quyền sử dụng đất của vợ chồng và việc giải quyết các tranh chấp giữa vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

Trong quan hệ hôn nhân, quyền sử dụng đất là một loại tài sản mang
tính chất đặc biệt, thường có giá trị thực tế và giá trị sử dụng lớn nhất, có
ý nghĩa nhất trong khối tài sản chung của vợ chồng nên tranh chấp về
quyền sử dụng đất giữa vợ, chồng diễn ra rất phổ biến về số lượng và
phức tạp về nội dung.
Quyền sử dụng đất của vợ chồng có thể hiểu là quyền khai thác các
thuộc tính có ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của cả vợ và chồng trong
trường hợp quyền sử dụng đất này là tài sản chung; hoặc của riêng một
bên vợ hoặc chồng nếu đó là tài sản riêng trong thời hạn giao đất, cho
thuê đất.
Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất giữa vợ, chồng là
loại việc có nhiều khó khăn, phức tạp, Tòa án các cấp đã có nhiều cố
gắng để đạt được những tiến bộ về chất lượng xét xử và số lượng án được
giải quyết.Tuy nhiên, việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, chậm trễ, nhiều
vụ phải xét xử nhiều lần do không có những quy định điều chỉnh một
cách cụ thể, rõ ràng.
Bài viết của em nêu ra một số những đánh giá, nhận xét và hướng
hoàn thiện về quyền sử dụng đất của vợ chồng và việc giải quyết các
tranh chấp giữa vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Vì đây là
một vấn đề vừa mang tính lý luận vừa mang tính thực tiễn, nên bài làm
của em có thể còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến
đóng góp của thày cô để bài làm của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
1
I. Quyền sử dụng đất của vợ chồng
1. Khái niệm quyền sử dụng đất của vợ chồng :
Theo cuốn Từ điển Luật học về Luật đất đai thì : “Quyền sử dụng đất
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là quyền khai thác các thuộc tính có ích
từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất trong thời hạn giao

đất, cho thuê đất. Quyền sử dụng đất là một dạng của quyền tài sản nhưng
nó có giá trị pháp lý khác hẳn quyền sử dụng tài sản. Quyền sử dụng đất
bao gồm năm quyền là : quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền
cho thuê, quyền thế chấp và quyền để lại thừa kế. Người được giao quyền
sử dụng đất thực hiện năm quyền nói trên của mình thông qua hợp đồng
dân sự được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.”
Bên cạnh đó, Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định :
“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.”
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất bằng quyết định hành chính hoặc bằng hợp đồng.
Quyền sử dụng đất mà nhà nước trao cho người dân chính là quyền tài
sản của họ; do đó, quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản theo quy
định tại điều 163 Bộ luật Dân sự.
Cụ thể hơn, tại Điều 688 Bộ luật dân sự quy định về căn cứ xác lập
quyền sử dụng đất :
“1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống
nhất quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất.
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác cũng được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp
với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Thực chất, trong quan hệ hôn nhân, quyền sử dụng đất củng là một loại
tài sản riêng của vợ, chồng hoặc tài sản chung của vợ chồng.
Vậy quyền sử dụng đất của vợ chồng là quyền khai thác các thuộc
tính có ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của cả vợ và chồng trong
trường hợp quyền sử dụng đất này là tài sản chung; hoặc của riêng một
bên vợ hoặc chồng nếu đó là tài sản riêng trong thời hạn giao đất, cho

thuê đất.


2
2. Xác định quyền sử dụng đất riêng, quyền sử dụng đất chung
của vợ chồng :
a/ Quyền sử dụng đất riêng của một bên vợ hoặc chồng :
Trước khi kết hôn, hai bên nam nữ chưa phải là vợ chồng của nhau
trước pháp luật. Theo tính chất nghề nghiệp, công việc, các tài sản do họ
tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh và các thu
nhập hợp pháp khác đều thuộc quyền sở hữu của mỗi bên. Với tư cách là
công dân, họ là chủ sở hữu những tài sản mà mình có được trước khi kết
hôn. Đồng thời, xét về nguồn gốc tài sản thì những tài sản mà vợ, chồng
được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kì hôn nhân thuộc
quyền sở hữu riêng của vợ, chồng.
Theo quy định tại khoản 1 điều 32 Luật hôn nhân và gia đình năm
2000 thì :
“Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng.
Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi
kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn
nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1
Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.”
Căn cứ vào quy định trên thì quyền sử dụng đất riêng của vợ, chồng
bao gồm :
- Quyền sử dụng đất riêng mà vợ, chồng có từ trước khi kết hôn;
- Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được thừa kế riêng, được tặng
cho riêng trong thời kì hôn nhân;
- Quyền sử dụng đất riêng mà vợ, chồng có được khi chia tài sản
chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân và các khoản hoa lợi, lợi tức
phát sinh từ tài sản đó.

b/ Quyền sử dụng đất chung của vợ chồng :
Cuộc sống chung giữa vợ chồng khi quan hệ hôn nhân được xác
lập đòi hỏi phải có một khối tài sản nhằm bảo đảm nhu cầu về đời sống
của gia đình. Thỏa mãn nhu cầu về tinh thần, vật chất của vợ chồng,
nghĩa vụ chăm sóc lẫn nhau giữa vợ chồng; nghĩa vụ chăm sóc, nuôi
dưỡng các con…Đặc biệt trong khối tài sản đó là quyền sử dụng đất, đây
là một loại tài sản đặc biệt về giá trị vật chất, cũng như đảm bảo quyền có
chỗ ở, quyền sản xuất, kinh doanh cho vợ chồng và các thành viên trong
gia đình.
Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định:
“1 .Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra,
thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập
hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng
được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà
vợ chồng thoả thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản
3
chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước
khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng khi có
thỏa thuận.
Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.
2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà
pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận
quyền sở hữu phải ghi tên cả hai vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ
chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài
sản chung.”

* Quyền sử dụng đất của vợ chồng được xác lập trong thời kì hôn

nhân :
Khoản 7 Điều 8 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 khi giải thích từ
ngữ được sử dụng trong luật đã chỉ rõ : “Thời kì hôn nhân là khoảng thời
gian tồn tại quan hệ vợ chồng, tính từ ngày đăng kí kết hôn đến ngày
chấm dứt hôn nhân.”
Thời kì hôn nhân là khoảng thời gian tồn tại của quan hệ vợ chồng
trước pháp luật. Những tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kì hôn
nhân(trừ những tài sản riêng của vợ ,chồng) trong đó bao gồm cả quyền
sử dụng đất đều thuộc khối tài sản chung của vợ chồng.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, vì đây là loại
quyền phụ thuộc, chịu sự chi phối bởi quyền độc lập là quyền sở hữu toàn
dân về đất đai; vợ chồng chỉ có được quyền tài sản này khi được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất; vợ chồng không có đầy đủ các quyền
năng của chủ sở hữu như đối với các tài sản khác; đồng thời, khi thực
hiện quyền sử dụng đất vợ chồng cũng phải chịu những điều kiện chặt
chẽ được quy định trong pháp luật về hình thức, thời hạn thực hiện
quyền, mục đích sử dụng...
Xuất phát từ tính đặc thù, tầm quan trọng và vị trí đặc biệt của quyền
sử dụng đất trong đời sống gia đình, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000
đã có những quy định riêng, cụ thể để làm rõ chế độ pháp lý về loại tài
sản này trong quan hệ giữa vợ và chồng, đây là điểm mới của Luật Hôn
nhân và gia đình năm 2000 so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986.
Theo khoản 1 Điều 27, quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi
kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được thừa kế riêng.
Theo quy định tại Nghị định số 70/2001/NĐ-CP thì :
- Quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc mỗi bên vợ hay chồng
được Nhà nước giao, kể cả giao khoán là tài sản chung của vợ chồng (các
quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm,
đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được Nhà nước giao, đất chuyên

dùng...)
4
- Sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hay chỉ một
bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ
chồng, cũng là tài sản chung của vợ chồng đối với đất mà vợ chồng nhận
thế chấp quyền sử dụng đất của người khác.
- Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn,
được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.
Như vậy, trong thời kì hôn nhân, nếu vợ chồng hoặc một bên vợ,
chồng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho thuê đất ở,
giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, đất nông
nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng thì quyền sử
dụng các loại đất này cũng được xác định là tài sản chung ngay cả khi
một bên vợ hoặc chồng không trực tiếp sử dụng đất đó (Điều 24,25 Nghị
định số 70/2001/NĐ-CP). Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo đúng
mục đích Luật định, người nào được giao đất mà không có điều kiện trực
tiếp sử dụng đất đúng mục đích thì sẽ bị Nhà nước thu hồi. Luật Hôn
nhân và gia đình quy định đối với loại đất gắn liền với mục đích sử dụng,
nếu được Nhà nước giao cho vợ chồng thì bắt buộc phải có một bên trực
tiếp sử dụng. Bên không có điều kiện trực tiếp sử dụng vẫn là đồng sở
hữu chủ đối với quyền sử dụng đất đó. Song, khi ly hôn, người không có
điều kiện sử dụng đất đảm bảo đúng mục đích luật định, thì không được
chia đất mà chỉ được tính phần tài sản của người đó ra giá trị thành tiền
để bên được chia đất thanh toán cho họ.

* Quyền sử dụng đất mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung; quyền
sử dụng đất không đủ chứng cứ xác định là tài sản riêng.
Thực tế quan hệ vợ chồng được xác lập dựa trên yếu tố tình cảm, yêu
thương gắn bó giữa vợ và chồng, khi cuộc sống hoà thuận, hạnh phúc, vợ
chồng thường không phân biệt tài sản chung và tài sản riêng của vợ,

chồng. Tuy nhiên, khi có tranh chấp, giữa vợ chồng khó chứng minh
được một số tài sản thuộc khối tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản
riêng của vợ hoặc chồng. Vì vậy, trên nguyên tắc bảo đảm quyền tự định
đoạt tài sản của vợ chồng, giữa vợ chồng có thể thỏa thuận cho rằng
quyền sử dụng đất đó là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản riêng của
vợ, chồng. Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mỗi bên vợ hoặc chồng
đã tự nguyện nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng cũng sẽ là tài sản
chung của vợ chồng. Đồng thời tại khoản 3 Điều 27 Luật hôn nhân và gia
đình, nguyên tắc suy đoán về nguồn gốc tài sản của vợ chồng đã lần đầu
tiên được quy định trong Luật hôn nhân và gia đình của Nhà nước ta, do
đó trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất
mà vợ chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì quyền sử
dụng đất đó là tài sản chung.

* Đăng kí quyền sử dụng đất :
5
Khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định: Tài
sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng theo quy định của pháp luật phải
đăng kí quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi
tên cả vợ và chồng. Đây là quy định mới khẳng định sự bình đẳng của vợ
chồng trong quan hệ tài sản, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc bảo vệ
quyền sở hữu của vợ chồng.
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP thì các tài sản
thuộc tài sản chung của vợ chồng khi đăng kí quyền sở hữu phải ghi tên
của cả vợ chồng theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Luật hôn nhân và gia
đình năm 2000 bao gồm : nhà ở, quyền sử dụng đất và những tài sản khác
mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu (xe môtô, ô tô, tàu,
thuyền đánh cá…). Việc đăng kí các tài sản, quyền tài sản thuộc sở hữu
chung của vợ chồng phải ghi tên của cả vợ và chồng theo quy định tại
Nghị định số 70/2001/NĐ-CP được thực hiện kể từ ngày Nghị định này

có hiệu lực (18/10/2001).
Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP cũng hướng dẫn :
“… b o v quy n l i chính áng c a các bên, trong tr ng h p t i s nĐể ả ệ ề ợ đ ủ ườ ợ à ả
do v , ch ng có c trong th i k hôn nhân m pháp lu t quy nh ph i ng kýợ ồ đượ ờ ỳ à ậ đị ả đă
quy n s h u, nh ng trong gi y ch ng nh n quy n s h u ch ghi tên c a v ho cề ở ữ ư ấ ứ ậ ề ở ữ ỉ ủ ợ ặ
ch ng, n u không có tranh ch p thì ó l t i s n chung c a v ch ng; n u cóồ ế ấ đ à à ả ủ ợ ồ ế
tranh ch p l t i s n riêng thì ng i có tên trong gi y ch ng nh n quy n s h uấ à à ả ườ ấ ứ ậ ề ở ữ
ph i ch ng minh c t i s n n y do c th a k riêng, c t ng riêng trongả ứ đượ à ả à đượ ừ ế đượ ặ
th i k hôn nhân ho c t i s n n y có c t ngu n t i s n riêng quy nh t iờ ỳ ặ à ả à đượ ừ ồ à ả đị ạ
kho n 1 i u 32... Trong tr ng h p không ch ng minh c t i s n ang cóả Đ ề ườ ợ ứ đượ à ả đ
tranh ch p n y l t i s n riêng thì theo quy nh t i kho n 3 i u 27 t i s n óấ à à à ả đị ạ ả Đ ề à ả đ
l t i s n chung c a v ch ng.”à à ả ủ ợ ồ
Như vậy, quyền sử dụng đất chung của vợ chồng bao gồm:
- Quyền sử dụng đất mà vợ chồng mua bằng thu nhập do lao động,
hoạt động sản xuất kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ
chồng trong thời kỳ hôn nhân.
- Quyền sử dụng đất mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng
cho chung.
- Quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc mỗi bên vợ hoặc chồng
được Nhà nước giao, kể cả giao khoán sau khi kết hôn;
- Quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc
chồng được Nhà nước cho thuê sau khi kết hôn;
- Quyền sử dụng đất mà vợ chồng nhận thế chấp của người khác.
- Quyền sử dụng đất mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung.
- Quyền sử dụng đất mà các bên không chứng minh được đó là tài sản
riêng theo khoản 3 điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000.

II. Việc giải quyết tranh chấp giữa vợ chồng
6