Tăng cường quản trị TSBĐ đối với các khoản cho vay tại Chi nhánh ngân hàng công thương Ba Đình

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hệ thống ngân hàng thương mại Việt
Nam đã có những bước phát triển vượt bậc, lớn mạnh về mọi mặt, cả về quy mô và
chất lượng. Tuy nhiên trong môi trường kinh tế luôn thay đổi thì hoạt động của ngân
hàng cũng gặp phải không ít rủi ro, đặc biệt là rủi ro trong hoạt động tín dụng. Do đó
các ngân hàng thương mại luôn phải quan tâm đến việc quản lý hoạt động này. Việc
đảm bảo cho khoản vay đã trở thành yếu tố quan trọng trong việc xét duyệt cho vay
của các ngân hàng thương mại. Tuy vậy, không phải ngân hàng nào cũng đặt cho
mình những yêu cầu cụ thể, đầy đủ, chặt chẽ về quy trình bảo đảm cho vay, đặc biệt
là công tác quản trị TSBĐ.
Ngân hàng Công thương Ba Đình là một trong những chi nhánh hoạt động có
hiệu quả nhất trong hệ thống ngân hàng công thương. Trong nhiều năm qua hoạt
động của ngân hàng Công thương Ba Đình luôn bám sát định hướng kinh doanh của
toàn hệ thống và từng bước nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng. Qua quá trình
thực tập tại ngân hàng Công thương Ba Đình, em đã học hỏi nhiều về hoạt động tại
ngân hàng nói chung và công tác cho vaycó bảo đảm nói riêng. Tại đây công tác quản
trị TSBĐ trong cho vay được quan tâm và đang từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên
thực tế công tác quản trị TSBĐ có rất nhiều vấn đề, phụ thuộc vào cả yếu tố chủ quan
của ngân hàng và các yếu tố khách quan khác do đó để thực hiện được tốt thì không
hề đơn giản. Nền kinh tế càng phát triển, thị trường tài chính càng sôi động thì những
rủi ro lại càng dễ xảy đến với ngân hàng do đó công tác cho vay có TSBĐ và quản trị
TSBĐ ngày càng thể hiện rõ vai trò của mình Nhận định được điều đó nên em đã
chọ đề tài “ Tăng cường quản trị TSBĐ đối với các khoản cho vay tại Chi nhánh
ngân hàng công thương Ba Đình ”
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương I. Quản trị TSBĐ trong cho vay tại ngân hàng thương mại
1.1. Tổng quan về quản trị TSBĐ trong cho vay
1.1.1. TSBĐ trong cho vay
1.1.1.1. Khái niệm

Tài sản bảo đảm ( TSBĐ ) tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo
lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Những tài sản này bao gồm : tài sản thuộc
quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài
sản thuộc quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp
nhà nước; tài sản được hình thành từ vốn vay.
1.1.1.2. Điều kiện để trở thành TSBĐ
Khi khách hàng mang đến ngân hàng một tài sản để làm bảo đảm, tài sản đó
phải thoả mãn đủ các điều kiện như sau:
- TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay
theo quy định sau:
a)Đối với quyền sử dụng đất:
+ Phải thuộc quyền sử dụng của bên bảo đảm và được thế chấp theo quy định
của pháp luật về đất đai. Tại thời điểm nhận bảo dảm , vị trí của đát không nằm trong
vùng quy hoạch, giải tỏa. Quyền sử dụng đất không bị kê bien để bảo đảm thi hành
án.
+ NHCV chỉ nhận thế chấp khi:
 Đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất: i) Bên bảo đảm thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên bảo đảm không được phép
chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; hoặc
ii) Có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính; hoặc iii) Có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà bên bảo đảm được chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Đối với đất nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất: Bên bảo đảm có
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành;
 Đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất: Bên bảo dảm
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

 Đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật : Bên bảo đảm có quyết định giao đất.
b)Đối với tài sản khác, phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.Trường hợp
tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bảo đảm phải có
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản TSBĐ
- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các
giao dịch khác. Trong trường hợp cán bộ tín dụng không chắc chắn về tài sản có
được phép giao dich hay không thì cần yêu cầu khách hàng vay trình các giấy tờ
chứng mình rằng tài sản được phép giao dịch và yêu cầu khách hàng vay viết cam kết
chịu trách nhiệm về TSBĐ này.
- Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến độ khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công
nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản.
Ngoài ra đối với TSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh
doanh: phải là hàng hóa thông dụng, dễ bảo quản, ít chịu tác động của các yếu tố
thiên nhiên môi trường làm ảnh hưởng tới chất lượng và giá trị của hàng hóa; có giá
cả, giá trị ổn định và dễ tiêu thụ; NHCT phải quản lý, giám sát được hàng hóa.
- Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại thời
điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng bảo đảm, bên
bảo đảm phải cam kết với NHCV về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh
chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Tài sản phải được bên bảo đảm mua bảo hiểm trong suốt thời hạn bảo
đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay (bao gồm nợ
gốc, lãi trong hạn, lãi phạt quá hạn, phí nếu có) trong trường hợp sau:
a) Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
b) Tài sản dễ bị cháy, nổ, mất mát, hư hỏng;
c) Tài sản mà NHCV thấy cần thiết phải mua bảo hiểm.
- Đối với tài sản của Công ty Nhà Nước mà cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền đã có quyết định khoán kinh doanh hoặc cho thuê thì việc cầm cố, thế chấp tài
sản phải được cơ quan ra quyết định kinh doanh hoặc cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Tổng công ty Nhà nước được cầm cố, thế chấp tài sản thuộc quyền quản lý
trực tiếp của mình theo quy định hiện hành; không được cầm cố, thế chấp tài sản đã
giao cho câc đơn vị thành viên là Công ty hạch toán độc lập, đơn vị sự nghiệp, công
ty TNHH nhà nước . Quy định này cũng áp dụng đối với tài sản doanh nghiệp hoạt
động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con.
1.1.1.3. Phân loại TSBĐ
- Phân loại theo tính chất an toàn
Theo tính chất an toàn của tài sản đảm bảo, các ngân hàng chia TSĐB thành
hai loại:
+ Loại 1: các tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng lâu dài của khách hàng của
ngân hàng. Các tài sản này không hình thành từ khoản tín dụng của ngân hàng. TSĐB
loại 1 có thể có giá trị lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị của khoản tín dụng tuỳ
thuộc vào dự đoán của ngân hàng về rủi ro. TSĐB đảm bảo được an toàn cho ngân
hàng nhưng lại gây khó khăn trong việc định giá, bảo quản. Điều này khiến ảnh
hưởng đến thời gian và chi phí phân tích tín dụng.
+ Loại 2: các tài sản được hình thành từ nguồn tài trợ của ngân hàng. Tuy
nhiên khi người vay không có khả năng trả nợ thì phần lớn các tài sản này cũng đều
bị giảm giá, khó bán. Do đó TSĐB loại 2 không đảm bảo cho ngân hàng thu được cả
gốc và lãi. TSĐB loại 2 thường áp fụng cho khách hàng mà TSĐB loại 1 có ít hoặc
không thể trở thành TSĐB cho ngân hàng.
- Phân loại theo hình thức vật chất
Theo hình thức vật chẩt, ta có thể chia làm các loại sau:
+ Hàng hoá: đảm bảo bằng hàng hoá như nguyên vật liệu, sảm phẩm…Đây là
hình thức rất thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng nếu có kho bãi riêng , hoặc cso
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phương thức bảo quản thích hợp. Những nhân tố tác động đến việc chấp nhận hàng
hoá làm đảm bảo:

 Khả năng kiểm soát hàng hoá đảm bảo. Ngân hàng phải nắm giữ hàng hoặc
giấy tờ lưu kho
 Tính thị trường của hàng hoá đảm bảo. Ngân hàng quan tâm đến tính ổn
định giá trị thị trường của TSĐB : Hàng hoá phải dễ bán và bán giá tương đối ổn
định.
 Khả năng bảo quản, định giá TSĐB . Ngân hàng thường chỉ chấp nhân
hàng hoá ít chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường.
 Hàng hoá phải được bảo hiểm. Bảo hiểm sẽ tránh cho ngân hàng những tốn
thất khi hàng bị cháy nổ, trộm cướp…
+ Tài sản cố định: nhà máy, trang thiết bị sản xuất và phương tiện vận
chuyển, cây con, quyền sử dụng đất, rừng…Những nhân tố tác động tới việc chấp
nhận tài sản cố định làm TSĐB:
 Quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền thuê lâu dài. Ngân hàng quân tâm đến
quyền sử dụng, sở hữu tài sản , khả năng chuyển nhượng của tài sản; quan tâm đến
tranh chấp, di chúc…các quy định pháp luật đối với TSĐB
 Tính thị trường của TSĐB. Tài sản cố định thường có khấu hao và thay đổi
giá trị lớn qua một thời gian sử dụng. Khi đó nó sẽ không còn giá trị như ban đầu. Vì
vậy, ngân hàng phải nghiên cứu kỹ tính chất từng loại tài sản để đưa ra tỷ lệ tài trợ
hợp lý, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng, vừa đáp ứng yêu cầu vốn của khách
hàng.
 Bảo hiểm: Ngân hàng yêu cầu khách hàng phải mua bảo hiểm đối với tài
sản cố định làm đảm bảo cho khoản tài trợ.
+ Hợp đồng chi trả của người thứ ba: Đây là cam kết của người thứ ba về
việc sẽ thanh toán số tiền trong thời hạn nhất định với những điều kiện cụ thể cho
khách hàng. Hợp đồng này trở thành đảm bảo cho khách hàng để nhận tài trợ của
ngân hàng. Các nhân tố ảnh hưởng:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Khả năng chi trả của người thứ ba. Giờ công việc phân tích, thẩm định
khách hàng sẽ là phân tích, thẩm định tài chính của người thứ ba. Vì giờ họ là người

đảm bảo cho khoản tài trợ có được chi trả hay không.
 Khả năng thực hiện hợp đồng với người thứ ba của khách hàng. Nếu
khách hàng có thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng với người thứ ba thì
mới đảm bảo việc người thứ ba chi trả theo hợp đồng mà khách hàng đưa ra làm
TSĐB.
 Các cam kết có khả năng chuyển nhượng. Nếu khách hàng đã chuyển
nhượng cam kết cho người khác thì ngân hàng rất khó thu hồi nợ, vì vậy ngân hàng
phải xem xét khả năng chuyển nhượng của các cam kết
+ Chứng khoán: Các chứng khoán là TSĐB có giá trị nhưng cũng chứa đựng
nhiều rủi ro. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng chứng khoán làm đảm bảo:
 Tính an toàn của chứng khoán. Ngân hàng quan tâm đến tình hình tài
chính, uy tín của các tổ chức sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán của Chính phủ,
các tổ chức tài chính lớn, hoặc các công ty lớn thường dễ được ngân hàng chấp nhân
đảm bảo và tài trợ với tỷ lệ cao. Ngân hàng không chấp nhận đảm bảo bằng chứng
khoán của chính khách hàng.
 Tính thị trường ( tính thanh khoản). Các chứng khoán thường xuyên trao
đổi trên thị trường được ngân hàng ưu tiên nhận làm đảm bảo so với các chứng khoán
ít trao đổi.
+ Đảm bảo bằng bảo lãnh của người thứ ba: Người thứ ba cam kết thực hiện
các nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thay cho khách hàng khi khách hàng không
thực hiện được . Đối với người bảo lãnh có uy tín, ngân hàng chấp nhận bảo lãnh
không cần TSĐB , còn vơi người bảo lãnh chưa có uy tín, ngân hàng đòi hỏi phải có
TSĐB cho bảo lãnh đó. Các nhân tố ảnh hưởng:
 Uy tín người bảo lãnh.
 TSĐB của người bảo lãnh.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Số dư bù: Ngân hàng có thể yêu cầu khách hàng đảm bảo khoản tín dụng
bằng tiền gửi ký quỹ. Khách hàng không được sử dụng tài khoản này cho đến khi đã
trả hết nợ cho ngân hàng. Đảm bảo bằng tiền gửi thủ tục đơn giản và phần lớn là có

giá trị nhỏ hơn khoản vay.
1.1.1.4. Đặc điểm của mỗi loại TSBĐ
Tài sản mà ngân hàng nhận làm TSBĐ khá đa dạng, tìm hiểu đặc điểm của
chúng để có thể thực hiện tốt công tác quản trị TSBĐ.
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng. Những tài sản này sẽ được ngân hàng cầm cố nếu ngân hàng có kho bãi để
tự bảo quản và thường là TSBĐ cho các khoản vay ngắn hạn. Đây là loại tài sản khó
lưu động, biến chất, lạc hậu nhanh. Giá của những tài sản này có thể tham khảo khá
dễ dàng do nó được trao đổi mua bán thường xuyên. Đặc tính của những tài sản này
là khao mòn hữu hình khá lớn do vậy giá trị của nó giảm sút dễ dàng. Cần thường
xuyên kiểm tra lại giá trị của TSBĐ để có điểu chỉnh kịp thời.
- Kim loại quý, đá quý những tài sản này có giá trị lớn và tương đối ổn định
do vậy ngân hàng có thể yên tâm khi nhận những tài sản này làm TSBĐ. Giá của tài
sản được công bố rộng rãi trên thị trường và có khả năng chuyển thành tiền mặt
nhanh chóng.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt; tương đối ổn định, dễ cất giữ.
- Số dư trên tài khoản tiền gửi tại các tổ chức tín dụng, trái phiếu, kỳ phiếu,
chứng chỉ tiền gửi. sổ tiết kiệm được phát hành bởi các tổ chức tín dụng, tổ chức tài
chính, cơ quan quản lý ngân sách Nhà Nước thuộc danh mục do NHCT thông báo
trong từng thời quản lý; ngân hàng nhận tài sản này làm TSBĐ sẽ không có lợi cho
doanh nghiệp, ảnh hưởng đến việc sử dụng vốn của doanh nghiệp.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất ở, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; giá trị của những tài
sản này căn cứ vào giá trị của quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất thuê/thuê lại mà pháp luật về đất
đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Đây là loại tài
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sản gặp khó khăn nhất trong việc định giá. Giá trị của nó được xác định dựa trên rất
nhiều yếu tố như vị trí địa lý, hình dạng của đất, đất canh tác hay đất được phép xây

dựng, nhu cầu về đất tại thời điểm định giá và trong tương lai... Do vậy khi xác định
giá trị của đất cán bộ tín dụng phải căn cứ trên tất cả các yếu tố. Thông thường quyền
sử dụng đất được dùng là TSBĐ cho các khoản vay có hạn mức lớn và thời gian dài,
do đó giá trị của nó có thể thay đổi rất nhiều từ khi khách hàng xin vay vốn đến khi
hết hạn khoản vay. Việc thường xuyên định giá lại đối với TSBĐ loại này là vô cùng
cần thiết.
- Tầu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải việt Nam; tầu bay theo quy
định của luật Hàng không dân dụng Việt nam trong trường hợp được thế chấp. Do
thế chấp nên khách hàng vay vẫn có thể sử dụng tài sản do đó tài sản sẽ bị hao mòn
nhanh hơn, đặc biệt là hao mòn thân tàu với tàu biển và thiết bị với máy bay, những
tài sản này lại khá khó kiểm tra chất lượng nếu không có chuyên môn về nó. Cán bộ
tín dụng cần chú ý điều này để có biện pháp thẩm định lại hợp lý.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TSBĐ cũng thuộc TSBĐ nếu các
bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Trường hợp tài sản cầm cố, thế chấp, được bảo hiểm thì quyền nhận số tiền
bảo hiểm là một bộ phận không tách rời của tài sản cầm cố, thế chấp đó.
1.1.2. Quản trị TSBĐ
1.1.2.1. Khái niệm
Với một môi trường kinh tế luôn thay đổi thì việc xảy ra rủi ro cho khách hàng
cũng như cho ngân hàng là rất khó tránh khỏi, vì vậy cho vay có TSBĐ là điều kiện
khá tiên quyết của ngân hàng thương mại đối với khách hàng, do đó công tác quản trị
TSBĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng.
Quản trị TSBĐ là việc ngân hàng đề ra các biện pháp và nghiệp vụ nhằm
từng bước hoàn thiện các cơ chế chính sách của toàn hệ thống ngân hàngvề bảo đảm
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tiền vay. Quản trị danh mục TSBĐ là một mắt xích quan trọng trong qyu trình cho

vay có TSBĐ bao gồm các khâu từ việc quản lý, đánh giá, phân loại, dự báo, cảnh
báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn, xét ưu tiên nhận làm TSBĐ,
định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ để điều chỉnh mức độ cho vay hoặc yêu cầu khách
hàng bổ sung TSBĐ, quản lý, lưu giữ TSBĐ và những giấy tờ có liên quan cũng như
việc xử lý bán, khai thác các TSBĐcủa những khoản nợ tồn đọng.
1.1.2.2. Vai trò của quản trị TSBĐ
a. Bảo đảm an toàn trong cho vay
- Hoạt động của ngân hàng thương mại.
+ Huy động vốn: Huy động vốn của NHTM thực chất là việc nhận tiền gửi
của các tổ chức, cá nhân hay các tổ chức tín dụng khác dưới hình thức tiền gửi không
kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm và các loại tiền gửi
khác, NHTM còn có thể huy động vốn bằng cách phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái
phiếu và các giây tờ có giá khác theo quy định của pháp luật để huy động vốn của các
tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Huy động vốn của các NHTM cũng có thể được thực hiện bằng cách các
NHTM đi vay vốn lẫn nhau, vay vốn các tổ chức tín dụng nước ngoài hoặc vay vốn
của NHNN dưới hình thức tái cấp vốn.
+ Hoạt động sử dụng vốn vay. Bên cạnh nghiệp vụ dự trữ tiền mặt nhằm duy
trì khả năng thanh khoản cũng như tránh những rủi ro khác do rút vốn của khách
hàng thì Ngân hàng tiến hành các hoạt động tín dụng và đầu tư (tín dụng và đầu tư
cũng thuộc loại hình sử dụng vốn vay của các NHTM ). Tín dụng là hoạt động truyền
thống và luôn giữ vai trò trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, trong đó thu
nhập chủ yếu của Ngân hàng là lãi tín dụng. Đồng thời, các Ngân hàng cũng luôn tìm
cách sử dụng tối đa các nguồn vốn đã huy động được thông qua hoạt động đầu tư
như : kinh doanh ngoại tệ, kinh doanh chứng khoán, đầu tư vốn trực tiếp hoặc góp
vốn liên doanh vào các doanh nghiệp...
Hoạt động sử dụng vốn của các NHTM cũng rất đa dạng về hình thức. Theo
quy định của Luật các tổ chức tín dụng Việt Nam thì các NHTM được phép cấp tín
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và
giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định
của NHNN. Ngoài ra các NHTM còn có thể sử dụng vốn vào việc mua cổ phần của
doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng khác-bằng vốn điều lệ và dự trữ. NHTM sử
dụng vốn chủ yếu vào việc cho vay và kiếm lời qua sự chênh lệch lãi suất tiền gửi và
tiền vay. Đây là hoạt động cơ bản của một NHTM.
+ Các hoạt động khác
Khi thực hiện vai trò trung gian trung chuyển vốn giữa người có vốn và người
cần vốn, các NHTM đã tự tạo ra các công cụ tài chính làm phương tiện thanh toán. Vì
thế, ngoài hoạt động huy động vốn và sử dụng vốn, các NHTM còn thực hiện các
hoạt động thanh toán, các dịch vụ thanh toán trong và ngoài nước, dịch vụ thu hộ và
chi hộ, thu phát tiền mặt cho khách hàng. Ngoài ra còn thực hiện các hoạt động quản
lý ngân quỹ, hoạt động bảo lãnh, tư vấn, hoạt động uỷ thác, làm đại lý và các dịch vụ
khác liên quan đến hoạt động ngân hàng. Các hoạt động này có độ rủi ro thấp hơn
hoạt động tín dụng và đầu tư trong khi vẫn đem lại được nguồn thu lớn, góp phần mở
rộng tạo lập nguồn vốn kinh doanh giúp Ngân hàng phát triển toàn diện, đa dạng hoá
hoạt động kinh doanh của mình.
- Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
+ Đặc điểm của hoạt động cho vay
 Nếu như hoạt động nhận tiền gửi được coi là hoạt động quan trọng nhất
trong việc huy động vốn cho ngân hàng thì hoạt động cho vay là hoạt động đầu tư
quan trọng của ngân hàng. Vì đây là hoạt động chiếm 70% tỷ trọng tài sản của ngân
hàng và đem lại thu nhập chính cho ngân hàng. Khi ngân hàng tài trợ cho khách hàng
vay thì sau thời hạn nhất định khách hàng phải trả cho ngân hàng đầy đử gốc và lãi.
Khoản lãi này sẽ được dùng để chi trả cho lãi huy động tiền gửi, chi phí cho việc duy
trì hoạt động của ngân hàng, phần còn lại sẽ là lợi nhuận ròng của ngân hàng. Một
ngân hàng có hoạt động tín dụng hiệu quả chắc chắn sẽ là một ngân hàng vững mạnh
và phát triển. Vì vai trò quan trọng của hoạt động tín dụng mà công tác bảo đảm an
toàn tín dụng luôn là vấn đề được các nhà quản lý tài chính quan tâm hàng đầu.
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Đặc điểm thứ hai của hoạt động cho vay cũng là nguyên nhân vì sao công
tác quản trị rủi ro được quan tâm nhiều, đó là tính rủi ro. Dù thị trường tài chính mà
ngân hàng tham gia là thị trường phát triển hay kém phát triển thì vẫn luôn có những
biến động. Những biến động này có thể ảnh hưởng đến ngân hàng một cách trực tiếp,
hoặc gián tiếp thông qua việc tác động đến khách hàng vay của ngân hàng. Khách
hàng của ngân hàng khi ký hợp đồng tín dụng luôn mong muốn hoạt động kinh doanh
của họ sẽ hiệu quả mang lại lơi nhuận đủ để trả gốc và lãi của khoản vay cho ngân
hàng, tuy nhiên doanh nghiệp cũng có thể gặp những rủi ro khách quan hoặc chủ
quan và doanh nghiệp không thể trả được nợ cho ngân hàng.
+ Phân loại cho vay
 Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung và
dài hạn
∼ Cho vay ngắn hạn hay còn gọi là cho vay vốn lưu động là các khoản vay
có thời hạn dưới 12 tháng. Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc sự trữ hàng hoá,
các khoản phải thu, chi phí sản xuất....
∼ Cho vay trung và dài hạn hay còn gọi là cho vay vốn cố định là các khoản
vay có thời hạn từ 1năm trở lên. Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ trên 1 năm
đến 5 năm. Thường là để tài trợ cho việc mua sắm các phương tiện vận tải, một số
cây trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mòn. Cho vay dài hạn có thời hạn từ 5
đến 10 năm hoặc dài hơn tuỳ từng dự án và quyết định của ngân hàng. Cho vay dài
hạn thường tài trợ cho các công trình xây dựng như nhà, sân bay, cầu đường, máy
móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu và có thời gian thực hiện dự án
dài. Các khoản nợ trung hạn và dài hạn chủ yếu được hoàn trả từ lợi nhuận và khấu
hao tài sản hình thành từ vốn vay. Phân loại cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan
trọng đối với ngân hàng thương mại vì thời hạn liên quan mật thiết đến tính an toàn
và sinh lợi của khoản cho vay.
 Phân loại cho vay theo mục đích:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

∼ Cho vay bất động sản: Đây là hình thức cho vay được bảo đảm bằng bất
động sản, bao gồm: cho vay ngắn hạn cho xây dựng và mở rộng đất đai, cho vay dài
hạn để mua đất đai, nhà cửa...
∼ Cho vay công thương nghiệp: Đây là hình thức cho vay các doanh nghiệp
để trang trải các chi phí như mua nguyên vật liệu, trả thuế, và chi trả lương.
∼ Cho vay nông nghiệp: Đây là hình thức cho vay các hoạt động nông nghiệp
nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn nuôi gia súc.
∼ Cho vay tiêu dùng: Đây là hình thức cho vay để mua sắm hàng hoá tiêu
dùng: cho vay mua xe, mua nhà, cho vay du học….
∼ Cho vay khác: bao gồm các hình thức cho vay như cho vay kinh doanh
chứng khoán...
 Phân loại căn cứ vào khách hàng vay vốn
∼ Cho vay cá nhân: Đây là hình thức cho vay các cá nhân để mua sắm hàng
hoá tiêu dùng đắt tiền như xe hơi, nhà, trang thiết bị trong nhà.
∼ Cho vay các tổ chức tài chính: Đây là hình thức cho vay cho các ngân hàng,
công ty bảo hiểm, công ty tài chính và các tổ chức tài chính khác.
Có rất nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại các hình thức cho vay, bởi hoạt
động cho vay là hoạt động cơ bản cũng khá phong phú và đa dạng của NHTM trong
sử dụng vốn. Hoạt động cho vay có hiệu quả giúp cho NHTM có điều kiện bảo toàn
và tích luỹ vốn, giúp cho uy tín của NHTM ngày càng nâng cao trên thị trường.
 Phân loại cho vay theo điều kiện và hình thức bảo đảm
∼ Cho vay không có bảo đảm: Là việc cho vay không có tài sản cầm cố thế
chấp hay có bảo lãnh của người thứ 3. Cho vay hoàn toàn dựa trên uy tín của khách
hàng.
∼ Tín dụng có bảo đảm: Là hình thức cho vay mà khách hàng muốn vay buộc
phải có tài sản cầm cố, thế chấp hay có bảo lãnh của người thứ 3 và được sự đồng ý
của ngân hàng.
- Bảo đảm an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại
+ Khái niệm an toàn trong cho vay
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Khi tham gia vào quan hệ tín dụng các doanh nghiệp vay vốn và các ngân
hàng đèu phải quán triệt các nguyên tắc tín dụng. Một trong những nguyên tắc đó là
phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay. Tuy nhiên, khả năng người vay
không trả được nợ hoặc không trả đầy đủ, đúng hạn luôn là rủi ro tiềm ẩn đối với các
ngân hàng thương mại. Do vậy, an toàn trong cho vay là việc ngân hàng cho vay ra
và thu hồi đủ cả gốc và lãi đúng hạn.
+ Sự cần thiết của bảo đảm an toàn trong cho vay.
 Ngay những ngân hàng lớn và có khả năng tài chính tốt thì vẫn có thể gặp
rủi ro do những biến động của nền kinh tế. Thời kỳ 1929 - 1933, nền kinh tế nhiều
nước khủng hoảng dẫn đến trong 4 năm liên tục (1930 - 1933 ) làn sóng phá sản ngân
hàng tràn từ Áo, Đức, Anh sang Mỹ. Riêng ở Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt
động, gây ra sự mất mát cho người gửi tiền, cho cổ đông và các chủ nợ đến 2,5 tỷ
USD và dẫn đến thắt chặt cung tiền tệ. Thời kỳ từ giữa năm 1970 đến những năm
1980 chứng kiến sự sụp đổ của những ngân hàng lớn. Năm 1974 chứng kiến sự thất
bại của ngân hàng Bankhaus Herstatt của Đức, ngân hàng Quốc gia Franklin của Mỹ.
Trong nhiều trường hợp ngân hàng bị ảnh hưởng gián tiếp, gặp phải những rủi ro từ
phía khách hàng của mình là các doanh nghiệp. Các khách hàng của ngân hàng cũng
hoạt động, kinh doanh trên thị trường, cũng như ngân hàng họ có thể gặp phải những
rủi ro. Ở CHLB Đức, trong những năm kinh tế bị khủng hoảng có 3930 doanh nghiệp
tuyên bố phá sản, còn trong những năm kinh tế không bị lâm vào tình trạng khủng
hoảng (1981 ) có tới 11,590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ nợ lên tới
15 tỷ Mác. Kết quả của sự phá sản này là nền kinh tế, cụ thể là các ngân hàng là chủ
nợ đã bị ảnh hưởng vô cùng lớn. Điều này cho thấy rằng dù là ngân hàng nào trong
thời kỳ nào cũng cần có những biện pháp để bảo đảm an toàn cho hoạt động của ngân
hàng mình tránh những rủi ro riêng và những rủi ro lan truyền.
 Hoạt động tín dụng là hoạt động rất quan trọng với ngân hàng và như đã
trình bày ở trên, một ngân hàng không thể ổn định nếu như tín dụng không lành mạnh
và an toàn. Đối với những ngân hàng nhở, một khoản tín dụng xấu không có khả
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368
năng thu hồi cũng đã gây cho ngân hàng rất nhiều khó khăn vì thông thường giá trị
của một khoản tín dụng lớn hơn rất nhiều so với khoản lãi mà ngân hàng thu được.
Khi ngân hàng không thu lại được số tiền cho vay đã bỏ ra thì có nghĩa là phải rất
nhiều lãi từ các khoản cho vay tốt khác mới có thể bù đắp lại được. Việc đó không
chỉ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng mà còn ảnh hưởng lớn đến uy tín của
ngân hàng đó.
 Bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng có thể được thực hiện bằng nhiều
biện pháp. Trước khi cho vay, ngân hàng thẩm định kỹ càng dự án của doanh nghiệp,
quyết định cho vay dựa trên giá trị của TSBĐ.... Trong khi các hoạt động khác rất
khó có thể bảo đảm được an toàn. Ví dụ như rủi ro lãi suất, ngân hàng khó có thể dự
tính được việc lãi suất thay đổi ngoài dự kiến, rủi ro hối đoái là khả năng xảy ra
những tổn thất mà ngân hàng phải chịu khi tỷ giá hối đoái thay đổi vượt qua sự thay
đỏi dự tính, tỷ gía hối đoái thường xuyên giao động; rủi ro thanh khoản thường xảy
ra liên quan đến tâm lý của khách hàng gửi tiền của ngân hàng, điều này thực sự khó
lường trước, để tránh rủi ro thanh khoản ngân hàng luôn phải giữ lại một lượng tiền
nhất định điều này ảnh hưởng đến khả năng thu lời của ngân hàng. Như vậy rủi ro tín
dụng dường như dễ thực hiện hơn và ít tốn kém hơn cho ngân hàng.
+ Các hình thức bảo đảm tiền vay.
Căn cứ vào năng lực tài chính của khách hàng vay, tính khả thi và hiệu quả
của khoản vay cũng như tình hình thức tế. Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng một
hoặc một số biện pháp bảo đảm tiền vay dưới đây.
 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay
Cầm cố tài sản theo định nghĩa của bộ luật dân sự là việc một bên giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của
mình. Việc khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát tài sản của mình cho ngân hàng
trong thời gian cam kết thường là thời gian nhận tài trợ. Ngân hàng yêu cầu cầm cố
trong trường hợp xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ là không an toàn cho ngân
hàn. Thường đó là các tài sản dễ bán, dễ di dời. Biện phá cầm cố thích hợp với những
tài sản mà ngân hàng có thể kiểm soát và bảo quản tương đối chắc chắn, đồng thời

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
việc ngân hàng giữ tài sản không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của người nhận
tài trợ, ví dụ như các chứng khoán, các hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ mạnh, kim
loại quý.
 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
Thế chấp tài sản là việc một bên là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển
giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Khách hàng có thể thế chấp máy móc, thiết bị, tàu
biển, máy bay, bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất. Đảm bảo bằng thế chấp cho
phép khách hàng vay có thể tiếp tục sử dụng các tài sản nhưng quá trình sử dụng sẽ
làm biến dạng, hao mòn tài sản. Điều này ảnh hưởng đến ngân hàng, vì không thể
giám sát tài sản một cách liên tục nên ngân hàng sẽ không thể kịp thời nắm bắt được
các hao mòn của tài sản. Để tránh tình trạng này cần kiểm tra định kỳ các tài sản, ít
nhất là 6 tháng 1 lần.
 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền (ngân hàng ) sẽ thực
hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (khách hàng vay ), nếu khi đến thời hạn mà
bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được
bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.Ngân hàng chỉ chấp nhận
bảo lãnh nếu bên bảo lãnh có uy tín lớn.
 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng dùng chính tài
sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm cho khoản vay của mình. Giá trị tài sản này có
thể được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngân hàng tài trợ bằng
TSBĐ hình thanh từ vốn vay cho các khoản vay có giá trị không lớn lắm. Sau khi cấp
tín dụng, khách hàng sử dụng để mua tài sản và sử dụng tài sản này, do đó tài sản sẽ
bị biến dạng, ngân hàng lại không thể yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản do đó
loại hình cho vay này không có lợi cho ngân hàng.

b. Vai trò của quản trị TSBĐ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Vai trò của TSBĐ
Ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng dựa trên uy tín và năng lực tài chính
của họ. Tuy nhiên nếu chỉ căn cứ vào uy tín của khách hàng thì khoản vay sẽ rất rủi
ro. Truớc khi cho vay, ngân hàng giữ vai trò chủ động nhưng sau khi cho vay người
vay tiền lai có lợi thế vì họ đã sử dụng tiền còn ngân hàng chỉ nắm các giấy nợ. Vì
vậy thông thường các ngân hàng đều yêu cầu khách hàng thế chấp, cầm cố tài sản để
bảo đảm cho khoản vay.
+ Khi khách hàng vay vốn để phục vụ hoạt động kinh doanh thì họ luôn mong
muốn việc kinh doanh đạt hiệu quả tạo ra thu nhập để trả nợ cho ngân hàng và nhận
lại tài sản đã mang đi bảo đảm. Song do chủ quan hay khách quan mà việc kinh
doanh không tạo ra được lợi nhuận gây khó khăn cho việc thanh toán nợ. Vì vậy
TSBĐ là một ràng buộc cho khách hàng.
+ TSBĐ của khách hàng vay bảo đảm cho ngân hàng một khoản thu nhất định
trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Đây là nguồn thanh toán thay thế
hết sức cần thiết mặc dù giá trị của tài sản khi xử lý không bằng giá trị gốc và lãi của
khoản cho vay.
- Vai trò của quản trị TSBĐ
Quản trị TSBĐ là một nội dung quan trọng trong quản trị rủi ro của ngân
hàng vì nó liên quan mật thiết đến hoạt động quan trọng nhất - hoạt động tín dụng.
+ Công tác thẩm định TSBĐ có nhiệm vụ xác định tính hợp pháp, hợp lệ của
TSBĐ, thông qua đó bảo vệ quyền lợi của ngân hàng.
+ Khi khách hàng mang đến ngân hàng một tài sản để yêu cầu bảo đảm cho
khoản vay của mình nếu công tác quản trị không được thực hiện tốt nghĩa là việc xác
định TSBĐ không chính xác sẽ ảnh hưởng đến cả khách hàng và ngân hàng. Nếu
định giá tài sản quá thấp dẫn đến hạn mức cho vay sẽ thấp, nếu hạn mức này không
đáp ứng được nhu cầu của khách hàng họ sẽ có xu hướng tìm đến một ngân hàng
khác. Còn nếu định giá quá cao ngân hàng sẽ không thể thu hồi đầy đủ giá trị của

khoản vay trong trường hợp khách hàng không trả nợ.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ An toàn của tín dụng phụ thuộc vào tính hiệu quả của quản trị TSBĐ. Việc
thẩm định hồ sơ tín dụng của khách hàng, quan tâm đến việc sử dụng vốn và phương
án kinh doanh của khách hàng là rất cần thiết nhưng cũng không thể chỉ chú trọng
việc xem xét hồ sơ mà còn phải quan tâm đến các bảo đảm cho khoản vay. Bởi vì
những rủi ro có thể xảy đến mà khách hàng cũng không thể lường trước được.
1.2. Nội dung của quản trị TSBĐ
Quản trị TSBĐ gồm có thẩm định TSBĐ, định giá TSBĐ, quản lý TSBĐ và
các giấy tờ có liên quan, xử lý TSBĐ. Vì thông thường trong các ngân hàng, TSBĐ là
bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối lớn nên phần này sẽ nghiên cứu kỹ hơn về
TSBĐ là bất động sản.
1.2.1. Thẩm định
Thẩm định TSBĐ là công việc đầu tiên nhưng cũng không kém quan trọng,
bởi nó liên quan mật thiết đến tính pháp lý, liên quan đến hiệu lực của hợp đồng bảo
đảm tài sản cũng như hợp đồng tín dụng giữa khách hàng vay và ngân hàng. Nội
dung của thẩm định làm rõ các vấn đề sau:
- Xác định quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Trước hết
cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem các giấy tờ chứng nhận đã đầy đủ chưa, bao gồm
giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản dùng làm
bảo đảm. Sau đó là tính chính xác của các giấy tờ này. Cần chú ý đến các dấu hiệu
sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý... trong hợp đồng sở hữu tài sản.... Sau đó đối
chiếu với quy định của ngân hàng xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ không
rõ ràng hoặc có những nghi vẫn thì phải xác minh lại tại nơi cấp những giấy tờ đó.
Xác định các đồng sở hữu của tài sản cầm cố, thế chấp cũng rất quan trọng, cần bảo
đảm rằng tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các
giấy tờ có liên quan. Đối với các cá nhân, hộ gia đình, việc xác định đồng sở hữu
phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp. Có những trường
hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu

chung của nhiều người. Điều này là khá khó khăn đối với cán bộ tín dụng, để biết
được chính xác thì cần có hiểu biết về luật dân sự và luật hôn nhân & gia đình.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tài sản được phép giao dich. Ngoài các tài sản được mua bán thông dụng, tự
do trên thị trường, cán bộ tín dụng cần hết sức thận trọng khi xem xét các TSBĐ có
tính chất chuyên dụng quý hiếm. Nếu không chắc chắn về tính hợp pháp trong giao
dịch thì phải yêu cầu khách hàng vay mang đến ngân hàng các văn bản chứng minh là
tài sản được phép giao dịch bình thường. Nếu tài sản quý hiếm được phép giao dịch
thì phải kiểm tra rõ nguồn gốc của loại tài sản này. Đối với các loại tài sản thuộc sở
hữu của khách hàng vay hoặc người bảo lãnh nhưng hiện đang trong thời gian cho
thuê thì ngân hàng cần chú ý đến thời hạn thuê. Tốt nhất ngân hàng chỉ nên chấp
nhận những tài sản có thời hạn thuê ngắn hơn thời hạn tín dụng để thuận lợi cho ngân
hàng trong quá trình xử lý tài sản nếu cần thiết.
- Tài sản hiện không có tranh chấp. Nội dung này hết sức quan trọng và cần
thiết vì nó ảnh hưởng đến việc giải quyết, xử lý tài sản sau này ( trong trường hợp
khách hàng vay không trả được nợ ). Tuy nhiên việc khẳng định rằng tài sản hiện
không có tranh chấp là tương đối phức tạp vì vậy đơn vị ngoài việc xem xét cần yêu
cầu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sản hiện
có không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
- Tài sản dễ chuyển nhượng. Dĩ nhiên ngân hàngkhông mong muốn phải bán
hoặc chuyển nhượng tài sản mà khách hàng cầm cố, thế chấp. Tuy nhiên, trong
trường hợp hết thời hạn vay mà khách hàng vẫn không trả nợ thì ngân hàng buộc phải
xử lý TSBĐ này. Do vậy, TSBĐ phải có tính dễ chuyển nhượng để thuận tiện cho
việc xử lý.
Trong quá trình thẩm định, đặc biệt là thẩm định tài sản là bất động sản cán bộ
tín dụng nhất thiết phải kiểm tra tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm
xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kết cấu, chất lượng của tài sản, xem có
tranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra tại hiện trường có thể
kết hợp gặp gỡ dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ hơn

về tài sản. Kết quả thẩm định phải được thể hiện bằng văn bản trong đó ghi rõ nhận
hay không nhận tài sản làm bảo đảm cho tiền vay.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.2. Định giá TSBĐ
1.2.2.1. Khái niệm định giá TSBĐ
Định giá TSBĐ chính là sự ước tính giá trị thị trường của tài sản được đem
làm TSBĐ tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm. Có
thể hiểu đơn giản là định giá tài sản là việc xác định giá trị tài sản ở trên thị trường tại
thời điểm mà hợp đồng tín dụng được ký. Để mở rộng hoạt động cho vay của mình
ngân hàng phải xem xét hết tất cả các tài sản có thể trở thành TSBĐ, mỗi loại tài sản
có những tính chất khác nhau, quy mô khác nhau do đó không thể áp dụng chính xác
một cách định giá nào cho mọi loại tài sản. Do đó việc định giá TSBĐ phải được các
cán bộ tín dụng có hiểu biết về việc định giá tài sản và có kinh nghiệm thực hiện.
1.2.2.2. Cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để định giá TSBĐ
Khi ký kết hợp đồng tín dụng thì khách hàng và ngân hàng cũng phải ký hợp
đồng thế chấp, cầm cố... TSBĐ. Hợp đồng này cũng là một văn bản có tính chất pháp
lý do đó cũng phải tuân theo những quy định pháp lý nhất định. Do đó việc định giá
TSBĐ cũng phải tuân theo các cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế.
- Cơ sở pháp lý
Cơ sở pháp lý của việc định giá TSBĐ chính là các văn bản pháp luật liên
quan đến TSBĐ, định giá TSBĐ, thẩm định giá.... của Nhà nước, Chính phủ, các bộ,
các ngành, các cơ quan chức năng, Ngân hàng Trung ương... và của chính ngân hàng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Cơ sở kinh tế
+ Việc đinh giá TSBĐ phải căn cứ trên cơ sở giá trị còn lại của TSBĐ
(thường áp dụng đối với các tài sản cố định ). Giá trị còn lại của tài sản được tính
bằng nguyên giá của tài sản trừ đi những hao mòn trong quá trình sử dụng nó. Hao
mòn có thể là hao mòn hữu hình hoặc hao mòn vô hình. Hao mòn hữu hình là những

hao mòn có thể nhận biết bằng mắt thường, bằng cách kiểm tra các tài sản, do tác
động của thời tiết, của quá trình sử dụng mang lại. Còn hao mòn vô hình là do sự tiến
bộ của khoa học kỹ thuật làm cho tài sản trở nên lạc hậu, lỗi thời. Mỗi loại tài sản có
mức độ hao mòn vô hình và hữu hình khác nhau. Nguyên giá của tài sản được tính
bằng tất cả các chi phí của chủ sở hữu để có được tài sản đó. Nguyên giá được tính
dựa trên giá trị sổ sách của đơn vị. Do đó cán bộ tín dụng phải kiểm tra thật kỹ về
tính chính xác của giá trị ghi trên sổ sách này.
+ Giá trị được định giá của một tài sản còn phụ thuộc vào giá trị thị trường
của tài sản đó. Giá trị thị trường có thể được định nghĩa như sau: “ là khoản tiền ước
tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào một thời điểm nhất định, giữa một bên
tình nguyện mua và một bên tình nguyên bán trong một giao dịch phù hợp với khả
năng của mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý trong đó cả bên mua và
bên bán đều đã hành động một cách khôn ngoan, có hiểu biết và không có một sự ép
buộc nào ”. Ngoài ra còn có một cách định nghĩa nữa của giá trị thị trường “giá trị thị
trường là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản, phù hợp với khả năng của
người bán và người mua trong một thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá thịnh
hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về
tài sản, không phải chịu bất cứ một sự kích động quá mức nào ”. Giá trị thị trường thì
chịu tác động của quy luật cung cầu ở thời điểm định giá và khả năng về nhu cầu của
tài sản trong tương lai gần. Việc định giá một tài sản đúng với giá trị của nó là rất
quan trọng đối với cả ngân hàng và khách hàng. Nếu tài sản bị định giá quá thấp thì
ảnh hưởng đến hạn mức cho vay của khách hàng, nếu hạn mức đó không phù hợp với
nhu cầu của mình khách hàng sẽ có xu hướng tìm một ngân hàng khác có thể cho họ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vay với mức cao hơn, như vậy ngân hàng đã mất đi một khách hàng. Nhưng nếu ngân
hàng đinh giá TSBĐ quá cao so với giá trị thực của nó thì sẽ là nguy cơ với ngân
hàng trong trường hợp khách hàng không trả nợ sau này. Tức là khi xử lý tài sản giá
trị thu được sẽ nhỏ hơn nhiều so với giá trị khoản vay, phần chênh lệch này ngân

hàng phải tự chịu.
1.2.2.3. Nguyên tắc định giá
Việc định giá tài sản chịu ảnh hưởng của các nguyên tắc giá trị của tài sản.
- Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị của một tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về
tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, các yếu tố về đặc
điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt của tài sản tạo ra sự khác nhau giữa
cung cầu của các loại tài sản. Có những loại tài sản sự thay đổi cung cầu trong một
thời kỳ không có lớn. Trong khi đó có những loại tài sản mà cung cầu của chúng biến
động liên tục trong những thời gian ngắn. Muốn biết, và dự đoán được cung cầu của
một tài sản trong tương lai thì cần phải nắm rõ những đặc đỉêm về loại tài sản đó.
- Nguyên tắc thay thế:
Khi chủ sở hữu một tài sản muốn thay thế tài sản này bằng một tài sản có tính
năng tương tự thì họ phải bỏ ra một chi phí nhất định, dĩ nhiên chi phí này sẽ lớn hơn
số tiền bán tài sản cũ. Do vậy giá trị của một tài sản còn phải phụ thuộc vào chi phí
mua một tài sản tương tự nó.
- Nguyên tắc thay đổi:
Trong quá trình sử dụng, giá trị của tài sản cũng thay đổi. Sự thay đổi này là
do tài sản có hao mòn. Hao mòn do những yếu tố khách quan, chủ quan tác động vào
tài sản. Bản thân những yếu tố này cũng thay đổi do đó mức độ tác động của các yếu
tố với tài sản là không như nhau và với mỗi loại tài sản cũng khác nhau.
- Nguyên tắc đóng góp và phân phối thu nhập:
Mức độ mỗi tài sản đóng góp vào tổng thu nhập có tác động đến giá trị của tài
sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tài sản. Có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Và
cùng với mức đóng góp đó thì lợi nhuận thu được sẽ phân chia tương ứng. Tổng thu
nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao đông,

quản lý ) và cũng phân phối theo các yếu tố đó, sau khi đã phân phối cho vốn, quản
lý, lao động giá trị còn lại sẽ thể hiện giá trị của đất.
- Nguyên tắc cạnh tranh:
Giá trị của tài sản cũng giống như giá trị của các hàng hoá, dịch vụ khác trên
thị trường, chịu ảnh hưởng của quá trình cạnh tranh lẫn nhau.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:
Giá trị của một tài sản không chỉ xác định bằng giá trị tại thời điểm hiện tại
mà những dự kiến trong tương lai về nhu cầu đối với tài sản, lợi ích dự kiến nhận
được từ quyền sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của nó. Nếu nhu cầu về tài
sản có khả năng tăng lên trong thời gian tới thì giá trị của nó cũng tăng lên. Mặt khác
nếu nhu cầu về tài sản có xu hướng giảm thì giá trị của nó cũng sẽ giảm đi. Nhìn
chung giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với nhu cầu về tài sản đó.
1.2.2.4. Các phương thức định giá TSBĐ
- Phương pháp so sành trực tiếp
+ Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên
thị trường những bất động sản tương tự ): là phương pháp sử dụng giá bán của bất
dộng sản tương tự trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản -
mục tiêu của cuộc định giá (bất động sản chủ thế).
+ Công thức tính giá bất động sản
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh
được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ
thể. Biểu diễn bằng chữ, một mô hình đã nêu có dạng như sau:
AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA (1)
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trong đó:
AP : Là bất động sản chủ thể
S : Giá bán của bất động sản so sánh
BA : Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất

BeA : Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất
GA : Lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
IA : Là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ thời điểm bán đến thời
điểm điều tra
CA : Là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về quy hoặch xây dựng
NA : Là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường
xung quanh
Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm vào hoặc trừ bớt đi một lượng
tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa bất động sản so snhá với bất dộng
sản chủ thế. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp
lại hoặc bằng tỷ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %).
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá tất cả những bất động
sản giao dịch mua, bán trên thị trường. Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới
98% số các bất động sản được tính bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương
pháp này được sử dụng nhiều vì: Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt đối
với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. Kết quả
của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi
người chấp nhận
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động
sản dân dụng ( nhà ở) hoặc đất trống trong khu vực dân cư, các bất động sản thương
mại - dịch vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị
trường. Phương pháp so sánh trực tiếp ít được sử dụng để định giá bất những động
sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở , trường học, bệnh viện va
các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên
không có cơ sở để so sánh.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát,
tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản
so sánh) coá những đặc điẻm tương đối giống bất động sản cần định giá (bất động

sản cần chủ thể), trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những
khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể để ước tính giá trị
của bất động sản chủ thể. Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản được giao dịch
một cách bình thường trên thị trường. Ngoài ra, việc thu nhập thông tin các cuộc
mua, bán bất động sản trên thị trường cần thoả mãn các điều kiện: Các cuộc mua bán
được thu nhập phải gần với thời điểm điều tra, để tránh sự biến động quá lớn của thị
trường. Các cuộc đã mua bán bất động sản phải được thông tin đầy đủ hoặc được
giao bán trên phương tiện thông tin đại chúng, tại các văn phòng tư vấn nhà đất hoặc
từ cộng đồng dân cư.
+ Hạn chế của phương pháp so sánh
 Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những
nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng những phương pháp này không những rất
khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
 Phương pháp này sử dụng những giá bán đã được thực hiện trước đó làm
cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác phương pháp coi thị trường bất động
sản là thị trường tĩnh. Vì vậy, khi thị trường tồn tại những biến động mạnh thì
phương pháp so sánh kém hiệu quả.
- Phương pháp chi phí
+ Khái niệm
Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Là phương pháp dựa trên cơ sở
lý thuyết cho rằng giá trị thi trường của một thửa đất đã được đầu tư vẫn có thể ước
tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
Giá trị khấu hao ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình được
đầu tư do tác động của tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức
năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm
cho giá trị của bất động sản giảm giá.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Công thức tính giá thành bất động sản
GBĐS = GĐ + GCT (4)

Trong đó:
GBĐS: Giá trị bất động sản
GĐ : Là giá trị đất
GCT : Là tổng chi phí xây dựng công trình
Giá trị (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (4) được xác
định theo công thức sau:
GĐ = SĐ x GĐC (5)
Và GCT = SCT x GCTC (6)
Từ công thức (4) (5) (6) ta rút ra công thức tổng quát sau đây:
GBĐS = (SĐ x GĐC) + (SCT x GCTC) (7)
Trong đó:
• SĐ là số mét vuông đất
• GĐC là giá chuẩn cho (1m
2
) đất
• SCT là diện tích sàn sử dụng (m
2
)
• GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m
2
) sàn sử dụng
Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động
sản. Tuy nhiên phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động
sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường
học, nhà thờ, chùa, thánh thất vv... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình
do phải bỏ dỡ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích công cộng khác. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để
xác định bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các
phương pháp định giá khác.
Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp xác địn được đầy đủ và

tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo. Để đảm bảo tính chi phí
chính xác công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hoặc tái tạo ra công trình
thay thế hoặc công trình tái tạo phải được tính đủ, tính đúng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368