Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án quận cầu giấy, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




NGUYỄN THU TRANG


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ
DỰ ÁN QUẬN CẦU GIẤY - THÀNH PHỐ HÀ NỘI



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành
2. PGS.TS. Hoàng Thái ðại




Hà Nội, 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn



Nguyễn Thu Trang











Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các
nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan,
ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành và PGS.TS Nguyễn Thái ðại ñã tận tình
hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy, phòng Tài nguyên và
Môi trường quận Cầu Giấy, Ban quản lý dự án quận Cầu Giấy, Trung tâm
phát triển quỹ ñất và quản lý duy tu hạ tầng ñô thị quận Cầu Giấy, các phòng,
ban, cán bộ và nhân dân các xã quận Cầu Giấy ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong
quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thu Trang
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan………………………………………………………………… i
Lời cảm ơn……………………………………………………………………ii
Mục lục………………………………………………………… iii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình………………………………………………………………vii
Danh mục viết tắt viii
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài: 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu 2
1.2.1. Mục ñích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 3
2.1.1. Khái niệm, thuật ngữ bồi thường giải phóng mặt bằng 3
2.1.2. ðặc ñiểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB: 3
2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB một số nước trên thế giới 5
2.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư ở Việt Nam
qua các thời kỳ 10
2.3.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi ñất ñai
trước năm 1993 10
2.3.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi ñất ñai từ
1993 - 2003 16
2.3.3. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi ñất ñai từ
2003 ñến nay 18
2.4. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái
ñịnh cư ở một số tỉnh thành trong cả nước 27
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.4.1. Thành phố Hồ Chí Minh 27
2.4.2. Thành phố Hà Nội 29
2.5. Nghiên cứu những vấn ñề cơ bản chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái ñịnh cư trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 32
2.5.1. Những quy ñịnh chung của Nhà nước về việc bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư 32
2.5.2. Công tác tổ chức thực hiện 34
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 43
3.2. Nội dung nghiên cứu 43
3.3. Phương pháp nghiên cứu 44
3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 44
3.3.2. Phương pháp ñiều tra thực tế 44
3.3.3. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số
liệu 44
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của ñịa bàn nghiên cứu liên
quan ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội 45
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên…………………………………………………45
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 48
4.1.3. Tình hình sử dụng ñất ñai 52
4.2. ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
ở quận Cầu Giấy giai ñoạn 2007 - 2011 62
4.2.1. Kết quả thực hiện 62
4.2.2. Một số những thuận lợi 63
4.2.3. Một số những khó khăn 64
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.3. ðánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái ñịnh cư thông qua 2 dự án trên ñịa bàn quận Cầu Giấy, TP
Hà Nội 65
4.3.1. Dự án Xây dựng Trường Hàn Quốc tại Hà Nội, phường Mai
Dịch, quận Cầu Giấy 65
4.3.2. Dự án ñầu tư công trình Thoát nước nhằm cải tạo môi trường
Hà Nội – Dự án II, tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy. 77
4.4. ðề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
trên ñịa bàn quận Cầu Giấy 90
4.4.1. Về chế ñộ chính sách 90
4.4.2. Về tổ chức thực hiện 90
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. Kết luận 92
5.2. Kiến nghị 93
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng ñất quận Cầu Giấy năm 2011 60

Bảng 2 : Kết quả GPMB các dự án quận Cầu Giấy giai ñoạn 2007 - 2011 63

Bảng 3: Tổng hợp ñơn giá bồi thường, hỗ trợ về ñất ở dự án: Xây dựng
Trường Hàn Quốc tại Hà Nội 68

Bảng 4: Ý kiến của người có ñất bị thu hồi ñất về ñơn giá bồi thường ñất và tài

sản trên ñất ở dự án: Xây dựng Trường Hàn Quốc tại Hà Nội 69

Bảng 5: Tổng hợp các trường hợp bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông
nghiệp ñược giao khoán 72

Bảng 6: Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ ở dự án: Xây dựng Trường Hàn Quốc tại Hà Nội 73

Bảng 7 : Bảng tổng hợp các khoản bồi thường, hỗ trợ về ñất ở tai dự án:
ðầu tư công trình Thoát nước nhằm cải tạo môi trường Hà Nội -
Dự án II 79

Bảng 8: Ý kiến của người có ñất bị thu hồi về ñơn giá bồi thường ñất và
tài sản trên ñất tại dự án: ðầu tư công trình Thoát nước nhằm cải
tạo môi trường Hà Nội - Dự án II 81

Bảng 9: Bảng tổng hợp thời gian hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống tại dự án: ðầu tư
công trình Thoát nước nhằm cải tạo môi trường Hà Nội - Dự án II 83

Bảng 10: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án: ðầu tư công trình Thoát
nước nhằm cải tạo môi trường Hà Nội - Dự án II 84

Bảng 11: Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ tại dự án: ðầu tư công trình Thoát nước nhằm
cải tạo môi trường Hà Nội - Dự án II 84

Bảng 12: Bảng tổng hợp các hộ ñược tái ñịnh cư 86

Bảng 13: Tổng hợp giá bán các căn hộ tại khu 5,3 ha phường Dịch Vọng 86

Bảng 14: Ý kiến của người có ñất bị thu hồi ñược tái ñịnh cư 87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 37

Hình 4.1: Diện tích ñất tự nhiên của 08 phường trực thuộc quận Cầu Giấy 45

Hình 4.2. Sơ ñồ ñịa giới hành chính Quận Cầu Giấy 47

Hình 4.3: Khu ñất GPMB thực hiện dự án: Xây dựng Trường Hàn Quốc tại
Hà Nội 76

Hình 4.4: Trường Hàn Quốc tại Hà Nội 77

Hình 4.5: Khu tái ñịnh cư 5,3 ha Dịch Vọng 88

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1 HðBT Hội ñồng bồi thường
2 TTg Thủ tướng
3 TP Thành phố
4 CP Chính phủ
5 GCN-QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HðND Hội ñồng nhân dân
8 HSðC Hồ sơ ñịa chính
9 HTX Hợp tác xã
10 Nð Nghị ñịnh
11 Qð-UBND Quyết ñịnh ủy ban nhân dân
12 QSDð Quyền sử dụng ñất
13 TðC Tái ñịnh cư
14 UBND Ủy ban nhân dân








Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài:

ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn xây
dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chương II ñiều 18 ñã xác ñịnh
"Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo
sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài".
Trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa và hiện ñại hóa ñất nước,
việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là
việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các ñịa phương trên toàn lãnh
thổ Việt Nam. ðặc biệt là chuyển diện tích ñất nông nghiệp sang quỹ ñất phi
nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và
thương mại dịch vụ và du lịch.
Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể giải phóng mặt bằng là
khâu then chốt, quan trọng. Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban
ñầu và tiên quyết ñể triển khai các dự án.
Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là ñã hoàn thành ñược 1/3 ñến
1/2 dự án". Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ñề hết sức nhạy cảm và
phức tạp, nó tác ñộng tới mọi vấn ñề ñời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh
quốc phòng của cộng ñồng dân cư. ảnh hưởng trực tiến ñến Nhà nước, Chủ
ñầu tư, ñặc biệt là ñối với người dân có ñất bị thu hồi.
Vì vậy nghiên cứu ñề tài “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án quận Cầu Giấy - Thành phố
Hà Nội” là ñiều cần thiết ñể tìm ra giải pháp ñúng ñắn, thỏa ñáng nhu cầu
phát triển và ổn ñịnh ñời sống người dân.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn nghiên cứu;
- ðề xuất một số giải pháp cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi ñất trong giai ñoạn tiếp trên ñịa bàn quận Cầu Giấy và
Thành phố Hà Nội.

1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản pháp lý liên quan ñến việc bồi
thường giải phóng mặt bằng.
- Nguồn số liệu, tài liệu dùng trong kết quả của luận văn phải có tính
pháp lý, trung thực, khi ñánh giá từng vấn ñề phải mang tính khách quan và
khoa học;
- Chỉ ra ñược những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thu hồi ñất tại
ñịa ñiểm nghiên cứu. Từ ñó ñề xuất giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ và thực
hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất
trong thời gian tới.

1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài góp phần vào cơ sở khoa học ñánh giá
chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn
thành phố Hà Nội;
- ðề tài ñã ñánh giá ñược thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng
trên ñịa bàn quận Cầu Giấy. ðặc biệt nắm bắt ñược nguyện vọng chính ñáng
của người dân ñể ổn ñịnh cuộc sống sau khi bị thu hồi ñất.



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
2.1.1. Khái niệm, thuật ngữ bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra Quyết ñịnh hành chính ñể thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất .
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị
thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể
di dời ñến ñịa ñiểm mới.
- Tái ñịnh cư:
+ Theo từ ñiển Tiếng Việt: Tái nghĩa là"hai lần hoặc Lần thứ hai, lại
một lần nữa"
+ ðịnh cư: là ở một nơi nhất ñịnh ñể sinh sống, làm ăn.
Có 3 hình thức tái ñịnh cư:
+ Tái ñịnh cư tập trung;
+ Tái ñịnh cư tại chỗ;
+ Tái ñịnh cư xen ghép (phân tán).
2.1.2. ðặc ñiểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB:
GPMB là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với
mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất

và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình GPMB có ñặc trưng nhất ñịnh. ðối
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

với khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có ñặc trưng riêng của nó.
Còn ñối với khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do ñó,
GPMB cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ñất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế-xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất
ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên
truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này. Mặt
khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một
loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc hình thành ñất ñai khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và
do cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây
nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở
khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp .
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
ñược thực hiện khác nhau.
2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB một số nước trên thế giới
* Ở Trung Quốc
Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư ở ñất nước này là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa
mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực
hiện dự án ñầu tư. Nếu như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự
chuẩn bị cẩn thận phương án ñền bù, trên cơ sở tính toán ñầy ñủ lợi ích của
nhà nước, tập thể và cá nhân, ñảm bảo cho những người bị thu hồi ñất có thể
khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất.
Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì
người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
ñất ñược thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái
ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất. Cách tính tiền bồi thường
ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc
ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa
phương ñảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả

tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

nhà cũ; Hai là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành
thị và nông thôn. ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh
qua các tổ chức trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo ñó, mỗi ñối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
ñất ñai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là
do thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối
với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh
cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư. Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho
việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở
nông thôn. Tiền ñền bù cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà
ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các
cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã

chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là
vấn ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

* Ở Thái Lan
Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực Châu Á, quá trình ñô
thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường
ñiều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù.
Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường.
* Ở Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu
ñất ñịnh cư trầm trọng trong thành phố. ðể giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận.
Việc ñền bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái ñịnh cư.
Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố
quản lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5
km. Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ,
hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của

mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc.
* Ở Inñônêxia
Một khảo sát xã hội của trường ðại Học Padjadjaran ở một vùng hồ
ñào, trong nhiều năm, sau khi gia ñình ñược trả tiền ñền bù vào những năm 96
cho thấy sở hữu ñất ñai của những gia ñình này giảm còn 47% và thu nhập
còn 50%. Những ảnh hưởng của việc di chuyển chỗ ở khi sử dụng ñất làm ñập
Cirata cho thấy trong khi 59% hộ nghèo ñã cải thiện ñược thu nhập thì có
21% số hộ bị sa sút vì thấy ñất cùng với thu nhập so vớí trước giảm 25%.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

Di dân TðC, ñền bù thiệt hại khi thu hồi ñất vì mục ñích phát triển của
xã hội từ trước ñến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấp
nhận vì lợi ích của số ñông và lợi ích cộng ñồng. Các chương trình ñền bù
TðC chỉ giới hạn trong phạm vi ñền bù theo Luật cho ñất bị dự án chiếm
dụng, hoặc cho một số ít trường hợp ñất TðC.
Tuy nhiên, quan ñiểm nhìn nhận về công tác ñền bù TðC ñang từng
bước thay ñổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra ñối với các vấn ñề kinh
tế, xã hội, môi trường trong qua trình thu hồi ñất và di dân, mặt khác, từ thực
tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm
ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy, TðC ngày càng ñược
xem như những chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiêm thực tiễn
ñã giúp cho các nhà hoạch ñịnh chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và
các nhà thực thi ñi ñến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do
sự thiếu quan tâm và ñầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TðC có thể
lớn hơn rất nhiều chi phí TðC ñúng ñắn. Hơn nữa, những người bị bần cùng
hoá, ñến một thời ñiểm nhất ñịnh sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế
quốc dân. Do vậy, tránh hay giảm thiểu việc di dân TðC, cộng với việc khôi
phục thoả ñáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc ñạt ñược lợi ích về

mặt kinh tế, còn ñảm bảo tính công bằng ñối với họ, ñiều này giúp cho các
chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
Ngân hàng và các nhà nước ñang phát triển cần nhìn nhận những thay
ñổi về nhận thức này như cơ hội chứ không phải trở ngại , cần xây dựng,
chính thức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách TðC bắt buộc
nó sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi nhà nước cần thu hồi
ñất phục vụ cho các mực ñích cônh cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến
cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát
triển, sự phát triển ñó không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn môi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

trường - xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu tương ứng ñồng
thời là giảm nghèo ñói và phát triển bền vững.

TðC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng:
- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;
- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có cấp và bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp ;
- Trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống
ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án;
ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung
di dân là yếu tố không thể thiếu ñược ngay từ chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự
án ñầu tư và nhưng nguyên tắc chính phải ñược ñề cập ñến, bao gồm:
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi triển khai dự án;
- Người bị ảnh hưởng phải ñược ñền bù và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế,
xã hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong
trường hợp không có dự án - ðất ñai, nhà cửa, cơ sợ hạ tầng thích hợp và các

loại ñền bù khác tương xứng như trước khi có dự án phải ñược cấp cho ngươì
bị ảnh hưởng, chú trọng ñến người dân bản ñịa (các dự án nước ngoài) dân tộc
thiểu số, nông dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo
phong tục ñối với ñất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng;
- Bất cứ dự án nào về TðC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện ñạt
hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TðC phải ñược soạn thảo và
xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển ñược
hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn ñịnh cuộc sống càng
nhanh càng tốt;
- Người bị ảnh hưởng phải ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý
kiến chi tiết về các phương án ñền bù TðC - người bị ảnh hưởng phải ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng ñồng dân cư ñịa phương bằng cách
mở rộng lợi ích của dự án ñến cả các cộng ñồng dân ñịa phương;
- Chú ý ñến người nghèo nhất, trong ñó có những người không hoặc
chưa có quyền hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm
chủ. ðồng thời, sớm có kế hoạch xác ñịnh quyền hợp pháp của họ, cố ngắng
hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở ñền bù TðC là việc thiếu quyền
sở hữu, quyền sử dụng ñất hợp pháp;
- ðể không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính
sách ñền bù TðC bắt buộc. Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ
các mục tiêu và phương pháp, ñịnh ra các tiêu chuẩn trong hoạt ñộng của các
tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn ñề
ñó và vận dụng thủ tục chính thức ñể giải quyết có hệ thống những khía cạnh
này trong các hoạt ñộng của ngân hàng.
2.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư ở Việt Nam qua
các thời kỳ

2.3.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi ñất ñai trước
năm 1993
* Giai ñoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945:
Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập ñồn
ñiền, ngoài một số hiệp ước bất bình ñẳng ñể chiếm hữu ñất không bồi hoàn,
Nghị ñịnh của toàn quyền ðông Dương ngày 17 tháng chạp 1913 là văn bản
chính thức ñịnh ra những nguyên tắc nhượng ñịa, núp dưới hình thức mua bán
ñể chiếm ñoạn ñất ñai, mục ñích chủ yếu là ñể cho tư bản Pháp khai thác tài
nguyên của ñất nước.
* Giai ñoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 ñến năm 1975:
Sau cách mạng tháng 8-1945 thành công, hiến pháp ñầu tiên của của
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ “Nhiệm vụ của dân tộc ta
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
trong giai ñoạn này là nhằm bảo toàn lành thổ giành ñộc lập hoàn toàn và kiến
thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ ” Với các hình thức sở hữu ñất ñai, mục
tiêu người cày có ruộng, luật cải cách ruộng ñất ra ñời ngày 4/12/1953 có ý
nghĩa thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất thực dân Pháp và tay sai bán nước
ở Việt Nam, xoá bỏ chế ñộ phong kiến về chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp
ñịa chủ thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời trực thu,
trưng thu trưng mua ruộng ñất ñể thể hiện thái ñộ của nhà nước ñối với từng
ñối tượng, trong ñó tịch thu trưng thu là chủ yếu, việc trưng mua hầu như
không theo giá cả thị trường, khi cuộc cải cách ruộng ñất hoàn thành nông
dân có quyền sở hữu ruộng ñất ñược chia cấp.
Ngay sau khi hoà bình ñược lập lại ở Miền Bắc (1954), ðảng và Nhà
nước ñã khẳng ñịnh con ñường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng
chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và ñấu tranh giải phóng miền Nam. Do ñó nhu
cầu ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng,
lợi ích quốc gia là vấn ñề không thể tránh khỏi ñối với một ñất nước mới hoàn

thành cuộc cách mạng giải phóng dân tộc, ñánh ñổ chế ñộ thực dân, phong
kiến ñịa chủ (với ñặc thù sản xuất nông nghiệp là chủ yếu). Trong giai ñoạn
này, nước ta tồn tại ba hình thức sở hữu về ñất ñai là sở hữu Nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân. ðể ñáp ứng nhu cầu xây dựng các công trình công
nghiệp, giao thông thương mại dịch vụ Nhà nước không thể ñơn phương
ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất mà phải có những quy ñịnh, những chính
sách cụ thể vừa ñể ñáp ứng nhu cầu xây dựng của quốc gia, vừa bảo ñảm
ñược quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, ñồng thời tạo ñiều kiện,
khuyến khích công dân tham gia ñóng góp xây dựng ñất nước.
Hiến pháp năm 1959 ñã quy ñịnh rõ sự tồn tại của các thành phần kinh
tế. Về chính sách ñất ñai, Nhà nước ban hành các văn bản nội dung cơ bản là
công nhận sự tồn tại ñồng thời của ba hình thức sở hữu của ñất ñai bao gồm
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Thời kỳ này, vấn ñề tái ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
cư chưa ñược ñặt ra, mà người bị trưng dụng ñất tự chủ ñộng trong việc bố trí
nơi ở mới, nếu sau khi trưng dụng ñất họ phải di chuyển chỗ ở. Do ñất ñai
ñược coi như hàng hoá tham gia vào quá trình lưu thông dân sự nên Nhà nước
không ñặt vấn ñề ñền bù một cách chi tiết mà chỉ cho phép chủ các công trình
tự bàn bạc, thoả thuận với nhân dân. ðiều này cho thấy quan hệ dân sự ñược
thể hiện rất rõ trong quan hệ ñất ñai.
ðể ñáp ứng nhiệm vụ xây dựng ñất nước trong giai ñoạn cách mạng
mới, ngày 14/4/1959 Nghị ñịnh 151/TTg ban hành quy ñịnh thể lệ tạm thời
trưng dụng ruộng ñất. Sau ñó Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959
hướng dẫn việc thi hành nghị ñịnh 151/TTg của Chính phủ với nguyên tắc cơ
bản: “phải ñảm bảo kịp thời và ñủ diện tích cần thiết cho xây dựng ñồng thời
chiếu cố dùng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất. Chỉ ñược
trưng dụng số ruộng ñất cần thiết, không ñược trưng dụng thừa hết sức tiết
kiệm ruộng ñất cày cấy trồng trọt”.

Khi trưng dụng ruộng ñất, Nhà nước ta xác ñịnh cách bồi thường tốt
nhất là vận ñộng nhân dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất khác cho người
có ruộng ñất bị trưng dụng ñể họ tiếp tục sở hữu sản xuất. Trường hợp không
làm ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng
thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ vào thực tế
ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay
xấu mà xác ñịnh. ðối với ruộng ñất bị ñào ñể tu bổ ñường xá, thì tuỳ theo ñất
bị ñào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà ñịnh mức bồi thường
nhưng không quá 2 năm sản lượng thường niên. Nếu ruộng ñất bị trưng dụng
chuyên trồng cây ăn quả, cây công nghiệp lưu niên thì bồi thường cao hơn so
với các loại hoa màu khác. Nếu phải rời nhà, giếng nước ñi nơi khác thì sẽ
ñược giúp ñỡ ñể xây dựng cái khác. Ruộng ñất bị trưng dụng thuộc HTX
nông nghiệp thì không cần bồi thường nếu như có khả năng thu xếp ñể việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
trưng dụng không ảnh hưởng ñến ñời sống xã viên hoặc chỉ ñược bồi thường
một phần nào.
Những ruộng ñất công do nhân dân sử dụng thì cơ quan cần ruộng ñất
phải báo cho người sử dụng biết trước khi làm thời vụ, nếu không báo trước
mà phải trưng dụng ngay thì cơ quan cần ruộng ñất phải bồi thường tiền
giống, công cấy, trường hợp cần thiết phải có biện pháp giúp ñỡ họ tiếp tục
sản xuất, sinh sống. Ở các khu tự trị, căn cứ vào tình hình ñịa phương, căn cứ
vào thể lệ chung ñể giải quyết cho hợp lý.
Nghị ñịnh 151/ TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng
ruộng ñất những năm 1960 nhưng chưa có quy ñịnh hoặc hạn ñịnh cụ thể về
mức ñền bù, chủ yếu dựa sự thoả thuận giữa các bên.
Ngày 11/01/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/ TTg
quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa ñất ñai cây cối lưu liên
các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành

phố. Thông tư này ra ñời trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế, mở rộng
các khu công nghiệp tập trung và hình thành một số thành phố ở các khu công
nghiệp này. Như vậy, hàng năm diện tích ñất nông nghiệp sẽ bị thu hẹp dần,
ảnh hưởng rất lớn ñến ñời sống của nhân dân, ñây là ñiều bất lợi cho mô hình
kinh tế tập trung của Nhà nước.
Về nguyên tắc bồi thường, thông tư hướng dẫn bồi thường phải thoả
ñáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng không vì
thiên lệch về phía nhân dân mà nhà nước phải bồi thường quá.
Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng
phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân
dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (Nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường liên
và thời hạn hưởng hoa lợi cây quả) hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và
phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
Về mức bồi thường, Thông tư số 1792/TTg quy ñịnh: ðối với nhà ở,
trước hết căn cứ vào diện tích chính và phụ, giá trị sử dụng của ngôi nhà ñể
ñịnh giá bồi thường; Giá cả bồi thường căn cứ vào giá quy ñịnh bình quân cho
một m
2
trong kế hoạch của nhà nước thời kỳ ñó ñối từng loại nhà, ñảm bảo số
tiền ñủ ñể xây dựng nhà khác có diện tích tương ñương như nhà cũ. ðối với
ñất ñai, căn cứ vào công khai phá và sản lượng thu hoạch của từng vùng mà
quy ñịnh giá bồi thường cho thoả ñáng ðối với cây lưu niên việc bồi
thường các cây ăn quả lâu dài và ngắn ngày phải căn cứ sản lượng thu hoạch
thường niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây ñể quy ñịnh giá bồi
thường.
Như vậy, thời kỳ này quan hệ về ñất ñai vẫn ñược giải quyết bằng các
quan hệ dân sự. ðó là sự thoả thuận bàn bạc, sau ñó thống nhất giá trị ñền bù

mà không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt phương án
ñền bù hay ban hành giá ñền bù. Một ñiều ñáng chú ý là, thẩm quyền giao ñất
(cấp ñất) chưa ñược pháp luật quy ñịnh cụ thể, hơn nữa ñất ñai tuỳ thuộc 3
hình thức sở hữu nhưng chưa tham gia mạnh mẽ vào thị trường, người ñược
cấp ñất không phải nộp tiền, thủ tục ñơn giản, công tác quy hoạch sử dụng ñất
chưa ñược chú trọng. Do ñó, Thông tư số 1792/TTg không ñặt vấn ñề ñền bù
thiệt hại về ñất (nhất là ñất làm nhà ở) mà chỉ ñặt vấn ñề ñền bù thiệt hại về
tài sản trên ñất (gồm nhà cửa cây cối, hoa màu công khai phá, tôn tạo).
* Giai ñoạn từ sau năm 1975 ñến trước năm 1993:
Sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất ñất nước 1975, chúng ta
bước vào giai ñoạn cả nước xác ñịnh con ñường ñi lên chủ nghĩa xã hội, ổn
ñịnh kinh tế, chính trị, văn hoá, khôi phục ñất nước. ðể ñáp ứng với yêu cầu
của giai ñoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự
ñổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế. ðiều 19 của
Hiến pháp khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh
tế vẫn dựa trên cơ sở của chế ñộ bao cấp. Về ñất ñai pháp luật không quy ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
giá ñất và không cho phép ñất ñai tham gia chuyển dịch dân sự, ñiều này ñược
thể hiện trong Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội ñồng Bộ trường
“không ñược phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất
cứ hình thức nào, không ñược dùng ñất ñể thu những khoản lợi không do lao
ñộng mà có, trừ trường hợp nhà nước quy ñịnh” Như vậy khi có nhu cầu sử
dụng ñất, nhà nước sẽ cấp ñất và không thu tiền sử dụng ñất, cần bao nhiêu,
nhà nước cấp bấy nhiêu và quan hệ ñất ñai chỉ là quan hệ giữa nhà nước với
người sử dụng ñất, tức là quan hệ ñơn thuần, quan hệ “giao – thu”. Do ñó thời
kỳ này, vấn ñề ñền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất không ñược ñặt ra.
Luật ñất ñai 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu tòan
dân nên khi ñất ñai bị nhà nước thu hồi, người sử dụng ñất không ñược ñền bù

về ñất mà chỉ ñược ñền bù tài sản hoa màu. Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai,
ñất ñai không có giá, mọi hành vi mua bán, cho thuê, thừa kế ñất ñai ñều bị
nghiêm cấm. ðất ñai là một loại tài sản ñặc biệt do nhà nước phân phối giao
ñất theo cơ chế hành chính, bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu mà người
ñược nhà nước cấp ñất không phải nộp tiền sử dụng ñất. Thị trường ngầm về
ñất ñai tuy ñã hình thành nhưng không sôi ñộng và hầu như người sử dụng ñất
ít nghĩ ñến khả năng sinh lợi của ñất.
ðể ñất ñai ñược sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bù lại những thiệt hại về
ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào các mục ñích khác,
ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh 186 - HðBT về ñền
bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục
ñích khác, ðiều 1 của Nghị ñịnh quy ñịnh mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất
nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải ñền bù thiệt hại
về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho nhà nước- tiền bồi thường các tài sản trên
mặt ñất và tài sản trong lòng ñất (các công trình ngầm) cho chủ sử dụng ñất
hợp pháp không thuộc các khoản tiền ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp, lâm
nghiệp - khung mức ñền bù ñể các tỉnh, thành phố, ñặc khu trực thuộc Trung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
ương quy ñịnh cụ thể mức ñền bù thiệt hại ñối với từng huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc Trung ương sát với giá ñất của ñịa phương nhưng không
ñược thấp hơn hoặc cao hơn khung ñịnh mức ñền bù của Chính phủ.
Qua nội dung Nghị ñịnh 186- HðBT, chúng ta thấy rằng, người sử
dụng ñất vẫn chưa ñược quan tâm ñầy ñủ về diện tích ñất sử dụng hợp pháp
dù ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân nhưng nếu bị thu hồi ñể phục vụ nhu cầu
phát triển của ñất nước, người sử dụng ñất vẫn không ñược ñền bù thiệt hại về
ñất. Khoản tiền ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người
ñược nhà nước giao ñất phải nộp vào ngân sách nhà nước ñược hiểu là “tiền
sử dụng ñất”, trong khi ñó người có ñất bị thu hồi chỉ ñược ñền bù thiệt hại tài

sản trên ñất, trong lòng ñất. Nếu người sinh sống dựa vào thu nhập trên diện
tích ñất do ông cha ñể lại, nay bị thu hồi ñất, họ chỉ ñược nhận tiền ñền bù
thiệt hại về cây cối, hoa màu. ðể ñảm bảo cuộc sống họ phải bỏ tiền mua ñất
ñể tiếp tục canh tác hoặc tự tìm ngành nghề khác. Trong khi ñó, nếu nhà nước
thu hồi vào ñất làm nhà ở, việc ñền bù thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra,
pháp luật không ñề cập và người bị thu hồi ñất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.
ðây là một nghịch lý ñã tồn tại trong thời gian dài.
2.3.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi ñất ñai từ 1993 -
2003
Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị ñịnh số 90/Nð-CP quy ñịnh cụ
thể các chính sách làm cơ sở ñể thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
theo quy ñịnh khi nhà nước thu hồi ñất vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị ñịnh này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá
việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất.
Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất.
Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP thay
thế Nghị ñịnh 90/Nð-CP và quy ñịnh rõ phạm vi, ñối tượng áp dụng. ðặc biệt
người bị thu hồi ñất có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi