Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện thạc

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

CẤN XUÂN QUÝ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

CẤN XUÂN QUÝ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - Năm 2017


LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn
thạc sỹ khoa học này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn thạc sỹ khoa học này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc./.
Ngƣời thực hiện luận văn
Học viên

Cấn Xuân Quý


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm sâu sắc đến các thầy, các cô trong
Khoa Địa lý, Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Nhờ sự quan tâm, hƣớng dẫn, giúp đỡ và giảng dạy tận tình của các thầy, các
cô trong quá trình học tập và thực hiện luận văn, tôi đã hiểu biết, nắm rõ đƣợc
nhiều hơn những kiến thức về chuyên ngành Quản lý đất đai.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến PGS.TS
Phạm Quang Tuấn – Trƣởng Khoa Địa lý, Trƣờng Đại học Khoa học Tự
nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ và
giảng dạy tận tình để tôi hoàn thành Luận văn thạc sỹ khoa học này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể Phòng Tài nguyên và

Môi trƣờng huyện Thạch Thất, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi
nhánh huyện Thạch Thất, các cán bộ địa chính và nhân dân địa phƣơng các
xã, thị trấn thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong
công tác thu thập số liệu, tài liệu, để tôi hoàn thành Luận văn thạc sỹ khoa học
này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp
đã quan tâm, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn thạc sỹ khoa học
này.
Mặc dù đã rất cố gắng, nhƣng Luận văn thạc sỹ khoa học này không
tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Vì vậy, tôi kính mong nhận đƣợc sự quan
tâm, góp ý của các thầy, các cô và các bạn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Ngƣời thực hiện luận văn
Học viên

Cấn Xuân Quý


MỤC LỤC
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC HÌNH
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
2. Mục tiêu nghiên cứu
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
4. Phạm vi nghiên cứu
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn

7. Cấu trúc luận văn
8. Ý nghĩa khoa học của luận văn
9. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Trang
I
VI
VII
VIII
1
1
3
3
3
4
4
6
6
6

CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

7

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
1.1.2. Quyền sử dụng đất
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
1.1.5. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.5.1.Vị trí
1.1.5.2. Vai trò
1.1.5.3. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Một số khái niệm

7
7
7
9
12
13
13
14
16
17
17


1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai
1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu
1.3. Nội dung công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện

hành
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
1.3.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
1.3.1.2. Đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2. Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.2. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.3. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.4. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.6. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.7. Căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.8. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.4. Kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới trong việc đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.4.1. Kinh nghiệm của Úc
1.4.2. Kinh nghiệm của Hà Lan
1.4.3. Kinh nghiệm của Scotland
1.5. Tổng quan về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn
thành phố Hà Nội

18
19
20

20
20
26
27
28
28
28
29
29
31
32
34
35
35
36
37
37


CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất
2.1.1. Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1. Vị trí địa lý
2.1.1.2. Địa hình
2.1.1.3. Khí hậu và thủy văn
2.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
2.1.1.6. Thực trạng môi trường
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
2.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
2.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
2.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
2.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn
2.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện
Thạch Thất
2.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai
huyện Thạch Thất
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai
2.2.2.1. Việc tổ chức thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng đất
2.2.2.2. Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính
2.2.2.3. Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ
2.2.2.4. Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
2.2.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất
2.2.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
2.2.2.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai
2.2.2.9. Quản lý và phát triển thị trường bất động sản
2.2.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất

39

39
39
39
41
41
42
44
45
45
46
48
52
53
56
57
57
58
58
58
58
59
59
59
60
60
60
61

2.2.2.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
2.2.2.12. Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại tố cáo
2.2.2.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Thạch Thất
2.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính
2.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai
2.3.2.1. Căn cứ pháp lý
2.3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ
2.3.2.3. Nguồn nhân lực
2.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
2.3.4. Thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai
đoạn 2010 - tháng 12/2016
2.3.4.1. Kết quả hoạt động
2.3.4.2. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện
Thạch Thất theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp"
2.3.4.3. Kết quả điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận
2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn
2010 - tháng 12/2016
2.4.1. Những ƣu điểm
2.4.2. Những khó khăn
2.4.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

2.4.4.1. Kết quả đạt được
2.4.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG
KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1. Phƣơng hƣớng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Thạch
Thất đến năm 2020

61
62
62
62
63

63
68
68
69
69
69
70
70
77
83
84

84
87
88

88
89
93

93


3.2. Quan điểm, định hƣớng sử dụng đất huyện Thạch Thất đến năm
2020
3.3. Đề xuất giải pháp
3.3.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật
3.3.1.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các quy định của Trung ương
3.3.1.2. Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố Hà Nội
3.3.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
3.3.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ
3.3.4. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức
3.3.5. Giải pháp về tài chính
3.3.6. Giải pháp cụ thể đối với huyện Thạch Thất
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
2. Kiến nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO

94
95
95
95
99
100
101

102
103
104
106
106
107
109


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Các đơn vị hành chính huyện Thạch Thất

Trang
42

Bảng 2.2: Tổng hợp các loại đất huyện Thạch Thất

44

Bảng 2.3: Tốc độ tăng trƣởng kinh tế trên địa bàn huyện Thạch Thất

48

Bảng 2.4: Cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện Thạch Thất qua các năm

48

Bảng 2.5: Tình hình phát triển một số cây trồng chính

49

Bảng 2.6: Tình hình sản xuất ngành chăn nuôi

50

Bảng 2.7: Các chỉ tiêu cơ bản ngành xây dựng

52

Bảng 2.8. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Thạch Thất

65

Bảng 2.9: Hệ thống sổ sách địa chính

67

Bảng 2.10. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất

72

Bảng 2.11. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thạch Thất

77

(giai đoạn 2009-tháng 6/2015)
Bảng 2.12. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai

79

Bảng 2.13. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

80

Bảng 2.14. Kết quả điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận

85


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

Trang
23

Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

34

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

41

Hình 2.2: Di tích quốc gia đặc biệt Chùa Tây Phƣơng

46


BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
STT

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19

Chữ viết tắt
QSD
GCN
SHNN
SHTN
CHXHCN
UBND
TTCN-XDCB
NTM
KH

TDTT
THCS
PTTP
CNTT
GPMB
VPĐK
CNC
TN&MT
VPCC
ĐHQG

Ý nghĩa
Quyền sử dụng
Giấy chứng nhận
Sở hữu nhà nƣớc
Sở hữu tƣ nhân
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Ủy ban nhân dân
Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng cơ bản
Nông thôn mới
Kế hoạch
Thể dục thể thao
Trung học cơ sở
Phổ thông trung học
Công nghệ thông tin
Giải phóng mặt bằng
Văn phòng đăng ký
Công nghệ cao
Tài nguyên và môi trƣờng
Văn phòng công chứng

Đại học quốc gia


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tƣ tiệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống mà thiếu nó con
ngƣời không thể tồn tại đƣợc. Tại Điều 54 Hiến pháp nƣớc Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nƣớc
về đất đai, trong đó có nội dung đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
Giấy chứng nhận). Đây là công việc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính
đầy đủ, chặt chẽ để nhà nƣớc quản lý, nắm chắc toàn bộ diện tích đất đai và ngƣời
sử dụng đất theo pháp luật. Mặt khác, thông qua việc đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận để nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng là cơ sở để đảm
bảo chế độ quản lý nhà nƣớc về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả và khoa học.
Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Một trong những điều kiện để
ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất (nhƣ: chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất) là có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy
định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều
168 của Luật Đất đai năm 2013).
Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Một trong
những điều kiện để các loại đất đƣợc phép kinh doanh quyền sử dụng đất là có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Thạch Thất là một huyện nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội, đƣợc đánh giá là

huyện có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên khá thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội
trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát
1


triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng tăng nhanh,
tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất
đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn
đƣợc chính quyền huyện Thạch Thất chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua, bƣớc
đầu đã đạt đƣợc những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trên thực tế công tác này ở
một số xã trên địa bàn huyện thực hiện còn chậm, chất lƣợng hồ sơ đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận chƣa cao, dẫn đến tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đạt thấp (đến hết
năm 2016 chưa hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2012
và Nghị quyết số 39/2012/QH13 ngày 23 tháng 11 năm 2012 của Quốc hội khóa
XIII; Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg
ngày 04 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ), việc lấn chiếm đất đai,
chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra
dƣới nhiều hình thức, không thông qua cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật còn nhiều.
Để góp phần nâng cao sự hiểu biết về quyền và nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất
cho nhân dân trên địa bàn huyện Thạch Thất, tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện
quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt
động công khai minh bạch, đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả thì công
tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục đƣợc coi là vấn đề quan trọng,
để các cấp chính quyền thành phố Hà Nội nói chung cũng nhƣ huyện Thạch Thất
nói riêng quan tâm, chỉ đạo thực hiện. Để từng bƣớc nâng cao công tác này hơn
nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích, đánh giá thực
trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài
luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”
nhằm thực hiện tốt hơn nữa nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai, nhằm thiết lập
2


một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ theo quy định của pháp luật, đồng
thời quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai, kịp thời giải quyết những khó khăn,
vƣớng mắc trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, làm cơ sở cho việc đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này tại địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố
Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, tài liệu, số
liệu các thời kỳ, trang thiết bị, nguồn nhân lực liên quan đến hƣớng nghiên cứu của
đề tài. Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận;
- Thu thập tài liệu, số liệu về tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai; hiện trạng
sử dụng đất các năm 2010, 2015 của huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội;
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất;
- Phân tích mối liên hệ giữa quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, các yếu tố
đặc thù khác tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa
bàn huyện Thạch Thất;

- Phân tích những ƣu điểm, tồn tại hạn chế trong công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận, những nguyên nhân làm cơ sở để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên phạm vi ranh giới
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:

3


+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng
nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy
chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trƣờng, các số liệu thống
kê, kiểm kê về diện tích các loại đất của huyện Thạch Thất tại thời điểm hiện trạng
để phục vụ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập thông tin về các hiện tƣợng và
quá trình xã hội trong điều kiện thời gian và địa điểm cụ thể nhằm phân tích và đƣa
ra những kiến nghị đúng đắn đối với công tác quản lý xã hội.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ về khu vực huyện
Thạch Thất để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập
đƣợc, tiến hành thống kê, tổng hợp số liệu qua các các năm để thấy đƣợc tổng quan
thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trong giai đoạn 2010 –
2015.
- Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá: So sánh, phân tích và đƣa ra

đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của khu vực
nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia
trong lĩnh vực tài nguyên môi trƣờng trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của khu vực nghiên cứu.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, tạp
chí chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết
của đề tài:
- Tài liệu, giáo trình về: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai;
4


- Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành
năm 2011;
- Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 và định hƣớng sửa đổi Luật
Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
- Báo, tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Xây dựng năm 2003; Luật Xây dựng năm 2014;
- Bộ Luật Dân sự năm 2005; Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Luật Nhà ở năm 2005; Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tƣ của các Bộ, ngành trung ƣơng, quy
định của UBND thành phố Hà Hội và các văn bản của huyện Thạch Thất về hƣớng
dẫn thực hiện Luật Đất đai.

- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, số liệu
về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận huyện Thạch Thất giai đoạn 2010
- 2015.
- Nghị quyết số 26/NQ-TW ngày 05/8/2008 của Ban chấp hành Trung ƣơng
Đảng Khoá X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc phê duyệt chƣơng trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
- Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 và Nghị quyết số
39/2012/QH13 ngày 23/11/2012 của Quốc hội khóa XIII; Chỉ thị số 1474/CT-TTg
ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 của Thủ tƣớng Chính phủ.
(Có danh mục tài liệu tham khảo kèm theo)
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
huyện Thạch Thất giai đoạn 2010 – 2015.
5


- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất các năm 2010 và 2015.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trƣờng và quản lý đất đai tại huyện Thạch Thất.
- Tƣ liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chƣơng
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
8. Ý nghĩa khoa học của luận văn: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp
phần làm phong phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai theo hƣớng phân
tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với khu vực ngoại thành thành phố Hà Nội.
9. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn: Chỉ ra những tồn tại, đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho nhà quản lý của địa bàn
nghiên cứu. Luận văn đƣợc xem là tƣ liệu khoa học tham khảo cung cấp cho các cơ
quan quản lý phục vụ điều chỉnh công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của
khu vực nghiên cứu, để thực hiện tốt hơn nữa nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai,
nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ theo quy định của
pháp luật, đẩy mạnh cải cách hành chính, phục vụ nhân dân ngày càng tốt hơn, đẩy
nhanh tiến độ, sớm hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ thị của Thủ tƣớng Chính phủ.

6


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng.
Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp ngƣời đông thì đất đai càng là tài sản quý
hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc.
Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi
phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu
quả đất đai quốc gia.

Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất sử dụng.

7


Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc
xác lập do nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Theo
Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2005).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc
sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa
bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có
quyền của ngƣời sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nƣớc

ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể nhƣ: Hiến pháp năm 1980
(Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54),
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về
quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của
Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giƣa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi
ích là rất cần thiết và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sƣ vận
động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho phát triển nền
kinh tế - xã hội đất nƣớc.
Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta bƣớc
đầu đã đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hƣớng luôn luôn vận động, luôn luôn
8


phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng
đất đai hiện nay đòi hỏi nhà nƣớc phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất đai
nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là hƣớng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất
diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Chủ sở hữu
nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức
đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận
đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên
quan.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con ngƣời, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo quy định tại
Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở
hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt
(quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục
đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở
nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có
đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối
với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử
dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng
thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà.
Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà
không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
9


Việt nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở có
đa dạng hoá các hình thái sở hữu.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:

Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền góp
của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng
chƣa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đƣợc các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nƣớc công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Hiện nay, Nhà nƣớc công nhận quyền
sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có
tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở
và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc, cụ thể là:

10


* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho

thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ
quyền cho ngƣời khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời khác
theo luật định.
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi
cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo
đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nƣớc.
Về phía nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực
hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu nhà ở nhƣ trên nhà nƣớc còn thực hiện chế độ quản lý nhà nƣớc về nhà
ở thông qua một số biện pháp nhƣ:
- Nhà nƣớc ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nƣớc có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nƣớc tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nƣớc lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nƣớc tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đƣờng lối chính sách của Đảng cũng
nhƣ các quy định của Nhà nƣớc ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá
các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát
triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để
phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo
định hƣớng của Nhà nƣớc.

11

Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thƣờng bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở,
có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp
nhà đất diễn ra thƣờng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số
vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi
hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải
nhanh chóng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp
thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho
nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
+ Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý
để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
+ Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp

Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi

12


sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này”.
Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng
các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao
đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của ngƣời đƣợc giao đất, cho
thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc công nhận quyền này là việc Nhà nƣớc
cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý
thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và
việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, kể từ ngày 10/12/2009 Nhà nƣớc ta đã thực hiện đồng
thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng
một văn bản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ). Với tầm quan trọng
đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà
nƣớc.
Giấy chứng nhận giúp cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhƣ
chuyển nhƣợng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà để vay vốn đầu tƣ kinh doanh, sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện
đúng pháp luật, cũng nhƣ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.
1.1.5. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.5.1.Vị trí.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy

định trong Luật Đất đai năm 2013. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy
ban nhân dân cấp huyện.

13