Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Không ai có thể phủ nhận được vai trò to lớn, quan trọng của thị trường bất
động sản đối với nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Bởi cùng với thị
trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất
động sản đã tạo thành một chu trình “khép kín” các yếu tố “đầu vào’ của quá
trình sản xuất, kinh doanh.
Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát.
Điều này không quyết định bởi ý chí nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để
toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Tuy
nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng
cần làm sáng tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn;
tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá đất lên
quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản đã
gây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; các thông
tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như
người dân rất khó khăn khi tiếp cận… Những hạn chế này đã gây tác động tiêu
cực đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung và mất đi lòng tin của người dân
khi thực hiện đầu tư. Một trong những nguyên nhân cơ bản và có ảnh hưởng
trực tiếp chính là yếu tố quản lý của nhà nước. Mặc dù, được nhà nước chú trọng
nhưng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản của nước ta trong thời
gian qua vẫn còn khá lỏng lẻo, chưa nhận thức hết vai trò quan trọng của nhà
nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản, ban hành
văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn… Với nhận thức và những lý do
nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối
với thị trường bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật.
1
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
2. Mục đích nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích chủ yếu sau:

- Góp phần làm sáng tỏ một số nội dung quan trọng của quản lý nhà nước có
tác động trực tiếp đến sự phát triển và vận hành của thị trường bất động sản.
- Tìm hiểu kinh nghiệm một số nước trên thế giới về quản lý nhà nước đối
với thị trường bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam.
- Chỉ ra những tồn tại, hạn chế của quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản và tìm kiếm giải pháp khắc phục.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về quản
lý nhà nước về thị trường bất động sản.
3. Phạm vi nghiên cứu.
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là một mảng đề tài rất
rộng. Vì vậy, trong khuôn khổ của một khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật có giới
hạn về thời gian và số lượng nên bản khóa luận này chỉ giới hạn phạm vi nghiên
cứu vào việc đi sâu tìm hiểu một số nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
có ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản
như: vấn đề xây dựng, điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
tạo lập và minh bạch hóa hàng hóa bất động sản tham gia thị trường; thực hiện
các chính sách tài chính và thuế đối với BĐS; phát triển và nâng cao vai trò hoạt
động của các thể chế hỗ trợ trung gian và hoạt động thanh tra, giám sát và xử lý
đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm.
Kết cấu của khóa luận gồm ba phần:
Chương 1: Các vấn đề chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản.
Chương 3: Hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản.
Đại học Luật Hà Nội
2
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
Chương 1

C¸c vÊn ®Ò chung về quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản.
1.1. Khái niệm và đặc điểm về quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản.
1.1.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Quản lý là hoạt động mang tính đặc thù của con người, là sự tác động có
mục đích của các chủ thể quản lý đối với các đối tượng quản lý. Khi nhà nước
xuất hiện thì phần lớn các công việc của xã hội do nhà nước quản lý. Một trong
các chức năng cơ bản, quan trọng nhất của nhà nước là chức năng quản lý xã hội
hay còn được gọi là chức năng quản lý nhà nước. Quản lý nhà nước là hoạt động
của các cơ quan nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp, hành pháp và tư pháp
nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đối ngoại của nhà nước. Nói cách
khác, quản lý nhà nước là sự tác động của các chủ thể mang quyền lực nhà
nước, chủ yếu bằng pháp luật tới các lĩnh vực quan trọng và khác nhau của đời
sống xã hội.
Đối với lĩnh vực bất động sản - một lĩnh vực có vai trò quan trọng trong bất
kì một nền kinh tế phát triển toàn diện nào trên thế giới và ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia thì vai trò của quản lý nhà nước
đối với lĩnh vực này càng không thể phủ nhận. Đặc biệt, đối với thị trường bất
động sản ở Việt Nam thời gian qua, tuy có những bước phát triển đáng kể góp
phần vào việc thúc đẩy nền kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô
thị và nông thôn, song bên cạnh đó cũng còn bộc lộ khá nhiều hạn chế, tồn tại.
Cụ thể:
- Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, các
giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn. Tình trạng đầu cơ nhà, đất, kích cầu ảo để nâng
Đại học Luật Hà Nội
3
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" bất thường, nhiều cơn sốt giá
nhà, đất đã xảy ra trong những năm gần đây khiến thị trường trở nên khó kiểm

soát.
- Thông tin về bất động sản không đầy đủ thiếu minh bạch và khó tiếp cận,
các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung
gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, còn xuất hiện nhiều hiện tượng
lừa đảo trong kinh doanh và môi giới bất động sản... Tại nhiều đô thị, tính pháp
lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và
một bộ phận nhân dân - đặc biệt là trường hợp cấp phép tràn lan cho các dự án
xây dựng…
Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói
riêng còn chưa đầy đủ và không thống nhất, hoạt động quản lý thị trường bất
động sản chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tế, thêm vào đó chưa hình
thành một hệ thống cơ quan thống nhất để quản lý từ trung ương đến địa phương
trong lĩnh vực này.
Bất động sản khi tham gia thị trường chưa được sử dụng hiệu quả, xuất hiện
nhiều tiêu cực như để thất thoát, lãng phí, tham nhũng gây bất bình trong xã hội.
Cơ chế chính sách quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chưa
đồng bộ, rõ ràng. Vì vậy, chưa phát huy được nội lực và thu hút đầu tư vào kinh
doanh bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển
lành mạnh. Đồng thời, chưa có chính sách hợp lý để nhà đầu tư nước ngoài đầu
tư vào lĩnh vực này. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới tính hấp dẫn của môi
trường đầu tư trong nước và chưa phù hợp với yêu cầu của quá trình hội nhập
kinh tế quốc tế.
Các chính sách tài chính về đất đai còn thiếu đồng bộ, các quy định về thuế
sử dụng đất, tiền sử dụng đất, giá đất... dường như vẫn chưa phù hợp với thực tế
và chậm được sửa đổi bổ sung nên không kịp thời ngăn chặn được các tiêu cực,
đặc biệt là tình trạng đầu cơ đất đai và mua bán, chuyển nhượng đất đai trái
phép...
Đại học Luật Hà Nội
4
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H

Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự hạn chế của thị trường
bất động sản nêu trên nằm ở khâu quản lý của nhà nước. Vì thế, việc tăng cường
quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là hoàn toàn hợp lý và cần
thiết, có như vậy thị trường bất động sản trong nước mới có thể phát triển lành
mạnh, đúng hướng và góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản
Xuất phát từ mục đích của quản lý nhà nước nói chung như đã trình bày ở
trên thì thị trường bất động sản vốn đang còn nhiều tồn tại, bất cập và khiếm
khuyết cũng rất cần sự điều chỉnh, quản lý và kiểm soát của nhà nước với mục
đích: đảm bảo trật tự cho các chủ thể tham gia thị trường; đảm bảo quyền và lợi
ích cho các chủ thể, cho nhà nước; giúp cho thị trường bất động sản đi theo định
hướng chung, phù hợp với ý chí của nhà nước.
Vậy, "Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là hoạt động của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng
và tổ chức thực hiện thực tế các chính sách của nhà nước đối với các lĩnh vực
của thị trường bất động sản".
Hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS mang những đặc thù
sau:
- Thứ nhất, hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS liên quan đến
các lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật, bao gồm: Luật Đất
đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Bộ luật
Dân sự... Vì vậy, các cơ quan nhà nước phải sử dụng các chế định của những
đạo luật trên để thực hiện công tác quản lý.
- Thứ hai, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có liên quan chặt
chẽ đến các công việc yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, xây dựng... nên đòi hỏi chủ thể quản lý phải có những hiểu biết
chuyên sâu về nội dung công việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa ra
Đại học Luật Hà Nội
5

Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
những biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động của thị
trường.
- Thứ ba, thị trường BĐS không chỉ là thị trường mang tính phân đoạn, tính
khu vực, chịu ảnh hưởng sâu sắc phong tục tập quán, thị hiếu mà còn là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo, khó thâm nhập. Vì vậy, khi quản lý cần tạo
điều kiện cho các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tổ chức tư vấn, tổ
chức định giá BĐS... tham gia để trợ giúp. Hoạt động của các tổ chức này mang
tính chất hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Thứ tư, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là hoạt động quản
lý vừa mang tính chất vĩ mô (thể hiện ở việc hoạch định chiến lược, chính sách
phát triển thị trường bất động sản ở tầm quốc gia, xây dựng khung pháp lý cho
việc hình thành và phát triển thị trường này), lại vừa mang tính vi mô. Do đó,
đòi hỏi Nhà nước trong quá trình quản lý thị trường bất động sản phải có những
biện pháp điều hành xử lý nhanh chóng, linh hoạt.... trong từng thời điểm, từng
tình huống cụ thể. Ví dụ, khi thị trường bất động sản trong tình trạng "sốt nóng",
cung không đáp ứng cầu thì Nhà nước cần một mặt ban hành các chính sách
thuế chống đầu cơ đất đai, thông qua công tác quy hoạch, qua các doanh nghiệp
đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước để trực tiếp can thiệp vào thị
trường bất động sản bằng cách đầu tư xây dựng để tạo ra một lượng bất động
sản hàng hóa cung cấp cho thị trường nhằm bình ổn giá nhà, đất... Ngược lại, khi
thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng", nhà nước phải thực hiện
một loạt các biện pháp "kích cầu" cho sản xuất tiêu dùng như giảm lãi suất cho
vay đối với các dự án đầu tư bất động sản, kéo dài thời gian trả nợ ngân hàng
của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản...
Để việc quản lý thị trường được diễn ra một cách đồng bộ, thống nhất nhà
nước đã quy định một hệ thống cơ quan chuyên trách để quản lý thị trường này.
1.1.3. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản là một loại thị trường rộng lớn bao gồm nhiều loại
hàng hóa sản phẩm, nhiều phương thức giao dịch và nhiều thể chế hỗ trợ trung

Đại học Luật Hà Nội
6
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
gian. Chính vì thế, thị trường cũng đã và đang chịu sự điều chỉnh của nhiều văn
bản pháp luật. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với tư cách là luật
chung điều chỉnh những hoạt động chủ yếu của thị trường bất động sản mà cụ
thể là hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng
như các quy định về quản lý nhà nước đối với thị trường này... Đi cùng với nó là
các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Thông tư số
13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
153/2007/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của
các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng
2005... với những quy định cụ thể đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của thị
trường bất động sản thông qua các chế định như chế định kinh doanh nhà, công
trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, các cơ quan chức năng quản lý
chuyên môn...
Tuy nhiên, để đảm bảo tính tập trung, thống nhất, Luật Kinh doanh bất
động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP đã quy định cụ thể hệ thống cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hoạt động của thị trường bất động sản
như sau:
Nhóm 1: Hệ thống các cơ quan quản lý bất động sản có thẩm quyền chung.
* Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về bất động sản trong phạm vi cả
nước.
Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25/11/2001 có quy định: "Chính phủ thống
nhất quản lý việc thực hiện các nhiệm vụ chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh và đối ngoại của nhà nước; đảm bảo hiệu lực của bộ máy nhà nước từ
trung ương đến cơ sở; bảo đảm việc tôn trọng và chấp hành Hiến pháp và pháp
luật; phát huy quyền làm chủ của nhân dân trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ

Tổ quốc, đảm bảo ổn định và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân
Đại học Luật Hà Nội
7
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
dân" (Điều 1). Như vậy, Chính phủ có chức năng quản lý nhà nước trên tất cả
các lĩnh vực của đất nước trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 cũng quy định: "Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh
doanh bất động sản" (khoản 1 Điều 13).
* Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Ủy ban nhân dân thực hiện chức năng quản lý nhà nước ở địa phương, góp
phần đảm bảo sự chỉ đạo, quản lý thống nhất trong bộ máy hành chính nhà nước
từ trung ương tới cơ sở. Như vậy, Ủy ban nhân dân là cơ quan chịu trách nhiệm
quản lý nhà nước về tất cả các lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng... ở
địa phương.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh BĐS thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước đối với
hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể;
- Thực hiện hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS
trên địa bàn do mình quản lý.
- Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo
thẩm quyền;
- Đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sáh khuyến khích đầu tư đối với các dự
án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương
theo quy định của pháp luật;
- Quản lý hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý hoạt động của sàn
giao dịch BĐS và các dịch vụ BĐS khác trên địa bàn;
- Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm trong thị trường bất động sản.
Nhóm 2: Các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có thẩm quyền

riêng.
* Bộ xây dựng
Đại học Luật Hà Nội
8
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
Bộ xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước
về hoạt động kinh doanh bất động sản gồm:
- Ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động
kinh doanh bất động sản.
- Xây dựng trình Thủ tướng chính phủ ban hành chiến lược và chính sách
phát triển thị trường BĐS.
- Quản lý việc tổ chức, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá và
quản lý BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.
- Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường BĐS.
- Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh BĐS và quản lý hoạt động kinh
doanh BĐS, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc
trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật...
* Bộ Tài nguyên và môi trường.
Trong phạm vi quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện
các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trường BĐS.
* Các bộ ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có
trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng quản lý thị trường BĐS.
* Cục quản lý nhà và thị trường BĐS.
Cục quản lý nhà và thị trường BĐS là đơn vị trực tiếp giúp Bộ xây dựng thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể:
- Nghiên cứu, đề xuất, soạn thảo các chủ trương chính sách, các văn bản quy
phạm pháp luật, văn bản hướng dẫn về nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS để trình
cấp có thẩm quyền ban hành.
- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các chủ trương, chính sách, các văn bản
quy phạm pháp luật về nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS.

- Đánh giá và báo cáo tổng hợp tình hình quản lý và phát triển nhà ở và công
sở, tình hình quản lý và phát triển thị trường BĐS
- Phối hợp với các cơ quan, đơn vị, tổ chức liên quan, các địa phương để thực
hiện chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS;
Đại học Luật Hà Nội
9
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
Ngoài ra, còn rất nhiều chức năng nhiệm vụ khác của Cục quản lý nhà nhưng
do giới hạn về số trang nên người viết chỉ nêu ra một số chức năng quan trọng.
* Sở Xây dựng
Sở xây dựng là cơ quan chuyên môn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân
tỉnh quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh.
Đi đôi với việc quy định các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về
thị trường bất động sản thì Chính phủ cũng như các cơ quan này có nhiệm vụ
ban hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường được
diễn ra thống nhất, minh bạch...
1.2. Nội dung điều chỉnh pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường
BĐS.
Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường BĐS là làm tăng hữu
hiệu các tác động của nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ
thể tham gia thị trường BĐS sớm đạt được những mục tiêu, định hướng đã đặt
ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS bao gồm
nhiều nội dung, bài viết sẽ chủ yếu tìm hiểu, phân tích một số nội dung chủ yếu,
có tác động trực tiếp nhất, quan trọng nhất đến hiệu quả vận hành của thị trường
bất động sản đáng quan tâm hiện nay. Cụ thể:
- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở cho việc quản lý thị trường.
Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất
nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động
của thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi
phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS gồm: Luật Đất đai, Luật kinh

doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, các luật thuế liên quan đến sử dụng,
chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật
như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị,... cụ thể hóa và hướng dẫn thi
hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này đảm bảo tính đồng
bộ, phối hợp giữa các văn bản pháp luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS
Đại học Luật Hà Nội
10
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các
văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống.
- Xây dựng, điều chỉnh và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đây là một nội dung của quản lý nhà nước về BĐS do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền tiến hành. Hoạt động này nhằm định hướng về mặt chiến lược cho
việc quản lý và sử dụng BĐS trên cơ sở đảm bảo sự thống nhất, hài hòa với quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước... Hơn nữa, nhà nước
thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo ra một lượng đất đai, BĐS
hàng hóa đáp ứng nhu cầu về BĐS của xã hội.
Quy hoạch xây dựng được thực hiện tuân theo các quy định của Luật xây
dựng, Luật nhà ở. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện dụa trên những quy
định của Luật Đất đai.
- Tạo lập và minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường.
Thị trường bất động sản có thể nói là loại thị trường nhạy cảm nhất trong nền
kinh tế của nước ta hiện nay. Thị trường này đã và đang được hình thành một
cách nhanh chóng trong thời gian gần đây và mang lại những kết quả rất đáng
khích lệ. Bên cạnh đó, lợi dụng những sơ hở, thiếu sót của pháp luật mà nhiều
nhà đầu tư đã tìm cách lách luật, nhiều giao dịch ngầm diễn ra hay đầu đất tạo ra
những cơn "sốt nóng, sốt lạnh" giả tạo trên thị trường nhằm kiếm lời... Thêm
vào đó, cung và cầu bất động sản trên thị trường hiện nay đang mất cân đối
nghiêm trọng, thường không đáp ứng được yêu cầu của xã hội, các bất động sản
khi được đưa vào giao dịch lại thiếu thông tin hoặc không đầy đủ dễ dẫn đến các

tiêu cực. Chính vì vậy, việc tạo lập và minh bạch hàng hóa bất động sản là việc
rất cần thiết.
- Thực hiện các chính sách tài chính và thuế đối với BĐS.
Nhà nước quản lý thị trường BĐS còn thông qua các chế độ thuế, phí, lệ phí
như: Thuế thu nhập cá nhân, Thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí
địa chính... cũng như thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai để hạn chế tối
đa thị trường ngầm về BĐS, chống tình trạng đầu cơ đất đai, bình ổn giá cả và
Đại học Luật Hà Nội
11
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh, thông qua đó Nhà nước
cũng kiểm soát được thị trường này và thu được những khoản thu từ các hoạt
động kinh doanh BĐS.
- Phát triển và nâng cao vai trò hoạt động của các thể chế hỗ trợ trung gian.
Để có thể quản lý một loại thị trường còn khá mới mẻ và nhiều biến động
như thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay mà chỉ dựa vào các cơ quan nhà
nước là điều hết sức khó khăn. Bởi hiện nay ở nước ta có rất nhiều các giao dịch
ngầm được diễn ra không qua sự kiểm tra, giám sát của nhà nước, sự tiếp cận
thông tin về bất động sản cũng như tìm hiểu các vấn đề pháp lý xoay quanh các
giao dịch bất động sản của các nhà đầu tư còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc hiểu
sai hoặc không thực hiện đúng các thủ tục khi giao dịch. Điều này ảnh hưởng
không nhỏ tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói riêng và
của nền kinh tế nói chung. Chính vì vậy, để khắc phục hạn chế này, Nhà nước đã
và đang từng bước tạo điều kiện thuận lợi cho các thể chế hỗ trợ trung gian như:
tổ chức môi giới, định giá hay quản lý sàn giao dịch tham gia vào hoạt động của
thị trường.
- Hoạt động kiểm tra, giám sát và xử lý đối với các chủ thể tham gia thị
trường BĐS có hành vi vi phạm.
Trong lĩnh vực quản lý thị trường BĐS, công tác thanh tra,kiểm tra, giám
sát đóng vai trò hết sức quan trọng. Thực tế cho thấy hiện nay có rất nhiều vi

phạm liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai và trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản. Để góp phần hạn chế và khắc phục những vi phạm này xảy ra, nhà
nước đã quy định cụ thể nhiệm vụ của các cơ quan chuyên trách trong việc
thanh tra, kiểm tra, giám sát của các chủ thể nêu trên, cùng với đó là hàng loạt
các văn bản quy định về mức phạt góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm của
người quản lý cũng như người sử dụng đất để thị trường được phát triển một
cách lành mạnh hơn.
Đại học Luật Hà Nội
12
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS của một số nước
trên thế giới.
Mặc dù đối với các nước có nền kinh tế phát triển thì đây là vấn đề không
còn mới nhưng đối với nước ta thì đây lại là lĩnh vực khá mới mẻ và còn nhiều
hạn chế. Vì vậy, việc tham khảo, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm về quản lý thị
trường bất động sản của các nước khác là rất cần thiết cho quá trình xây dựng và
vận hành có hiệu quả thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.
1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc.
Trung Quốc là nước có khá nhiều nét tương đồng về lịch sử, văn hóa, chính
trị với Việt Nam. Pháp luật về đất đai của hai nước cũng có nhiều điểm tương
đồng. Hiện Trung Quốc cũng đang nỗ lực xây dựng và quản lý thị trường bất
động sản, cho đến nay đã đạt được một số thành tựu nhất định. Cụ thể:
Việc xây nhà ở được nhà nước quản lý chặt chẽ và phải theo đúng quy hoạch.
Để quản lý thị trường bất động sản được tốt, pháp luật nước này quy định việc
mua bán, chuyển nhượng nhà, đất phải đăng ký qua sở giao dịch và phải nộp
thuế điều tiết phần giá trị tăng thêm đối với từng loại bất động sản. Hiện nay, ở
Trung Quốc đã thực hiện việc xóa bỏ bao cấp về nhà ở, nhà nước khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở.
Chính phủ khống chế và điều tiết lượng đất hàng hóa trên thị trường thông
qua hình thức xuất nhượng, cụ thể: kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất

xây dựng; thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường (trả tiền);
đẩy mạnh việc đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và quản lý giá đất.
Pháp luật Trung Quốc nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, thế chấp đối với
nhà đất không hợp pháp; quy định việc thẩm tra, xem xét tính rõ ràng của giao
dịch; điều phối giá cả nhà đất chủ yếu dựa vào giá chuẩn nhà đất các loại của
nhà nước để cung cấp thông tin cho các bên giao dịch và bảo đảm thu thuế cho
nhà nước. Đây là điều kiện quan trọng để đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể
tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản.
Đại học Luật Hà Nội
13
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
Các quy định về quản lý nhà đất chủ yếu đề cập đến vấn đề đăng ký nhà đất
như là một biện pháp quyết định cho sự rõ ràng, công khai, minh bạch đối với
các tài sản nhà đất, qua đó đảm bảo an toàn cho các đối tượng tham gia giao
dịch. Đó là các hoạt động đăng ký nhà đất, quy định về cấp đăng ký nhà đất, quy
định về đăng ký quyền sở hữu nhà đất thuộc diện bán đấu giá... Bất kỳ một tài
sản nào nếu chưa được đăng ký có nghĩa là chưa đảm bảo sự rõ ràng về quyền
và không đủ điều kiện để được tham gia vào các giao dịch trong thị trường.
1.3.2. Kinh nghiệm của Úc.
Nhìn chung, chế độ quản lý và sử dụng đất đai ở Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc
của hệ thống pháp luật Anh quốc. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu
chứ không phải quyền sở hữu tuyệt đối với đất đai.
Về quy hoạch và phát triển đất đai, bất động sản tại Úc thì vai trò của nhà
nước là rất lớn: Liên bang có toàn quyền đối với những vùng đất, địa điểm thuộc
liên bang phục vụ cho mục đích công ích, nghĩa là các liên bang không được áp
đặt luật của mình vào đó. Các bang quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai
của mình thông qua quy hoạch. Để thực hiện việc này, mỗi bang đều có luật về
quy hoạch sử dụng đất nhưng với nội dung rất khác nhau.
Về hệ thống Torren – cốt lõi của pháp luật về đất đai và bất động sản ở Úc

với vấn đề thông tin đất đai và thị trường: Hệ thống Torren đóng vai trò là trung
tâm của luật bất động sản của Liên bang Úc, là hệ thống chứng nhận quyền qua
đăng ký và được nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký, các giao
dịch có liên quan đến đất đai và bất động sản được thực hiện thuận lợi, an toàn
với chi phí giao dịch thấp. Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của các
giao dịch, đặc biệt đối với quan hệ thế chấp, tức là khi thế chấp người vay vẫn là
chủ sở hữu tài sản còn người cho vay được hưởng quyền theo quy chế đối với tài
sản.
Hệ thống thông tin về đất đai ở Úc hiện nay rất hoàn thiện, bao gồm các
thông tin về địa chính, bản đồ và thông tin về sở hữu, giá cả đất đai. Kinh
nghiệm của Úc về việc hình thành một hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền
Đại học Luật Hà Nội
14
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
thông qua đăng ký là một bài học bổ ích đối với nước ta nhằm hoàn thành một
hệ thống giao dịch bảo đảm thông qua đăng ký có sự bảo lãnh của nhà nước.
Trong điều kiện nước ta hiện nay, cần có các quy định để đảm bảo cấp giấy
chứng nhận lần đầu cho từng thửa đất và các quy định về đăng ký bất động sản.
Vai trò của các hệ thống tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ tư vấn, môi giới
thị trường: những tổ chức này được thành lập rất phổ biến và hoạt động mang
tính chuyên nghiệp cao cũng đóng góp vai trò rất quan trọng trong việc thực
hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp đồng với các cơ quan nhà nước như:
đào tạo, phổ niến, giải thích pháp luật, đo đạc...
Có thể thấy vấn đề quy hoạch, coi trọng các dịch vụ tư vấn thông tin về đất
đai, bất động sản ở Úc là những nội dung quan trọng cần được học hỏi trong quá
trình xây dựng và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam.
1.3.3. Kinh nghiệm của Đức.
Về khung pháp luật bất động sản: Thị trường BĐS ở Đức được điều chỉnh
bởi nhiều đạo luật như: Đạo Luật đất đai, Luật cư trú, Luật xây dựng và nhà ở,
Luật về sở hữu nhà ở... Các quy chế về mua bán, môi giới và xây dựng, các quy

định về xác định giá trị bất động sản. Như vậy có thể thấy rằng, pháp luật về thị
trường bất động sản ở Đức tương đối hoàn chỉnh, bảo đảm cho các giao dịch
được thực hiện trên cơ sở pháp lý đầy đủ.
Vấn đề quy hoạch là yếu tố quan trọng hàng đầu để đảm bảo cho sự an toàn
đối với các giao dịch bất động sản ở Đức. Đối tượng mua bán trên thị trường bất
động sản gồm ba loại chủ yếu là: đất, đất có công trình và quyền thừa kế xây
dựng. Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước được mua bán theo luật công; thị
trường nhà ở, đất kinh doanh, văn phòng cho thuê được mua bán theo luật tư.
Các thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ: bất động sản là nhà,
đất đều phải đăng ký thông qua hệ thống địa bạ. Các thông tin về giá do hội
đồng định giá thực hiện, là những người có chuyên môn và kinh nghiệm. Các tổ
chức môi giới kinh doanh BĐS có thể được thành lập tự do hoặc môi giới theo
tổ chức được pháp luật thừa nhận. Về cách thức giao dịch thì đối với các giao
Đại học Luật Hà Nội
15
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
dịch như mua bán, cho thuê đều phải thông qua hợp đồng theo giá thỏa thuận và
bắt buộc phải có công chứng. Hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới đăng ký vào sổ
địa bạ để tránh đầu cơ. Người mua BĐS nếu bán lại BĐS trong vòng 10 năm thì
phải chịu một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.
Về nghĩa vụ tài chính: Khi tiến hành các giao dịch, nghĩa vụ tài chính
cũng được pháp luật về BĐS của nước này quy định rất cụ thể gồm: thuế chuyển
nhượng đất 3,5%; lệ phí công chứng, lệ phí tòa án đăng ký vào sổ địa bạ 1,8 –
2%; lệ phí môi giới 4 – 6% giá trị hợp đồng... Như vậy, bên cạnh việc chú trọng
xây dựng khuôn khổ pháp luật cho thị trường bảo đảm tôn trọng những nguyên
tắc khách quan của thị trường thì Nhà nước Đức cũng thực hiện rất tốt các chính
sách thuế, các quy định về chống đầu cơ đất đai... để thị trường bất động sản có
thể được phát triển lành mạnh.
1.3.4. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với nước ta.
Qua việc tìm hiểu quy định pháp luật của một số nước trên thế giới như

Trung Quốc, Úc, Đức... về xây dựng và quản lý thị trường bất động sản ta có thể
rút ra một số kinh nghiệm đối với Việt Nam như sau:
- Do thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ và tác động qua lại với thị
trường vốn, thị trường lao động nên việc phát triển đồng bộ các loại thị trường
có ý nghĩa hết sức quan trọng. Vì vậy, cần đẩy mạnh và phát triển các loại thị
trường khác để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản thực sự có được nguồn
hỗ trợ bền vững.
- Nhà nước cần có sự can thiệp vào hoạt động của thị trường bất động sản
thông qua các hoạt động cụ thể như: hệ thống đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ...
Cần có quy định bắt buộc các bên tham gia thực hiện đăng ký giao dịch bất động
sản nhằm ngăn ngừa rủi ro do hoạt động kinh doanh BĐS gây ra. Bên cạnh đó,
các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký BĐS cần được quy định đơn giản hóa
hơn nhằm khuyến khích tính tự giác của người dân khi tham gia thị trường BĐS.
- Nhà nước cần tạo điều kiện, cơ chế chính sách phù hợp để hình thành các tổ
chức môi giới BĐS, tổ chức định giá, tư vấn, cung cấp dịch vụ pháp lý về bất
Đại học Luật Hà Nội
16
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
động sản một cách chuyên nghiệp, hoạt động có hiệu quả. Cần phải tăng cường
hơn nữa vai trò quản lý đất đai của nhà nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử
dụng hợp lý, đạt hiệu quả kinh tế cao.
- Cần phải quan tâm đến việc xây dựng và quản lý thị trường bất động sản
thông qua các chính sách tài chính, công cụ thuế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và hồ sơ địa chính nhằm phát huy tối đa tiềm năng của đất đai.
- Cần thiết lập một hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả năng tiếp
cận với mọi đối tượng trong xã hội như thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, tình trạng pháp lý, thông tin về giá cả nhằm đẩy lùi các giao dịch
ngầm, đầu cơ đất đai... đảm bảo cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh,
ổn định hơn.
Tóm lại, thị trường bất động sản là loại thị trường còn khá mới mẻ ở nước

ta nhưng nó lại đóng một vai trò hết sức quan trọng trong quá trình phát triển
của đất nước. Vì vậy, quản lý nhà nước để thị trường này trở nên lành mạnh,
phát triển hơn là điều hết sức cần thiết, đặc biệt là khi nước ta đang trong quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Đại học Luật Hà Nội
17
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
Chương 2
Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản.
2.1. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Bất kỳ một nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nào khi đứng trước quyết
định thực hiện một dự án cụ thể thì vấn đề đầu tiên họ quan tâm, tìm hiểu đó là
vấn đề quy hoạch. Bên cạnh quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, quy hoạch xây
dựng đô thị, quy hoạch kiến trúc thì quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về
chương trình nhà ở cho dân là yếu tố quan trọng hàng đầu, có tính chất quyết
định việc thực hiện hay không thực hiện một dự án đầu tư bất động sản. Tuy
nhiên, việc đầu tư có đúng định hướng hay không? Khả năng đảm bảo an toàn
pháp lý và thực tế cho nhà đầu tư đến đâu? Hiệu quả trong việc phòng ngừa rủi
ro cho các nhà đầu tư BĐS ở mức độ nào? (nhìn nhận từ vai trò của nhà nước
với ý nghĩa là chủ thể quản lý thị trường, hỗ trợ và thúc đẩy thị trường phát
triển...)...phụ thuộc rất lớn vào công tác quy hoạch sử dụng đất, bởi các chủ thể
quản lý thị trường bất động sản đóng vai trò là nhà hoạch định chính sách, là cầu
nối giữa nguồn cung BĐS trên thị trường với nhu cầu của các nhà đầu tư thông
qua việc công khai hóa quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết về sử dụng đất
của các ngành, các lĩnh vực và nhu cầu của người dân trên địa bàn, đồng thời
giúp cho các nhà đầu tư có sự định hướng cụ thể và trực tiếp nhất ý đồ đầu tư
của mình. Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đã được chính thức công khai, nhà
đầu tư có thể quyết định lựa chọn một cách chính xác nhất địa điểm đầu tư cho

phù hợp với lĩnh vực đầu tư của mình, cũng như định hướng cho các nhà đầu tư
lựa chọn các phương thức đầu tư một cách hợp lý và hiệu quả nhất. Điều này
cũng đồng nghĩa với việc ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra đối với các nhà đầu tư.
Đại học Luật Hà Nội
18
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
2.1.1. Quy định của pháp luật về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất với tư
cách là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là cơ sở quan trọng và là kết quả của
quá trình thực hiện công tác quản lý đất đai của nhà nước. Đồng thời, nó cũng có
thể được coi là điều kiện ràng buộc được pháp luật bảo đảm thực hiện đối với
việc sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Mặc
dù, trong nền kinh tế thị trường hiện nay, lợi ích thu được từ việc sử dụng đất
đai trên từng đơn vị diện tích được đặt lên mục đích hàng đầu nên có thể lựa
chọn đối tượng kinh doanh cho phù hợp nhưng không được trái với mục đích
của quy hoạch tổng thể. Tuy nhiên, để đáp ứng được nhu cầu của nền kinh tế thị
trường trong điều kiện nhà nước là người đại diện chủ sở hữu thì quy hoạch đất
đai cần phải linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước
huy được khả năng chủ động của người sử dụng đất.
Nhận thức được tầm quan trọng đó, Luật Đất đai 2003 và các văn bản
hướng dẫn đã quy định rất cụ thể, chi tiết về cách thành lập, điều chỉnh, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất cũng như thiết lập một cơ chế chặt chẽ về việc thực
hiện quy hoạch. Điều này có ý nghĩa giúp công tác quy hoạch được tiến hành
khoa học, có hiệu quả. Vì vậy, mà bản báo cáo quy hoạch có tính chính xác và
hợp lý nhất định, tạo thuận lợi cho việc tiếp cận hàng hóa bất động sản, đặc biệt
quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư được thuận lợi hơn.
- Về tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Từ thực tiễn công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong những năm
trước đây cho thấy tính kém khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy
hoạch xa rời với thực tiễn, không xuất phát từ những yêu cầu khách quan của

thực tiễn, không xuất phát từ những yêu cầu khách quan của cuộc sống, nhiều
quy hoạch chỉ trên giấy tờ. Khắc phục tình trạng nêu trên, lần đầu tiên Luật Đất
đai 2003 quy định một cách cụ thể và chi tiết về nguyên tắc, căn cứ lập cũng như
nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ( Điều 21, Điều 22, Điều 23) để các
chủ thể có điều kiện tiếp nhận những thông tin về quyền sử dụng đất cần giao
Đại học Luật Hà Nội
19
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
dịch một cách dễ dàng. Theo đó, để quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo
được thực hiện hóa trong cuộc sống phải phù hợp với gắn liền với mục tiêu tổng
thể về phát triển kinh tế, xã hội của đất nước; phải xuất phát từ các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội trong thời kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ hiện
trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất cũng như nhu cầu của thị trường và kết
hợp với kết quả của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của kỳ
trước. Bên cạnh đó, cần quan tâm đến khả năng ứng dụng của các tiến bộ khoa
học kỹ thuật và chú trọng đến việc bảo tồn các giá trị lịch sử, văn hóa truyền
thống…trên cơ sở đó để xác lập quy hoạch sử dụng đất một cách sát hợp. Việc
xác lập các nguyên tắc và nội dung chi tiết của quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm
bảo tính khả thi của mỗi quy hoạch, đồng thời là điều kiện để các chủ thể đầu tư
thực hiện được ý đồ của nhà nước – đưa đất đai vào xây dựng và phát triển phù
hợp với sự phát triển của nền kinh tế. Theo đó, các khu công nghiệp, khu kinh
tế, khu công nghiệp cao, các công trình cơ sở hạ tầng ký thuật sẽ được phát triển
rộng rãi đúng theo định hướng mà nhà nước đề ra. Có như vậy, mục tiêu của
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đặt ra sẽ mau chóng trở thành hiện thực.
- Về tính thống nhất trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tính chắp vá, thiếu đồng bộ, tủn mủn, vụn vặt và quy hoạch sử dụng đất
mang tính “ ăn xổi, ở thì” vốn đã khá phổ biến trong những năm trước đây; quy
hoạch chỉ tính đến lợi ích trước mắt mà không tính đến lợi ích lâu dài, ngân sách
nhà nước tới đâu thì quy hoạch tới đó. Thực trạng này đã gây ra những hậu quả
xấu cho xã hội. Trước tình trạng đó, Luật Đất đai 2003 ra đời đã coi trọng tính

tổng thể thống nhất trong công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược tổng thể
về phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch phải được lập từ tổng thể đến chi tiết.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cấp trên đồng thời, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới. Có quy định như vậy
thì quản lý nhà nước thông qua quy hoạch sử dụng đất khi triển khai trên thực tế
Đại học Luật Hà Nội
20
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
mới đảm bảo được tính nhất quán, tránh sự chồng chéo; thông qua đó cũng đảm
bảo được tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Về tính công khai dân chủ trong suốt quá trình xây dựng và tổ chức thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đảm bảo được vấn đề này sẽ là điều kiện tiên quyết cho việc triển khai
thành công quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên thực tế. Vì vậy, Luật Đất đai
2003 có quy định nguyên tắc “công khai, dân chủ” đóng vai trò hết sức quan
trọng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nguyên tắc dân chủ, công khai thể
hiện ở việc công bố rộng rãi tới người dân toàn bộ quy trình lập, thẩm định và
xét duyệt dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Qua đó, người dân không
chỉ được tiếp nhận các thông tin liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
mà còn trực tiếp tham gia đóng góp nên các bản quy hoạch đó. Đạt được mục
đích này, Luật đất đai 2003 quy định:
“ Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan có thẩm
quyền lập quy hoạch phải tổ chức lấy ý kiến của nhân dân” (khoản 5 Điều 25.
“ Quy hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt thì trong thời hạn 30 ngày phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban
nhân dân; tại cơ quan quản lý đất đai ở địa phương và trên các phương tiện
thông tin đại chúng trong suốt thời gian quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất có hiệu
lực” ( Điều 26).

Quy định như vậy là rất hợp lý vì chính quyền cấp xã, phường, thị trấn là
cấp chính quyền gần dân nhất, dễ dàng thông báo cũng như tổ chức lấy ý kiến
của người dân.
Tính công khai, dân chủ còn thể hiện ở giai đoạn thực hiện quy hoạch mà
cụ thể là ở việc công bố công khai, rộng rãi quy hoạch tới người dân. Điều 28
Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã quy định khá chi tiết về
vấn đề công khai quy hoạch tới người dân. Theo đó, việc công bố quy hoạch có
thể được tiến hành trên mạng thông tin quản lý nhà nước, trên báo hoặc trụ sở
các cơ quan… Thông qua quy định như vậy phần nào giúp người dân phòng
Đại học Luật Hà Nội
21
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
tránh được rủi ro khi đầu tư kinh doanh bất động sản, giúp chủ thể đầu tư chủ
động hơn trong việc quyết định đầu tư hay không và người dân có kế hoạch hơn
khi sử dụng đất… Ngoài ra sự tính công khai, dân chủ còn có ý ngĩa hết sức
quan trọng trong việc hạn chế các chủ đầu cơ lợi dụng để tung tin đồn nhảm
nhằm tăng giá đất hoặc tạo nên những cơn sốt đất giả để kiếm lợi cho mình….
- Để tránh tình trạng quy hoạch treo và tổ chức thực hiện tốt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trên thực tế đồng thời, giúp các chủ đầu tư an tâm hơn khi
thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh pháp luật quy định các điều kiện và yêu
cầu đối với các chủ thể có liên quan trực tiếp đến việc xây dựng, xét duyệt và tổ
chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. “Nhà nước nghiêm cấm mọi
hành vi tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng
đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải
chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch
thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều
chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố” ( điều 29).
Để đảm bảo tính ổn định tương đối của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
nhằm tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất và hạn chế sự lạm quyền từ phía

các cơ quan nhà nước lần đầu tiên Luật đất đai 2003 quy định về kỳ quy hoạch
sử dụng đất đai là 10 năm, kỳ kế hoạch sử dụng đất là 5 năm ( điều 24). Bên
cạnh đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt chỉ bị điều chỉnh khi thuộc một trong các trường hợp quy định
tại khoản 1,2,3 Điều 27 Luật Đất đai 2003. Quy định này đã góp phần đảm bảo
cho kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh thành phố đến quận, huyện, xã,
phường được thực hiện một cách cụ thể chi tiết hơn và phù hợp với quy hoạch
sử dụng, đồng nghĩa là kế hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho kỳ quy hoạch sử
dụng đất có hiệu lực áp dụng.
2.1.2. Những tồn tại bất cập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đại học Luật Hà Nội
22
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
Những quy định mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như đã phân tích ở
trên đã góp phần không nhỏ trong việc quản lý thị trường bất động sản của nhà
nước. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được thì có một số tồn tại cần
rút kinh nghiệm khắc phục:
- Thứ nhất, chất lượng quy hoạch sử dụng đất còn thấp, chưa có tính khả
thi, không phù hợp với nhu cầu thực tế nên phải điều chỉnh thường xuyên. Việc
quản lý quy hoạch sau khi được xét duyệt còn lỏng lẻo. Vì vậy, nhiều quy hoạch
thiếu tính khả thi, lập quy hoạch chưa tính đến các yếu tố về năng lực tài chính
và các yếu tố tác động khác. Nhiều nơi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất trái quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chất
lượng của các quy hoạch này không khỏi khiến người dân phải lo lắng.
- Thứ hai, tình trạng quy hoạch treo đã và đang trở thành vấn đề nan giải ở
nước ta. Nó không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của các cơ
quan nhà nước mà còn làm nhiều người dân điêu đứng , khổ sở. Tình trạng này
đã gây ra sự lãng phí trầm trọng nguồn bất động sản trong khi nhu cầu sử dụng
của người dân lại rất cao.
- Thứ ba, có rất nhiều ý kiến e ngại về thời hạn của kỳ quy hoạch liệu có quá

ngắn hay không, và cho rằng thời hạn giao đất và quy hoạch đất không thống
nhất. Theo Luật đất đai năm 2003, kỳ quy hoạch sử dụng đất được xác định là
10 năm, có thể điều chỉnh sau mỗi kỳ 5 năm. Trong khi đó thời hạn giao đất cho
các dự án đầu tư của doanh nghiệp là 50 năm. Điều này khiến không ít doanh
nghiệp lo lắng khi đầu tư vì sợ quy hoạch sử dụng đất lại thay đổi.
- Thứ tư, việc tiếp cận của các nhà đầu tư với quy hoạch sử dụng đất chi
tiết ở từng địa bàn chưa được chính quyền sở tại sẵn sàng đáp ứng. Hiện tượng
này khá phổ biến và là biểu hiện cụ thể, rõ nét nhất của sự thiếu minh bạch, công
khai trong quy hoạch sử dụng đất thời gian qua. Nhiều nhà đầu tư rất khó khăn
cho việc tìm kiếm mặt bằng để thực hiện dự án. Việc tiếp cận các thông tin về
quy hoạch đối với các nhà đầu tư lại không hề dễ dàng, đặc biệt là đối với các
doanh nghiệp tư nhân. Họ phải mất nhiều thời gian, qua nhiều “trung gian” mới
Đại học Luật Hà Nội
23
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
có thể tiếp cận được các thông tin này. Tình trạng này không chỉ gây khó khăn
cho doanh nghiệp mà còn khiến các địa phương bị thiệt thòi do không được tiếp
nhận nguồn vốn từ các dự án đầu tư.
Những hạn chế nêu trên là do nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong
đó, nguyên nhân khách quan là do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một hoạt
động phức tạp, mất nhiều thời gian vì đất đai phân tán và có đặc điểm khác biệt
ở từng vùng miền khác nhau. Song, nguyên nhân chủ quan không thể phủ nhận
là do đội ngũ cán bộ về quy hoạch đất đai còn có những hạn chế nhất định về
trình độ chuyên môn nghiệp vụ. Không ít cán bộ làm việc chủ yếu dựa vào kinh
nghiệm, năng lực còn nhiều hạn chế, chưa có nhiều chuyên gia giỏi trong lĩnh
vực quy hoạch.
Tóm lại, muốn thị trường bất động sản phát triển thì quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất phải đi trước một bước. Đây là cơ sở quan trọng cho việc đầu tư và
phát triển của các thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, công trình xây
dựng. Vì vậy, vấn đề hoàn thiện pháp luật và nâng cao quản lý nhà nước đối với

lĩnh vực này là hết sức cần thiết.
2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc tạo lập và
minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường.
2.2.1. Về tạo lập nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản nước ta thời gian gần đây đã trải qua nhiều “cơn sốt
nhà đất” rồi lại chuyển sang “hiện tượng đóng băng”. Có thể thấy, một trong
những nguyên nhân chủ yếu gây nên vấn đề này chính là nguồn cung về bất
động sản còn nhiều hạn chế trong khi nhu cầu về bất động sản lại luôn ở mức
cao, dẫn đến việc một số chủ thể lợi dụng đầu cơ, đẩy giá nhà đất lên cao để bán
ra kiếm lời. Hiện nay, nguồn cung hàng hóa bất động sản trên thị trường nước ta
chủ yếu gồm: hàng hóa là quyền sử dụng đất; hàng hóa là nhà ở và công trình
xây dựng.
- Đối với hàng hóa là quyền sử dụng đất. Nhà nước cung cấp đất đai lần đầu
cho người sử dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất. Quá trình
Đại học Luật Hà Nội
24
Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần nhiều đất từ nông nghiệp. Hiện nay,
với chính sách thông thoáng hơn nhà nước đã tạo nhiều nguồn cung BĐS thông
qua hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Qua đó, một lượng lớn đất đai
được cung cho các công trình, dự án và khu đô thị mới…
Nhà nước đã tiến hành có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều
kiện cho các hoạt động của các ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả
nước. Nguồn lực đất đai của quốc gia đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày
càng cao hơn. Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ
Luật Đất đai năm 1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài
đã được khẳng định. Toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục
tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều đã được Nhà nước giao và cho thuê. Thí dụ,
bằng việc giao và cho thuê trên 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ
đã trao quyền sử dụng đất cho: 12 triệu hộ nông dân; gần 20.000 hợp tác xã; hơn

5.000 doanh nghiệp nhà nước; hơn 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; hơn
60.000 trang trại và gần 4.000 dự án đầu tư nước ngoài
(1)
. Thông qua việc giao
đất, cho thuê đất nhà nước đã cung cấp một lượng đất tương đối lớn vào thị
trường làm cơ sở cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được phát
triển.
- Đối với hàng hóa là nhà ở.
Trong những năm gần đây, việc tạo lập và phát triển thị trường nhà ở được
nhà nước đặc biệt chú trọng. Bởi vậy, thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút
một số lượng lớn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát
triển bất động sản. Hàng năm, khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn.
Theo tính toán thống kê trên các dự án đầu tư phát triển nhà, trong một dự án
trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m
2
nhà ở và 6.000 m
2
dịch vụ với
lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường xuyên trong lĩnh vực dịch vụ
cho người lao động. Trong những năm qua, diện tích nhà ở của những thành phố
lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án được triển khai ở nhiều
tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình; Hải Phòng: ngã 5
Đại học Luật Hà Nội
25