Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng công viên Na Cồ - thị trấn Bắc Hà – huyện Bắc Hà – tỉnh Lào Cai.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


HOÀNG MINH ĐỨC

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG VIÊN NA CỒ
THỊ TRẤN BẮC HÀ – HUYỆN BẮC HÀ – TỈNH LÀO CAI”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên nghành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014



Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG MINH ĐỨC
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG VIÊN NA CỒ
THỊ TRẤN BẮC HÀ – HUYỆN BẮC HÀ – TỈNH LÀO CAI”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên nghành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Lớp : K42 ĐCMT – NO1
Khóa học : 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Dương Thị Thanh Hà



Thái Nguyên, năm 2014


1

LỜI CẢM ƠN

Thực hiện phương trâm “ học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực

tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thục tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại
nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo Ths. Dương Thị
Thanh Hà đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
hiện chuyên đề này.
Em xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo Phòng TNMT huyện Bắc Hà, các
cán bộ, nhân viên đang công tác tại Phòng đã giúp đỡ em trong suốt thời gian
thực tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên
cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực
hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình học tập và làm chuyên đề, em đã cố gắng hết mình nhưng
do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp
này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Em xin trân trọng cảm ơn.

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 05 năm 2014
Sinh viên thực hiện



Hoàng Minh Đức

2

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1
1.1.Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 3
2.1.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường GPMB 3
2.1.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường GPMB 4
2.2. Các nội dung liên quan tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 5
2.2.1. Bồi thường thu hồi đất 5
2.2.2. Hỗ trợ, tái định cư 5
2.2.3. Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5
2.2.4. Quản lý nhà nước về đất đai 6
2.2.5. Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 8
2. 2. 6. Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất 9
2.2.7. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, thống kê, kiểm kê đất đai. 9
2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong và ngoài nước 10
2.3.1. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới 10
2.3.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số địa phương trên cả
nước 16
2.4. Vài nét về dự án 23

3

PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 24
3.3. Nội dung nghiên cứu 24
3.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thị trấn Bắc Hà 24
3.3.2. Kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 24
3.3.3. Ảnh hưởng của dự án tới kinh tế - xã hội - môi trường 25
3.3.4. Đánh giá công tác BTGPMB qua ý kiến của người dân 25
3.3.5. Đề xuất phương án giải quyết 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu 25
3.4.1. Thu thập tài liệu thứ cấp có liên quan 25
3.4.2. Phương pháp điều tra phát phiếu 25
3.4.3. Sử dụng phương pháp thông kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, viết báo cáo . 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Bắc Hà 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 27
4.2. Kết quả công tác bồi thường GPMB dự án xây dựng công viên Na Cồ -
thị trấn Bắc Hà - huyện Bắc hà - tỉnh Lào Cai 31
4.2.1. Kết quả thống kê về đất, tài sản cây cối, hoa màu, vật kiến trúc đã được bồi
thường trong dự án xây dựng công viên Na Cồ 31
4.2.2. Kết quả bồi thường về đất, cây cối hoa màu, vật kiến trúc trong dự án
xây dựng công viên Na Cồ 34
4.2.3. Kết quả hỗ trợ do bị thu hồi đất 38
4.2.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường và GPMB dự án xây dựng công viên Na

Cồ 39


4

4.3. Ảnh hưởng của dự án tới kinh tế - xã hội - môi trường 39
4.3.1. Ảnh hưởng tới kinh tế 39
4.3.2. Ảnh hưởng tới xă hội 40
4.3.3. Ảnh hưởng tới môi trường 40
4.4. Đánh giá công tác BTGPMB qua ý kiến của người dân 41
4.5. Đề xuất phương án giải quyết 42
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 43
5.1. Kết luận 43
5.2. Kiến nghị 44


5

DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH TRONG KHÓA LUẬN

Hình 1. Bản đồ địa giới hành chính thị trấn Bắc Hà……………………… 26
Bảng 4.1. Nhóm người chia theo độ tuổi của thị trấn Bắc Hà năm 2013 28
Bảng 4.2. Tình hình lao động của thị trấn Bắc Hà năm 2013 28
Bảng 4.3. Kết quả điều tra về tình hình dân trí của thị trấn Bắc Hà 29
Bảng 4.4. Thành phần dân tộc của thị trấn Bắc Hà 30
Bảng 4.5. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thị trấn Bắc Hà năm 2013. 30
Bảng 4.6. Thống kê diện tích đất bị thu hồi 31
Bảng 4.7. Thống kê về cây cối, hoa màu 32
Bảng 4.8. Thống kê về vật kiến trúc trên đất bị thu hồi 33
Bảng 4.9. Kết quả bồi thường về đất đai 34

Bảng 4.10. Kết quả bồi thường về cây cối, hoa màu 35
Bảng 4.11. Kết quả bồi thường về vật kiến trúc trên đất bị thu hồi 36
Bảng 4.12. Kết quả hỗ trợ bị thu hồi đất do thực hiện dự án 38
Bảng 4.13. Bảng tổng hợp số tiền bồi thường,hỗ trợ của dự án 39
Bảng 4.14. Bảng đánh giá công tác BTGPMB qua ý kiến của người dân 41














6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BT : Bồi thường
CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
CPI : Consumer Price Index (Chỉ số giá tiêu dùng)
CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – hiện đại hóa
CN-TM : Công nghiệp thương mại
CT/TU

: Chỉ thị tỉnh ủy
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
GCN : Giấy chứng nhận
HĐND : Hội dồng nhân dân
HSĐC : Hồ sơ địa chính
KT-XH : Kinh tế - xã hội
NĐ -
CP
: Nghị định Chính phủ
QĐ : Quyết định
QSH : Quyền sở hữu
TNMT : Tài nguyên môi trường
THCN : Trung học chuyên nghiệp
THCS
: Trung học cơ sở
THPT
: Trung học phổ thông
TĐC : Tái định cư
UBND

: Uỷ ban nhân dân
WB
: World Bank (Ngân hàng thế giới)

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật
khác trên trái đất.
Ngay phần mở đầu của Luật đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà
nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai như quyết định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; hạn mức giao đất, hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; thu hồi, định
giá đất…
Trong đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các
công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế
là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện
các dự án và góp phần rất lớn trong việc giảm lạm phát. Bồi thường, hỗ trợ và

giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp liên
quan tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng
trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt với các hộ gia
đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương.
Huyện Bắc Hà là một huyện nghèo của tỉnh Lào Cai đang trong quá
trình phát triển, do vậy trong những năm qua trên địa bàn huyện đã tổ chức
thực hiện rất nhiều các dự án xây dựng các công trình phúc lợi xã hội mang
lại lợi ích vô cùng to lớn cho người dân nhưng bên cạnh đó cũng bộc lộ rất
nhiều khó khăn liên quan tới lĩnh vực kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy rất cần

2

công tác nghiên cứu, đánh giá để làm rõ về cơ sở lý luận và tìm ra các giải
pháp tháo gỡ trong công tác thực hiện và tổ chức của các dự án.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu, ban chủ
nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo, Ths. Dương Thị Thanh Hà, em tiến hành
thực hiện Đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự
án xây dựng công viên Na Cồ - thị trấn Bắc Hà – huyện Bắc Hà – tỉnh Lào
Cai”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án.
Từ đó tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn của dự án.
- Đề xuất phương án có tính khả thi cao và rút kinh nghiệm cho công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu Luật Đất đai năm 2003, các Nghị định, thông tư có liên đến
công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
- Điều tra thu thập kết quả của việc GPMB, phân tích và nhận xét
- Đề xuất phương án, những giải pháp dựa trên những kết quả thu thập được

- Đánh giá trung thực và khách quan quá trình thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị trấn Bắc Hà và tại dự án điều tra.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong học tập
và nghiên cứu khoa học, giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại
những kiến thức đã học, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn
thành khóa luận tốt nghiệp. Nắm chắc các quyết định về bồi thường và giải
phóng mặt bằng bằng việc áp dụng trực tiếp vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Thông qua quá trình nghiên cứu giúp sinh viên
nắm được những thuận lợi và khó khăn để từ đó đề ra các giải pháp góp phần
thúc đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB. Giúp cho các nhà quản lý đất đai
rút ra được kinh nghiệm, nhận ra được những ưu, nhược điểm trong công tác
thường giải GPMB. Từ đó có thể thực hiện dự án theo đúng tiến dộ và yêu
cầu của nhà đầu tư.

3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường GPMB
- Bộ luật dân sự nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Luật Đất Đai ngày 26/11/2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành luật đất đai năm 2003
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ xung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng.
- Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

4

- Thông tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
& Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16/4/2010 của Bộ Tài chính quy
định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
2.1.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường GPMB
- Quyết định số 26/2013/QĐ-UBND ngày 25 tháng 7 năm 2013 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

- Quyết định số 58/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc Ban hành quy định về giá các loại đất,
phân khu vực đất, phân loại đường phố, phân vị trí các loại đất trên địa bàn
tỉnh Lào Cai năm 2013.
- Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 18/8/2011 của UBND tỉnh Lào
Cai về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của ban Quy định về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 23/5/2013 của UBND tỉnh Lào
Cai về bổ sung giá đất ở đô thị tại Phụ lục số 09 ban hành kèm theo Quyết
định số 58/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Lào Cai ban
hành quy định về giá các loại đất, phân hạng đất, phân vùng đất và phân loại
đường phố, vị trí đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 37/2013/ QĐ-UBND ngày 20/8/2013 của UBND tỉnh
Lào Cai về bổ sung giá đất ở nông thôn khu vực I tại Phụ lục số 04 ban hành
kèm theo Quyết định số 58/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND
tỉnh Lào Cai ban hành quy định về giá các loại đất, phân hạng đất, phân vùng
đất và phân loại đường phố, vị trí đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lào Cai


5

2.2. Các nội dung liên quan tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.1. Bồi thường thu hồi đất
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thê khác.
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi và những tài sản trên đất

cho người bị thu hồi đất.
2.2.2. Hỗ trợ, tái định cư
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời
đến địa điểm mới…
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi ở mới để sinh sống và làm
ăn. Tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà nước
thu hồi đất hoặc trưng dụng đất để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản,
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu thập, cơ sở vật chất, tinh thần ại đó. TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các
tác động xấu về KT-XH đối với bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển
chung của đất nước.
Hiện nay nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để xây dựng nơi ở mới.
TĐC là việc không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính
sách giải phóng mặt bằng.
2.2.3. Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Chi phí để tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
gồm các nội dung sau:
- Chi cho công tác tuyên truyền, phổ biến quyết định thu hồi đất và quy
định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tổ chức vận động

6

các đối tượng thực hiện quyết định thu hồi đất và khảo sát, điều tra về tình
hình kinh tế, xã hội.

- Chi cho việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm:
lập phương án bồi thường từ khâu ban đầu tính toán các chỉ tiêu bồi thường,
phê duyệt phương án bồi thường, niêm yết công khai phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
- Chi cho việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
bằng 0,2% tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ.
- Chi cho việc thẩm định các điều kiện được bồi thường
- Kiểm tra, hướng dẫn thực hiện quy định về bồi thường, giải quyết những
vướng mắc trong công tác bồi thường và tổ chức thực hiện chi trả bồi thường;
- Thuê văn phòng và trang thiết bị làm việc của tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan thẩm định
- Chi in ấn và văn phòng phẩm, xăng xe, hậu cần phục vụ và các khoản
phục vụ cho bộ máy quản lý được tính theo nhu cầu thực tế của từng dự án;
- Chi phí trả lương, bảo hiểm xã hội cho việc thuê nhân công thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Các khoản chi khác có liên quan trực tiếp đến việc tổ chức thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm
lập dự toán chi phí cho công tác này của từng dự với điều kiện kinh phí đảm
bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trích
không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án. Đối với các dự án
thực hiện trên các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt
khó khăn, dự án xây dựng công trình hạ tầng theo tuyến thì tổ chức được giao
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được lập dự toán kinh phí
tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án theo khối lượng công việc
thực tế, không khống chế mức trích 2%
2.2.4. Quản lý nhà nước về đất đai
Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát

triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước

7

về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang
tính ổn định cao và phù hợp với tính hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua, có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà
nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù
hợp với thực tế.
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cấu thực tế triển khai. Với những đổi
mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả
đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiến triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luậ đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp
cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lung túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất
đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ
sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giả quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên

8

truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều
địa phương đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định
pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ
tịch UBND nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp
thời những hành vi vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân
làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất long tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
2.2.5. Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai và không gian sử dụng đất đai có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc
sống của mình, con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu
được trong việc tổ chức sử dụng đất của các nghành kinh tế - xã hội và các địa
phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH
đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai

trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung còn thấp, thiếu đồng bộ,
chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy
hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy

9

ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “ treo”, dự án “treo”.
(Nguồn: Nguyễn Đình Thi, 2005,)[8]
2.2.6. Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này, hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác bồi thường hỗ trợ. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi
trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện
tích đã giao, cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là
925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu
tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích
đất cho các nhà đầu từ nước ngoài thuê là 1.386 ha).
2.2.7. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và

quản lý hồ sơ địa chính, thống kê, kiểm kê đất đai.
+ Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai (Land Regitration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt

10
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
+ Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định, đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hòa Bình,
Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,….
- Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải thực hiện theo quy định tại

thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, nhưng còn
nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy
đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác
thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như
không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, Vì vậy việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính
quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết. Giải
quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc sử dụng đất đai.
2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong và ngoài nước
2.3.1. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới
2.3.1.1. Công tác bồi thường GPMB ở Trung Quốc
Về pháp luật đất đai có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai ở
Việt Nam. Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân
và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu
Nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể,
nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998,
đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng
theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp giấy), giao đất có
thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.

11
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất được sử dụng cho cơ quan nhà
nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho
mục đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước có thu hồi đất của người đang sử dụng để
sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính
sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Về vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất

đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và
chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất.
Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha
trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp
sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu
nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi
thường do người sử dung đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ
phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất
bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ
phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể
chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ
442.000 – 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất
đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính
tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo
giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

12
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo
cho người dân bị thu hồi có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với tiền tiết kiệm
của họ có thể mua được một căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực
nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng
một nơi.

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
thường cũng không mua nổi một can hộ để ở. Những đối tượng trong diện
giải tỏa mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thi trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng .
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải tỏa.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà sức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất
để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về
TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao
thông “đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cả WB trong tài liệu hướng dẫn thực
hiện TĐC”.
(Nguồn: )[13]
2.3.1.2. Công tác bồi thường GPMB ở Inđônêsia
Đối với Inđônêsia di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự “hi
sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương
trình bồi thường TĐC chỉ giới hạn theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng,
hoặc cho một số ít trường hợp thu hồi đất để xây dựng khu TĐC.
Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi thường TĐC đang
từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với vấn đề
kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác từ
thực tế khách quan và sự chuyển biến nhận thức, người bị ảnh hưởng quan
tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày càng

13
được xem là chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã

giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các
nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự
thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn
hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những người bị bần cùng hóa
đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân.
Do vây, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TĐC,
cộng với việc thỏa đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc lợi ích về
nền kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các
chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án .
TĐC được thể hiện theo ba yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án.
Đối với các dự án có di dân TĐ, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di
dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ đấu tiên của việc lập dự án đầu
tư và những nguyên tắc chính phải đề cập đến gồm:
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án
- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để việc phát triển
kinh tế xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp
không có dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi
thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị
ảnh hưởng. Chú trọng đến người dân bản địa, dân tộc thiểu số, nông dân vì họ
là những người có quyền lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị
dự án chiếm dụng
- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế
hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân
sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn

định cuộc sống càng nhanh càng tốt.

14
- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ được tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường TĐC, người bị ảnh hưởng được hỗ trợ ở
mức cao nhất về hòa nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng
lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân cư địa phương
- Các chủ đầu đặc biệt tư chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài
sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ. Đồng thời có kế hoạch xác định
quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn cản bồi
thường TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp
- Để không ngừng cải tiến sự hộ trợ của ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm, Chính phủ Inđônêsia đã thông qua và thực hiện một số
chính sách bồi thường TĐC bắt buộc. Chính phủ này nêu rõ các mục tiêu và
phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân
hàng khi tham gia đầu tư vào các công trình TĐC.
( Nguồn: )[13]
2.3.1.3. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Hàn Quốc
Hàn Quốc là một đất nước nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là núi cho
nên đất công cộng được coi là một vấn đề quan trọng. Do đó, để sử dụng quốc
thổ nhỏ bé này một cách có hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được
coi như một hình thức pháp luật.
Nói chung, Luật đất đai của Hàn Quốc được dựa trên Luật Quy hoạch đo
thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị,
nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng đề cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật quản lý sử dụng quốc thổ là công bố
công khai rõ ràng về đất đai. Đây có nghĩa là tách riêng hai phần QSH và quyền
sử dụng đất (QSDĐ) để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã
hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy

QSDĐ nhiều hơn QSH đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất,
hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công
cộng được áp dụng theo luật pháp và các tính cách quy chế như thế này được
xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã đạt

15
được theo thủ tục thương lượng của pháp luật được lập vào năm 1962. hai là
“sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp được lập vào
naem 1975. tuy nhiên, dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật
“đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “sung công đất”
được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì lặp đi lặp lại và đôi
khi bị trùng hợp cho nên người thời gian có thể kéo dài và chi phí bồi thường
sẽ tăng lên.
Đặc trưng của luật bồi thường: thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc
theo luật mới thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:
Thứ nhất: định giá theo quy định tức là tiền đền bù đất đai sẽ được
giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất
phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành đánh giá
đất hưn 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm
tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá
quy định cho việc bồi thường.
Thứ hai: pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
QSH đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp
nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: biện phấp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế dộ này được
nhà nược hỗ trợ tích cực về mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con
người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công

trình công cộng cần thiết của nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả, loi
cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo
luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 nguòi
sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú mới hoặc hỗ trợ
30% trị giá của toà nhà đó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở
thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp
nhân, các đối tác kinh doanh, nông nghiệp gia cầm thì có chính sách mang
tính chất ân huệ, thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các
cửa hàng hoặc các khu kinh doanh.

16
Luật bồi thương của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên
đối với đất đai, BĐS và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp,
khoáng sản… để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế dộ luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì dược xem như gây
hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả. Thực chất
biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc người ở thuê phản đối và
chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có
sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả.
Quy trình bồi thường, GPMB quy định rất cụ thể và nghiêm ngặt.
- trước khi cưỡng chế cơ quan nhà nước có thẩm quyền gửi 03 lá thư
cảnh cáo tới người bị cưỡng chế giải toả, thông báo cho chính quyền địa
phương. Đồng thời ngừng cung cấp điện và nước, nếu có chi phí phất sinh
người bị di dời (không chấp hành) phải chịu;
- Tiền bồi thường không tăng lên nhưng có thể thêm các hỗ trợ khác;
- Phải được cơ quan nhà nước cho phép mới được cưỡng chế;
- Tại Hàn Quốc có từ 20 đến 30 công ty giám định giá, mỗi công ty đều
có chi nhánh, đại lý trên toàn quốc. Khi định giá 1 khu đất phải giao cho 2

công ty thực hiện (1 công ty của Nhà nước, còn lại là của tư nhân), lấy giá
bình quân làm giá bồi thường. Cho người bị thu hồi đất dược chỉ định công ty
định giá thứ 3.
(Nguồn: )[13]
2.3.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số địa phương trên
cả nước
2.3.2.1. Công tác bồi thường GPMB của tỉnh Hà Nam
Tỉnh Hà Nam được tái lập năm 1997, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ
việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan và phát triển kinh tế - xã hội là rất
cần thiết. Tỉnh ủy, UBND tỉnh đặc biệt quan tâm đến công tác thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng (GPMB). Để chỉ đạo thực hiện tốt công tác này,
Tỉnh ủy đã ban hành Chỉ thị số 08-CT/TU về tăng cường sự lãnh đạo của các
cấp ủy đảng đối với công tác GPMB các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn
tỉnh nhằm chấn chỉnh, đưa công tác bồi thường GPMB trên địa bàn tỉnh đi
vào nề nếp, đúng quy định.

17
Tại mỗi thời điểm thu hồi đất, căn cứ vào Luật Đất đai và các văn bản
pháp quy của nhà nước, UBND tỉnh đã ban hành các quy định về trình tự, thủ
tục thực hiện GPMB; về thu hồi, giao đất; cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi nhà nước thu hồi đất; về giá đất; về đơn giá bồi thường cây trồng, vật
nuôi, tài sản, vật kiến trúc trên đất; về xử lý vi phạm, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất làm cơ sở cho việc bồi thường đúng chính sách, pháp luật,
bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Từ khi tái lập tỉnh đến nay, tỉnh Hà Nam đã thu hồi đất và GPMB 1.643
dự án với tổng diện tích 6.199,2 ha để phục vụ đầu tư các dự án quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Từ 01/7/2004
đến nay, tổng dự án thu hồi đất phải thực hiện việc bồi thường GPMB là 983
dự án với tổng diện tích 5.263,5 ha. Tỉnh ủy, UBND tỉnh luôn quan tâm chỉ
đạo các cấp, các ngành, các đoàn thể có liên quan tập trung tuyên truyền, phổ

biến chính sách pháp luật, đặc biệt là chính sách bồi thường, hỗ trợ dưới nhiều
hình thức khác nhau. Các cơ chế chính sách về đất đai, bồi thường, hỗ trợ
theo quy định của nhà nước được UBND tỉnh vận dụng, quy định hợp lý, phù
hợp với thực tế tại địa phương, được đông đảo người dân đồng tình, ủng hộ và
chấp hành. Tuy nhiên ðến nay vẫn còn một số dự án đang triển khai công tác
bồi thường GPMB hoặc chưa hoàn thành dứt điểm GPMB do một số nơi cấp
ủy đảng, chính quyền chưa quan tâm, chú trọng đến công tác này, coi đây là
việc của các cơ quan chuyên môn và của chủ đầu tư; cán bộ chính quyền luôn
thay đổi, trong đó có cả cán bộ chuyên môn về công tác quản lý đất đai; việc
xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư ở một số nơi thực hiện
chưa nghiêm túc; chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư luôn thay đổi
qua các năm; nhận thức về Luật Đất đai và các chính sách bồi thường, hỗ trợ
tái định cư của người dân còn hạn chế.
Ðể tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác GPMB, thúc đẩy tiến
độ các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, tỉnh Hà Nam quyết tâm thực hiện
một số giải pháp: Tuyên truyền, phổ biến sâu rộng đến cán bộ, đảng viên và
nhân dân về Luật Đất đai, cơ chế, chính sách trong việc thu hồi đất, bồi
thường GPMB; đổi mới, cải cách thủ tục hành chính, rà soát, kiểm tra, sửa đổi
các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành để phù hợp với quy định của