Đẩy mạnh công tác cấp quyền sử dụng đất Hà Nôị

Chuyên đề tốt nghiệp
Lời nói đầu
Nớc ta hiện nay đang trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, vì vậy
vấn đề đất đai và nhà ở hết sức quan trọng. Công nghiệp hoá hiện đại hoá đất n-
ớc kéo theo vấn đề đô thị hoá vì vậy đất đai và nhà ở đợc rất nhiều cơ quan, tổ
chức kinh tế xã hội và cá nhân hết sức quan tâm đến. Vấn đề nh buôn bán
chuyển nhợng đất đai và nhà ở diễn ra hết sức sôi động đặc biệt là đất đai và nhà
ở đô thị. Qúa trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ) và
quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) mấy năm trở lại đây đợc các cấp có thẩm quyền
xét duyệt nhằm mục đích quản lý đất đai và nhà ở có hiệu quả cao. Giấy chứng
nhận QSDĐƠ và QSHNƠ không những tạo điều kiện cho nhà nớc quản lý chặt
chẽ về tình trạng đất đai và nhà ở mà còn giúp con ngời sử dụng đất đai và nhà
ở có thể an tâm đầu t hay sử dụng ổn định vì đã có GCN một chứng th pháp
lý đảm cá lợi ích hợp pháp cho họ. Thực hiện NĐ60/CP của Chính phủ và
QĐ69/QĐ-UB Thành phố Hà Nội đã và đang thực hiện kê khai đăng ký QSDĐƠ
và QSHNƠ một cách tích cực. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thì công tác
cấp GCN còn gặp nhiều khó khăn cần phải giải quyết. Để nhằm đẩy nhanh tiến
độ cấp GCN QSD ĐƠ và QSHNƠ đô thị cần phải có những biện pháp cần thiết
để khắc phục giải quyết những khó khăn đó. Chính vì vậy mà em đã chọn đề
tài : Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy anh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố
Hà nội làm chuyên đề tốt nghiệp.
Phơng pháp nghiên cứu: Dựa trên phơng pháp duy vật biện chứng, những
quy định và chính sách của Nhà nớc, các phơng pháp thống kế, phân tích để thu
thập và phân tích thực trạng của công tác này.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
1
Chuyên đề tốt nghiệp
Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu và kết luận chuyên đề gồm 3 chơng.
Chơng I: Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhầ quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đô thị.

Chơng II. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sơ rhữ nhà ở và quyền sử
dung đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chơng III: Quan điểm và một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội.

CHƯƠNG I :
Hoàng Thái Sơn ĐC41
2
Chuyên đề tốt nghiệp
Cơ sở lý luận về cấp Giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ
đô thị.
I. Vai trò của đất đai và nhà ở.
1.Vị trí của đất đai trong sản xuất và đời sống xã hội
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động cùng với quá trình phát
triển kinh tế, xã hôi, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai
trò quyết định cho sự tồn tại và phát và phát triển của hội loài ngời. Nếu không
có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động
sản xuất nào, cũng nh không thể có sự tồn tại của xã hội loài ngời. Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng uý giá của mỗi một quốc gia, là điều kiện tồn tại của
con ngời và các sinh vật khác trên trái đất.
Các Mác viết rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngời, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiẹn không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất
cơ bản trong nông lâm nghiệp .
Đất là lớp bề mặt của trái đất có khả năng cung cấp chất dinh dỡng cho
cây trồng. Mọi hoạt động của con ngời gắn liền với bề mặt đó theo thời gian và
không gian nhất định. Chất lợng của đất phụ thuộc vào độ phì của nó .
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài ngời, con ngời và đất đai gắn liền
với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con ngời, con ngời dựa vào
đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt

động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành
phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông Đất đai cung cấp
nguyên liệu cho các ngànhcông nghiệp xây dựng nh gạch ngói, xi măng, gốm
sứ..
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu t cố định, là thớc
đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
Hoàng Thái Sơn ĐC41
3
Chuyên đề tốt nghiệp
hiểm về tài chính nh là chuyển nhợng của cải qua các thế hệ và nh là nguồn lực
cho cácc mục đích tiêu dùng.
Đất đai và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở
quan trọng hình thành các vùng kinh tế của đất đai nhằm khai thác và sử dụng
có hiệu quả tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng . Nhu cầu về đời
sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng
đất là yéu tố khách quan để đáp ứng nhu cầu đó, ở nớc ta diện tích đất tự nhiên
33 triệu ha, xếp thứ 55 trên thế giới. Đất rừng chiếm 28-29%, đất nông nghiệp
chiếm 19-22% diện tích đất tự nhiên. Đất cha sử dụng còn khá lớn, chiếm 42-
45% diện tích đất tự nhiên. Hầu hết diện tích đất đai nớc ta là rừng núi và cha
khai thác. Điện tích đất đai đợc sử dụng vào mục đích nông nghiệp cha đầy
25%.
Trên cơ sở các điều kiện tự nhiên,xã họi cả nớc có 7 vùng kinh tế sinh
thái. Đó là: vùng Miền Núi và Trung du Bắc Bộ, vùng Đòng Bằng Sông Hồng,
vùng Khu Bốn cũ, vùng Duyên Hải Miền Trung, vùng Tây Nguyên, vùng Đông
Nam Bộ và vùng Đồng sông Cửu Long. Diện tích đất đai phân phối giữa các
vùng không đồng đều, ở những vùng đất đai rộng lớn thì dân c lại tha thớt.
Những vùng này thờng điều kiện sản xuất khó khăn. Vùng trung du Bắc Bộ
chiếm 31,1% diện tích đất tự nhiên, nhng chỉ chiếm 16,4% tổng diện tích đất
nông nghiệp của cả nớc. Trng khi đó vùng Đồng Bằng sông Hồng chiếm 3,78%
đất tự nhiên nhng chiếm 8,7% diện tích đất nông nghiệp. Đòng bằng sông Cửu

Long chiếm 11,95% đất tự nhiên nhng chiếm tới 34,30% diện tích đất nông
nghiệp của cả nớc Mỗi vùng có những sắc tháI riêng về đất đai và các diều
kiện khác . Sử dụng đầy đủ và hợp lí đất đai của mỗi vùng là một trong những
nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế của đất nớc.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nh một
t liệu sản xuất đặc biệt, tuy nhiên đối với ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc
dân, đất đai cũng có những vị tri vai trò khác nhau.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
4
Chuyên đề tốt nghiệp
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng
cho cơ sở, làm địa điểm tiến hành theo thao tác, những hoạt động sản xuất kinh
doanh.
Muốn xây dựng một nhà máy, trớc hết phảI có địa điểm, một diện tích
đất đai nhất định tren đó sẽ là nơI xây dựng các nhà xởng, để máy móc kho
tàng, bến bãI, nhà làm việc Tất cả những cáI đó là cần thiết tr ớc tiên để hoạt
động kinh doanh.
Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi mở rộng
quy mô xây dựng: cá nhà máy mới mọc lên làm số làm tăng số lợng diện tích
đất đI dành cho yêu cầu này.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngànhcong nghiệp là sẹ phát
triển của các ngành xây dựng, các công trình dân c phát triển đòi hỏi xây dựng
nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân c mới, những yêu cầu này càng tăng
lênlamg cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên.
Trong ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những la
chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng
và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia
súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con ngời vào cây trồng. Vì vậy, đất
đai đợc đa vào quá trình sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông
nghiệp đợc gọi là ruộng đất và ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu, không thể

thay thế đơc. Không có ruộng đất, không thể tiến hành sản xuất kinh doanh
nông nghiệp. Ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là
đối tợng lao động vừa là t liệu lao động .
Ruộng đât là đối tợng lao động. Trong quá trình phát triển sản xuất xã
hội, đất đai vẫn luôn là đối tợng lao động. Để thu đợc nhiều nông sản phẩm,
con ngời cùng với kinh nghiệm của mình vàkhả năng lao động với những phơng
pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất bằng hàng loạt các quá trình cải
Hoàng Thái Sơn ĐC41
5
Chuyên đề tốt nghiệp
tạo đất. Mục đích của hoạt động đó là nhằm thay đổi chất lợng ruộng đất, tạo ra
những điều kiện thuận lợi để sản xuất và tăng nông sản phẩm.
Trong nông nghiệp, ruộng đất cũng là t liệu lao động. Con ngời lợi dụng
một cách ý thức các tính chất tự nhiên của đất để tác động lên cây trồng.
Nh vậy, quá trình lao động của con ngời trong lĩnh vực nông nghiệp gồm
hai giai đoạn: Giai đoạn đầu là hoạt động của ngời lao động biến đất dai có độ
màu mỡ thấp thành đất đai có độ màu mỡ cao hơn, giai đoạn kế tiếp là giai đoan
mà con ngời sử dụng chất dinh dỡng của đất tác động lên cây trồng.
Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ mỗi quốc gia nói đến chủ quyền của
mỗi quốc gia là phải nói những bộ phận lãnh thổ, trong đó có đất đai. Tôn trọng
chủ quyền của mỗi quốc gia, trớc hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó.
2 .Vị trí và vai trò của nhà ở.
a. Vị trí của nhà ở.
Nhà ở là tàI sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con ngời. Nhà ở là
phơng iện quan trọng để bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng tự nhiên nh nắng, m-
a, gió, bão Con ng ời muốn tồn tại và phát triển trớc hết phảI đảm bảo các điều
kiện nh ăn, mặc, ở và những t liệu sinh hoạt khác. Ph.Ăngghen đã nhấn mạnh :
Con ngời trớc hết cần phải ăn uống chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính
trị khoa học nghệ thuật tôn giáo..Sự hình thành và phát triển cộng đồng làng
xã, thôn xóm, sự phát triển của các khu dân c và quá trình đo thị hoá luôn gắn

liền với sự phát triển nhà ở. Nhà ở không những có tầm quan trọng đặc biệt với
mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thớc đo phản ánh trình
độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nớc, mức sống của dân c mỗi dân tộc. Tực
tế cho thấy khi nhìn vào các ngôi nhà có thể biết đợc phong tục tập quán, đời
sống vật chất tinh thần của những ngời đang sống trong ngôi nhà đó và cả cộng
đồng của xung quanh đó. Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở. Đất ở bao gồm
diện tích đất trên đó nhà ở đã đợc xây dựng và diện tích hành lang lối đi, đất v-
ờn, khuôn viên gắn liền với nhà ở, nhiều nớc ngời ta gọi nhà đất là địa ốc.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
6
Chuyên đề tốt nghiệp
Khái niệm về nhà ở và nhà ở đô thị:
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong đ-
ợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài để ở.
Nhà ở đô thị: là kiến trúc c trú mà con nhời dùng để ở theo một đơn vị
thời gian theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đô thị. Đó là một trong những điều
kiện vật chất cơ bản của sự sinh tồn dân c đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật
chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế xã hội.
Nhà ở là sản phẩm của quá trình xây dựng, cho nên nó có những đặc trng
của quá trình xây dựng nh:
Sản phẩm xây dựng da dạng, phức tạp khó chế tạo, khó sửa chữa do yêu
cầu về mặt chất lợng cao.
Sản phẩm xây dựng thờng mang tình đơn chiếc và đợc sản xuất theo đơn
đặt hàng của chủ đầu t:
Sản phẩm xây dựng có kích thớc, quy mô và chi phí lớn, thời gian xây
dựng lâu, thời gian khai thác sử dụng lâu.
Sản phẩm xây dựng là sản phẩm tổng hợp liên ngành.
Sản phẩm xây dựng chủ yếu là phần kiến trúc, kết cấu với nhiệm vụ nâng đỡ,
bao che là chủ yếu nên nó không tác dụng trực tiếp lên đối tợng lao động.
b. Vai trò của nhà ở.

Nhà ở luân là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển
của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh
tế, xã hội và cả quốc gia. Nhà ở có ảnh hởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh
tế, văn hoá chính trị xã hội.
Vai trò nhà ở đợc thể hiện:
Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để táI sản xuất sức lao động cho ng-
ời dân.
Trong bất kỳ xã hội nào kết hợp giữa sức lao động và t liệu sản xuất cũng
là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất. Sản xuất xã hội của vùng muốn tiến
Hoàng Thái Sơn ĐC41
7
Chuyên đề tốt nghiệp
hành liên tục không ngừng, ngoài một tiền dề cơ bản là táI sản xuất t liệu sản
xuất, còn một tiền đề nữa là tái sản xuất sức lao động.
TáI sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất bản thân ngời lao động và sự
sinh tồn, phát triển của thế hệ sau. Vì vậy, phải duy trì sinh mệnh và sự phát
triển thể lực, trí lực của ngời lao động và thế hệ sau, phảI đảm bảo các t liệu sinh
hoạt thiết yếu về ăn ở mặc Nhà ở với t cách là tiêu dùng cá nhân, là t liệu sinh
hoạt cơ bản tối cần thiét cho sự sinh tồn của những ngời trong đô thị. Toàn bộ
sản xuất xã hội và toàn bộ ngời lao động đều phảI có nhà ở. Nhà ở không chỉ là
t liệu sinh tồn mà còn là điều kiện đẻ con ngời hởng thụ và phát triển, nhà ở
cần đợc không ngừng tăng lên, nâng cao số lợng và chất lợng, làm cho ngời lao
động và thế hệ sau sống yên vuivà phát thẻ lực trí lực. Trong tình hình đó, nhà ở
không chỉ đảm bảo sinh tồn cho ngời lao động và sự kéo dài của thế hệ sau, mà
còn có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lợng sức lao động.
Nhà ở là điều kiện trong yếu để phát triển kinh tế.
Nhà ở không chỉ là một t liệu sinh hoạt phục cho đời sống dân c mà cũng
là điều kiện vật chất kinh tế để có thể tiến hành bình thờng và phát triển có hiệu
quả. Xét giác độ vĩ mô, nhà ở của công nhân viên chức cá doanh nghiệp gần hay
xa nơi làm việc, ảnh hởng trực tiếp đến độ dàI thời gian đI trên đờng đến nơi làm

việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó ảnh hởng đến hiêuh quả kinh tế của
doanh nghiệp. Điều kiện c trú của dân c tốt hay xấu, không chỉ liên quan đến táI
sản xuất sức lao động mà còn tác động đến tính tích cực sản xuất của ngời lao
động.
Xét từ góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò khá quan trọng trong quá trình táI
sản xuất nền kinh tế, liên quan đến sự phát triển của các ngành công nghiệp vật
liệu xây dựng, máy móc xây dựng.Thông thờng trong giá thành và sản phẩm xây
dựng, 70% giá trị chuyển dịch của vật liệu, thiết bị và máy móc xây dựng, cơ
khí, luyện kim, hoá chất. Sự phát triển nhà ở kích thích nhu cầu tiêu dùng của
dân c đô thị đối với các loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình nọi thất
Hoàng Thái Sơn ĐC41
8
Chuyên đề tốt nghiệp
Hàng hoá nhà ở à mở rộng nhà ở, sẽ làm cho tổng sản phẩm xã hội tắng
lên nhanh chóng, dẫn đến làm thay đổi kết cấu lu thông hàng hoá trong nền kinh
tế, giảm bớt áp lực thị trờng đối với các hàng không thuộc về nhà ở.
Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hởng đến sinh hoạt xã hội và
điều chỉnh các mõi quan hệ xã hội.
Vai trò của nhà ở đợc thể hiện thông qua số lợng, kết cấu, hình thức kiến
trúc và bố cục nhà ở. Số lợng nhà ở không chỉ ảnh hởng đến sự biến đổi kết cấu
gia đình dân c, kéo dài hoặc tăng nhanh quá trình phân li mới mà còn ảnh hởng
tới thời kì kết hôn của thanh niên trong độ tuổi thích hợp, nó trở thành một vấn
đề xã hội to lớn. Mức độ hợp lí của số lợngvà kết cấu nhà ở có ảnh hởng đến
nguyên tắc luân lí và trạng thái của thanh niên.
Hình thức xây dựng nhà ở quy định hình thức của dân c ảnh hởng đến
quan hệ láng giềng và giao lu tình cảm giữa những con nhời. Bố cục nhà ở ảnh
hởng trực tiếp đến bộ mặt kiến trúc, giao thông và thị trờng sử dụng của vùng.
Với tầm quan trọng của nhà ở nh đã nói ở trên đây, thì vấn đề nhà ở là
mỗi quan tâm của mỗi quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nớc đang phát triển
và các nớc kém phát triển. ở nớc ta,dới sự lãnh đạo của đảng, chúng ta đang

phấn đấu thực hiện mục tiêu dân giàu, nớc mạnh, xã hội công bằng, văn
minh. Nhà nớc rất quan tâm lãnh đạo, toạ môI trờng thuận lợi và động viên
khuyến các tầng lớp dân cự phát huy nội lực đẻ xây dựng nhà ở,
II. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và
QSD ĐƠ.
1. Sự cần thiết phải quản lí đất và nhà ở
a. Sự cần thiết và vai trò quản lí nhà nớc đối với nền kinh tế
Nghị quyết lần thứ VI đã khẳng định việc phát triển nền kinh tế hàng hoá
nhiều thành phần theo cơ chế thị trờng có sự quản lí của nhà nớc. Đẻ phát triển
nền kinh tế xã hội thì việc vận hành nền kinh tế theo cơ chế thị trờng là một
Hoàng Thái Sơn ĐC41
9
Chuyên đề tốt nghiệp
tất yếu khách quan. Nhng để có thể phát huy tốt những tích cực và hạn chế
những những tiêu cựccủa cơ chế thị trờng thì nhà nớc đóng vai trò rất quan trọng
và cần thiết:
Trong giới hạn nhất định, cơ chế thị trờng có khả năng điều chỉnh nền sản
xuất xã hội nh tự động phân bổ điều tiết các yếu tố đầu vào của các ngành kinh
tế dới tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, kích
sự phát triển của khoa học công nghệ, kích thích sự phát triếnản xuất, tăng năng
xuất lao động, thúc đẩy chuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội,
mở rộng thị trờng trong và ngoàI nớc, thúc đẩy tăng trởng kinh tế, nâng cao hiệu
quả kinh tế. Bên cạnh đó, cơ chế thị trờng có những khuyết tật nhất định: do
mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận nên có thể th]ờng xuyên nên tình trạng mất ổn
định, phá vỡ các cân đổi trong nền sản xuất xã hội, nhiều vấn đề kinh tế xã hội,
môI trờng sinh tháI nh lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế, huỷ hoại môI
trờng sinh thái Do vậy để khắc phục những hậu quả tiêu cực đó, cần phảI có
sự quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế.
Để phát triển nền kinh tế thì doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng,hoạt
động kinh doanh của các doanh nghiệp quyết định đến tốc độ tăng trởng và phát

triển của nền kinh tế quốc dân. Doanh nghiệp là nơI trực tiếp tạo ra sản phẩm xã
hội, phục vụ sản xuất và đời sống đóng góp thu nhập quốc nội, tạo ra nguồn tích
luỹ để táI sản xuất mở rộng chính bản thân doanh nghiệp và góp phần lớn vào
quá trình CNH-HĐH đất nớc. Doanh nghiệp là nởitực tiếp sử dụng các nguồn
lực. Thực hiện quyền làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giảI
phóng sức sản xuất,phát triển nền sản xuất xã hội chủ nghĩavà các thành phần
kinh tế khác theo định hớng XHCN. Do đó phảI phát huy tính tự chủ và nâng
cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.
Trong đó, Nhà nớc vừa nâng cao hiệu lực quản lí vĩ mô nền kinh tế quốc
dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trng sản
xuất kinh doanh tạo môI trờng kinh tế thuận lợi và môI hành lang pháp lí an
Hoàng Thái Sơn ĐC41
10
Chuyên đề tốt nghiệp
toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào các hoạt động kinh doanh. Vai trò
quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế thông qua kế hoạch, định hớng, hoạch định
và thẹc hiện các chinnnhs sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát trọng tài đối
với các doanh nghiệp cơ sở ngày cầng quan trọng. Hiệu quả hoạt động kinh
doanh của các doanh nghiệp là thớc đo của quản lí vĩ mô của nhà nớc. Trong
nền kinh tế thị trờng nhiều vấn đè nảy sinh trong hạot đọng kinh anh của các
doanh nhiệp mà chính bản thân doanh nghiệp khong thể tự giảI quyết đợc. Bởi
vậy, việc quản lý của nhà nớc là rất cần thiết nhằn giảI quyết những ách tắc, trở
ngảitong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệpđể đản bảo cho các doanh
nghiệpphát triển theo định hớng của nhà nớc và nấng cao hiệu quả kinh doanh.
Để có thể xây dựng đất nớc theo định hớng XHCN, phát triển nền kinh tế
hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trờng có sự điều tiết của
nhà nớc. Nhà nớc quản lí vĩ mô bằng các công cụ gián tiếp để phát huy những u
việt và hạn chế những tiêu cực của thị trờng. Do kinh tế thị trờng vận hành theo
quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh,giá cả là tín hiệu của quan
hệ cung cầu trê thị trờng, thị trờng có vai trò quyết định đối với sự phân bổ và sử

dụng các nguồn lực xã hội,các chủ thể kinh tế thể hiện tính độc lập, tự chủ và
cos quyền quyết định hoạt động kinh doanh của mình.
Nhà nớc nghiên cứu chiến lợc phát triển kinh tê xã hội, lập quy hoạch kế
hoạch định ra các mục tiêu các cân đối về nguồn lực, các biện pháp thực hiện
quy hoạch kế hoạch nhằm mục tiêu kinh tế xã hội của đất nớc .
Xây dựng bộ máy Nhà nớc quản lí kinh tế xã hội của dân, do dân, vì dân,
là một bộ máy hành chính công có hiệu lực, dới sự kiểm soát và giám sát của
dân, có các thể chế để phát huy dân chủ và tự quản lí của dân, nhằm hớng tới
việc thực hiện chiến lợc đã đợc hoạch định.
Thông qua việc ban hành một khuôn khổ pháp luật, bảo đảm cho hoạt
động dân sự và kinh doanh, tạo ra sự công bằng xã hội, xây dựng nhà nớc pháp
quyền phù hợp với nền kinh tế thị trờng.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
11
Chuyên đề tốt nghiệp
Duy trì sự ổn định nền kinh tế, bảo đảm các cân vĩ mô, huy đọng các
nguồn lực cần thiết, bảo vệ môI trờng sinh tháI thông qua hệ thống các chính
sách
Thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp nhà nớc ở những nghành then
chốt, những vị trí chiến lợc của đất nớc mà tăng cờng thực lực của nhà nớc tác
đọng vào nền kinh tế thị trờng.
Vởy vai trò điều tiết vĩ mô của nhà nớc là cần thiết để duy trì trạng tháI
cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển.
b.Vai trò quản lí nhà nớc về đất đai và nhà ở
Đất đai và nhà ở là hai yếu tố cấu thành nên bất động sản của một quốc
gia, khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng thì tầm quan trọng của nó càng tăng
lên. Bất động sản ngày càng tăngvà hình thành các hoạt động mua bán rất sôI
động.
Thực tế thị trờng bất động sản đã co nhng nhà nớc cha thừa nhận, vì vậy
hoạt động diễn ra thầm lặng. Nhng từ năm 1990 hoạt động của thị trờng bất

động sản đã sôI động và đã có hiện tợng đầu cơ tích trữ.
Nhà nớc đã có luật đất đai công nhận quyền sử dụng đất cho ngời đó thế
chấp, chuyển nhợng, thừa kế
Nghị định 87/CP đa ra giá đất, nó nói lên Nhà nớc thừa nhận đất đai có
giá. Nhà nớc xây dựng khung giá chung cho các vùng và các tỉnh đã làn cho thị
trờng đất đai và nha ở ngày càng sôI động.
Thị trờng tàI chínhtrong thị trờng bất động sẩn: Cuộc khủng hoảng tàI
chínhnăm1999, thị trờng bất động sản luôn gắn chặtvới thị trờng tàI chính: một
công ty hoặc một cá nhân không thể bỏ tiền mua đợc mà sử dụng thị trờng công
cụ chứng khoán, đóng cổ phần để mua. Cho nen thị trờng bất động sản gắn với
tình hình tàI chính hay cụ thể trên thụ trờng chứng khoán.
Với vị trí của đất đai và nhà ở trong thị trờng, nhà nớc cần có vai trò gì để
tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản phát triển?
Hoàng Thái Sơn ĐC41
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Nhà nớc có các quy định cụ thể mua bán trong kinh doanh bất đọng sản,
là nớc với t cách là đẻ quản lí vĩ mô, xử lí các tranh chấp các vấn đề nảy sinh
trong quan hệ kinh tế.
Nhà nớc có vai trò hỗ trợ các hoạt động của các tổ chức, cá nhân tham gia
vào thị trờng bất động sản. Thể hiện bằng các ông cụ của mình: Chỉo đạo hớng
dẫn đa các công nghệ kỹ thuật vào vào để kinh doanh nhà ở. Nhà nớc hình thành
một số công ty, tạo điều kiện cho mọi công dân tham gia vào thị trờng.
Vai trò bổ sung những lỗ hổng của thị trờng, nhà nớc phải quy định cho
ngời buôn bán trao đổi do cơ quan nhà nớc chứng nhận tránh tình trạng mua bán
chịu.
Nội dung quản lí nhà nớc thể hiện:
Thông qua hoạch định chiến lợcphân bổ đất đai và phát triể nhà ởcó cơ sở
khoa họcnhằm phục vụ cho mục ddích kinh tế xã hội của đất nớc, đảm bảo sử
dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, đảm cảo xây dựng và

phát triển nhà ở hợp lí, giúp cho nhà nớc quản lí chặt chẽ đất đai và quá trình
xây dựng, cải tạo và phát triển nhà ở, giúp ngời sử dụng đất và sử dụng nhà có
biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai và nhà ở có hiệu quả cao.
Thông qua công tác đánh giá, phân hạng đất và nhà ở, nhà nớc nắm chắc
toàn bộ quỹ đất đai, nhà ở về số lợng và chất lợng để làm căn cứ cho các biện
pháp kinh tế- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có
hiệu quả và xây dựng phát triển nhà ở hợp lí.
Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai và nhà ở,
tạo cơ sở pháp lí để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức doanh
nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai và nhà ở.
Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và
nhà ở nh chính sách gía cả, chính sách thuế, chính sách đầu t Nhà n ơc kích
thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lí đất
đai, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai, xây dựng và
Hoàng Thái Sơn ĐC41
13
Chuyên đề tốt nghiệp
phát triển nhà ở hợp lí, đạt hiệu quả cao để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế
xã hội của cả nớc và bảo vệ môi trờng sinh thái
Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lí và sử dụng đất đai và nhà ở,
nhà nớc nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai cửa xây dựng, cải tạo,
phát triển nhà ở, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp luật
đất đai và nhà ở.
2. Bản chất và sự cần thiết cấp GCN.
a, Bản chất và vai trò của giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ
- Bản chất của giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ:
Giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ là chứng th pháp lý xác nhận quan
hệ hợp pháp giữa nhà nớc với QSD ĐƠ và QSHNƠ của ngời chủ sử dụng đất đai
và nhà ở. Đây là quan hệ pháp lý giữa ngời sử dụng đất và ngời sở hữu nhà ở.
Cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ thể hiện ý chí của nhà đối với chức

năng nắm quyền lực trong tay đồng thời với t cách là chủ sở hữu( chủ sử dụng
đất và cho hởng các quyền lợi về nhà- đất màhọ làm chủ theo quy định chung đã
đa ra.
- Vai trò của giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ:
+ Thông qua việc cấp giấy chứng nhận nhà nớc sẽ nắm dợc quỹ nhà đất
mà mình đang quản lý. Từ đó sẽ có những giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý
Hoàng Thái Sơn ĐC41
14
Chuyên đề tốt nghiệp
nhà nớc đồng thời phục vụ đắc lực cho công tác quy hoạch đô thị. Mà quy hoạch
đô thị đô thị đóng vai trò quan trọng nhất trong quy hoạch phát triển đô thị, nhất
là khi cả nớc đang trong qúa trình công nghiệp hoá, đô thị hoá.
+ Cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ khẳng định sự làm chủ của
ngời dân giúp họ yên tâm đầu t, cải tạo, xây dựng nâng cao hiệu quả sử dụng đất
và nhà .
+ Thị trờng bất động sản đang phát triển rất sôi động song chủ yếu là phát
triển ngầm, việc cấp giấy chứng nhận sẽ tạo ra hệ thống hồ sơ tài liệu đầy đủ về
tình hình sử dụng đất, tạo nèn tảmg pháp lý đẻ hoàn thiện thị trờng bất động sản.
+ Nhà nớc cấp giấy chứng nhận QSD Đ đô thị tạo điều kiện thuận lợi cho
các chủ thể sử dụng đất tham gia các hoạt động kinh tế góp phần hoàn thiện cơ
sở pháp lý cho thế chấp quỳên sử dụng đất, góp vốn để liên doanh, liên kết giá
trị quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ đô thị sẽ làm cho nhà nớc tăng
thêm nguồn thu.
Một vai trò quan trọng khác là việc cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và
QSHNƠ thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nớc đến ngời dân thong qua việc
họ đợc hởng những quyền lợi của ngời làm chủvà bảo vệ quyền lợi đó đúng bản
chất XHCN mà nớc ta đã định hớng.
b. Sự cần thiết cấp Giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.

Vì vậykhông thể có bất cứ cá nhân nào, hay một nháom ngời nào chiếm hữu tài
sản chung thành tài sản riêngvà tự ý đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản
chung đó. Chỉ có nhà nớc,ngời đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp
nhân dân mới đợc giao quyền quản lý tối cao đối với đất đai. Điều 1 Luật Đất
Đai có ghi: đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Mặy
khác đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất , của các doanh nghiệp là
cơ sở nền tảng cho các tổ chức kinh tế chính trị xã hội khác đặt trụ sở của mình.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
15
Chuyên đề tốt nghiệp
Vì vậy, việc giao đất cho họ sử dụng là nhu cầu tất yếu. Tuy nhiên quyền sử
dụng đất phải trong khuôn khổ pháp luật và sự quản lý thống nhất của Nhà nớc.
Đặc biệt với nớc ta khi vấn đè sở hữu nhà nớc dợc đặt lên hàng đầu thì công tác
quản lý Nhà nớc về đất đai là yêu cầu không thể thiếu.
Thông qua các công cụ quản lý nh: quy hoạch, kế hoạch, đánh giá phân
hạng đất, các công cụ về tài chính, công cụ về pháp luật..Nhà nớc nắm chắc đợc
toàn bộ quỹ đất đai về quỹ nhà cả về số lợng và chất lợng. Từ đó Nhà nớc quản
lý chặt chẽ quỹ đất đai và qúa trình xây dựng, cải tạo và phát triển nhà ở giúp
ngời sử dụng đất và ngời sử hữu nhà ở có biện pháp hữu hiệu để bảo về và sử
dụng đất đaivà nhà ở có hiệu quả cao. Măt khác Nhà nớc tạo ra hành lang pháp
lý cho ngời sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu t vào kinh doanh. Nhà nớc kích
thích các tổ chức kinh tế, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng, tiết kiệm đất
đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai, xây dựng vàphát triển nhà ở
hợp lý,đạt hiệu quả kinh tế cao để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội
của cả nớc và bảo vệ môi trờng sinh thái . Còn Nhà nớc thì có một khoản thu tài
chính nhờ thuế.
Trong nền kinh tế quốc dân các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng
quyết định tốc độ tăng trởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân. Doanh
nghiệp là nơi trực tiếp tạo ra sản phẩm xã hội, phục vụ sản xuất và đời sống,
góp phần vào thu nhập quốc nội, tạo ra nguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng

cho chính bản thân doanh nghiệp và góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hoá
hiện đại hoá đất nớc. Trong sự sôi động của nền kinh tế thị trờng, lợi nhuận kinh
tế đợc đặt lên hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh. Trong cuộc sông, lợi
ích của cá nhân luôn đợc đề cao và theo đuổi. Ngời sử dụng nhà đất cũng không
tránh khỏi quy luật ấy trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Một tập hợp
những ngời sử dụng đất liền kề nhau đang theo đuổi nhữnh mục đích kinh tế và
cuộc sống khác nhau thì mâu thuẫn trong sử dụng nhà, đất là không thể tránh
khỏi. Những tác động qua lại đó mang cả tính tích cực lẫn tiêu cực. Nó mang
Hoàng Thái Sơn ĐC41
16
Chuyên đề tốt nghiệp
tính tích cực trong trờng hợp nh voiệc xây dựng một trung tâm thơng mại trên
một mảnh đất, nó sẽ mang lại giá trịo cao hơn cho các lô đất xung quanh. Nó
mang tính tiêu cực nh một xởng sản xuất gây ô nhiễm làm cho các khu đất xung
quanh không có ai dám mua dẫn đến tình trạng đất bị giảm giá trị của khu đất
bên cạnh. Điều này đòi hỏi cần phải có sự tác động của nhà nớc để hớng các
hoạt động của doanh nghiệp theo định hớng chung phù hợp với yêu cầu phát
triển của doanh nghiệp mà không gây ảnh hởng tới lợi ích các hoạt động khác.
Có thể nói khi này công tác quản lý Nhà nớc đóng vai trò quan trọng nh là ngời
cầm cân tạo hành thuận lợi cho mọi đối tợng tham gia trong hoạt động về đất đai
và nhà ở.
Sự quản lý của nhà nớc về đất đai và nhà ở là một hoạt động không thể
thiếu vì đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu trong đời sống con ngời.
Trong những năm qua , khi chúng ta chuyển sang nền kinh tế thị trờng nhu cầu
về đất đai và nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết đối với các tổ chức và cá nhân.
Thị trờng bất động sản đã đợc hình thành, song còn nhiều yếu tố tự phát, thiếu
sự định hớng. Sự can thiệp của chính phủ nhằm phát huy hiệu quả của thị trờng
bất động sản nói chung và của đất đai nói riêng. Mội biện pháp thờng đợc các
chính phủ tiến hành là tăng mức độ rõ ràng của các thông tin thông qua việc làm
tốt công tác đăng ký thống kê và cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ, quy

hoạch định hớng sử dụng đất và xxây dựng nhà ở. Một mục tiêu quan trọng
trong chính sách đô thị là nhằm bảo đảm và cải thiện công bằng kinh tế cho
những nhóm ngời có thu nhập thấp trong vấn đề sử dụng đất. Nếu thiếu sự can
thiệp của chính phủ, các hộ gia đình và những ngời có thu nhập thấp khó có thể
có đủ khả năng có đất để sản xuất và đẻ c trú.
Thêm vào đó chúng ta đang chủ trơng thi hành chính sách sở hữu nhà nớc
về đất đai, vì vậy vấn đề quản lý chặt chẽ các biến động về tình hình sử dụng đất
đai, nhất là đất để xây dựng các công trình xây dựng cụ thể cụ thể là nhà ở là
Hoàng Thái Sơn ĐC41
17
Chuyên đề tốt nghiệp
hêtswcs quan trọng. Điều này cho phép nhà nớc có thể điều tiết tình hình sử
dụng đất đai và xây dựng nhà ở một cách tiết kiệm và hiệu quả.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dungcủa công tác
quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở. Thực hiện tốt công tác quản lý nhà nớc về
đất đai và nhà ởtức là phải thực hiện tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
QSD ĐƠ và QSHNƠ.
Công tác đăng ký cấp giáy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ đợc thực
hiện tốt một mặt giúp cho nhà nớc nắm chắc quỹ đất mặt khác thiết lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nớc và ngời sử dụng đất. Thông qua giấy chứng
nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ ngời sử dụng thực hiện các quyềnvà nghĩa vụ sử
dụng đất của mình một cách có giá trị, yên tâm đầu t, khai thác có hiệu quả tiềm
năng đất đai góp phần khơi dậy nguồn lực phát triển kinh tế xã hội còn tiềm ẩn
trong đất.
Chúng ta xây dựng, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có
sự quản lý của nhà nớc là thực hiện mô hình kinh tế hỗn hợp, việc quản lý, điều
tiết nền kinh tế thông qua sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu
hình nhằm phát u thế và hạn chế đợc những khuyết tật của cơ chế thị trờng,
đảm bảo cho nền kinh tế vận động và phát triểntheo hớng bền vững. Việc chúng
ta thừa nhận theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nớc không đứng ngoài quá

trình phát triển. Nhìn một cách tổng quát, nhà nớc cóp hai chức năng cơ bản:
Chức năng điều khiểnvà chức năng phát triển. Để thực hiện vai trò chức năng
của mình, Nhà nớc sử dụng một hệ thống các công cụ pháp luật, các chính sách
vĩ mô, trongđó có các giải pháp tác động gián tiếp, các giải pháp tác động trực
tiếp, các giải pháp có tác động lâu dài... đến các hoạt động kinh tế xã hội, tạo
thành hành lang an toàn cho các thành phần kinh tế tham gia vào các hoạt động
kinh doanh. Trong quá trình tác động nhà nớc cần phải giải quyết thoả đángmối
quan hệ giữa tăng trởng kinh tế và công bằng xã hội. Sừ phát triển kinh tế luôn
phải chú ý đến các vấn đề xã hội và ngợc lại. Điều đó hoàn toàn phụ thuôch vào
Hoàng Thái Sơn ĐC41
18
Chuyên đề tốt nghiệp
vai trò điều tiết của nhà nớc, bởi vì bản thân nền kinh tế thị trờng tự nó không
giải quyết đợc các vấn đè xã hội, chúng ta không thể chấp nhận sự bất công, bất
bình đẳng trong xã hội và sừ hy sinh của con ngời để đạt đợc sự tăng trởng với
bất kỳ giá nào. Tuy vậy giải quyết vấn xã hội không thể vợt quá khả năng cho
phép của nền kinh tế, mà phải đặt nó trong mối quan hệ với nền kinh tế, tạo điều
kiện và tiền đề cho nhau, hỗ trợ cho nhau cùng phát triển. Vì vậy vai trò điều tiết
vĩ mô của nhà nớc là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các
mâu thuẫn nẩy sinh để xã hội ổn định và phát triển.
Việc xây dựng hệ thống đất đai rõ ràng, đáng tin cậy và cho phép có sự
tham gia của nhiều thành phần không thể tách rời khỏi cải tổ các quy trình quản
lý, các chính sách,các công cụ các quy chế để việc quản lý và sử dụng đất đai
một cách hiệu quả. Do vậy vấn đề quản lý nhà nớc về đất đái và nhà ở nói chung
và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ nói riêng trở
thành một vấn đề quan trọng mà bất cứ một quốc gia nào cũng phải tiến hành.
III. Quy định pháp lý của cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ
1. Căn cứ để cấp Giấy Chứng Nhận
Giấy chứng nhận QSHNƠ và QSD ĐƠ là một chứng th pháp lý, cũng
giống nh bất kỳ quyết quyết định pháp lý nào, phải đảm bảo những yêu cầu cơ

bản sau:
-Thể hiện đầy đủ, đúng các nội dung của giấy chứng nhận. Nội dung
không có thông tin phải gạch bỏ bằng một nét
- Các nội dung viết trên giấy phải chính xác, thống nhất với đợt đăng ký
đã đợc duyệt và quyết định cấp giấy chứng nhận.
Trên 2 trang của giấy chứng nhận chỉ viết một kiểu chữ, một loại mực
theo ngôn ngữ Việt Nam, chữ viết rõ ràng, không sửa chữa
Giấy chứng nhận QSHNƠ và QSD ĐƠ đợc cấp theo mấu thống nhất do
tổng cục Địa chính phát hành.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
19
Chuyên đề tốt nghiệp
Giấy chứng nhận QSHNƠ và QSD ĐƠ đợc lập thành 2 bản. Một cho chủ
sử hữu và một lu tại cơ quan cấp giấy chứng nhận.
Giấy tờ gốc theo quy định trong Nghị định 60/CP
2. Các đối tợng chịu trách nhiệm chịu kê khai
Nguyên tắc chung: Đối tợng chịu kê khai đăng ký nhà ở, đất ở là các tổ
chức, hộ gia đình cá nhân có quan hệ trực tiếp đối với nhà nớc trong việc thực
hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Cụ thể :
Chủ hộ hoặc ngời đợc chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho hộ gia đình kê khai
đăng ký nhà ở, đất ở. Trong trờng hợp chủ hộ uỷ quyền cho ngời khác kê khai
đăng ký, thì ngời đứng tên trong hồ sơ vẫn phảI ghi theo tên của chủ hộ.
Cá nhân sử dụng đất, sở hữu hoặc sử dụng nhà hoặc ngời đợc uỷ quyền
hợp pháp thực hiện kê khai đăng ký nhà ở .
Các tổ chức kê khai đăng kí nhà ở đất ở là: cơ quan nhà nớc, tổ chức
chính trị , chính trị xã hội, tổ chức kinh tế trong nớc, tổ chức kinh tế nớc ngoài,
liên doanh giữa một bên là tổ chức trong nớc, một bên là tổ chức cá nhân nớc
ngoài tại Việt Nam: do thủ trởng hoặc là ngời đợc thủ tục uỷ quyền, đứng tên kê
khai đăng ký nhà ở, đất ở phải là tên các tổ chức sử dụng đất, sở hữu hoặc sử
dụng nhà.

Tổ chức kê khai đăng ký nhà ở đất ở phải là tổ chức có t cách pháp nhân,
trờng hợp tổ chức cha có t cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có t cách
pháp nhân đứng ra kê khai đăng kí nhà ở đất ở.
Các đơn vị thuộc bộ quốc phòng do đơn vị chủ quản là tổng cục, quân
khu, quân chủng, binh chủng, quân đoàn , bộ t lệnh, biên phòng, học viện, nhà
trờng và các cơ quan , đơn vị trực thuộc bộ quốc phòng, bộ chỉ huy quân sự tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ơng đứng tên kê khai đăng ký đất.
Các tổ chức thuộc bộ nội vụ, công an tỉnh thành phố trực thuộc trung ơng
đứng tên kee khai đăng ký nhà ở đất ở
Hoàng Thái Sơn ĐC41
20
Chuyên đề tốt nghiệp
Nhà ở đát ở tại đô thị phải đợc đăng ký tại UBND phờng, thị trấn, xã. Chủ
sử hữu hợp pháplà ngời đợc cấp GCN quyền sử hũ Nhà ở và quyền sử dụng
đất ơtrong trờng hợp khác thì ngời sử dụng nhà có nghĩa vụ đăng ký
3. Hồ sơ xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở:
Hồ sơ gồm có:
Đơn xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đấtở.
Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà hoặc xác nhận sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp đối với trờng hợp tại khoản
1 điều 10 của nghị định 60/CP: trong trờng hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ
do cơ quan nhà nớc có tthẩm quyền của nhà nớc Việt Nam Dân chủ cọng hoà,
Chính phủ lâm thời Cộng Hoà miền Nam Việt Nam, hoặc nhà nớc cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam cấp thì chủ nhà đợc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
Giấy sở hữu nhà , đất hoặc giấy tở hợp lệ khác.
Đối với trờng hợp nhà ở và đất ở hợp với quy hoạch, không có tranh chấp
thì phải có ý kiến cuả UBND phờng, thị trấn sở tại xác nhận ngời làm đơn là ng-
ời tạo lập nhà và xác nhận của cơ quan quản lí quy hoạch có thẩm quyền .
Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhng xây cất không

hợp lệ , nhng phù hợp với quy hoạch , không có tranh chấp thì phải có quyết
định giao đất và xác nhận của cơ nquan quản lý quy hoạch có thẩm quyền. Nếu
chủ nhà xây dụng có giấy phép trên đất phù hợp với quy hoạch, nhng cha có
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì phải có giấy phép của cơ quan có
thẩm quyền.
Trong trờng hợp ngời làm đơn không phải là chủ nhà thì phải kèm theo
giấy tờ hợp lệ khác nh: giấy tờ mua bán nhà ở, các giấy tờ liên quan đến việc
thừa kế, thế chấp , chia nhận, quà tặng , ngời làm đơn đợc cấp GCN sau khi thực
hiện các nghiax vụ của chủ nhà và nộp lệ phí trớc bạ theo quy định của pháp luật
.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
21
Chuyên đề tốt nghiệp
IV. Quy trình tổ chức cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ
và QSHNƠ tại đô thị.
1. Cơ quan có thẩm quyền xét duyệt
- Ngời sử dụng đất sau khi kê khai đăng ký đất đai thì cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận
này do Tổng cục Địa chính phát hành.
Theo quy định của Chính phủ giấy chứng nhận quyền SHNƠ và QSD ĐƠ tại nội
thành, nội thị xã, thị trấn do uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc
trung ơng cấp.
Uỷ ban nhân dân huyện thị xã thành phố trực thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận cho các đối tợng:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở đất chuyên dùng tại nông thôn .
+ Cộng đồng dân c sử dụng đất có các công trình đền, miếu, am, từ đờng,
nhà thờ họ tại nông thôn
2. Nội dung các bớc tiến hành đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSD
ĐƠ và QSHNƠ .
Đăng ký đất ở , nhà ở là một nội dung quan trọng cơ bản trong quản lý

Nhà nớc về đất đai,nhà ở. Nó không chỉ đảm bảo quyền lợi cho ngời chủ nhà ở
và chủ sử dụng đất ở trớc pháp luật mà còn đảm bảo cho các cơ quan quản lý
nắm chắc đợc hiện trạng nhà và đất ở địa phơng mình, lập kế hoạch phát triển
nhà ở. Từ đó phát hiện ra những tranh chấp, vớng mắc của các chủ sở hữu tìm
giải pháp giải quyết kịp thời theo đúng pháp luật, bảo đảm đúng công bằng.
Trên cơ sở dăng ký QSD ĐƠ và QSHNƠ, nhà nớcc cấp giấy chứng nhận QSD
ĐƠ và QSHNƠ cho chủ sở hữu.
Để tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về đất đai, đẩy nhanh tiến độ
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổngcục địa chính đã
Hoàng Thái Sơn ĐC41
22
Chuyên đề tốt nghiệp
ban hành quy trình đăng ký đất đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất bao gồm các bớc sau:
Cấp GCN quyền sử dụng đất ở quyền sở hữu nhà ở tại đô thị
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 đã quy định cụ thể:
Chơng điều 8 chơng III ghi: nhà ở đất ở phải đợc đăng ký tại uỷ ban
nhân dân phờng, thị trấn.
Điều9 ghi : Ngời có nghĩa vụ đăng ký nhà ở, đất ở là chủ sở hữunhà
ở.Trong các trờng hợp thì ngời chủ sử dụng phải có nghĩa vụ đăng ký.
Theo nghị định 60/CP thì các bớc thực hiện trong việc đăng ký QSD ĐƠ
và QSHNƠ để đợc cấp giấy chứng nhận nh sau:
Bớc 1: Kê khai đăng ký nhà ở và đất ở.
Cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đaivà nhà ở cấp Tỉnh phối hợp với Uỷ
ban các cấp hớng dẫn việc kê khai đăng ký đầy đủ, đúng với thực trạng nhà ở,
đất ở của từng tổ chức, cá nhân trên địa bàn.
Chủ nhà kê khai đầy đủ, rõ ràng nội dung đúng theo mẫu quy định, sao
chụp chuẩn bị các bản sao giấy tờ có liên quan về nhà ở, đất ở và nộp hồ sơ tại
Uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn. Hồ sơ kê khai đợc lập thành 3 bộ để quản lý ở
3 cấp: phờng, quận, thành phố.

Cán bộ địa chính phờng có trách nhiệm phối hợp với các đơn vị đo vẽ bản
đồ địa chính tại phờng lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất để các hộ dân làm cơ sở kê
khai đăng ký. Trờng hợp nhà ở thuộc sở hứu nhà nớc bao gồm nhà tự quản và
nhà do các công ty kinh doanh quản lý thì việc kê khai đăng ký theo một tình
tự khác.
Cơ quan quản lý nhà, đất cấp tỉnh cùng với Uỷ ban các cấp theo chơng
trình đã đợc ban chỉ đạo cấp tỉnh hoạch định, bố trí lịch tiếp nhận đăng ký nhà ở
đất ở tại phờng, kiểm tra nội dung kê khai vào sổ tiếp nhận đăng ký để thực hiện
công việc chủ nhà khi nộp đăng ký nhà ở, đất ở phải tiếp nhận đămh ký.
Bớc 2: Kiểm tra phân loại hồ sơ nhà ở, đất ở:
Hoàng Thái Sơn ĐC41
23
Chuyên đề tốt nghiệp
Hội đồng đăng ký đất ở nhà ở cấp phờng và nhóm các cán bộ chuyên môn
của cơ quan quản lý nhà ở, đất ở kiểm tra bản đăng ký và các giấy tờ kèm theo
phân thành 2 loại: loại có đủ điều kiện xét cấp giấy chứng nhận và loại cha đủ
điều kiện xét cấp giấy chứng
nhận.
Đối với trờng hợp có đủ điều kiện xét, cấp giấy chứng nhận:
Nhóm cán bộ chuyên môn của cơ quan quản lý nhà đất cùng với ỷu ban nhân
phờng kiển tra, đo vẽ nhà ở đất ở.
Cấp đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và QSHNƠ đã hoàn tất cácc
thủ tụcđã nêủ bớc trên.
Uỷ ban nhân dân cấp phờng lập danh sách nhứng trờng hợp có đủ điều
kiện để cấp giấy QSD ĐƠ và QSHNƠ để trình Uỷ ban nhân dâncấp quận tổng
hợp,trình Uỷ ban nhân dáan cấp tỉnh.
Đối với các trờng hợp cha đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSD ĐƠ và
QSHNƠ, các cơ quan quản lý nhà nớc về nhà đất hớng dẫn các công việc phải
làm theo các trờng hợp cụ thể sau:
Hồ sơ có đủ điều kiện cấp đổi giấy ngay giấy chứng nhận cho dân: nhà ở

chính chủ đang quản lý có đủ giấy tờ hợp pháp, hợp lệ theo quy định tại điều 4
của quyết định 69/1999/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội; nhà ở của cán
bộ công nhân viên tự xây trên đất đợc cơ quan, đơn vị phân cho thuê quyết định
giao đất củacấp có thẩm quyền để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên;
nhà ở mua của các đơn vị có t cách pháp nhân đợc cơ quan có thẩm quyền giao
đất để xây dựng nhà ở bán. Uỷ ban nhân dan phờng, thị trấn có trách nhiễmác
nhận hồ sơ kê khai đănmg ký với các nội dung sau:
- Khuôn viên diện tích đất ở nhà ởthực tế đang sử dụng không có tranh
chấp khiếu kiện.
Hoàng Thái Sơn ĐC41
24
Chuyên đề tốt nghiệp
- Sau khi xác nhận Uỷ ban nhân phờng, thị trấn có thể trả lại chủ nhà để
tự nộp đơn xin cấp, đổi giấy chứng nhận tại sở Địa chính Nhà đất hoặc có công
văn gửi thẳng sở Địa chính Nhà đất đề nghị cấp, đổi giấy chứng nhận.
- Chú ý không xác nhận nhiều lần cho một hồ sơ.
Hồ sơ tơng tự nh trên nhng không phải chính chủ đang quản lý sử dụng
( gồm các trờng hợp chia cho thừa kế... cha đăng ký sang tển trớc bạ tại cơ quan
quản lý nhà đất của thành phố hoặc cha xác nhận tại phờng), hội đồng kê khai
đăng ký phờng xem xét từng trờng hợp cụ thể để phân loại và xác nhận:
Khuôn viên diện tích nhà ở đất ở thực tế đang sử dụng, không có tranh
chấp khiếu kiện .
Phần diện tích nhà tăng thêm nếu có ngoài diện tích trong giấy tờ hợp
pháp sẽ xác nhận
Sau khi xác nhận Uỷ ban nhận dân phờng lập biên bản phân loại hồ sơ,
lập trích ngang hồ sơ kê khai cho các hội đồng, đồng thời lập tờ trình hội đồng
xét cấp giấy chứng nhận của quận huyện để xét duyệt.
Hồ sơ không có giấy tờ hợp lệ về nhà ở đất ở, hội đồng kê khai đăng ký
cấp phờng xem xét từng trờng hợp cụ thể phân loại và xác nhận :
Khuôn viên diện tích nhà ở đất ở thực tế đang sử dụng không có tranh

chấp khiếu kiện.
Thời gian chủ nhà thực tế sử dụngđất trớc ngày18/12/1980, từ
19/12/1980đến 14/10/1993, hay từ 15/10/1993 đến nay.
Sau khi xác nhận Uỷ ban nhân dân cấp phờng lập biên bản phân loại hồ
sơ kê khai cho các hộ đồng thời lập tờ trình hội đồng xét cấp giấy chứng nhận
của quận huyện để xét duyệt.
Uỷ ban nhân dân công khai kết quả phân loại hồ sơ của hội đồng kê khai
đăng ký cấp phờng trong trời gian 10 ngàytại các tổ dân phố để nhân dân đóng
góp ý kiến, nếu không có khiếu nạiUỷ ban nhân dân phờng lập tờ trình kèm theo
Hoàng Thái Sơn ĐC41
25