Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




NGÔ THỊ VÂN



CHIA DI S¶N Lµ NHµ ë Vµ QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC




Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP




HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN


Ngô Thị Vân










MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục

Danh mục những chữ viết tắt
Danh mục bảng
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỪA KẾ, DI SẢN THỪA
KẾ, CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 7
1.1. Khái niệm thừa kế và quyền thừa kế 7
1.1.1. Khái niệm thừa kế 7
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế 10
1.2. Khái niệm di sản thừa kế 11
1.2.1. Di sản thừa kế là tài sản riêng của người chết 12
1.2.2. Phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác 13
1.3. Khái niệm chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 15
1.3.1. Di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 15
1.3.2. Căn cứ phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 20
1.3.3. Đặc điểm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở 26
1.3.4. Các phương thức chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 30
Kết luận chương 1 34
Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CHIA DI SẢN LÀ
NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 35
2.1. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc 38
2.2. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có di sản dùng vào
việc thờ cúng và di tặng 47
2.2.1. Nhà ở và quyền sử dụng đất ở là di sản dùng vào việc thờ cúng 47
2.2.2. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong trường hợp có di tă
̣
ng 53
2.3. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có người thừa kế
không phụ thuộc vào nội dung của di chúc 54
2.4. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật 56
2.5. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có người thừa kế mới

hoặc người bị bác bỏ quyền thừa kế và thừa kế thế vị 65
2.5.1. Trường hợp có người thừa kế mới 65
2.5.2. Trường hợp có người bị bác bỏ quyền thừa kế 66
2.5.3. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người thừa kế thế vị 67
2.6. Hạn chế phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 69
2.7. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế 71
Kết luận chương 2 78
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT
VỀ CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 79
3.1. Về chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong trường hợp
có người thừa kế mới 80
3.2. Về chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc
chung của vợ, chồng 81
3.3. Về người từ chối quyền hưởng di sản thừa kế là nhà ở và quyền
sử dụng đất ở 86
3.4. Về di sản dùng vào việc thờ cúng lên quan đến di sản thừa kế là
nhà ở, quyền sử dụng đất ở 88
Kết luận chương 3 90
KẾT LUẬN CHUNG 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93






DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật Dân sự năm 2005
CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐCP : Hội đồng chính phủ
XHCN: Xã hội chủ nghĩa

















DANH MỤC BẢNG

Số hiệu bảng
Tên bảng
Trang
BẢNG 2.1:
THỐNG KÊ THỤ LÝ, GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP
VỀ THỪA KẾ
37

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm vừa qua, kể từ khi Bộ luật dân sự năm 1995 và hiện
nay là Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực thi hành, trên thực tế ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay hơn bao giờ hết là yêu cầu cấp thiết phải xây dựng và
hoàn thiện hệ thống pháp luật ngày một hoàn thiện hơn nữa, nhằm điều chỉnh
có hiệu quả các quan hệ xã hội, trong đó có quan hệ thừa kế nói chung và thừa
kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói riêng. Vì vậy, hiện nay Bộ luật dân sự
năm 2005 cũng đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung; đã có Dự thảo Bộ luật
dân sự năm 2005 (sửa đổi) và đang được thảo luận rộng rãi tại các cơ quan
thuộc Văn Phòng Chính Phủ, Bộ Tư pháp và Hội luật gia Việt Nam, Liên
đoàn Luật sư Việt Nam , trong đó chế định về quyền thừa kế trong Bộ luật
dân sự cũng được xem xét sửa đổi, bổ sung.
Nhận định chung thì Chế định về quyền thừa kế được qui định trong Bộ
luật dân sự hiện hành đã tương đối đầy đủ, tạo những cơ sở pháp lý vững chắc
để công tác áp dụng và thực hiện pháp luật trong thời gian qua đã đạt được
những kết quả nhất định. Tuy vậy, chế định về quyền thừa kế trong Bộ luật
dân sự cũng chưa thể dự liệu hết được những trường hợp, những tình huống
xảy ra trên thực tế phức tạp, đa dạng và biến động không ngừng. Các vụ tranh
chấp về quyền thừa kế ngày một gia tăng, phức tạp cho nên việc giải quyết
các vụ án thừa kế, mà đặc biệt là thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở càng
gặp nhiều khó khăn hơn. Do giá trị của nhà ở và đất ở, các đương sự thường
tranh chấp di sản là các loại tài sản đó. Có vụ kéo dài trong nhiều năm mà
không giải quyết được. Thực trạng này do nhiều nguyên nhân, thứ nhất, chế
định về quyền thừa kế nói chung qui định về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng

đất ở được xây dựng trong thời kỳ tiến hành cơ chế quản lý kinh tế của nhà

2
nước theo cơ chế thị trường. Do vậy, pháp luật về thừa kế và những qui định
pháp luật khác có liên quan đến thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa
thật sự thống nhất và đồng bộ. Việc xác định di sản thừa kế nói chung và thừa
kế nhà ở, quyền sử dụng đất ở nói riêng là yếu tố quan trọng trong việc giải
quyết các án kiện về thừa kế vẫn còn nhiều vấn đề gây tranh cãi cả về mặt lý
luận và thực tiễn áp dụng.
Với tư cách là một người công tác lâu năm trong ngành Tòa án tại các
quận trên địa bàn thành phố Hà Nội, học viên mạnh dạn chọn đề tài để nghiên
cứu thực hiện luận văn thạc sĩ luật học là: Chia di sản là nhà ở và quyền sử
dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam, để qua đó được xem như nhận xét của
người làm công tác thực tiễn về việc thực hiện pháp luật thừa kế trong việc
giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong
thời gian qua có những nét đặc thù và là bài học kinh nghiệm trong công tác
xét xử về thừa kế di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay. Thực tế trong những năm công tác tại ngành Toà án của
học viên, thì tranh chấp về di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
thường xuyên diễn ra. Vì giá trị của nhà ở và đất ở không những có ý nghĩa về
mặt kinh tế, mà có ý nghĩa về mặt xã hội liên quan đến các lợi ích của cá nhân
trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa ở Việt Nam trong gia đoạn hiện nay. Trước thực trạng đó, việc nghiên
cứu, phân tích nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng những qui định
pháp luật để giải quyết những tranh chấp về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng
đất ở có ý nghĩa quan trọng trên cả phương diện lý luận và thực tiễn. Vì
những lý do trên, học viên đã chọn đề tài này để nghiên cứu, thực hiện luận
văn cao học luật là bảo đảm tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở nước ta, kể từ năm 1945 đến nay pháp luật thừa kế được xây dựng và

3
hoàn thiện phù hợp với các quan hệ xã hội XHCN, theo đó quyền và lợi ích
về tài sản của công dân được chú trọng bảo vệ ngày một phù hợp hơn với tình
hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Một trong những nội dung quan
trọng của pháp luật thừa kế là quan hệ thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bởi vì, nhà ở và đất ở là những bất động sản có giá trị đối với với cá nhân, với
hộ gia đình theo ngạn ngữ: “an cư, lạc nghiệp” và là căn cứ xác định những
thuận lợi và khó khăn của một đời người. Tính đến thời điểm hiện nay, các
công trình nghiên cứu về thừa kế nói chung của các nhà luật học trong nước
khá phong phú. Tuy nhiên, trong các công trình này, việc xác định chia di sản
thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo qui định của pháp luật Việt Nam
thì chưa có một công trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách tổng thể và
toàn diện, mà chỉ đề cập đến việc phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền
sử dụng đất ở như một nội dung nhỏ cần phải có trong cơ cấu nội dung của
luận văn mà thôi. Các công trình nghiên cứu về thừa kế nói chung hoặc theo
pháp luật hoặc theo di chúc hoặc thừa kế thế vị phải kể đến một số công trình
tiêu biểu như: Chế độ hôn sản và thừa kế trong luật Việt Nam của TS.
Nguyễn Mạnh Bách (Nxb. Tp. Hồ Chí Minh, 1993); Một số suy nghĩ về thừa
kế trong luật dân sự Việt Nam của TS. Nguyễn Ngọc Điện (Nxb. Trẻ, 1999);
Thừa kế theo pháp luật của công dân Việt Nam từ năm 1945 đến nay của
PGS.TS. Phùng Trung Tập (Nxb. Tư pháp, 2004); Luật thừa kế Việt Nam của
PGS.TS. Phùng Trung Tập (Nxb. Hà Nội, 2009); Luận án tiến sĩ của Phạm
Văn Tuyết: Thừa kế theo di chúc trong qui định của Bộ luật dân sự Việt Nam;
Pháp luật thừa kế của Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn của TS.
Nguyễn Minh Tuấn (NXb. Lao động – Xã hội, 2009) và một số công trình
khác được công bố trong các tạp chí chuyên ngành như Tạp chí Tòa án nhân
dân, Tạp chí Luật học; Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Tạp chí Dân chủ và
pháp luật. Tuy nhiên, những công trình khoa học kể trên chỉ tập trung nghiên

4
cứu về thừa kế nói chung, mà không có công trình nào nghiên cứu về thừa kế
nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo qui định của pháp luật Việt Nam hiện
hành. Ngoài ra, trong những năm qua, tuy đã có một số luận văn cao học luật
nghiên cứu về thừa kế tại các cơ sở đào tạo luật là Đại học Luật Hà Nội và
Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Nhưng các công trình này chủ yếu tập
trung nghiên cứu về thừa kế thế vị, về những người không được quyền hưởng
di sản, về thừa kế theo di chúc, về thừa kế theo hàng cụ thể: Luận văn thạc sĩ
của Phạm Thị Bích Phượng (Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội) về Thừa
kế thế vị theo qui định của pháp luật Việt Nam hiện hành (2006); Luận văn
thạc sĩ của Vũ Thị Lan Hương (Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội) về xác
định di sản thừa kế theo di chúc theo qui định trong Bộ luật dân sự năm
2005… Với tình hình nghiên cứu trên, việc nghiên cứu đề tài: “Chia di sản
thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” là một
công trình nghiên cứu độc lập, lần đầu tiên được nghiên cứu ở nước ta và
không có sự trùng lặp với bất kỳ một công trình khoa học nào đã công bố.
Hơn nữa, học viên là người làm công tác thực tiễn tại Toà án, cho nên rất tâm
huyết với đề tài này và mạnh dạn nghiên cứu để phục vụ cho công tác thực
tiễn của bản thân.
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu đề tài: Dựa trên những cơ sở lý luận về
thừa kế nói chung để qua đó nghiên cứu thực trạng áp dụng luật thực định
để giải quyết những tranh chấp về chia di sản thừa kế là nhà ở và đất ở tại
Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, để qua đó chỉ ra những vụ việc chia di
sản thừa kế là nhà ở và đất ở còn tồn tại nhiều sai sót, chưa thỏa đáng đồng
thời cũng chỉ ra những bất cập, thiếu sót của luật thực định để khuyến nghị
và nêu biện pháp hoàn thiện pháp luật qui định về di sản thừa kế là nhà ở
và quyền sử dụng đất ở.

5

3.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Với đề tài luận văn này, học viên chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật
Việt Nam hiện hành dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, mà không nghiên cứu pháp
luật Việt Nam nói chung.
Tập trung nghiên cứu qui định của pháp luật hiện hành về thừa kế, qua
đó phân tích thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết những tranh
chấp về chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tìm hiểu các cơ
sở, các yếu tố tác động ảnh hưởng đến việc xây dựng các qui định của pháp
luật qui định về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nghiên
cứu thực tiễn áp dụng các qui định của pháp luật trong việc giải quyết tranh
chấp về chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thông qua công
tác xét xử tại Tòa án nhân dân các cấp ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài dựa
trên cơ sở lý luận của học thuyết Mác – Lênin về chủ nghĩa duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử. Trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử, các phương pháp nghiên cứu sau đây được sử dụng trong việc
thực hiện đề tài như: Phương pháp lịch sử, phân tích, thống kê, tổng hợp,
phương pháp so sánh…
5. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn
- Nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận của qui định pháp luật
về thừa kế, về chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo qui
định của pháp luật hiện hành.
- Phân tích thực trạng giải quyết những tranh chấp thừa kế nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại Toà án nhân dân trong một số năm trở lại đây, để qua
đó nhận xét hiệu quả điều chỉnh của pháp luật qui định về thừa kế nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.

6
- Phân tích, đánh giá những qui định chung về thừa kế và thừa kế nhà

ở, quyền sử dụng đất ở, phát hiện những bất cập của một số qui định của pháp
luật về thừa kế, để nêu ra phương hướng hoàn thiện pháp luật thừa kế phù hợp
với thực tế.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Những vấn đề chung về thừa kế, di sản thừa kế, chia di sản
là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chia di sản là nhà ở và quyền
sử dụng đất ở
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện những qui định pháp luật về chia di
sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở












7
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỪA KẾ, DI SẢN THỪA KẾ,
CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1. Khái niệm thừa kế và quyền thừa kế
1.1.1. Khái niệm thừa kế
Thừa kế là một quan hệ xã hội, là việc dịch chuyển tài sản của một
người đã chết cho người khác còn sống theo di chúc hoặc theo điều kiện, trình
tự hàng thừa kế. Thừa kế xuất hiện đồng thời với quan hệ sở hữu và sự phát
triển của xã hội loài người. Trong thời kỳ đầu của chế độ cộng sản nguyên
thuỷ, những điều kiện về kinh tế, xã hội và hôn nhân phụ thuộc vào địa vị chủ
đạo của người phụ nữ trong thị tộc. Trong chế độ mẫu hệ với địa vị chủ đạo
của người phụ nữ đã tạo ra tiền đề cho việc thừa kế tài sản của các con và
những người có quan hệ huyết thống của người mẹ. Trong tác phẩm:
Nguồn gốc gia đình, chế độ tư hữu và nhà nước, F.Angghen
viết: Theo chế độ mẫu quyền, nghĩa là chừng nào mà huyết tộc chỉ kể
về bên mẹ và trật tự thừa kế lúc ban đầu trong thị tộc, thì chỉ những
người cùng họ hàng trong thị tộc đã chết. Tài sản phải để lại trong nội
bộ thị tộc. Vì tài sản để lại không có giá trị gì cho lắm nên trong thực
tiễn có lẽ là từ xưa người ta vẫn trao tài sản cho những người bà con
thân thuộc nhất về phía người mẹ… Lúc đầu chúng thừa kế người mẹ
cùng với những người cùng huyết tộc với mẹ chúng, về sau có thể
chúng là người đầu tiên kế thừa mẹ chúng [12, tr.79].
Vào thời kỳ cộng sản nguyên thuỷ, việc thừa kế được hình thành theo
tập quán của thị tộc. Theo đó, tài sản của thị tộc do người mẹ quản lý, khi
người mẹ chết đi thì di sản được chuyển dịch cho những người thân thích
trong thị tộc và tài sản của thị tộc được lưu truyền từ đời này sang đời khác.

8
Hình thức thừa kế này là hình thức thừa kế đầu tiên của xã hội loài người về
vật phẩm tiêu dùng và tư liệu sản xuất nhằm tiếp tục duy trì cuộc sống chung
cho toàn bộ các thành viên trong thị tộc.
Theo tiến trình phát triển của nhân loại là sự phát triển không ngừng
của nền sản suất xã hội, và chính tự thân của sự phát triển này đã là nguyên

nhân làm thay đổi địa vị của người phụ nữ trong thị tộc, trong mỗi gia đình
thành viên thị tộc. Sự ra đời của nhiều ngành nghề mới như nông nghiệp,
chăn nuôi, trồng trọt đòi hỏi sức khoẻ và trí tuệ của người đàn ông, sản phẩm
lao động mà người đàn ông làm ra không những đủ nuôi sống gia đình mà
còn tạo ra nhiều của cải dư thừa. Địa vị của người đàn ông trong gia đình và
trong từng thị tộc, bộ lạc dần dần được thiết lập. Đặc biệt khi nhà nước ra đời
và qui định chế độ hôn nhân một vợ một chồng đã làm cho con cái biết rõ cha
mẹ mình. Từ đó trong quan hệ gia đình xác lập huyết thống theo họ cha và
chế độ gia đình phụ hệ thay thế cho chế độ mẫu hệ. Chế độ mẫu hệ đã dần mờ
nhạt thay bằng chế độ phụ hệ với vai trò gia trưởng đặc trưng của người đàn
ông. Các con trong gia đình có huyết thống với người cha sẽ mang họ cha và
được thừa kế tài sản của cha.
Thế là huyết thống theo họ mẹ và quyền thừa kế theo mẹ đã
bị xoá bỏ, huyết tộc theo họ cha và thừa kế cha được xác lập”. Như
vậy qua mỗi một thời kỳ, qua mỗi một giai đoạn phát triển của xã
hội loài người tương ứng với sự phát triển của lực lượng sản xuất,
của hình thức gia đình thì việc điều chỉnh quan hệ sở hữu có thay
đổi dẫn theo sự thay đổi của các quan hệ thừa kế đó là do các
nguyên nhân về kinh tế, quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân
trong xã hội quyết định [30].
Như vậy ngay từ khi nhà nước và pháp luật chưa ra đời thì quan hệ sở
hữu và thừa kế đã xuất hiện như một yếu tố khách quan. Thừa kế xuất hiện

9
phụ thuộc vào chế độ sở hữu. Nếu sở hữu là yếu tố đầu tiên để xuất hiện quan
hệ sở hữu thì thừa kế là phương tiện duy trì củng cố quan hệ sở hữu.
Khi xã hội phân chia thành giai cấp và chế độ tư hữu được hình thành,
giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết tư liệu sản xuất và truyền lại cho con
cháu nên địa vị thống trị được củng cố từ đời này sang đời khác. Việc thừa kế
tài sản là sự chuyển dịch công cụ, phương tiện bóc lột của giai cấp thống trị

cho con cháu nhằm tiếp tục xác lập quyền lực về chính trị, kinh tế đối với
những người lao động.
Qua các thời kỳ phát triển của xã hội loài người, quan hệ thừa kế có
tính kế thừa các giá trị vật chất và tinh thần của gia đình và dòng tộc. Những
thành quả lao động của gia đình như nhà ở và những của cải để dành khác,
đây là những thành quả lao động mà thế hệ trước để lại cho thế hệ sau bởi nhà
ở và các tài sản khác không những là tài sản có giá trị lớn, mà nó còn thể hiện
giá trị văn hoá đã tồn tại và phát triển qua các thời kỳ lịch sử.
Ở Việt Nam, việc thừa kế di sản đã hình thành theo tập quán của từng
dân tộc, từng vùng miền, thậm chí việc chia di sản thừa kế còn theo truyền
thống của dòng tộc. Hình thức thừa kế này rõ nét nhất là ở một số tỉnh vùng
Tây Nguyên như tỉnh Gia lai, theo Luật tục Êđê và M‟nông thì thừa kế thuộc
về những người thuộc về họ của người mẹ. Hai dân tộc này vẫn theo chế độ
mẫu hệ truyền thống, do vậy tài sản trong gia đình thuộc quyền sở hữu của
người mẹ và người con gái, người đàn ông là người bố hoặc người chồng
không có quyền hưởng di sản của người vợ goá [30]. Luật thừa kế hiện đại
của nước ta đã quan tâm đến quan hệ huyết thống giữa những người có quyền
hưởng di sản của nhau, đồng thời đặt mối quan hệ này trong mối liên hệ với
quan hệ hôn nhân và quan hệ nuôi dưỡng. Con cháu trong gia đình được
hưởng di sản từ ông bà, cha mẹ và thực hiện nghĩa vụ thờ cúng tổ tiên, việc
thờ cúng tổ tiên nhắc nhở con cháu nhớ công ơn của người đã chết.

10
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế
Nếu thừa kế là một quan hệ xã hội phát sinh ngay cả trong một xã hội
chưa phân chia thành giai cấp, chưa có nhà nước và pháp luật (thuộc về phạm
trù kinh tế), thì quyền thừa kế chỉ có thể phát sinh trong một xã hội có nhà
nước và pháp luật. Quyền thừa kế hàm chứa những yếu tố cấu thành một quan
hệ pháp luật và có những đặc điểm pháp luật đặc thù. Chế định về quyền thừa
kế không những qui định quyền tự định đoạt của của thể trong việc để lại di

sản theo di chúc hoặc theo pháp luật và quyền của người được thừa kế di sản
theo di chúc hoặc theo pháp luật có quyền hưởng hoặc từ chối quyền hưởng di
sản theo những điều kiện do pháp luật qui định. Hình thức dịch chuyển tài sản
của người chết cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo qui định của
pháp luật chính là cơ sở để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người
thừa kế hợp pháp. Như vậy giữa quyền sở hữu đối với tài sản và quyền thừa
kế có mối quan hệ qua lại với nhau, nếu quyền thừa kế là một trong những
căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp, thì
quyền sở hữu lại chi phối trực tiếp đến quyền thừa kế. Quyền thừa kế được
hiểu dưới hai nghĩa:
Thứ nhất, quyền thừa kế theo theo nghĩa rộng (nghĩa khách quan) là
tổng hợp các qui phạm pháp luật qui định về trình tự, hình thức để lại di sản
và hưởng di sản thừa kế; người thừa kế có quyền nhận hay không nhận di
sản; có quyền kiện hay không kiện yêu cầu chia di sản trong thời hạn pháp
luật qui định. Theo qui định tại Điều 631 Bộ luật dân sự năm 2005: “Cá
nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của
mình cho những người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc
hoặc theo pháp luật” [23, Điều 631].
Thứ hai, quyền thừa kế hiểu theo nghĩa chủ quan: Là quyền dân sự cụ
thể của mỗi cá nhân trong việc để lại di sản cho người thừa kế theo di chúc

11
hoặc theo pháp luật; quyền nhận di sản hay từ chối quyền hưởng di sản;
quyền kiện hay không kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền thừa kế của mình.
Tóm lại, quyền thừa kế chỉ có thể được thực hiện khi người có di sản
chết, những người thừa kế theo luật hoặc theo di chúc của người để lại di sản
thể hiện ý chí nhận di sản của người đã chết.
Quyền thừa kế còn được hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự về tài
sản. Đó là quan hệ giữa những người có quyền hưởng di sản và những người
không có quyền hưởng di sản. Đặc điểm này của quyền thừa kế thể hiện

trong quan hệ pháp luật dân sự tuyệt đối. Theo đó, quan hệ thừa kế chỉ hình
thành theo sự kiện một người chết đi có để lại di sản thừa kế; có người thừa
kế và người thừa kế thể hiện ý chí nhận di sản mà mình có quyền hưởng.
Ngược lại, một người chết đi không để lại di sản (không có di sản); hoặc có
để lại di sản nhưng không có người thừa kế hoặc có người thừa kế những
đều không có quyền hưởng, đều từ chối quyền hưởng thì quan hệ thừa kế
cũng không được xác lập.
1.2. Khái niệm di sản thừa kế
Về di sản thừa kế, Điều 634 BLDS năm 2005 quy định: “Di sản bao
gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong khối tài
sản chung với người khác” [23, Điều 634].
Về di sản thừa kế còn có nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí ngay
trong pháp luật qua mỗi thời kì cũng quy định khác nhau. Cùng với sự phát
triển nền kinh tế - xã hội của Việt Nam hơn sáu mươi năm qua, với những
chính sách đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế nhiều thành phần… đến
nay thành phần, khối lượng, giá trị tài sản thuộc sở hữu tư nhân - nguồn của di
sản thừa kế cũng ngày một phong phú, nhiều hơn và lớn hơn. Di sản thừa kế
là tài sản thuộc quyền sở hữu của người để lại di sản khi còn sống. Theo quy

12
định tại Điều 163 BLDS: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản” [23, Điều 163]. Như vậy, thành phần di sản bao gồm các loại
tài sản khác nhau và không bị hạn chế về số lượng, giá trị.
1.2.1. Di sản thừa kế là tài sản riêng của người chết
Tài sản riêng của người chết được xác định khi người đó còn sống, có
quyền sở hữu tài sản của mình một cách độc lập và tự mình chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản theo ý chí của riêng mình mà không bị ràng buộc vào
ý chí của người khác và chỉ tuân theo pháp luật. Trong quan hệ vợ chồng, tài
sản riêng của vợ hoặc của chồng được xác định là tài sản có trước thời kì hôn
nhân hoặc có trong thời kì hôn nhân nhưng do được tặng cho riêng, được thừa

kế riêng mà người có tài sản riêng đó không định đoạt ý chí sáp nhập vào khối
tài sản chung của vợ chồng thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu riêng của vợ
hoặc của chồng. Tài sản riêng của người vợ hoặc của người chồng còn xác
định được trường hợp vợ, chồng đã thoả thuận bằng văn bản chia tài sản
chung hoặc yêu cầu Toà án chia khi có lí do chính đáng thì phần tài sản của
vợ hoặc của chồng được chia là tài sản riêng của mỗi người. Những tài sản
chung của vợ chồng không chia thì vẫn thuộc quyền sở hữu chung của vợ
chồng. Những tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra trong thời kì hôn nhân hợp
pháp là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, khi xác định tài sản chung và
tài sản riêng của người vợ hoặc của người chồng, cần thiết phải phân biệt
những trường hợp cụ thể sau đây:
Trường hợp thứ nhất: Vợ chồng đã chia tài sản chung (trong đó có tài
sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở) theo các căn cứ hợp pháp thì phần tài
sản được chia của mỗi người là tài sản riêng, việc khai thác tài sản đó thuộc
quyền sở hữu của riêng chủ sở hữu là vợ hoặc chồng, theo đó các khoản lợi
thu được từ tài sản riêng đó là tài sản riêng. Đối với nhà ở và quyền sử dụng
đất ở, vợ chồng đã chia, thì diện tích nhà và diện tích đất ở của mỗi bên vợ và

13
chồng thuộc quyên sở hữu của riêng người đó. Trong qua trình sử dụng hoặc
dùng nhà ở, đất ở để cho thuê, thì các khoản thu được từ các giao dịch này
thuộc quyền sở hữu của người có nhà ở và quyền sử dụng đất ở, mà không
thuộc về sở hữu chung hợp nhất của vợ, chồng.
Trường hợp thứ hai: Trước thời kì hôn nhân, vợ hoặc chồng có tài sản
riêng là nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tư liệu sản xuất, sau khi kết hôn, các
loại tài sản đó không được nhập vào tài sản chung của vợ chồng thì vẫn là tài
sản riêng của người chồng hoặc người vợ có các loại tài sản đó. Nhưng tài sản
riêng của người chồng hoặc của người vợ được khai thác và thu được những
lợi ích nhất định thì các khoản lợi có được từ việc khai thác tài sản riêng đó là
của chung vợ chồng [30].

1.2.2. Phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với
người khác
* Người chết là đồng sở hữu chung hợp nhất tài sản chung với vợ hoặc
chồng và người chết là sở hữu chung theo phần đối với tài sản chung với
người khác. Trong những trường hợp này, khi người này chết thì tài sản là di
sản thừa kế được xác định trong khối tài sản chung đó như sau:
- Đối với sở hữu chung hợp nhất, khi vợ hoặc chồng chết trước, phần di
sản của người chết trước là chồng hoặc vợ được xác định là 1/2 giá trị trong
tổng giá trị tài sản chung hợp nhất của vợ chồng.
- Đối với trường hợp thứ hai, khi còn sống người chết là đồng sở hữu
chung theo phần đối với tài sản, khi người này chết thì phần quyền tài sản của
người này trong khối tài sản chung là di sản thừa kế.
- Các quyền tài sản khác của người chết để lại là di sản thừa kế gồm
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ (quyền sở hữu công nghiệp và quyền
tác giả), các khoản tiền bồi thường thiệt hại về sức khoẻ, tính mạng, tiền bảo
hiểm là di sản thừa kế của người đó.

14
Di sản thừa kế của cá nhân được hiểu là toàn bộ tài sản (trong đó có nhà
ở và quyền sử dụng đất ở) theo quy định tại Điều 163 BLDS. Di sản thừa kế
chỉ bao gồm các thành phần tài sản xác định được từ khối tài sản riêng, phần tài
sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác, không bị hạn chế
về phạm vi giá trị. Tài sản của công dân trong giai đoạn hiện nay được quy
định tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013: “Mọi người có quyền sở hữu về thu
nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần
vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. 2. Quyền sở
hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” [25, Điều 32].
Theo quy định của pháp luật, những tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân
gồm thu nhập hợp pháp, nhà ở, máy móc, thiết bị, nhiên liệu, nguyên liệu,
hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý, ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài

khoản gửi tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, các trái phiếu, cổ
phiếu, tín phiếu, kì phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, các giấy tờ có giá,
quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi
nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp
đồng hoặc từ các căn cứ pháp lí khác; quyền đối với phần vốn góp trong các
doanh nghiệp… Những loại tài sản này mà một người khi còn sống có quyền
sở hữu và khi người đó chết thì những tài sản này là di sản thừa kế, được đem
chia thừa kế theo di chúc và theo pháp luật. Tuy nhiên, nếu nghĩa vụ về tài
sản của người chết để lại lớn hơn hoặc ngang bằng với giá trị di sản của người
này để lại thì khi đó sẽ không còn di sản để chia thừa kế [30].
Từ phân tích trên, khái niệm về di sản thừa kế được hiểu như sau:
Di sản thừa kế là phần tài sản còn lại của người chết sau khi đã thanh
toán toàn bộ nghĩa vụ về tài sản của người để lại di sản (nếu có) với các chủ
thể khác, phần di sản dùng vào việc thờ cúng, phần di tặng (nếu có), phần

15
thừa kế của người được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di
chúc và những khoản chi cho người sống nương nhờ, cho việc quản lý, phân
chia di sản và những khoản chi hợp lý khác, được đem chia thừa kế theo di
chúc hoặc theo pháp luật cho người thừa kế có quyền hưởng.
1.3. Khái niệm chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
1.3.1. Di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sở hữu của
người để lại di sản. Người để lại di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo
di chúc hoặc theo pháp luật.
1.3.1.1. Di sản là nhà ở
Điều 21 Luật Nhà ở quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở, tại khoản 1
quy định: “Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy
định của pháp luật” [24, Điều 21]. Như vậy, nhà ở là tài sản dùng vào việc ở

của cá nhân khi còn sống và là di sản thừa kế sau khi cá nhân chết.
Về nhà ở tại Việt Nam có số lượng văn bản pháp luật điều chỉnh phong
phú, đa dạng. Bởi vì, Việt Nam đã trải qua chiến tranh lâu dài và giữa các thời
kỳ từ Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay, đất nước ta có nhiều giai
đoạn lịch sử vừa chiến đấu vừa xây dựng, cho nên văn bản pháp luật về nhà ở
cũng được ban hành để điều chỉnh các quan hệ về nhà ở.
Do số lượng trang của một luận văn cao học có hạn, hơn nữa luận văn
chỉ chuyên sâu nghiên cứu chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho
nên không nghiên cứu sâu về chính sách nhà ở nói chung và luật nhà ở nói
riêng. Tuy nhiên, để có sự bao quát chung, học viên chỉ xác định những vấn
đề cơ bản của chính sách pháp luật về nhà ở để có căn cứ lập luận về chia di
sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại chương 2.

16
Căn cứ vào các nội dung pháp luật về nhà ở, kể từ năm 1945 đến nay,
có thể rút ra được những nét cơ bản sau đây:
+ Pháp luật về nhà ở tại Việt Nam luôn gắn chặt với cuộc đấu tranh giai
cấp, nhằm triệt tiêu giai cấp tư sản về nhà ở tại Việt Nam trong những năm
đầu miền Bắc vừa được giải phóng (1954).
+ Chính sách về nhà ở luôn bảo vệ lợi ích của những người có công
với đất nước.
+ Dùng nhiều chính sách cải tạo về nhà ở sau khi giải phóng miền Bắc
và giải phóng đất nước.
+ Chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà ở tại hai miền Nam - Bắc
được áp dụng vào các thời kỳ khác nhau.
+ Chính sách cải tạo nhà ở còn liên quan đến những trường hợp xuất
cảnh trái phép.
+ Về nhà ở còn liên quan đến các hợp đồng chuyển dịch nhà ở.
+ Chính sách của pháp luật liên quan đến thanh lý tài sản là nhà ở của
nhà nước cho tư nhân.

+ Khi xã hội phát triển, Pháp luật điều chỉnh nhà thương mại, nhà
chung cư. Căn cứ vào những quy định trong các bản Hiến pháp 1946, 1959,
1980, 1992 và Hiến pháp 2013; BLDS năm 1995, BLDS năm 2005; Luật Nhà
ở 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Thông qua tại kỳ họp thứ 8 ngày 29
tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ 1/7/2006). Về nhà chung cư có các văn bản
dưới luật điêu chỉnh như: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP; Thông tư số 01/2009/TT-BXD và Thông tư số 16/2010/TT-
BXD; Qui chế quản lý và sử dụng nhà chung cư (2008). Về nhà ở có những
quy định thật rõ:
Hiến pháp năm 1946, Điều 12: “Quyền tư hữu tài sản của công dân
Việt Nam được bao đảm” (có nhà ở) [13, Điều 12]; Hiến pháp năm 1959, tại

17
Điều 28 có qui định: “Pháp luật bảo đảm nhà ở của công dân nước Việt Nam
dân chủ cộng hoà không bị xâm phạm ” [14, Điều 12]; Hiến pháp năm 1980,
Điều 27: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu nhập hợp
pháp, của cải để dành, nhà ở ” [16, Điều 27].
Hiến pháp năm 1992, Điều 58 qui định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân;
Hiến pháp năm 2013 quy định tại Điều 32.
Xét về hiệu lực pháp luật, có Pháp lệnh nhà ở (ngày 26 tháng 3 năm
1991), gồm 42 điều; tại Điều 2 qui định:
Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của cá
nhân và các chủ thể khác [23, Điều 163].
Nhà ở mà nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện
chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất là thuộc sở hữu của
nhà nước [8, Điều 2].
Điều 4 Pháp lệnh nhà ở qui định: Tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư kinh
doanh nhà ở theo qui định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam [8, Điều 4].

Điều 16 Pháp lệnh: Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở
trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư,
thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam
ký kết hoặc tham gia không có qui định khác [8, Điều 16].
Trong thời gian này, Chính phủ có Quyết định số 297- CT ngày 2 tháng
10 năm 1991 của Chủ Tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn
đề về nhà ở.
Quyết định này liên quan đến việc cải tạo sót về nhà ở trước đây. Điều 1:
“Nhà ở do nhà nước quản lý, đang sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở
(Nghị định số 19-CP ngày 29 tháng 6 năm 1960, Nghị định số 24-CP ngày 13
tháng 2 năm 1961 của HĐCP và các văn bản hướng dẫn do cấp Bộ ban hành áp

18
dụng cho các tỉnh phía Bắc); Quyết định số 111-CP ngày 14 tháng 4 năm 1977,
Quyết định số 305-CP ngày 17 tháng 11 năm 1977 của HĐCP và các văn bản
hướng dẫn do cấp Bộ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bộ
nhà ở đã có hoặc chưa có quyết định quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền nhưng đã bố trí sử dụng, là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. “Đối với nhà ở
tuy thuộc diện cải tạo nhưng tính đến ngày 1 tháng 7 năm 1991 nhà nước không
tiến hành các thủ tục quản lý và thực tế nhà nước không quản lý hoặc không bố
trí sử dụng thì nhà nước công nhận quyền sở hữu của chủ nhà” [38].
Đặc biệt, đoạn cuối Điều 4 QĐ qui định:
Diện tích nhà ở do người thuê nhà đã tự làm thêm mà không
có khiếu nại của chủ nhà tại thời điểm làm nhà và được phép bằng
văn bản của cấp có thẩm quyền thì thuộc quyền sở hữu của người
thuê nhà [38, Điều 4].
Theo Điều 5 của QĐ: Người xuất cảnh hợp pháp, trừ qui định tại
khoản 2 Điều này, có quyền bán hoặc uỷ quyền cho người khác quản lý
nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Trong trường hợp nhà được đem
bán thì nhà nước được quyền ưu tiên mua. Người xuất cảnh hợp pháp,

nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo QĐ 111- CP ngày 14
tháng 4 năm 1977, QĐ số 305 – CP ngày 17 tháng 11 năm 1977 nhưng
chưa giao nhà cho nhà nước quản lý thì nay phải giao nhà đó cho nhà
nước khi xuất cảnh [38, Điều 5].
Điều 6: Đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh
trái phép mà không có ít nhất là một trong những đối tượng là cha,
mẹ, vợ, chồng hoặc con đang cùng sống hợp pháp trong nhà đó ở lại
thì nhà đó thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Nếu có một người trong
số họ ở lại, thì tuỳ trường hợp cụ thể mà quyết định cho họ được
quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ nhà họ đang ở… [38, Điều 6].

19
+ Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử đất ở đô thị: Theo qui định tại Điều 2 NĐ, thì ở ở tại Việt
Nam được chia thành ba hình thức sở hữu: Sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở
hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân. Trong NĐ này qui định tại Điều 3: Tất cả nhà ở và đất ở đều phải đăng
ký. Chủ sở hữu hợp pháp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở [3, Điều 3].
Để bảo vệ sự ổn định trong xã hội, Điều 4 NĐ: Nhà nước không thừa
nhận việc đòi lại nhà ở mà nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện
chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Nhà nước không thừa nhận
việc đòi lại đất ở mà trước đây nhà nước đã giao cho người khác sử dụng do
thực hiện chính sách của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ
cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà Xã
hội chủ nghĩa Việt Nam.[3, Điều 4]
Trong Nghị định này còn qui định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Theo qui định tại Điều 10: “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại nội thành, nội thị
xã, thị trấn được xét cấp như sau:

1. Trong trường hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ do cơ
quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam
hoặc Nhà nước CHXHCNVN cấp, thì chủ nhà được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
2. Trong trường hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ do cơ
quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, nếu nhà, đất này không có
tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do
thực hiện các chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà,