Tư nhân hóa chợ truyền thống, nghiên cứu trường hợp thành phố mỹ tho

B GIÁOăDCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T THĨNHăPH H CHệăMINH




TRN NGCăTRUNGăNHỂN



TăNHỂNăHịAăCH TRUYN THNG
NGHIểNăCUăTRNG HP THĨNHăPH M THO


LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSÁCHăCỌNG





TP. H ChíăMinh ậ Nmă2014



B GIÁOăDCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T THĨNHăPH H CHệăMINH

CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT

TRN NGCăTRUNGăNHỂN

T
T




N
N
H
H
Ể
Ể
N
N


H
H
ị
ị
A
A


C
C

H
H




T
T
R
R
U
U
Y
Y


N
N


T
T
H
H


N
N
G
G

N
N
G
G
H
H
I
I
ể
ể
N
N


C
C


U
U


T
T
R
R





N
N
G
G


H
H


P
P


T
T
H
H
Ĩ
Ĩ
N
N
H
H


P
P

H
H




M
M




T
T
H
H
O
O


ChuyênăngƠnh:ăChínhăsáchăcông
Mãăs: 60340402

LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSÁCHăCỌNG
NGIăHNG DN KHOA HC:
GS.TS. David O. Dapice
Th.S. NguynăXuơnăThƠnh


TP. H ChíăMinhă– Nmă2014

-i-
LIăCAMăOAN
TôiăxinăcamăđoanăbƠiălunăvnănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăthc hin.ăCácăphnătríchădnăvƠăs
liu s dng trong lunăvnăđuăđc dn ngunăvƠăcóăđ chínhăxácăcaoănht trong phm vi
hiu bit caătôi.ăLunăvnănƠyăkhôngănht thit phnăánhăquanăđim caăTrngăi hc
Kinh t TP H ChíăMinhăhayăChngătrìnhăGing dy Kinh t Fulbright.
TP. H Chí Minh, ngày 9 tháng 6 nm 2014
Tácăgi


Trn NgcăTrungăNhơn



-ii-
LI CMăN
Liăđuătiên,ătôiăxinăchơnăthƠnhăcámănăđn thy NguynăXuơnăThƠnh,ăngi trc tip
hng dnătôiăthc hinăđ tƠiănƠy.ăThyăđãăcungăcpăchoătôiănhiuătƠi liu tham kho quan
trng, tnătơmăhng dn,ăđngăviênăvƠăđaăraănhng liăgópăỦ,ăphêăbìnhăgiúpătôiăhoƠnăthƠnhă
đ tƠiănghiênăcuănƠy.
XinăchơnăthƠnhăcmănăcácăthyăcôăgiáo,ăcácăanhăch nhơnăviênăChngătrìnhăGing dy
Kinh t Fulbright – i hc Kinh t TP H ChíăMinhăđãănhitătìnhăging dy, h tr vƠăgiúpă
đ tôiătrongăsutăquáătrìnhătheoăhc tiăchngătrình.
Xinăđc cámănălãnhăđo yăbanănhơnădơnătnh, S Côngăthng,ăTrungătơmăXúcătin
đuătăduălchăvƠăthngămi tnh Tin Giang; y ban nhơnădơnăTP,ăPhòngăKinhăt, Chi Cc
thu, Ban QunălỦăch TP M Tho; yăbanănhơnădơnăvƠăPhòngăKinhăt cácăTP:ăCƠăMau,ăSócă
Trng,ăLongăXuyên,ăCaoăLãnh,ăTrƠăVinh,ăVnhăLong,ăBnăTre,ăLongăAn,ăCôngătyăC phn
LiăNhơnăđãăh tr,ăgiúpăđ tôiărt nhiuătrongăquáătrìnhăthc hin khoăsátăđiu tra, phng

vn tiăcácăđimănghiênăcu,ăcngănhăđóngăgópănhiuăthôngătinăcóăgiáătr.ăc bitălƠănhơnă
viênăBanăQunălỦăch vƠăcácăh tiuăthngăv s h tr trongăquáătrìnhăđiu tra cho vicăhoƠn
thƠnhănghiênăcuănƠy.
Cuiăcùng,ătôiăxinăgi liăcámănăsơuăscădƠnhăchoăgiaăđình,ăngiăthơn,ăbnăbèăvƠăđng
nghipăđãăđngăviên,ăkhíchăl vƠăchiaăs cùngătôiătrongăsut thi gian hc tpăvƠăthc hin
nghiênăcu.
HcăviênăChngătrìnhăGing dy Kinh t Fulbright
Trn NgcăTrungăNhơn


-iii-
TịMăTT
Hin nay, h thng ch truyn thng  Vit Nam gópăphnătíchăccăvƠoăvicătiêuăth,ăbánăl
cácăsn phm sn xut t cácălnhăvcănôngănghip,ăcôngănghipăvƠătiu th côngănghip;ăđápă
ng ttăcácămtăhƠngăphc v đi sngăvƠăsn xut caăngiădơnăđaăphng.ăGópăphn gii
quyt vicălƠm,ăto thu nhpăchoăngiădơn, to ngunăthuăchoăngơnăsáchăvƠăto b mt kinh t
- xãăhiăđôăth sôiăđng. Tuyănhiên,ădoăh thng ch đcăhìnhăthƠnhălơuăđi,ăcăs h tngăngƠyă
cƠngăxung cpăcóănguyăcăgơyăthit hiăđnătínhămngăvƠătƠiăsn caăngiădơn,ănên vicăđu
tăci to h thng ch truyn thngălƠănhuăcu cpăbáchăca miăđaăphng.
Tínhăđnănmă2013,ăs lng ch truyn thngătrênăc ncălƠă8.528ăch, thêmăvƠoăđó lƠătìnhă
hìnhăkinhăt đtăncăđangăgp nhiuăkhóăkhn,ăchoănênăkh nngăchiăt ngơnăsáchănhƠănc
đ đuătănơngăcp hocăxơyădng mi h thng ch truyn thngălƠăkhôngăcóăkh nngăđápă
ngăđc. NgƠyă14/01/2003ăChínhăph banăhƠnhăNgh đnh s 02/2003/N-CP v phát trin
vƠăqunălỦăch,ătheoăđóăkhôngăchoăđuătăt ngơnăsáchănhƠănc.ăVìăvy,ăđ đuătăci to h
thng ch truyn thngănƠy,ănhiuăđaăphngăđã đnhăhng bngăcáchămi giăđuătăt khu
vcătănhơn. Tuyănhiên,ăquaăkhoăsátătámăthƠnhăph vùngăng bng sông CuăLongăvƠăthƠnhă
ph M Thoăthìăvicătănhơnăhóaăch truyn thng huănhăkhôngăthc hinăđc.
 tìmă hiuă nguyênă nhơnă nêuă trên,ă tácă gi chn ch Că Phngă 8ă thƠnhă ph M Thoă đ
nghiênăcu,ăđng thi s dngăkhungăphơnătíchăthmăđnh d ánăđ phơn tíchătínhăkh thi ca
d ánătheoăquanăđim ch đuătănhmăđaăraămcăgiáăchoăthuêăquy sp hpălỦămƠăch đu

tăchp nhnăđuătăvi sut sinh liăkhôngăquáăcaoăvƠăs dngăkhungăphơnătíchăđnhătínhăđ
điu tra mc snălòngăchiătr caăcácăh tiuăthngăsauăkhiăcóănhƠăđuăt.
Kt qu phơnătíchăchoăthyănguyênănhơnădnăđn tht bi th trngălƠădoăbtăcơnăxngăthôngă
tin, ch khôngăphiălƠădoănhăhng bi liăíchăvƠăchiăphíăcaăhaiăbên.ăT nguyênănhơnănƠyă
tácăgi đãăđaăraăbn giiăphápănhmăđiu chnh tht bi ca th trngăvƠălƠmăd ánămuăđ
ápădng cho vicătănhơnăhóaăcácăch tip theo.
Do thiăgianănghiênăcuăcóăhn,ănênăđ tƠiăkhôngăth khôngăcóăthiuăsót,ărt mong bnăđc
đóngăgópăỦăkinăđ đ tƠiăđiăvƠoăthc t.
Ngi thc hin
Trn Ngc Trung Nhơn



-iv-
MC LC
LIăCAMăOAN i
LI CMăN ii
TịMăTT iii
MC LC iv
DANH MCăCÁCăKụăHIUăVĨăCH VIT TT vii
DANH MCăCÁCăBNG BIU viii
DANH MCăCÁCăHỊNHăV viii
CHNGă1:ăGII THIU 1
1.1. Bi cnh 1
1.2. Vnăđ chínhăsách 4
1.3. McătiêuăvƠăcơuăhiănghiênăcu 4
1.4. PhmăviăvƠăđiătngănghiênăcu 5
CHNGă2:ăPHỂNăTệCHăTệNHăKH THIăTĨIăCHệNHăCA VICăUăTăCI
TO CH TRUYN THNG BNG NGUN VN KHU VCăTăNHỂN 6
2.1.ăt vnăđ vƠăkhungăphơnătích 6

2.1.1. Ngân lu tài chính vào ca d án 7
2.1.2. Ngân lu tài chính ra ca d án 7
2.1.3. Phân tích tính kh thi v mt tài chính ca d án 7
2.2.ăMôăt d án 8
2.2.1. Gii thiu chung 8
2.2.2. Thông tin các bên liên quan, đi tng th hng 8
2.3.ăCácăthôngăs ca d án 11


-v-
2.3.1. V mô 11
2.3.2. Chi phí đu t ban đu 11
2.3.3. Vòng đi d án 11
2.3.4. Huy đng vn 11
2.3.5. Giá cho thuê quy sp 12
2.3.6. Chi phí hot đng 12
2.3.7. Thu 13
2.4.ăcălngăngơnălu 13
2.4.1. Chi phí đu t d án 13
2.4.2. Vn vay 13
2.4.3. Khu hao 14
2.4.4. Doanh thu 14
2.4.5. Chi phí hot đng 14
2.4.6. Vn lu đng 14
2.4.7. Báo cáo thu nhp 14
2.5.ăHìnhăthƠnhăngơnăluăd án 15
2.6.ăXácăđnhăchiăphíăvn 16
2.7.ăánhăgiáătínhăkh thiătƠiăchínhăca d án 16
2.7.1. Quan đim tng đu t 16
2.7.2. Quan đim ch đu t 18

2.7.3. Kh nng tr n vay 19
2.8.ăPhơnătíchăđ nhyăvƠări ro ca d án 19
2.8.1. Xác đnh các bin s quan trng v ri ro 19
2.8.2. Phân tích đ nhy 19


-vi-
2.8.3. Phân tích mô phng Monte Carlo 22
2.9.ăSoăsánhăvƠăđ xut mcăgiáăbìnhăquơn 23
CHNGă3:ăPHỂNăTệCHăMC SNăLọNGăCHIăTR TINăTHUểăQUY SP CA
CÁCăH TIUăTHNG 26
3.1. Mcătiêuăđiu tra 26
3.2. Thit k nghiênăcu 26
3.2.1. Xác đnh vn đ nghiên cu 27
3.2.2. Xác đnh đa đim nghiên cu 27
3.2.3. Xác đnh đi tng điu tra 28
3.2.4. Tin hành kho sát c s 28
3.2.5. Phng pháp phân tích 28
3.3. Kt qu điu tra 29
3.3.1. Thông tin chung v tiu thng 29
3.3.2. Tip cn thông tin 30
3.3.3. Thu nhp và chi phí kinh doanh ca tiu thng 30
3.3.4. Các yu t nh hng đn vic kinh doanh ca h tiu thng 32
3.4. So kt qu điu tra gia hai ch 36
CHNGă4:ăKT LUNăVĨă XUTăCHệNHăSÁCH 38
4.1. Kt lun 38
4.2.ă xutăchínhăsách 39

-vii-
DANH MCăCÁCăKụăHIUăVĨăCH VIT TT

T vit tt
Tên ting Anh
Tênăting Vit
BCH
BQL
Committee
My Tho City market management
Ban chpăhƠnh
Ban QunălỦăch TP M Tho
CF
CSH
Conversion Factor
Owner
H s chuynăđi
Ch s hu
DSCR
Debt Service Coverage Ratio
H s anătoƠnăn vay
IRR
Internal Rate Return
Sut sinh li ni ti
NPV
Net Present Value
Giáătr hin tiăròng
TMT
TP
UBND

Total investment
City
People’săcommittee
Tng mcăđuăt
ThƠnhăph
yăbanănhơnădơn
WACC
Weighted Average Cost of Capital
Chiăphíăs dng vnăbìnhăquơnătrng s









-viii-
DANH MCăCÁCăBNG BIU
Bngă2.1:ăTínhătoánăbáoăcáoăthuănhp 15
Bngă2.2:ăTínhătoánăngơnăluătheoăhaiăquanăđim tng đuătăvƠăch đuăt 16

Bng 2.3: H s anătoƠnătr nầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 19
Bngă2.4:ă nhy vi lmăphát 19
Bngă2.5:ă nhy viăcácăhng mc chi phíăđuăt 20
Bngă2.6:ă nhy viălưiăsut vay ni t 20
Bngă2.7:ă nhy viăgiáăchoăthuêăsp 21
Bngă2.8:ă nhy viăchiăphíăhotăđng 21
Bngă2.9:ă nhy viălng spăcóăth choăthuê 22

Bngă2.10:ăBngăsoăsánhămcăgiáăchoăthuêăquy sp 24
Bngă3.1:ăSoăsánhăkt qu điu tra Ch CăPhngă8ăvƠ Ch BoănhăPhng 10 36

DANH MCăCÁCăHỊNHăV
Hìnhă2.1:ăV tríăch Căphng 8 9
Hìnhă2.2:ăCuătrúcăd án 10
Hìnhă3.1:ăCuătrúcănghiênăcu 27
Hìnhă3.2:ăTrìnhăđ vn hóaătiuăthng 29
Hìnhă3.3:ăT l tiuăthngătip cn ch trngăđuăt 30
Hìnhă3.4:ăThu nhpăbìnhăquơnăca tiuăthng 31
Hìnhă3.5:ăChiăphíăkinhădoanhăbìnhăquơnăca tiuăthng 31
Hìnhă3.6:ăGiáăchoăthuêăquy sp 33
Hìnhă3.7:ăCácăchiăphíădch v khác 34


-1-
CHNGă1:
GIIăTHIU
1.1. Biăcnh
Ch truyn thngălƠănétăvnăhóaăđcătrngăca tngăđaăphngă Vit Nam. Nétăđcătrngă
nƠyăđc th hinăthôngăquaănhng tpăquánămuaăbán,ătrangăphc truyn thng,ăđc bitălƠă
nhng sn phmăđtătrngăca tngăđaăphngămƠănhng sn phmănƠyăchúngătaăkhôngăth
muaăđc  cácătrungătơmămuaăsm hinăđi.ăThôngăquaătìnhăhìnhăhotăđng kinh doanh ca
ch,ăchúngătaăcóăth săb đánhăgiáăđc mc sng caăngiădơnăđaăphngăthôngăquaăcáchă
mua sm caăngiătiêuădùng,ăs lng hƠngăhóaătrngăbƠyăvƠămtăđ giao dch,ămuaăbánăca
ch. H thng ch đãăgópăphnătíchăccăvƠoăvicătiêuăth cácăsn phm sn xut t cácălnhă
vcănôngănghip,ăcôngănghipăvƠătiu th côngănghip;ăđápăng ttăcácămtăhƠngăphc v đi
sngăvƠăsn xut ca ngiădơnăđaăphng.ăCh lƠămngăliăphơnăphiăbánăl truyn thng,
chim v tríăquanătrng trong h thngăthngămi,ăđc bitălƠăđi viăbánăl hƠngăhóaătiêuă
dùng.ăH thng ch phátătrinăgópăphn gii quyt vicălƠm,ăto thu nhp cho s lng đángă

k ngiădơnăđaăphng.ăThêmăvƠoăđó,ăh thng ch cngăto ngunăthuăchoăngơnăsáchăthôngă
quaăcácăkhonăphí, thu vƠăto b mt kinh t - xãăhiăđôăth sôiăđng.ăNgoƠiăra,ăchiăphíăchoă
vic kinh doanh ti ch truyn thng caăcácăh tiuăthngătngăđi thp hnăsoăviăchiăphíă
kinhădoanhătrongăsiêuăth, phùăhp vi kh nngăchiătr đi viăcácăh tiuăthngăcaăđa
phng,ăđinăhìnhănhăgiáăthuêăquy sp,ăchiăphíăs dngămáyălnh,ă….ăVì vy, vic duy trì h
thng ch truyn thng là nhu cu cn thit cho vic phát trin kinh t, xã hi ca mi đa phng.
Trong bi cnh hin nay, rt nhiu ch truyn thngăđãăđcăhìnhăthƠnhălơuăđi,ăcăs h tng
ngƠyăcƠngăxung cp có nguyăcăgơyăthit hiăđnătínhămngăvƠătƠiăsn caăngiădơn,ăc th
nhăcácăv cháy:ăch Quiă NhnătnhăBìnhănhă ngƠyă26/12/2006,ăch Vinh tnh Ngh An
ngƠyă20/6/2011,ă ch QungăNgãiăngƠyă9/02/2012, ch tráiăcơyăThnh Tr TP M Tho tnh
TinăGiangăngƠyă8/10/2013. H thngăphòngăcháyăchaăcháy,ăđin, cpănc,ăthoátănc, din
tíchăđim gi xe, dinătíchăquy sp, chiu rng liăđiăni b khôngăđm boăanătoƠn.ă im
bc xpăhƠngăhóa,ăkhoăbo qunăhƠngăhóaăhuănhăcácăch khôngăđcăđuăt;ădch v đoă
lng, dch v kim tra chtălngăhƠngăhóa,ăv sinhăanătoƠnăthc phm ch thc hin khiăcóă


-2-
nhu cu,ăkhôngăthngăxuyênăhotăđng. Vì vy, vic đu t ci to h thng ch truyn thng
là nhu cu cp bách ca mi đa phng.
Theo thngăkêăca B CôngăthngăđnăngƠyă31/12/2010,ăs lng ch truyn thngătrênăc
ncălƠă8.528ăch
(xem ph lc 1),ătrongăđóăvùngăng bngăsôngăCuăLongălƠă1.657ăch (B
Côngăthng,ă2010)
. Tuyănhiên,ătìnhăhìnhăkinhăt đtăncăđangăgp nhiuăkhóăkhn,ăkh nng
chi t ngân sách nhà nc đ đu t nâng cp hoc xây dng mi h thng ch truyn thng
là không có kh nng đáp ng đc. ThêmăvƠoăđó,ă ngƠyă14/01/2003ă Chínhă ph bană hƠnhă
Ngh đnh s 02/2003/N-CP v phátătrinăvƠăqunălỦăch
(Chínhăph, 2003, tr.3),ătheoăđóă
ngơnăsáchănhƠănc ch đuătăcácăloi ch nh:ăch đu miăchuyênădoanh,ăch tng hp,ăcácă
ch trungătơmăhuynăcóăđiu kin kinh t xãăhiăkhóăkhnăvƠăđc bit, ch biênăgiiăvƠăch

dơnăsinhăxãăcaăcácăhuynăcóăđiu kin kinh t xãăhiăkhóăkhnăvƠăđc bit.ăi viăcácăch
cònăliăkhôngăđc s dngăngơnăsáchănhƠăncăđ đuăt,ămƠăkhuynăkhíchămi gi đuătă
bngăhìnhăthcăxãăhiăhóaănhm tit kimăngơnăsách,ănơngăcaoăhiu qu kinh t cngănhănngă
lc qunălỦăcaăcácăch. Vì vy, đ đu t ci to h thng ch truyn thng này, nhiu đa
phng xác đnh hng bng cách mi gi đu t t khu vc t nhân.
Qua khoăsátă8ăTP thucăvùngăng bngăsôngăCuăLongăcùngăvi TP M Tho thìăvic thc
hinătănhơnăhóaăh thng ch truyn thngăcònăgp nhiu bt cp, huănhăcácăđaăphngă
khôngăthc hinăđc.ăNguyênănhơnăch yuălƠădoălnhăvcăđuătăkhaiăthácăkinhădoanhăch,
nmăđuătiênănhƠăđuătăphi chi mt ngun vn ln,ătuyănhiênăvic thu hi vn chm (khong
10ănmăđnă15ănm)ădnăđnătínhări ro ca d ánăcao.ăng thi,ăđuătălnhăvcănƠyămangă
tínhăchtăđcăthù,ăđòiăhiănhƠăđuătăphi cóăkinhănghim,ăchoănênăcóărtăítănhƠăđuătăthamăgiaă
đuăt.ăNgoƠiăra,ăkhiăthamăgiaăđuăt,ănhƠăđuătăthngăápădng mcăgiáăchoăthuêăquy sp
cao nhtătheoăquiăđnh ti Thôngătăs 97/2006/TT-BTCăngƠyă16/10/2006ăca B TƠiăchínhăv
vicăhng dn v phí vƠăl phíăthuc thm quyn quytăđnh ca HiăđngănhơnădơnătnhăvƠă
TP trc thucăTrungăng
(B TƠiăchính,ă2006, tr. 4) đ thc hin d ánănhm thuăđc mt
sut li nhunăsiêuăngch.ăTuyănhiên,ăvicănƠyăđãăgơyăphn ng caăcácăh tiuăthng,ăvìăcóă


-3-
s chênhălchăgiáăchoăthuêăquy sp. ơyălƠăvnăđ mƠăchínhăquynăcácăđaăphngăcn phi
can thip, gii quyt.
1

TP M ThoăđcăhìnhăthƠnhălơuăđi,ăđnănayăđãăđcă336ănm.ăNmă2005,ăTP đc Th
tngăChínhăph côngănhnălƠăđôăth loiăII,ănmă2009ăđcăChínhăph banăhƠnhăNgh quyt
s 28/NQ-CP v m rngăđa giiăhƠnhăchínhăvi dinătíchă81,54km
2
vi tng s dơnăđnănmă
2012ălƠă216.903ăngi, bao gmă11ăphngăvƠă6ăxã (Chínhăph, 2009).ăTínhăđnănmă2012ăthìă

tcăđ tngăGDPălƠă12,67%, thu nhpăbìnhăquơnăđuăngi ca TP lƠă47,15ătriu/ngi/nm,ă
tng mcăbánăl hƠngăhoáăvƠădoanhăthuădch v tiêuădùngăxãăhi thc hinăđt 11.893,79 t
đng,ătngă15,85%ăsoăcùngăk
(Chi cc ThngăkêăTP. M Tho, 2013). Hin ti,ătrênăđaăbƠnăTP
M Thoăcóă06ăsiêuăth vƠă18ăch truyn thng,ătrongăđóă02ăch loi I, 01 ch loi II, 14 ch loi
IIIăvƠă01ăch đu mi (xem ph lc 2). Theo k hochăgiaiăđon t nmă2010ăđnănmă2020ăs
ci to 7 ch vƠăđuătăxơyădng mi 7 ch
(PhòngăKinhăt TP. M Tho, 2012, tr. 9). Thc hin
Ngh quyt s 13-NQ/TUăngƠyă09/4/2009 ca Ban chpăhƠngăng b TP M Tho v vicălãnhă
đoăphátătrinăthngămi dch v vƠăh thng ch trênăđaăbƠnăTP M Tho (BCH ng b TP
M Tho, 2009)
.ăTheoăđó,ăvicăđuăt,ăphátătrin h thng ch truyn thngălƠăvnăđ quan trng,
gópăphnăhoƠnăthƠnhăcácăch tiêuăđ phátătrin TP M ThoăthƠnhăđôăth loiă1ănmă2015.ăTuyă
nhiên,ăngƠyă14/01/2003,ăChínhăph banăhƠnhăNgh đnh s 02/2003/N-CP v phátătrin vƠă
qunălỦăch
(Chínhăph, 2003),ătheoăđóăcácăđaăphngăkhôngăđc s dngăngơnăsáchănhƠă
ncăđuătăchoăcácăch truyn thng, khuynăkhíchăkhuăvcătănhơnăđuătănhmănơngăcaoă
hiu qu kinh t cngănhănngălc qunălỦăcaăcácăch.ă thc hin ngh đnh nƠy,ăThng
trc UBND TP M ThoăđãăbanăhƠnhăch trngămi giăđuătăvi miăhìnhăthc nhmănơngă
cp h thng ch trênăđaăbƠnăTP M Tho,ăgópăphnăhoƠnăthƠnhăch tiêuătheoăngh quytăđ ra.
Tóm li, vic duy trì, đu t ci to h thng ch truyn thng là nhu cu cn thit đi vi mi
đa phng. Tuy nhiên, vi ngun ngân sách hn hp, cùng vi qui đnh ca Ngh đnh s
02/2003/N-CP ngày 14/01/2003 ca Chính ph, vic t nhân hóa ch truyn thng đn nay
các đa phng hu nh vn cha thc hin đc.  tìm ra gii pháp cho bt cp này, tác gi
chn d án đu t Ch C Phng 8 TP M Tho làm đin hình đ nghiên cu phân tích.


1
Khoăsátăcaătácăgi tiăcácăTP:ăCƠăMau,ăLongăXuyên,ăTrƠăVinh,ăVnhăLong,ăBnăTre,ăLongăAn,ăSócăTrng,ă
CaoăLãnh

-4-
1.2. Vnăđăchínhăsách
Tínhăđn nay, TP M Thoăđãămi giăđuătăđc 04 ch truyn thng lƠăCh M Tho, Ch
Thnh Tr Phng 4, Ch o Thnh vƠ Ch CăPhng 8
(xem ph lc 3). Tuyănhiên, trong
quáătrìnhălp th tcăđuătăgp rt nhiuăvng mc,ăkhóăkhn,ălƠmăchoăthi gian thc hin d
ánăkéoădƠiăt baăđn bnănmă(thayăvìătrongămtănm)ămiăhoƠnăthƠnh.ăNguyênănhơnălƠădoăkhi
thamăgiaăđuăt,ăcácănhƠăđuătăđ xut mcăgiáăchoăthuêăquy sp cao nhm to li nhun hp
dn cho h (mcăgiáănƠyăcaoăgp nhiu ln so vi mcăgiáăhin huăkhiăchaăcóănhƠăđuăt).
ThêmăvƠoăđó, UBND TP M Thoăkhôngăcan thip vƠoămcăgiáănƠy, đng thiăcngăkhôngă
thôngă tinăchoă cácăh tiuă thngă trc khi mi giă đuăt,ă cngă nhăkhôngăđ cácă h tiu
thngăthamăgiaăvƠoăvicăhìnhăthƠnh,ătha thun mcăgiáăviănhƠăđuăt.ăiuănƠyădnăđn cácă
h tiuăthngăkhôngănm btăđcăthôngătin,ănênăkhi UBND TP M Tho côngăb raăcácăh tiu
thng,ăthìăcácăh tiuăthngăphnăđi doăgơyăthit hiăđn hiu qu kinh doanh ca h. Tuy
nhiên,ănu UBND TP M Tho kimăsoátămcăgiáăchoăthuêăquy sp thpăhnăthìăkhuăvcătă
nhơnăkhôngăsnălòngăthamăgiaăđuăt.ăiuănƠyădnăđn kt qu lƠăch truyn thngăkhôngăđc
ci toăvƠătìnhătrng xung cpăcăs h tngăvƠămtăanătoƠnăvn tip din.ăVìăvy,ăđ gii quyt
vnăđ nƠy,ăUBNDăTP M Tho cn phiăcóănhngăchínhăsáchăcanăthipănhăth nƠoăđ đemăli
hiu qu kinh doanh choăcácăh tiuăthngăvƠănhƠăđuăt.ă
1.3. McătiêuăvƠăcơuăhiănghiênăcu
T bi cnhănêuătrên,ămcătiêuănghiênăcu ca LunăvnălƠăphơnătíchăxemăhotăđngăđuătăvƠă
kinh doanh ch truyn thng vi s tham gia khu vcătănhơnăđangăgp nhng trc trcăgì,ădn
đn s tht biătrongăthuăhútăđuătăci to ch truyn thngătrênăđaăbƠnăTP M Tho. T đó,ă
Lunăvnăđ xutămôăhìnhătƠiăchínhăvƠăkhungăphápălỦăđ đm bo vicătănhơnăhóaăch truyn
thng mang li liăíchăchoănhƠăđuătăvƠăliăíchăchoăcácăh tiuăthng.
 thc hin mcătiêuănêuătrên,ăLunăvnătinăhƠnhăphơnătíchăvƠătr liăcơuăhiănghiênăcu
nhăsau:ă
ViăcácăquiăđnhătheoăkhungăphápălỦăvƠăchínhăsáchăhinăhƠnh,ăthìăgiáăchoăthuêăquy sp ca

ch truyn thngăsauăkhiăđuătălƠăbaoănhiêuăđ đm boătínhăkh thi v mtătƠiăchínhăđi vi
ch đuăt?


-5-
Cnăc vƠoăhotăđng kinh doanh caăcácăh tiuăthng,ămcăgiáăchoăthuêăquy spămƠăcácă
h tiuăthngăcóăkh nngăchiătr lƠăbaoănhiêu?
 đm bo vic mi giăđuătăthuăhútăđc khu vcătănhơnăđuătăvƠăđm bo liăíchăkinhă
doanh ca h tiuăthngăthìămôăhìnhăđuăt,ăkhungăphápălỦăvƠăchínhăsáchăcaănhƠănc cn
đcăđiu chnhănhăth nƠo?
1.4. PhmăviăvƠăđiătngănghiênăcu
Phmă viă nghiênă cu ca lună vnălƠ nghiênă cuă cácă ch truyn thngăđangăhotă đng kinh
doanh,ăcăs h tngăđãăxung cp, cn phi ci toănơngăcpătrênăđaăbƠnăcácăTP thucăđôăth
loi II, loiăIIIăVùngăđng bngăsôngăCu Long, c th phmăviăchínhă đơyălƠăch CăPhng
8, TP M Tho.ăiătngănghiênăcuăchínhălƠăch đuăt,ăcácăh tiuăthngăvƠămt s căquană
NhƠăncăcóăliênăquanănh:ăUBNDăTP M Tho,ăPhòngăKinhăt, Chi Cc thu, S TƠiănguyênă
vƠămôiătrng tnh TinăGiang…ăPhòngăKinhăt,ăUBNDăcácăTP vùngăng bngăsôngăCu
Longănh:ăCƠăMau,ăSócăTrng,ăLongăXuyên,ăCaoăLãnh,ăTrƠăVinh,ăVnhăLong,ăBn Tre, Long
An.ăTácăgi khôngănghiênăcuăcácăch đcăđuătăxơyădng mi tiăcácăv tríămi.


-6-
CHNGă2:
PHỂNăTệCHăTệNHăKHăTHIăTĨIăCHệNHăCAăVICăUăTăCIăTOă
CHăTRUYNăTHNGăBNGăNGUNăVNăKHUăVCăTăNHỂN
2.1. tăvnăđăvƠăkhungăphơnătích
ViăcácăquiăđnhătheoăkhungăphápălỦăvƠăchínhăsáchăhinăhƠnh,ăthìănguyênănhơnădnăđn kt qu
khôngăthuăhútăđc khu vcătănhơnăthamăgiaăđuătăvƠoălnhăvc ch truyn thngăcóăphiălƠă
vicăkhôngăđng thun v mcăgiáăchoăthuêăquy sp giaăcácăh tiuăthngăvƠăch đuătă
hayăkhông,ăhayălƠădoănguyênănhơnăkhác.

Xétăv khíaăcnhătƠiăchính,ăvic mi giănhƠăđuătăthc hinăđuătăci to ch truyn thng
ph thucăvƠoăvic nhƠăđuătănhnăđc mt sut li nhun hpălỦăt liăíchătƠiăchínhăcóă
đc t tinăchoăthuêăquy spăvƠăcácăhotăđngăkinhădoanhăkhácăsoăviăchiăphíătƠiăchínhăca
đuătăbanăđuăvƠăchiăphíăvnăhƠnh.
Theoăquyăđnh hinăhƠnh,ăgiáăchoăthuêăquy spăđc tha thunătrênăcăs hpăđngădƠiăhn
giaănhƠăđuătăviăchínhăquynăđaăphng.ăTuyănhiên,ăđngăcăcaănhƠăđuătălƠăs đòiăhi
mt mcăgiáăchoăthuêăquy spăcaoăđ ngoƠiăvicăhoƠnăvnăcònăcóăth hngăđc mt sut
sinh liă siêuă ngch. V phíaă chínhă quynăđaăphngănuă khôngănmăđcă thôngă tină hoc
khôngăchúăỦăđn vnăđ nƠy mƠ chp nhn mcăgiáăchoăthuêănƠy,ăs gơyăthit hiătƠiăchínhăchoă
cácăh tiuăthngăhayăthmăchíăgơyăphnăđi caăcácăh tiuăthngădnăđn d ánătht bi.
Ngc li, nuăchínhăquyn đaăphngăápăđt mt mcăgiáăchoăthuêăquáăthp,ălƠmăchoăd ánă
khôngăhp dn, khôngăcóătínhăkh thi, thìănhƠăđu s rútălui,ăkhôngăthamăgia.
T phơnătíchănêuătrên,ăyêuăcuăđt ra ca vnăđ lƠăc haiăbênăphi thc hinăcôngătácăthm
đnh d ánăđ xácăđnh mcăgiáăchoăthuêăhpălỦ,ămƠăch đuătăđtăđúngăsut sinh liătƠiăchínhă
theoăyêuăcuănhngăkhôngăquáăcao.
 tr li cơuăhiăchínhăsáchăth nht,ăChngă2ănƠyăs s dng mt tìnhăhung c th lƠăd
ánăCh CăPhng 8, TP M Tho đ phơnătíchătínhăkh thi v mtătƠiăchính,ăt đóăxácăđnh
mcăgiáăchoăthuêăsp ti ch truyn thngăsauăkhiăđc ci to  mc vaăđ hp dn cho ch
đuătăt khu vcătănhơn.
Tácăgi s dngăkhungă phơnătíchăthmăđnhătƠiăchínhăd ánădaătheoătƠiăliuăPhngăphápă
phơnă tích chiă phíă vƠă liă íchă choă cácă quytă đnhă đuă tă caă Jenkinsă (i hcă Harvard)ă vƠă


-7-
Harbergeră(i hc Chicago) – ChngăIIIăđnăChngăVIăvƠătƠiăliuăPhơnătíchăkinhăt cácă
hotă đngă đuă tă - Côngă c phơnă tíchă vƠă ng dng thc t ca Vină Ngơnă hƠngăthi gii
(WBI)ădoăNhƠăxut bnăvnăhóaăthôngătinăHƠăNiănmă2002ăphátăhƠnhă– ChngăXI.
VìălƠăd ánăđãătrin khai thc hin,ănênămcătiêuăthmăđnhăkhôngăphiălƠăđaăraăquytăđnhăđu
t.ăThayăvƠoăđó,ătácăgi tinăhƠnhănhn dngăcácăliăích,ăchiăphíătƠiăchínhăca d ánăthit lp
ngơnăluătrênăquanăđim tngăđuătăvƠăch đuăt.ăSauăđó,ăcnăc vƠoătiêuăchíăNPV,ăIRRătƠiă

chính,ătácăgi s tínhătoánălƠăvi mcăgiáăchoăthuêătheoăđ ngh banăđu ca ch đuătăthìăd ánă
cóăkh thiăhayăkhôngăvƠănu kh thiăthìămc li nhun mƠăch đuătăthuăđcăcóăquáăcao,ăhp
lỦăhayăkhông.ăSoăvi mcăgiáăUBNDăTP M Thoăđaăraăcóăchp nhnăđcăhayăkhông.
Cnăc vƠoăkhungăphơnătíchătínhăkh thiătƠiăchínhăca d án,ăd ánăci to ch truyn thngăcóă
liăíchătƠiăchínhăvƠăchiăphíătƠi chínhănhăsau:
2.1.1. Ngân lu tài chính vào ca d án
LiăíchătƠiăchínhăca d ánălƠăngơnăluăvƠoătădoanhăthuăchoăthuêăsp,ăkhuăkiosăvƠăcácăhotăđng
kinhădoanhăkhácănhăgi xeăvƠănhƠăv sinh.
2.1.2. Ngân lu tài chính ra ca d án
Chiăphíăđuătă(tƠiătr bng 50% vnăvayăvƠă50% vn ch s hu), bao gm: chiăphíăxơyădng,
chiăphíăthit b,ăchiăphíăkin thităcăbnăkhácăvƠăd phòngăphí.
Chiăphíăhotăđng: chíăphíăc đnh (tinăthuêăđt);ăchiăphíăbinăđi gm máyămócăthit b vnă
phòng,ăchiăphíăhotăđngă(lngănhơnăviênăqunălỦ,ălngăbo v),ăchiăphíăbo v môiătrng,
đinănc,ăvnăphòngăphm.
Thu: thu thu nhpăvƠăthu giáătr giaătng.
2.1.3. Phân tích tính kh thi v mt tài chính ca d án
a) Phân tích ngân lu t các quan đim tng đu t
NgơnăluăvƠoăca d ánălƠăngơnăluăt hotăđngăkinhădoanhăkhôngăk thu VAT.
Ngơnăluăraăca d ánăbaoăgmăngơnăluăt chiăphíăđuăt,ăchiăphíăhotăđngăvƠăthu thu nhp
doanh nghip.
Ngơnăluăròngăca d ánătrênăquanăđim tngăđuătălƠăchênhălch giaăngơnăluăvƠoăvƠăngơnă
luăraăca d án



-8-
b) Phân tích ngân lu t các quan đim ch đu t
Lch n vay ca d ánăđc thit lpăđ xácăđnh ngơnăluăn vay.
Ngơnăluăròngăca d ánătrênăquanăđim ch đuătăđcătínhăbngăcáchăloi b ngơnăluăn
vay ra khi ngơnăluăròngăca d ánătrênăquanăđim tngăđuăt.

2.2. Môătădăán
2.2.1. Gii thiu chung
Ch CăPhngă8ălƠă ch loiăIăđcăxơyădng li t nmă1983,ăđnănayăcăs h tngăđãă
xung cpănghiêmătrng,ăcóăkh nngăspăđ,ăgơyănguyăhimăđnătínhămngăvƠătƠiăsn ca
ngiădơn.ăThc hin ch trngănêuătrên,ăUBNDăTP M Thoăđãămi giăđuătăvƠăđcănhƠă
đuătălƠăCôngătyăC phn LiăNhơnăxúcătinăđuătăt nmă2008
(PhòngăKinhăt TP M Tho,
2013)
.ăTuyănhiên,ăquáătrìnhălp th tcăđuătăxy ra nhiu bt cpănh:ăkhôngăcóătiêuăchíăv
quiăđnh h s tínhăgiáăthuêăquy spătrongăquáătrìnhăchn thuănhƠăđuăt,ăkhôngăcóăhpăđng
thc hin d ánăcamăkt giaănhƠăđuătăvƠăUBNDăTP M Thoăsauăkhiăphêăduyt kt qu
trúngăthu, dnăđnănhƠăđuătăsauăkhiătrúngăthuăđãăđaăvƠoăh s cao nht đ tínhăgiáăthuêă
quy sp,ăcáchătínhănƠyăđãălƠmăgiáăchoăthuêăquy spăcaoăhnăthc t gp nhiu ln. C th lƠ:ă
khiăchaăcóănhƠăđuătăthìăgiáăthuêăquy spăbìnhăquơnălƠă528ăđng/m
2
/ngƠy
(xem ph lc 4);
sauăkhiăcóănhƠăđuătăthìămcăgiáătngălênălƠă3.535 đng/m
2
/ngƠy
(xem ph lc 5).ăVìăvy, khi
thôngăbáoăch trng,ăcácăh tiuăthngăkhôngăđngătình,ădnăđn s biuătìnhăcaăcácăh
tiuăthng.ăTrc s vicănƠy,ăUBNDăTPă M Tho phi can thip nhiu ln,ăchoăđnănmă
2012 d ánănƠyămiăđc tinăhƠnhăxơyădng.
2.2.2. Thông tin các bên liên quan, đi tng th hng
D ánăCh CăPhngă8ăđcăđuătăbiăCôngătyăC phn LiăNhơnă(tinăthơnălƠăLiênăminhă
HpătácăxãăTP H ChíăMinh)ăbngăhìnhăthcătănhơnăhóa,ăthi hnă30ănmăvi tng mcăđu
tălƠă16.968.155.354ăđng,ătrongăđóătinăthuêăđtălƠă6.017.550.000ăđng,ăcònăli vn ch đu
tălƠă50%ăvƠăvnăvayălƠă50%,ănm  v tríătrungătơmăphíaăTơyăTP M Tho
(PhòngăKinhăt TP

M Tho, 2012)
.





-9-
V tríăCh CăPhng 8, TP M Thoăđc th hin  Hìnhă2.1ănhăsau:
Hìnhă2.1: V tríăch Căphng 8

Ngun: Tác gi t v da trên bn đ hành chính TP M Tho nm 2012.
Quyă trìnhă chnă nhƠă đuă tă đc thc hin theo Lută uă tă nmă 2005;ă Thôngă tă s
03/2009/TT-BKHăngƠyă16/4/2009 ca B K hochăvƠăđuăt v vicăhng dn la chnănhƠă
đuătăthc hinăđuăt d ánăcóăs dngăđt
(B K hochăvƠăđuăt,ă2009) vƠăQuytăđnh s
5122/Q-UBNDăngƠyă29/12/2009 ca UBND tnh Tin Giang v vicăbanăhƠnhăquyăch thc
hinăcăch phi hpăliênăthôngătrongăgii quyt th tcăđuătătrênăđaăbƠnătnh Tin Giang

(UBND tnh Tin Giang, 2009), đnănayăđc thay th bi Quytăđnh s 03/2013/Q-UBND
ngƠyă6/02/2013ă ca UBND tnh Tin Giang v vicăbanăhƠnhăquyăch phi hp trong gii
quyt th tcăđuătătrênăđaăbƠnătnh Tin Giang (UBND tnh Tin Giang, 2013). Sau khi
trúngăthuănhƠăđuătăs lp th tcăđuătătheoăquiăđnh caănhƠănc. UBND TP M Tho s
h tr,ăhng dnănhƠăđuătătrongăquáătrìnhălp th tcăđuătănh:ăt chc chn thu,ăkỦăhp
đng viănhƠăđuăt;ăthôngăbáoăch trng,ăsp xp b tríăch tmăchoăcácăh tiuăthng,ăbƠnă
giao mt bng cho ch đuăt,ăphêăduytăphngăánăthuăchi,ăcp giyăphépăxơyădngăcôngă
trình.ăUBNDătnh thc hin:ăphêăduyt kt qu trúngăthu, cp giy chng nhnăđuăt,ăhp


-10-

đngăthuêăđt vi ch đuăt,ăphêăduytăđánhăgiáătácăđngămôiătrng. D ánăđcăthiăcôngă
trongă04ătháng,ăsauăkhiăđaăvƠoăkhaiăthácăs dng s đt chun ch loiăIătheoăquiăđnhănhƠă
nc,ăđng thi gii quytăđc vic lƠmănăđnh cho 582 h tiuăthngă(trongăđóă537ăspăvƠă
45 kios)
(PhòngăKinhăt, 2012),ăđng thi toăchoăngơnăsáchăđaăphngăngunăthuăthôngăquaă
tinăthuêăđtăvƠăcácăkhon thu.
Cuătrúcăd ánăđc th hin  Hìnhă2.2ănhăsau:
Hìnhă2.2: Cuătrúcăd án

Ngun: Tác gi t v da trên Quyt đnh s 5122/Q-UBND ngày 29-12-2009 ca UBND tnh Tin
Giang v vic ban hành quy ch thc hin c ch phi hp liên thông trong gii quyt th tc đu t
trên đa bàn tnh Tin Giang.


-11-
2.3. Cácăthôngăsăcaădăán
2.3.1. V mô
Lm phát trong nc: theo ngun s liu ca Tng Cc thngăkêănmă2011,ălmăphátăVit
Namănmă2011ălƠă11,31%;ănmă2012ălƠă6,81%.ăng thi, theo d báoăcaăIMFăthìăt l lm
phátăt nmă2013ăđnănmă2017ălnălt lƠ:ă5,55%;ă5,3%;ă5%;ă5%;ă5%.ăi viăcácănmăcònă
li ca d ánăgi đnhălƠă5% (Nguyn Quc Anh, 2013, tr. 24).
Ch s giá VN: đcătínhătheoăt l lmăphátăhƠngănm.
2.3.2. Chi phí đu t ban đu
Tng chi phí đu t bao gm: chiăphíăxơyădng,ăchiăphíăthit b, chiăphíăkin thităcăbnăkhácă
vƠăd phòngăphíă5%.ăTngăchíăphíănƠyădoăch đuătăt lpă(đãăđc thm tra biăđnăv tă
vn đc lp)ă vƠă đc UBND TP M Thoă phêă duyt,ă theoă đóă tngă chiă phíă xơyă dngă lƠă
10.950.605.354ăđng
(xem ph lc 6).
2.3.3. Vòng đi d án
Vòng đi d án (30 nm): cnăc d ánăđcăphêăduyt,ăthìăd ánăđc thc hinătheoăhìnhă

thcătănhơnăhóaăvi thi hnăkhaiăthácălƠă30ănm,ăsauăkhiăđuătăkhaiăthácă30ănm,ănhƠăđuătă
chuynătoƠnăb d ánăchoănhƠănc (UBND TP M Tho) qunălỦăvƠătip tcăkhaiăthácăviăgiáă
tr chuynănhng bng 0.
Thi gian khu hao: lƠă30ănmătheoăphngăphápăđng thng.
Chi phí và giá tr thanh lý: do d ánăsauăkhiăch đuătăkhaiăthácă30ănmăs chuyn liăchoănhƠă
nc qunălỦăkhaiăthácăviăgiáătr bng 0, vìăvyăgiáătr vƠăchiăphíăthanhălỦăbng 0
(xem ph lc 6).
2.3.4. Huy đng vn
Vn vay: ch đuătăvayăvn t Qu đuătăphátătrin tnh Tin Giang vi t l vn vay bng
50% tngăchiăphíăđuătă(5.475ătriuăđng) viă lãiăsutădanhănghaănmăđuătiênă giiăngơnă
(nmă2013)ălƠă12%,ăcácănmăcònăliălƠă9,6%ătheoăquyăđnh ti Quytăđnh s 1564/Q-UBND
ngƠyă28/6/2013ăca UBND tnh Tin Giang v vicăbanăhƠnhămcălãiăsut cho vay ti thiu
nmă2013ăca Qu đuătăphátătrin tnh Tin Giang (UBND tnh Tin Giang, 2013, tr. 1). K
hnăvayălƠă5 nm.ăHìnhăthc tr n gcălƠăn gc tr đuăquaăcácănm
(xem ph lc 7).


-12-
2.3.5. Giá cho thuê quy sp
V mtăphápălỦ,ăgiáăchoăthuêăquy sp ti ch truyn thng khôngăvtăquáămcăquyăđnh ti
đim 4 mc a khonă 4ă iuă 5ă Thôngătă s 97/2006/TT-BTCă ngƠyă16/10/2006ă ca B TƠiă
chínhăv vicăhng dn v phíăvƠăl phíăthuc thm quyn quytăđnh ca Hiăđngănhơnădơnă
tnhă vƠă TP trc thucă Trungă ng;ă vƠă ti khonă 1ă vƠă khonă 2ă iu 2 Quytă đnh s
25/2012/Q-UBNDăngƠyă03/12/2012ăca UBND tnh Tin Giang v vicăquyăđnh mc thu,
qunălỦăvƠăs dngăphíăch trênăđaăbƠnătnh Tin Giang
(UBND tnh Tin Giang, tr. 2). Cnă
c theoă cácă vnă bnă nƠy, mcă giáă choă thuêă tiă đaă lƠ 400.000ă đng/m
2
/thángă tngă đngă
13.333ăđng/m

2
/ngƠy.ăGiáăchoăthuêăquy spăđcăquyăđnhătngălênă2ănmămt ln theo t l
lmăphát. GiáăbánăkiosăvƠăCácădch v kinhădoanhăkhácăđcăquyăđnh trong
ph lc 8.  thu
đc liăíchătiăđa,ătrongăđ xutăbanăđu, ch đuătăđ ngh UBND TP M Tho chp thun
mcăgiáăchoăthuêăbìnhăquơnă13.333ăđng/m
2
/ngƠy.ăMcăgiáănƠyăcaoăhnă25ăln so vi mc
bìnhăquơnătrongăquáăkh lƠă528ăđng/m
2
/ngƠyă
(xem ph lc 4).
Quaăxemăxét,ăUBNDăTPăM Tho cho rng mcăgiáăđ xut ca ch đuătălƠăquáăcao,ăvìăvy
UBND TP M ThoăđãăđƠmăphánăvi ch đuătăđ tínhăli mcăgiáăchoăthuêăquy sp theo
côngăthc:
Giáăchoăthuêăbìnhăquơnă=ă(TMTă+ăTinăthuêăđt + Li nhun theo t l 16%ătrênăvn CSH) /
Tng dinătíchăsƠnăchoăthuê.
Vi tng mcăđuătă10,95ăt đng, tinăthuêăđt 6,017 t đng, thu thu nhp doanh nghip
10%, UBND TP đãăđaăraămcăgiáăphêăduytălƠă3.535ăđng/m
2
/ngƠy (xem ph lc 5).
2.3.6. Chi phí hot đng
Chi phí c đnh
Tin thuê đt (6.018 triu đng): đnăgiáăđtăđcătínhăti mc b khonă5ăiu 2 Ngh đnh
121/2010/N-CPăngƠyă30/12/2010ăca Chínhăph v saăđi, b sung mt s điu ca Ngh
đnhă142/2005/N-CPăngƠyă14/11/2005ăcaăChínhăph v thu tinăthuêăđt,ăthuêămtănc
(Chínhăph, 2010, tr. 2) lƠ: 11.000.000ăđng/m
2
* h s chuynăđi mcăđíchăs dngăđtăđc
quyăđnh ti mc 4 khon A phn II Quytăđnh s 37/2009/Q-UBNDăngƠyă31/12/2009ăca

yăbanănhơnădơnătnh Tin Giang v giáăcácăloiăđtătrênăđaăbƠnătnh Tin Giang (UBND tnh
Tin Giang, 2009, tr. 6)
lƠă70%*ătinăthuêăđtăđc gimătheoăquiăđnh ti khonă1ăđiu 15


-13-
Ngh đnh 142/2005/N-CPăngƠyă14/11/2005ăcaăChínhăph v thu tinăthuêăđt,ăthuêămt
nc
(Chínhăph, 2005, tr. 8) lƠă0,5*ătng dinătíchăđtălƠă5210m
2
* thiăgianăthuêăđtălƠă30ă
nmă=ă6.018ătriuăđng.
Tinăthuêăđtă đc mină03ănmă đuă theoăquiăđnh ti mc a khon 1, iu 14 Ngh đnh
142/2005/N-CPăngƠyă14/11/2005ăcaăChínhăph v thu tinăthuêăđt,ăthuêămtănc
(Chínhă
ph, 2005, tr.7)
,ăsauăđóăđóngăđuăchoăcácănmătipătheoăkhôngătínhălmăphátăvƠălãiăsut.
Chi phí bin đi: máyămócăthit b vnăphòng,ăchiăphíăhotăđngă(lngănhơnăviênăqunălỦ,ă
lngăbo v),ăchiăphíăbo v môiătrng,ăđinănc,ăvnăphòngăphmăđcătínhătheoăt l lm
phátăhƠngănm
(xem ph lc 9).
2.3.7. Thu
Thu thu nhp doanh nghip: đcăquyăđnhălƠă10%ătheoăquyăđnh ti khonă2ăiu 28 Quytăđnh
s 34/2009/Q-UBNDăngƠyă29/12/2009ăca UBND tnh Tin Giang v vicăquyăđnh v khuyn
khích,ăh tr vƠăuăđãiăđuătătrênăđaăbƠnătnh Tin Giang
(UBND tnh Tin Giang, 2009, tr. 11).
Theoăđó,ă04ănmăđu ch đuătăđc min thu thu nhp,ă05ănmătip ch đu tăđc gim thu
thu nhp 50% tcălƠăđóngă5%ămiănm.ăNmăth 10 tr điăđóngămiănmă10%.
Thu giá tr gia tng: 10%ătheoăquiăđnh ti Lut Thu giáătr giaătng.
Chí phí vn ch đu t (danh ngha): 16%

Chiăphíăvn ch đuătăđc ch đuătătínhănhăsau: t l lmăphátă(10%)ă+ălãiăsut thc ca
đng vn ch s huă(5%)ă=ă15%.ăTuyănhiênătheoăquanăđim ca ch đuătăthìăchn 16%

(xem ph lc 10).
2.4. călngăngơnălu
2.4.1. Chi phí đu t d án
Chiăphíăđuătăbanăđu ca ch nmă2011ălƠă10.951ătriuăđng. D ánănƠyăxơyădngătrênănn ch
cănênăkhôngăcóăchiăphíăbiăthng gii ta
(xem ph lc 06).
2.4.2. Vn vay
D ánănƠyăs dng hai ngun vn: vn ch s hu ca ch đuătăvƠăvn vay t Qu đuătăphátă
trin tnh TinăGiang,ătrongăđóăch đuătăb raă50%ăvƠăvayăvn 50%.ăNhăvy, vn vay t Qu
đuătăphátătrin tnh TinăGiangălƠă5.475,3ătriu đng (xem ph lc 6).


-14-
2.4.3. Khu hao
D ánăđc khuăhaoătheoăđng thngăkéoădƠiă30ănm,ăthiăgianăthanhălỦălƠăcuiănmăth 31.
SauăkhiăthanhălỦăch đuătăphiăbƠnăgiaoătoƠnăb d ánăchoăNhƠănc qunălỦ,ăkhôngăcóăchiă
phíăvƠăgiáătr thanhălỦ
(xem ph lc 11).
2.4.4. Doanh thu
Doanh thu ca d ánăbaoăgm doanh thu t vicăchoăthuêăsp tiăcácăkhuăA,ăB,ăC,ăD,ăcácăkhuă
ngoƠiătri,ăkhuăkiosăvƠăcácăhotăđngăkinhădoanhăkhácănhăgi xeăvƠănhƠăv sinh.ăTrongăđó,ăkhuă
Aăcóă75ăsp mt mtăvƠă36ăsp hai mt,ăkhuăBăcóă68ăsp mt mtăvƠă24ăsp hai mt,ăkhuăCăcóă
102 sp mt mtăvƠă40ăsp hai mt,ăkhuăDăcóă79ăsp mt mtăvƠă24ăsp hai mt,ăkhuăngoƠiătri
cóă79ăsp mt mtăvƠă20ăsp hai mt,ăkhuăkiosăcóă45ăsp.ăGiáăchoăthuêăcácăspăđcăđiu chnh
tngă2ănmămt ln theo lmăphátătrongăncăvƠoănmăđó
(xem ph lc 12).
Cóăs khácăbit giaădoanhăthuăhƠngănmăvƠădòngăngơnăluăto ra t dòngădoanhăthuănƠyăbt

ngun t doanh thu ca vicăbánăkios.ăTheoăhpăđngăbán kios viăgiáă140ătriuăVN/kiosăthìă
20% s tinăđc tr trongănmăđuătiên,ăphnăcònăli tr đuătrongă14ănmătip theo. Tuy
nhiên,ădoanhăthuăli ghi nhn ngay ti thiăđimăbƠnăgiaoăkiosăchoătiuăthng,ădoăđóăto ra s
khácăbit giaădòngădoanhăthuăvƠ dòngăngơnăluăthc nhnăhƠngănm (xem ph lc 13).
2.4.5. Chi phí hot đng
Chiăphíăhotăđng ca d ánăbaoăgm hai loiăchiăphíălƠăchiăphíăc đnhăvƠăchiăphíăbinăđi. Chi
phíăc đnh ca d ánălƠătinăthuêăđtătrongăvòngă30ănmăkhong 6.018 triuăđng, ch đuătă
đc minăđóngătinăthuêăđtă3ănmăđuăvƠăđc chi tr đuăhƠngănmălƠă201ătriuăđng.ăChiăphíă
hotăđng ca d ánăbaoăgmăchiăphíămáyămócăthit b vnăphòng,ăchiăphíăhotăđng,ălngăqun
lỦăch,ăchiăphíăbo v môiătrng,ăđin,ăncăvƠăvnăphòngăphmăvƠăcácăchiăphíănƠyăđcăđiu
chnhătngăhƠngănmătheoălmăphát
(xem ph lc 14).
2.4.6. Vn lu đng
D ánăch yu s dng ngun thu t vicăchoăthuêăspăvƠăkhôngăcn phi s dng nhiu tin mt
đ chiătiêuăchoăcácăhotăđngăhƠngăngƠyănênăvnăluăđng ca d án xemănhăkhôngăđángăk.
2.4.7. Báo cáo thu nhp
Bngă2.1ătrìnhăbƠyăcăs tínhătoánăbáoăcáoăthuănhpăđ th hinădoanhăthu,ăchiăphíăhotăđng
vƠăthu thu nhp doanh nghip.


-15-
Bngă2.1: Tínhătoánăbáoăcáoăthuănhp
Nm
2013
2014
2015
2016
ầ
2042
DoanhăthuăkhôngăcóăVATă(1)

Tinăthuêăquyăspă+ăTinăthuêăkiosă
+ăPhíăgiăxeă+ăPhíăvăsinh
Chiăphíăhotăđngă(2)
Máyămócăthit b vnăphòngă+ăchiăphí
hotăđng+ăchiăphíăbo v môiătrng
+ăđinăncă+ăvnăphòngăphm
EBITDA - Liănhunătrcăkhuăhao,ălưiăvay,ăthuă(3)
(1) - (2)
Khuăhaoă(4)
Theoăphngăphápăđngăthng
EBIT - Liănhunătrcălưiăvay,ăthuă(5)
(3) – (4)
ChiăphíăLãiăvayă(6)
Lãiăsută*ăDănăđuăk
EBT (7)
(5) – (6)
Thuănhpăchuăthuă(8)
= (7)
ThuăThuănhpădoanhănghipă(9)
(8) * Thuăsut
Liănhunăròngă(10)
(8) – (9)
Ph lc 15 trìnhăbƠyăchiătităbáoăcáoăthuănhp vi cácădòngădoanhăthu,ăchiăphíăhotăđng, khu
hao,ălãiăvayăvƠăthu thu nhp doanh nghip.
2.5. HìnhăthƠnhăngơnăluădăán
Bngă2.2ătrìnhăbƠyăcăs tínhătoánăngơnăluătƠiăchínhăca d ánăđ đánhăgiáătínhăkh thiătƠiă
chínhătrênăhaiăquanăđim: tngăđuătăvƠăch đuăt.ă
Ph lc 7 trìnhăbƠyăchiătit lch n vayăvƠă
ph lc 16 trìnhăbƠyăchiătităngơnăluătƠiăchínhăca d án.