàng bắt đầu “thắt hầu bao” đối với các khoản vay đầu tư
vào nhà đất, thì thị trường bất động sản đã gặp khó khăn nhất định.
Trước đây, khi đầu tư vào đất đai có thể quay vịng vốn nhanh, khả năng thanh khoản
cao vì có ngân hàng hỗ trợ. Sự hỗ trợ dễ dàng đến mức các nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần có
hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, hoặc hợp đồng mua nhà là các ngân hàng sẵn sàng
“mở hầu bao”. Còn đối với các nhà đầu tư, cũng chỉ cần có quyết định giao đất, ngân
hàng đã sẵn sàng cho vay hàng trăm tỉ đồng để thực hiện dự án. Cũng nhờ sự hậu thuẫn
của ngân hàng, nguồn vốn của xã hội được đổ dồn vào đầu cơ bất động sản, tạo nên cơn
sốt. Bây giờ khi khơng cịn nguồn vốn của ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp nhỏ sẽ
khó khăn.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

33

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Thị trường nhà đất hiện tại đã rơi vào tình trạng mất cân đối thanh tốn cung - cầu.

Việc ngân hàng đóng cửa với các khoản vay đầu tư vào nhà đất là một trong những
nguyên nhân chính làm cho thị trường nhà đất đóng băng.
2.2.4.

Hệ thống văn bản pháp luật

Một trong những nguyên nhân khá rõ dẫn đến sự bất ổn của thị trường bất động
sản mà chúng ta đều nhận thấy đó là sự ban hành các điều luật khó đi vào thực tế và
thường xuyên bị chỉnh sửa, thay đổi. Nguyên nhân của tình trạng này là giữa nhà làm
luật và thực tế thị trường cịn có một khoảng cách khá xa. Các doanh nghiệp, những
người am hiểu thực tế thị trường nhất đã không thể tham gia vào quá trình soạn thảo luật
của thị trường. Họ chỉ được góp ý kiến với những gì mà người khác đã soạn sẵn và sự
lấy ý kiến cũng chỉ mang tính hình thức. Khoảng cách và vai trò trong soạn thảo luật của
Hiệp hội Bất động sản là chưa tương xứng. Thực chất Hiệp hội chỉ là cơ quan trung gian
cho các mối quan hệ và đề đạt nguyện vọng. Sự thiếu tôn trọng của cơ quan quản lý Nhà
nước đối với Hiệp hội Bất động sản - những người gần với thực tế nhất - đã khiến cho
luật lệ đưa ra ln khó đi vào cuộc sống và thường xuyên phải chỉnh sửa, gây tốn kém,
lãng phí của cải xã hội. Ở các nước tiên tiến, luật luôn được người trong cuộc đưa ra và
Nhà nước chỉ giữ vai trị hợp pháp hóa, bảo đảm tơn trọng luật lệ và cân bằng quyền lợi
giữa các bên.
2.2.5.

Cơ chế quản lý

Thị trường bất động sản có quá nhiều cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp chính
quyền tham gia quản lý, can thiệp quá sâu vào thị trường khiến cho thị trường luôn vận
hành rất chậm, rất nhiều văn bản luật mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho thị
trường. Ở các nước, để giải quyết các chính sách về nhà ở mỗi nhánh chính quyền đều
có cơ quan chuyên trách riêng. Quốc hội có Ủy ban chun trách vấn đề nhà ở, Chính
phủ có Bộ nhà ở. Các cơ quan này tập trung soạn thảo ban hành và thực hiện chính sách

một cách linh hoạt, nhanh chóng, nhất qn và chun nghiệp. Ở nước ta chính sách về
nhà ở được phân cấp quá mức, thiếu một cơ quan quản lý thống nhất tập trung các vấn
đề về nhà ở, khu dân cư, chức năng, quyền hạn các cơ quan quản lý chồng chéo, thiếu rõ
ràng. Cơ chế quản lý này dẫn đến các cơ quan quản lý tranh dành lợi ích cục bộ, lợi ích
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

34

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
về quyền hạn quản lý mà không tập trung hướng đến phục vụ thị trường, phục vụ công
chúng. Đây là lực cản rất lớn để bất động sản phát triển. Có thể khẳng định rào cản lớn
nhất hiện nay hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản là cơ chế quản lý bất hợp
lý, chồng chéo của các Bộ ngành và các cấp chính quyền. Việc thay đổi cơ chế quản lý
cũng là sự thay đổi khó khăn nhất gần như chưa thể vượt qua trong giai đoạn hiện nay.
2.2.6.

Năng lực về vốn

Chúng ta đang thiếu trầm trọng các doanh nhân có tầm, có tâm và thiếu một mơi
trường tốt để doanh nhân có thể tự hồn thiện mình.
Những khiếm khuyết của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là: Thiếu năng lực về
vốn và khả năng tiếp cận nguồn vốn. Một số thống kê cho thấy TP.HCM hiện có khoảng
4.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng trên thực tế thị trường,
chúng ta chỉ thấy một vài tên tuổi doanh nghiệp có năng lực tương đối về vốn. Cách làm
trước đây và hiện nay vẫn còn tồn tại là làm dự án kinh doanh bất động sản theo cơ chế
xin và cấp duyệt dự án, cấp duyệt đất đai, đây là nguyên nhân tạo ra hàng ngàn doanh
nghiệp có khả năng xin dự án nhưng khơng có khả năng thực hiện dự án. Nguồn vốn

chính dựa vào nguồn vốn của khách hàng mua trả trước. Sự phụ thuộc này dẫn đến tình
trạng khi thị trường có biến động về chính sách, người mua có sự giao động về tâm lý
lập tức thị trường đóng băng và dự án thiếu vốn, ngừng triển khai. Hiện tượng thị trường
bất động sản phát triển rất thiếu ổn định: khi quá nóng, khi quá lạnh chính là do nguyên
nhân thị trường bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn khách hàng, tâm lý khách
hàng và những biến động về chính sách. Cũng cần phải nói rõ thêm kinh doanh bất động
sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi vốn rất lớn và dài hạn. Vốn tự có của doanh
nghiệp Việt Nam chưa có bề dày tích lũy rất khó có thể thực hiện được dự án lớn về bất
động sản trong khi đó một chính sách chặt chẽ, giúp khơi thơng và ln chuyển nguồn
vốn xã hội một cách hiệu quả vẫn chưa được hoạch định. Trong khi chúng ta đang thiếu
vốn trầm trọng cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế thì một nguồn vốn khổng
lồ đang nằm chết trong chính bất động sản đất đai. Việc cấp phát sổ đỏ, sổ hồng chậm
trễ, hạn chế các quyền về bất động sản, khó khăn trong thủ tục cầm cố, thế chấp, định

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

35

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
giá, sang nhượng, phát mãi bất động sản đã khiến cho hàng chục tỉ, thậm chí hàng trăm
tỉ đô la nguồn vốn từ dân chúng nằm chết trong bất động sản.
Một khiếm khuyết khác rất lớn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là thiếu sự
chăm sóc và tơn trọng khách hàng. Có thể thấy khơng ở một thị trường nào mà người
mua - khách hàng bị đối xử bất công như thị trường bất động sản. Đơn cử, sau Nghị định
181, rất nhiều khách hàng của các dự án khác nhau không hề nhận được một lời xin lỗi,
một lời giải thích về sự chậm trễ giao nền, giao nhà cho khách hàng, trong khi khách
hàng ln bị phạt nếu chậm tiến độ thanh tốn. Đó là một sự tùy tiện, một văn hóa ứng

xử rất kém của doanh nghiệp chúng ta. Sự chậm trễ của dự án và thiếu tôn trọng khách
hàng của chủ đầu tư khiến cho lòng tin của khách hàng với thị trường bất động sản giảm
sút nghiêm trọng và là một trong những ngun nhân kéo dài tình trạng đóng băng thị
trường như hiện nay.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

36

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt