Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT




HONG THANH THO





QUYềN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA Tổ CHứC, Cá NHÂN
NƯớC NGOàI, NGƯờI VIệT NAM ĐịNH CƯ ở NƯớC NGOàI THEO
PHáP LUậT KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIệT NAM






LUN VN THC S LUT HC






H Ni 2013

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT



HONG THANH THO



QUYềN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA Tổ CHứC, Cá NHÂN
NƯớC NGOàI, NGƯờI VIệT NAM ĐịNH CƯ ở NƯớC NGOàI THEO
PHáP LUậT KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIệT NAM



Chuyờn ngnh : Lut Kinh t
Mó s : 60 38 50


LUN VN THC S LUT HC



Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS. DNG NG HU





H Ni - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!


NGƢỜI CAM ĐOAN



Hoàng Thanh Thảo







MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ
NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 8
1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản 8
1.1.1. Bất động sản 8
1.1.2. Kinh doanh bất động sản 12
1.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 17
1.2.1. Quyền kinh doanh 17
1.2.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài 18
1.3. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển quyền kinh doanh bất động sản của
tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp
luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 21
1.3.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 21
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước thời điểm ban hành Luật Đất đai
năm 2003 21
1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 23
1.4. Kinh nghiệm của một số nước về quyền kinh doanh bất động sản của tổ
chức, cá nhân nước ngoài 25
1.4.1. Kinh nghiệm của Singapore 25

1.4.2. Kinh nghiệm của In-đô-nê-xi-a 26
1.4.3. Kinh nghiệm của Philippines 26
1.4.4. Kinh nghiệm của Hàn Quốc 27
1.4.5. Kinh nghiệm của Đài Loan 28
1.4.6. Một số gợi mở cho Việt Nam…………………………………………28
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC

NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH 30
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 30
2.1.1. Điều kiện kinh doanh bất động sản 30
2.1.2. Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài 32
2.1.3. Quyền đối với nhà ở tại Việt Nam 39
2.1.4. Quyền đối với công trình xây dựng 42
2.1.5. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài 43
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 46
2.2.1. Những kết quả đạt được 46
2.2.2. Một số tồn tại, hạn chế 51
2.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại về quyền kinh doanh bất động
sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 61
Chƣơng 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH
CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 63

3.1. Xu hướng phát triển và quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về
quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài 63
3.1.1. Xu hướng phát triển 63
3.1.2. Quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động
sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 65
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động
sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 67

3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 67
3.2.2. Kiến nghị về tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quyền
kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài 70
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động
sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 71
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền kinh
doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài 77
KẾT LUẬN 80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82









DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
BLDS
: Bộ luật dân sự
UBND
: Ủy ban nhân dân
WTO
: Tổ chức thương mại thế giới

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan
trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một
lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt
trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các
nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở nước ta,
đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần
quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ
mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Việt Nam đã trở thành thành viên của WTO từ năm 2006. Việc gia
nhập vào tổ chức thương mại thế giới cũng đồng nghĩa với việc chúng ta có
thêm nhiều cơ hội để tham gia vào thị trường các nước cũng như thu hút đầu
tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, trong đó không thể
không kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước
ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh
BĐS nói riêng không chỉ làm đa dạng hoá các thành phần kinh tế mà còn tạo
động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có các giải pháp phát triển để
cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài - những người có lợi thế về nguồn
vốn, kỹ thuật sản xuất hiện đại… Trong những năm qua, với việc hoàn thiện
đồng bộ hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, sự tham gia của các nhà đầu tư

nước ngoài vào thị trường BĐS đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp
phần vào sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam (theo số liệu của

2
Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, FDI đăng ký đầu tư vào
BĐS năm 2012 đạt 1,85 tỷ USD).
Tuy nhiên, bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về quyền kinh
doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn tồn tại một số khó khăn,
vướng mắc, như: hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung, trong đó có
các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài
còn thiếu toàn diện, chưa đồng bộ, các quy định này còn tản mạn ở nhiều Luật
khác nhau (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng…); các
quy định của pháp luật doanh nghiệp và đầu tư còn có sự phân biệt đối xử
giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; thủ tục hành chính
trong quá trình đầu tư còn nhiều bất cập nên hạn chế sự thu hút đầu tư của các
tổ chức, cá nhân nước ngoài…; vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn nhiều hạn chế,
việc sở hữu nhà của các đối tượng này mới chỉ dừng lại ở mức thí điểm, chỉ
một số đối tượng đủ điều kiện mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam…
Do vậy, trong tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay, để tạo
lòng tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, một trong những yêu cầu đặt
ra là phải hoàn thiện các thiết chế để kiểm soát có hiệu quả thị trường kinh doanh
BĐS, có chính sách mở cửa hơn nữa để thu hút sự tham gia đầu tư của các chủ thể
là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp
hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để
đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại; Nghị
quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS đang được tiến hành rà soát để sửa

3
đổi, bổ sung. Một trong những trọng tâm trong lần sửa đổi này là tập trung
vào các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước
ngoài. Chính vì vậy, tôi đã chọn lĩnh vực “Quyền kinh doanh BĐS của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh
doanh BĐS Việt Nam" làm đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình. Thông qua
việc nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về quyền kinh
doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và hiệu quả thực thi trên thực tế, luận văn đề xuất một số kiến nghị, giải
pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền kinh doanh BĐS
của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói
riêng và pháp luật kinh doanh BĐS nói chung.
2. Tình hình nghiên cứu
Thời gian qua, vấn đề quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thu hút được sự quan tâm của
nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể kể đến
một số công trình, bài viết tiêu biểu như: “Quy định của Pháp luật về kinh
doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” - Luận văn Thạc
sĩ luật học của Lê Lưu Hương năm 2012; Tác giả Nguyễn Mạnh Khởi với bài
viết “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số
tháng 3/2007); Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với bài viết “Pháp luật về kinh
doanh BĐS ở Việt Nam dưới khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngoài” (Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9/2010)…
Nhìn chung, các công trình, bài viết nêu trên đều nghiên cứu về quyền
kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài nói chung nhưng ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có công trình,
bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về

4
quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài như: quyền tiếp cận đất đai, quyền sở hữu nhà ở Ngoài
ra, cũng có công trình nghiên cứu về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng lại thông qua
việc đánh giá kết quả cụ thể mà chưa có công trình nào đi sâu vào nghiên cứu
một cách tổng quát về pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, xét ở cả khía cạnh lí
luận và thực tiễn và ở tầm một công trình luận văn thạc sỹ.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi
liên tục và nhanh chóng, đặc biệt, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi
phải đổi mới chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS cho phù hợp thì các kết
quả mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt được vẫn cần tiếp tục được nghiên
cứu, bổ sung và hoàn thiện. Bởi vậy, việc nghiên cứu thành công đề tài
"Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt
Nam" vẫn là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự cao.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm đạt được các mục đích sau:
Thứ nhất, làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, bản chất
của quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài;
Thứ hai, đi sâu nghiên cứu, phân tích, bình luận các quy định của pháp
luật hiện hành về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về
quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài trong thời gian qua để có những nhận định và đánh giá khách quan
về những kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, bất cập của vấn đề này;

5
Thứ tư, thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm
hoàn thiện hơn quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế;
Thứ năm, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần cung cấp thêm
nguồn tài liệu cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học cũng như
trong quá trình sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS
trong thời gian tới.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:
- Một số vấn đề lý luận về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Nội dung các quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về quyền kinh doanh
BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thời gian qua, những
kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn chế còn tồn tại.
Về phạm vi nghiên cứu của luận văn:
Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền kinh
doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, bao gồm: vấn đề cấp phép đầu tư, quyền tiếp cận đất đai, phạm vi kinh
doanh BĐS, quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng…, mà không nghiên
cứu pháp luật kinh doanh BĐS đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS
hay đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhà

6
nước ta về chính sách, pháp luật kinh doanh BĐS trong thời kỳ công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước và xu thế hội nhập quốc tế của Việt Nam.
Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:
phương pháp tổng hợp (được sử dụng để nghiên các quy định của pháp luật về
quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài); phương pháp phân tích, đánh giá (được được sử dụng
để bình luận, chỉ ra những ưu điểm, bất cập trong các quy định pháp luật và quá
trình thực thi pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài); phương pháp so sánh (được sử
dụng khi tìm hiểu pháp luật của một số quốc gia trên thế giới có liên quan và
đề xuất những gợi mở cho Việt Nam).
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp diễn dịch, quy nạp,
logic… để đảm bảo cho những lập luận đưa ra có tính logic, chặt chẽ và
thuyết phục.
6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các chế
định có liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ở cả phương diện lí luận và thực
tiễn áp dụng pháp luật; có tham khảo, đối chiếu pháp luật của một số quốc gia
trên thế giới. Bên cạnh đó, luận văn cũng phân tích, đánh giá một cách khách
quan những ưu điểm đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại và
nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó để đề xuất các giải pháp sửa đổi,
hoàn thiện trong thời gian tới.
Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tài liệu tham khảo cần
thiết và đáng tin cậy đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong hoạt
động ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS
liên quan tới quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người

7

Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đồng thời, luận văn có thể được sử dụng cho
mục đích tham khảo trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai,
Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… tại các cơ sở đào tạo trong và ngoài trường.
7. Kết cấu đề tài
Ngoài các phần lời nói đầu và kết luận, luận văn được cơ cấu thành ba
chương với các nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và quyền kinh doanh
BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực tiễn thi hành.
Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về
quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài.

8
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN
NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI

1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản
1.1.1. Bất động sản
a) Khái niệm bất động sản
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất
đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch

dân sự.
Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân
sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra
khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai” là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.

9
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định
về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
b) Các đặc điểm của bất động sản
* Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng

miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có
tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các
nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối
với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v… Chính vì vậy, trên thị
trường BĐS, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống BĐS khác.
* Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,

10
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp
đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là
phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy
lần tuổi thọ kinh tế. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa

dạng, không bao giờ cạn.
* Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với
các hàng hoá khác
- Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng
hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được, chủ nhân của
nó phải chuyển đến nơi có BĐS.
- Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị, chợ) để trưng
bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô
hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
- Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa
phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì
có giá trị khác nhau.

11
Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định
về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không
gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó, các BĐS khác
như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị
trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS và hoạt
động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị
của BĐS. Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể,
tình hình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu
hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.
* Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất
động sản khác
Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay
nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả
năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp
hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được

quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách
khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS
nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
* Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị
sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Ngoài ra, BĐS còn có các tính chất khác như: tính thích ứng; tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã

12
hội; hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của
Nhà nước…
c) Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS
nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ
bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất

rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc
điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.1.2. Kinh doanh bất động sản
a) Kinh doanh là gì
Theo Từ điển tiếng Việt, “kinh doanh” được hiểu là “tổ chức việc sản
xuất buôn bán sao cho sinh lời”. Với nghĩa phổ thông này, từ “kinh doanh’

13
không những có nét nghĩa “buôn bán” mà còn bao hàm cả nét nghĩa “tổ chức
việc sản xuất”. Hơn thế nữa, không phải tất cả các hoạt động sản xuất, buôn
bán đều là “kinh doanh”. Theo định nghĩa pháp lý được quy định tại khoản 2 Điều
4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một,
một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản
phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.
Một số đặc điểm của hoạt động kinh doanh:
- Chủ thể hoạt động kinh doanh: là bất kỳ cá nhân, tổ chức, đơn vị nào
theo quy định của pháp luật (cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp…).
- Kinh doanh phải gắn với thị trường: các chủ thể kinh doanh có mối
quan hệ mật thiết với nhau, đó là quan hệ với các bạn hàng, với chủ thể cung
cấp đầu vào, với khách hàng, với đối thủ cạnh tranh, với Nhà nước. Các mối
quan hệ này giúp cho các chủ thể kinh doanh duy trì hoạt động, đưa doanh
nghiệp của mình ngày càng phát triển.
- Kinh doanh phải có sự vận động của đồng vốn: vốn là yếu tố quyết
định cho công việc kinh doanh; không có vốn thì không thể có hoạt động kinh
doanh. Chủ thể kinh doanh sử dụng vốn để mua nguyên liệu, thiết bị sản xuất,

thuê lao động…
- Mục đích chủ yếu của hoạt động kinh doanh là lợi nhuận.
b) Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản
* Khái niệm kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì:
“Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi”.
Như vậy, pháp luật nước ta quan niệm kinh doanh BĐS bao gồm các
hành vi sau đây nhằm mục đích sinh lợi: (i) mua bán, chuyển nhượng BĐS;
(ii) cho thuê BĐS; (iii) thuê mua BĐS.

14
- Hành vi mua bán, chuyển nhượng BĐS được thực hiện dưới các dạng sau:
Một là, mua bán BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sở
hữu BĐS uỷ quyền, để lại thừa kế (bên bán) chuyển giao quyền sở hữu, quyền
sử dụng BĐS cho bên nhận (bên mua) và người này phải trả cho chủ sở hữu
BĐS một khoản tiền tương ứng với giá trị của BĐS để được sở hữu hoặc sử
dụng BĐS.
Hai là, giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh
doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
Ba là, đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
Bốn là, mua bán, chuyển nhượng BĐS trả chậm, trả dần là việc mua
bán, chuyển nhượng BĐS mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả
chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền nhận chuyển nhượng BĐS trong thời hạn
thoả thuận trong hợp đồng.
Năm là, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là
việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà,

công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự
án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.
- Cho thuê BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sở hữu
BĐS uỷ quyền, để lại thừa kế (bên cho thuê) thoả thuận chuyển giao quyền sở
hữu, quyền sử dụng BĐS cho người có nhu cầu sử dụng (bên thuê) trong một
thời hạn nhất định và người này phải trả một khoản tiền thuê cho chủ sở hữu
BĐS trong thời hạn thuê và trả lại BĐS khi hết thời hạn thuê.
- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh BĐS,
theo đó, bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang
thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.

15
* Các đặc điểm của kinh doanh BĐS
Thứ nhất, kinh doanh BĐS là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện
do hàng hoá BĐS là một loại hàng hoá có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá
nhân mà còn đối với một đất nước. Theo ước tính của các chuyên gia trên thế
giới, BĐS chiếm khoảng 40% tổng giá trị tài sản của một quốc gia phát triển,
thậm chí đối với các quốc gia đang phát triển thì nó chiếm tới 50% tổng giá trị
tài sản của xã hội. Do vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cần phải có sự
kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước thông qua việc đăng ký kinh doanh tại cơ
quan có thẩm quyền và phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh do pháp luật
quy định nhằm bảo vệ chặt chẽ tài sản của quốc gia nói chung và tài sản của
mỗi cá nhân nói riêng. Chủ thể kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định từ 6 tỷ
đồng trở lên (khoản 1 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS).
Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS khác với hoạt động kinh doanh
dịch vụ BĐS, cụ thể:
Tiêu chí
Kinh doanh BĐS
Kinh doanh dịch vụ BĐS

Quan hệ chủ thể
Gồm 2 bên (bên bán và
bên mua, bên chuyển
nhượng và bên nhận
chuyển nhượng, bên thuê
và bên cho thuê…).
Gồm 3 bên (bên bán/bên
cho thuê, bên mua/bên
thuê và chủ thể kinh
doanh dịch vụ BĐS).
Đối tượng kinh doanh
(i) mua - bán BĐS; (ii)
chuyển nhượng - nhận
chuyển nhượng BĐS;
(iii) thuê - cho thuê BĐS;
(iv) cho thuê mua BĐS.
(i) môi giới BĐS; (ii) tư
vấn BĐS; (iii) định giá
BĐS; (iv) đấu giá BĐS;
(v) quảng cáo BĐS; (vi)
quản lý BĐS; (vii) sàn
giao dịch BĐS.

16
Điều kiện kinh doanh
Không cần chứng chỉ
hành nghề kinh doanh
BĐS.
Người môi giới, định giá
BĐS phải có chứng chỉ

hành nghề mới được kinh
doanh; người quản lý, điều
hành sàn giao dịch BĐS
phải có giấy chứng nhận đã
qua lớp đào tạo về quản lý
sàn giao dịch BĐS.
c) Các loại hình kinh doanh BĐS
Tìm hiểu hoạt động kinh doanh BĐS cho thấy, trên thực tế, hoạt động
này được thực hiện dưới các hình thức cơ bản sau đây:
- Đất trống: do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng trong khi quỹ
đất đai là có hạn, nên kinh doanh đất đai thường có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy
nhiên, đất đai là một loại tài sản có tính thanh khoản thấp, kinh doanh đất đai
thường có tính rủi ro cao hơn kinh doanh các BĐS khác và rất khó vay vốn để
đầu tư vào loại hình BĐS này.
- Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác thì kinh doanh nhà
ở có nhiều lợi thế hơn như: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do
sự tăng dân số; công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều công sức và
tính chuyên nghiệp; công chúng có một sự hiểu biết tương đối về loại hình
BĐS này; tinh thanh khoản cao hơn… Do vậy, kinh doanh nhà ở thường sôi
động hơn so với các loại hình kinh doanh BĐS khác.
- Các toà nhà cho thuê văn phòng: loại hình này đòi hỏi một lượng vốn
đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với
chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có
tính thanh khoản thấp, việc kinh doanh phụ thuộc nhiều vào tình hình phát
triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhà đầu tư.

17
- Kho chứa hàng cho thuê: kinh doanh loại BĐS này chịu ảnh hưởng
lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy
cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS là phải gần các trục giao thông chính,

có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không đòi hỏi vốn đầu tư lớn
và trình độ quản lý cao.
- Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là phải gắn với các trục
giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng
làm việc. Việc quản lý rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Kinh
doanh loại BĐS này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư. Do vậy, nó phụ
thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực.
- Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu tư vào
loại hình BĐS này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy, giá trị của khách sạn
rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động kinh doanh khách sạn phụ
thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã
hội và cảnh quan, môi trường của địa phương.
1.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo pháp luật kinh doanh
bất động sản Việt Nam
1.2.1. Quyền kinh doanh
Theo nghĩa phổ thông “quyền” là “điều mà pháp luật hoặc xã hội công
nhận cho được hưởng, được làm, được đòi hỏi”. Theo nghĩa pháp lý “quyền”
là khả năng được tự do lựa chọn hành động, khả năng này do Hiến pháp và
pháp luật ghi nhận. Chủ thể có quyền thực hiện hoặc không thực hiện, không
có giá trị bắt buộc. Điều 57 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Công dân có
quyền tự do kinh doanh theo quy định của pháp luật”. Quyền tự do kinh
doanh dưới góc độ pháp lý, là quyền của các chủ thể kinh doanh trong việc
lựa chọn các lĩnh vực ngành nghề để đầu tư vốn, sức lao động, máy móc thiết
bị, cách thức quản lý… nhằm tiến hành hoạt động kinh doanh.

18
Quyền tự do kinh doanh có cơ sở pháp lý là toàn bộ các quy định của
Nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể kinh doanh thực hiện
hoạt động kinh doanh một cách hợp lý. Quyền tự do kinh doanh của các chủ

thể kinh doanh có nội dung rất rộng bao gồm nhiều nội dung khác nhau:
quyền chủ động mở rộng quy mô ngành nghề kinh doanh; quyền chủ động
tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng; quyền tuyển, thuê sử
dụng lao động theo yêu cầu kinh doanh; quyền từ chối và tố cáo mọi yêu cầu
cung cấp các nguồn lực không được pháp luật quy định của bất kỳ cá nhân, cơ
quan hay tổ chức nào… ở mỗi loại hình chủ thể kinh doanh, pháp luật có
những quy định cụ thể, chi tiết về quyền của chúng trong các văn bản quy
phạm pháp luật tương ứng. Thông thường khi hưởng các quyền do pháp luật
ghi nhận thì các chủ thể kinh doanh phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định.
Đó là những nghĩa vụ về thống kê, tài chính - kế toán, kinh doanh đúng ngành
nghề đã đăng ký… cũng như tuân thủ các quy định về an ninh quốc phòng,
bảo vệ tài nguyên môi trường, di tích lịch sử - văn hoá, danh lam, thắng cảnh.
1.2.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đầu tư 2005 thì “Nhà đầu tư
được đầu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật không cấm; được
tự chủ và quyết định hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Kinh doanh BĐS không phải là một lĩnh vực bị cấm kinh doanh theo quy định
của pháp luật Việt Nam, do đó, nhà đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh
BĐS tại Việt Nam và phải tuân theo những quy định của pháp luật có liên quan.
Quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được thể hiện ngay từ khi các nhà đầu tư này làm
thủ tục tham gia vào quá trình đầu tư tại Việt Nam; các quyền và nghĩa vụ của
nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam; các hình
thức kinh doanh BĐS mà họ được tham gia…; cụ thể như sau: