Đánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã La Bằng - huyện Đại Từ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM









LÂM THỊ THẢO


Tªn ®Ò tµi:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ LA BẰNG, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI
ĐOẠN 2011– 2013





KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý tài nguyên
Khoá học : 2010 - 2014








Thái Nguyên, năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





.



LÂM THỊ THẢO


Tên đề tài
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ LA BẰNG, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI
ĐOẠN 2011– 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo :

Chính quy
Chuyên ngành :

Quản lý đất đai
Khoa :

Quản lý tài nguyên
Khóa học :

2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn :

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2014


Lời cảm ơn

Cùng với phương châm “Học đi đôi với hành”, thực tập tốt nghiệp là
một khâu rất quan trọng, không thể thiếu trong trương trình đào tạo. Là thời
gian để mỗi sinh viên đã học tập nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố
và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn
thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác
nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài : “Đánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã La
Bằng, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013” tại UBND
xã La Bằng, huyện Đại Từ. Trong suốt quá trình học tập và viết luận văn em
đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của các thầy cô, anh chị, bạn bè và các cô
chú nơi thực tập tốt nghiệp.
Nhân dịp bản luận văn được hoàn thành, em muốn được gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm, Ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên cùng các thầy cô giáo trong khoa đã dạy dỗ, quan tâm
tạo mọi điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em muốn được bày tỏ lòng biết ơn chân thành, sâu sắc nhất tới thầy
giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã tận tình giúp đỡ em hoàn
thành bản luận văn tốt nghiệp này.
Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ UBND xã La Bằng
giúp đỡ em trong quá trình thực tập và viết luận văn.
Do điều kiện và kinh nghiệm của bản thân còn nhiều hạn chế, mặc dù

đã rất cố gắng song bản luận văn của em không thể tránh khỏi những thiếu
sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến
đóng góp của bạn bè để bản luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Sinh viên
Lâm Thị Thảo


MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 10

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 10

1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 12

1.2.1: Mục tiêu tổng quát 12

1.2.2. Mục tiêu cụ thể 12

1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 12

1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 12

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 13

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 13

2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 13

2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 14

2.1.3. Cơ sở pháp lý 14

2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16

2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 16

2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 21

2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 25

2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT33

2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái
Nguyên 33

2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đại
Từ tỉnh Thái Nguyên 34

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 35

3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35

3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 35

3.3. NỘI DỤNG NGHIÊN CỨU VÀ CÁC CHỈ TIÊU THEO DÕI 35

3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA XÃ LA BẰNG 38

4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã La Bằng 38

4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã La Bằng 40

4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại xã La
Bằng 43

4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ LA BẰNG 45

4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã La Bằng
giai đoạn 2011 – 2013 45

4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã La
Bằng giai đoạn 2011 – 2013 46

xã La Bằng từ năm 2011 – 2013 46

4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại
xã La Bằng giai đoạn 2011 – 2013 48

4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã La Bằng
giai đoạn 2011 – 2013 49

4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã La Bằng
giai đoạn 2011 – 2013 50

4.2.6. §¸nh gi¸ kÕt qu¶ thÕ chÊp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt 52

4.2.7. §¸nh gi¸ kÕt qu¶ b¶o l#nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt 53

4.2.8. §¸nh gi¸ kÕt qu¶ gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt 53

4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN XÃ LA BẰNG
VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 54



4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã La Bằng về những quy
định chung của chuyển quyền sử dụng đất 54

4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã La Bằng về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất 56
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã La Bằng về chuyển quyền sử
dụng đất 55
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 68

5.1. KẾT LUẬN 68

5.2. ĐỀ NGHỊ 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60




















Lời cảm ơn

Cùng với phương châm “Học đi đôi với hành”, thực tập tốt nghiệp là
một khâu rất quan trọng, không thể thiếu trong trương trình đào tạo. Là thời
gian để mỗi sinh viên đã học tập nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố
và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn
thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác
nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài : “Đánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã La
Bằng, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013” tại UBND
xã La Bằng, huyện Đại Từ. Trong suốt quá trình học tập và viết luận văn em
đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của các thầy cô, anh chị, bạn bè và các cô
chú nơi thực tập tốt nghiệp.
Nhân dịp bản luận văn được hoàn thành, em muốn được gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm, Ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên cùng các thầy cô giáo trong khoa đã dạy dỗ, quan tâm
tạo mọi điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em muốn được bày tỏ lòng biết ơn chân thành, sâu sắc nhất tới thầy
giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã tận tình giúp đỡ em hoàn
thành bản luận văn tốt nghiệp này.
Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ UBND xã La Bằng
giúp đỡ em trong quá trình thực tập và viết luận văn.
Do điều kiện và kinh nghiệm của bản thân còn nhiều hạn chế, mặc dù
đã rất cố gắng song bản luận văn của em không thể tránh khỏi những thiếu
sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến
đóng góp của bạn bè để bản luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Sinh viên
Lâm Thị Thảo


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất của xã La Bằng năm 2011 44

Hình 4.2. Sự hiểu biết của người dân xã La Bằng về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất 65

Hình 4.3. Sự hiểu biết của người dân xã La Bằng về chuyển QSD đất
phân theo nhóm đối tượng.………………………………………… ……66






















DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

QSD : Quyền sử dụng
CBQL : Cán bộ quản lý
SXPNN

: Sản xuất phi nông nghiệp
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân






















PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Nói về tầm quan trọng của đất đai, Các Mác viết: “Đất là một phòng
thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị
trí để định cư, là nền tảng của tập thể”. Đúng vậy, không có đất thì không có
sự sống, đất đai là điều kiện đầu tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản
xuất và hoạt động của con người. Đất là nơi con người xây dựng nhà cửa và
các công trình khác phục vụ cho cuộc sống, là nơi để xây dựng nhà xưởng, bố
trí máy móc, nhà kho. Đối với nông nghiệp đất đai là điều kiện vật chất đồng
thời là đối tượng lao động và công cụ lao động, là nơi con người dùng để
trồng trọt chăn nuôi, cung cấp lương thực, thực phẩm để phục vụ cho cuộc
sống của chính con người. Không những thế đất đai còn là kho tàng dự trữ các
loại khoáng sản.
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không tái
tạo, có hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích, vì vậy việc sử dụng đất
đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của toàn xã hội.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được
quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình
tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất
có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá
trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động


chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần
hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt

Nam phát triển. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh
vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993
bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời
nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển
quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả
về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là
tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục
chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan.
Xã La Bằng là một xã của huyện Đại Từ. Trong những năm qua, đặc
biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai
đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và
yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc
đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong
quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan
những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và
sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài
Nguyên dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất
tại xã La Bằng, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013”.


1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã La Bằng,
huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013, nhằm đánh giá
những kết quả đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác chuyển

quyền sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của xã La Bằng.
- Tìm hiểu thực tiễn và đánh giá về kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất của xã La Bằng giai đoạn 2011 – 2013.
- Đưa ra thực trạng công tác chuyển QSD đất của địa phương từ đó đưa
ra các giải pháp phục vụ công tác chuyển QSD đất.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được
thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi
thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề gia những giải pháp cụ thể
nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất.
- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân
về kết quả chuyển QSD đất tại xã La Bằng.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian
tiếp theo.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất

đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSD đất. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay
nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra
đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở
hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ
quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà
nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa
nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết
quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước
trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù
hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá-
hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời
tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.


Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSD đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở
rộng thêm 3 hình thức chuyển quyền là cho tặng QSD đất, góp vốn và bảo
lãnh bằng giá trị QSD đất và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan liên quan.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với
xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày

càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng
như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày
càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi
vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng
hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều
kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp 1992.
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ Tài
chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.


Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về

việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.
Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng Pháp luật đất đai, Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước về đất đai,
Nxb nông nghiệp Hà Nội.
UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 1471/2009/QĐ-
UBND ngày 23 tháng 07 năm 2009 về bộ thủ tục hành chính chung áp dụng
tại cấp huyện lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lí và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ
quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền SDĐ đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng cho quyền
SDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền SDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền SDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Khoản 2 Điều
113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD
đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp đó


MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 10

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 10

1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 12

1.2.1: Mục tiêu tổng quát 12

1.2.2. Mục tiêu cụ thể 12

1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 12

1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 12

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 13

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 13

2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 13

2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 14

2.1.3. Cơ sở pháp lý 14

2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16

2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 16

2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 21

2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 25

2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT33

2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái
Nguyên 33

2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đại
Từ tỉnh Thái Nguyên 34

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 35

3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35



phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD
đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế.
Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế.
Nguyên tắc chung:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc thừa kế;


- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [5].
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người
chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng

trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp
nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu


nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng
giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua
hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn

này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có


thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi người SDĐ thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
- Có GCNQSDĐ.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn SDĐ.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Điều 98 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định
như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ

3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 35

3.3. NỘI DỤNG NGHIÊN CỨU VÀ CÁC CHỈ TIÊU THEO DÕI 35

3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA XÃ LA BẰNG 38

4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã La Bằng 38

4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã La Bằng 40

4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại xã La
Bằng 43

4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ LA BẰNG 45

4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã La Bằng
giai đoạn 2011 – 2013 45

4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã La
Bằng giai đoạn 2011 – 2013 46

xã La Bằng từ năm 2011 – 2013 46

4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại
xã La Bằng giai đoạn 2011 – 2013 48

4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã La Bằng
giai đoạn 2011 – 2013 49

4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã La Bằng
giai đoạn 2011 – 2013 50

4.2.6. §¸nh gi¸ kÕt qu¶ thÕ chÊp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt 52

4.2.7. §¸nh gi¸ kÕt qu¶ b¶o l#nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt 53

4.2.8. §¸nh gi¸ kÕt qu¶ gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt 53

4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN XÃ LA BẰNG
VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 54



phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt, không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà
ở. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 quy định về người nhận
chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều

113 Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 Nghị định này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định
tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua
nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;


e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia
góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.


2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi
đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này
Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí
hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ:
a) Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa
có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;