Tìm ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năm 1997 và 2008 đến thị trường bất động sản

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường được hiểu là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua – bán
giữa người sản xuất - người tiêu dùng. Và thị trường bất động sản cũng được
hiểu theo nghĩa đó. Nó là nơi gặp gỡ của người bán và kẻ mua bất động sản
để thực hiện các giao dịch về bất động sản nhằm thoả mãn một nhu cầu thiết
yếu nào đó. Hay thị trường bất động sản là địa điểm để thực hiện các giao
dịch chuyển nhượng các quyền về sở hữu, sử dụng bất động sản. Nhưng dù
hiểu thế nào đi chăng nữa nó vẫn mang màu sắc của trao đổi hàng hoá.
Vào thời gian trước các hoạt động giao dịch bất động sản đặc biệt là
đất đai bị cấm hoặc hạn chế nhất là trong thời kỳ bao cấp và ngay sau đổi
mới được thể hiện khá rõ trong luật đất đai năm 1987 và năm 1993 thì ở thời
kỳ này nhà nước ta đã có những chính sách mở cửa hơn điều này là khá rõ
trong luật đất đai 2003. Đây cũng là điều dễ hiểu bởi khi xã hội càng phát
triển, dễ dân số lại tăng nhanh thì các giao dịch về bất động sản diễn ra là tất
yếu.
Khi nhìn vào thị trường bất động sản của không chỉ Việt Nam mà cả
trên thế giới thì có quá nhiếu rối ren và phức tạp gây ảnh hưởng lớn tới
những ngươì tiêu dùng đúng nghĩa như ở nước ta: Do hiện tượng đầu cơ của
một số ngươi nên đã đảy giá đất lên khá cao, rồi hiện tượng mua ban qua lại
giữa các nhà đầu tư cung đẩy giá đất lên cao khiến những ngươi có nhu cầu
thực sực không có khả năng mua được. thêm vào đó nhà nước lại chưa có
chính sách phù hợp đa số vẫn chỉ là khắc phục.
Từ nhận thức đó mà em đã chọn đề tài: “Tìm ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng năm 1997 và 2008 đến thị trường bất động sản”
Để có thể hoàn thành bài tiểu luận này em đã được sự hướng dẫn nhiệt tình
của cô giáo:
Thạc sĩ. Nguyễn Thị Hải Ninh
Em xin chân thành cám ơn!
NỘI DUNG
2.1. Ảnh hưỏng của cuộc khủng hoảng Đông Á năm 1997.
2.1.1. Nguyên nhân.

Khủng hoảng năm 1997 còn được gọi là cuộc khủng hoảng tài chính
Đông Á bắt đầu từ tháng 7 năm 1997 ở thái Lan. Sau đó cuộc khủng hoảng
này đã ảnh hưởng tới các thị trường chứng khoán, các trung tâm tiền tệ lớn
và giá cả của một số nước Châu Á. Và theo như phân tích của các nhà kinh
tế học thì cuộc khủng hoang này diễn ra do một số nguyên nhân sau:
 Do nền tảng kinh tế vĩ mô yếu kém.
Điều này được thấy rõ ở chính sách của Thái Lan và một số nước
Đông Nam Á như: Họ đã cố định giá trị đồng tiền của mình vào Dolla Mỹ,
Tự do lưu chuyển vốn trong khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh chính vì vậy
đã tạo ra sức ép tăng giá nội tệ. Để đối phó với tình hình đó các ngân hàng
đã thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ và mô hình chung đã dẫn tới hiện
tượng lạm phát. Khi lạm phát xảy ra thì các chính sách của Thái Lan đều vô
hiệu.
Hàn quốc thì có đôi nét khác. họ có nền tảng kinh tế vĩ mô tương đối tốt
ngoại trừ đồng won tăng giá so với đông Dolla. Chính vì vậy mà hàng hoá
xuất khẩu không bán được họ rơi vào tình trạng khó khăn. Và để khắc phục
họ đã di vay nước ngoài. Nhưng chủ yếu là vay ngắn hạn.
 Do các dòng vốn nước ngoài kéo vào.
Như đã nói ở phấn trước do họ có chính sách tiền tệ không hợp lý cụ thể
là lãi xuất ngân hàng tăng vì vậy mà các nguông vốn đầu tư la rất lớn.
 Do sự thay đổi bất lợi của nên kinh tế.
Nhật bản thì xuất khẩu giảm do sức cạnh tranh kém ở khâu giá cả hàng
hoá. Thêm vào đó Cục dự trữ liên bang mỹ đã thực thi tăng lãi xuất ngân
hàng mà đồng tiền các nước Châu Á lại neo theo Dolla.
 Do tấn công đầu cơ và rút vốn đồng loạt
Đây là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới cuộc khủng hoảng năm 1997.
2.1.2. Ảnh hưởng khủng hoảng Đông Á tới thị trường bất động sản.
2.1.2.1. Trên bình diện quốc tế.
Mặc dù được gọi là cơn khủng hoảng "Đông Á" bởi vì nó bắt nguồn
từ Đông Á, nhưng ảnh hưởng của nó lại lan truyền toàn cầu và gây nên sự

khủng hoảng tài chính trên toàn cầu, với những tác động lớn lan rộng đến cả
các nước như Nga, Brasil và Hoa Kỳ.
Ở Thái Lan trong những năm từ 1985 – 1995 tốc độ tăng trưởng của
thái lan đạt 9%/năm. Và được đánh giá là nền kinh tế bong bóng. Ngay sau
khi khủng hoảng xảy ra đông tiền cua thái lan mất giá một cách trầm trọng
cụ thể là 56 đông balt đổi ra 1 dolla mỹ. Trong ngày từ 14 – 15 tháng 5 năm
1997 hiện tượng đầu cơ tiền với quy mô lớn xuất hiện.
Ở Philippines Sau khi khủng hoảng bùng phát ở Thái Lan, ngày 3
tháng 7 ngân hàng trung ương Philippines đã cố gắng can thiệp vào thị
trường ngoại hối để bảo vệ đồng peso bằng cách nâng lãi suất ngắn hạn (lãi
suất cho vay qua đêm) từ 15% lên 24%. Đồng peso vẫn mất giá nghiêm
trọng, từ 26 peso ăn một dollar xuống còn 38 vào năm 2000 và còn 40 vào
cuối khủng hoảng.
Ở Indonesia Tháng 7, khi Thái Lan thả nổi đồng Baht, cơ quan hữu
trách tiền tệ của Indonesia đã nới rộng biên độ dao động của tỷ giá hối đoái
giữa Rupiah và Dollar Mỹ từ 8% lên 12%. Tháng 8, đồng Rupiah bị giới đầu
cơ tấn công và đến ngày 14 thì chế độ tỷ giá hối đoái thả nổi có quản lý được
thay thế bằng chế độ thả nổi hoàn toàn. Đồng Rupiah liên tục mất giá. IMF
đã thu xếp một gói viện trợ tài chính khẩn cấp cho Indonesia lên tới 23 tỷ
Dollar, nhưng Rupiah tiếp tục mất giá do đồng Rupiah bị bán ra ồ ạt và
lượng cầu Dollar Mỹ ở Indonesia tăng vọt. Tháng 9, cả giá Rupiah lẫn chỉ số
thị trường chứng khoán đều giảm xuống mức thấp lịch sử.
Ngoài ra một số nước khác như Hàn Quốc, Hồng Kông, Malaysia
cũng rơi vào tình trạng tương tự bế tắc trong kinh tế phải dựa vào các viện
trợ từ các nước và tổ chức phi chính.
Với tình trạng này thì điều dễ thấy là thu nhập của đại đa số người dân
sẽ rất thấp. Và để duy trì được cuộc sống hiện tại của mình đã là một khó
khăn rất lớn. Chính vì vậy mà sức mua các bất động sản của đa số dân trong
thời kỳ này hầu như không có. Nhưng trong giai đoạn này một số nhà đầu tư
trong nước hoặc nước ngoài sẽ đầu cơ đất đai. Bởi họ thức được khả năng

chống lạm phát của bất động sản. Nhìn chung thì thị trường bất động sản
trong giai đoạn này là đóng băng và kém sôi động kể cả ở những thời gian
sau đó.
2.1.2.2. Ở Việt Nam.
Sau nhiều chính sách mở cửa thì Việt Nam mới gia nhập hiệp hội các nước
Đông Nam Á là ASEAN. Và chúng ta chưa thực sự tham gia sâu rộng đặc
biệt là về các lĩnh vực đầu tư, hợp tác hệ thống tài chính, các chính sách của
ta con nhiều bó hẹp… Chính vì vậy có thể khẳnh định Việt Nam không hề bị
ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng trên. Thêm vào đó nước ta lại là một nước
nông nghiệp đó cũng là một cứu cánh của Việt Nam.
Nhưng như thế không có nghĩa là Việt Nam không chịu ảnh hưởng chỉ là so
với các nước thì nó quá nhỏ mà thôi. Tuy vậy nó cũng có những ảnh hưởng
sau thị trường bất động sản chưa được hâm nóng bởi thiếu các dòng vốn
chảy vào, nhều công trình không thể triển khai,…và chúng ta cũng gặp
không ít những khó khăn.
2.2. Ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năm 2008.
2.2.1.Nguyên nhân.
Có thể nói, khủng tài chính toàn cầu hiện nay bắt nguồn từ các khoản
cho vay thế chấp bất động sản thứ cấp của các tổ chức tài chính Mỹ tổng số
khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn.
Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay.
Trong đó mấu chốt của vấn đề là việc chứng khoán hóa các khoản cho vay
này để tạo ra sản phẩm mới là các chứng khoán bất động sản (Mortgage
Backed Securities – MBS) và mua bán, trao đổi chúng trên thị trường tài
chính toàn cầu. Đến khi thị trường bất động sản xuống dốc, kéo theo các
khoản nợ xấu gia tăng, và khi tỉ lệ nợ xấu vượt quá giới hạn chịu đựng, các
tổ chức tài chính sẽ lâm vào tình trạng phá sản.