Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 5: Phân tích thị trường

1
CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH
THỊ TRƯỜNG
HÀ NỘI, THÁNG 11 NĂM 2010
TS. TRẦN KIM CHUNG
Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
2
Chương 5: Phân tích thị trường
Mục tiêu bài giảng:
Xác định được bản chất của việc phân tích thị
trường bất động sản
Xây dựng được các bước phân tích thị
trường bất động sản
Xử lý được các bài tập tình huống liên quan
đến việc phân tích thị trường bất động sản
3
Chương 5: Phân tích thị trường
NỘI DUNG BÀI GIẢNG:
1. Những vấn đề chung về thị trường bất
động sản
2. Nội dung phân tích thị trường bất động
sản
3. Các yêu cầu trong phân tích thị trường bất
động sản
4. Các bước thực hiện phân tích thị trường
BĐS
5. Các tình huống trong phân tích thị trường
BĐS
4
Chương 5: Phân tích thị trường
I. Những vấn đề chung về thị trường bất động sản

5
Chương 5: Phân tích thị trường
I. Những vấn đề chung về thị trường bất động sản
Khái niệm
- Bất động sản
- Thị trường bất động sản
Thuộc tính của bất động sản
- Hệ thống bất động sản
Ngành kinh doanh bất động sản
6
Chương 5: Phân tích thị trường
I. Những vấn đề chung về thị trường bất động sản
- Các phân mảng trong thị trường bất động sản
- Đặc điểm của thị trường bất động sản
7
Chương 5: Phân tích thị trường
I. Những vấn đề chung về thị trường bất động sản
- Cung – cầu trên thị trường bất động sản
- Cung – cầu hàng hóa thông thường
- Cung – cầu về đất đai
- Cung – cầu về nhà ở (bất động sản)
8
Chương 5: Phân tích thị trường
II. Nội dung phân tích thị trường bất động sản
1. Khái niệm
- Tìm hiểu thị trường
- Nghiên cứu thị trường
- Thăm dò thị trường
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
9

Chương 5: Phân tích thị trường
II. Nội dung phân tích thị trường bất động sản
1. Khái niệm
PHÂN BIỆT
Phân tích thị trường hàng hóa đặc thù
Phân tích thị trường hàng hóa thông thường
Phân tích thị trường bất động sản
Khái niệm chung về phân tích thị trường bất động sản
10
Chương 5: Phân tích thị trường
II. Nội dung phân tích thị trường bất động sản
2. Mục tiêu phân tích thị trường bất động sản
 Mục tiêu chung
 Mục tiêu đặc thù
11
Chương 5: Phân tích thị trường
II. Nội dung phân tích thị trường bất động sản
3. Yếu tố bên trong thị trường
- Cầu thị trường
Nhu cầu có khả
năng thanh toán
Định dạng và phân loại
nhu cầu
12
Chương 5: Phân tích thị trường
II. Nội dung phân tích thị trường bất động sản
- Cung thị trường
 Tiềm năng cung ứng
 Khả năng sẵn có
 Sự đa đạng hàng hóa/phân

tầng
 Các nhà cung ứng
13
Chương 5: Phân tích thị trường
II. Nội dung phân tích thị trường bất động sản
4. Các yếu tố bên ngoài thị trường
 Cơ chế, chính sách
 Thị trường hàng hóa thay thế khác
14
Chương 5: Phân tích thị trường
III. Các yêu cầu trong phân tích thị trường bất động sản
1. Yêu cầu về thông tin
- Thông tin sẵn có
- Thông tin phải thu thập
- Thông tin sơ cấp
- Thông tin thứ cấp
15
Chương 5: Phân tích thị trường
III. Các yêu cầu trong phân tích thị trường bất động sản
2. Yêu cầu về phương pháp
 Phương pháp định tính
16
Chương 5: Phân tích thị trường
III. Các yêu cầu trong phân tích thị trường bất động sản
2. Yêu cầu về phương pháp
 Phương pháp định lượng
17
Chương 5: Phân tích thị trường
III. Các yêu cầu trong phân tích thị trường bất động sản
3. Kết quả đầu ra

P
Q
S
D
E
O
18
Chương 5: Phân tích thị trường
III. Các yêu cầu trong phân tích thị trường bất động sản
4. Các nhận định rút ra
 Đánh giá về cầu
 Đánh giá về cung
 Khả năng biến động thị trường
19
Chương 5: Phân tích thị trường
IV. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
20
Chương 5: Phân tích thị trường
IV. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
1. Các bước phân tích thị trường nói chung
21
Chương 5: Phân tích thị trường
IV. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
2. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
B1- Xác định vấn đề
B2 – Xây dựng mục tiêu
B3 – Xây dựng phương án
B4 – Thu thập yếu tố đầu vào (thông tin)
22
Chương 5: Phân tích thị trường

IV. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
2. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
B5- Phân tích dữ liệu
- Yếu tố bên trong
- Yếu tố bên ngoài
B6 – Kết quả đầu ra

Mô hình hóa các khả năng, biến động thị trường
23
Chương 5: Phân tích thị trường
IV. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
2. Các bước thực hiện phân tích thị trường BĐS
B7 – Phân tích chi phí – lợi ích
B8 – Phương án lựa chọn tối ưu
24
Chương 5: Phân tích thị trường
V. Các tình huống trong phân tích thị trường BĐS
1. Nhu cầu nhà ở chung cư
Thu hẹp đối tượng:
Cán bộ công chức
25
Chương 5: Phân tích thị trường
V. Các tình huống trong phân tích thị trường BĐS
2. Nhà ở công nhân tại các KKT