Nâng cao hiệu quả Maketing cho dự án Hưng Ngân Garden tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM





KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP


NÂNG CAO HIỆU QUẢ MARKETING CHO
DỰ ÁN HƯNG NGÂN GARDEN TẠI CÔNG TY
TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN DỊCH VỤ
BẤT ĐỘNG SẢN THẢO VIỆT


Ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ MARKETING

Giảng viên hướng dẫn : TS. ĐẶNG THANH VŨ
Sinh viên thực hiện : MAI NGỌC TÚ UYÊN
MSSV : 1054010881
Lớp : 10DQM01




TP. Hồ Chí Minh, 2014

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp này thật sự là công trình nghiên cứu thất
sự của cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của Thầy Tiến Sĩ Đặng Thanh
Vũ.
Các số liệu, kết luận được trình bày trong khóa luận là trung thực và chưa từng
được công bố dưới hình thức nào.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với bài báo cáo này.
Sinh viên


Mai Ngọc Tú Uyên













ii
LỜI CÁM ƠN

Khóa luận tốt nghiệp đã hoàn thành với tất cả sự nổ lực của bản thân. Bên cạnh
đó nó cũng là kết quả của sự giúp đỡ của nhiều cá nhân, đơn vị. Qua đây em xin
chân thành gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả những người đã giúp đỡ em.
Cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại Học Công Nghệ Thành PHố Hồ Chí
Minh, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Trị Kinh Doanh, các thầy cô giảng dạy và các
anh chị đã giúp em hoc tập và hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này.
Xin cho em gửi đến Tiến sĩ Đặng Thanh Vũ lời cảm ơn chân thành nhất. Cảm
ơn Thầy đã nhiệt tình chỉ bảo, truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích và hướng
dẫn tận tình trong suốt quá trình tôi thực hiện bài khóa luận.
Cảm ơn Ông Dương Quốc Việt- giám đốc công ty TNHH Bất động sản Thảo
Việt cùng các anh chị trong công ty đã nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp thông tin, số
liệu, các tài liệu liên quan để em hoàn thành bài khóa luận tốt nhất.
Một lần nữa xin gửi đến mọi người lời cảm ơn chân thành nhất.
Xin chân thành cảm ơn.
TP Hồ Chí Minh, ngày 7 tháng 7 năm 2014
Sinh viên


Mai Ngọc Tú Uyên






iii
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Giảng viên hướng dẫn



TS. ĐẶNG THANH VŨ



iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ix
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ MARKETING VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN 4
1.1 Cơ sở lí luận về Marketing 4
1.1.1 Khái niệm về Marketing 4
1.1.2 Phân loại Marketing 4
1.1.3 Chiến lược Marketing Mix 5
1.1.3.1 Khái niệm Marketng Mix 5
1.1.3.2 Vai trò của Marketing Mix trong kinhdoanh 7
1.2 Quy mô thị trường bất động sản 8
1.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản 8
1.2.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay 10
1.2.3 Các quan điểm hiện nay về Marketing trong ngành bất động sản 12
Tóm tắt chương 1 14
CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN MARKETING CHO DỰ ÁN HƯNG
NGÂN GARDEN
TẠI CÔNG TY TNHH DV BĐS THẢO VIỆT 15
2.1 Giới thiệu khái quát về Công Ty TNHH DV BĐS Thảo Việt 15
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 15



v
2.1.2 Sứ mệnh – tầm nhìn 19
2.1.2.1 Sứ mệnh 19
2.1.2.2 Tầm nhìn 19
2.1.3 Giá trị cốt lõi 19
2.1.4 Văn hóa công ty 19

2.1.5 Cơ cấu tổ chức 20
2.1.5.1 Sơ đồ tổ chức 20
2.1.5.2 Cơ cấu lao động 21
2.1.5.3 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban 24
2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt 25
2.2.1 Thực trạng sản xuất kinh doanh tại công ty 25
2.2.2 Môi trường kinh doanh tác động đến hoạt động của công ty 26
2.2.3 Thực trạng Marketing tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt 28
2.3 Tình hình thực hiện Marketing cho sản phẩm Dự án Hưng Ngân Garden 30
2.3.1 Phân tích thị trường 30
2.3.2 Phân tích SWOT 33
2.3.3 Mục tiêu Marketing 34
2.3.4 Chiến lược Marketing 34
2.3.5 Chương trình hành động 36
2.4 Phân tích chương trình Marketing cho “Dự án Hưng Ngân Garden” 39
Tóm tắt chương 2 42
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
MARKETING CHO DỰ ÁN HƯNG NGÂN GARDEN TẠI CÔNG TY TNHH
DV BĐS THẢO VIỆT 43
3.1 Định hướng phát triển cho công ty trong thời gian sắp tới 43
3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả marketing cho dự án Hưng Ngân
Garden tại Công Ty TNHH DV BĐS Thảo Việt 44
3.2.1 Giải pháp 1: Thành lập bộ phận Marketing hoạt động chuyên nghiệp 44
3.2.1.1 Cơ sở của giải pháp 44
3.2.1.2 Điều kiện thực hiện giải pháp 45
3.2.1.3 Kết quả đạt được từ giải pháp 46
3.2.2 Giải pháp 2: Tăng cường mức độ quan tâm của khách hàng mục tiêu 46

vi
3.2.2.1 Cơ sở của giải pháp 46
3.2.2.2 Điều kiện thực hiện giải pháp 46
3.2.2.3 Kết quả đạt được từ giải pháp 47
3.2.3 Giải pháp 3: Nâng cao chương trình 4P 47
3.2.3.1 Cơ sở của giải pháp 47
3.2.3.2 Điều kiện thực hiện giải pháp 48
3.2.3.3 Kết quả đạt được từ giải pháp 49
3.3 Kiến nghị 50
Tóm tắt chương 3 51
KẾT LUẬN 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO 53














vii

DANH MỤC CÁC BẢNG SỬ DỤNG
Bảng 2.1 Các ngành nghề kinh doanh của công ty 16

Bảng 2.2 Bảng thể hiện cơ cấu lao động 21
Bảng 2.3 Bảng thể hiện tỷ trọng về các loại hợp đồng lao động 23
Bảng 2.4 Tóm tắt kết quả kinh doanh trong những năm qua 25
Bảng 2.5 Đánh giá các yếu tố bên trong của công ty 28
Bảng 2.6 Phân tích các yếu tố của Dự án Hưng Ngân Garden 32
Bảng 2.7 Phân tích SWOT 33
Bảng 2.8 Phương thức thanh toán 35
Bảng 2.9 Bảng ngân sách hoạt động Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden 36















viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH
Sơ đồ 2.1 Sơ đồ tổ chức của công ty Thảo Việt 20
Biểu đồ 2.1 Cơ cấu lao động của công ty tính đến tháng 3 năm 2014 22
Biểu đồ 2.2 Thể hiện hợp đồng lao động của nhân viên 23
Biểu đồ 2.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty BĐS Thảo Việt 26
Hình 2.1 Hình ảnh công ty 18

Hình 2.2 Dự án Hưng Ngân Garden 31
Hình 2.3 Toàn cảnh khu phức hợp Hưng Ngân Garden 34













ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
DV Dịch vụ
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
CBCNV Cán bộ công nhân viên





1
LỜI MỞ ĐẦU
1. LÝ DO THỰC HIỆN ĐỀ TÀI

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nến kinh tế quốc dân. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp
phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút
đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển. Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng
sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước
đang xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường này. Tuy nhiên, muốn nhận định và đưa ra
cái nhìn chính xác về thị trường bất động sản quá là không đơn giản. Đặc biệt đối
với thực trạng thị trường hiện nay, việc này cũng giống như chuẩn trị một cơn bệnh
của thị trường, người tìm ra liều thuốc đúng nhất và nhanh nhất chính là người thầy
giỏi và chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận tiên phong trên thị trường bất động sản.
Chúng ta đang đề cập đến vấn đề đầu tư tạo lập và kinh doanh bất động sản.
Thế giới đang ngày càng trở nên phẳng hơn, khả năng tiếp cận thông tin của nhân
loại càng phong phú hơn bao giờ hết. Hiện nay, chỉ bằng những cái nhấp chuột, cả
thế giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn
chủng loại, muôn vàn hình thức khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh
tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa. Họ phải vận động hết mình nhằm
tiêu thụ sản phẩm. Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng
của chiến lược marketing. Có thể thấy, marketing là một khoảng chi phí vô hình,
những nhà đầu tư không chuyên sẽ cảm thấy vô bổ khi chi trả hàng loạt các khoảng
phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tại doanh nghiệp mà lợi ích thì
khó có thể đo lường trước. Thế nhưng, những nhà đầu tư thật thụ sẽ nhìn thấy tầm
quan trọng của marketing bất động sản. Nó chính là công cụ vô hình theo chân nhà
đầu tư trong suốt quá trình tạo lập dự án và tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhuận
gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến đúng khách hàng mục tiêu.
Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó hơn
bao giờ hết. Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác
triệt để lợi ích của marketing bất động sản. Hay chính xác hơn là nó chưa thật sự
cần thiết trong quá khứ và nhà đâu tư cũng không quá dồi dào về nguồn vốn để thực
hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing. Cũng chính vì tầm quan

2
trọng lớn lao của Marketing trong thời đại hiện nay, tôi đã chọn đề tài: “Nâng cao
hiệu quả Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden của công ty Trách Nhiệm
Hữu Hạn Dịch Vụ Bất Động Sản Thảo Việt” làm chuyên đề báo cáo khóa luận
tốt nghiệp của mình.
2. MỤC TIÊU THỰC HIỆN ĐỀ TÀI
- Thu hoạch được kinh nghiệm và những kiến thức thực tế nhất từ việc trải
nghiệm suốt quá trình thực hiện một chiến dịch Marketing cho một sản
phẩm mới của một công ty.
- Nắm rõ những bước cơ bản trong quá trình thực hiện và triển khai kế hoạch.
- Tìm hiểu thêm về chiến lược Marketing đối với một sản phẩm có giá trị cao
như nhà cửa, đất đai…
- Phân tích thực trạng hoạt động Marketing của công ty và đóng góp ý kiến
cũng như đề xuất kiến nghị.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1 Đối tượng nghiên cứu
- Những cơ sở lý luận về Marketing và thị trường bất động sản hiện nay.
- Thực trang hoạt động Marketing của công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt
trong những năm gần đây.
- Dự án căn hộ Hưng Ngân Garden và các hoạt động Marketing cho dự án của
công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt.
- Nghiên cứu và tìm giaỉ pháp nhằm nâng cao các hoạt động Marketing cho
dự án để hoàn thiện những mục tiêu đề ra.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về thời gian: Đề tài được nghiên cứu từ những số liệu có liên quan đến công
ty, dự án Hưng Ngân Garden từ 2011-2014
- Về không gian: Đề tài được nghiên cứu tại công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn
Dịch Vụ Bất Động Sản Thảo Việt, thành phố Hồ Chí Minh.

4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp tổng hợp tài liệu.
- Phương pháp phân tích, hệ thống các yếu tố ảnh hưởng.
- Phương pháp tiếp cận các phòng ban.




3
5. BỐ CỤC ĐỀ TÀI
Gồm 3 chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận về Marketing và thị trường bất động sản
 Chương 2: Tình hình thực hiện hoạt động Marketing cho dự án Hưng Ngân
Garden tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt
 Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả Marketing cho dự án
Hưng Ngân Garden tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt

* * *

4
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING
1.1.1 Khái niệm về marketing
Có rất nhiều khái niệm khác nhau về Marketing, tùy thuộc vào hoàn cảnh thực
tế và nhận thức khác nhau mà người ta có những cách định nghĩa Marketing khác
nhau. Sự khác nhau không chỉ ở mức độ chi tiết mà còn phản ảnh ở nội dung mà nó
chưa đựng. Nhưng ai cũng công nhận rằng Marketing ra đời nhằm hỗ trợ có hiệu
quả cho hoạt động thương mại, bán hàng và tiêu thụ sản phẩm.
Trải qua nhiều giai đoạn, thuật ngữ Marketing được đề cập đến như Marketing
bán hàng, Marketing bộ phận. Ngày nay, dưới ánh sáng của khoa học kỹ thuật, trình
độ tổ chức quản lý và với trình độ tiên tiến của nền công nghiệp hiện đại, Marketing
công ty hay Marketing hiện đại ra đời. Theo quan điểm mới này, hoạt động
Marketing đã có bước phát triển mạnh cả về lượng và chất, giải thích một cách đúng
đắn hơn ý nghĩa mà nó chưa đựng. Ta có thể định nghĩa Marketing như sau:
“ Marketing là quá trình thực hiện các hoạt động nhằm đạt được các mục tiêu
của tổ chức thông qua việc đoán trước các nhu cầu của khách hàng hoặc người tiêu
thụ để điều khiển các dòng hàng hóa dịch vụ thỏa mãn các nhu cầu từ nhà sản xuất
tới các khách hàng hoặc người tiêu thụ ( Theo E.J McCarthy).
1.1.2 Phân loại marketing
 Marketing truyền thống hay Marketing cổ điển
Toàn bộ hoạt động Marketing chỉ diễn ra trên thị trường trong khâu lưu thông.
Hoạt động đầu tiên của Marketing là làm việc với thị trường và việc tiếp theo của
nó trên các kênh lưu thông. Như vậy, về thực chất Marketing cổ điển chỉ chú trọng
đến việc tiêu thụ nhanh chóng những hàng hóa, dịch vụ sản xuất ra và không chú
trọng đến khách hàng.
Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt hơn nếu chỉ quan tâm đến khâu tiêu thụ thì

chưa đủ mà còn cần quan tâm đến tính đồng bộ của cả hệ thống. Việc thay thế
Marketing cổ điển bằng lý thuyết Marketing khác là điều tất yếu.



5
 Marketing hiện đại
Sự ra đời của Marketing hiện đại đã góp phần to lớn vào việc khắc phục tình
trạng khủng hoảng thừa và thúc đẩy khoa học, kỹ thuật phát triển. Marketing hiện
đại đã chú trọng đến khách hàng hơn, coi thị trường là khâu quan trọng nhất của quá
trình tái sản xuất hàng hóa và khách hàng và nhu cầu của họ đóng vai trò quyết
định. Mặt khác do chú ý đến tính đồng bộ của cả hệ thống nên các bộ phận đơn vị
đều tập trung tạo nên sức mạnh tổng hợp đáp ứng tốt nhất nhu cầu khách hàng. Mục
tiêu của Marketing là tối đa hóa lợi nhuận nhưng đó là mục tiêu tổng thể, dài hạn
còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thỏa mãn thật tốt nhu cầu khách hàng.
1.1.3 Chiến lược marketing mix
1.1.3.1 Khái niệm marketing mix
Để tiến hành kinh doanh có hiệu quả, tăng khả năng cạnh tranh và tối ưu hóa lợi
nhuận. Công ty cần tiến hành khai thác thông tin về nhu cầu người tiêu dùng đối với
sản phẩm của mình đang kinh doanh và các đối thủ hiện có và tiềm năng trên thị
trường. Căn cứ vào lượng thông tin đã thu thập ở trên Công ty tiến hành phân đoạn
thị trường, lựa chọn thị trường trọng điểm và sử dụng phối hợp các công cụ
Marketing. Bằng việc thiết lập chiến lược Marketing các hoạt động Marketing của
Công ty được thực hiện theo một kế hoạch có mục tiêu đích đến cụ thể phù hợp với
những đặc điểm thị trường của Công ty. Marketing Mix của Công ty có thể được
hiểu như sau:
“Tiếp thị hỗn hợp (Marketing Mix) là tập hợp các công cụ tiếp thị được doanh
nghiệp sử dụng để đạt được trọng tâm tiếp thị trong thị trường mục tiêu”
( Theo E.J McCarthy).
Marketing Mix là một bộ các biến số có thể điều khiển được, chúng được quản

lý để thỏa mãn thị trường mục tiêu và mục tiêu của tổ chức. Trong Marketing Mix
có nhiều công cụ khác nhau, mỗi công cụ là một biến số có thể điều khiển được và
được phân loại theo 4 yếu tố hay được gọi là 4Ps: sản phẩm (Product), giá cả
(Price), phân phối (Place), xúc tiến khuếch trương( Promotion).
 Sản phẩm (Product)
Khi nói về sản phẩm – hàng hóa, người ta thường quy nó về một hình thức tồn
tại vật chất cụ thể và do đó nó chỉ bao hàm những thành phần hoặc yếu tố có thể
quan sát được. Đối với các chuyên gia Marketting, họ hiểu sản phẩm – hàng hóa ở



6
một phạm vi rộng lớn hơn nhiều, cụ thể là:Sản phẩm – hàng hóa là tất cả những cái,
những yếu tố có thể thõa mãn nhu cầu hay ước muốn của khách hàng, cống hiến
những lợi ích cho họ và có khả năng đưa ra chào bán trên thị trường với mục đích
thu hút sự chú ý mua sắm, sử dụng hay tiêu dùng.
Chiến lược sản phẩm giúp doanh nghiệp xác định phương hướng đầu tư, thiết
kế sản phẩm phù hợp thị hiếu, hạn chế rủi ro, thất bại, chỉ đạo thực hiện hiệu quả
các P còn lại trong marketting hỗn hợp
Yếu tố quyết định vị trí của một hãng trên thị trường là ở chỗ:
- Liệu sản phẩm của hãng có vượt lên được sản phẩm cạnh tranh không?
- Vượt lên như thế nào?
- Làm thế nào để khách hàng mua hàng của mình?
Tất cả những điều trên chỉ thực hiện được khi hãng có một chiến lược sản phẩm
đúng đắn, tạo ra sản phẩm mới với chất lượng tốt. Nhân tố quyết định sự thành công
của doanh nghiệp chính là bản thân sản phẩm của họ. Việc xác định đúng đắn chiến
lược sản phẩm có ý nghĩa sống còn đối với sự tồn tại của doanh nghiệp.
 Giá (Price)
Chiến lược và chính sách giá là cả một nghệ thuật. Giá là một thành phần quan
trọng trong giải pháp tổng hợp (Marketing Mix) và cần phải được quản trị một cách

thông minh như là cách mà ta quản trị những thành phần khác. Nhìn chung giá là
một phần đi kèm với kế hoạch sản phẩm/thị trường và không phải là một thực thể
riêng lẻ. Giá thể hiện giá trị (thường dưới hình thức tiền bạc) mà khách hàng sẵn
sàng trả để được thoả mãn nhu cầu. Như vậy ta có thể nói một thương hiệu bán
được giá cao hơn các thương hiệu khác là nhờ tạo ra được nhiều giá trị cho khách
hàng hơn.
 Phân phối (Place)
Phân phối là bao gồm tất cả những hoạt động nhằm cung ứng đúng hàng hóa
cho đúng đối tượng khách hàng, tại đúng nơi, đúng thời điểm, đúng mức giá mà họ
mong muốn. Bởi vì phân phối là một bộ phận chủ yếu cấu thành nên chi phí của sản
phẩm hay dịch vụ. Do đó nó cũng là một nguồn lực tiềm tàng của lợi thế cạnh tranh,
có ảnh hưởng đến vị thế và chi phí thấp hay sự khác biệt hóa dựa trên khả năng



7
cung ứng dịch vụ vượt trội cho khách hàng. Chính vì thế có thể nói rằng, một hệ
thống phân phối hiệu quả sẽ đem lại cho tổ chức những phương tiện để đạt được lợi
thế cạnh tranh.
 Chiêu thị (Promotion)
Ngoài việc triển khai một sản phẩm tốt, định giá hấp dẫn và tạo ra khả năng tiếp
cận sản phẩm cho khách hàng mục tiêu của mình, các doanh nghiệp còn phải truyền
thông cho khách hàng và công chúng của họ về công ty và sản phẩm. Tuy nhiên,
thông tin cần truyền đạt đến khách hàng mục tiêu phải trải qua nhiều giai đoạn,
bằng những phương tiện truyền thông khác nhau và thực hiện bởi những đối tượng
truyền thông khác nhau.
Công ty có thể áp dụng các hình thức chiêu thị phổ biến như:
- Quảng cáo: là hình thức giới thiệu gián tiếp và khuyếch trương các ý tưởng,
hàng hóa và dịch vụ đến các khách hàng, thông qua các phương tiện truyền thông
và do tổ chức trả tiền để thực hiện.

- Khuyến mãi: là những kích thích ngắn hạn dưới hình thức thưởng nhằm
khuyến khích việc sử dụng thử hoặc mua sản phẩm, dịch vụ.
- Quan hệ công chúng: là các chương trình được thiết kế hay cổ động hoặc bảo
vệ hình ảnh của công ty đối với giới công chúng của doanh nghiệp.
- Bán hàng cá nhân: là các tương tác trực tiếp thông qua lực lượng bán với
một hoặc nhiều khách hàng tiềm năng nhằm mục đích giới thiệu sản phẩm hay xúc
tiến giải quyết các đơn hàng.
- Marketing trực tiếp: sử dụng thư, điện thoại, fax, e-mail hoặc Internet để
giao tếp trực tiếp với khách hàng.
1.1.3.2 Vai trò của marketing mix trong kinh doanh
Để tồn tại và phát triển, mọi doanh nghiệp cần đặt cho mình một mục tiêu và cố
gắng để đạt được mục tiêu đó. Khi việc quản lý và điều hành công việc dựa trên
những kinh nghiệm, trực giác và sự khôn ngoan không thể đảm bảo sự thành công
của doanh nghiệp thì việc lập kế hoạch cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp
là điều cần thiết. Có kế hoạch cụ thể sẽ giúp cho doanh nghiệp thấy rõ hơn mục tiêu
cần vươn tới của mình và chỉ đạo sự phối hợp các hoạt động hoàn hảo hơn. Đồng



8
thời kế hoạch cũng giúp cho nhà quản trị suy nghĩ có hệ thống những vấn đề kinh
doanh nhằm đem lại những chuyển biến tốt đẹp hơn.
Nằm trong chiến lược chung của doanh nghiệp, kế hoạch Marketing Mix thể
hiện sự cố gắng của Công ty nhằm đạt tới một vị trí mong muốn xét trên vị thế cạnh
tranh và sự biến động của môi trường kinh doanh. Chỉ khi lập được chiến lược
Marketing Mix thì Công ty mới có thể thực hiện một cách đồng bộ các hoạt động
Marketing bắt đầu từ việc tìm hiểu và nhận biết các yếu tố môi trường bên ngoài,
đánh giá những điều kiện khác bên trong của Công ty để từ đó có những chính sách
về sản phẩm, giá cả, phân phối và xúc tiến nhằm đạt tới mục tiêu đã định sẵn.
Với ý nghĩa đó việc xây dựng kế hoạch Marketing Mix thực sự là công việc

quan trong cần thiết cần phải làm đối với mỗi doanh nghiệp. Đây là công việc đầu
tiên để xây dựng một chương trình Marketing của doanh nghiệp và làm cơ sở để tổ
chức và thực hiện các hoạt động khác trong quản trị doanh nghiệp nói chung và
quản trị Marketing nói riêng.
Kế hoạch Marketing Mix là hoạt động hết sức quan trọng trong hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp thương mại, kế hoạch Marketing
Mix giúp cho doanh nghiệp tìm kiếm những thông tin hữu ích về thị trường, có điều
kiện mở rộng thị trường và tăng quy mô kinh doanh. Các công cụ Marketing giúp
doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, tăng thị phần, đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ bằng
cách nâng cao khả năng cạnh tranh và làm thỏa mãn nhu cầu khách hàng. Nhờ có kế
hoạch Marketing Mix các hoạt động của doanh nghiệp được thực hiện một cách
đồng bộ, doanh nghiệp sẽ tiếp cận với thị trường tiềm năng, chinh phục và lôi kéo
khách hàng và có thể nói rằng kế hoạch Marketing là cầu nối giúp doanh nghiệp gần
hơn với thị trường
1.2 QUY MÔ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được
thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và
tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ
yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản, qua báo
chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường chung nên các



9
thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả
của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các
Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện
cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.
Vừa qua Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/ TT-BXD ngày 21 tháng 5

năm 2008, theo đó: “ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản ( trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn
sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của
bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời, sự thừa thải ở
nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản
mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế,
văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác
nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ
phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản
là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ
hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng,
thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo
được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tinh độc quyền. Các thông tin
về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến
triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh
ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường
khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một
quốc gia. Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản
hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có
nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản
thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho
thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.

10
1.2.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay
Theo Chiến lược phát triển độ thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ
105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa là 28%
hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt
là nhà ở đô thị sẽ đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến
sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị,
trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn
đấu đạt 20m2 nhà ở/ người tại đô thị vào năm 2020.
Vào đầu năm 2013 thị trường bất động sản đã và đang có những tín hiệu tích
cực sau 2 đến 3 năm đầy sóng gió.
Thị trường bất động sản khó khăn với con số hàng chục ngàn căn hộ “ tồn kho”,
hàng trăm dự án xây dựng dở dang phải đắp chiếu,… đã ảnh hưởng đến không chỉ
các doanh nghiệp bất động sản mà còn gây thiệt hại lớn cho các ngành xây dựng,
công nghiệp vật liệu và rất nhiều ngành nghề khác liên quan.
Đó là chưa kể con số dư nợ hàng triệu tỷ đồng nằm trong bất động sản và đa số
các khoản vay ngân hàng đều thế chấp bằng bất động sản. Vậy nên, việc Nhà nước
cần can thiệp theo hướng hỗ trợ thị trường những điểm có thể hỗ trợ được, nhằm
giúp thị trường sớm hồi phục là cần thiết.
Hỗ trợ không có nghĩa là nhằm giúp đỡ riêng các doanh nghiệp bất động sản mà
giúp
khai thông một số bế tắc của thị trường, tạo thêm công ăn việc làm cho nhiều người
lao động, giúp người dân thu thập trung bình thêm cơ hội sở hữu căn hộ thông qua
việc cho vay mua căn hộ với lãi suất ưu đãi,…. qua đó cũng là tháo gỡ khó khăn
cho nền kinh tế.
Để thị trường tự điều tiết có thể gây nên sự lãng phí nguồn lực của xã hội, có
thể khiến cả Nhà nước, Doanh nghiệp bất động sản, các ngành liên quan và người
dân đều thiệt hại. Tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ,
mục đích của chính sách hỗ trợ khá rõ ràng, đó là hướng thị trường vào phân khúc
có nhu cầu thực của đa số người dân vốn có thu nhập chưa cao.

Một khi lòng tin của người mua được phục hồi, thanh khoản được cải thiện ở
phân khúc này sẽ tác động tích cực đến các phân khúc khác. Các doanh nghiệp cũng



11
nhận ra rằng phải giảm chi phí và lợi nhuận để giảm hơn nữa giá thành xây dựng và
giá bán, để cung-cầu gặp nhau.
Chính phù và Bộ xây dựng cũng đang triển khai ra soát, điều chỉnh, sửa đổi lại
ba luật là Luật Xây Dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng
tăng cường công khai minh bạch, quản lý nhà nước hơn, đồng thời giúp thị trường
phát triển bền vững hơn.
Thật vậy, có thể thấy những chính sách của Nhà nước thời gian qua đang đi
theo hướng này. Với doanh nghiệp, Nhà nước hỗ trợ về cơ chế để tái cơ cấu mặt
hàng, thể hiện qua việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép chia
tách căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường. Với người mua nhà, Chính phủ đã
yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây Dựng khẩn trương hướng dẫn
và triển khai chính sách hỗ trợ tín dụng để hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà ở xã
hội, nhà thu nhập thấp và nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 giá bán dưới 15
triệu đồng/m2 với mức lãi suất ổn định ở mức thấp.
Ngoài ra, để tăng thanh khoản cho thị trường, Bộ Xây Dựng cũng đề xuất
phương án sửa đổi chính sách theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua, sở
hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài tại Việt Nam, trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Với diễn biến này, văn phòng cho thuê đang dần thoát ra khỏi vùng đáy của thị
trường. Không chỉ văn phòng cho thuê, thị trường căn hộ tại Tp. HCM cũng có dấu
hiệu ấm dần. Trong Quý I năm 2013, bốn dự án đã đưa ra chào bán với tổng số 784
căn hộ, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 70% và
30% là phân khúc bình dân. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đã phần nào lấy lại
niềm tin vào thị trường tung hàng ra chào bán và sự đáp ứng của thị trường khá tích

cực, với tỷ lệ bán hết lên đến 72-85%. Dù vậy, những thách thức của thị trường căn
hộ vẫn còn đó. Các chuyên gia địa ốc nhận định rằng, giá trên thị trường sơ cấp khó
có thể giảm thêm thay cho giảm giá, các chủ đầu tư thường áp dụng chính sách
thanh toán linh hoạt, quà tặng và chiết khấu. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn linh
động thay đổi phương thức bàn giao, chuyển sang giao nhà thô thay vì bán và giao
nhà hoàn thiện, nhằm xoay vòng nhanh đồng vốn, trong khi người mua nhà có thể
tự thiết kế căn hộ của mình. Tất nhiên, dòng tiền vẫn là thách thức lớn, cho dù có
những người mua mới hoặc nhà đầu tư cũ rục rịch quay lại thị trường. Các nhà đầu



12
tư đang có xu hướng mua để làm mới danh mục đầu tư, và các chủ dự án nay đã biết
định vị dự án của mình trên thị trường để đảm báo cho giá trị của sản phẩm.
Một số sàn bất động sản cũng đã tìm mua lại những dự án dở dang để hoàn
thiện, làm mới và phân phối. Đại diên một doanh nghiệp cho biết, một số doanh
nghiệp đã triển khai nhà giá rẻ ngay tại thời điểm thị trường bất động sản còn nóng
theo hướng vẫn giữ nguyên chất lượng sản phẩm, nhưng giảm diện tích xuống dưới
quy chuẩn ( dưới 45m2/ căn hộ) để có giá thành thấp hơn. Khi việc “ đi tắt đón đầu”
thành công với chủ trương của Nhà Nước cho phép được chia nhỏ căn hộ lớn,
nguồn cung những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của đa số người dân này sẽ càng giúp
tính thanh khoản của thị trường bất động sản được cải thiện. Sự năng động , nỗ lực
vượt khó của các doanh nghiệp để đưa ra những sản phẩm nhà giá thấp được kỳ
vọng sẽ giúp thị trường hồi phúc trong tương lai. Rõ ràng, dù chưa thật mạnh mẽ,
thị trường bất động sản đã có những phản ứng đầy tích cực với các chính sách của
Nhà Nước. Dù vẫn chỉ là những tín hiệu ban đầu….
(Nguồn: batdongsan.com.vn)
1.2.3 Các quan điểm hiện nay về marketing trong ngành bất động sản
Khi thị trường bất động sản không còn sôi động, tức là người mua không phải
cạnh

tranh nhau để mua nhà, sử dụng dịch vụ Marketing cho bất động sản là một giải
pháp mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên một trong những sai lầm mà các công ty
phát triển bất động sản thường mắc phải là họ quá tin tưởng vào những quyết định
cảm tính của mình và chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc Marketing nhằm gia
tăng giá trị của các bất động sản của mình.
Nhưng thực tế là, năng lực của giám đốc Marketing càng giỏi thì càng mang lại
những lợi ích cho khoản đầu tư của mình. Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác,
Marketing là một khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc Marketing cần có những hiểu biết tổng
thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của
xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
Kế hoạch Marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ



13
địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá
được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình.
Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một
trong những đặc thù của "sản phẩm" bất động sản là thời gian chế tạo. Một dự án
bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị
trường. Do vậy, ngoài việc giám đốc Marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt
còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra
những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.
Họ cần phải có những nghiên cứu "khoa học" và những thống kê đầy đủ về thị
trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai. Những nghiên
cứu "khoa học" này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? và Như thế nào?
Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động
sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách hàng

tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường
đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản, định
hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm
của công ty.
***



14
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
1. Trải qua nhiều kỹ nguyên phát triển, Marketing càng chứng tỏ mình hơn
trong thực tiễn kinh doanh. Tuy nhiên, với nhiều biến đổi của thị trường, vai trò của
marketing không dừng lại ở chức năng quản trị mà dần được tiếp cận như một tiến
trình kinh doanh như tìm hiểu khách hàng, thị trường để rồi nghiên cứu, phát triển
và phân phối giá trị cho khách hàng.
2. Chúng ta nhận thấy rõ rằng dù ý tưởng làm Marketing cho sản phẩm thông
thường hay đặc thù như bất động sản thì đều dựa trên những nhu cầu và tạo ra
những cung ứng đem lại giá trị cho khách hàng. Để làm được điều này cần phải
nắm rõ những đặc điểm về sản phẩm, giá, phân phối và chiêu thị.
3. Có thể nói rằng việc thiết lập và xây dựng marketing là một việc làm quan
trọng cần thiết phải làm đối với mỗi doanh nghiệp. Và nó cũng chính là cầu nối giúp
doanh nghiệp gần hơn vớithị trường.
4. Nhu cầu về nhà ở hiện nay không phải là vấn đề của một cá nhân hay gia
đình nào, mà nó chính là một trong những đề tài cấp bách của doanh nghiệp và nhà
nước ta. Hiện tại, nhà nước đã có những chính sách mở rộng để doanh nghiệp có thể
đáp ứng nhiều nhu cầu nhà ở của người dân.
5. Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê tòa nhà
với bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các
nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp. Đây chính là điều
mà các nhà làm Marketing nói chung cần hướng đến.

Marketing trong lĩnh vực bất động sản khác khá nhiều so vơi các hàng hóa
thông thường bởi người làm Marketing phải biết tổng thể về nền kinh tế, sự phát
triển kinhh tế, đặc điểm, vị trí, xu hướng của xã hội, tính chất địa phường và đặc thù
sản phẩm.
Marketing trong bất động sản không phải là mới, nhưng vẫn còn nhiều sức ép
đòi hỏi bất cứ doanh nghiệp nào quan tâm cũng phải xác định được tầm nhìn chiến
lược của mình.




15
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG THỰC HIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING
CHO DỰ ÁN HƯNG NGÂN GARDEN TẠI CÔNG TY
TNHH DV BĐS THẢO VIỆT
2.1. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY TNHH BĐS THẢO VIỆT
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Với vai trò là một nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín, công ty
mong muốn đóng góp và mang lại sự thành công cho đối tác và khách hàng. Qua
đó, cùng góp sức để phát triển thị trường BĐS Việt Nam vững mạnh.
Tháng 3 năm 2008, công ty khai trương Sàn giao dịch Bất động sản Thảo Việt
 Tên sàn giao dịch
Tên tiếng Việt: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THẢO VIỆT
Tên tiếng Anh: THAO VIET REAL ESTATE TRANSACTION MART
 Trụ sở
- Trụ sở của sàn đặt tại 53/8 Thị Trấn Tân Hiệp, Huyện Hóc Môn, Thành phố
Hồ Chí Minh.
- ĐT: (08) 62512469
- Fax: (08) 62512469

- Website: www.diaocthaoviet.com
- Email:
- Chi nhánh đặt tại 131 đường Phước Thiện, phường Long Thạnh Mỹ, quận 9,
Thành Phố Hồ Chí Minh.
 Chức năng sàn
Tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ bất động sản cho tổ chức
cá nhân tham gia trong thị trường bất động sản.