Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 6: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

VI. Quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản
2
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.1. Chức năng
VI.1.1. Những khiếm khuyết của thị trường
-
Thông tin không đối xứng
-
Thị trường phát triển tự pháp
-
Bất động sản là hàng hóa lớn
-
Bất động sản mang tính cá biệt
-
Tình trạng đầu cơ
-
Phân hóa giàu nghèo
-
Môi trường sinh thái
3
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.1. Chức năng
•
Định hướng phát triển, điều tiết thị trường;
•
Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi;
•
Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội;

•
Ổn định kinh tế vĩ mô.
•
Kiểm tra, giám sát
4
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.2. Nhiệm vụ
•
Xây dựng và tổ chức thực hiện;
•
Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hường phát
triển nền kinh tế;
•
Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và
kiểm soát các chính sách;
•
Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia.
5
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.3. Phương thức
•
Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý
nhà nước về kinh tế;
•
Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế;
•
Tổ chức kiểm tra, thanh tra;
•

Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế.
6
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.4. Công cụ
•
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật
•
Hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản
•
Kiểm soát hệ thống các giao dịch trên thị trường bất động sản
•
Hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh
bạch, cạnh tranh lành mạnh
•
Tổ chức và hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
•
Xây dựng kết cấu hạ tầng cho mọi hoạt động trên thị trường bất động sản
•
Tổ chức hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản
7
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.5. Hình thức
•
Trực tiếp
•
Gián tiếp
8
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất

động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản
VI.6.1.Thể chế thị trường bất động sản
-
Các văn bản pháp luật (luật chơi)
+ Bộ luật dân sự
+ Luật đất đai
+ Luật kinh doanh bất động sản
+ Luật xây dựng
+ Luật nhà ở
+ Luật doanh nghiệp
+ Luật đầu tư
+ Luật đấu thầu
+ Luật các tổ chức tín dụng
+ Luật Thương mại
+ Các luật thuế
+ Các luật về tài chính, quỹ (REIT)
9
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.1.Thể chế thị trường bất động sản
-
Các cơ quan nhà nước:
+ Cơ quan kế hoạch và đầu tư; + Cơ quan tài nguyên và môi
trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài chính
+ Ủy ban nhân dân các cấp
-
Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm

toán…) (chế tài)
-
Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các NGO, Các tổ
chức quốc tế)
10
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.2. Các thành tố thị trường bất động sản
•
Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà
đầu tư tiềm năng, các nhà đầu tư xâydựng
•
Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh
nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng …), người dân
(nhà ở, đất sản xuất kinh doanh).
•
Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư
vấn, các nhà đào tạo…
11
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.2. Các thành tố thị trường bất động sản
•
Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính,
các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng,
hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh

doanh bất động sản…
•
Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý,
cung cấp dịch vụ công. Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà
đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản.
12
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
•
Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển:
•
Cấp độ sơ khai
•
Mọi người đều có thể trở thành người kinh doanh các loại
hình bất động sản
•
Các chủ thể liên quan đến đất đai quyết định thị trường
13
Sơ đồ 1. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
14
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
•
Cấp độ tập trung hoá
•
Chỉ những người có chức năng và năng lực phát triển dự án

mới có thể trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản
•
Những chủ thể có chức năng xây dựng quyết định thị trường
15
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
•
Cấp độ tiền tệ hóa
•
Các chủ đầu tư khó khăn về vốn, phải cần sự trợ giúp của ngân
hàng
•
Các chủ thể có chức năng tín dụng trở thành chủ thể của thị
trường bất động sản
•
Tiền tệ sẽ quyết định thị trường
16
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
•
Cấp độ tài chính hoá
Ngân hàng là kinh doanh vốn ngắn hạn
Đầu tư bất động sản là dài hạn
Ngân hàng phải chuyển các nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn
thông qua cac côgn cụ, tổ chức tài chính
Khi đó, các chủ thể tài chính quyết định thị trường bất động sản

17
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường
bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bđs
- Cấp độ tài chính hóa
Các loại hình quỹ tài chính hỗ trợ chính cho thị trường bất động sản
+ Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances)
+ Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual
saving banks)
+ Ngân hàng thế chấp (mortgage banks)
+ Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds)
+ Quỹ hưu trí (Pension Funds)
18
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
•
Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển:
•
Cấp độ phức hợp (trưởng thành)
19
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Công nghiệp hóa-
hiện đại hóa 2020
2020
Thể chế Thành tố
Cấp độ phát triển
Thị trường

Bất động
sản
Thị trường
tài chính
tiền tệ
Thị trường
hàng hóa -
dịch vụ
Thị trường
lao động
Thị trường
khoa học
công nghệ
C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính
Hội nhập
2019
Chính sách về cung Bất
động sản
Chính sách về cầu Bất
động sản
Chính sách về giao dịch
Bất động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
20
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
-
Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường tài chính
tiền tệ

+ Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản
+ Nguồn tài chính tài trợ cho thị trường bất động sản
21
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
-
Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường lao động
+ Vấn đề nhà ở và vấn đề lao động
+ Vấn đề đền bù giải toả đất đai và vấn đề lao động
+ Vấn đề đô thị hoá và vấn đề nguồn nhân lực
22
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
-
Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường khoa học
công nghệ
+ Lựa chọn công nghệ và lựa chọn lao động (nhà ở)
+ Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản
(Lợi ích tiềm năng của công nghệ và bất động sản)
23
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
-
Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường hàng hoá
dịch vụ:
+ Sự bùng nổ kinh doanh bất động sản và đầu tư sản xuất
+ Sự cạnh tranh nguồn lực của đầu tư dài hạn (bất động sản)

và ngắn hạn (hàng hoá, dịch vụ)
24
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam
trong bối cảnh WTO
VI.7.1. Điểm mạnh
-
Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu
tư
-
Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hút đầu tư
-
Bờ biển dài, nhiều danh thắng
-
Lao động rẻ, chịu khó
-
Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn
25
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối
cảnh WTO
VI.7.2. Điểm yếu
-
Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn thông, tài chính, ngân
hàng, …)
-
Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài nước, các
thị trường khác…)

-
Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể, chưa có cơ quan
chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, …)
-
Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa được huy
động; doanh nghiệp còn chưa có kênh liên kết để huy động vốn…)