Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Mục lục
Trang
Lời nói đầu....................................................................................................3
Nội dung........................................................................................................5
Chơng1. Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động
sản.................................................................................................................5
I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng Bất động sản..........................5
1. Khái niệm thị trờng Bất động sản. .......................................................5
2. Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản..............................................7
2.1. Đặc điểm thị trờng Bất động sản....................................................7
2.2. Vai trò của thị trờng Bất động sản. .............................................8
II. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản..................12
1. Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế. ..............12
1.1. Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế................12
1.2. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế..........................13
2. Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản......................14
2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản. ............................................................................................14
2.2. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản..............15
III. Nội dung, phơng pháp, công cụ quản lí nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản. ...................................................................................................16
1. Nội dung quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản. ...............16
2. Phơng pháp, công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
17
2.1. Các phơng pháp quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản.......17
2.2. Các công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản......20
Chơng II. Thực trạng công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản trong thời gian qua.....................................................................24
I. Thực trạng phát triển thị trờng Bất động sản trong thời gian qua...........24
1. Những kết quả đạt đợc của thị trờng Bất động sản. ...........................24

2. Những tồn tại, yếu kém của thị trờng Bất động sản nớc ta.................25
II. Thực trạng công tác quản lý thị trờng Bất động sản trong thời gian qua.
27
1. Những thành tựu đạt đợc.....................................................................27
2. Những tồn tại, yếu kém.......................................................................28
Chơng III. Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản
lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản................................................31
I. Mục tiêu, phơng hớng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối
với thị trờng Bất động sản. ...................................................................31
1. Mục tiêu..............................................................................................31
2. Phơng hớng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối với thị
trờng Bất động sản..................................................................................31
III. Một số giải pháp cần thực hiện...........................................................32
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1. Về chính sách pháp luật......................................................................32
2. Các chính sách phát triển thị trờng Bất động sản. ..........................32
3. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch.........................................................34
4. Tổ chức đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà....................................................................................................35
5. Xác định cơ quan chịu trách nhiệm trớc chính phủ về quản lý Nhà nớc
đối với thị trờng Bất động sản. .......................................................35
6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho lực lợng quản lý và kinh doanh
Bất động sản............................................................................................36
Kết luận......................................................................................................37
Danh mục tài liệu tham khảo....................................................................38
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời nói đầu
Thị trờng Bất động sản là một trong những thị trờng quan trọng trong

nền kinh tế thị trờng vì nó có liên quan đến một lợng lớn tài sản. Tài sản Bất
động sản thờng chiếm 45-75% sự giàu có của các nớc đang phát triển và
bằng ít nhất 20% GDP của các nớc này. Việc phát triển thị trờng Bất động
sản có tác động đến tăng trởng kinh tế thông qua các kênh chính nh: tạo ra
những kích thích cho đầu t vào đất đai, nhà xởng, ; tạo nên sự chuyển dịch
năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu
t kinh doanh Bất động sản; chuyển Bất động sản thành tài sản chính để phát
triển kinh tế .
Trong những năm vừa qua, thị trờng Bất động sản ở nớc ta đã bớc đầu đ-
ợc hình thành, nhng còn sơ khai, cha đáp ứng đợc yêu cầu xây dựng phát
triển đất nớc. Do vậy phát triển thị trờng này trong thời gian tới là hết sức cần
thiết. Về vấn đề này, nghị quyết Đại hội VIII của Đảng đã xác định: Tổ
chức, quản lý thị trờng Bất động sản. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho
nhân dân Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh
doanh nhà ở theo hớng dẫn và quản lý của Nhà nớc ; Nghị quyết Đại hội
IX của Đảng nhấn mạnh: Hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản,
bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bớc mở cửa
thị trờng Bất động sản cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài
tham gia đầu t; gần đây nhất, nghị quyết Trung ơng 7 Khoá IX đã tiến thêm
một bớc khi xác định: Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt và Chủ
động phát triển vững chắc thị trờng Bất động sản với sự tham gia của nhiều
thành phần kinh tế ; không tách rời thị tr ờng quyền sử dụng đất với các tài
sản gắn liền với đất .
Thực hiện những chủ trơng quan trọng nêu trên của Đảng, trong những
năm qua Nhà nớc đã ban hành, sửa đổi và bổ sung nhiều loại văn bản phát
luật và các pháp quy điều chỉnh những vấn đề cụ thể của thị trờng Bất động
sản, nhằm tạo điều kiện cho thị trờng này hoạt động thông thoáng và có hiệu
quả tuy nhiên cho đến nay, hoạt động quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động
sản còn có nhiều mặt hạn chế nó ảnh hởng xấu đến sự phát triển của thị trờng
vì vậy nhất thiết phải tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất

động sản. Vì vậy, để nghiên cứu vấn đề này, em chọn đề tài: Một số giải
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nớc đối với
thị trờng Bất động sản .
Đề tài này nhằm mục tiêu phân tích, chỉ rõ cơ sở khoa học của việc
quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản, thực trạng công tác quản lý
thị trờng Bất động sản hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp chủ yếu
tăng cờng vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Đề tài nghiên cứu và vận dụng các chính sách của Nhà nớc về vấn đề
đất đai nhà ở và tham khảo các tạp chí địa chính, xây dựng, kinh tế phát triển,
giáo trình chuyên ngành địa chính và kinh doanh Bất động sản, các bài viết
của các nhà nghiên cứu. Đề tài sử dụng các phơng pháp: phơng pháp duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử, phơng pháp phân tích và so sánh, phơng pháp
thống kê.
Nội dung đề tài gồm:
Lời nói đầu
Ch ơng I: Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản.
Ch ơng II: Thực trạng quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Ch ơng III: Một số giải pháp góp phần tăng cờng công tác quản lý Nhà
nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Kết luận.
Đề tài này đợc trình bày dựa trên sự hớng dẫn tận tình của Thầy giáo
TS. Hoàng Cờng và Thạc Sỹ Phạm Lan Hơng đồng thời dựa trên sự tìm tòi
nghiên cứu của bản thân. Trong quá trình nghiên cứu do tầm hiểu biết còn có
nhiều hạn chế, do đó chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nhất
định, vì vậy em mong nhận đợc ý kiến phê bình của các thầy, cô giáo để đề
tài đợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nội dung
Chơng1. Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc
đối với thị trờng Bất động sản.
I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng Bất động
sản.
1. Khái niệm thị trờng Bất động sản.
Trong quá trình phát triển loài ngời đã chia tài sản thành Bất động sản
và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ la mã, theo đó Bất
động sản không chỉ là của cải đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những
gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời gắn liền với đất đai nh các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất
đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu và
chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng đợc xác
định. ở nớc ta, cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề nh vậy, khoản 1, Điều 181,
Bộ luật Dân sự (năm 1995) quy định: Bất động sản là các tài sản không di
dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đặc điểm đúng nhất của các loại Bất động sản là gắn liền với đất và bản
thân đấ là một loại Bất động sản quan trọng nhất. Tuy nhiên, không phải tất
cả các loại Bất động sản đều là Bất động sản hàng hoá và tham gia vào thị tr-
ờng Bất động sản. Muốn trở thành hàng hoá, Bất động sản phải có chủ sở hữu
cụ thể, phải đợc pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. ở n-
ớc ta đất thuộc sở hữu toàn dân và pháp luật không cho phép mua bán đất, mà
chỉ có thị trờng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, do ở nớc ta pháp luật cha quy
định danh mục các Bất động sản cụ thể, nên cha thể xác định rõ ràng các loại
thị trờng Bất động sản. Đến nay, khi nói đến thị trờng Bất động sản, mọi ngời
thờng hiểu đó là thị trờng quyền sử dụng đất và thị trờng nhà ở.Riêng về thị

trờng quyền sử dụng đất có nhiều cách phân loại khác nhau. Thông thờng ng-
ời ta phân chia thị trờng này thành:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Ba cấp thị trờng: Thị trờng cấp I, thị trờng cấp II, thị trờng cấp III. Thị
trờng cấp I là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho
ngời khác; thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế. Thị trờng cấp II là
thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng quyền sử dụng
đất. Trong thị trờng này, cả ngời bán và ngời mua đều không phải là ngời sở
hữu đất đai. Họ chỉ tham gia thị trờng mua bán quyên sử dụng đất. Thị trờng
cấp III là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho
thuê Bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng.
Năm loại thị trờng ứng với năm loại đất, cụ thể là có năm loại thị tr-
ờng sau đây: Thị trờng quyền sử dụng đất nông nghiệp; thị trờng quyền sử
dụng đất lâm nghiệp; thị trờng quyền sử dụng đất ở nông thôn; thị trờng
quyền sử dụng đất ở thành thị và thị trờng quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Ba loại thị trờng căn cứ vào tính chất sử dụng đất là: Thị trờng quyền
sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm cả đất lâm nghiệp, đất hoặc mặt nớc ao,
hồ nuôi trồng thuỷ sản; thị trờng quyền sử dụng đất ở, gồm đất ở nông thôn
và đất ở đô thị; và thị trờng quyền sử dụng đất đối với đất làm mặt bằng cho
sản xuất, kinh doanh nh mặt bằng làm nhà xởng, kho tàng, khách sạn, văp
phòng, nơi vui chơi giải trí
Hai loại thị trờng căn cứ vào mục tiêu sử dụng đất là thị trờng quyền
sử dụng đất nông nghiệp và thị trờng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp.
Hai loại thị trờng mang tính tổng hợp hơn là thị trờng sơ cấp (Thị tr-
ờng cấp I) và thị trờng thứ cấp (Thị trờng cấp II và III nêu trên). Đây là cách
phân chia tơng đối phổ biến hiện nay ở nớc ta.
Nhìn chung, các cách phân loại thị trờng chỉ mang tính chất tơng đối,
điều này không chỉ diễn ra ở nớc ta mà các nớc khác cũng tơng tự.
Những đặc thù của đất và các Bất động sản trên đất nh không di dời đ-

ợc, cần lợng vốn đầu t lớn để tạo lập Bất động sản hàng hoá, đòi hỏi Nhà
nớc phải tạo các điều kiện cần thiết để phát triển thị trờng này, trong đó nổi
lên các vấn đề sau đây: Một là, xây dựng môi trờng pháp lý cho giao dịch Bất
động sản phù hợp với các nguyên tắc thị trờng và tạo điều kiện thuận lợi cho
việc tham gia và rút lui khỏi thị trờng; hai là, có các giải pháp hữu hiệu tăng
cung và tăng cầu Bất động sản hàng hoá; ba là, giá cả Bất động sản phải do
thị trờng quyết định do quan hệ cung cầu; bốn là, thông tin phải đợc cung cấp
công khai và bình đẳng với mọi đối tợng tham gia thị trờng; năm là, phải có
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
sự phát triển đồng bộ giữa các loại thị trờng trong nền kinh tế; và sáu là, có
sự can thiệp có hiệu lực và có hiệu quả của Nhà nớc khi cần thiết.
2. Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản.
2.1. Đặc điểm thị trờng Bất động sản.
Thị trờng Bất động sản là một bộ phận quan trọng trong hệ thống các thị
trờng của nền kinh tế. Thị trờng Bất động sản nớc ta hình thành và phát triển
cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Thị trờng
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thị trờng Bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng trên
tất cả các vùng của đất nớc bởi vậy thị trờng Bất động sản không bao gồm
các thị trờng lớn mà gồm hàng loạt các thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng mang bản
chất địa phơng với quy mô và trình độ khác nhau do các điều kiện tự nhiên ,
kinh tế xã hội quyết định . ở nớc ta thị trờng Bất động sản ở đô thị có quy
mô và trình độ phát triển cao hơn thị trờng Bất động sản ở nông thôn và miền
núi.
Thị trờng Bất động sản là một dạng thị trờng không hoàn hảo do có sự
không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trờng đó. Điều này
xuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng. Đặc điểm này dễ dẫn đến
tình trạng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tợng cung cầu, giá cả giả.
Việc tạo lập các bộ phận trong thị trờng Bất động sản đòi hỏi vốn đầu

t lớn mà sự vận hành của các yếu tố đó trong thị trờng Bất động sản diễn ra
chậm vì nó phụ thuộc cơ chế chính sách của Nhà nớc, các thủ tục về đăng kí
đất đai ,nhà ở, hợp đồng, các thủ tục về chuyển nhợng Bất động sản
Cung trong thị trờng Bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng t-
ơng ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung Bất động sản với mục
đích cụ thể nào đó thờng mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc
tạo nguồn cung cho thị trờng, nh mua đất, xin giấy phép xây dựng .Những
biến động trong thị trờng Bất động sản chậm hơn nhiều so với các thị trờng
khác. Kết quả là Bất động sản chỉ hấp dẫn những ngời có thể thanh toán
những thứ cho thuê đợc thực hiện chậm. Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung của
một loại Bất động sản có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng
này sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ số lợng Bất động sản cho thuê để làm
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
văn phòng có thể tăng lên nếu ngời sở hữu nhà ở cải tạo nhà ở thành các văn
phòng để cho thuê .
Trong thị trờng Bất động sản tổng cung đất đai cho các mục đích và
mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên
trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng
cụ thể, nhng tổng cung đất đai là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy
hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử
dụng cụ thể đó.
Ngoài những đặc điểm cụ thể nêu trên, thị trờng Bất động sản nớc ta
có những đặc thù nhất định do đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong
khi đó ở hầu hết các nớc đất đai thuộc sở hữu t nhân. Do đó thị trờng Bất
động sản ở nớc ta thực chất gồm thị trờng mua bán quyền sử dụng đất (mua
bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và thị trờng mua bán các công trình,
tài sản gắn liền với đất đai bao gồm cả mua quyền sở hữu. Ngoài ra thị trờng
Bất động sản ở nớc ta hiện nay chủ yếu là phát triển ở các đô thị, đặc biệt là
các đô thị lớn do tác động của quá trình đô thị hoá.

2.2. Vai trò của thị trờng Bất động sản.
Thị trờng Bất động sản là một trong những thị trờng quan trọng của
nền kinh tế thị trờng vì thị trờng này liên quan trực tiếp đối với một lợng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng nh các mặt trong nền kinh tế quốc
dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc qia. Tỉ trọng Bất động sản
trong tổng số của cải xã hội ở các nớc có khác nhau nhng thờng chiếm trên d-
ới 40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc. Các hoạt động liên quan đến Bất
động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của
các chuyên gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa trong Bất động sản
ở các nớc thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng nghìn tỉ USD, gấp
nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nớc phát triển hiện dành cho các nớc
đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều
kiện nền kinh tế thị trờng thì Bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở,
nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển
thông qua hoạt động thế chấp.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thị trờng Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ đợc
huy động, đây là nội dung có tầm quan trọng đã đợc nhiều nhà nghiên cứu
trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp
hữu hiệu bảo đảm cho các Bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá
và đợc định giá khoa học, chính thống sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế của
quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội
đạt đợc những mục tiêu đề ra.
Thị trờng Bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đầu t vào
thị trờng Bất động sản thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị tr-
ờng Bất động sản là đầu ra quạn trọng của thị trờng vốn. Ngợc lại, thị trờng
Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đợc nguồn tài chính lớn cho

phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh
nghiệm cho thấy, ở các nớc phát triển lợng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng Bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lợng vốn cho vay. Vì vậy,
phát triển đầu t, kinh doanh Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu t phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trờng Bất động sản, đặc biệt là thị trờng
quyền sử dụng đất và thị trờng nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có
hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là đại diện chủ sở
hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền
vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đa
đất nớc bớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xu thế hội nhập
và phát triển. Kinh nghiệm của các nớc cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một n-
ớc công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thờng chiếm từ 60-80%. Nh vậy, vấn
đề phát triển thị trờng Bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nớc ta là
vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nớc ta chuyển sang cơ
chế thị thị trờng trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nớc đối với
công tác quy hoạch cha đợc thực thi có chất lợng và hiệu quả thì việc quản lý
và phát triển thị trờng Bất động sản ở đô thị phải đi đôi với công tác quy
hoạch để khắc phục những tốn kém và vớng mắc trong tơng lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trờng Bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thị trờng Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống của các thị trờng
do vậy sự hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản góp phần phát triển
đồng bộ các loại thị trờng. Thị trờng Bất động sản có quan hệ trực tiếp với
các thị trờng nh: thị trờng Tài chính tín dụng, thị trờng Xây dựng, thị trờng
Vật liệu Xây dựng, thị trờng lao động Vì vậy, có thể nối rằng sự phát triển
của thị trờng Bất động sản có tác động lan toả tới sự phát triển của hệ thống

các thị trờng nói riêng và của cả nền kinh tế quốc dân nói chung. Theo phân
tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nớc phát triển nếu đầu t vào
lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành
có liên quan phát triển từ 1,5- 2 USD. Trung Quốc trong 10 năm trở lại đây
đã đặt lĩnh vực đầu t phát triển Bất động sản là một trong những đầu tàu để
kích thích kinh tế phát triển.
Phát triển và điều hành tốt thị trờng Bất động sản sẽ có tác dụng thúc
đẩy tăng trởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng
kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm
vi cả nớc.
Theo thống kê của tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan
đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỉ
đồng/năm mặc dù tỉ lệ này mới chiếm30% các giao dịch, còn trên 70% cha
kiểm soát đợc và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với
Nhà nớc. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch
Bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới
cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì hàng năm thị trờng Bất động sản sẽ
đóng góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỉ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trờng Bất động sản sẽ đáp ứng
nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến
nông thôn. Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân, việc tạo lập nhà
ở có liên quan chặt chẽ với thị trờng Bất động sản.
Thị trờng nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng lớn trong thị trờng
Bất động sản. Thị trờng nhà ở là thị trờng sôi động, những cơn sốt nhà đất
hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trờng Bất động sản
khác và ảnh hởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trờng Bất động sản nhà ở, bình ổn thị trờng nhà ở, bảo
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của ngời dân là một trong những vai
trò quan trọng của quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản nhà ở.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trờng Bất động sản, những biến
động của thị trờng Bất động sản cũng ảnh hởng lớn tới phát triển kinh tế và
đời sống xã hội. Thị trờng Bất động sản quá nóng dẫn tới sốt hoặc quá
lạnh dẫn đến đóng băng đều ảnh hởng không tốt tới đầu t phát triển sản
xuất và đời sống của nhân dân.
Hầu hết các ngành sản xuất dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu t cơ sở vật
chất nhà xởng. Hơn nữa chi phí đầu t cơ sở vật chất nhà xởng chiếm tỉ lệ lớn
trong đầu t, chi phí này đợc khấu hao vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu
chi phí đầu t Bất động sản cao sẽ ảnh hởng rất lớn tới đầu t trong nớc và thu
hút đầu t nớc ngoài và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngợc lại, nh
chúng ta đã biết có tới 80% lợng vốn vay từ ngân hàng đợc thế chấp bằng Bất
động sản. Khi thị trờng Bất động sản bị đóng băng làm ứ đọng một lợng vốn
lớn. Việc rút vốn ra khỏi thị trờng Bất động sản khi hiện tợng thị trờng đóng
băng cũng không phải dễ dàng ảnh hởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ
trong một nớc mà có thể ảnh hởng cả các nớc trong khu vực và thậm chí trên
thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là
một thí dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu t quá nhiều vốn vào
lĩnh vực Bất động sản.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá Bất
động sản nhà ở lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì ngời dân gặp
rất nhiều khó khăn trong tạo lập nhà ở. Hậu quả tất yếu là hiện tợng lấn
chiếm đất công, xây dựng cơi nới nhà ở trái phép phát triển cao làm bộ mặt
đô thị mất mỹ quan, gây quá tải hệ thống hạ tầng và ô nhiễm môi trờng và
tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện. Ngoài ra khi giá nhà đất lên cao sẽ ảnh
hởng lớn tới các chơng trình đầu t phát triển của Nhà nớc. Nhiều dự án mở
rộng nâng cấp hạ tầng giao thông đô thị chi phí đền bù giải toả mặt bằng gấp
từ 5 đến 10 lần mức đầu t hạ tầng, gây khó khăn trong bố trí vốn đầu t, chậm
tiến độ và đặc biệt quan trọng là giảm hiệu quả đầu t.

Phát triển thị trờng Bất động sản trong điều kiện cha thực hiện quy
hoạch đi trớc một bớc sẽ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc
phục trong tơng lai.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Những giải pháp tình thế nh chia nhỏ đất đai để đáp ứng nhu cầu nhà ở
của nhân dân và nhu cầu nhà xởng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi cha
có quy hoạch là những ví dụ tiêu biểu. Làm nh vậy trớc mắt có thể đáp ứng
đợc nhu cầu nhng về lâu dài khi phát triển cần hiện đại hoá đất nớc (từ nông
thôn đến thành thị) Nhà nớc sẽ phải bỏ ra rất nhiều vào đầu t để giải phóng
mặt bằng, vô hình chung lãng phí một lợng của cải vật chất lớn của xã hội và
kéo theo một điều đáng tiếc là Nhà nớc và nhân dân đã bỏ ra một lợng vốn
đầu t lớn nhng bộ mặt đô thị và nông thôn cũng không cải thiện bao nhiêu.
Thị trờng Bất động sản phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ
giữa các lợi ích: lợi ích Nhà nớc, lợi ích của chủ đầu t, lợi ích cộng đồng;
thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, phát triển các công trình công
cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác, giải quyết các tranh chấp về tài sản
đất; góp phần xoá hiện tợng ngầm trong kinh doanh Bất động sản.
II. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản.
1. Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế.
1.1. Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế.
Nền kinh tế quốc dân là một tổ hợp đa ngành, đa lĩnh vực. Quản lí Nhà
nớc đối với nền kinh tế là cần thiết, xuất phát từ những nhu cầu sau:
Xuất phát từ yêu cầu chung của việc xây dựng nền kinh tế theo cơ chế
thị trờng. Cơ chế thị trờng hàm chứa cả u thế và khuyết tật của nó. Trong
những điều kiện nhất định cơ chế thị trờng có khả năng điều tiết nền sản xuất
xã hội, tức là tự động phân bổ tài nguyên sản xuất vào các khu vực, các
ngành kinh tế mà không cần bất kì sự điều khiển từ trung tâm nào, kích thích
sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đẩy sản xuất và chuyên

môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội, mở rộng thị trờng trong và
ngoài nớc, thúc đẩy tăng trởng kinh tế cả theo chiều rộng và chiều sâu, nâng
cao hiệu quả kinh tế. Bên cạnh đó cơ chế thị trờng có những khiếm khuyết
nhất định: do mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận nên cùng với sự phát triển của
thị trờng nảy sinh nhiều vấn đề về kinh tế xã hội, môi trờng nh lạm phát, thất
ngiệp, khủng hoảng kinh tế, ô nhiễm môi trờng . Do vậy cần thiết phải có
sự quản lí của Nhà nớc để phát huy những mặt tích cực của cơ chế thị trờng
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đồng thời hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trờng, bảo đảm sự phát
triển kinh tế của đất nớc.
Trong nền kinh tế thị trờng có nhiều thành phần, các doanh nghiệp đóng
một vai trò hết sức quan trọng đối với tốc độ phát triển của nền kinh tế quốc
dân. Bộ mặt của doanh nghiệp chính là bộ mặt của nền kinh tế. Doanh nghiệp
là nơi trực tiếp sản xuất đáp ứng nhu cầu của đời sống nhân dân, đóng góp
phần lớn vào thu nhập của nền kinh tế quốc dân, đồng thời tạo ra nguồn tích
luỹ để tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp, góp phần to
lớn vào quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc. Doanh nghiệp là
nơi trực tiếp sử dụng các nguồn lực, thực hiện quyền làm chủ của nhân dân
lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất. Vì vậy, việc tạo lập môi
trờng, điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển là yêu cầu tự thân của
nền kinh tế. Điều này chỉ có thể thực hiện đợc khi có bàn tay của Nhà nớc.
Nhà nớc thông qua hệ thống các cơ quan từ Trung ơng đến địa phơng sẽ tiến
hành xây dựng các chính sách quản lí vĩ mô: chính sách pháp luật, thuế, tín
dụng, vốn, cơ chế giải quyết tranh chấp, tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp phát triển bình đẳng, tự chủ, sáng tạo trong sản xuất kinh doanh, nâng
cao hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
1.2. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế.
Quản lí Nhà nớc về kinh tế là hết sức cần thiết và có vai trò hết sức quan
trọng thể hiện ở những điểm chính sau:

Một là, trên cơ sở nghiên cứu và hoạch định chiến lợc phát triển kinh tế
xã hội, lập quy hoạch và kế hoạch, định ra các mục tiêu, các cân đối lớn về
các nguồn lực và các biện pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch nhằm đạt đợc
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nớc.
Hai là, tạo ra sự công bằng bình đẳng trong các hoạt động dân sự và
kinh doanh thông qua việc ban hành các khuôn khổ pháp luật, xây dựng Nhà
nớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa phù hợp với nền kinh tế thị trờng.
Ba là, duy trì sự ổn định của nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô,
huy động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trờng sinh thái,
Bốn là, thông qua hoạt động của thành phần kinh tế Nhà nớc, Nhà nớc
tiến hành điều tiết thị trờng, hớng sự phát triển của thị trờng theo định hớng
xã hội chủ nghĩa.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2. Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản.
Trong những năm qua, kể từ khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thị
trờng, những yếu tố của thị trờng, trong đó có thị trờng Bất động sản đang
trong quá trình hình thành và phát triển. Do đợc hình thành trong nền kinh tế
thị trờng nên thị trờng Bất động sản chịu sự tác động của cơ chế thị trờng. Cơ
chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác
động tiêu cực. Tác động tích cực của cơ chế thị trờng sẽ thúc đẩy thị trờng
Bất động sản phát triển, ngợc lại, mặt trái của cơ chế thị trờng sẽ tác động
tiêu cực đến thị trờng Bất động sản, làm cho thị trờng phát triển tự phát,
manh mún, các hiện tợng kinh doanh ngầm phát triển .Vì vậy, cần thiết
phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản nhằm hạn chế
những tác động tiêu cực của cơ chế thị trờng, đồng thời phát huy những tác
động tích cực của cơ chế thị trờng.
Xuất phát từ vai trò hết sức to lớn của thị trờng Bất động sản đối với nền

kinh tế. Thị trờng Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống thị trờng của
nền kinh tế, thị trờng Bất động sản có quan hệ với nhiều loại thị trờng. đặc
biệt hoạt động của thị trờng Bất động sản cùng với thị trờng lao động, thị tr-
ờng vốn cho phép khép kín hệ thống thị trờng đầu vào của nền kinh tế, tạo ra
một cơ chế thị trờng đồng bộ theo định hớng xã hội chủ nghĩa. Ngoài ra, nhà
ở còn là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia chiếm 20-50% tổng lợng hình
thành tài sản, có khả năng tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực to thúc đẩy quá
trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Hơn nữa, việc phát triển đất đai,
nhà ở và kinh doanh Bất động sản còn là một trong những ngành kinh tế mũi
nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân,
thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan phát triển (theo WB nếu ngành nhà
đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành có liên quan
tăng thêm hai công nhân viên chức). Do tính chất quan trọng nh vậy, nên
quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản là hết sức cần thiết. Điều này
cũng đã đợc chỉ rõ trong báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần
thứ VIII của Đảng: quản lý chặt chẽ thị tr ờng Bất động sản, xây dựng thị
trờng vốn .
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Xuất phát từ thực tế thị trờng Bất động sản nớc ta mới đợc hình thành,
còn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết đặc biệt là các vấn đề về tính pháp lý
của hàng hoá Bất động sản, vấn đề về kiểm soát các giao dịch Bất động sản,
thông tin Bất động sản, xây dựng các chính sách phát triển thị trờng Bất động
sản trong khi đó công tác quản lý của Nhà n ớc về thị trờng Bất động sản
còn có nhiều yếu kém, cha đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thị trờng vì vậy
vấn đề nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc là hết sức cần thiết và
cấp bách.
Thực tế phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới đă chứng minh
rằng nếu một quốc gia mà công tác Nhà nớc quản lý về thị trờng Bất động
sản đạt hiệu quả cao thì quốc gia đó sẽ đạt tốc độ tăng trởng kinh tế cao và ổn

định. Hầu hết các quốc gia phát triển đều là những nớc có thị trờng Bất động
sản phát triển và công tác quản lý thị trờng Bất động sản của Nhà nớc đạt
hiệu quả cao.
2.2. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Trong lĩnh vực kinh tế tồn tai nhiều học thuyết với các quan điểm khác
nhau về vai trò của Nhà nớc đối với nền kinh tế thị trờng. Tuy vậy ở các mức
độ khác nhau đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản với những nội dung chủ yếu sau:
- Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu
lực để thị trờng Bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ
pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời mua, ngời bán, đảm bảo thu
thuế từ hoạt động của thị trờng Bất động sản nộp vào ngân sách của Nhà nớc.
- Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trờng Bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố cha
hoàn thiện của bản thân thị trờng Bất động sản cũng nh các yếu tố bên ngoài
tác động xấu đến thị trờng này, điều tiết để phân phối lại cho những ngời có
thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc
biệt là nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng kí Bất động sản đảm bảo kê khai đăng kí cấp
giấy chứng nhận đối với toàn bộ Bất động sản cũng nh đăng kí biến động
phát sinh trong quá trình giao dịch Bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản).
Website: Email : Tel : 0918.775.368