Tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường thuộc địa bàn thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp

SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
VĂN PHÒNG ĐK QSD ĐẤT Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
Số: /BC-VPĐK TP Cao Lãnh, ngày tháng năm 2010
BÁO CÁO THUYẾT MINH
Tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường
thuộc địa bàn thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp
I. Căn cứ pháp lý thực hiện xây dựng bảng giá đất 2011
- Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25
tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của
Pháp lệnh Giá;
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 liên bộ Tài nguyên và Môi trường và Tài chính về Hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Dự án xây dựng bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp.
II. Tình hình tổ chức thực hiện điều tra, khảo sát giá đất thị trường
1. Tổ chức thực hiện.
- Thành lập Ban chỉ đạo: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập
Ban chỉ đạo thực hiện dự án.
- Giúp việc cho Ban chỉ đạo là các Tổ công tác do Trưởng Ban chỉ đạo
quyết định thành lập.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm giúp Ban chỉ đạo tổ chức

thực hiện dự án:
+ Tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho lực lượng cán bộ thuộc các tổ
công tác. Nội dung tập huấn gồm: mục đích, yêu cầu, kế hoạch, biện pháp thực
hiện dự án xây dựng bảng giá đất; phương pháp điều tra và cách ghi phiếu điều
tra; phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu giá đất điều tra; xây dựng báo cáo về
tình hình và kết quả điều tra khảo sát giá đất thị trường;
+ Ký kết hợp đồng thuê các tổ chức, cá nhân có chức năng cung cấp dịch
vụ tư vấn giá đất thực hiện việc điều tra giá đất thị trường, xây dựng bảng giá
đất theo quy định của pháp luật;
+ In và cung cấp phiếu điều tra;
+ Chỉ đạo các tổ công tác thực hiện việc kiểm tra, nghiệm thu kết quả điều
1
tra giá đất thị trường tại các điểm điều tra; kết quả tổng hợp giá đất điều tra tại
cấp tỉnh và dự kiến bảng giá đất áp dụng cho năm kế tiếp;
+ Thực hiện nhiệm vụ khác do Trưởng Ban chỉ đạo phân công trong quá
trình xây dựng bảng giá đất.
2. Thời gian thực hiện.
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các
cơ quan có liên quan lập dự án trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước
ngày 15 tháng 6 năm 2010.
- Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra,
về giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến
trước ngày 10 tháng 8. Gửi hồ sơ kết quả điều tra, thu thập thông tin về điểm
điều tra, về giá đất thị trường tại điểm điều tra đến Phòng Tài nguyên và Môi
trường trước ngày 15 tháng 8 năm 2010.
- Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện: Gửi hồ sơ
tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện đến Sở Tài nguyên và
Môi trường trước ngày 01 tháng 9 năm 2010.
- Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp tỉnh
- Thẩm định bảng giá đất: Sở Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ thẩm

định bảng giá đất đến Sở Tài chính trước ngày 05 tháng 10 năm 2010.
- Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính hoặc của Hội đồng thẩm
định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện
dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 31 tháng 10
để xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
về dự thảo bảng giá đất trước ngày 05 tháng 11.
- Sau khi nhận được Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo bảng
giá đất; ban hành quyết định và công bố công khai bảng giá đất tại địa phương
vào ngày 01 tháng 01 năm 2011.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường gửi kết
quả xây dựng bảng giá đất đến Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15
tháng 01 để tổng hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
3. Cơ quan thực hiện dự án:
Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì trực tiếp thực hiện dự án và
giao nhiệm vụ thực hiện công tác xây dựng bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Đổng Tháp năm 2011 cho Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất cấp Tỉnh.
III. Quy trình thực hiện điều tra khảo sát giá đất trên thị trường
1. Phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất: Thành phố Cao Lãnh,
tỉnh Đồng Tháp thuộc khu vực vùng đồng bằng, xã thuộc vùng đồng bằng.
2. Phân loại vị trí đối với các loại đất.
a) Phân loại vị trí đối với đất trồng lúa nước; đất trồng cây hàng năm còn
lại; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản thực hiện
theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là cấp xã) cụ thể
như sau:
- Đối với loại đất điều tra được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2
thực tế trên thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường) từ 03 trường hợp
chuyển nhượng trở lên thì việc phân loại vị trí đối với từng loại đất thực hiện

như sau:
+ Vị trí 1: Là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình quân
cao nhất trong xã, phường, thị trấn;
+ Các vị trí tiếp theo: Có mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân thấp
hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước đó.
Căn cứ giá đất thị trường tại địa phương quy định cụ thể chênh lệch về
mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại vị trí đối với từng loại đất
cho phù hợp nhưng phải bảo đảm thực hiện theo đúng quy định tại khoản 5 Điều
1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
- Đối với loại đất trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường
(không đủ 03 trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác định loại vị trí phải căn
cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất,
kinh doanh khác (đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất
trồng cây lâu năm); điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh
doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến nơi
sản xuất.
Các yếu tố và điều kiện nêu trên tại vị trí 1 là thuận lợi nhất, các vị trí tiếp
theo có điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
b) Phân loại khu vực, loại vị trí đối với đất ở tại nông thôn:
- Việc phân loại khu vực đối với đất ở tại nông thôn tại nông thôn thực hiện
theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Việc phân loại vị trí trong từng khu vực đối với đất ở tại nông thôn tại
nông thôn trong trường hợp điều tra được giá đất thị trường (từ 03 trường hợp
chuyển nhượng trở lên đối với từng loại đất) thực hiện như sau:
+ Vị trí 1: Là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình quân
cao nhất trong khu vực;
+ Các vị trí tiếp theo: Có mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân thấp
hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước đó.
Căn cứ giá đất thị trường tại địa phương, quy định cụ thể chênh lệch về
mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại vị trí đối với từng loại đất

cho phù hợp nhưng phải bảo đảm thực hiện theo đúng quy định tại khoản 5 Điều
1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
- Việc phân loại vị trí trong từng khu vực đối với đất ở tại nông thôn tại
nông thôn trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường (không đủ 03
trường hợp chuyển nhượng đối với từng loại đất) thì căn cứ vào điều kiện kết
cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong
khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu
vực; trong đó các yếu tố và điều kiện nêu trên tại vị trí 1 là thuận lợi nhất, các vị
trí tiếp theo có điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
c) Phân loại đường phố, loại vị trí đối với đất ở tại đô thị:
- Việc phân loại đường phố đối với đất ở tại đô thị thực hiện theo quy
định tại khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; trường hợp địa
phương không phân loại đường phố mà trực tiếp phân loại vị trí thì việc phân
loại vị trí thực hiện theo quy định tại điểm b và điểm c khoản này;
3
- Việc phân loại vị trí đối với đất ở tại đô thị trong trường hợp điều tra
được giá đất thị trường (từ 03 trường hợp chuyển nhượng trở lên đối với từng
loại đất) thực hiện như sau:
+ Vị trí 1: Là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình quân
cao nhất đối với từng loại đường phố hoặc từng đường phố, đoạn đường phố
(nếu địa phương không phân loại đường phố);
+ Các vị trí tiếp theo: Có mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân thấp
hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước đó.
Căn cứ giá đất thị trường tại địa phương quy định cụ thể chênh lệch về
mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại vị trí đối với từng loại đất
cho phù hợp nhưng phải bảo đảm thực hiện theo đúng quy định tại khoản 5 Điều
1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
- Việc phân loại vị trí đối với đất ở tại đô thị trong trường hợp không điều
tra được giá đất thị trường (không đủ 03 trường hợp chuyển nhượng đối với
từng loại đất) thì căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,

các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm
chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực; trong đó các yếu tố và điều kiện
nêu trên tại vị trí 1 là thuận lợi nhất, các vị trí tiếp theo có điều kiện kém thuận
lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
d) Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả đô thị và nông
thôn): Do trước đây khi cấp giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 1993 không
có mục đích đất sản xuất, kinh doanh và đến Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực
thi hành mới cấp mục đích đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thực tiễn
số lượng cấp mục đích này rất ít nếu xây dựng một bảng đất sản xuất, kinh
doanh thì không có đủ cơ sở điều tra, nên quy định loại đất sản xuất kinh doanh
được xác định giá như sau:
Được phân loại theo loại đường phố, vị trí đất đối với đô thị và khu vực
đất ở vùng nông thôn, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được xác
định bằng 70% giá đất ở cùng khu vực (đô thị và nông thôn), cùng vị trí.
3. Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị
trường tại điểm điều tra.
a) Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra,
về giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 năm
2010 đến trước ngày 10 tháng 8 năm 2010 .
b) Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra thực
hiện theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-
BTC.
c) Kết quả điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện
theo các mẫu phiếu ban hành kèm theo Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-
BTC, cụ thể như sau:
- Đất trồng lúa nước; đất trồng cây hàng năm còn lại; đất trồng cây lâu
năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối thực hiện theo
Mẫu số 02 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC;
- Đất ở tại nông thôn thực hiện theo Mẫu số 03 ban hành kèm theo Thông
tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn không điều tra
4
mà xác định giá dựa trên giá đất ở tại nông thôn có cùng vị trí;
- Đất ở tại đô thị thực hiện theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư
số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị không điều tra mà
xác định giá dựa trên giá đất ở tại đô thị có cùng vị trí.
d) Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc
điểm điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm
cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu
nhập như: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, cán bộ điều tra phải
đối chiếu giữa hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng
đất. Không điều tra thu thập giá đất thị trường đối với các trường hợp đã chuyển
nhượng sau đây:
- Người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không có quyền
sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối
với thửa đất đã chuyển nhượng;
- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những người thuộc
hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự;
- Quyền sử dụng đất là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án
hoặc để thu hồi nợ;
- Quyền sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất
chuyển nhượng cho nhau;
- Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có mức giá chênh lệch quá lớn
so với mức giá phổ biến trên thị trường của các thửa đất có đặc điểm tương tự
trong khu vực.
đ) Thửa đất thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp
dụng một trong những phương pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử

dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra. Cụ thể như
sau:
- Đối với thửa đất đã chuyển nhượng trong năm điều tra thì áp dụng
phương pháp chiết trừ quy định tại khoản 3 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP để xác định giá đất;
- Đối với thửa đất đang cho thu nhập nhưng trong năm điều tra không có
chuyển nhượng thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập quy định tại khoản
2 Điều 4 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP để ước tính giá trị của cả thửa đất
và tài sản gắn liền với đất; sau đó áp dụng phương pháp chiết trừ quy định tại
khoản 3 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP để xác định giá đất.
e) Kết thúc việc điều tra, thu thập giá đất thị trường, tại mỗi điểm điều tra
phải kiểm tra, rà soát toàn bộ số phiếu đã được điều tra và tổng hợp theo Mẫu số 07
ban hành kèm theo Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; xây dựng báo cáo
về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra. Báo cáo gồm
các nội dung chủ yếu sau:
- Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;
- Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập, tổng hợp giá đất thị
trường tại điểm điều tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm)
5
giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành;
- Đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, đoạn đường phố,
vị trí tại điểm điều tra.
f) Gửi hồ sơ kết quả điều tra, thu thập thông tin về điểm điều tra, về giá
đất thị trường tại điểm điều tra đến Phòng Tài nguyên và Môi trường trước ngày
15 tháng 8. Hồ sơ gồm có:
- Phiếu thu thập thông tin về điểm điều tra;
- Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
- Thống kê số phiếu đã được điều tra;
- Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra.

4. Tổng hợp kết quả điều tra, phân tích giá đất thị trường tại thành
phố Cao Lãnh.
4.1. Đất trồng lúa nước (xem mẫu số 8A đính kèm).
a) Kết quả điều tra:
- Số lượng phiếu điều tra: Tổng số phiếu phát ra là 71 phiếu; số phiếu thu
về 71 phiếu.
- Phương pháp điều tra: Phỏng vấn trực tiếp.
- Thời gian điều tra: Từ ngày 1/7/2010 đến ngày 10/8/2010.
b) Tổng hợp, phân tích giá đất thị trường:
- Phường 3 (4 phiếu, gồm: 2 phiếu ở vị trí 1, 2 phiếu ở vị trí 2, các vị trí
còn lại không biến động):
+ Giá bình quân của đợt điều tra: 109.500 đồng/m
2
, tăng so với giá đất
bình quân hiện hành do nhà nước quy định là: 52.000đồng/m
2
(tăng 90,4%).
+ Giá tăng nhiều nhất là vị trí 1: Tăng 108.000đồng/m
2
(tỷ lệ 154,3%).
+ Không có mức giá nào giảm.
- Phường 4 (4 phiếu, gồm: 1 phiếu vị trí 1, 2 phiếu vị trí 2, 1 phiếu vị trí 4
vị trí còn lại không biến động):
+ Giá bình quân của đợt điều tra: 48.250 đồng/m
2
, giảm so với giá đất
hiện hành do nhà nước quy định là: 9.250 đồng/m
2
(giảm 16,1%).
+ Giá giảm nhiều nhất là vị trí 1: Giảm 60.000 đồng/m

2
(tỷ lệ 85,7%).
+ Giá tăng nhiều nhất là vị trí 4: Tăng 15.000đồng/m
2
(tỷ lệ 33,3%).
- Phường 6 (13 phiếu ở vị trí 1, các vị trí còn lại không biến động):
+ Giá bình quân của đợt điều tra: 66.500 đồng/m
2
, tăng so với giá đất hiện
hành do nhà nước quy định là: 9.000 đồng/m
2
(tăng 15,7%).
+ Giá tăng nhiều nhất là vị trí 1: Tăng 36.000 đồng/m
2
(tỷ lệ 51,4%).
+ Không có mức giá nào giảm.
- Phường Mỹ Phú (3 phiếu ở vị trí 1, các vị trí còn lại không biến động):
+ Giá bình quân của đợt điều tra: 69.500 đồng/m
2
, tăng so với giá đất bình
quân hiện hành do nhà nước quy định là: 12.000 đồng/m
2
(tăng 20,9%).
+ Giá tăng nhiều nhất là vị trí 1: Tăng 48.000 đồng/m
2
(tỷ lệ 68,6%).
+ Không có mức giá nào giảm.
- Phường Hòa Thuận (1 phiếu ở vị trí 1, vị trí còn lại không biến động):
+ Giá bình quân của đợt điều tra: 50.750 đồng/m
2

, giảm so với giá đất
bình quân hiện hành do nhà nước quy định là: 6.750 đồng/m
2
(giảm 11,7%).
+ Giá giảm nhiều nhất là vị trí 1: Giảm 27.000 đồng/m
2
(tỷ lệ 38,6%).
6