Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

MỞ ĐẦU
Luật Đất đai năm 2003 đã được thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/07/2004. Một trong những nội dung của Luật Đất đai năm 2003 là quy định về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và thẩm quyền giải quyết tranh
chấp về quyền sử dụng đất nói riêng của Tòa án nhân dân tại điều 136 đã có những
sửa đổi, bổ sung quan trọng so với các quy định trước đây. Bài viết với đề tài: “Thẩm
quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân
sự” sẽ phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật tố tụng dân sự
năm 2004 cùng các văn bản hướng dẫn có liên quan về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất của Tòa án cùng những khó khăn đối với Tòa án khi giải
quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất và đưa ra một số giải pháp giúp cho việc
thực hiện các quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất của Tòa án được hiệu quả hơn.
NỘI DUNG
I/ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
TÒA ÁN THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ.
Thẩm quyền dân sự của Tòa án là quyền xem xét giải quyết các vụ việc và
quyền hạn ra các quyết định khi xem xét giải quyết các vụ việc đó theo thủ tục tố tụng
dân sự của Tòa án
1
.Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, để xác định
thẩm quyền giải quyết của Tòa án đối với một vụ án cụ thể, cần phải xác định: Thẩm
quyền của Tòa án theo loại việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ.
1. Xác định thẩm quyền của tòa án theo loại việc đối với tranh chấp quyền sử
dụng đất.
Thẩm quyền dân sự của tòa án theo loại việc là thẩm quyền của tòa án trong
việc thụ lý giải quyết các vụ việc theo thủ tục tố tụng dân sự. Việc xác định thẩm
quyền của tòa án theo loại thủ tục tố tụng nào sẽ căn cứ vào tính chất của loại quan hệ
pháp luật nội dung mà tòa án cần giải quyết. Xét về nguyên tắc, những vụ việc phát
sinh từ quan hệ pháp luật dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao
động sẽ thuộc thẩm quyền dân sựu của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Phần dưới

đây sẽ phân tích cụ thể về việc xác định thẩm quyền của tòa án theo loại việc đối với
tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.1. Tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án
theo thủ tục tố tụng dân sự.
1
Xem Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam – Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb.CAND, Hà Nội, 2010, trang
61.
1
Theo quy định tại khoản 7 điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) 2004 thì
Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, để xác định những
tranh chấp về quyền sử dụng đất do Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự sẽ
tuân theo các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn liên
quan.
Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) quy
định : “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Như vậy, theo quy định tại điều luật nói trên, đối với các tranh chấp quyền sử
dụng đất
2
sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong các trường hợp sau:
- Trường hợp thứ nhất, các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp thứ hai, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bắt buộc phải có một trong các giấy tờ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 luật đất đai 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm
2009).
Sau đây chúng tôi xin đi vào phân tích cụ thể từng tranh chấp quyền sử dụng

đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật
Đất đai 2003.
a)Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm
1993 và Luật đất đai năm 2003 sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ
tục tố tụng dân sự. Đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đất, hoặc quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Luật đất đai năm 1987 sẽ không nằm
2
Có một số quan điểm khác nhau về cách hiểu “tranh chấp về quyền sử dụng đất”, theo đó một số quan điểm cho
rằng tranh chấp về quyền sử dụng đất không chỉ là tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung (hay nói cách khác là
những tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, những tranh chấp về kiện đòi đất đang bị người khác
chiếm giữ, tranh chấp mốc giới… tranh chấp , mà còn bao gồm cả những tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất - Xem “Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp
về quyền sử dụng đất” – TS. Trần Anh Tuấn, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 7 (144) tháng 4/2009. Tuy nhiên, loại
tranh chấp quyền sử dụng đất được đề cập trong bài viết này đương nhiên được coi là tranh chấp về quyền sử dụng
đất.
2
trong khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được đề cập ở khoản 1 điều
50 Luật Đất đai năm 2003.
b) Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có một trong các giấy tờ
quy định tại khoản 1 điều 50 Luật Đất đai năm 2003.
Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các loại giấy
tờ được nêu dưới đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa dân sự:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy CNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
Có thể thấy, với các giấy tờ trên nêu trên, sẽ không có nhiều khó khăn trong
việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Bởi vì, trong quá trình làm thủ tục để
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các đối tượng này đã tiến hành kê khai,
đăng ký, đất đai tại chính quyền địa phương và được chính quyền địa phương xác
nhận là đất đó đã sử dụng lâu dài, phù hợp với quy hoạch.
Với loại tranh chấp này, Tòa án nhân dân yêu cầu các bên đương sự không chỉ
xuất trình các loại giấy tờ hợp lệ nhằm chứng minh quyền sử dụng đất của mình mà
còn phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc yêu cầu cung cấp các loại xác
nhận liên quan đến việc sử dụng ổn định lâu dài của chủ sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết của khu vực đang tranh chấp (nếu có). Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đất đai
chuyên ngành cung cấp các loại bản đồ, sổ đăng ký đất đai, sổ mục kê để có được đầy
đủ các thông tin về thửa đất, chủ sử dụng và nguồn gốc đất đai, thời gian được quyền
sử dụng, các biến động đất đai. Từ đó, Tòa án sẽ có đủ căn cứ và cơ sở để giải quyết
một cách chính xác và đúng pháp luật đối với những người xuất trình đầy đủ loại giấy
tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003.
3
Như vậy, so với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai mới không còn bó hẹp phạm
vi giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân chỉ với những trường hợp có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản gắn liền với đất, mà còn mở rộng
đến nhiều trường hợp khác.

d) Các tranh chấp mà người sử dụng đất có các giấy tờ theo quy định tại khoản 5
Điều 50 của Luật đất đai năm 2003.
Theo quy định tại khoản 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003, các tranh chấp
quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ khác bao gồm bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành sẽ
thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Trên thực tế, các trường hợp được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định Thi hành án của Cơ quan Thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà nước đã có hiêu lực thi hành thì
quyền sử dụng đất của họ được xác lập và có đủ cơ sở pháp lý để chứng minh quyền
sử dụng đất của họ. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, cũng
giống như các loại giấy tờ đươc quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai năm
2003, những loại giấy tờ này do các cơ quan tư pháp và cơ quan hành chính nhà nước
ban hành nhằm công nhận quyền sử dụng đất của các bên đương sự.
Với các giấy tờ này, người sử dụng đất đủ điều kiện để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của Chính
phủ. Tuy nhiên, trong khi họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính
thức thì tranh chấp đất đai xảy ra. Khi giải quyết, Tòa án nhân dân sẽ yêu cầu các bên
xuất trình những giấy tờ về quyền sử dụng đất của các bên đương sự và trong trường
hợp này, người đang được sử dụng đất theo bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
hành chính về việc giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân sẽ có nhiều cơ
hội để chứng minh nguồn gốc đất đai hợp pháp của mình.
1.2. Tranh chấp quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền của tòa án theo thủ
tục tố tụng dân sự.
Để có thể xác định một cách rõ ràng thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, chúng ta cần phân biệt với những
tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân.

Thứ nhất, theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi,

bổ sung năm 2009) thì những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà không có giấy
4
chứng nhận quyền sử dụng đất, một trong số những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và
5 Điều 50 Bộ luật dân sự thì không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân,
mà sẽ thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân, cụ thể là ủy ban nhân dân quận, huyện,
thành phố trực thuộc tỉnh; nếu sau khi ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thành phố
trực thuộc tỉnh giải quyết mà đương sự không chấp nhận thì có quyền khiếu nại lên
chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết. Quyết định của chủ tịch ủy ban nhân dân
tỉnh sẽ là quyết định cuối cùng. Trường hợp nếu ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cấp giải
quyết tranh chấp khiếu nại lần đầu thì đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường, và quyết định của Bộ trưởng cũng là quyết định cuối cùng.
Các quyết định đó là quyết định cuối cùng và có hiệu lực thi hành, các đương sự
không có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra tòa án.
Chính vì vậy, nếu đương sự khởi kiện hoặc khiếu nại ra tòa thì Tòa án phải từ
chối thụ lý giải quyết, trả lại đơn kiện cho đương sự, trong trường hợp đã thụ lý giải
quyết mới phát hiện ra không thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án phải đình chỉ giải
quyết.
Thứ hai,những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên có giấy tờ hợp lệ
theo quy định của pháp luật thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Tuy nhiên,
cần lưu ý, không phải bất kỳ một tranh chấp nào có liên quan đến quyền sử dụng đất
mà các bên có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật cũng thuộc thẩm quyền giải
quyết của tòa án. Nếu đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai
năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc đất đã có một trong các loại
giấy tờ quy định tịa khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003, nhưng các bên không
tranh chấp về quyền sử dụng đất mà khiếu kiện về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc khiếu kiện về hành vi ghi chép trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa
chính, việc cấp giấy chứng nhận tạm thời của cơ quan có thẩm quyền không đúng thì
việc tranh chấp đó cũng không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tố
tụng dân sự mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân.
2. Xác định thẩm quyền của tòa án theo cấp đối với tranh chấp quyền sử dụng

đất.
Về nguyên tắc, tòa án nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ
tục sơ thẩm hầu hết các vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền của tòa án. Đối với những
vụ việc có tính chất phức tạp đồi hỏi có những điều kiện đặc biệt về chuyên môn,
nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ tòa án, hay để đảm bảo tính khách quan khi giải quyết
vụ việc mà ở tòa án huyện giải quyết sẽ không thực hiện được, hoặc những vụ việc
5