Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG





PHÁP LUẬT
VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM






LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2013



2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG




PHÁP LUẬT
VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60 38 50



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Tuyến



HÀ NỘI - 2013


4
MỤC LỤC



Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM

TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN
7
1.1.
Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
7
1.1.1.
Bản chất của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
7
1.1.2.
Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng
14
1.1.3.
Nguyên tắc của bảo đảm tiền vay
18
1.2.
Những vấn đề lý luận về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất
động sản
21
1.2.1.
Quan niệm về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
21
1.2.2.
Mô hình cấu trúc của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất
động sản và các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo
đảm tiền vay bằng bất động sản
23

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

27
2.1.
Lƣợc sử hình thành và phát triển của pháp luật về bảo đảm
tiền vay ở Việt Nam
27
2.1.1.
Thời kỳ thứ nhất
27
2.1.2.
Thời kỳ thứ hai
30

5
2.2.
Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo
đảm tiền vay bằng bất động sản
34
2.2.1.
Quy định về tài sản bảo đảm trong giao dịch bảo đảm tiền vay
bằng bất động sản
34
2.2.2.
Quy định về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
52
2.2.3.
Quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
61

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ

BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
76
3.1.
Các nguyên tắc cơ bản chi phối việc hoàn thiện pháp luật về
bảo đảm tiền vay
76
3.2.
Một số kiến nghị về giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thƣơng mại
79
3.2.1.
Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập
và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay
79
3.2.2.
Pháp điển hóa các quy định về bảo đảm tiền vay trong một
văn bản chung, thống nhất nhằm nâng cao tính minh bạch của
pháp luật
86
3.2.3.
Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay
88

KẾT LUẬN
92

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

95


6
MỞ ĐẦU

1. Lý do lựa chọn đề tài
Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay là một trong số các trƣờng hợp
điển hình của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này đƣợc lý giải bởi
lý do giản dị là vì, hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại luôn tiềm ẩn
nguy cơ rủi ro nên việc áp dụng các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền
vay luôn đƣợc quan tâm đặc biệt.
Từ phƣơng diện quản lý nhà nƣớc, để đảm bảo sự an toàn chung cho
cả hệ thống tín dụng và tính ổn định của nền kinh tế, Nhà nƣớc đã và đang
từng bƣớc hoàn thiện các quy tắc pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay có
bảo đảm nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng. Tuy nhiên, thực
tiễn hoạt động cho vay có bảo đảm của ngân hàng thƣơng mại trong những
năm qua cho thấy rằng dù Nhà nƣớc đã cố gắng ban hành nhiều văn bản quy
phạm pháp luật để điều chỉnh kịp thời các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt
động cho vay có bảo đảm nhƣng qua thực tiễn áp dụng, các văn bản này cũng
bắt đầu bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập cần đƣợc nghiên cứu để bổ sung,
sửa đổi kịp thời cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn hoạt động ngân hàng
trong điều kiện mới.
Trong thực tiễn cho vay có bảo đảm của ngân hàng thƣơng mại hiện
nay, các trƣờng hợp cấp tín dụng đƣợc bảo đảm bằng tài sản là bất động sản
chiếm một tỷ lệ khá lớn, do đặc thù của loại tài sản này là thƣờng có giá trị
lớn và tƣơng đối an toàn cho bên nhận bảo đảm nên rất đƣợc các ngân hàng
thƣơng mại tin tƣởng. Tình trạng này vô tình đã tạo ra hiệu ứng tiêu cực cho
hoạt động ngân hàng thời gian qua, theo đó số lƣợng tài sản bảo đảm là bất
động sản phải xử lý để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại là khá nhiều,

trong khi thị trƣờng bất động sản đang lâm vào tình trạng đóng băng kéo dài
nhiều năm nay nên nhiều tài sản bảo đảm không có khả năng phát mại đƣợc

7
để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại. Những khó khăn, vƣớng mắc trong
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thời gian qua đang là rào cản
rất lớn đối với việc duy trì năng lực hoạt động kinh doanh cũng nhƣ năng lực
cạnh tranh của các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam trong bối cảnh khủng
hoảng kinh tế toàn cầu nhƣ hiện nay. Nhiều vấn đề thực tiễn đặt ra cần đƣợc
giải quyết để tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc cho ngân hàng thƣơng mại trong
xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, chẳng hạn nhƣ việc xác định giá trị
quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá
thị trƣờng hay trên cơ sở khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành?);
những loại giấy tờ nào đƣợc coi là cần thiết đối với tài sản bảo đảm là bất
động sản hình thành trong tƣơng lai để làm căn cứ chắc chắn cho việc xác lập
giao dịch bảo đảm và làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm? Câu hỏi này
đƣợc đặt ra là bởi vì, vào thời điểm tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thì
thông thƣờng các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản nhƣ giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chƣa đƣợc xác lập đối với chủ tài
sản là bên bảo đảm, do vậy mà việc làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm
trở nên rất khó khăn. Ngoài ra, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản
theo phƣơng thức nào (theo thỏa thuận của các bên hay bắt buộc phải thông
qua đấu giá) cũng gây ra những lúng túng cho các bên liên quan trong quá
trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
Từ những lý do nêu trên, cùng với những lợi thế do đang trực tiếp
công tác tại ngân hàng thƣơng mại trong vài năm qua, em quyết định lựa chọn
đề tài: "Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng
thương mại ở Việt Nam" làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Không khó để nhận ra rằng chủ đề "pháp luật về bảo đảm tiền vay"
nói chung đã nhận đƣợc sự quan tâm của nhiều đối tƣợng khác nhau và điều

8
đó đƣợc thể hiện qua các công trình nghiên cứu liên quan trực tiếp đến chủ đề
này, chẳng hạn nhƣ:
- Nguyễn Văn Phƣơng, "Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay trong
bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế", Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007;
- TS. Lê Thị Thu Thuỷ, "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ
chức tín dụng", Tạp chí Khoa học (Kinh tế - Luật), Số 3/2002;
- Trần Minh Sơn, "Thực tiễn cơ chế bảo đảm tiền vay đối với các
doanh nghiệp nhỏ và vừa", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (Văn phòng Quốc
hội), Số 12/2008.
Ngoài ra, cũng đã có các khóa luận tốt nghiệp cử nhân và luận văn
thạc sĩ nghiên cứu về vấn đề pháp luật bảo đảm tiền vay nhƣ:
- Luận văn thạc sĩ Luật học: "Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng
và giải pháp" của Lê Thu Hiền, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội;
- Khóa luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
quyền sử dụng đất - Thực trạng và phương hướng hoàn thiện" của Trần Minh
Thành, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng" của Lê Thị Thùy
Dƣơng", Trƣờng Đại học Luật Hà Nội;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
trong quan hệ vay vốn ngân hàng, lý luận và thực tiễn" của Vũ Châu Hạnh;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Chế độ bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo
lãnh tài sản" của Lê Thị Giang Hƣơng;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật điều chỉnh về bảo đảm tiền vay
trong hoạt động tín dụng" của Nguyễn Thị Hằng.
Các công trình nghiên cứu trên đây thực sự là những tƣ liệu quý để

giúp cho việc tham khảo và triển khai thực hiện đề tài. Tuy vậy, điều mà luận

9
văn này phải giải quyết để tạo ra sự khác biệt so với các công trình nghiên
cứu đã công bố nêu trên là ở chỗ, luận văn phải chỉ rõ những hạn chế, bất cập
của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thƣơng mại, thông qua việc khảo cứu thực trạng
pháp luật cũng nhƣ đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay
bằng bất động sản. Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra đƣợc những đề xuất cụ thể
nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam
hiện nay để thông qua đó góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
bảo đảm tiền vay bằng bất động sản.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý
luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực trạng pháp luật và thực tiễn
áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng
thƣơng mại để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
Với mục đích nghiên cứu nhƣ trên, nhiệm vụ cụ thể của luận văn là:
- Tập trung làm rõ các quy định của pháp luật về quy chế pháp lý về
bảo đảm tiền vay bằng bất động sản;
- Tìm hiểu thực tiễn pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
tại một số ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật
một số nƣớc trên thế giới về vấn đề này, để tìm ra những tồn tại, vƣớng mắc
trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng
bất động sản ở Việt Nam.
- Đƣa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật và thực tiễn
áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng

10
thƣơng mại ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong chừng mực nhất định, luận văn
cũng có đề cập đến các quy phạm quốc tế có liên quan.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các quy định về bảo
đảm tiền vay bằng bất động sản, thực tiễn giao dịch bảo đảm tiền vay
bằng bất động sản và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở
Việt Nam.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Dựa trên nền tảng phƣơng pháp luận là phép biện chứng duy vật, luận
văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể nhƣ phân tích, chứng minh,
so sánh, tổng hợp, quy nạp, thống kê để làm rõ các nội dung nghiên cứu của
đề tài.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn
Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy luận văn có những đóng góp mới
sau đây:
Thứ nhất, luận văn góp phần làm rõ hơn một số vấn đề lý luận về bảo
đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng tài sản là bất động sản.
Thứ hai, luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện
hành về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản. Đặc biệt, luận văn tập
trung tìm hiểu thực tiễn áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng bất
động sản tại một số ngân hàng thƣơng mại để từ đó phát hiện những khó
khăn, vƣớng mắc trong quá trình xác lập giao dịch, thực hiện giao dịch bảo
đảm và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
Thứ ba, luận văn đƣa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp
luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản và các giải pháp
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất
động sản.

11

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động
sản và pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo
đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
Chương 3: Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.

12
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.1. Bản chất của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
1.1.1.1. Sự cần thiết của việc thiết lập các giao dịch bảo đảm trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Từ khi mới ra đời, ngân hàng đã hoạt động với vai trò nhƣ một định
chế tài chính trung gian, thực hiện các nghiệp vụ trung gian về thanh toán,
thực hiện cấp các khoản tín dụng cho các thành phần tham gia vào vận hành
nền kinh tế. Càng ngày, nghiệp vụ ngân hàng càng hiện đại và phong phú
hơn, song về bản chất, vai trò trung gian tài chính của các ngân hàng vẫn là
cội nguồn của mọi hoạt động. Hoạt động ngân hàng có mối tƣơng tác sâu sắc,
chặt chẽ với mọi hoạt động của nền kinh tế, chịu ảnh hƣởng trực tiếp của các
nhân tố trong nền kinh tế nhƣ chính sách công của Nhà nƣớc, nhu cầu của xã

hội, hay đôi khi là tâm lý đám đông của một bộ phận lớn trong dân cƣ. Tuy
nhiên, có thể thấy rằng hệ thống ngân hàng đóng vai trò nhƣ huyết mạch của
nền kinh tế, trong đó luôn sẵn sàng các kênh lƣu thông vốn chủ yếu, cung cấp
cho các nhu cầu cấp thiết, giải quyết đƣợc khó khăn tạm thời về tài chính cho
những dự án, phƣơng án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh có phƣơng án khả thi.
Điều này đƣợc thể hiện rõ nét và trực tiếp trong mọi hoạt động của ngân hàng,
đặc biệt là trong hoạt động tín dụng.
Một cách khái quát, có thể cho rằng việc thiết lập các giao dịch bảo
đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại xuất phát từ các lý
do chính sau đây:

13
Thứ nhất, do bản chất của tín dụng nói chung và hoạt động cho vay
của ngân hàng thƣơng mại nói riêng luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho bên cấp
tín dụng (bên cho vay) nên sự bảo đảm bằng tài sản cho việc thực hiện nghĩa
vụ trả nợ tiền vay là cần thiết.
Thật vậy, tín dụng nói chung và tín dụng ngân hàng nói riêng là khái
niệm có nguồn gốc lâu đời và có thể đƣợc hiểu hay giải thích theo những cách
khác nhau. Thuật ngữ "tín dụng" (credit) có nguồn gốc từ tiếng Latinh là
Credo, có nghĩa là tin tƣởng, tín nhiệm [10, tr. 19]. Bản chất của tín dụng là
những giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cấp tín dụng và bên
hƣởng tín dụng, trong đó bên cấp tín dụng chuyển giao tài sản cho bên kia sử
dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận trên cơ sở có hoàn
trả vốn gốc và lãi. Chính từ việc chuyển giao tài sản cho ngƣời khác sử dụng
trong một thời gian nhất định nên bên cấp tín dụng sẽ đối mặt với nguy cơ rủi
ro liên quan việc hoàn trả khoản tín dụng đã đƣợc cấp theo thỏa thuận.
Thứ hai, do nhu cầu vốn đầu tƣ cho nền kinh tế ngày càng gia tăng
theo thời gian nên việc thiết lập sự bảo đảm cho các khoản tín dụng đƣợc cung
cấp từ hệ thống ngân hàng cũng ngày càng trở nên quan trọng và cần thiết.
Trƣớc đây, trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, tín dụng ngân

hàng là một trong những kênh cấp phát vốn cho các doanh nghiệp nhà nƣớc.
Các ngân hàng chuyên doanh nằm trong một hệ thống ngân hàng bao gồm cả
Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam thực hiện triệt để việc cho vay theo chỉ định,
do vậy mà công tác thẩm định khách hàng vay và đánh giá tính khả thi của dự
án vay vốn ở vị trí thứ yếu. Ngoài ra, các rủi ro tín dụng này đều đƣợc Nhà
nƣớc bao cấp và bù đắp. Do đó, có thể nói, tín dụng ngân hàng trong giai
đoạn này không thể hiện đúng bản chất và vai trò của tín dụng ngân hàng đối
với nền kinh tế.
Kể từ khi nền kinh tế Việt Nam đƣợc chuyển đổi theo hƣớng thị
trƣờng, vai trò của các ngân hàng thƣơng mại là hết sức quan trọng. Trƣớc

14
yêu cầu hội nhập quốc tế và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh
nghiệp trong nền kinh tế, việc cung ứng vốn đầu tƣ từ hệ thống ngân hàng cho
các doanh nghiệp để đổi mới công nghệ, nâng cao trình độ quản lý, tay nghề
cho ngƣời lao động càng trở nên cần thiết và cấp bách hơn bao giờ hết. Bên
cạnh đối tƣợng khách hàng chủ yếu là các doanh nghiệp thì đối tƣợng khách
hàng là cá nhân, hộ gia đình cũng đóng vai trò ngày càng quan trọng.
Thứ ba, do khả năng trả nợ của khách hàng vay thƣờng không chắc
chắn và rất khó kiểm soát, trong khi năng lực quản trị rủi ro tín dụng của các
ngân hàng hiện nay (đặc biệt là các ngân hàng trong nƣớc) rất hạn chế nên
việc ngân hàng thƣơng mại tìm đến giải pháp phòng tránh rủi ro bằng việc
thiết lập các giao dịch bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay, trong đó bao
gồm cả việc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ngày càng trở nên quan trọng.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay bằng bất động
sản trong hoạt động ngân hàng
Bảo đảm tiền vay là khái niệm đƣợc hình thành từ thuật ngữ gốc là
"bảo đảm nghĩa vụ dân sự" trong pháp luật dân sự.
Theo Từ điển Luật học, bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay, hay gọi
một cách ngắn gọn là bảo đảm tiền vay, đƣợc định nghĩa là "biện pháp đƣợc

sử dụng để bên cho vay thu hồi nợ trong trƣờng hợp bên vay không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay" [39, tr. 34].
Theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ
về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã đƣợc sửa đổi, bổ sung theo
Nghị định của Chính phủ số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) (sau đây gọi
tắt là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), khái niệm bảo đảm tiền vay đƣợc định
nghĩa là "việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi
ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi đƣợc các khoản nợ đã cho khách
hàng vay". Hiện nay, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực và đƣợc
thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ

15
về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Tuy
nhiên, trong Nghị định này và các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên
quan đến giao dịch bảo đảm đều không đề cập tới khái niệm bảo đảm tiền
vay. Điều này có thể hiểu rằng nhà làm luật đã và đang quan niệm bảo đảm
tiền vay thực chất là việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn
trả tiền vay của bên vay đối với bên cho vay (trong đó có tổ chức tín dụng).
Vì thế, việc đƣa ra một định nghĩa trong pháp luật thực định về bảo đảm tiền
vay là không cần thiết.
Mặc dù vậy, trong khuôn khổ luận văn này, tác giả cho rằng vẫn cần
phải bàn đến khái niệm bảo đảm tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng
bất động sản nói riêng, với ý nghĩa là một loại hình giao dịch bảo đảm đặc thù
phát sinh trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại.
Về khía cạnh kinh tế, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản là một biện
pháp mang tính kinh tế, trong đó bên chủ nợ (ngân hàng thƣơng mại) dùng tài
sản là bất động sản của ngƣời vay hoặc của ngƣời thứ ba để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của ngƣời vay đối với ngân hàng. Nói cách khác, việc bảo đảm
bằng tài sản là bất động sản của chính ngƣời vay hoặc của ngƣời thứ ba sẽ tạo
cơ sở kinh tế vững chắc cho việc khấu trừ nghĩa vụ của ngƣời vay đối với

ngân hàng thƣơng mại. Xét từ góc độ này, biện pháp bảo đảm tiền vay chỉ có
ý nghĩa khi tài sản bảo đảm có khả năng phát mại dễ dàng và giá trị tài sản
bảo đảm đủ lớn để thanh toán hết số nợ vay cho ngƣời chủ nợ là tổ chức tín
dụng. Việc tiếp cận khái niệm bảo đảm tiền vay từ góc độ kinh tế có ý nghĩa
thực tiễn quan trọng, không chỉ trong việc ban hành pháp luật về bảo đảm tiền
vay mà cả trong quá trình áp dụng các quy định này vào thực tiễn cho cho vay
của các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thƣơng mại nói riêng.
Về khía cạnh pháp lý, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có thể hiểu
là một quan hệ pháp luật hình thành giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm
mà hệ quả pháp lý của việc xác lập quan hệ đó là tạo ra quyền ƣu tiên cho một

16
bên - bên nhận bảo đảm trong việc theo đuổi các tài sản bảo đảm là bất động
sản để thu hồi nợ cho mình. Mặt khác, quan hệ pháp luật này cũng tạo ra các
nghĩa vụ cho bên bảo đảm trong việc thực hiện quyền ƣu tiên của bên nhận
bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là bất động sản. Về bản chất, sự bảo đảm
tiền vay bằng bất động sản đƣợc thiết lập thông qua công cụ pháp lý là hợp
đồng (gọi là hợp đồng bảo đảm tiền vay) giữa một bên là chủ tài sản (gọi là
bên bảo đảm) với chủ nợ là ngân hàng thƣơng mại (gọi là bên nhận bảo đảm).
Giao dịch bảo đảm này tạo cơ sở pháp lý cho việc ngân hàng thƣơng mại thực
hiện quyền ƣu tiên thanh toán nợ từ tài sản bảo đảm là bất động sản, so với
các chủ nợ khác không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó. Nói cách khác, giao
dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tạo cho ngân hàng thƣơng mại khả
năng pháp lý trong việc kiểm soát tài sản bảo đảm tiền vay (cho dù ngân hàng
thƣơng mại không phải là chủ tài sản), khả năng chi phối đối với quyền định
đoạt tài sản bảo đảm là bất động sản và khả năng đòi nợ trƣớc các chủ nợ
khác - những ngƣời không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó.
Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng bảo đảm tiền vay thực chất là
một loại hình cụ thể của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vì thế, giao dịch
này có đầy đủ các dấu hiệu và thuộc tính cơ bản của giao dịch bảo đảm nói

chung, đồng thời cũng có một số đặc trƣng riêng thể hiện sự khác biệt so với
các loại giao dịch bảo đảm khác. Cụ thể là:
Thứ nhất, với tƣ cách là một giao dịch bảo đảm nói chung, bảo đảm
tiền vay bằng bất động sản có những đặc điểm chung nhƣ sau:
● Giao dịch bảo đảm tiền vay tạo ra hệ quả pháp lý là: một mặt, hạn
chế quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với các tài sản bảo đảm của
chủ sở hữu tài sản; mặt khác, thiết lập cho bên chủ nợ - bên nhận bảo đảm là
ngân hàng thƣơng mại quyền đƣợc ƣu tiên theo đuổi tài sản bảo đảm để thu
hồi nợ, so với các chủ nợ khác (là những chủ thể không đƣợc bảo đảm bằng
tài sản đó). Đây là đặc điểm quan trọng nhất phản ánh rõ nét bản chất của giao

17
dịch bảo đảm nói chung và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản nói riêng.
Nếu không có thuộc tính này, sự bảo đảm bằng tài sản sẽ không còn nhiều ý
nghĩa nữa trong việc bảo đảm thi hành nghĩa vụ của ngƣời có nghĩa vụ đối với
chủ nợ. Đặc điểm này cho phép phân biệt quyền của chủ nợ có bảo đảm với
quyền của chủ nợ không có bảo đảm trong quá trình chiếm hữu, quản lý, theo
đuổi tài sản bảo đảm và bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Sự khác biệt này
thể hiện ở chỗ, khi giao dịch bảo đảm đƣợc thiết lập phù hợp với quy định của
pháp luật, chủ nợ có bảo đảm bằng bất động sản sẽ có quyền ƣu tiên thiết lập
các biện pháp để thu hồi nợ, không phụ thuộc vào việc tài sản bảo đảm đó do
ai chiếm hữu, quản lý và sử dụng, trong khi các chủ nợ không đƣợc bảo đảm
bằng tài sản đó không có quyền này. Đƣơng nhiên, cần lƣu ý rằng việc thiết
lập một giao dịch bảo đảm giữa chủ nợ với chủ tài sản (có thể là ngƣời vay
hoặc ngƣời thứ ba) đối với một khối tài sản bảo đảm cụ thể nào đó, không hề
ngăn cản chủ nợ này thực hiện quyền yêu cầu Tòa án cho phép kê biên, phát
mại các tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm của con nợ, với tƣ cách là
chủ nợ không có bảo đảm, nếu khối tài sản đem bảo đảm không đủ để thanh
toán nợ cho chủ nợ này [1, tr. 130].
● Mục đích của giao dịch bảo đảm tiền vay là đảm bảo thi hành nghĩa

vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng cho vay hay còn gọi là hợp đồng tín dụng.
Nghĩa vụ này đƣợc xác định bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí phát sinh,
tiền phạt vi phạm hợp đồng và tiền bồi thƣờng thiệt hại (nếu có), trừ trƣờng
hợp các bên có thỏa thuận khác. Do mục đích của việc thiết lập bảo đảm bằng
tài sản là để thi hành một nghĩa vụ tài sản cụ thể nên trong trƣờng hợp nghĩa
vụ cần đƣợc bảo đảm không tồn tại thì sự bảo đảm sẽ không còn cần thiết
nữa. Điều này khẳng định mối liên hệ giữa giao dịch bảo đảm với nghĩa vụ tài
sản phát sinh từ giao dịch đƣợc bảo đảm.
● Giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và hợp đồng tín dụng
là những giao dịch có tính độc lập với nhau về phƣơng diện hiệu lực, mặc dù
giữa chúng luôn tồn tại mối quan hệ tác động, chi phối lẫn nhau. Nói cách

18
khác, mỗi giao dịch này (giao dịch bảo đảm tiền vay và hợp đồng tín dụng)
đều tự nó phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo quy
định của Bộ luật Dân sự và sự vô hiệu của giao dịch này không tất yếu dẫn
đến sự vô hiệu của giao dịch kia và ngƣợc lại.
● Tài sản bảo đảm trong giao dịch bảo đảm tiền vay, về nguyên tắc
chỉ có thể đƣợc phát mại khi ngƣời vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay. Việc
phát mại này phải đƣợc thực hiện theo phƣơng án mà các bên đã thỏa thuận
hoặc phƣơng án do pháp luật quy định, trên tinh thần bảo đảm quyền và lợi
ích hợp pháp cho cả hai bên (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm) theo nguyên
tắc công bằng. Tuy nhiên, trên thực tế đôi khi tài sản bảo đảm đƣợc các bên
trong hợp đồng bảo đảm thỏa thuận bán cho ngƣời thứ ba trƣớc khi nghĩa vụ
trả nợ tiền vay đến hạn, nhằm tránh nguy cơ sụt giảm hoặc mất giá trị của tài
sản bảo đảm và trong trƣờng hợp đó, số tiền bán tài sản đƣơng nhiên là vật
thay thế cho tài sản bảo đảm, nếu các bên tham gia giao dịch bảo đảm không
có thỏa thuận nào khác.
Thứ hai, với tƣ cách là một giao dịch bảo đảm đặc thù, bảo đảm tiền
vay bằng bất động sản có những đặc trƣng riêng nhƣ:

● Về chủ thể, bên nhận bảo đảm luôn là tổ chức tín dụng. Đây là
thuộc tính phổ biến của các giao dịch bảo đảm tiền vay nói chung và bảo đảm
tiền vay bằng bất động sản nói riêng.
● Về nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất
động sản có nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay cả gốc và
lãi. Nghĩa vụ này luôn phát sinh từ hợp đồng tín dụng đƣợc ký kết giữa bên
cho vay là ngân hàng thƣơng mại với bên vay là tổ chức, cá nhân vay vốn.
● Về đối tƣợng của giao dịch, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
luôn có đối tƣợng là bất động sản - một loại tài sản đặc biệt (không thể di dời
một cách tự nhiên, thƣờng có giá trị lớn và không thể chuyển giao theo cách
thông thƣờng cho bên nhận bảo đảm cầm giữ giống nhƣ các động sản…).

19
Từ các phân tích nêu trên, có thể kết luận rằng bảo đảm tiền vay thực
chất là một loại hình giao dịch bảo đảm đặc thù, vừa có những đặc điểm
chung của giao dịch bảo đảm, vừa có những đặc trƣng riêng để phân biệt với
các loại hình giao dịch bảo đảm khác mà đối tƣợng không phải là bất động
sản và nghĩa vụ đƣợc bảo đảm không phải là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo
hợp đồng tín dụng.
1.1.2. Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng
Nhƣ đã đề cập ở phần trên, bảo đảm tiền vay hiện đang là giải pháp
quản trị rủi ro khá phổ biến của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam và thực tế đang
đóng một vai trò quan trọng đối với hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức
này. Sở dĩ việc bảo đảm tiền vay trở nên quan trọng và cần thiết đối với hoạt
động cấp tín dụng của ngân hàng thƣơng mại là vì các lý do cơ bản sau đây:
Một là, bảo đảm tiền vay góp phần giảm thiểu rủi ro cho hoạt động
của tổ chức tín dụng. Sự bảo đảm bằng tài sản cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay
mang đến cho chủ nợ là tổ chức tín dụng cả phƣơng tiện kinh tế lẫn khả năng
pháp lý để thu hồi đủ số nợ tiền vay từ các hợp đồng tín dụng đã ký với khách
hàng. Trong khi tính rủi ro cao và tính ảnh hƣởng dây chuyền đối với nhiều

lợi ích khác nhau trong xã hội luôn là đặc trƣng không thể phủ nhận của hoạt
động cấp tín dụng của các ngân hàng thì khả năng ngân hàng phải bán tài sản
bảo đảm để thu hồi nợ là rất lớn. Chỉ thu hồi đủ nợ và đúng hạn thì ngân hàng
mới có thể thực hiện đúng cam kết với các chủ nợ của ngân hàng nhƣ ngƣời
gửi tiền, ngƣời sở hữu trái phiếu ngân hàng, ngƣời cho vay khác đối với ngân
hàng và đặc biệt là giúp ngân hàng tránh đƣợc nguy cơ phá sản, tránh những
ảnh hƣởng bất lợi tới nền kinh tế của quốc gia. Có lẽ chính vì thế mà pháp
luật của hầu hết các nƣớc trên thế giới đều có quy định về các biện pháp bảo
đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Có thể
thấy nhƣ Điều 36, Luật Ngân hàng thƣơng mại của nƣớc Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa ngày 10/5/1995 quy định:

20
Ngân hàng thƣơng mại chỉ cho vay khi có một sự bảo đảm,
và tiến hành kiểm tra nghiêm ngặt về khả năng hoàn trả, quyền sở
hữu và giá trị tài sản cầm cố hay thế chấp, và tính khả thi của việc
bán tài sản cầm cố hay thế chấp. Một ngƣời vay có thể đƣợc miễn
cung cấp vật bảo đảm nếu nhƣ ngân hàng thƣơng mại đã kiểm tra
và thấy rằng ngƣời vay đó có xếp hạng tín dụng cao và có khả năng
hoàn trả [17, tr. 13].
Ngoài ra, Điều 30, Luật Ngân hàng Ba Lan ngày 31/01/1989 (sửa đổi
năm 1992) quy định:
Để đảm bảo chắc chắn việc hoàn trả khoản tín dụng, các
ngân hàng có thể yêu cầu ngƣời vay có vật bảo đảm nhƣ quy định
trong Bộ luật Dân sự và Luật Hối phiếu, cũng nhƣ theo các thủ tục
đƣợc chấp nhận trong hợp tác với các ngân hàng nƣớc ngoài. Trong
trƣờng hợp vật cầm cố là xe gắn máy đã đăng ký, quyền cầm cố đó
sẽ phải có ký hậu xác nhận vào chứng từ đăng ký của xe gắn máy
đó. Bộ trƣởng giao thông và hàng hải sẽ quy định các thủ tục áp
dụng liên quan đến việc ký hậu nêu trên [36, tr. 104].

Hai là, bảo đảm tiền vay là giải pháp giúp khách hàng vay có thêm
khả năng tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng, từ đó kích thích hoạt động
kinh doanh của của các ngân hàng thƣơng mại. Nếu giao dịch bảo đảm tiền
vay đƣợc xác lập sau khi đã đƣợc thẩm định đầy đủ, chặt chẽ từ phía ngân
hàng thƣơng mại và sự chủ động, tự nguyện từ phía chủ tài sản bảo đảm thì
đây sẽ là một trong những cơ sở vững chắc để các ngân hàng thƣơng mại yên
tâm thực hiện việc giải ngân cho khách hàng vay. Trừ những trƣờng hợp cho
vay theo chỉ định của Chính phủ hay bảo lãnh của Chính phủ, đối với mọi
khách hàng vay, ngay khi có ý định tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các ngân
hàng thì bên cạnh phƣơng án kinh doanh, mục đích sử dụng vốn việc có tài
sản bảo đảm đƣợc ngân hàng chấp thuận là một trong những lợi thế không

21
kém phần quan trọng. Các ngân hàng thƣơng mại thực hiện thẩm định các yếu
tố kinh doanh, lợi nhuận và cũng không quên thẩm định khả năng bảo đảm
tiền vay của khách hàng vay trong tình huống xấu nhất, đó là khi phải xử lý
tài sản bảo đảm. Nhƣ vậy, có thể thấy rằng trong nhiều trƣờng hợp, có tài sản
bảo đảm là một trong những cơ sở để khách hàng vay có cơ hội tiếp cận
nguồn vốn tín dụng của ngân hàng nhanh hơn, vững chắc hơn so với các
khách hàng vay không có tài sản bảo đảm. Và đƣơng nhiên, khi thực hiện giải
ngân tiền vay cho khách hàng vay, ngân hàng cũng sẽ có thêm lợi nhuận, từ
đó góp phần mở rộng phạm vi hoạt động, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát
triển theo hƣớng ổn định.
Ba là, bảo đảm tiền vay giúp cho các tổ chức tín dụng thuận tiện trong
việc thu hồi dƣ nợ tín dụng, hạn chế các tranh chấp trong quá trình thực hiện
hợp đồng tín dụng. Có thể thấy, trong bối cảnh nền kinh tế - tài chính của Việt
Nam đang từng bƣớc đƣợc xây dựng và hoàn thiện thì những yếu kém và tính
không rõ ràng, minh bạch trong cơ chế tài chính, kế toán, kiểm toán hiện hành
của nƣớc ta cũng là điều khó tránh. Vì vậy, khi tiến hành cho vay, các ngân
hàng không thể dựa hoàn toàn vào các bản báo cáo tài chính, phƣơng án kinh

doanh - trả nợ… của khách hàng. Thậm chí ngay cả khi khẳng định đƣợc rằng
tình hình tài chính của một khách hàng là tốt, phƣơng án kinh doanh khả thi
nhƣng trong môi trƣờng cạnh tranh khốc liệt của nền kinh tế thị trƣờng hay
ảnh hƣởng của tình hình kinh tế thế giới thì vẫn có thể xẩy ra những sự kiện
rủi ro không lƣờng trƣớc đƣợc, dẫn đến khách hàng vay không thể trả đƣợc
nợ cho ngân hàng. Đó là chƣa kể đến việc các khách hàng vay vốn không
thiện chí trả nợ, thậm chí lạm dụng tín nhiệm, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của
ngân hàng. Những điều này buộc các ngân hàng phải tính đến giải pháp chắc
chắn hơn, đó là biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả nợ vay. Và đó chính
là một trong những cơ sở mà các ngân hàng càng coi trọng việc xác lập giao
dịch bảo đảm tiền vay. Khi xảy ra sự kiện khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ
trả nợ hay thậm chí khách hàng chƣa vi phạm nghĩa vụ trả nợ nhƣng các bên

22
có thỏa thuận về các trƣờng hợp thu hồi nợ trƣớc hạn thì ngân hàng thƣơng
mại có quyền áp dụng các biện pháp để thu hồi dƣ nợ tín dụng. Trong các
biện pháp đó, xử lý tài sản bảo đảm đƣợc coi là một trong những cách an toàn
và hiệu quả. Nếu giao dịch bảo đảm đƣợc xác lập phù hợp với quy định của
pháp luật, ngân hàng sẽ có quyền ƣu tiên thanh toán đối với số tiền thu đƣợc
từ việc xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ không có bảo đảm khác của
bên vay, do vậy, các ngân hàng sẽ có cơ sở để thu hồi các khoản tiền gốc, lãi
và chi phí phát sinh theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo
đảm tiền vay. Trong khi nếu cấp tín dụng không có tài sản bảo đảm thì khi
xảy ra sự kiện phải thu hồi dƣ nợ tín dụng, các ngân hàng cũng chỉ đƣợc xếp
vào hàng các chủ nợ không có bảo đảm và lúc đó, thứ tự ƣu tiên thanh toán
cũng không đƣợc giành cho các ngân hàng, nguy cơ mất vốn là rất lớn. Hệ lụy
của sự kiện này là các ngân hàng phải thực hiện phân loại nợ xấu, trích lập dự
phòng rủi ro theo quy định của ngân hàng nhà nƣớc, phải thực hiện các biện
pháp thu hồi nợ xấu và nếu tỷ lệ nợ xấu lớn thì có thể ảnh hƣởng tới hoạt
động của chính hệ thống ngân hàng này khi để mất cân đối trong việc quản lý

tài sản.
Khi giao dịch bảo đảm tiền vay đƣợc xác lập phù hợp với quy định
của pháp luật, bên nhận bảo đảm sẽ có các quyền ƣu tiên nhất định trong việc
quản lý, thu hồi tài sản bảo đảm. Yếu tố này cũng giúp hạn chế tranh chấp khi
bên vay xảy ra sự kiện phá sản, vỡ nợ thì tài sản nào đã đƣợc xác lập giao
dịch bảo đảm, các chủ nợ khác không có quyền tranh chấp. Hay kể cả khi có
vụ việc phải yêu cầu giải quyết tại Tòa án thì ngân hàng - bên nhận bảo đảm
cũng sẽ đƣợc loại trừ khỏi tranh chấp về chứng minh quyền ƣu tiên thanh toán
so với các chủ nợ khác đƣa ra đƣợc giấy tờ ghi nhận việc đăng ký giao dịch
bảo đảm tiền vay.
Hiện nay, mặc dù không có ngân hàng nào tại Việt Nam chính thức
đƣa ra các quy định nội bộ về việc coi sự bảo đảm bằng tài sản là điều kiện
tiên quyết để cho vay nhƣng trên thực tế, việc cho vay có bảo đảm của các

23
ngân hàng luôn chiếm một tỷ lệ lớn hơn rất nhiều so với các khoản cho vay
không có bảo đảm. Điều này đủ để thấy rằng, không cần phải có chỉ định hay
bắt buộc từ phía cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về việc phải thiết lập biện
pháp bảo đảm tiền vay mà tự thân các ngân hàng đã xác định vai trò quan
trọng của bảo đảm tiền vay đối với sự sống còn của ngân hàng. Theo số liệu
thống kê của Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng (sau
đây gọi tắt là Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vƣợng), trong năm 2011 số khoản
vay có bảo đảm bằng tài sản đƣợc giải ngân tại ngân hàng này chiếm 91%
tổng số các khoản vay. Ngoài ra, trong những năm gần đây khi cho vay đối
với các doanh nghiệp nhà nƣớc, các ngân hàng thƣơng mại quốc doanh cũng
đã yêu cầu bên vay phải có tài sản bảo đảm, trong khi trƣớc đây việc cho vay
không cần bảo đảm đối với nhóm doanh nghiệp này là khá dễ dàng. Điều này
cho thấy rằng khi các căn cứ mà ngân hàng thƣơng mại dựa vào đó để đánh
giá khả năng trả nợ của khách hàng vay là chƣa rõ ràng và chắc chắn, cùng
với một số quy định về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín

dụng do Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành thì giao dịch bảo đảm tiền vay là thực
sự cần thiết.
1.1.3. Nguyên tắc của bảo đảm tiền vay
Các nguyên tắc của bảo đảm tiền vay không nằm ngoài những nguyên
tắc cho việc ký kết và thực hiện giao dịch dân sự nói chung. Có thể nêu một
số nguyên tắc sau:
Một là, các bên có quyền thỏa thuận về việc ký kết, thực hiện các hợp
đồng bảo đảm tiền vay hoặc không thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay khi
xác lập quan hệ vay mƣợn.
Hai là, khách hàng vay đƣợc tổ chức tín dụng lựa chọn cho vay không
có bảo đảm bằng tài sản, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, tổ chức tín
dụng phát hiện vi phạm khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồng tín
dụng hoặc kể cả không có hành vi vi phạm nhƣng xảy ra những sự kiện bất

24
lợi thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu khách hàng vay thực hiện các biện
pháp bảo đảm bằng tài sản.
Ba là, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu
hồi nợ khi khách hàng vay hoặc bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ đối với tổ
chức tín dụng đƣợc ghi nhận trong hợp đồng tín dụng và/hoặc hợp đồng bảo
đảm tiền vay.
Bốn là, sau khi thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu số tiền
thu đƣợc từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để hoàn trả cho tổ chức tín
dụng các khoản nợ gốc, lãi và chi phí phát sinh thì khách hàng vay vẫn phải
có nghĩa vụ trả nợ tiếp cho tổ chức tín dụng.
Về bản chất, đây cũng chính là những nguyên tắc chung trong việc
thiết lập và thực hiện một hợp đồng của bất kỳ một hệ thống pháp luật nƣớc
nào. Các giao dịch bảo đảm đƣợc thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, dù
có những đặc thù riêng song cũng không phải là một ngoại lệ. Có thể nói, đây
chính là tƣ tƣởng xuyên suốt toàn bộ các quy định về giao kết, thực hiện và

xử lý giao dịch bảo đảm tiền vay. Xuất phát điểm của quan điểm cơ bản đó
chính là sự vận dụng nguyên tắc áp dụng pháp luật, theo đó các nguyên tắc
chung về giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự đƣợc áp dụng và đƣợc cụ thể
hóa đối với việc giao kết, thực hiện hợp đồng bảo đảm tiền vay của tổ chức
tín dụng.
Xuất phát từ vai trò của việc bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng
ngừa rủi ro tín dụng, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi nợ vay, các
nguyên tắc của việc bảo đảm tiền vay đƣợc thể chế hóa một cách khá cụ thể,
chi tiết qua lịch sử phát triển của các quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm
tiền vay của Việt Nam. Các nguyên tắc này có ý nghĩa chi phối nội dung các
quy định của bảo đảm tiền vay về xác lập, giao kết, thực hiện và xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay. Từ việc nghiên cứu các nguyên tắc này, có thể thấy một số
điểm đáng lƣu ý nhƣ sau:

25
Việc bảo đảm tiền vay trong quan hệ tín dụng ngân hàng không phải
là một biện pháp mang tính bắt buộc. Về nguyên tắc, tổ chức tín dụng và
khách hàng vay hoàn toàn có quyền thỏa thuận về việc áp dụng hay không áp
dụng biện pháp bảo đảm tiền vay nhƣ là một điều kiện của việc cấp tín dụng.
Trên thực tế, việc thẩm định phƣơng án xin vay để xác định tính khả thi và
quyết định cho vay là quyền của tổ chức tín dụng. Điều này cũng đồng nghĩa
với việc quyết định áp dụng hay không áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền
vay cũng do tổ chức tín dụng lựa chọn và tự chịu trách nhiệm. Việc các tổ
chức tín dụng có toàn quyền quyết định vấn đề cho vay có bảo đảm bằng tài
sản hay không có bảo đảm luôn đi kèm với việc phải tự chịu trách nhiệm về
quyết định của mình, vì vấn đề này ảnh hƣởng trực tiếp tới an toàn tín dụng
của chính tổ chức cho vay. Quyền chủ động đi kèm với nghĩa vụ sẽ đảm bảo
nâng cao tinh thần trách nhiệm của những chủ thể trực tiếp thẩm định và xét
duyệt việc cấp tín dụng. Tuy nhiên, điều này khó đƣợc thực hiện một cách
thông suốt trong một môi trƣờng kinh doanh mà các yếu tố thị trƣờng còn

chƣa đƣợc hình thành rõ nét hoặc đã hình thành nhƣng chƣa đƣợc ổn định nhƣ
nƣớc ta hiện nay, cùng với sự hạn chế mang tính chủ quan các đội ngũ thực
hiện công tác thẩm định tín dụng. Hơn nữa, tâm lý e ngại của các cán bộ thẩm
định, xét duyệt tín dụng cũng sẽ làm hạn chế phạm vi cho vay không có bảo
đảm, dẫn tới hạn chế về nguồn vốn tín dụng cho phát triển kinh tế - xã hội.
Về mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền
vay, có thể thấy hai hợp đồng này có mối quan hệ rất chặt chẽ. Trong đó, hợp
đồng tín dụng đóng vai trò là hợp đồng chính, làm phát sinh hợp đồng bảo
đảm tiền vay. Bảo đảm tiền vay chỉ phát sinh từ các hợp đồng vay, không có
hợp đồng bảo đảm tồn tại một cách độc lập mà không gắn với hợp đồng tín
dụng. Để làm rõ điều này, cần khẳng định rằng nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là cái
phải đƣợc xác định trƣớc, hợp đồng bảo đảm chỉ có thể ký kết và có hiệu lực
trên cơ sở đã xác định trƣớc nghĩa vụ mà nó bảo đảm là nghĩa vụ gì, trừ
trƣờng hợp đó là để bảo đảm cho những nghĩa vụ trong tƣơng lai. Dù các

26
nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là nghĩa vụ trong tƣơng lai nhƣng về mặt hình thức,
các nghĩa vụ này đều phải mang tính xác định trƣớc nhƣ nghĩa vụ phát sinh
giữa những chủ thể nào, loại nghĩa vụ, khoảng thời gian phát sinh nghĩa vụ
1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Quan niệm về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
Nhƣ đã đề cập ở trên, bảo đảm tiền vay là loại hình giao dịch có tính
phổ biến trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại. Để các quan hệ
xã hội phát sinh trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại diễn ra
trong một trật tự ổn định, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch,
hƣớng các quan hệ xã hội này phát triển phù hợp với những mục đích mà Nhà
nƣớc và xã hội đặt ra, nhất thiết phải có sự điều chỉnh của các quy phạm pháp
luật. Khi đó, xuất hiện khái niệm pháp luật về bảo đảm tiền vay.
Thực tế cho thấy có khá nhiều cách hiểu/quan niệm khác nhau liên

quan đến khái niệm pháp luật về bảo đảm tiền vay. Có ý kiến cho rằng pháp
luật về bảo đảm tiền vay là tập hợp các quy định pháp luật về những biện
pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Cũng có ý kiến khác lại cho rằng pháp luật về
bảo đảm tiền vay là một chế định bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh
việc ký kết và thực hiện hợp đồng bảo đảm tiền vay
Nhƣ vậy, cho dù cách giải thích có khác nhau nhƣng hầu hết các ý
kiến nói trên đều thống nhất với nhau ở hai điểm cốt lõi:
Một là, pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và pháp luật
về bảo đảm tiền vay nói riêng là một chế định của pháp luật dân sự, theo đó
Nhà nƣớc quy định về hình thức của giao dịch bảo đảm, nội dung của giao
dịch bảo đảm, đối tƣợng của giao dịch bảo đảm, cách thức xác lập và thực
hiện giao dịch bảo đảm, việc xử lý tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của
các bên có liên quan trong giao dịch bảo đảm