Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý thông tin giá tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”

L
L
?
?
i
i


C
C
?
?
m
m


?
?
n
n


Trong thời gian học tập tại trường Đại học Nông Lâm –
Huế, tôi đã nhận được trang bị kiến thức cho đến ngày thực tập tốt
nghiệp và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô Trường Đại Học
Nông Lâm Huế, các thầy cô Khoa Tài nguyên đất và Môi trường
Nông nghiệp đã trực tiếp truyền bá những kiến thức cơ bản để tôi có thể
hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn các anh, chị cán bộ Sở Tài nguyên

và môi trường tỉnh Quảng Bình đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều
kiện để tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin cảm ơn Th.S Nguyễn Xuân Hào đã hướng dẫn tận
tình và xuyên suốt quá trình thực hiện luận văn.
Ngoài ra để hoàn thành được đề tài này tôi đã nhận được sự giúp
đỡ và tạo điều kiện của gia đình và đông đảo bạn bè, qua đây tôi xin chân
thành cảm ơn!
Do kiến thức và năng lực có hạn nên đề tài không tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong được sự góp ý của quý thầy cô giáo để đề tài
được hoàn thiện hơn.
Huế, ngày 22 tháng 05 năm 2014
Sinh viên thực hiện

Hà Nhật Đức


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Giá đất các loại đường trên địa bàn phường phú năm 2014 28
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phường Đồng Phú năm 2013 33
Bảng 4.3. Bảng cấu trúc cơ sở dữ liệu 41
Bảng 4.4. Phân loại mức giá đất theo giá nhà nước năm 2014 56
Bảng 4.5. Phân loại mức giá đất theo thị trường năm 2014 56




DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 4.1. Vị trí phường Đồng Phú trong thành phố Đồng Hới 23

Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất phường Đồng Phú năm 2013 32
Hình 4.3. Mở file bản đồ bằng Microstation 35
Hình 4.4. Trộn file trong Microstation 35
Hình 4.5. Cửa sổ trộn file 36
Hình 4.6. File bản đồ sau khi trộn 36
Hình 4.7. Tạo topology 37
Hình 4.8. Nhãn thửa sau khi bẻ 37
Hình 4.9. Màn hình khi khởi đông ArcGIS 38
Hình 4.10. Bản đồ sau khi Add vào ArcGIS 39
Hình 4.11. Bảng thông tin thửa đất 40
Hình 4.12. Tạo thêm trường dữ liệu Add Field 41
Hình 4.13. Các trường thông tin khi được tạo mới 42
Hình 4.14. Bảng thông tin các thửa đất sau khi nhập 43
Hình 4.15. Sự liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ 44
Hình 4.16. Hộp thoại thoại Select by Attributes 45
Hình 4.17. Hộp thoại Table Font Appearance 46
Hình 4.18. Hộp thoại Find and Replace 46
Hình 4.19. Hộp thoại Statistics 47
Hình 4.20. Khai thác thông tin qua nút Identyfi 49
Hình 4.21. Hộp thoại Select 50
Hình 4.22. Hộp thoại Find 51
Hình 4.23. Hộp thoại Find sau khi nhập thông tin tìm kiếm 51
Hình 4.24. Bảng các thửa đất được chọn 52
Hình 4.25. Hộp thoại table to excel 53
Hình 4.26. Sau khi chuyển sang phần mềm Excel 53

Hình 4.27. Lựa chọn thửa đất theo khả năng tài chính 54
Hình 4.28. Kết quả của việc tìm kiếm khoảng giá của thửa đất. 54
Hình 4.29. Bảng dữ liệu sau khi nhập mức giá 57
Hình 4.30. Cửa sổ layer Properties 58

Hình 4.31. Bản đồ giá đất theo giá nhà nước 58
Hình 4.32. Bản đồ giá đất theo giá thị trường 59



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt
Từ được viết tắt
CSDL
Cơ sở dữ liệu
GIS
Hệ thống thông tin địa lý
HĐND
Hội đồng nhân dân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất



MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích 1
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1. Đất đai 3
2.2. Quản lý đất đai 3
2.2.1. Khái niệm quản lý 3

2.2.2. Khái niệm quản lý đất đai 4
2.3. Giá đất 4
2.3.1. Khái niệm giá đất 4
2.3.2. Đặc điểm của giá đất 5
2.3.3. Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 5
2.4. Định giá đất 7
2.4.1. Khái niệm định giá đất 7
2.4.2. Yêu cầu của định giá đất 8
2.4.3. Vai trò của định giá đất 9
2.4.4. Các nguyên tắc định giá đất 10
2.4.5. Các phương pháp định giá đất 11
2.5. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất 12
2.6. Giới thiệu phần mềm ArcGIS 10.2 13
2.6.1. Giới thiệu cơ bản 13
2.6.2. Cấu trúc dữ liệu của ArcGIS 14
2.6.3. Các chức năng của phần mềm ArcGIS 15
2.7. Cơ sở dữ liệu trong ArcGIS 15

2.8. Khái quát chung về tình hình ứng dụng GIS trên thế giới, ở Việt Nam và
tỉnh Quảng Bình 16
2.8.1. Các ứng dụng của GIS trên thế giới 16
2.8.2. Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam 18
2.8.3. Các ứng dụng của GIS tại Quảng Bình 19
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 20
3.1. Đối tượng nghiên cứu 20
3.2. Phạm vi nghiên cứu 20
3.3. Nội dung nghiên cứu 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu 20
3.5. Cách thực hiện 21

3.6. Các số liệu cần thu thập 22
3.6.1. Số liệu phi hình học 22
3.6.2. Số liệu hình học 22
3.7. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú 22
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23
4.1. Khái quát tình hình cơ bản của phường Đồng Phú 23
4.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 23
4.1.2. Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn
phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới 26
4.1.3. Thực trạng giá đất phường Đồng Phú năm 2013 30
4.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất 31
4.1.5. Thực trạng thị trường bất động sản phường Đồng Phú, thành phố
Đồng Hới 34
4.2. Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu của hệ
thống thông tin giá đất 34
4.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 34
4.2.2. Xây dựng dữ liệu phi hình học 39

4.3. Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý hệ thống thông tin giá đất 43
4.3.1. Liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ 43
4.3.2. Quản lý thông tin thuộc tính 44
4.3.3. Quản lý thông tin bản đồ 47
4.4. Ứng dụng phần mềm ArcGIS để khai thác hệ thống thông tin giá đất 49
4.4.1. Tra cứu, tìm kiếm thông tin giá đất 49
4.4.2. Xuất bảng dữ liệu ra Excel 52
4.3.3. Ứng dụng tìm kiếm giá đất theo năng lực tài chính của người tham
gia vào thị trường bất động sản 54
4.4.4. Ứng dụng trong công tác giải tỏa đền bù, công tác thu thuế, công tác
thế chấp hay vay vốn cho các ngân hàng 55
4.4.5. Thành lập bản đồ chuyên đề 55

4.5. Những ưu điểm và tồn tại của ứng dụng phần mềm ArcGIS trong việc lập
và quản lý hệ thống thông tin giá đất 59
4.5.1. Ưu điểm 59
4.5.2. Nhược điểm 60
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61
5.1. Kết luận 61
5.2. Kiến nghị 61
PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 63
PHẦN 7: PHỤ LỤC 64


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, văn minh, quốc phòng. Đất đai dưới sự tác
động và đầu tư của con người sẽ trở nên có giá trị. Khi nhu cầu sử dụng đất đai
của con người ngày càng tăng mà quỹ đất có hạn khi đó sẽ gây áp lực lên đất đai.
Hiện nay, với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh và mạnh dẫn đến đất đai
ngày một nóng bỏng và đất có giá ngày càng tăng. Giá đất và việc giải quyết các
vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá
đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội… nên giá đất khác nhau tùy theo từng yếu tố vì thế khó khăn trong việc xác
định giá đất. Ở nước ta hiện nay tồn tại hai loại giá đất là giá đất do nhà nước
ban hành hàng năm và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này có sự chênh lệch
về giá nên gây khó khăn cho việc quản lý đât đai. Việc quản lý giá cả một cách
hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai.
Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng bộ dữ liệu giá đất nhằm giúp những cán bộ

công tác trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn
trong quản lý.
Như vậy cần phải có một công cụ hỗ trợ cho việc định giá đất nhằm phục
vụ việc quản lý đất đai tốt hơn. Bên cạnh đó thì công nghệ GIS (Hệ thống thông
tin địa lý) ngày càng được phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho
công tác quản lý đất đai. Đặc biệt phần mềm ArcGIS được xem là mới và được
đánh giá là công cụ có nhiều công năng giúp cho việc xử lý, truy xuất và cập
nhật thông tin thuận lợi dễ dàng trên bản đồ.
Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của vấn đề, với mong muốn
đóng góp một phần trong công tác quản lý thông tin giá đất tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài “Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý thông tin giá tại
phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.
1.2. Mục đích
- Sử dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý và khái thác thông tin giá đất.
- Xây dựng được bản đồ giá đất và các thông tin thửa đất.
- Quản lý thông tin giá đất.
2
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Hệ thống tài liệu phải tuân thủ theo các quy định hiện hành trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, cập nhật đơn giản
và nhanh chóng, dễ truy cập, dễ sử dụng.
- Các quy phạm làm việc trong phần mềm phải trùng với các văn bản quy
định về nộp dung đó.
- Đáp ứng nhu cầu quản lý, khai thác và sử dụng thông tin giá đất.


3
PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Đất đai
Có thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không
chỉ trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân
gian lẫn cuộc sống thường nhật. Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện
loài người và phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với
sự vĩnh hằng của trái đất.
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và
tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật
và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá.
Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc
tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên
đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [7].
2.2. Quản lý đất đai
2.2.1. Khái niệm quản lý
Có nhiều khái niệm quản lý khác nhau, chúng ta có thể tham khảo nhiều
khái niệm để hiểu rõ hơn về bản chất của quản lý.
- Quản lý là nghệ thuật dẫn dắt, định hướng, hoặc là mô tả quá trình lãnh
đạo và định hướng một phần hoặc toàn bộ một tổ chức thông qua việc sử dụng
và điều khiển các dạng tài nguyên (nhân lực, tài chính, …)
- Là quá trình tổ chức trong đó bao gồm lập kế hoach chiến lược, thiết lập
mục tiêu, quản lý tài nguyên, sử dụng nhân lực và tài tính cần thiết cho việc đạt
các mục tiêu và kết quả đang đo lường.
- Là quá trình đạt được mục tiêu của một tổ chức bằng cách tập hợp các
dạng tài nguyên nhân lực, tài chính, tự nhiên, trong một sự kết hợp tối đa và tạo
ra các quyết định tốt nhất cho tổ chức trong khi cân nhắc môi trường hoạt động
của nó.

4
Tóm lại Quản lý là quá trình sử dụng các dạng tài nguyên và dẫn dắt các
hoạt động nhằm đạt được mục tiêu và kết quả dự kiến với hiệu quả cao nhất [8].
2.2.2. Khái niệm quản lý đất đai
Quản lý đất đai (Land administration - địa chính): Theo định nghĩa của
Liên Hợp Quốc: Là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá
trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất. (Land administration
guidelines - 1996) chỉ dẫn về quản lý hành chính đất đai.
Là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất,
khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết
các tranh chấp liên quan đến đất đai. Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả
2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký
đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất
đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.
Quản lý đất đai (Land management): là quản lý tài nguyên đất, được xem
xét trên cả phương diện môi trường và kinh tế [2].
2.3. Giá đất
2.3.1. Khái niệm giá đất
Ở những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định.
Theo khoản 23, điều 4 Luật đất đai 2003 nêu: “Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị
quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Như vậy, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước

quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Giá đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân (HĐND)
5
cùng cấp thông qua và được UBND cấp tỉnh ban hành công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), tính tiền sử dụng đất và tiền thuê
đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước.
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp
vốn bằng QSDĐ [4].
2.3.2. Đặc điểm của giá đất
- Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
- Giá đất không giống nhau về thời gian, việc hình thành giá cả được hình
thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành
giá cả dài, khó so sanh với nhau.
- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì nó không phải là sản phẩm
lao động của con người mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn
đầu tư.
- Giá đất có xu hướng tăng lên và được quyết định bởi nhu cầu về đất đai
của con người. Nguyên nhân là do: tính khan hiếm của đất đai đã làm cung ít co
dãn. Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, kinh tế-xã hội đang trên đà phát triển
đã làm cho giá đất ngày càng tăng. Đồng thời, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn
xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn

đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí như
trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất
cũng khác nhau [3].
2.3.3. Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.3.3.1. Nhân tố nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình có
ảnh hưởng đến giá đất.
6
a. Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
b. Tố chất nhân khẩu: Là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn
hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật
tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
c. Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
(do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách
tương ứng, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [3].
2.3.3.2. Nhân tố xã hội
Trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị
hóa có ảnh hưởng đến giá đất.
a. Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu
về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Do vậy, lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo
theo giá đất tăng lên hoặc ngược lại.
b. An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại dịch vụ… trật tự xã hội
tốt thì người dân cảm thấy an toàn. Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú,
do đó kéo theo giá đất tăng lên.
c. Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất,
đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơ

tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo
làm cho đất rớt giá.
d. Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện
ở hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá
đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ
nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [3].
2.3.3.3. Nhân tố quốc tế
a. Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước bùng
phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại.
b. Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt
đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến
cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại [3].
7
2.3.3.4. Nhân tố kinh tế
a. Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng
thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã
hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
b. Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau. Nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương
ứng. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có
khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay
ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà
đất có liên quan mật thiết với nhau.
c. Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu
hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành

nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d. Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăng
thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất
lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai
của khu vực đó tăng.
e. Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà
đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao.
f. Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có
khả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Vì vậy việc biến động mức lãi
suất cũng ảnh hưởng đến giá đất [3].
2.4. Định giá đất
2.4.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày
càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
8
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự
kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp
để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với
một quyền đất đai nào đó.
Đối với Việt Nam, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với
đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế
quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển

nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận
giữa người quản lý và người sử dụng đất.
2.4.2. Yêu cầu của định giá đất
Đất đai tuy có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm
của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa
thông thường. Do đó, định giá đất phải có phương pháp đặc biệt của riêng mình.
Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các
nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Định giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình
thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định của hai bên giao dịch. Có thể
nói rằng, giá cả đất đai được hình thành từ thị trường. Nếu nhà đầu tư không
nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình
cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ, hiện
tại và tương lai sẽ không định được giá cả công bằng, chính xác và khách quan.
Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của
Chính phủ. Ví dụ: Quy hoạch thành phố, thị trấn của Chính phủ có ảnh hưởng to
lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lên
năm hay mười lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới. Nếu
không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó công
bằng và hợp lý.
Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định
giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể khác nhau
rất lớn. Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký
9
đất đai và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối
tượng đất đai định giá.
Giá đất được xác định do công tác định giá là giá cả đất đai ở một thời
điểm nhất định, vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của
kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định ra của thời điểm

nào, thì giá đó không có ý nghĩa [7].
2.4.3. Vai trò của định giá đất
Định giá đất đai bao giờ cũng gắn với một thửa đất cụ thể và tại một thời
điểm xác định. Không thể định giá đất đai nếu không gắn với không gian xác
định, cũng như không thể định giá của thửa đất tại một thời điểm mà kết quả đúng
với mọi thời điểm khác. Giá của một mảnh đất được xác định trên thị trường tại
một thời điểm xác định là điều kiện cần và đủ để người định giá tiến hành công
việc định giá. Tuy nhiên mọi cuộc định giá đất đai đều có chung một mục tiêu, đó
là xác định giá của đất đai trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan
tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá của mảnh đất đó cần được xác định
là loại giá trị nào (giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị
tiềm năng) và nhằm phục vụ cho mục đích là gì (để Nhà nước làm căn cứ tính
thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để khi tính
tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử
dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất…, hay làm cơ sở cho
người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất
đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…).
Như vậy, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông
qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết
định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:
+ Định giá đất là cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng
đất đai, góp phần ổn định thị trường đất đai.
+ Định giá đất là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất đai
như: cho thuê, thế chấp, cầm cố.
+ Định giá đất là cơ sở để đền bù đất đai khi Nhà nước thu hồi đất, tính
giá trị tài sản khi thu hồi đất.
+ Định giá đất là cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về
sư dụng đất.
10
+ Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi

giải quyết sự tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai [7].
2.4.4. Các nguyên tắc định giá đất
2.4.4.1. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập
Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập bao gồm:
- Lao động.
- Vốn.
- Đất đai.
- Quản lý.
Quá trình tạo ra thu nhập của đất là sự kết hợp của 4 yếu tố cơ bản gồm:
lao động của con người, vốn đầu tư, tài nguyên đất đai và sự quản lý. Khi tiến
hành định giá đất cần phải căn cứ vào 4 yếu tố trên để đánh giá thì mới tiến dần
đến giá trị thực của nó [6].
2.4.4.2. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá đất đai. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất
và tốt nhất được phản ảnh ở 4 mặt sau đây:
- Vật chất.
- Pháp luật.
- Sử dụng.
- Thời gian.
Về mặt vật chất: Thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
Về mặt pháp luật: Phải hợp pháp và được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Về mặt sử dụng: Cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian: Có thời gian thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.
Đất được sử dụng hợp pháp, tạo ra khả năng thu nhập ròng lớn nhất và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Ngoài ra còn thể hiện
dưới dạng các tiện lợi khác không thể hiện bằng tiền, ví dụ: An ninh tốt, môi
trường trong lành… [6].
11

2.4.4.3. Nguyên tắc thay đổi
Bao gồm những thay đổi:
- Về chính sách đất đai của Nhà nước.
- Về sự biến động của thị trường đất đai.
- Về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng.
- Về thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi của con người.
- Xu thế về quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư đối với đất đai.
Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh
hưởng tới giá cả thị trường để định giá cho phù hợp tại thời điểm định giá. Ví dụ:
Chất lượng của đất trồng trọt thay đổi bởi sự đầu tư cải tạo của con người [6].
2.4.4.4. Nguyên tắc phù hợp
Thể hiện giữa mục đích đầu tư vào đất với mục đích sử dụng đất. Khi định
giá phải căn cứ vào mục đich sử dụng chính của đất đó để định giá, không được
lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
Ví dụ: Có một thửa đất đang được sử dụng để làm cửa hàng thương mại
không thể định giá trên cơ sở giá trị sử dụng đất vào mục đích trồng trọt [6].
2.4.4.5. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [6].
2.4.5. Các phương pháp định giá đất
Các phương pháp định giá đất dựa trên Thông tư số 145 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-
CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP.
Theo hướng dẫn của Thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá

đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết
trừ và thặng dư, cụ thể:
12
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá
để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền
gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.5. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất
Theo Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004:
Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác tại
đô thị như: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng
gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử -

văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo
quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất
để định giá.
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6
13
loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị
loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
Phân loại đường phố:
Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch.
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có
số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị,
trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các lọai đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại
2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại,
dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh
lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được
xếp vào loại đường phố tương ứng.
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định
căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí
trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các vị trí có số
thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền)
có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí
tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh

đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
2.6. Giới thiệu phần mềm ArcGIS 10.2
2.6.1. Giới thiệu cơ bản
ArcGIS là hệ thống GIS hàng đầu hiện nay, cung cấp một giải pháp toàn
diện từ thu thập, nhập số liệu, chỉnh lý, phân tích và phân phối thông tin trên
mạng Internet tới các cấp độ khác nhau như CSDL địa lý cá nhân hay CSDL của
các doanh nghiệp. Về mặt công nghệ, hiện nay các chuyên gia GIS coi công
nghệ ESRI là một giải pháp mang tính chất mở, tổng thể và hoàn chỉnh, có khả
năng khai thác hết các chức năng của GIS trên các ứng dụng khác nhau như:
desktop (ArcGIS Desktop), máy chủ (ArcGIS Server), các ứng dụng Web
14
(ArcIMS, ArcGIS Online), hoặc hệ thống thiết bị di động (ArcPAD) và có khả
năng tương tích cao đối với nhiều loại sản phẩm của nhiều hãng khác nhau.
ArcGIS cho phép người sử dụng thực hiện những chức năng của Gis ở bất
cứ nơi nào họ muốn: trên màn hình, máy chủ, trên web… Phần mềm ArcGIS
Destop bao gồm 3 ứng dụng chính sau:
- ArcMap
+ ArcMap để xây dựng, hiển thị, xử lý và phân tích các bản đồ.
+ Tạo các bản đồ từ rất nhiều các loại dữ liệu khác nhau.
+ Truy vấn dữ liệu không gian để tìm kiếm và hiểu mối liên hệ giữa các
đối tượng không gian.
+ Tạo các bản đồ.
+ Hiển thị trang in ấn.
- ArcCatolog
+ ArcCatolog dùng để lưu trữ, quản lý hoặc tạo mới các kiểu dữu liệu địa lý.
+ Tạo mới một cơ sở dữ liệu.
+ Khai thác và tìm kiếm dữu liệu.
+ Xác định hệ thống tọa độ cho cơ sở dữu liệu.
- ArcToolbox
+ ArcToolbox cung cấp các công cụ để xử lý, xuất nhập các dữu liệu từ

các định dạng khác như Mapinfo, Microstation, AutoCad…
2.6.2. Cấu trúc dữ liệu của ArcGIS
- Dữ liệu lưu trữ trong ArcGIS được lưu trữ ở 3 dạng: shapefile,
coverages, geodatabase.
+ Shape files: lưu trữ cả dữ liệu không gian lẫn dữ liệu thuộc tính. Tuỳ
thuộc vào các loại đối tượng không gian mà nó lưu trữ, Shape files sẽ được hiển
thị trong ArcCatolog bằng 1 trong 3 biểu tượng sau:
Về thực chất shape file không phải là 1 file mà là 5-6 file có tên giống
nhau nhưng đuôi khác nhau. Ba file quan trọng nhất của shape file là các file có
đuôi:
*.shp – chứa các đối tượng không gian (Geometry).
*.dbf – bảng thuộc tính.
15
*.shx – chỉ số để liên kết đối tượng với bảng thuộc tính.
*.prj – xác định hệ quy chiếu của shape file.
+ Coverages: lưu trữ các dữ liệu không gian, thuộc tính và topology. Các
dữ liệu không gian được hiển thị ở dạng điểm, đường, vùng và ghi chú.
+ GeoDatabase: là một CSDL được chứa trong một file có đuôi là *.mdb.
Khác với shape file, GeoDatabase cho phép lưu giữ topology của các đối tượng.
Cấu trúc của GeoDatabase như sau:
Trong GeoDatabase có 1 hay nhiều Feature Dataset. Feature Dataset là
một nhóm các loại đối tượng có chung một hệ quy chiếu và hệ toạ độ. Một
Feature Dataset có thể chứa một hay nhiều Feature class. Feature class chính là
đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ và tương đương với 1 layer
trong Arcmap. Mỗi Feature class chỉ chứa một đối tượng ( polygon –vùng, line-
đường, point-điểm). Một Feature class sẽ được gắn với 1 bảng thuộc tính
(Attribute Table). Khi bạn tạo Feature class thì bảng thuộc tính cũng được tự
động tạo theo.
2.6.3. Các chức năng của phần mềm ArcGIS
- Tạo và chỉnh sửa dữ liệu tích hợp (dữ liệu không gian tích hợp với dữ

liệu thuộc tính), cho phép sử dụng nhiều loại định dạng dữ liệu khác nhau thậm
chí cả những dữ liệu lấy từ Internet.
- Truy vấn dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ nhiều nguồn và
bằng nhiều cách khác nhau.
- Hiển thị, truy vấn và phân tích dữ liệu không gian kết hợp với dữ liệu
thuộc tính.
- Thành lập bản đồ chuyên đề và các bản in có chất lượng trình bày
chuyên nghiệp.
2.7. Cơ sở dữ liệu trong ArcGIS
ArcGIS lưu trữ và quản lý dữ liệu địa lý ở nhiều khuôn dạng. Ba mô hình
dữ liệu cơ bản mà ArcGIS sử dụng là vector, raster, và TIN. Ngoài ra, người
dùng có thể nhập dữ liệu bảng vào GIS.
- Vector model
Một cách để biểu diễn các hiện tượng địa lý là dùng points, lines, và
polygons. Cách biểu diễn thế giới như thế này được gọi là mô hình dữ liệu
vector. Mô hình vector được dùng chủ yếu để mô tả và lưu trữ những đối tượng
16
rời rạc như nhà, đường ống dẫn, đường bao thửa Points là cặp tọa độ x,y.
Lines là tập hợp của các tọa độ định nghĩa một hình dạng. Polygons là tập hợp
các tọa độ khai báo cho đường bao của một vùng. Tọa độ thông thường là một
cặp (x,y) hay bộ ba (x,y,z) với z và giá trị biểu diễn cho độ cao. ArcGIS lưu dữ
liệu vector trong các lớp đối tượng (feature classes) và trong tập hợp của các lớp
đối tượng quan hệ tôpô. Các thuộc tính của đối tượng được lưu trong bảng.
ArcGIS sử dụng 3 mô hình vector để biểu diễn dữ liệu đặc trưng là: coverages,
shapefiles, và geodatabases.
- Raster models
Trong raster model, thế giới được biểu diễn như một bề mặt được chia
thành những ô lưới bằng nhau. Raster model được dùng để lưu trữ và phân tích
dữ liệu liên tục trên một vùng nào đấy. Mỗi ô ảnh chứa một giá trị có thể biểu
diễn cho một giá trị đo được. Dữ liệu raster gồm các loại ảnh (ảnh hàng không,

ảnh vệ tinh, ảnh quét dùng để số hóa, làm nền) và grid (dùng để phân tích và lập
mô hình). Grid có thể được tạo từ dữ liệu vector. Grids có thể chứa các dữ liệu
liên tục, như một lớp bề mặt. Chúng có thể lưu giữ các thông tin thuộc chủ đề và
thuộc tính của chủ đề. Ví dụ, ảnh grid về kiểu phân bố thực vật lưu giữ số hiệu
mã hóa cho từng loại thực vật, tên loại thực vật Kích thước ô ảnh càng nhỏ, thì
bản đồ có độ chính xác càng cao và càng chi tiết. Tuy nhiên, sẽ làm tăng kích
thước file ảnh.
- TIN models
Trong một mô hình mạng các tam giác bất thường, thế giới được biểu
diễn dưới dạng một mạng các tam giác kết nối với nhau qua các điểm với giá trị
x, y, và z. TIN là cách lưu trữ và phân tích bề mặt rất hiệu quả. Cũng như ảnh
rasters, có thể bổ sung các tập dữ liệu TIN vào bản đồ trong ArcMap và quản lý
chúng bằng ArcCatalog.
- Dữ liệu dạng bảng
Có thể xem GIS như là một CSDL hình học. Cũng giống như các CSDL
khác, ArcGIS cho phép kết nối các bảng dữ liệu với nhau.
2.8. Khái quát chung về tình hình ứng dụng GIS trên thế giới, ở Việt Nam
và tỉnh Quảng Bình
2.8.1. Các ứng dụng của GIS trên thế giới
Vì GIS được thiết kế như một hệ thống chung để quản lý dữ liệu không
gian, nó có rất nhiều ứng dụng trong việc phát triển đô thị và môi trường tự
17
nhiên như quy hoạch đô thị, quản lý nhân lực, nông nghiệp, điều hành hệ thống
công ích, lộ trình, nhân khẩu, bản đồ, giám sát vùng biển, cứu hỏa và bệnh tật.
Trong phần lớn lĩnh vực này, GIS đóng vai trò như một công cụ hỗ trợ quyết
định cho việc lập kế hoạch hoạt động.
- Môi trường
Theo những chuyên gia GIS kinh nghiệm nhất thì có rất nhiều ứng dụng
đã phát triển trong những tổ chức quan tâm đến môi trường. Với mức đơn giản
nhất thì người dùng sử dụng GIS để đánh giá môi trường, ví dụ như: vị trí và

thuộc tính của cây rừng. Ứng dụng GIS với mức phức tạp hơn là dùng khả năng
phân tích của GIS để mô hình hóa các tiến trình xói mòn đất, sự lan truyền ô
nhiễm trong môi trường khí hay nước, hoặc sự phản ứng của một lưu vực sông
dưới sự ảnh hưởng của một trận mưa lớn. Nếu những dữ liệu thu thập gắn liền
với đối tượng vùng và ứng dụng sử dụng các chức năng phân tích phức tạp thì
mô hình dữ liệu dạng ảnh (raster) có khuynh hướng chiếm ưu thế.
- Khí tượng thủy văn
Trong lĩnh vực này GIS được dùng như là một hệ thống đáp ứng nhanh,
phục vụ chống thiên tai như lũ quét ở vùng hạ lưu, xác định tâm bão, dự đoán
các luồng cháy, xác định mức độ ngập lụt, từ đó đưa ra các biện pháp phòng
chống kịp thời…. vì những ứng dụng này mang tính phân tích phức tạp nên mô
hình dữ liệu không gian ở dạng ảnh (raster) chiếm ưu thế.
- Nông nghiệp
Những ứng dụng đặc trưng: Giám sát thu hoạch, quản lý sử dụng đất, dự báo
về hành hóa, nghiên cứu về đất trồng, kế hoạch tưới tiêu, kiểm tra nguồn nước.
- Dịch vụ tài chính
GIS được sử dụng trong lĩnh vực dịch vụ tài chính tương tự như là một
ứng dụng đơn lẻ. Nó đã từng được áp dụng cho việc xác định vị trí những chi
nhánh mới của ngân hàng. Hiện nay, việc sử dụng GIS đang tăng lên trong lĩnh
vực này, nó là một công cụ đánh giá rủi ro và mục đích bảo hiểm, xác định với
độ chính xác cao hơn những khu vực có độ rủi ro lớn nhất hay thấp nhất. Lĩnh
vực này đòi hỏi những dữ liệu cơ sở khác nhau như là hình thức vi phạm luật
pháp, địa chất học, thời tiết và giá trị tài sản.
- Y tế
Ngoại trừ những ứng dụng đánh giá, quản lý mà GIS hay được dùng, GIS
còn có thể áp dụng trong lĩnh vực y tế. Ví dụ như, nó chỉ ra được lộ trình nhanh