Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại NHTMCP đầu tư và phát triển Việt Nam- chi nhánh sở giao dịch 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP


NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI
NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 2

Ngành: KẾ TOÁN
Chuyên ngành: KẾ TOÁN NGÂN HÀNG

Giảng viên hướng dẫn: Phùng Hữu Hạnh
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Anh Thi
MSSV: 1054030035 Lớp: 10DKNH1


TP. Hồ Chí Minh, 2014

iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu
trong khóa luận tốt nghiệp được thực hiện tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn
chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 07 năm 2014
Tác giả
Nguyễn Thị Anh Thi

iv

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Nâng cao hiệu quả cho vay
mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao
dịch 2” em xin chân thành cảm ơn :
Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở
giao dịch 2 và toàn thể anh chị trong Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt trong quá trình thực tập.
Ban Giám Hiệu cùng toàn thể quý Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ TP.HCM
đã giảng dạy, giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến thức trong suốt 4 năm học. Đặc
biệt là thầy Phùng Hữu Hạnh đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này.
Với kiến thức chuyên môn còn hạn chế và bản thân còn thiếu kinh nghiệm thực
tiễn nên trong quá trình làm báo cáo không tránh khỏi những khiếm khuyết và sai sót.
Kính mong các anh chị trong Ngân hàng và thầy, cô bỏ qua và hướng dẫn tận tình để bài
báo cáo của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 07 năm 2014
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Anh Thi

v

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


…………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………


TP. Hồ Chí Minh, ngày …. tháng 07 năm 2014
Giảng viên hướng dẫn

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BIDV
Bank for Investment and Development of Vietnam
KHCN
Khách hàng cá nhân
NHTMCPĐT&PTVN
Ngân Hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát
triển Việt Nam
NHNN
Ngân hàng Nhà nước
PGD
Phòng giao dịch
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
CN SGD2
Chi nhánh Sở Giao dịch 2
QHKH
Quan hệ khách hàng
ĐCTC

Định chế tài chính
TCKT
Tổ chức kinh tế
CBQHKHCN
Cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân
CBQTTD
Cán bộ quản trị tín dụng
LĐPQHKHCN
Lãnh đạo phòng quan hệ khách hàng cá nhân
PQHKHCN
Phòng quan hệ khách hàng cá nhân
PQLRR
Phòng quản lý rủi ro
PGDKHCN
Phòng giao dịch khách hàng cá nhân
KH
Kế hoạch
QLRR
Quản lý rủi ro
CBCNV
Cán bộ công nhân viên
NLĐXK
Người lao động xuất khẩu
NQH
Nợ quá hạn
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
TCTD
Tổ chức tín dụng

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Sở giao dịch 2
Bảng 1.2: Kết quả hoạt động của Chi nhánh Sở giao dịch 2
Bảng 1.3: Dư nợ phân theo thời hạn
Bảng 1.4: Dư nợ phân theo khách hàng
Bảng 1.5: Tỉ lệ nợ quá hạn
Bảng 1.6: Tình hình nợ xấu tại BIDV - CNSGD2
Bảng 1.7: Tình hình hoạt động dịch vụ
Bảng 1.8: Doanh số cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013
Bảng 1.9: Tình hình dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2
Bảng 1.10: Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở phân theo kỳ hạn
Bảng 1.11: Diễn biến của lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở trong năm 2012 và 2013
Bảng 1.12: Tình hình nợ quá hạn trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV – CNSGD2
Bảng 1.13: Tình hình nợ xấu trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV – CNSGD2
Bảng 1.14: Tình hình mở rộng khách hàng cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013
Bảng 1.15: Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng giai đoạn 2011-2013
Bảng 1.16: So sánh tình hình cho vay mua nhà giữa các ngân hàng
Bảng 1.17: So sánh dư nợ cho vay mua nhà giữa BIDV và một số ngân hàng

viii


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Biểu đồ 1.1: Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Sở giao dịch 2
Biểu đồ 1.2: Diễn biến huy động vốn Chi nhánh Sở giao dịch 2 giai đoạn 2008-2013
Biểu đồ 1.3: Dư nợ phân theo thời hạn
Biểu đồ 1.4: Dư nợ phân theo khách hàng
Biểu đồ 1.5: Tình hình nợ xấu tại BIDV - CNSGD2
Biểu đồ 1.6: Tình hình hoạt động dịch vụ
Biểu đồ 1.7: Doanh số cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013
Biểu đồ 1.8: Tình hình dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2
Biểu đồ 1.9: Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở phân theo kỳ hạn
Biểu đồ 1.10: Tình hình lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV- CNSGD2 (2012-2013)
Biểu đồ 1.11: Tình hình nợ xấu trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2
Biểu đồ 1.12: Tình hình mở rộng khách hàng CVMN giai đoạn 2011-2013
Biểu đồ 1.13: Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng giai đoạn 2011-2013
Biểu đồ 1.14: So sánh dư nợ cho vay mua nhà giữa BIDV và một số ngân hàng


Sơ đồ 1.1. Bộ máy tổ chức tại BIDV – CNSGD2

ix

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3
1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại 3
1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại 3
1.1.2. Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại 3
1.1.2.1. Nghiệp vụ về nguồn vốn 3
1.1.2.2. Nghiệp vụ sử dụng vốn 3
1.1.2.3. Nghiệp vụ khác 4
1.2. Những vấn đề cơ bản về hoạt động tín dụng 4
1.2.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng 4
1.2.2.1. Căn cứ theo mục đích sử dụng vốn 4
1.2.2.2. Căn cứ theo thời hạn tín dụng 5
1.2.2.3. Căn cứ theo tài sản đảm bảo 5
1.2.2.4. Căn cứ vào phương thức cho vay 5
1.2.2.5. Căn cứ vào phương thức hoàn trả nợ vay 6
1.2.2. Phân loại tín dụng 6
1.2.3. Vai trò của tín dụng trong nền kinh tế 6
1.3. Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại 7

1.3.1. Khái niệm cho vay mua nhà 7
1.3.2. Các đặc điểm của cho vay mua nhà 7
1. 3.3. Các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại 8
1.3.4. Những chỉ tiêu phân tích tình hình cho vay mua nhà 8
1.3.4.1. Phân theo mục đích vay 8
1.3.4.2. Phân theo thời hạn vay 8
1.3.4.3. Phân theo hình thức đảm bảo 8
1.3. 4.4. Phân theo đối tượng cho vay 9
1.3.5. Những chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua nhà 9
1.3.5.1. Chỉ tiêu doanh số cho vay 9
1.3.5.2. Chỉ tiêu dư nợ 9
x

1.3.5.3. Chỉ tiêu thu lãi 10
1.3.5.4. Chỉ tiêu nợ quá hạn 10
1.3.5.5. Chỉ tiêu nợ xấu 11
1.3.5.6. Vòng quay vốn tín dụng 11
1.3.5.7. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng các sản phẩm cho vay mua nhà 11
1.3.5.8. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng cho vay mua nhà 11
1.3.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà 12
1.3.6.1. Nhân tố khách quan 12
1.3.6.2. Nhân tố chủ quan 14
1.3.7. Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại 15
1.3.7.1. Đối với ngân hàng thương mại 15
1.3.7.2. Đối với khách hàng 15
1.3.7.3. Đối với xã hội 15
1.3.8. Kinh nghiệm quốc tế về mở rộng cho vay mua nhà và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam 15
1.3.8.1. Kinh nghiệm quốc tế 16
1.3.8.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 17

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN
HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO
DỊCH 2 18
2.1. Giới thiệu Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 18
2.1.1. Lịch sử hình thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam . 18
2.1.2. Lịch sử hình thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Sở giao dịch 2 19
2.1.3. Bộ máy tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Sở giao dịch 2 19
2.1.3.1. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng 20
2.1.3.2. Cơ cấu nhân sự của ngân hàng 20
2.1.3.3.Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 21
2.1.4. Những hoạt động chủ yếu và sản phẩm dịch vụ hiện có tại Chi nhánh Sở
Giao dịch 2 22
xi

2.1.4.1. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu 23
2.1.4.2. Các sản phẩm dịch vụ hiện có 23
2.1.4.3. Đánh giá hoạt động kinh doanh tại Chi nhánh Sở giao dịch 2 23
2.2. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 30
2.2.1. Giới thiệu sản phẩm cho vay mua nhà 30
2.2.1.1. Đặc điểm cho vay mua nhà 30
2.2.1.2. Đối tượng cho vay mua nhà 30
2.2.1.3. Nguyên tắc cho vay mua nhà 31
2.2.1.4. Lãi suất và phí cho vay mua nhà 33
2.2.1.5. Quy trình hoạt động cho vay mua nhà 33
2.2.2. Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 36

2.2.2.1. Doanh số cho vay mua nhà 37
2.2.2.2. Dư nợ cho vay mua nhà 38
2.2.2.3. Tình hình lãi suất cho vay mua nhà 39
2.2.2.4. Phân tích nợ quá hạn 40
2.2.2.5. Phân tích nợ xấu 41
2.2.2.6. Tình hình tăng trưởng về số lượng khách hàng cho vay mua nhà . 42
2.2.2.7. Tình hình hoạt động cho vay mua nhà so với các hoạt động cho vay
khác của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 45
2.2.2.8. Tình hình hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu
tư và Phát triển Việt Nam trong hệ thống các ngân hàng thương mại 45
2.2.3. Phân tích SWOT về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam 49
2.2.3.1. Điểm mạnh 49
2.2.3.2. Điểm yếu 49
2.2.3.3. Cơ hội 50
2.2.3.4. Thách thức 50
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH SỞ
GIAO DỊCH 2 52
xii

3.1. Những kết quả đạt được 52
3.2. Hạn chế 53
3.3. Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Sở Giao dịch 2 trong những năm tới 55
3.3.1. Định hướng của Ngân hàng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 55
3.3.2. Định hướng trong hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 56
3.4. Giải pháp đối với cho vay mua nhà 57

3.4.1.Về quy trình, thủ tục cho vay 57
3.4.2. Hoàn thiện công tác thẩm định 57
3.4.3. Không nên quá chú trọng vào tài sản đảm bảo trong công tác cho vay.58
3.4.4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát sau khi cho vay 58
3.4.5. Gia tăng số lượng khách hàng 58
3.5. Kiến nghị đối với cho vay mua nhà 61
3.5.1 Đối với Ngân hàng 62
3.5.2. Đối với Nhà nước 62
KẾT LUẬN 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
PHỤ LỤC


SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ngày nay, xu thế hội nhập toàn cầu đi đôi với tốc độ phát triển không ngừng của
nền kinh tế, đòi hỏi mỗi thành phần trong xã hội phải luôn cố gắng nỗ lực hoàn thiện góp
phần đưa đất nước ngày càng phát triển, đặc biệt là làm cho nền kinh tế ngày càng vững
mạnh. Hòa nhịp cùng nhịp đập của nền kinh tế, ngành Ngân hàng cũng đã góp một phần
không nhỏ đến sự tồn tại và phát triển của xã hội trong đó nổi bật là hoạt động kinh
doanh ngân hàng.
Có thể nói hoạt động kinh doanh là hoạt động ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và
phát triển của bản thân của ngân hàng nói riêng và của nền kinh tế quốc dân nói chung.
Trong đó, nghiệp vụ tín dụng là nghiệp vụ quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ
tài sản có của ngân hàng. Đặc biệt tín dụng cá nhân đang trở thành một mảng tín dụng
mang lại nhiều tiềm năng cho ngân hàng bởi số lượng khách hàng cá nhân rất lớn với nhu

cầu mua sắm, chi tiêu phục vụ sinh hoạt cũng như kinh doanh nhỏ lẻ không ngừng tăng.
Tuy nhiên, tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Việt Nam nhưng năm gần đây diễn
biến rất phức tạp và trải qua nhiều biến cố: tăng trưởng kinh tế suy giảm, lạm phát có thể
bùng phát bất cứ lúc nào, nợ xấu tăng cao, thị trường bất động sản đóng băng… Điều này
đã tác động đến tình hình cho vay bất động sản, trong đó ảnh hưởng rõ nhất là cho vay
nhu cầu nhà ở của người dân.
Trong khi đó, không chỉ tại TP.HCM mà ở các tỉnh thành phố lớn khác, nhu cầu về
nhà ở vẫn tăng lên không ngừng. Bởi lẽ vấn đề nhà ở là một nhu cầu an sinh, cơ bản và
thiết yếu, là bước đầu để “lạc nghiệp” trong tâm thức của mỗi người dân. Nhưng không
phải ai cũng có thể tự xoay sở để dễ dàng sở hữu một căn nhà trong điều kiện khó khăn
hiện nay. Họ cần có sự tài trợ và đó chính là thị trường cho sản phẩm cho vay nhu cầu
nhà ở của các NHTM phát triển. Nắm bắt được tình hình đó, trong thời gian qua rất nhiều
ngân hàng đã tham gia khai thác mảng thị trường đầy tiềm năng này.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, em đã chọn đề tài: “Nâng cao hiệu
quả cho vay mua nhà tại Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi
nhánh Sở giao dịch 2”. Thông qua việc phân tích, đánh giá tình hình hoạt động cho vay
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

2

nhu cầu nhà ở tại BIDV Chi nhánh Sở giao dịch 2, em đưa ra những vấn đề tồn tại và
nguyên nhân của sản phẩm này. Từ đó đề ra một số giải pháp, kiến nghị khả thi nhất góp
phần mở rộng và nâng cao hơn nữa hiệu quả sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở.
2. Mục đích nghiên cứu
- Phân tích hiện trạng cho vay mua nhà tại Chi nhánh Sở giao dịch 2.
- Đánh giá ưu, nhược điểm của hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh Sở giao
dịch 2.
- Đưa ra những biện pháp và kiến nghị để góp phần nâng cao hiệu quả cho vay mua
nhà tại Chi nhánh Sở giao dịch 2.
3. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung vào hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở
giao dịch 2.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở kiến thức học ở trường, kiến thức tích lũy qua sách báo, tạp chí Ngân
hàng, em sử dụng một số phương pháp sau đây trong việc nghiên cứu đề tài:
- Phương pháp thu thập số liệu: thông qua các số liệu thu thập, thống kê trên các
báo, Internet và của ngân hàng để dựa vào số liệu phân tích.
- Phương pháp xử lý số liệu: từ các số liệu có được tiến hành phân tích, so sánh,
tổng hợp để thấy được thực trạng cũng như hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà từ đó có
thể đưa ra những kiến nghị và đề xuất hợp lý.
5. Kết cấu của đề tài
Khoá luận gồm có 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng ngân hàng và hoạt động cho vay mua nhà của
ngân hàng thương mại.
- Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2.
- Chương 3: Đánh giá tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2.
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

3

CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI.
1.1. Khái niệm về ngân hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thƣơng mại
Theo Luật các tổ chức tín dụng (TCTD) do Quốc hội khóa X thông qua ngày 12
tháng 12 năm 1997 đã định nghĩa:
“NHTM là một loại hình TCTD được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các

hoạt động khác có liên quan”. Luật còn định nghĩa: “TCTD là doanh nghiệp được thành
lập theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh
doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để
cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán.”
1.1.2. Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thƣơng mại
1.1.2.1. Nghiệp vụ về nguồn vốn (Tài sản nợ)
Nghiệp vụ huy động vốn là hoạt động tiền đề có ý nghĩa đối với Ngân hàng và xã
hội. Thành phần nguồn vốn NHTM gồm:
- Vốn tự có: vốn tự có bao gồm vốn điều lệ, các quỹ dự trữ pháp định và một số
khoản nợ dài hạn theo quy định của Nhà nước. Nguồn vốn tự có được sử dụng cho mọi
mục đích, có thể lấy để dự trữ kinh doanh, cho vay, đầu tư tài sản cố định…
- Vốn huy động: là các khoản tiền của các chủ thể khác trong xã hội mà các Ngân
hàng được phép sử dụng với trách nhiệm hoàn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi. Các loại vốn
huy động của Ngân hàng bao gồm: nhận tiền gửi của cá nhân, tổ chức và các tổ chức tín
dụng khác; phát hành giấy tờ có giá, vay giữa các TCTD, vay của NHNN
1.1.2.2. Nghiệp vụ sử dụng vốn (Tài sản có)
Nghiệp vụ sử dụng vốn là nghiệp vụ quan trọng nhất, quyết định đến khả năng tồn
tại và hoạt động của NHTM. Thành phần tài sản có bao gồm:
- Nghiệp vụ ngân quỹ: dự trữ bắt buộc tại NHNN và dự trữ tại quỹ ngân hàng nhằm
đáp ứng nhu cầu chi trả, chi tiêu, cho vay và đầu tư nhanh của ngân hàng.
- Nghiệp vụ cho vay: là khoản mục sinh lời chủ yếu của Ngân hàng. Mức độ sinh
lời cao vì vậy chứa rủi ro cao.
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

4

- Nghiệp vụ đầu tư: chủ yếu đầu tư vào chứng khoán, ngoài ra còn có kinh doanh
ngoại tệ, kinh doanh bất động sản, đầu tư góp vốn vào các công ty khác…
- Nghiệp vụ tài sản cố đinh: bao gồm tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô
hình tạo nên hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ để đảm bảo điều kiện hoạt động

của ngân hàng.
1.1.2.3. Nghiệp vụ khác
Nghiệp vụ trung gian thông qua việc cung ứng các dịch vụ của ngân hàng luôn được
các ngân hàng chú trọng như:
- Các dịch vụ thanh toán thu chi hộ cho khách hàng (chuyển tiền, thu hộ séc, dịch
vụ cung cấp thẻ tín dụng, thẻ thanh toán…)
- Bảo lãnh, mua bán hộ chứng khoán theo ủy nhiệm của khách hàng.
- Kinh doanh mua bán, ngoại tệ, vàng bạc, đá quý.
- Tư vấn tài chính, giúp đỡ các công ty phát hành cổ phiếu, trái phiếu,…
1.2. Những vấn đề cơ bản về hoạt động tín dụng
1.2.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng
- Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng
cho khách hàng trong một thời gian nhất định với một khoảng chi phí nhất định.
- Cho vay là một hình thức cấp tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản
tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có
hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
- Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị nhất định dưới hình thức
hiện vật hay tiền tệ trong một thời gian nhất định từ người cho vay (người sở hữu) sang
người đi vay (người sử dụng) và khi đến hạn phải hoàn trả lại một lượng giá trị lớn hơn
cái ban đầu. Khoản giá trị nội tại này được gọi là lợi tức tín dụng.
1.2.2. Phân loại tín dụng
1.2.2.1. Căn cứ theo mục đích sử dụng vốn
- Cho vay bất động sản: là cho vay liên quan đến mua sắm, xây dựng bất động sản
nhà ở, đất đai.
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

5

- Cho vay sản xuất kinh doanh công nghiệp, thương mại, dịch vụ: là loại cho vay để
bố sung vốn kinh doanh hoặc đầu tư mở rộng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực

sản xuất kinh doanh công nghiệp, thương mại, dịch vụ.
- Cho vay sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp: là loại cho vay để trang trải chi phí
sản xuất lĩnh vực nông – lâm – ngư nghiệp.
- Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng như mua sắm tài
sản có giá trị hoặc trang trải chi phí sinh hoạt, học phí, du lịch, chữa bệnh…
1.2.2.2. Căn cứ theo thời hạn tín dụng
- Tín dụng ngắn hạn: là những khoản vay có thời hạn đến 12 tháng, thường được sử
dụng để cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động và phục vụ cho nhu cầu sinh
hoạt của cá nhân.
- Tín dụng trung hạn: là những khoản vay có thời hạn trên 12 tháng đến 60 tháng.
Cho vay trung hạn để tài trợ cho việc đầu tư vào TSCĐ, hiện đại hóa máy móc thiết bị,
xây dựng các dự án có quy mô nhỏ, thời gian thu hổi vốn nhanh đối với doanh nghiệp
hoặc đáp ứng nhu cầu mua sắm vật dụng gia đình có giá trị, mua phương tiện vận tải, sửa
chữa nhà, du học, du lịch… đối với cá nhân.
- Tín dụng dài hạn: là những khoản vay có thời hạn trên 60 tháng. Loại tín dụng này
được sử dụng để đáp ứng nhu cầu dài hạn như xây dựng, sửa chữa nhà, mua bất động
sản, đầu tư máy móc thiết bị quy mô lớn, hoặc đầu tư mới dự án.
1.2.2.3. Căn cứ theo tài sản đảm bảo
- Tín dụng có đảm bảo: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như thế chấp,
cầm cố, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
- Tín dụng không có đảm bảo: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố
hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mà chỉ dựa vào uy tín của khách hàng.
1.2.2.4. Căn cứ vào phƣơng thức cho vay
- Cho vay từng lần: hay còn gọi là “vay theo món” là hình thức vay, là hình thức
cấp tín dụng mà người vay sẽ phải làm hồ sơ vay vốn cho từng lần vay với lãi suất, thời
hạn trả tiền và số tiền vay xác định.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng có thể
lập một bộ hồ sơ cho nhìu khoản vay trong một kỳ nhất định.
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

6

- Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà NHNN Việt Nam thỏa thuận
bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của
khách hàng phù hợp với các quy định của Chính phủ và NHNN Việt Nam về hoạt động
thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán trong một khoảng thời gian xác
định. Khi khách hàng có tiền gửi vào tài khoản, ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi của khách
hàng.
1.2.2.5. Căn cứ vào phƣơng thức hoàn trả nợ vay
- Cho vay chỉ có một kỳ hạn trả nợ hay còn gọi là cho vay trả nợ một lần khi đáo
han.
- Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả
gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận.
- Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn trả nợ cụ thể mà tùy khả năng tài
chính của người mình đi vay có thể trả nợ bất cứ lúc nào.
1.2.3. Vai trò của tín dụng trong nền kinh tế
 Tín dụng đáp ứng nhu cầu về vốn để duy trì quá trình sản xuất kinh doanh liên
tục, góp phần đầu tư phát triển kinh tế.
- Tín dụng là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư. Nó là động lực kích thích tiết kiệm
đồng thời còn là phương tiện đáp ứng vốn cho đầu tư và phát triển.Vì vậy, tín dụng góp
phần đưa vật tư hàng hóa đi vào sản xuất thúc đẩy ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để
đẩy nhanh quá trình tái sản xuất xã hội.
- Trong nền kinh tế hàng hóa, tín dụng góp phần đưa vật tư hàng hóa đi vào sản xuất
thúc đẩy ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để đẩy nhanh quá trình tái sản xuất xã hội.
Trong nền kinh tế nước ta hiện nay, cơ cấu kinh tế còn nhiều mặt mất cân đối, tỷ lệ thất
nghiệp vẫn ở mức cao, do vậy tín dụng sẽ góp phần sắp xếp và tổ chức lại sản xuất, hình
thành cơ cấu kinh tế hợp lý. Thông qua hoạt động tín dụng mà việc sử dụng nguồn lao
động được quản lý hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
 Tín dụng ngân hàng có ý nghĩa quyết định đến thời cơ kinh doanh và chủ động
trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Bản chất vốn tín dụng là bổ sung nhu cầu vốn thiếu hụt tạm thời của doanh nghiệp,
nhưng sử dụng khoản vốn tín dụng bắt buộc phải trả một khoản lãi suất theo quy định. Vì
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

7

vậy, các doanh nghiệp chỉ sử dụng việc vay vốn tín dụng vào thời điểm mà mình thiếu
vốn và không còn nguồn vốn hỗ trợ nào khác để thỏa mãn mục đích kinh tế của mình.
 Tín dụng là công cụ tài trợ cho các ngành kinh tế mũi nhọn và có thể ưu tiên
đưa các vùng kinh tế lạc hậu phát triển đi lên.
Trong điều kiện kinh tế nước ta, nông nghiệp là ngành sản xuất đáp ứng nhu cầu xã
hội. Nhà nước cần tập trung phát triển nông nghiệp để giải quyết những nhu cầu của xã
hội đồng thời tạo điều kiện để phát triển các ngành kinh tế khác. Do đó, việc sử dụng tốt
các biện pháp tín dụng ưu đãi luôn là chính sách hỗ trợ khả thi. Bên cạnh đó, nhà nước
còn tập trung tín dụng để tài trợ cho các ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển các ngành
này sẽ tạo cơ sở và lôi cuốn các ngành kinh tế khác như: sản xuất hàng hóa xuất khẩu,
khai thác dầu khí, công nghệ thông tin,…
 Tín dụng ngân hàng góp phần ổn định tiền tệ, ổn định giá cả.
- Với chức năng tập trung và tận dụng những nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, tín
dụng ngân hàng đã trực tiếp giảm khối lượng tiền mặt tồn đọng trong lưu thông. Lượng
tiền dôi thừa này nếu không được huy động và sử dụng kịp thời có thể gây ảnh hưởng
xấu đến tình trạng lưu thông tiền tệ dẫn đến mất cân đối trong quan hệ hàng - tiền và hệ
thống giá cả bị biến động là điều không thể tránh khỏi.
- Do đó, trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát, tín dụng được xem như là một
trong những biện pháp hữu hiệu góp phần làm giảm lạm phát.
1.3. Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thƣơng mại
1.3.1. Khái niệm cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín
dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua nhà;
xây dựng và sửa chữa nhà ở. Và khách hàng có trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc

và lãi theo quy định trong hợp đồng tín dụng.
1.3.2. Các đặc điểm của cho vay mua nhà
- Cho vay chỉ áp dụng đối với các khách hàng là các cá nhân và hộ gia đình có nhu
cầu vay vốn để mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở.
- Khách hàng vay là cá nhân nên việc chứng minh năng lực tài chính tương đối khó
hơn doanh nghiệp. Do doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

8

chứng minh nguồn thu nhập và chi tiêu dễ dàng, còn cá nhân chỉ dựa vào bảng lương và
sự suy đoán chứ không có bằng chứng rõ ràng.
- Thời hạn cho vay chủ yếu là trung - dài hạn, CBTD thường căn cứ vào nhu cầu
vay vốn và khả năng trả nợ của khách hàng vay để xác định thời hạn cho vay hợp lý
nhưng không quá 10 năm. Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng vay vốn nhận
được món vay đầu tiên cho đến ngày trả hết nợ gốc và lãi vay.
- Nguồn thu nợ của chi nhánh tùy thuộc vào thu nhập của khách hàng vay vốn,
CBTD tìm hiểu khả năng thu nhập của khách hàng vay mà có thể xem xét cho họ trả nợ
gốc và lãi vay theo chu kỳ hàng tháng, quý, 06 tháng hoặc theo chu kỳ sản xuất và tiêu
thụ sản phẩm.
1.3.3. Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM
Hiện nay, cho vay mua nhà là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển.
Có nhiều sản phẩm cho vay mua nhà đa dạng với nhiều tính năng khác nhau như cho vay
trả góp mua nhà ở, cho vay mua nhà để đầu tư, mua nhà dự án, sửa chữa nhà…
1.3.4. Những chỉ tiêu phân tích tình hình cho vay mua nhà
1.3.4.1. Phân theo mục đích vay
Dựa vào mục đích sử dụng của khách hàng, có thể phân tích theo các chỉ tiêu: cho
vay mua nhà, xây dựng hay sửa chữa nhà ở. Sự phân chia này giúp nắm rõ từng nhu cầu
trong từng lĩnh vực của khách hàng. Từ đó Ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch và phương
hướng hoạt động cụ thể hơn để đạt được kết quả kinh doanh tốt nhất.

1.3.4.2. Phân theo thời hạn vay
Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên
đến khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng. Thông thường chia thành các thời hạn là
ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Việc xác định đúng thời gian sẽ giúp cho ngân hàng thu
được nợ đúng hạn, theo dõi kỹ các thời kỳ trả nợ gốc, lãi của khách hàng nhằm hạn chế
rủi ro thấp nhất.
1.3.4.3. Phân theo hình thức đảm bảo
Ngân hàng đã đưa ra các hình thức nhằm đảm bảo sự an toàn về vốn khi cho vay,
gồm có 2 hình thức:
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

9

- Thế chấp bằng nhà, đất dự định xây dựng, sửa chữa thuộc quyền sở hữu của người
đi vay.
- Cam kết bảo lãnh của bên thứ ba nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi
đúng hạn cho ngân hàng.
1.3.4.4. Phân theo đối tƣợng cho vay
Dựa vào đối tượng cho vay ngân hàng có thể xác định được các khách hàng của
ngân hàng thuộc nhóm đối tượng nào, có đảm bảo được khả năng trả nợ gốc và lãi đúng
hạn hay không. Bao gồm:
- Cho vay khách hàng là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế.
- Cho vay khách hàng cá nhân (cá nhân, hộ gia đình, chủ trang trại, tổ hợp tác…)
Ngoài ra các đối tượng này giúp cho ngân hàng theo dõi được các khoản vay một
cách chặt chẽ hơn. Từ đó, ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch cho vay phù hợp và đáp ứng
nhu cầu về vốn của khách hàng, đồng thời đem lại hiệu quả cao cho cả ngân hàng và
khách hàng.
1.3.5. Những chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua nhà
1.3.5.1. Chỉ tiêu doanh số cho vay
Doanh số cho vay trong một thời kỳ phản ánh lượng vốn mà ngân hàng đã giải ngân

cho khách hàng là bao nhiêu, đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh
giá tình hình thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng. Con số và tốc độ của doanh số
cho vay qua các năm phản ánh quy mô và xu hướng của hoạt động tín dụng là mở rộng
hay thu hẹp.
( Doanh số cho vay năm nay – Doanh số cho vay năm trước) Doanh số thu nợ
Tỷ lệ tăng trưởng
doanh số cho vay (%) = x 100%
Doanh số cho vay năm trước

Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của ngân hàng càng ổn định và có hiệu quả,
ngược lại ngân hàng đang gặp khó khăn, việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả.
1.3.5.2. Chỉ tiêu dƣ nợ
Dư nợ phản ánh lượng vốn mà khách hàng sử dụng của ngân hàng tại một thời điểm
cụ thể. Nếu con số này tăng trưởng đều và ổn định qua các năm chứng tỏ quy mô hoạt
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

10

động cho vay tăng lên, điều đó đồng nghĩa với việc hiệu quả cho vay được nâng cao, tình
hình hoạt động của ngân hàng tiến triển tốt. Ngược lại là ngân hàng đang bị trì trệ vốn, sử
dụng vốn bị lãng phí, có thể gây ảnh hưởng đến doanh thu cũng như tỷ lệ thu lãi của ngân
hàng.
( Dư nợ năm nay – Dư nợ năm trước) Doanh số thu nợ
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) = x 100%
Dư nợ năm trước

1.3.5.3. Chỉ tiêu thu lãi
Chỉ tiêu này dùng để đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch tài chính của ngân hàng,
đánh giá khả năng đôn đốc, thu hồi lãi và tình hình thực hiện kế hoạch doanh thu của
ngân hàng từ việc cho vay

Tổng lãi đã thu trong năm Doanh số thu nợ
Tỷ lệ thu lãi (%) = x 100%
Tổng lãi phải thu trong năm

Chỉ tiêu càng cao thì tình hình thực hiện kế hoạch tài chính cũng như tình hình tài
chính của NH càng tốt, ngược lại NH đang gặp khó khăn trong việc thu lãi sẽ ảnh hưởng
nghiêm trọng đến doanh thu của ngân hàng, chỉ tiêu này cũng thể hiện tình hình bất ổn
trong cho vay của ngân hàng, có thể nợ xấu trong ngân hàng tăng cao nên ảnh hưởng đến
khả năng thu hồi lãi của ngân hàng, và có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ trong
tương lai.
1.3.5.4. Chỉ tiêu nợ quá hạn
Nợ quá hạn là khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và lãi đã quá hạn. Chỉ
tiêu này cho thấy tình hình nợ quá hạn của ngân hàng, dùng để đánh giá chất lượng tín
dụng cũng như rủi ro tín dụng tại ngân hàng.
Nợ quá hạn Doanh số thu nợ
Tỷ lệ nợ quá hạn (%) = x 100
Tổng dư nợ

Tỷ lệ này đánh giá chất lượng của khoản vay, nếu tỷ lệ này thấp có nghĩa là chất
lượng khoản vay này cao và ngược lại, nếu tỷ lệ này cao thì chất lượng của khoản vay
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

11

thấp. Ngân hàng nào cũng phải duy trì một tỷ lệ nợ quá hạn ở mức thấp. Nếu ngân hàng
cho vay mà không đòi được nợ thì sẽ không trả được nợ cho khách hàng gửi tiền cũng
như các tổ chức, cá nhân mà ngân hàng đã vay tiền dẫn đến uy tín ngân hàng bị giảm sút.
1.3.5.5. Chỉ tiêu nợ xấu
Nợ xấu là những khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên, bên cạnh đó là những khoản
nợ cơ cấu có thời hạn trả nợ dưới 90 ngày theo thời hạn đã cơ cấu lại.

Nợ xấu Doanh số thu nợ
Tỷ lệ nợ xấu (%) = x 100
Tổng dư nợ

Đây là tỷ lệ để đánh giá chất lượng cho vay tại ngân hàng. Tỷ lệ này càng thấp thì
chất lượng cho vay của ngân hàng càng cao và ngược lại.
1.3.5.6. Vòng quay vốn tín dụng (vòng)
Vòng quay vốn tín dụng: chỉ tiêu này phản ánh tình hình luân chuyển đồng vốn cho
vay, thời gian thu hồi nợ vay nhanh hay chậm. Tỷ số này càng lớn thì hiệu quả sử dụng
vốn càng cao và việc đầu tư càng được an toàn.
Doanh số thu nợ Doanh số thu nợ
Vòng quay vốn tín dụng =
Dư nợ bình quân
Trong đó:
(Dư nợ đầu kỳ + Dư nợ cuối kỳ) Doanh số thu nợ
Dư nợ bình quân trong kỳ =
2

1.3.5.7. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng các sản phẩm cho vay mua nhà
Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng các loại hình cho vay mua nhà mà ngân hàng
cung cấp cho khách hàng như: mua nhà trả góp, cho vay xây sửa nhà, cho vay mua nhà
dự án… Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh sự đa dạng về cách thức mà ngân
hàng cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà cũng như khả năng mở rộng quy mô và phạm vi
hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Từ việc nắm bắt được nhu cầu khách hàng,
hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng được mở rộng.
1.3.5.8. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng cho vay mua nhà
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

12

Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho vay mua
nhà. Điều đó chứng tỏ ngân hàng đã thực sự quan tâm đến nhu cầu của người dân và phát
triển những nhu cầu đó. Ngân hàng cần cải tiến những sản phẩm cũ và hình thành sản
phẩm mới để thu hút khách hàng cũng như tăng chỉ tiêu này.
1.3.6. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà
1.3.6.1. Nhân tố khách quan
 Môi trường vĩ mô
- Môi trường kinh tế
+ Tốc độ tăng trưởng kinh tế: khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống người dân
được nâng cao, thu nhập ổn định hơn, thì nhu cầu mua nhà của người dân cũng tăng cao.
Vì vậy, nhu cầu vay mua nhà của cá nhân hay hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân tin
rằng tương lai thu nhập sẽ tăng cao. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của
người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi giảm, người dân sẽ ngại vay ngân hàng, nhu cầu
vay mua nhà cũng giảm theo.
+ Lãi suất: khi lãi suất thị trường tăng thì lãi suất cho vay mua nhà của các ngân
hàng thương mại cũng tăng cao, làm chi phí mua sẽ tăng lên, nhu cầu vay nhà của khách
hàng giảm, ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng.
+ Lạm phát: khi nền kinh tế lạm phát sẽ làm cho đồng tiền mất giá, người dân
không còn thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặp khó
khăn làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay cũng như hoạt động cho vay mua nhà.
+ Thị trường bất động sản: thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân
cũng dễ dàng mua nhà hơn.
+ Thu nhập của dân cư: khi mức thu nhập tăng lên thì đời sống dân cư được nâng
cao, nhu cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh. Tuy nhiên, khi thu nhập tiếp tục tăng
lên, nhu cầu về nhà ở thiết yếu có xu hướng giảm dần và nhu cầu về nhà ở cao cấp tăng
lên và ngược lại.
- Môi trường văn hóa – xã hội
+ Trình độ dân trí: người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao và
có nhiều nhu cầu tiêu dùng hơn thì nhu cầu vay mua nhà cũng cao hơn những người có
trình độ dân trí thấp.

SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

13

+ Dân số: tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội, từ đó nhu cầu về
nhà ở cũng tăng lên. Ví dụ như một khu vực có dân số trẻ, số lượng vợ chồng kết hôn cao
thì nhu cầu nhà ở cũng tăng hơn so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát
triển của hoạt động cho vay mua nhà.
- Môi trường chính trị: sự ổn định chính trị là điều kiện để cho các nhà đầu tư yên
tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển. Từ đó
tạo điều kiện cho việc mua nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó, ngân
hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà.
- Môi trường pháp luật: Khi môi trường pháp lý ổn định, hệ thống văn bản pháp luật
đầy đủ đồng bộ sẽ khuyến khích các nhà đầu tư, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và tăng
nhu cầu mua nhà của dân cư. Chính điều đó giúp cho quy mô cho vay của ngân hàng tăng
lên. Ngược lại nếu các quy định của pháp luật không rõ ràng, không đồng bộ, không ổn
định và có nhiều khẽ hở thì rất khó cho ngân hàng trong hoạt động tín dụng nói chung và
hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. Đồng thời cũng tạo ra khó khăn cho các doanh
nghiệp, họ sẽ cắt giảm đầu tư làm cho nền kinh tế kém phát triển và thu nhập của người
dân giảm sút, nhu cầu tiêu dùng giảm, khả năng mở rộng cho vay giảm .
 Môi trường vi mô
- Đối thủ cạnh tranh: trong nền kinh tế hiện nay, các đối thủ cạnh tranh luôn tung ra
nhiều sản phẩm mới đa dạng, các hình thức cho vay mua nhà mới để thu hút khách hàng,
tạo ra môi trường cạnh tranh vô cùng gay gắt.
- Khả năng tài chính của khách hàng: khả năng tài chính của khách hàng quyết định
đến khả năng trả tiền vay cho ngân hàng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt thì
khả năng thu hồi nợ cao. Chính vì vậy, trong hoạt động cho vay mua nhà, ngân hàng
quan tâm đến thu nhập, khả năng tài chính của khách hàng vì nó ảnh hưởng đến quyết
định cho vay của ngân hàng.
- Đạo đức của khách hàng: đây là yếu tố tiên quyết được đánh giá dựa trên độ tín

nhiệm và năng lực pháp lý của khách hàng trên cơ sở thiện chí trả nợ của khách hàng và
ý muốn thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng có khả
năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì ngân hàng khó mà thu hồi được các
SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi

14

khoản nợ vay. Từ đó, rủi ro của hoạt động cho vay mua nhà mang lại cho ngân hàng rất
cao.
- Tài sản đảm bảo: cơ sở để phòng ngừa rủi ro tín dụng chính là tài sản đảm bảo.
Nếu khoản vay tiêu dùng nào mà khách hàng có tài sản đảm bảo thì càng an toàn cho
Ngân hàng. Vì nếu khách hàng không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng có thể phát
mại tài sản để thu hồi một phần hay toàn bộ nợ của chính khách hàng đó. Vậy nên ở Việt
Nam hiện nay, hầu hết các Ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng mua nhà cho các khách
hàng đều yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo.
1.3.6.2. Nhân tố chủ quan
- Định hướng phát triển của ngân hàng: là điều kiện để phát triển hoạt động cho vay
mua nhà. Nếu kế hoạch phát triển của ngân hàng quan tâm đến hoạt động này thì sẽ góp
phần làm cho nhu cầu cho vay mua nhà của khách hàng được quan tâm và ngược lại.
- Năng lực tài chính của ngân hàng: được xác định dựa trên vốn chủ sở hữu và khả
năng huy động vốn của ngân hàng.
+ Vốn chủ sở hữu quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng, góp phần làm
tăng lòng tin, hình ảnh, uy tín của ngân hàng trong khách hàng. Việc huy động vốn tốt sẽ
tạo nguồn vốn cho vay mua nhà nhiều và ngược lại.
+ Khả năng huy động vốn: khi ngân hàng huy động được nguồn vốn lớn thì khả
năng cho vay càng nhiều. Điều này tạo thuận lợi cho ngân hàng mở rộng tín dụng cũng
như là hoạt động cho vay mua nhà.
- Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà của ngân hàng sẽ tác động trực
tiếp đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt động cho vay mua nhà của
ngân hàng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng cho vay, chấp nhận rủi

ro để được lợi nhuận cao thì sẽ thuận lợi cho việc mở rộng cho vay mua nhà. Nếu ngân
hàng có chính sách tín dụng thắt chặt, thì việc cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói
riêng sẽ gặp khó khăn. Do tính chất cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng khốc liệt,
nên chính sách tín dụng hợp lý sẽ thu hút khách hàng một cách hiệu quả.
- Chất lượng, trình độ, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng: cán bộ tín dụng là
người tiếp xúc với khách hàng, có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay mua nhà
của ngân hàng thương mại. Cán bộ tín dụng giỏi, có chuyên môn, có tinh thần trách