Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh- TP Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




HOÀNG THỊ TỨ


Tên đề tài:


“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG VINH
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”




KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




HOÀNG THỊ TỨ


Tên đề tài:


“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG VINH
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”




KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng
của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm
củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà
trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa
Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên
cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Quang Vinh- TP Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013”
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt
nghiệp của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa
Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy
và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo - TS.Vũ Thị Thanh
Thủy người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành
khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Quang Vinh, các cán
bộ, chuyên viên, các ban ngành khác đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập
và hoàn thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên,
khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 29 tháng 04 năm 2014


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
CNH-HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa
SDĐ Sử dụng đất
GCN Giấy chứng nhận
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG



Bảng 4.1: Tình hình khám chữa bệnh của phường Quang Vinh năm 2013 25
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh năm 2013 28
Bảng 4.3: Tình hình biến động đất đai của phường Quang Vinh
giai đoạn 2011-2013 32
Bảng 4.4: Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Quang Vinh
giai đoạn 2011 - 2013 34
Bảng 4.5: Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng 36
Bảng 4.6: Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2011-2013 37
Bảng 4.7: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng 38
Bảng 4.8: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 -
2013 40
Bảng 4.9: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh theo mục đích sử
dụng 41
Bảng 4.10: Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 -
2013 42
Bảng 4.11: Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh theo mục đích sử
dụng 43
Bảng 4.12: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2011 - 2013 44
Bảng 4.13: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2011 - 2013 45
Bảng 4.14: Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Quang
Vinh giai đoạn 2011- 2013 46
Bảng 4.15: Kết quả chuyển đổi QSDĐ theo mục đích sử dụng 47
Bảng 4.16: Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất phường Quang Vinh

giai đoạn 2011-2013 48
Bảng 4.17: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính 50
Bảng 4.18: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ 51
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013 29
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh
giai đoạn 2011-2013 35
Hình 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2011 - 2013 38
Hình 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
40
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
43
Hình 4.6: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2011 - 2013 45
Hình 4.7: Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Quang
Vinh giai đoạn 2011- 2013 47
Hình 4.8: Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất phường Quang Vinh
giai đoạn 2011-2013 48

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 7
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 9
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 9
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 10
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 11
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 11
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 11
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất 12
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất 12
2.2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 13
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh 16
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Vinh-
Thành phố Thái Nguyên 16
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 18
3.3. Nội dung nghiên cứu 18

3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Quang Vinh 18
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Vinh- thành
phố Thái Nguyên 18
3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2010 - 2013 18
3.3.4.Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu 19
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 19
3.4.2. Phương pháp tổng hợp 19
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 19
3.4.4. Phương pháp so sánh 19
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 20
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của phường Quang Vinh 20
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 20
4.1.1.1. Vị trí địa lý 20
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo 20
4.1.1.3. Khí hậu 20
4.1.1.4. Thủy văn 21
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 21
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội 22
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 22
4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 22
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 23
4.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị 23
4.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 23
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tác động đến việc
sử dụng đất đai 26
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Vinh- thành phố
Thái Nguyên 27
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh 27

4.2.2. Tình hình quản lí đất đai 29
4.2.2.1. Tình hình quản lí đất đai 29
4.2.2.2. Tình hình biến động đất đai 32
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Vinh giai
đoạn 2011-2013 34
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2011-2013 34
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Quang Vinh
giai đoạn 2011-2013 37
4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính 50
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa chính 50
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất 51
4.4.3. Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Quang
Vinh 53
4.4.3.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ . 53
4.4.3.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 54
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56
5.1. Kết luận 56
5.2. Đề nghị 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO 58
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết
định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các
Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ

ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để
sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Trải
qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ
sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất đai năm
1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng
đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn
về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là
luật Đất đai 2003. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ
bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm
1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu
của người sử dụng đất.
Phường Quang Vinh là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo
nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong
những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm
qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn
còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy
2
được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và
sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy, em

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh - Thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2011-2013” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng
đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn phường Quang Vinh trong thời gian tới.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013.
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho
phù hợp với sự phát triển của phường.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã
ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý,
đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để
củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển
quyền sử dụng đất tại địa phương
3
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn
bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển
quyền sử dụng đất.

1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa
phương.























4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Bộ luật Dân Sự 2005;
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai;
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
5
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ;
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến

động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước.
6
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực
hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau
10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác
quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo
hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu
thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu
7
chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển
cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng cũng như của toàn xã hội.
Phường Quang Vinh là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên,
trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng
phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu
cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công
tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các
thông tư nghị định mới của thành phố. Đa phần người dân chưa bắt kịp với
những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy
được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn
rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp
luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời
và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân
thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người
dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Quang Vinh

cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo
tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng
và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để
xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của
phường trong tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển
8
đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm
việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [1]
Theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người
chuyển đổi.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá
nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác
thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong
cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia
đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn
điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính.

Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 126 của
Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng
giá trị của đất đó.
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể
các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
9
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc
đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993
thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm
việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[1]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại
điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
10
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [1]
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
11
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế

hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc thế chấp QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc,v.v… theo thoả thuận.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
12
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
Tại điều 106 Luật đất đai 2003 quy định:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các
điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2
điều 120 của Luật thì phải đảm bảo 4 điều kiện sau đây:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [1]
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
định đó.
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
13
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ
khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ
khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định
tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự
án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần
của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
2.2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
a) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
14
thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận
của công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
b) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ;
trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi
có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
c) Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50
của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
d) Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết

định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu
lực pháp luật và GCN QSDĐ; trường hợp người được nhận thừa kế là người
duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong
15
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất
đai 2003 (nếu có).
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
e) Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc
quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai
2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được
lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
f) Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50
của Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
g) Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
Đất đai 2003 (nếu có).
16
Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước; trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được
lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh
* Ở Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt
Nam có nền kinh tế, văn hóa, xã hội rất phát triển. Vì thế công tác quản lý và
SDĐ đai rất được chú trọng và quan tâm. Trong đó công tác chuyển quyền
SDĐ cũng là một hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên địa bàn thành phố. Ở đây
tập trung hầu như toàn bộ các hình thức chuyển quyền SDĐ như chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ, tặng cho, cho
thuê cho thuê lại QSDĐ.
* Ở Hòa Bình: Hòa Bình là một tỉnh miền núi thuộc vùng Tây Bắc Việt
Nam, có tiềm năng phát triển về mọi mặt. Đất đai sử dụng ngày một nhiều và
ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm. Chính vì thế công tác chuyển
QSDĐ cũng diễn ra một cách mạnh mẽ.
* Ở Bắc Giang: Bắc Giang là một tỉnh thuộc vùng Đông Bắc Việt Nam
và nằm trong vùng trung du và miền núi phía Bắc cũng là tỉnh giáp với Thái
Nguyên. Bắc Giang là một tỉnh có nhiều thế mạnh và tiềm năng phát triển

kinh tế. Các hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai là vấn đề nổi trội được
quan tâm, đặc biệt là công tác chuyển quyền SDĐ. Ở Bắc Giang diễn ra các
hoạt động chuyển quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế
QSDĐ và không ngừng tăng mạnh. Hoạt động mua bán, chuyển quyền SDĐ
đã đóng góp tích cực vào số thu ngân sách nhà nước trên địa bàn.
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang
Vinh-Thành phố Thái Nguyên
Phường Quang Vinh nằm phía Bắc của thành phố Thái Nguyên, cách
trung tâm thành phố 4km. Trong những năm qua, được sự quan tâm lãnh đạo
của thành phố công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường diễn ra