Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị
trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là công
trình nghiên cứu của riêng tôi.
Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn
trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân.
Kết quả nghiên cứu này chƣa từng đƣợc công bố bất kỳ công trình nghiên
cứu nào từ trƣớc đến nay.

Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015
Tác giả














ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hƣớng dẫn trong
suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Công nghệ
TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình
giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành
khóa học.
TP. HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015
Tác giả

iii

TÓM TẮT
Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh cho
thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, trong đó mọi vấn đề liên quan đến
nguồn lực tài chính, đất đai, nhà ở và sự điều hành quản lý của con ngƣời là rất
quan trọng. Trên cơ sở đề tài luận văn: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị
trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt
ra nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định và bền vững.
Thông qua các phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ duy trong các hoạt động,
đi đến phân tích bằng cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ các yếu tố tác động đến
biến động giá cả thị trƣờng nhƣ: (1) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân
hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu và (6) Giá vàng. Tất cả
các yếu đó đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit,
bằng kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS đã rút ngắn đƣợc giai đoạn phân
tích và giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc 4 yếu tố có tầm quan trọng lớn nhất ảnh

hƣởng đến biến động giá cả thị trƣờng nhà và đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Các yếu tố đó là: (1) Giá vàng , (2) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân
hàng, và cuối cùng là (4) Cung tiền.
Kết quả, luận văn đã tìm nguyên nhân gây ra hạn chế trong 4 yếu tố nêu trên.
Đồng thời cũng đề xuất đƣợc các giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển
thị trƣờng nhà đất bền vững trong tƣơng lai.
Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu.

iv


ABSTRACT
In the context of today's market economy, in the city. HCM market showed fierce
competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and
the executive management of human resources is very important. Based on the
thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in
Ho Chi Minh City period 2015 – 2020”. Set out to find solutions to contribute to
development of the housing market stable and sustainable.
Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to
quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor
market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4)
inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold. All of these are transformed
into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through
SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis 4 Factors
most significant impact on the market price fluctuations and land in the city. HCM.
These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3)
Money Supply and finally (4) bank credit.
As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four
factors. Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and
sustainable development in the future.

v


MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
ABSTRACT iv
MỤC LỤC v
DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ix
DANH MỤC BẢNG x
CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU 1
1.1 Lý do chọn đề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2
1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 2
1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 2
1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 2
1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3
1.6 Cấu trúc luận văn 3
TÓM TẮT CHƢƠNG 1 4

CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN 5
2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá 5
2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng 5
2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá 5
2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá 6
2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá 6
2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá 7
2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá 7
2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá 8
vi


2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá 8
2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá 8
2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất 10
2.2.1 Khái niệm về bất động sản 10
2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở 11
2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất 11
2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất 11
2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất 12
2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất 14
2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất 15
2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó 16
2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và tín
dụng ngân hàng 16
2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền 17
2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh
hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó 17
2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó 19
2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất 20

2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu 20
2.4.2 Mô hình nghiên cứu 20
TÓM TẮT CHƢƠNG 2 22
CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 23
3.1.1 Quy trình nghiên cứu 23
3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu 26
3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit 26
3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng 26
3.1.3.2 Các bƣớc phân tích 27
3.2 Thực trạng về biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 30
vii


3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh 30
3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 31
3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trƣờng 33
3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay 34
3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 34
3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 35
3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay 37
3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh 38
3.2.3.1 Các mặt tích cực 38
3.2.3.2 Các mặt hạn chế 39
3.2.4 Thực trạng các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất tại
thành phố Hồ Chí Minh 42
3.2.4.1 Yếu tố cung tiền đối với thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42
3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng đối với thị trƣờng nhà đất 46
3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu giữa Ngân hàng nhà nƣớc và các Ngân hàng
Thƣơng mại 47

3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất 47
3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát 49
3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh 50
TÓM TẮT CHƢƠNG 3 51
CHƢƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 52
4.1 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 52
4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS 52
trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 52
4.1.2 Phân tích kết quả hồi quy 53
4.1.2.1 Ƣớc lƣợng các hệ số hồi quy 53
4.1.2.2 Diển giải các tham số β
i
trong mô hình hồi quy 54
4.1.2.3 Phân tích các kiểm định 56
4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa các yếu tố quan trong trong biến động giá 58
viii


4.2 Kết quả nghiên cứu 59
4.3 Nguyên nhân biến động giá và những tồn tại 59
TÓM TẮT CHƢƠNG 4 62
CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 63
5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM 63
5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 63
5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM giai đoạn
2015-2020 63
5.1.2.1 Giải pháp về giá vàng 63
5.1.2.2 Nhóm giải pháp về thị trƣờng giao dịch nhà đất 64
5.1.2.3 Giải pháp về tín dụng ngân hàng 66
5.1.2.4 Giải pháp về cung tiền M2 của thị trƣờng 66

5.2 Kết luận 67
5.3 Kiến nghị 68
5.3.1 Kiến nghị đối với nhà nƣớc 68
5.3.2 Kiến nghị đối với Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 71











ix


DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 18
Hình 2.2. Biểu đồ liên hệ giữa tăng trƣởng GDP với giá bất động sản 18
Hình 2.3. Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất 19
Hình 2.4. Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 20
Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu 23
Hình 3.2. Biểu đồ Cung tiền M2 và dƣ nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM 43
Hình 3.3. Biều đồ dƣ nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP. HCM 46

x


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu 26
Bảng 3.2. Giải thích các biến trong mô hình 30
Bảng 3.3. Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 47
Bảng 4.1. Các số liệu nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá của thị
Bảng 4.2. Kết xuất hệ số hồi quy 53
Bảng 4.3. Tóm tắt mô hình (Model Summary) 57
Bảng 4.4. Phân tích phƣơng sai – ANOVA 57
Bảng 4.5. Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman 58
Bảng 4.6. Vị trí quan trọng của các yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá 58
1

CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU

1.1 Lý do chọn đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong các trung tâm kinh tế giữ vai trò là đầu
tàu của nền kinh tế cả nƣớc. Cho đến nay thành phố Hồ Chí Minh đóng góp nhiều
cho cả nƣớc không những về tăng trƣởng GDP mà còn tạo ra nguồn thu ngân sách
lớn, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài trong nhiều lĩnh vực, giải quyết việc làm cho hàng
triệu lao động.
Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện Nghị
quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 2010-
2015, đến nay thành phố Hồ Chí Minh đã đạt đƣợc kết quả tích cực những mục tiêu
cơ bản Nghị quyết tại đại hội đề ra
[13]
. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt đƣợc,
thành phố Hồ Chí Minh vẫn tồn tại những khúc quanh làm chậm tốc độ tăng trƣởng
và phát triển kinh tế. Một trong những khúc quanh đó là giá thị trƣờng nhà đất biến
động khó lƣờng.
Thị trƣờng nhà đất quá “nóng” hoặc quá “lạnh” đều ảnh hƣởng không tốt đến
đầu tƣ, phát triển sản xuất và đời sống nhân dân. Theo số liệu thống kê trung bình
mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11% vào GDP của khu
vực dịch vụ, tốc độ tăng trƣởng bình quân đạt 5% năm, đóng góp vào ngân sách
thành phố Hồ Chí Minh bình quân hàng năm trên 8.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng
thu ngân sách. Từ năm 1990 đến nay, Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng đã trải qua không ít hơn hai lần giá bất động sản tăng cao và giá thị
trƣờng bất động sản xuống thấp. Nhìn chung, hệ lụy từ việc biến động mạnh giá cả
bất động sản nhƣ vậy sẽ làm trì trệ sản xuất trong nƣớc, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và
chậm tiến trình phát triển kinh tế.
[9]
Chính vì tầm quan trọng nhƣ vậy nên việc nghiên cứu “Xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn
2015-2020” là yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trƣờng bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới.

2


1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất nhằm đề ra
giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2020.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Phân tích thực trạng thị trƣờng nhà và đất ở, nhận diện các yếu tố tác động tới
biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích và đánh giá mối quan hệ tƣơng tác giữa các biến ảnh hƣởng tới biến
động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất các giải pháp để ổn định giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà và đất ở
tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí
Minh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
Thu thập các dữ liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất và
các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng các yếu tố ảnh hƣởng
biến động giá nhà và đất ở qua các năm.
1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn sử
dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lƣợng.
Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: đƣợc thực hiện nhằm tìm ra yếu tố ảnh
hƣởng đến biến động giá nhà và đất, thông qua kỹ thuật thu thập, phân tích dữ liệu
thứ cấp và thảo luận. Đồng thời sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp luận
suy diễn. Trong đó, nhận diện các yếu tố quan trọng đặc trƣng để làm cơ sở dữ liệu

cho phân tích. Dữ liệu đƣợc thực hiện trong phƣơng pháp này gồm dữ liệu thứ cấp
và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các nghiên cứu trƣớc đây và các báo cáo
3


chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề tài nghiên cứu. Dựa trên
khung lý thuyết, các dữ liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ phƣơng pháp nghiên cứu tại
bàn và lấy ý kiến chuyên gia để hình thành các biến sơ bộ cho vấn đề nghiên cứu.
Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: đƣợc thực hiện nhằm đo lƣờng các yếu
tố ảnh hƣởng tới sự biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu đƣợc
thực hiện trong phƣơng pháp thu thập dữ liệu thứ cấp đƣợc thực hiện qua từng giai
đoạn để so sánh. Tác giả sử dụng mô hình lƣợng hóa, áp dụng cụ thể mô hình hồi
quy tuyến tính đa biến dạng Logarit trong phân tích. Dữ liệu sẽ đƣợc phân tích và
xử lý số liệu qua công cụ SPSS, thông qua các phƣơng pháp phân tích số liệu nhƣ
thống kê, mô tả các biến, phân tích hồi quy bao gồm: phƣơng pháp ƣớc lƣợng các
hệ số và qua các hệ thống kiểm định trong phân tích, diễn giải và kết luận.
1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài dựa trên cơ sở lý luận về phƣơng pháp toán kinh tế và ứng dụng mô
hình kinh tế lƣợng, sử dụng chƣơng trình SPSS, đƣa các dữ liệu vào giao diện
SPSS, để phân tích, kiểm định và thảo luận. Thông qua các quy trình tính toán, kết
quả dã giúp cho luận văn nhận diện đƣợc các yếu tố rất quan trọng làm ảnh hƣởng
biến động nhà đất. Cách xác định các yếu tố đƣợc mô hình hóa và lƣợng hóa, đó
chính là cơ sở khoa học có giá trị và rất có ý nghĩa góp phần làm nên hiệu quả trong
nghiên cứu, nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững.
1.6 Cấu trúc luận văn
Bao gồm: 5 chƣơng
Chƣơng 1. Giới thiệu
Chƣơng 2. Cơ sở lý luận
Chƣơng 3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 4. Kết quả nghiên cứu

Chƣơng 5. Kết luận và Hàm ý chính sách


4


TÓM TẮT CHƢƠNG 1
Trong chƣơng này tác giả đã nêu lên lý do chọn đề tài, sự cấp thiết của đề tài,
mục tiêu nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài “Xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2020” cũng nhƣ đóng góp mới của luận văn và cấu trúc toàn luận văn.


5


CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá
2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng
Theo Nguyễn Minh Điện (2010), khái niệm giá trị, giá cả thị trƣờng đƣợc hiểu
nhƣ sau
[1]
:
Giá trị đƣợc hiểu là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ sẵn có để mua bán với những ngƣời mua và ngƣời bán, chính là
sự thể hiện qua giá cả của hàng hóa hay dịch vụ đó theo đáp ứng nhu cầu. Giá trị tài
sản đƣợc biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại
một thời điểm nhất định.
Giá cả là cơ sở của giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết mà ngƣời
mua và ngƣời bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Vì vậy, giá cả là một khoản tiền nhất

định theo yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa, dịch vụ.
Giá trị thị trƣờng, theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam thì “Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua
bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua sẵn
sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng”. Nhƣ vậy những điều
kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trƣờng là: khách quan, độc lập, thông tin
minh bạch và thị trƣờng ổn định. Nếu nhƣ một trong những điều kiện này bị vi
phạm thì cơ sở giá trị thị trƣờng bị phá vỡ.
[5]

2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá
Khi nghiên cứu phân tích sự biến động giá ngƣời ta thƣờng hay đề cập đến các
chỉ số giá, ví dụ nhƣ chỉ số giá chứng khoán, chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số thu nhập,
chỉ số giá bất động sản HPR. Các chỉ số là thƣớc đo phản ánh sự biến động giá nói
chung trên thị trƣờng giao dịch. Mục đích chính của việc xác định các chỉ số giá,
nhằm đánh giá sự biến đổi giá cả của các loại hàng hóa trên thị trƣờng chứng khoán
cũng nhƣ trên thị trƣờng bất động sản
[7]
. Cho nên các chỉ số giá là nhằm dự đoán
6


các xu thế thị trƣờng, làm cơ sở cho các quyết định mua hoặc bán các loại hàng hóa
tại từng thời điểm nhất định.
Tuy nhiên, trên thị trƣờng có rất nhiều yếu tố tác động đến biến động giá, sự
thay đổi giá thƣờng xuyên lần lƣợt cũng đƣợc các học giả đúc kết hình thành nên
quy luật tất nhiên. Sự biến động này đƣợc lý giải là do quy luật cung - cầu, tâm lý
của nhà đầu tƣ và thậm chí là do những ảnh hƣởng của công nghệ mới.
Quy luật cung cầu: theo quy luật cung - cầu, khi giá hàng hóa tăng cao thì

nhiều ngƣời muốn bán nhƣng lại ít ngƣời cần mua. Ngƣợc lại, khi giá hàng hóa
giảm thì nhiều ngƣời cần mua nhƣng lại ít ngƣời muốn bán. Khi giá hàng hóa tăng,
các nhà đầu tƣ tranh thủ bán để thu lợi nhuận. Đây là nguyên nhân tạo ra sức ép đối
với việc bán hàng hóa khiến giá hàng hóa tụt giảm. Khi giá hàng hóa giảm, các nhà
đầu tƣ sẽ có khuynh hƣớng mua vào nhiều hơn và đây chính là nguyên nhân đẩy giá
hàng hóa lên cao. Chu kỳ này cứ lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị
trƣờng đặc trƣng nào đó.
[5]

2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá
2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá
Chính sách cung tiền M2 là chính sách tiền tệ của Nhà nƣớc: khi Nhà nƣớc
đƣa ra chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ, thông qua sự tác động đến thị
trƣờng tài chính, có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trƣờng nhà đất.
Những năm Nhà nƣớc thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh
nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế
tài chính và do đó có điều kiện để đầu tƣ phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại,
cung ứng ra thị trƣờng nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cƣ một cách phong
phú đa dạng. Ngƣợc lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính
sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nƣớc có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn
vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trƣờng bất động sản bị suy giảm, khiến các
doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung
nhà ở cũng bị suy giảm
[6]
.
7


Nhƣ vậy, Cung tiền tác động trực tiếp tới tăng trƣởng tín dụng nói chung, tín
dụng nhà đất nói riêng, qua đó có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của

thị trƣờng nhà đất. Trong bối cảnh lạm phát thấp, kinh tế phát triển ổn định, nhà
nƣớc có thể thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ nhằm thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế.
Ngƣợc lại, trong điều kiện lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô có nhiều bất ổn việc
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ là cần thiết.
2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá
Tín dụng ngân hàng đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển
của thị trƣờng nhà đất cả nƣớc nói chung. Sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ
thống ngân hàng có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên thị
trƣờng bất động sản. Đa số các nghiên cứu đều chỉ ra, tăng trƣởng tín dụng bất động
sản là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà ở. Sự tăng này, tác động đến
thị trƣờng nhà ở thông qua hai kênh chủ yếu: kênh thứ nhất là sự thay đổi thu nhập
của các nhà đầu tƣ và đầu cơ nhà ở, kênh thứ hai là hoạt động cho vay của ngân
hàng, thể hiện ở việc các ngân hàng sẵn lòng cho vay nhiều hơn và những ngƣời
mua tiềm năng sẵn lòng nhận các khoản vay thế chấp nhiều hơn. Khi có một dòng
vốn lớn đổ vào thị trƣờng bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng thì dòng
vốn này thƣờng đƣợc nhận định là đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị
trƣờng nhà đất.
2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá
Quy định lãi suất chiết khấu của Ngân hàng Nhà nƣớc và các Ngân hàng
thƣơng mại cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá bất
động sản. Bởi vì phần lớn những ngƣời mua nhà đất đều dựa vào các khoản vay thế
chấp bất động sản. Trong một môi trƣờng có lãi suất thấp, chi phí vay mƣợn rẻ hơn,
tạo điều kiện cho các hộ gia đình vay mƣợn nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại
không đổi. Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng. Đặc biệt, lãi suất cho vay
ngắn hạn giảm một phần trăm sẽ làm tăng giá nhà là bao nhiêu phần trăm trong
tƣơng lai. Nhiều nghiên cứu cũng phát hiện rằng, ở những nƣớc duy trì chính sách
lãi suất tự do, sự ảnh hƣởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà dƣờng nhƣ có xu
8

hƣớng mạnh hơn. Mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà không đơn thuần chỉ
là sự tác động một chiều từ biến lãi suất tác động đến biến giá nhà, trong một số
trƣờng hợp, sự thay đổi của lãi suất dƣờng nhƣ là hệ quả phản ứng của giới cho vay
trƣớc những thay đổi của thị trƣờng nhà đất.
2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá
Quy luật phát triển của các loại thị trƣờng chƣa bao giờ bằng phẳng, thị trƣờng
giao dịch bất động sản cũng không là ngoại lệ. Do điều kiện và hoàn cảnh lịch sử
của nƣớc ta, trong một thời gian khá dài bất động sản chƣa đƣợc công nhận một
cách đầy đủ nhƣ các sản phẩm hàng hóa khác. Từ đó các giao dịch hàng hóa bất
động sản diễn ra chủ yếu ở thị trƣờng “ngầm” hoặc bán công khai và chỉ thật sự
công khai thời gian gần đây; dẫn đến hệ quả giá của thị trƣờng nhà đất chƣa thật sự
ngang bằng giá trị thật của nó. Thêm vào đó Nhà nƣớc đã có những bƣớc điều chỉnh
vĩ mô, nhƣng chƣa đƣợc đồng bộ cũng góp phần làm thị trƣờng nhà đất “nóng,
lạnh” thất thƣờng. Vì thế, yếu tố giao dịch nhà đất cũng rất quan trọng trong sự biến
động giá của thị trƣờng nhà đất.
[9]
2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá
Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và cũng là yếu
tố quyết định đến tỷ suất sinh lợi của bất động sản. Trong thời kỳ lạm phát tăng cao,
ta nhận thấy rằng nền kinh tế đang trong tình trạng bất ổn, kỳ vọng về nền kinh tế
xấu đi. Lạm phát còn làm giảm lƣợng tiền thực lƣu thông trong nền kinh tế khiến
cầu về hàng hóa giảm đi, góp phần làm giảm cầu bất động sản. Trong điều kiện
cung bất động sản không đổi, cầu bất động sản giảm sẽ làm giá bất động sản có xu
hƣớng giảm. Ngay khi có lạm phát, chi phí đầu tƣ tăng lên điều này làm giảm dòng
tiền trong tƣơng lai trong đó có đầu tƣ linh vực bất động sản dẫn đến tỷ suất sinh lợi
bất động sản cũng bị ảnh hƣởng
[5]
.
2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá
Vàng là một kim loại quý trong ngành trang sức, điêu khắc và trang trí kể từ

khi đƣợc xuất hiện trong lịch sử. Vàng có tính bền vững hóa học cao với vẻ đẹp bề
9


ngoài sáng bóng; Vàng nguyên chất có độ dẻo cao, dễ dát thành lá mỏng và kéo sợi
nên vàng rất phù hợp với việc chế tác đồ kim hoàn, các linh kiện và vi mạch điện
tử… Ngoài ra, vàng là vật chất có độ dẫn điện, dẫn nhiệt cao, phản ánh tia hồng
ngoại rất mạnh.
Vàng là một hàng hóa đặc biệt
[2]
, với tính chất ƣu việt và đƣợc công nhận rộng
rãi, vàng đã trở thành một vật chất đặc biệt mang hình thái hàng hóa – tiền tệ. Lịch
sử tiền vàng kéo dài hàng mấy nghìn năm và phổ biến trên khắp các nƣớc với
những biến cố, những giai đoạn thăng trầm khác nhau. Khi đóng vai trò là tiền thì
tiền vàng đã có đầy đủ các chức năng của tiền tệ nói chung và cho đến ngày nay
chƣa có loại tiền nào có chức năng đầy đủ nhƣ thế, bao gồm: chức năng phƣơng tiện
thanh toán, thƣớc đo giá trị và phƣơng tiện tích trữ.
Vàng là dự trữ Quốc gia, mức dự trữ vàng của toàn thế giới gần đây lên đến
130.000 tấn. Các quốc gia, ngân hàng và quỹ đầu tƣ trên toàn thế giới tăng cƣờng
giữ vàng trong danh mục đầu tƣ của mình để tránh nguy cơ giảm giá trị tài sản do
lạm phát và phá giá tiền tệ trong điều kiện suy thoái kinh tế toàn cầu nhƣ hiện nay.
Nhu cầu về vàng gồm: trang sức, đầu tƣ và công nghiệp. Trong đó, nhu cầu về
đầu tƣ và đầu cơ có tác động mạnh đến giá vàng thế giới; nhu cầu vàng trang sức và
công nghiệp không gây ảnh hƣởng đến giá vàng.
Tình hình kinh tế của các cƣờng quốc, đặc biệt là Mỹ và các nƣớc Châu Âu có
ảnh hƣởng lớn đến giá vàng thế giới. Các nƣớc này có nền kinh tế thị trƣờng và một
nền tài chính phát triển mạnh, khi nền kinh tế của các nƣớc này biến động, sẽ ảnh
hƣởng đến kinh tế của các quốc gia khác do sự bùng nổ của kinh tế toàn cầu. Những
năm gần đây, giá vàng thế giới biến động sát với diễn biến của thỏa thuận nâng trần
nợ công Mỹ và cuộc khủng hoảng nợ công tại Châu Âu vừa qua.

Cách tính giá vàng thế giới và cách quy đổi giá vàng theo Việt Nam đồng nhƣ
sau: Giá 1 lƣợng vàng = (Giá vàng thế giới + chi phí vận chuyển + phí bảo hiểm) x
(1+ thuế nhập khẩu) x 1,20556 x tỷ giá USD/VND + phí gia công + phí hải quan.
Khi giá vàng trong nƣớc biến động, thấp hơn giá vàng thế giới, ngƣời dân
10


không nhận đƣợc đầy đủ thông tin, do vậy giá vàng vừa lên đã bán theo số đông,
trong khi doanh nghiệp xuất khẩu thấy chênh lệch hấp dẫn là lập tức gom vàng xuất
khẩu. Theo tâm lý chung, khi giá vàng chỉ diễn tiến theo chiều lên, những ngƣời
bán trƣớc đây sẽ cảm thấy bị thua lỗ vì đã bán vàng ở mức giá thấp hơn hiện tại,
dẫn đến hành vi mua vàng. Trong khi đó, thị trƣờng trong nƣớc lại khan hàng do đã
xuất khẩu quá nhiều, nên giá vàng trong nƣớc cao hơn giá vàng thế giới, kích thích
hoạt động nhập lậu, tạo ra vòng luẩn quẩn và làm giá vàng trong nƣớc biến động,
khó kiểm soát. Bên cạnh đó là sử dụng cho việc thanh toán ngầm trong thị trƣờng
nhà đất mà vừa qua nhà nƣớc đã chống vàng hóa tại Việt Nam.
Theo quy luật cung – cầu, hàng hóa sẽ đi từ nơi giá thấp đến nơi giá cao. Khi
giá vàng trong nƣớc thấp hơn giá vàng thế giới, các nhà sản xuất sẽ xuất khẩu vàng
để kiếm lãi. Mọi biện pháp hành chính để kiểm soát hoặc hạn chế chỉ có tác dụng
trong ngắn hạn hoặc để thu đƣợc lợi nhuận cao hơn, các nhà sản xuất sẽ tìm cách lợi
dụng khe hở quản lý, gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát ngoại tệ vì việc
xuất nhập khẩu vàng liên quan đến nguồn thu chi ngoại tệ, ảnh hƣởng đến tỷ giá
USD/VND. Nhƣ phân tích ở trên, tỷ giá USD/VND thay đổi, tác động lên tâm lý
nhà đầu tƣ, từ đó tác động ngƣợc trở lại giá vàng trong nƣớc và vòng luẩn quẩn lại
bắt đầu, tạo ra sự biến động của thị trƣờng sẽ không làm lợi ích lâu dài và ổn định.
2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất
2.2.1 Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ Luật Dân sự nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174
quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
[16]
Theo các chuyên gia về bất động sản đã thống nhất đƣa ra khái niệm: Bất động
sản là tài sản không di dời đƣợc, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các
tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai.
11


Theo tổ chức Economic Adventure: “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cả
các nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”
Theo luật kinh doanh bất động sản cũng cho rằng: Bất động sản là những tài
sản gắn liền với đất, không thể di dời đƣợc.
[13]
2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở
Nhà và đất ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở hoặc có
nhiều chức năng khác nhau nhƣng cũng để ở. Bất động sản nhà và đất bao gồm: đất
trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; nhà ở có công trình xây dựng gắn liền
với đất và có chức năng phục vụ cho mục đích để ở.
Theo khái niệm trên phản ánh thực tế có nhiều công trình xây dựng nhƣ nhà
phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng kinh doanh. Đƣợc thể hiện dƣới hình
thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất trống
có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao dịch
trên thị trƣờng nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định.
2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất
Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm: Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng tổng hòa
các quan hệ bất động sản giữa giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền
bất động sản, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian
và thời gian nhất định.

[6]
Theo cách hiểu thông thƣờng: thị trƣờng nhà đất là các hoạt động diễn ra giữa
ngƣời mua và ngƣời bán tập trung chủ yếu vào Nhà và đất. Trong đó có các giao
dịch nhƣ: chuyển nhƣợng, mua – bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh hoặc
các hình thức đầu tƣ khác giữa các tổ chức, cá nhân theo quy luật của thị trƣờng
trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.
2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất
Đặc điểm của giá nhà: Giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó có hai
yếu tố đặc trƣng: yếu tố hữu hình và vô hình. Yếu tố hữu hình là giá trị của một căn
12


nhà đƣợc tạo lập phải thông qua nhiều chi phí, chi phí vật chất và chi phí lao động;
Yếu tố vô hình là các giá trị về giấy tờ pháp lý bất động sản và còn phụ thuộc vào
các yếu tố khác nhƣ: vị trí, mỹ thuật, phong thủy và sự tiện nghi, v.v
Đặc điểm của giá đất
[15]
: Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả, do đất đai
là hàng hóa không có tính di động, cái có thể chuyển dịch là thu lợi và quyền lợi của
đất đai. Do đó, giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Giá đất
phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố vật chất và tinh thần.
Giá đất có xu thế tăng cao, tốc độ tăng hơn so với những hàng hóa thông
thƣờng do tính khan hiếm về diện tích đất đai và sự phát triển kinh tế xã hội, dân số
tăng lên không ngừng nên nhu cầu về đất ngày một tăng cao.
Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành, giá cần căn cứ vào đặc
điểm bản thân loại đất và tình trạng thị trƣờng, tiến hành phân tích cụ thể.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá đất phản ánh
khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tƣ.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt vì đất có tính cố định về vị trí.
Cho nên, đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, mảnh đất khác nhau, loại đất

khác nhau, vị trí khác nhau sẽ có giá cả khác nhau dẫn tới rất khó tiêu chuẩn hóa và
nhất thể hóa trong việc định giá đất.
2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất
Thị trƣờng nhà đất mang tính khu vực sâu sắc: Bất động sản nhà đất là tài sản
không di dời đƣợc, có vị trí cố định ở một vùng, một địa phƣơng và phụ thuộc các
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu khác nhau. Vấn đề này
ảnh hƣởng sâu sắc đến cung cầu về nhà đất của từng vùng, từng địa phƣơng. Do nhà
đất mang tính khu vực nên sự biến động của cung cầu nhà và đất thƣờng mang tính
cục bộ. Sự khan hiếm cung nhà đất ở vùng này không thể áp dụng để điều hòa cho
cung nhà đất ở vùng khác. Tƣơng tự, sự gia tăng cầu về nhà đất có thể gây áp lực
lên giá nhà đất ở một vùng nào đó trong khi ở vùng khác cung vẫn dƣ thừa.
Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo: mặc dù có rất
13


nhiều ngƣời mua và ngƣời bán trên thị trƣờng, sản phẩm bất động sản nhà đất rất
phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm nhƣ cung nhà đất trong ngắn hạn là
tƣơng đối cố định và ít co giãn trƣớc thay đổi giá, bất động sản nhà đất có tính cá
biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng
cạnh tranh không hoàn hảo.
Độ co giãn của cung nhà đất tƣơng đối thấp trƣớc thay đổi cầu và giá nhà đất:
Để tạo lập một bất động sản nhà đất cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian,
từ chuyển nhƣợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Do đó trong
ngắn hạn, tổng cung nhà và đất là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng
đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá nhà đất. Trong thực tế, mặc
dù cung chậm thay đổi nhƣng cầu nhà đất lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của
giá thƣờng bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi sự tăng giá nhà đất kéo dài liên tục
có thể kích thích nhiều ngƣời đầu cơ mạnh vào thị trƣờng nhà đất khiến cầu tăng
vọt lên, cung không theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành
những cơn sốt giá bất động sản nhà đất.

Thị trƣờng nhà đất có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng tài chính, vì nhà và
đất ở là tài sản có giá trị lớn. Do đó, việc tạo lập một nhà đất nói riêng, một dự án
nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Khi thị trƣờng nhà đất phát
triển đến cấp độ tiền tệ hóa thì sự phụ thuộc của thị trƣờng nhà đất vào thị trƣờng
này là rất sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị trƣờng nhà đất, thị trƣờng tiền tệ và thị
trƣờng vốn, tạo môi trƣờng cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trƣờng nhà
đất. Mặt khác, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất cũng ảnh hƣởng mạnh đến sự
biến động giá trên thị trƣờng.
Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản vì là tài
sản có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần rất lớn đối với mỗi cá
nhân và quốc gia. Hơn nữa, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất có mối tƣơng tác
mạnh mẽ đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng lao động, thị trƣờng vật liệu xây
dựng, thị trƣờng vốn… Do đó, nhà nƣớc thống nhất quản lý các giao dịch bất động
sản về nhà đất là hết sức cần thiết. Sự quản lý của nhà nƣớc bằng pháp luật là cơ sở
14


để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất. Đồng thời, thông qua sự
quản lý của Nhà nƣớc góp phần thúc đẩy thị trƣờng phát triển ổn định, lành mạnh,
tạo môi trƣờng kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trƣờng khác.
2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất
Phát triển thị trƣờng nhà đất để ở góp phần kích thích sản xuất, thúc đẩy tăng
trƣởng kinh tế. Thị trƣờng bất động sản về nhà đất ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng, là nơi lực lƣợng cung cầu tƣơng tác với nhau để xác định số lƣợng, chất
lƣợng và chủng loại sản phẩm nhà đất đƣợc sản xuất ra để bán. Sự phát triển nhanh,
bền vững và có hiệu quả của thị trƣờng nhà đất, có tác dụng thúc đẩy tốc độ luân
chuyển vốn nhanh hơn, tạo điều kiện tốt cho ngƣời sản xuất kinh doanh bất động
sản nhà đất để ở đẩy mạnh sản xuất. Đồng thời, ngƣời tiêu dùng cần nhà đất cũng
nhờ đó mà đẩy mạnh hoạt động tiêu dùng của mình. Cách hiểu khác, sự phát triển
nhanh và hiệu quả của thị trƣờng nhà đất làm gia tăng số lƣợng và giá trị giao dịch

nhà đất, qua đó tạo điều kiện để thúc đẩy hoạt động tạo lập, phát triển nhà đất, làm
tăng giá trị tài sản cố định của xã hội. Mặt khác, do mối liên kết chặt chẽ giữa thị
trƣờng nhà đất và các thị trƣờng khác nhƣ xi măng, sắt thép, gạch, gỗ, điện tử, điện
lạnh, gia dụng cho nên sự phát triển của thị trƣờng nhà đất còn có tác dụng kích
thích những ngành liên quan cùng phát triển, thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế
[9]
.
Phát triển thị trƣờng nhà đất góp phần khơi tăng nguồn vốn đầu tƣ của xã hội,
nhà đất là tài sản cố định có giá trị rất lớn, có tuổi thọ lâu bền. Bản thân nhà đất
không chỉ có ý nghĩa là hàng hóa tiêu dùng đặc biệt mà nó còn đóng vai trò là
nguồn vốn đầu tƣ quan trọng của xã hội. Khi thị trƣờng nhà đất phát triển, nhiều
công trình xây dựng đƣợc tạo lập làm tăng giá trị tài sản cố định, tức là làm tăng
nguồn vốn dƣới hình thái biểu hiện là bất động sản của xã hội. Thông qua hoạt động
thế chấp nhà đất để vay vốn phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, nguồn vốn
từ nhà đất nhƣ đƣợc nhân lên gấp đôi. Qua đó, các chủ thể có thể huy động đƣợc
nguồn vốn từ ngƣời cho vay trong khi bản thân nhà đất vẫn luôn có giá trị sử dụng.
Phát triển thị trƣờng nhà đất là góp phần tạo ra nhiều việc làm cho ngƣời lao
động. Thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế. Các hoạt
15


động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng số các hoạt động của nền
kinh tế. Do thị trƣờng nhà đất liên quan mật thiết đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị
trƣờng xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trƣờng vốn nên sự phát triển của thị trƣờng
nhà đất không chỉ có ý nghĩa giải quyết nhiều việc làm cho chính bản thân thị
trƣờng này, mà thông qua sự kích thích các thị trƣờng khác cùng phát triển, còn có
tác dụng tạo ra nhiều việc làm trong những ngành nghề có liên quan đến nhà đất.
Phát triển thị trƣờng nhà đất để ở góp phần ổn định xã hội. Thị trƣờng nhà đất
là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn, là nơi hoạt động giao dịch diễn ra sôi động nhất trong
thị trƣờng bất động sản. Do thông tin về nhà đất thƣờng kém minh bạch, cung trong

ngắn hạn có giới hạn nên thị trƣờng này thƣờng diễn ra các hoạt động đầu cơ, giá cả
bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trƣờng, từ đó gây hệ quả xấu đến nhiều mặt của nền
kinh tế xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng xấu đến đời sống của nhân dân. Vì thế, phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trƣờng nhà đất, đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, bảo đảm
giá cả nhà ở phù hợp với thu nhập của ngƣời dân, trƣớc hết sẽ góp phần giải quyết
nhu cầu bức xúc về nhà ở của một bộ phận lớn ngƣời dân, ổn định đời sống của
nhân dân. Mặt khác, việc phát triển bền vững và có hiệu quả thị trƣờng nhà đất còn
có tác động tích cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội, góp phần ổn
định nền kinh tế quốc dân.
2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất
Thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng đặc thù, với tính cách là hàng hóa tiêu
dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu nhà đất biến động tỷ lệ
nghịch với giá. Hơn nữa, với tính cách nhà đất là tài sản đầu tƣ, khi giá nhà đất
trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tƣơng lai tiếp tục tăng, cầu có thể
không giảm xuống mà có xu hƣớng tăng lên và ngƣợc lại, cung nhà đất không tăng
lên mà có xu hƣớng giảm xuống. Nhìn chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và
cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu
tƣ trong bản thân hàng hóa nhà đất. Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu
tƣ thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hƣớng nhƣ các hàng hóa
tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến